2011年 佛山市禪桂寫字樓市場調(diào)研報告 一、禪桂寫字樓市場容量 1、佛山中心組團寫字樓市場現(xiàn)狀概述 早年佛山寫字樓的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場的需求，中低檔次的寫字樓和商住樓長期混雜在市場，較高的空置率也使得寫字樓的租金一直處于“低位運行”。高檔次寫字樓的缺乏與佛山企業(yè)的形象、產(chǎn)業(yè)升級的之間矛盾，一直制約著佛山寫字樓的整體檔次、銷售價格和租賃價格的提升。 在城市不斷發(fā)展中，佛山寫字樓得到了重新的定位。千燈湖金融服務(wù)區(qū)的啟動、廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地11大項目的動工、季華路·總部第一街的打造、三舊改造的推進(jìn)、廣佛地鐵的開通、東平新城“強核心”地位的確立等規(guī)劃利好和城市建設(shè)，都為佛山中心城區(qū)寫字樓的發(fā)展提供了廣闊的空間。 2010年是佛山寫字樓實現(xiàn)跨越式發(fā)展的一年，卓遠(yuǎn)國際、金海廣場和九鼎金融中心這三大季華路的“明星”的亮相，佛山?jīng)]有“超甲級”寫字樓的時代宣告終結(jié)，佛山寫字樓市場尤其是禪桂中心組團在住宅市場“調(diào)控之冬”的大環(huán)境下，展示出“炎炎夏日”的火爆，高端寫字樓的購買和租賃市場異?；钴S（成交量、成交價格和租賃價格持續(xù)平穩(wěn)走高）。佛山寫字樓市場在這一年實現(xiàn)了由“蠶蛹”到“蝴蝶”的美麗蛻變。 2、禪桂中心組團寫字樓市場容量 2007-2010年禪桂寫字樓市場容量 年份 新增面積（萬㎡） 成交面積（萬㎡） 2007 2.70 1.74 2008 7.94 6.50 2009 3.05 2.65 2010 24.24 19.17 合計 40.03 31.31 數(shù)據(jù)來源：禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所和南海區(qū)建設(shè)局 禪桂部分寫字樓項目出售和自持物業(yè)的比例 項目 出售物業(yè)面積（萬㎡） 自持物業(yè)面積（萬㎡） 出售和自持的比例 卓遠(yuǎn)國際 14130.27 16412.55 0.86：1 金海廣場 26044.96 11236.83 2.32：1 九鼎金融中心 26448.17 17425.90 1.52：1 數(shù)據(jù)來源：禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所和南海區(qū)建設(shè)局 從上表可以看出，2007-2009年前禪桂寫字樓發(fā)展得很不成熟，每年新增面積不超過8萬㎡，2007年新增供應(yīng)量甚至僅有2.7萬㎡，而成交面積每年也只維持在1-6萬㎡左右。2010年隨著卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈、金海廣場、九鼎金融中心的出現(xiàn)，直接拉升了禪桂寫字樓的年供需量，新增面積和成交面積接近20萬㎡。由于部分開發(fā)商會將寫字樓部分樓層作為自持物業(yè)，所以才會出現(xiàn)2007-2010年之間禪桂寫字樓新增面積的總量大于成交面積約9萬㎡的假性“供大于求”的現(xiàn)象。總體來說，近年來禪桂寫字樓市場基本供需平衡，而隨著廣佛同城化進(jìn)程的推進(jìn)、經(jīng)濟的快速發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)的“升級換代”，佛山市場對寫字樓的需求將進(jìn)一步加大。 3、禪桂中心組團寫字樓歷年租賃情況 早期佛山的寫字樓項目主要是集中分布在以祖廟為中心的商圈內(nèi)以及季華五路沿線，隨著百花廣場、發(fā)展大廈、金融廣場、經(jīng)華大廈等一批寫字樓產(chǎn)品陸續(xù)出現(xiàn)，市場供應(yīng)量也急劇上升。 這個時期寫字樓以銷售為主，招租也都是以寫字樓的小業(yè)主“各自為政”，加之寫字樓的設(shè)計理念落后、配套匱乏、物業(yè)管理水平低、寫字樓的替代品商住樓長期充斥市場等一系列因素的影響，禪桂兩地的寫字樓項目出租率長期不足，市場出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，租金水平一直處于20-40元/㎡·月（不含管理費）的低水平，致使后期新的寫字樓項目一直開發(fā)較少。 近年來，佛山經(jīng)濟的飛速發(fā)展以及城市轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的加速給予了寫字樓市場更大和更高的發(fā)展空間，天安一號、廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地、金海廣場、卓遠(yuǎn)國際等一批創(chuàng)新型和中高端的寫字樓在2007年以后集體涌現(xiàn)。伴隨著寫字樓項目硬件和軟件的“升級”，租金也水漲船高，目前禪桂兩地的高端寫字樓項目的租金已經(jīng)達(dá)到70-80元/㎡·月（不含管理費）的水平。盡管租金水平有了較大的提高，但是寫字樓“素質(zhì)”的提高，卻吸引了大批本地、外地的新興中小企業(yè)以及大中型金融類企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)總部進(jìn)駐，整體市場空置率不斷下降。 4、禪桂中心組團寫字樓歷年銷售量價關(guān)系 數(shù)據(jù)來源：禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所 2007-2010年禪城寫字樓的供需量總體呈現(xiàn)一個上升的趨勢。其中2007年由于佛山環(huán)球國際廣場的出現(xiàn)，使得該年的新增面積為2.7萬㎡，2008、2009年除了嶺南大廈、卓遠(yuǎn)國際等開盤外，鮮有寫字樓的供應(yīng)致使供需量的“萎靡不振”；由于目前開發(fā)商傾向于銷售一部分單位換取足夠的流動資金，余下的單位自己持有出租以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，從而導(dǎo)致2007-2010年以來成交面積一直低于新增面積。其中，2008年受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，成交量為近年來的最低點，僅有0.55萬㎡。2010年，金海廣場、九鼎金融中小、卓遠(yuǎn)國際等高端寫字樓良好的銷售情況，促使總體供需量的強勁反彈，成交均價也沖破“萬”字頭，為11849元/㎡，環(huán)比上漲30.58%，漲幅水平甚至超過了住宅！ 數(shù)據(jù)來源：南海區(qū)建設(shè)局 目前，桂城區(qū)寫字樓板塊仍處在規(guī)劃建設(shè)中，所以個別大型寫字樓對其市場的量價關(guān)系影響較大。其中，2010年天安數(shù)碼城與鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城集中推貨，使得供需兩端都上升到桂城近年最高點，新增面積為16.12萬㎡，成交面積為13萬㎡，相比于2008年上漲166.45%和135.13%。成交均價方面，2008-2010年大致維持在“5”字頭，2011年，桂城第一個高端寫字樓金安壹號開盤，一舉抬高了市場均價，達(dá)10249元/㎡，已經(jīng)追近禪城區(qū)2010年的成交均價。 