住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討 在住宅項(xiàng)目定價(jià)實(shí)踐中， 其定價(jià)方法 較多，其中主要有成本加成定價(jià)法， 它指的是在項(xiàng)目單位 成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤(rùn)作為項(xiàng)目的單位售價(jià)，其公式為 P=CX （1+刀）[1],但這 種定價(jià)方法 僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)， 而不考慮需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況， 其結(jié)果是住宅要么 賣不出去，要么企業(yè)不能獲取較大的利潤(rùn)。 競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，它指的是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為基礎(chǔ)的 定價(jià)方法，這種方法考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況， 在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天， 其住宅的需求 彈性較小和供大于求的情況下， 為了不破壞整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的平衡， 這是一種較常采用的 定價(jià)方法， 但這種方法僅從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格這一單一指標(biāo)進(jìn)行考慮， 這樣就顯得過(guò)于籠統(tǒng)， 沒(méi)有很好地按區(qū)域、 住宅物業(yè)形態(tài)等因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分， 故在項(xiàng)目定價(jià)實(shí)際應(yīng)用中將會(huì)遇到障礙。 此外，還有尾數(shù)定 價(jià)法，以及差別定價(jià)法。 在本文中，主要介紹一種能夠運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)際可操作的 定價(jià)方 法，它其實(shí)是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法的一種深化和延伸。在這里，稱之為類比量化定價(jià)法。 該定價(jià)方法指的是對(duì)住宅價(jià)格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重， 并對(duì)其中 的每一單個(gè)因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值， 然后選擇與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目進(jìn)行類比后分別一一 賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項(xiàng)目的總分， 再次通過(guò)所得出的各項(xiàng)目的總分 與已知項(xiàng)目的均價(jià)按最小二乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項(xiàng)目的均價(jià)， 最后根據(jù)位置、樓層、 景觀、朝向等進(jìn)行價(jià)格調(diào)整確定出每一單元的擬售價(jià)格。 該方法其優(yōu)越性在于將其定價(jià)影響因素 進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過(guò)調(diào)查對(duì)比得出， 而不是采取專家打分法使得分值的隨意 性和波動(dòng)性都比較大，而且充分考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。 一、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定 筆者共列出了 12個(gè)主要影響因素， 分別是位置、 價(jià)格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景 觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤(pán)規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實(shí)力、廣告，其分值 分別為1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見(jiàn)下表 1。 [2] 住宅項(xiàng)目影響因素、指標(biāo)與分值 1表. 二、權(quán)重的確定 評(píng)分法來(lái)確定權(quán)重。0---9筆者運(yùn)用價(jià)值工程中的 表2住宅項(xiàng)目影響因素權(quán)重計(jì)算表（ 0? 9評(píng)分法）[3] 定疑因素 指標(biāo) 分值 位置 距所在片區(qū)中心區(qū)的恒近. A.星差（遠(yuǎn)）1»、很差 （遠(yuǎn)）2 ；工一般3 ； D. 彳弼《近”出最好《近: 5 矯格 A.百元以上為等旗戈助亂附.R價(jià)格是否 具有優(yōu)勢(shì)口 A,最高1 ； B.很高2 ； C 一般3； D律低4； 段量悵 5 配套 A、域藺基耐設(shè)施；供水、排水，供氣、供 電.占社會(huì)服務(wù)設(shè)施二文儲(chǔ)睛］醫(yī)療衛(wèi)生? 文瞋在苜、郵電、公園綠地。 M量不完善1 ； B、小喝 2；u 一般m； 0、很完善 4：邑量完善5 交通 從大中小巴士路錢數(shù)量。仄距強(qiáng)交站遠(yuǎn)近. C、玷點(diǎn)數(shù)量口 口、大中小巴舒服程度口 A-最少（①）1 ；B.很少 （遠(yuǎn)）2； d 一般 3； d 才映（近M：民最老〈近: 5 物業(yè)管理 A、俁安口氏清浩衛(wèi)生.C、機(jī)電.D踞化 宰顯養(yǎng)護(hù)狀況/邑物業(yè)管理費(fèi)（元國(guó)L F, 是否人車分端.仃、物業(yè)管理商資質(zhì). 限 最差1；B、很差a;c， T3；d幅好4；邑建 好5 周邊環(huán)境 A、是否有員好的景觀資源,如山景、江景、 視野等口上是否有空氣.噪音、唐相，廢水 污染. 縱星差L二民很差工；C、 一般3 ； E *蝴4 ；邑最 好5 城市堀劃 A.算劃期限（口中近期L B、規(guī)戔監(jiān)舍程 度口 C規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度口 D規(guī)劃現(xiàn) 狀. k最不完善1 ； R不.言圄 2；C. 一技，D,很完善 4：區(qū)最完善5 櫻盤(pán)瓶模 A、總建筑面積（在建及未建r b.總占地 面積.C.戶數(shù)日 A「最小L ； B.很小2 ； C、 一艘3 ； 口、1蚊4 ；艮曷 犬5 建筑風(fēng)格及立 面 A-是由醒目.B＞是0_新穎口 C”是古高檔? 4感官的造程度口 Am最差l;b.很差a；d 一般鋤4； W最 好5 戶型 機(jī) 客廳和肝室的結(jié)構(gòu)美求.B、廚