5、小結(jié)：禪桂中心組團寫字樓當(dāng)前供貨情況判斷 區(qū)域 項目名稱 未來供應(yīng)面積（㎡） 預(yù)計上市時間 禪城 永新村南村舊改項目 （萬科廣場） 33萬 2011-2012年 山湖電器地塊舊改項目 12萬 2013年 周記地塊項目 約10萬 （3棟高層寫字樓） 2012年后 恒福國際商業(yè)中心項目 10萬 （含商業(yè)和公寓） 2011-2012年 季華七路北側(cè)商業(yè)項目 30萬 （綜合體） 2012年后 雅庭國際廣場 9萬(含商業(yè)和住宅) 2011-2012年 星星華園國際二期 約15萬（含酒店、公寓和商業(yè)） 2011-2012年 嶺南天地 20萬（7棟高層超高層寫字樓含商業(yè)） 2012-2015年 新鴻基項目（瀾石） 280萬 （城市綜合體） 2012-2020年 佛禪（掛）2010-021地塊 1.4萬（含商業(yè)） 2011年后 佛禪（掛）2010-022地塊 6萬（含商業(yè)） 佛禪（掛）2010-019地塊 6.4萬（含商業(yè)和住宅） 佛禪（掛）2010-017地塊 約33萬 （都市型產(chǎn)業(yè)用地） 佛禪（掛）2010-015地塊 2萬（含商業(yè)和住宅） 佛禪（掛）2010-014地塊 4.7萬 （都市型產(chǎn)業(yè)用地） 佛禪（掛）2010-010地塊 10.2萬（含商業(yè)） 佛禪（掛）2009-016地塊 24.1萬（含住宅） 佛禪（拍）2009-001地塊 5.3萬（含商業(yè)） 佛禪（掛）2009-005地塊 5.6萬（含商業(yè)和住宅） 佛禪（掛）2009-004地塊 35.7萬（含住宅） 佛禪（掛）2009-008地塊 28萬（含商業(yè)） 佛禪（掛）2009-007地塊 12.3萬（含住宅） 禪城小計 —— 298.1萬（不含新鴻基） —— 桂城 天安南海數(shù)碼新城 6萬 2011年 中國（平洲）玉器城 26萬 2013-2014年 鴻暉·都市產(chǎn)業(yè)新城 約12萬 2011年 海逸商務(wù)大廈 4.7萬 2011-2012年 金百福都市廣場 5萬 （含商業(yè)、娛樂、飲食） 2011年 宇浩·匯金廣場 10.5萬 （含商業(yè)、娛樂、飲食） 2011年 南海壹號 8萬 2011-2012年 佛山電力科技產(chǎn)業(yè)園 12萬 2011-2012年 慧豐科技大廈 7.2萬 2011年 金谷·光電產(chǎn)業(yè)社區(qū) 13萬 2011年 越秀城建 桂城地鐵站地塊 20萬 （含住宅和商業(yè)） 2011年后 創(chuàng)鴻萬業(yè)廣場地塊 16.5萬 （含住宅和商業(yè)） 2011年后 承創(chuàng)大廈 8.8萬 2011-2012年 聯(lián)達(dá)大廈 4.6萬 2011-2012年 IFC華南國際金融中心 35.8萬（含公寓） 2011-2012年 景興環(huán)球大廈 3.3萬 2011-2012年 億能國際 6萬 2011-2012年 陽光國際廣場 27萬（含酒店和公寓） 2011-2012年 佛南（掛）2010-097地塊 9.2萬 2011年以后 佛南（掛）2010-098地塊 2萬 佛南（掛）2010-088地塊 22.9萬（含住宿餐飲） 佛南（掛）2010-059地塊 44.4萬（含科教） 佛南（掛）2010-042地塊 8.8萬 佛南（掛）2010-043地塊 9.4萬（含批發(fā)零售） 佛南（掛）2010-044地塊 9萬（含批發(fā)零售） 佛南（掛）2010-037地塊 1.7萬 佛南（掛）2010-038地塊 14.1萬（含批發(fā)零售） 佛南（掛）2010-001地塊 11萬（含科教） 佛南（掛）2008-023地塊 2.5萬（含科教） 佛南（掛）2008-027地塊 3.1萬 佛南（掛）2008-036地塊 2.3萬（含科教） 佛南（拍）2008-018地塊 2.5萬（含批發(fā)零售） 佛南（掛）2008-050地塊 9.9萬（含住宅、批發(fā)零售、餐飲） 佛南（掛）2007-061地塊 9.6萬 佛南（掛）2007-072地塊 14萬（含科教） 佛南 (掛) 2007-073地塊 4.9萬（含科教） 桂城小計 —— 407.7萬 —— 禪桂總計 —— 705.8萬 —— 數(shù)據(jù)來源：禪城區(qū)和南海區(qū)國土分局 未來的3-5年禪桂兩地的寫字樓項目將迎來供應(yīng)的高潮，其中禪城區(qū)將有約300萬㎡，桂城將有約400萬㎡，合共約700萬㎡（含相關(guān)兼容用地設(shè)施）。 二、禪桂寫字樓客戶需求 1、佛山寫字樓發(fā)展演變史 佛山的寫字樓起步于上世紀(jì)的90年代初期，最初主要是以國有企業(yè)的辦公樓為主，后來隨著國有企業(yè)的轉(zhuǎn)制以及全國房地產(chǎn)投資開發(fā)熱的驅(qū)動之下，地產(chǎn)開發(fā)商開始涉足寫字樓開發(fā)，但是由于房地產(chǎn)市場的不成熟以及對佛山寫字樓需求市場的高估，一大批爛尾樓“拔地而起”。而進(jìn)入21世紀(jì)，佛山五區(qū)合并，交通路網(wǎng)不斷得到完善，城市的商業(yè)氛圍漸濃，寫字樓的需求也與日俱增，祖廟商圈和季華路、南海大道沿線等路段的中高端寫字樓開始涌現(xiàn)。2006年前后，佛山“三舊改造”的序幕正式拉開，并且與“兩轉(zhuǎn)型一再造”（產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型、環(huán)境再造）緊密結(jié)合，加之在廣佛同城化進(jìn)程不斷加速的“催化”之下，創(chuàng)新型和高檔次的寫字樓項目逐步占領(lǐng)市場。整體而言，佛山寫字樓的發(fā)展主要經(jīng)歷三個階段： 階段 時間 城市發(fā)展 寫字樓品質(zhì) 起步階段 90年代初-2000年 發(fā)展緩慢 國企辦公樓、爛尾樓 發(fā)展階段 2000-2006年 發(fā)展較快 商住樓和寫字樓混雜 飛躍階段 2006年至今 飛速發(fā)展 創(chuàng)新和高端 起步階段： 代表寫字樓項目 項目概況 圖片 佛山國際商業(yè)中心 （禪城區(qū)） 1992年動工；1997年封頂 樓高52層，高達(dá)191米，規(guī)劃集購物、飲食、客房、辦公等多種功能于一體 郵政大廈 （桂城） 中國郵政自用寫字樓，部分樓層整層對外出租 此階段寫字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門投資興建，以單位自用為主，而同時為了創(chuàng)收，部分空出的寫字樓會對外出租。1992年跟隨全國房地產(chǎn)熱的大潮，一些設(shè)計超前的超高層寫字樓破土而出，其中位于禪城區(qū)城門頭附近的佛山國際商業(yè)中心就是當(dāng)中的代表。但隨后由于各種原因?qū)е麻_發(fā)商資金斷裂，1996年大樓倉促封頂并于一年后戛然而止，本來準(zhǔn)備建成60層樓的大廈也被迫只建了52層，并且一直“爛尾”至2005年終被拍出，最終實現(xiàn)由“爛尾樓”到“城市地標(biāo)”的華麗蛻變。整體而言，市場的供應(yīng)量和需求量均不足，加之佛山經(jīng)濟依托于本土產(chǎn)業(yè)，企業(yè)品牌形象意識薄弱，許多公司選擇租住住宅或群樓的二樓來做辦公樓，有的甚至在其工廠附近自建整棟的辦公樓。 寫字樓市場特點： 投資開發(fā)方：國有企業(yè)，少量房地產(chǎn)企業(yè) 市場行為：自用為主，少量出租 地理位置：市中心繁華地段（祖廟商圈） 寫字樓配套和服務(wù)：基本安保和打掃服務(wù)，缺乏自身配套 發(fā)展階段： 代表寫字樓項目 項目概況 圖片 百花廣場 （禪城區(qū)） 1997年商場開業(yè)；2000年之后推出寫字樓；樓高54層，高達(dá)254米，是佛山集商、住、玩、購于一體的最大型的多功能商業(yè)大廈 財匯大廈 （桂城） 13層高，1-3層為匯潮天地購物廣場，4-13層為寫字樓 南海房地產(chǎn)發(fā)展大廈（桂城） 由主副兩棟樓組成，總建面約3萬㎡，共9層；無地下停車場，大廈廣場僅有10-15地面停車位；其中臨街的首層設(shè)置為街鋪，2-9層為寫字樓 金匯大廈 （桂城） 中國農(nóng)業(yè)銀行自用物業(yè) 該階段寫字樓呈現(xiàn)多元化發(fā)展的局面，呈現(xiàn)大型銀行自用寫字樓、商場+寫字樓、街鋪+寫字樓等多種開發(fā)模式，產(chǎn)品特性較第一階段的有了較大的提高。百花廣場為當(dāng)中做得最為成功的典范，通過前期率先開業(yè)的商場，集聚大量的人氣和人流，一舉成為佛山最繁榮的商業(yè)中心，繼而帶動了后期寫字樓的發(fā)展，并長期成為佛山寫字樓的標(biāo)桿。伴隨著百花廣場的成功運營，禪城的季華路和桂城的南海大道的寫字樓項目有如雨后春筍一樣不斷涌現(xiàn)，但是各寫字樓項目欠缺自身特色，高端寫字樓屈指可數(shù)。盡管一些中端甚至中高端的寫字樓大量供應(yīng)市場，但是這段時期，寫字樓的需求客戶基本是一些中小型企業(yè)，加之佛山并未實行“住宅禁商”的政策，因而過渡型辦公空間的商住樓與純寫字樓項目各占半壁江山。 寫字樓市場特點： 投資開發(fā)方：大型國有企業(yè)（主要是銀行）、房地產(chǎn)企業(yè) 市場行為：銷售為主，不統(tǒng)一招租 地理位置：商業(yè)路段沿線（季華路、南海大道） 寫字樓配套和服務(wù)：街鋪和商場，專業(yè)的物業(yè)管理，多方位多功能物業(yè)服務(wù) 飛躍階段： 代表寫字樓項目 項目概況 圖片 瀚天科技城 （桂城） 佛山都市型工業(yè)示范性基地 一期于2008年啟用，引入“南海數(shù)字創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地” 二期于2009年奠基，建設(shè)兩棟科技工業(yè)大廈和生活配套區(qū) 九鼎金融中心 （禪城區(qū)） 佛山首個城市綜合體超甲級寫字樓 2010年發(fā)售寫字樓，17.5米高大堂，300米季華路展示面，1500個高車位配置，低碳節(jié)能LOW-E玻璃外立面，70-1900㎡靈動自由組合空間 2010年推出3座公寓型“寫字樓”，3次開賣，3次受到追捧 “十一五”期間佛山吹響了“三舊改造”的號角，借助舊改的東風(fēng)，佛山的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得以改造升級，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也得到優(yōu)化調(diào)整，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、都市型產(chǎn)業(yè)、新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相繼崛起。桂城都市型產(chǎn)業(yè)基地的代表——瀚天科技城通過對原有舊鋼材市場、簡易廠房和小作坊的改造，實現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)形態(tài)為主向創(chuàng)新研發(fā)服務(wù)形態(tài)轉(zhuǎn)型，成為集創(chuàng)新研發(fā)、辦公、總部于一體的配套完善的新型都市產(chǎn)業(yè)社區(qū)。另外，禪城區(qū)季華路上卓遠(yuǎn)國際、金海廣場和九鼎金融中心三大甲級寫字樓項目的落成，也推開了禪城“東提”戰(zhàn)略和“季華路·總部第一街”的建設(shè)改造。這一階段可以說是佛山寫字樓實現(xiàn)質(zhì)的飛躍的過程，高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)新型、社區(qū)型以及生態(tài)型的寫字樓項目陸續(xù)涌現(xiàn)，甲級寫字樓、都市型產(chǎn)業(yè)基地和公寓型寫字樓成為市場的“新寵”。 佛山寫字樓開發(fā)實現(xiàn)從以往的中低檔產(chǎn)品為主向中高檔產(chǎn)品為主快速轉(zhuǎn)變，寫字樓的硬件設(shè)施與標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，不斷超越、不斷突破。佛山寫字樓市場已經(jīng)步入“更新?lián)Q代”的時期。 寫字樓市場特點： 投資開發(fā)方：房地產(chǎn)企業(yè) 市場行為：租售結(jié)合、開發(fā)商自持，統(tǒng)一招商和招租 地理位置：季華路、祖廟商圈（城門頭）、千燈湖金融區(qū)、佛山一環(huán)沿線 寫字樓配套和服務(wù)：世界級物業(yè)管理公司、智能化服務(wù)、VIP專屬服務(wù)、綜合體項目和產(chǎn)業(yè)社區(qū)配套、公寓式辦公 2、產(chǎn)業(yè)升級與寫字樓需求的內(nèi)在關(guān)系 產(chǎn)業(yè)升級 產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 企業(yè)升級 新興寫字樓板塊 寫字樓需求增加 高端寫字樓 佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地 公寓型寫字樓項目 千燈湖金融高新區(qū) 廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地 東平新城CBD 季華路總部第一街 季華路總部第一街 千燈湖金融高新區(qū) 東平新城CBD 企業(yè)總部大樓 近年佛山“優(yōu)二進(jìn)三”，“四化融合、智慧佛山”等規(guī)劃的開展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)紛紛大舉進(jìn)行轉(zhuǎn)制和升級改造，而寫字樓作為企業(yè)形象和品牌宣傳的重要窗口，一時間佛山傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)企業(yè)對高端寫字樓的需求空前增大，但是較長一段時間內(nèi)佛山中高端甚至超高端寫字樓項目嚴(yán)重匱乏，與企業(yè)升級的需求形成較大的矛盾，不少有實力的本土企業(yè)都只能“被迫”選擇建設(shè)自己的總部大樓以供辦公使用，如禪城南莊的陶瓷企業(yè)（新明珠、新中源等總部大樓）以及順德的家電、家具企業(yè)（樂從羅浮宮家居總部大樓、北滘美的總部大樓）。 另外產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將衍生出大批服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，從而刺激寫字樓的需求，而這部份企業(yè)主要是中小型規(guī)模、知識型、技術(shù)型、成長型以及創(chuàng)新型公司。而從市場調(diào)研的結(jié)果來看，該部分企業(yè)主要流向禪城的佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（復(fù)式辦公為賣點）、桂城佛山一環(huán)沿線的廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地（產(chǎn)業(yè)社區(qū)為賣點）以及禪桂的公寓型寫字樓項目。 隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)的比例逐步提升以及區(qū)域規(guī)劃和廣佛地鐵的帶動作用，具有片區(qū)特色的新興寫字樓板塊將會形成。其中千燈湖金融高新區(qū)將打造成以金融業(yè)為龍頭的商務(wù)服務(wù)區(qū)；廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)、文化創(chuàng)意、科技研發(fā)等都市型產(chǎn)業(yè)，形成佛山一環(huán)東西兩側(cè)的陣列布局；季華路和東平新城CBD則以總部經(jīng)濟為核心，打造多層次的產(chǎn)業(yè)集群，將形成類似廣州的天河北和珠江新城。 可見城市產(chǎn)業(yè)的升級對寫字樓的需求具有強大的“催生”作用！ 3、寫字樓客戶的租賃需求與租賃意向、購買需求與購買意向調(diào)查 從位于南海大道的經(jīng)委大廈和財匯大廈進(jìn)駐企業(yè)的類別來看金融、投資/咨詢和貿(mào)易/物流的比例最大，基本占據(jù)所在寫字樓項目的60-80%的比例。其中財匯大廈依托項目自身1-3層的商業(yè)配套以及旁邊的南海廣場，吸引大批中小企業(yè)進(jìn)駐，客戶需求的面積較少（60-400㎡），很少半層甚至整層客戶；而經(jīng)委大廈進(jìn)駐企業(yè)的形態(tài)較為統(tǒng)一和接近且多為大中型企業(yè)，客戶需求面積較大，均為整層（500-600㎡）租用、甚至是多層租用，如太平洋保險租用了第1、2、5層，新時代證券租用第6、8層。 廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的代表之一的天安數(shù)碼新城入駐企業(yè)的類別則與上述兩個寫字樓項目形成錯位發(fā)展。主要入駐企業(yè)為成長型的科技創(chuàng)新企業(yè)和產(chǎn)研結(jié)合的制造企業(yè)，由于整體租金較低，企業(yè)租用面積較大（約為100-700㎡）。 桂城寫字樓客戶租賃需求和意向表 企業(yè)類別 租賃需求面積 地段要求 租金接受范圍（元/㎡·月） 大中型企業(yè) 大 商業(yè)繁華地段 40-80 中小企業(yè)（成熟型） 小 商業(yè)繁華地段 30-70 中小企業(yè)（成長型） 大 近郊地區(qū) 30-40 禪桂寫字樓投資客戶購買需求和意向表 購買群體 購買面積 購買決定因素一 （權(quán)重） 購買決定因素二 （權(quán)重） 購買決定因素三 （權(quán)重） 個人投資者（普通） 單套/連續(xù)多套 性價比 （50%） 地段 （35%） 物業(yè)品質(zhì) （15%） 個人投資者（富有） 半層/整層 地段 （45%） 物業(yè)品質(zhì) （35%） 管理和服務(wù) （20%） 中小企業(yè) （成熟型） 單套/連續(xù)多套/半層 地段 （40%） 性價比 （35%） 管理和服務(wù) （25%） 中小企業(yè) （成長型） 單套/連續(xù)多套/半層/整層/多層 性價比 （50%） 管理和服務(wù) （30%） 地段 （25%） 大中型企業(yè) 整層/多層 物業(yè)品質(zhì) （40%） 地段 （30%） 管理和服務(wù) （30%） 房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)土地的稀缺性更強，增值的空間更大，主中心區(qū)的區(qū)位成長性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機勃發(fā)。因此地段這一因素都是各類投資客戶購買寫字樓的決定因素之一，而且對于富有的個人投資者和成熟型的中小企業(yè)更是首要決定因素。個人投資者看看重的是物業(yè)的保值和增值空間以及租金回報率（地段決定價值和租金），成熟型的中小企業(yè)則需要商業(yè)繁華地段。 普通個人投資者由于資金有限，其購買的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及富有的個人投資者，而且其對銷售價格的敏感度較高，只要資金適合且具有一定的升值潛力，他們便會選擇購買。性價比便成為這類群體投資寫字樓的首選因素。 同樣以性價比作為首選因素的還有成長型的中小企業(yè)，由于處于企業(yè)的起步和成長階段，資金流較為緊張，總價是他們最看重的因素，地段對其影響不大，只要價格低廉、物業(yè)的管理和服務(wù)水平相當(dāng)便可。另外由于這類企業(yè)來自個行個業(yè)，因此對產(chǎn)品面積的需求差異性較大，一般新興產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的企業(yè)規(guī)模較小，需求的面積不大，而由第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的企業(yè)往往需求面積較大。 對于大中型企業(yè)購買寫字樓辦公的首要目的，就是為了提升企業(yè)形象，寫字樓的品質(zhì)就是當(dāng)中至關(guān)重要的因素。停車場的設(shè)計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等都是這類群體購買寫字樓首要考慮的因素。 4、小結(jié)：禪桂組團客戶需求的發(fā)展趨勢 ①高性價比的產(chǎn)品受青睞 隨著寫字樓銷售價格和租金的不斷走高，高性價比和附加值以及高投資回報的產(chǎn)品將會受到投資客戶的青睞。 ②戶型靈活多變便于改動 可拼合戶型是寫字樓發(fā)展的大勢，投資客戶或者企業(yè)可以根據(jù)各自不同的實際情況，購買或租用單套、多套甚至半層、整層的單元，以滿足其對使用空間的不同需求。 ③高端寫字樓項目需求大 禪桂城市轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級都將激活林林總總的“新”企業(yè)，這部分企業(yè)極度渴求高品位的寫字樓項目以展示企業(yè)的實力和形象。 ④多功能配套全天候服務(wù) 廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地引領(lǐng)出產(chǎn)業(yè)社區(qū)化發(fā)展的理念，徹底打破了寫字樓必須建在城市繁華中心地區(qū)的“定律”。通過產(chǎn)業(yè)社區(qū)內(nèi)提供的餐飲、娛樂、休閑等一系列生活配套，使得辦公與生活的高度融合。而位于城市中心區(qū)的寫字樓項目則通過“城市綜合體”或者公寓型“寫字樓”的開發(fā)模式以迎合寫字樓客戶對多功能配套的需求。 傳統(tǒng)簡單的朝九晚五式的服務(wù)將會擴大到24小時全天候的服務(wù)，為辦公人士提供更貼心更具人性化的物業(yè)服務(wù)。 三、禪桂寫字樓系列重點項目個案分析 1、禪桂寫字樓組團格局圖 從禪桂寫字樓分布狀況來看，主要分布在舊城區(qū)（祖廟）商業(yè)中心一帶，同時隨著季華路沿線金融商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的實施，“季華路總部一條街”將逐漸顯現(xiàn)，而桂城的寫字樓則主要分布在南北向的南海大道交通大動脈上，并隨著金安壹號投入使用，創(chuàng)鴻地塊、越秀城建地塊的施工，該片區(qū)由線狀集聚逐漸發(fā)展為環(huán)千燈湖擴散，而另一方面，隨著桂城打造廣東都市型產(chǎn)業(yè)項目的推進(jìn)，該區(qū)域?qū)饾u發(fā)展為沿佛一環(huán)分布的集辦公、商業(yè)、休閑的產(chǎn)業(yè)核心。從目前禪桂的城市發(fā)展軌跡看，舊城區(qū)則主要通過加強三舊改造力度，提高自身的核心輻射力，季華路沿線片區(qū)將會逐漸向東發(fā)展，漸與佛一環(huán)片區(qū)相連，千燈湖片區(qū)則向東延伸至桂瀾路、往季華路方向發(fā)展。 2、重點項目優(yōu)劣勢分析 代表項目 優(yōu)勢/劣勢 區(qū)位 配套 產(chǎn)品 物管服務(wù) 金安壹號 優(yōu)勢 千燈湖金融高新區(qū)輻射區(qū)域 桂城兩大商圈 LOFT立體空間 空中花園 高力國際 國際物業(yè)管理 劣勢 —— 項目自身 配套缺乏 —— 尊貴服務(wù)不足 瀚天 科技城 優(yōu)勢 廣東都市產(chǎn)業(yè)型基地、佛山一環(huán) 毗鄰桂城東生活配套服務(wù)區(qū)/產(chǎn)業(yè)社區(qū)配套 人性化 百搭布局 國賓警衛(wèi)式安防、深度禮賓式服務(wù)、有預(yù)見性的園區(qū)專屬服務(wù) 劣勢 城市近郊地帶 受佛山一環(huán)阻隔 戶型面積偏大 —— 環(huán)球國際 廣場 優(yōu)勢 祖廟、地鐵口 祖廟商圈繁華配套/星級酒店 集商業(yè)、餐飲、休閑、辦公于一體的綜合體 廣州珠江酒店物管服務(wù) 劣勢 —— —— 塔樓設(shè)計理念落后 —— 金海廣場 優(yōu)勢 季華路 總部第一街 季華路沿線生活配套/自身商業(yè)配套 集商業(yè)、餐飲、休閑、辦公于一體的綜合體 高力國際 VIP個性化服務(wù) 專樓綠色通道 劣勢 —— —— —— —— 從上述幾大代表性項目的優(yōu)劣勢對比來看，各項目的區(qū)位優(yōu)勢都十分明顯，主要集中在商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域核心或輻射范圍之內(nèi)。各大禪桂中心區(qū)的寫字樓項目均坐擁優(yōu)越的地段，享受周邊的繁華配套和便利交通；而且部分項目自身配有商業(yè)、餐飲、休閑和娛樂等功能，形成綜合體的概念。 與禪桂中心區(qū)的寫字樓項目互為錯位發(fā)展的廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地項目的優(yōu)劣勢自然就與中心區(qū)的寫字樓項目“互為補充”。處于近郊地區(qū)，尤其是受佛山一環(huán)的“阻擊”，與禪桂中心區(qū)的商圈“與世隔絕”，因此只能通過加強項目自身的內(nèi)部配套以滿足工作人群的需要。 3、重點項目產(chǎn)品分析 項目名稱 項目體量（㎡） 層高（m） 層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡） 單套面積（㎡） 建筑結(jié)構(gòu) 金安壹號 2萬 5.5 （大堂11m） 10層 約2000 31-206 板樓 承業(yè)大廈 4.5萬 4.5 （大堂9.5m） 15層 約2700 —— 板樓 天安數(shù)碼新城 25萬 3.9 （大堂10m） 1棟16層 2、3棟18層 2500-3000 126-261 板樓 瀚天 科技城 25萬 1、2層4.5m 3-15層3.8m 16層5.5m 16層 3300 242-698 板樓 鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城 17.8萬 3-4m 12層 3000-4000 110-347 板樓 卓遠(yuǎn)國際 3.6萬 3.8m （大堂11.5m） 23層 1300 70-250 板樓 金海廣場 6萬 3.6m （大堂11.5m） 26層 1600 100-250 板樓 九鼎 金融中心 4.8萬 2.9m （大堂17m） 31層 約2000 72-97、162 板樓 環(huán)球國際廣場 12萬 3.5 總高52層 8-22層寫字樓 約2000 83-406 塔樓 ICC 國際商業(yè)中心 6.7萬 （一期2.5萬） 3（凈高） 總高31層 5-20層寫字樓 1700 87-432 塔樓 從項目的開發(fā)體量來看，主要集中在2-7萬㎡之間，而廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的則以“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的開放模式為主，體量比中心城區(qū)的鞋子項目要大，普遍都是在20萬㎡上下。 過去以塔樓為主的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計由于通風(fēng)采光差、產(chǎn)品的靈活性不足、實用率低較低（一般只有70-75%），設(shè)計理念落后，難以迎合當(dāng)前企業(yè)的使用需求，于是最近幾年新建的寫字樓項目都已經(jīng)摒棄了塔樓的方式，統(tǒng)一采用板樓的設(shè)計。從各板樓結(jié)構(gòu)的寫字樓項目來看，其特點主要包括：南北通透、便于通風(fēng)采光，單套戶型的均好性強，產(chǎn)品靈活、容易改動，樓棟的展示面寬闊。 正是由于板樓的設(shè)計，擴大了寫字樓項目單層的面積，而同一層內(nèi)的各單元面積的靈活性較大，迎合更多客戶對不同使用面積的需要。 寫字樓的入戶大堂作為展示項目的氣派的重要“窗口”，縱觀目前禪桂地區(qū)各大中高端寫字樓項目，普遍的入戶大堂高度均在10m以上，盡顯高貴與氣度。而標(biāo)準(zhǔn)層的層高除了金安壹號之外，基本都是控制在4.5m的建筑“紅線”之內(nèi)（辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高原則上不應(yīng)大于4.5m）。 4、重點項目配套分析 項目名稱 項目自身配套 項目周邊配套 金安壹號 純寫字樓、300個車位、七部電梯 興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社、公交車站、南海廣場、保利水城 承業(yè)大廈 純寫字樓、223個車位、六部電梯 旺角酒樓、海云軒酒店、百富露水牛奶工廠、千燈湖地鐵站、保利水城 天安數(shù)碼 新城 3000㎡多功能園區(qū)會所、7-11便利店、農(nóng)行商業(yè)、多媒體會議中心、238個車位、十部電梯 毗鄰地鐵、巴士站 瀚天科技城 球場、游泳池、健身俱樂部、咖啡廳、商務(wù)休閑俱樂部、十四部電梯 城市廣場、美食廣場、南海第二醫(yī)院 鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城 五部電梯 城市廣場、美食廣場、南海第二醫(yī)院 卓遠(yuǎn)國際 首層銀行、約400個車位、七部電梯 季華園，農(nóng)行、建行、工行，順聯(lián)國際、東建世紀(jì)廣場 金海廣場 首4層商業(yè)配套（1、2層金融配套； 3、4層餐飲）、約400個車位、十一部電梯 季華園，農(nóng)行、建行、工行、廣發(fā)、順聯(lián)國際、東建世紀(jì)廣場 九鼎 金融中心 3層商業(yè)配套、超1000個車位 三部電梯 東建世紀(jì)廣場、流行前線、順聯(lián)國際、嘉信茂廣場、市一醫(yī)院 環(huán)球 國際廣場 咖啡廳、高檔首飾店、酒樓、SPA會所、健身房、游泳池、桑拿、商場、休閑娛樂、國際會議中心、高級公寓、五星級酒店十二部電梯 佛山賓館、金城酒店、百花廣場、祖廟商業(yè)步行街、祖廟地鐵站 ICC國際商業(yè)中心 國際會議中心、商場、200多車位、五部電梯 佛山賓館、金城酒店、百花廣場、祖廟商業(yè)步行街、祖廟地鐵站 寫字樓有兩個重要的硬件配套是提高效率運營的保證，一是停車場，二是電梯。沒有充足停車場的寫字樓也就意味著沒有充足的業(yè)主入駐，大量的地面停車場將為寫字樓銷售給以巨大的促進(jìn)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展這種作用將更加凸顯。停車場不僅關(guān)系到業(yè)主經(jīng)營效率，同時也影響著外來辦事人員的便利性。從目前禪桂寫字樓項目來看，有獨立地下停車位和地下+地面（或立體停車場）多種方式，而且普遍的車位數(shù)量都比較充足。而一些早年的寫字樓項目僅在地面廣場劃出少量車位甚至不設(shè)置車位（借助附近免費停車廣場或項目沿街停車），導(dǎo)致這部份寫字樓項目周邊停車十分緊張，其中南桂東路南海房地產(chǎn)發(fā)展大廈、佛平路的東駿大廈、南海大道的財匯大廈就是當(dāng)中的“典型”。 關(guān)于電梯，每天早上等電梯就像上班要遲到了等公車一樣。早上上班上不來，晚上下班下不去是最令業(yè)主苦惱的事情。電梯的運行時間也非常重要，許多寫字樓電梯的運行時間不是24小時，樓內(nèi)業(yè)主每次要加夜班都要向物業(yè)部門“申請”。如果下班后遺忘了東西在辦公室，就只好爬樓去取。而禪城的ICC國際商業(yè)中心則是首個提出24小時無時差辦公服務(wù)，相信24小時辦公服務(wù)將是未來寫字樓服務(wù)的大趨勢。 樓內(nèi)餐廳、超市、美容院、健身房、書店及樓內(nèi)銀行也是提高寫字樓運營效率的重要保證。樓內(nèi)餐廳不僅保證了飲食的質(zhì)量，還使用餐時間控制在最短的時間內(nèi)。超市將極大地“增加”了上班族更是如此。美容院、健身房減少浪費時間的同時，還能提高工作質(zhì)量。樓內(nèi)銀行的便利性和安全性對財務(wù)人員的工作不言而喻。禪城的由爛尾樓“激活”而來的環(huán)球國際廣場是目前禪桂地區(qū)配套最為完善的項目之一，另外桂城的都市型產(chǎn)業(yè)基地則利用“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的模式在項目內(nèi)提供足夠的生活、娛樂配套，而一些純寫字樓項目只能依托項目周邊的配套來支撐其辦公人士。 5、重點項目裝修狀況分析 項目 裝修標(biāo)準(zhǔn) 公共部分 室內(nèi) 金安 壹號 大堂：地面鋪設(shè)高級石材、吊頂天花。 外墻：節(jié)能LOW—E中空玻璃幕墻及高級石材。 信箱：設(shè)置在首層后樓梯裝置。 照明：每層均設(shè)有公共照明裝置。 消防：走廊配置特級防火卷簾隔離裝置、設(shè)計耐火等級3小時。 樓梯：地面鋪設(shè)防滑磚、墻體油刷高級乳膠漆。 走廊：鋪設(shè)高級拋光磚。 欄桿：高級不銹鋼配安全玻璃欄桿。 內(nèi)墻：毛坯。 天花：毛坯。 入戶門：統(tǒng)一鋼化玻璃門。 地面：水泥砂漿找平。 門窗：節(jié)能LOW—E中空玻璃窗。 給排水：預(yù)留給排水管道接入口。 衛(wèi)生間：預(yù)留排污管及自來水接口。 消防：消防自動噴淋裝置。 空調(diào)：水源熱泵冷卻水管接入口。 電梯：7部日立品牌電梯。 供電：220V到戶。 網(wǎng)絡(luò)：預(yù)留寬帶接入口。 瀚天科技城 外墻:采用LOW-E低輻射中空玻璃幕墻。 大堂：首層墻身及地面貼PP板，二層至十五層室內(nèi)公共走道裝飾標(biāo)準(zhǔn)：地面貼PVC地板膠，墻身刮白油ICI，（天花配有照明系統(tǒng)） 層高：首、二層4.5m；三至十五層3.8m；十六層5.5m。 柱距：標(biāo)準(zhǔn)柱距8.6m。 大門：落地鋼化玻璃大門。 衛(wèi)生間：公共間設(shè)備設(shè)施布局齊全，已含內(nèi)裝修。 電梯：設(shè)置客梯11臺，載重1000KG（速率為2m/s）；貨梯2臺，載重2000KG（速率為1m/s）；雙面開門消防電梯2臺，栽種1000 KG（速率為2m/s）。 用電負(fù)荷：用電負(fù)荷80W/m2 ,配電箱到層間管井。 荷載：①主樓二層板荷載為600公斤/ m2 ；②3-6層防火墻以西荷載為400公斤/ m2；③其余皆按寫字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計250公斤/ m2；裙樓二層荷載為300公斤/ m2。。 消防：設(shè)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)及消防報警系統(tǒng)。 監(jiān)視裝置：停車場入口，公共通道及園林等安防區(qū)域布置監(jiān)視裝置。 地臺：毛坯。 墻體：毛坯。 天花：水泥砂漿批蕩抹平。 衛(wèi)生間：預(yù)留衛(wèi)生間排水管及通風(fēng)口，無間墻。 空調(diào)：不設(shè)空調(diào)系統(tǒng)，適用分體空調(diào)機，每個單元預(yù)留室外機擺放位。（每臺飄臺上布置，適用高1.2m縱寬0.8m的主力機） 弱電系統(tǒng)：寬帶網(wǎng)絡(luò)采用光纖做系統(tǒng)干線，安裝可經(jīng)樓層配線器引出。入戶線材用超大規(guī)模5類對絞電纜（電纜由客戶自行設(shè)置）。電話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的干線線路敷設(shè)至每層弱電井內(nèi)。 6、重點項目租售情況分析 項目名稱 銷售價格 （元/㎡） 銷售率 租賃價格 （元/㎡·月） 出租率 物業(yè)管理費 （元/㎡?月） 年租金（不含管理費）收益率 金安壹號 10249 65% —— 待招商 13 —— 承業(yè)大廈 —— 只租 不售 75 約80% 15 —— 天安數(shù)碼新城 5612 88% 30-35 約75% 3 6.4%-7.5% 瀚天 科技城 —— 只租 不售 28-32 （含管理費） 招商中 3.5 —— 鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城 5100-5800 94% 只售不租 —— —— —— 卓遠(yuǎn)國際 13500 售罄 70-80 招商中 10 6.2%-7.1% 金海廣場 15000-18000 售罄 70 招商中 13 4.6%-5.6% 九鼎金融中心 17000 70% —— 待招商 7 —— 環(huán)球國際廣場 9000-10000 售罄 50 —— 22 6.0%-6.7% ICC國際商業(yè)中心 —— 只租 不售 70 —— 20 —— 從銷售價格來看，大致可以劃分為三個檔次：第一檔的是季華路的卓遠(yuǎn)國際、金海廣場和九鼎金融中心，價格在13000-18000元/㎡之間；第二檔是祖廟商圈和千燈湖金融高新區(qū)輻射區(qū)的環(huán)球國際廣場和金安壹號，價格在10000元/㎡上下；第三檔是廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的天安數(shù)碼新城和鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城，價格在5000-6000元/㎡之間。在寫字樓項目檔次相當(dāng)?shù)那疤嶂?，其銷售價格會隨區(qū)域的商業(yè)氛圍、配套設(shè)施以及寫字樓的密集程度成正比。 近年禪桂每年推出的寫字樓項目并不多，大概在2-3個左右，而且部分項目是自持一大部份或者是只租不售，導(dǎo)致市場上可售的寫字樓數(shù)量并不多；加之寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)與商鋪相比仍然是“價格洼地”，基本上每有新寫字樓項目開盤必將受到個人和企業(yè)的“搶購”，從當(dāng)前各大寫字樓項目的銷售率可見一斑！ 從租賃情況來看，租金可分為兩個檔次：第一檔的是禪桂中心區(qū)的寫字樓項目，租金在70-80元/㎡?月（不含管理費）之間；第二檔是廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的項目，租金在25-35元/㎡?月（不含管理費）之間。按這一租金水平，各寫字樓項目的年租金收益率都比較高，基本達(dá)到5%以上，部分甚至超過7%。 7、重點項目物業(yè)管理服務(wù)分析 寫字樓 物業(yè)管理 天安 數(shù)碼新城 天安物管，服務(wù)細(xì)致入微。國家一級資質(zhì)管理企業(yè)，為園區(qū)提供優(yōu)質(zhì)管理、包括24小時保安、清潔、安全不間斷的設(shè)備運營服務(wù)等，“以人為本，以客為尊”的理念，將令您在倍加呵護(hù)中更專注于企業(yè)的發(fā)展。 瀚天科技城 優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，確保正常運作的護(hù)航隊伍。瀚天科技城特引入專業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)，用頂級物業(yè)服務(wù)為園區(qū)物業(yè)帶來保值，一流的管理理念為瀚天科技城增值效應(yīng)，以“國賓警衛(wèi)式安防”、“深度禮賓式服務(wù)”、“有預(yù)見性的園區(qū)專屬服務(wù)”等先進(jìn)管理理念，給園區(qū)廠企帶來全新的物業(yè)管理服務(wù)體驗。 金安壹號 攜手高力國際，體驗國際商務(wù)尊崇，全球5大行物管企業(yè)之一，屬于跨國聯(lián)盟機構(gòu)最大的成員；20年中國房地產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)和顧問經(jīng)驗。 在國外，許多公司入駐寫字間的另外一個目的是增加商業(yè)機會，這個商業(yè)機會由物業(yè)管理去體現(xiàn)。寫字樓的物業(yè)管理不僅是服務(wù)的概念，更是經(jīng)營的概念。 一個高品質(zhì)的寫字樓必須有高品質(zhì)的物業(yè)管理相配套。寫字樓的物業(yè)管理是為業(yè)主提高效率，24小時服務(wù)就彰顯重要。寫字樓的物業(yè)管理在某種程度上也是一個項目的“文化”。 8、系列項目個案對于寫字樓市場開發(fā)的啟示 ①區(qū)位選擇 世界頂尖寫字樓的一個要素就是對城市優(yōu)勢資源的占有，在地理位置上勢必位于黃金商圈的重要節(jié)點。立足城市的中心是寫字樓項目顯赫地位的體現(xiàn)，更是寫字樓項目最有力的競爭力。 但是在城市中心區(qū)用地寸土寸金的背景之下，并非所有的開發(fā)商都可以“搶到”核心地帶土地，因此適當(dāng)拓展城市近郊，開發(fā)有規(guī)模、有特色、企業(yè)性質(zhì)相近的“產(chǎn)業(yè)社區(qū)型”寫字樓。 ②開發(fā)體量 在城市中心區(qū)域，單體獨棟寫字樓的項目的總建筑面積為2-7萬㎡，3-5萬㎡最為適宜。在城市近郊地區(qū)，適合開發(fā)有特色的規(guī)模較大的多棟項目，總建筑面積在20萬㎡左右為宜，集居住、辦公、研發(fā)、休閑和娛樂于一體的“大城”。 ③建筑結(jié)構(gòu) 板式設(shè)計是目前市場的主流，落后的塔式設(shè)計在新的寫字樓項目基本已經(jīng)絕跡。外立面主要是以現(xiàn)代時尚的玻璃幕墻為主。 入戶大堂盡量做得闊綽、有氣勢、有氣派，10-15m的高度較為適宜，并采用大幅玻璃幕墻設(shè)計，大堂外圍不設(shè)置商鋪，商業(yè)集中設(shè)置于附樓；標(biāo)準(zhǔn)層層高，盡量不要觸碰4.5m的“紅線”，3-4m的高度市場接受度較高；標(biāo)準(zhǔn)層單層面積在1500-2000㎡（都市型產(chǎn)業(yè)基地可為2500-4000㎡）為宜；單套面積可以靈活處理，建議以70-100㎡的中小面積為主，配以少量150-300㎡的大面積單元，柱網(wǎng)的間隔盡量拉寬，方便業(yè)主進(jìn)行多套、半層甚至整層的合并使用。 ④硬件設(shè)施 電梯和停車場是客戶對寫字樓項目最為看重的兩大硬件設(shè)施。以甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)為例，電梯內(nèi)應(yīng)有高檔裝飾；按大廈總建筑面積計算，每部客梯服務(wù)面積不超過5000㎡；等候時間不超過40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進(jìn)的智能控制系統(tǒng)。按大廈總建筑面積計算，每150-200㎡配置一個停車位；配備專用地上、地下停車場；地下停車場應(yīng)設(shè)有自動計費系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)。從目前禪桂重點寫字樓項目的硬件設(shè)施來看，不少已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，號稱“超甲級寫字樓”。 此外，禪桂寫字樓項目將更加注重對辦公舒適度的打造，尤其是綠色環(huán)保和公共活動空間方面，最大限度地降低項目的能耗和增強項目環(huán)境的生態(tài)性、互動性和人文性。最大體現(xiàn)5A智能化即通訊自動化系統(tǒng)（CA）、樓宇自動化系統(tǒng)（BA）、辦公自動化系統(tǒng)（OA）、安保自動化系統(tǒng)（SA）和消防自動化系統(tǒng)（FA），5A系統(tǒng)代表著目前最為先進(jìn)的寫字樓智能化水平。 ⑤軟件服務(wù) 寫字間項目的增值、保值主要依靠物業(yè)管理服務(wù)來實現(xiàn)?？梢哉f，如果寫字樓沒有非常出色的物業(yè)公司進(jìn)行管理，其必短命，因為物業(yè)管理公司直接決定著寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調(diào)供應(yīng)、商業(yè)服務(wù)、車位管理等方方面面的問題。高效的物業(yè)管理和專業(yè)化的商務(wù)服務(wù)是保證寫字樓長久不衰的“法寶”。 9、小結(jié)：如何樹立寫字樓項目核心競爭力 人文 個性 外觀 綠色 硬件 文化 硬件支撐 項目特色 文化體系 寫字樓核心競爭力體系 ①硬件支撐 建筑高度：世界標(biāo)志性建筑的重要前提條件，同時也是高端寫字樓不斷沖擊、超越的目標(biāo)。成為區(qū)域的第一高度將是寫字樓項目最響亮的名片，區(qū)域的第一高樓將是城市核心的核心，具有強大的集聚效力。 外立面：獨特且與其他項目差異強烈的幕墻顏色、獨特的紋路機理、與大面積的綠化結(jié)合、融入地區(qū)獨特建筑元素建筑外立面，可以再立體空間上做出較強的視覺沖擊力，從而成為地標(biāo)性建筑物，提升項目的價值。 入戶大堂：大尺度、通透強和舒適性的大堂能夠讓人由外到內(nèi)都可以直觀地感受到大堂的宏偉、氣派，是寫字樓對外的重要窗口。 硬件配套：滿足企業(yè)效率及成本要求的空調(diào)、電梯、停車等硬件配置是支撐整個寫字樓項目正常運作的必要條件。而且相關(guān)的硬件配置的是否能夠做到人性化設(shè)計和智能化操作、管理是體現(xiàn)寫字樓項目級別的重要參考指標(biāo)。 燈光或煙火系統(tǒng)：當(dāng)夜幕降臨的時候，寫字樓將會淹沒在夜色之中，而燈光系統(tǒng)可以在晚上極大的增強寫字樓項目的昭示性，同時會成為城市一道亮麗的風(fēng)景。有實力的寫字樓項目還可以加入煙火系統(tǒng)，在重要節(jié)慶日進(jìn)行表演，是增強寫字樓項目在民眾心目中親和度和影響力的重要工具。 此外，建筑結(jié)構(gòu)、公共空間和裝修材質(zhì)等都是展示寫字樓項目形象以及支撐和服務(wù)整個寫字樓項目的重要元素。 ②項目特色 寫字樓項目特色由低碳節(jié)能體系、綠色生態(tài)體系和個性體系等寫字樓特有的體系構(gòu)成，形成寫字樓獨特的“賣點”和“亮點”。 低碳節(jié)能系統(tǒng)：以LOW-E玻璃、日光感應(yīng)照明、外遮陽系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)等可以保持、調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、亮度或?qū)崿F(xiàn)節(jié)約資源從而達(dá)到降低能耗的系統(tǒng)?？梢杂行椭蛻艄?jié)約運營成本。 節(jié)能系統(tǒng)最好能夠讓客戶可以直觀感知，使客戶發(fā)現(xiàn)建筑的所有科技應(yīng)用均是為了幫助其節(jié)約運營成本，從而提升客戶對項目的價值認(rèn)知。 綠色生態(tài)系統(tǒng)：不僅是在建筑的綠植上增加建筑的生態(tài)性，而且通過環(huán)保材質(zhì)、結(jié)構(gòu)自然采光通風(fēng)、新風(fēng)系統(tǒng)、垃圾分類處理系統(tǒng)等各方面綜合打造綠色、生態(tài)的健康辦公環(huán)境，為辦公人群提供最自然、最舒服的工作環(huán)境。 個性體系：獨特的建筑外形和個性化的頂部設(shè)計可增強項目的個性，給人以深刻的印象；獨特、個性的內(nèi)部空間造型、極具藝術(shù)感的雕塑等方式營造出完全不同與其他寫字樓的氛圍，從外部到內(nèi)部打造項目鮮明的風(fēng)格。 ③文化體系 寫字樓在硬件配置方面終究會接近“極限”，特色功能也僅為樹立差異性的選項，而且容易被“模仿”甚至“克隆”；建立寫字樓自身的精神文化價值體系才是拉開寫字樓項目之間差異的關(guān)鍵。 產(chǎn)品系出名門：邀請知名設(shè)計師（設(shè)計公司）對產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計，此設(shè)計師需要有足夠的知名度和號召力，設(shè)計師本人若還是富有爭議，屬于社會話題級的人物，通過適當(dāng)?shù)臓I銷炒作，對項目的知名度又將有更大的提升作用。 人文關(guān)懷細(xì)節(jié)：在大樓內(nèi)部如對殘疾人的無障礙設(shè)計（如樓梯坡道、殘疾人停車位、殘疾人廁所位、殘疾人電梯按鈕）可體現(xiàn)對人的關(guān)懷；對員工辦公空間的優(yōu)化（如設(shè)計空中花園、休息室、茶水間、寬闊建筑空間尺度設(shè)計）可體現(xiàn)對在長期封閉辦公環(huán)境的員工的關(guān)懷。在建筑設(shè)計階段就充分的考慮使用者的感受，注入更多尊重、關(guān)懷理念，以此理念設(shè)計出的產(chǎn)品無疑是具有較強的文化內(nèi)涵的。 地方文化植入：通過將傳統(tǒng)建筑風(fēng)格和歷史文化元素和現(xiàn)代建筑風(fēng)格融合的方式創(chuàng)造出了令區(qū)域民眾非常認(rèn)同的建筑。 四、寫字樓政策法規(guī)、規(guī)劃前景分析 1、宏觀環(huán)境與寫字樓發(fā)展關(guān)系分析 廣州市（中心十區(qū)）2007-2010年寫字樓和商品住宅市場成交情況表 年份 寫字樓市場 商品住宅市場 成交面積（萬㎡） 成交均價（元/㎡） 成交面積（萬㎡） 成交均價（元/㎡） 2007 78.92 11762 801.57 8598 2008 41.52 12091 553.04 9338 2009 45.53 14095 978.32 9346 2010 82.04 17643 740.54 13124 數(shù)據(jù)來源：廣州國土資源和房屋管理局 佛山市禪城區(qū)2007-2010年寫字樓和商品住宅市場成交情況表 年份 寫字樓市場 商品住宅市場 成交面積（萬㎡） 成交均價（元/㎡） 成交面積（萬㎡） 成交均價（元/㎡） 2007 1.74 8884 70.11 6578 2008 0.55 8580 66.06 7709 2009 2.65 9074 134.81 7864 2010 5.18 11849 100.51 9909 數(shù)據(jù)來源：禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所 從2007-2010年的成交數(shù)據(jù)來看，寫字樓市場的發(fā)展主要受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策兩大因素影響。 2007年住宅市場一度出現(xiàn)空前的繁榮景象，從而間接帶動了寫字樓的銷售，但是9·27“新政”加上2008年全球金融危機的雙重打擊，房地產(chǎn)市場開始步入“寒冬”，寫字樓市場也未能“幸免”，在宏觀經(jīng)濟蕭條的背景之下，住宅市場的投資資金并沒有流向?qū)懽謽鞘袌?。進(jìn)入2009年“樓市”調(diào)控政策開始全面放開，住宅市場迅速回暖，但是寫字樓市場的發(fā)展卻“大相徑庭”，這一年主要是宏觀經(jīng)濟并未完全走出金融海嘯的“陰影”，直至2009年下半年經(jīng)濟才開始復(fù)蘇；而伴隨經(jīng)濟的復(fù)蘇，寫字樓市場也走出低迷，重回向上發(fā)展的軌道。 2010年被稱為房地產(chǎn)調(diào)控政策年，各種手段的政策接踵而來，新政對房地產(chǎn)市場造成巨大的震蕩，但是新政主要是針對住宅市場，作為商業(yè)地產(chǎn)的寫字樓基本不受影響。雖然從廣州和禪城兩地歷年成交均價來看，寫字樓都高于住宅，但是在局部的中心城區(qū)，尤其是商業(yè)繁華區(qū)域“商住倒掛”的現(xiàn)象顯著，寫字樓的價格洼地價值凸顯；在房地產(chǎn)調(diào)控“重壓”之下寫字樓一舉成為房地產(chǎn)投資資金的“避難所”。 總體而言，寫字樓市場發(fā)展的必要前提是良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境形勢和投資者信心較強，而住宅市場的調(diào)控只能作為寫字樓市場發(fā)展“催化劑”。在經(jīng)濟低迷時期，即使住宅市場受到巨大抑制，房地產(chǎn)的投資者也不會輕易轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觥? 2、禪桂寫字樓發(fā)展規(guī)劃及前景分析 時間 規(guī)劃信息 2007年6月 廣東省工作會議提出建設(shè)廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)（千燈湖金融高新區(qū)） 2009年4月 廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地正式啟動建設(shè)，11個大型孵化平臺項目全面啟動 2010年1月 禪城區(qū)區(qū)委會議提出“西進(jìn)、東提、中貫通”的發(fā)展戰(zhàn)略 2010年6月 《“四化融合 智慧佛山”發(fā)展規(guī)劃綱要（2010-2015）》公布 2010年6月 “季華路·總部第一街”祖廟街道投資環(huán)境推介會一舉推出6大招商項目 2010年10月 東平新城中央商務(wù)區(qū)最終實施方案落實，招商工作啟動 2010年11月 廣佛地鐵（首通段）正式開通 2011年1月 佛山“十二五”規(guī)劃確定“1+2+5”組團城市發(fā)展新格局 2011年1月 南海明確“中樞兩翼、核心帶動”的發(fā)展戰(zhàn)略 一系列的城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及城市基建項目都將推動佛山由分散型的制造業(yè)城市向集中化的國際化大都市邁進(jìn)。盡管佛山“十二五”規(guī)劃提出的“1+2+5”的東平新城強心戰(zhàn)略，一定程度上削弱了禪桂組團在佛山的中心地位；但是在東平新城這個“帶頭大哥”的引領(lǐng)和輻射之下，佛山的高端寫字樓項目依然會向“禪桂新”這個佛山的“大核心”商圈集聚。 此外，廣佛地鐵的正式開通也為禪桂中心組團寫字樓的發(fā)展注入一針“強心劑”，人流、物流以及商流都將向地鐵口集聚。禪城的魁奇路站、季華園站和祖廟站以及桂城的桂城站、千燈湖站和金融高新區(qū)站都將憑借各自當(dāng)前的地段優(yōu)勢以及所屬片區(qū)的規(guī)劃利好，誕生出首批佛山的地鐵站寫字樓物業(yè)。 3、佛山地方房地產(chǎn)（寫字樓）政策 2007年8月頒布執(zhí)行《關(guān)于加快推進(jìn)廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)建設(shè)的扶持辦法》：為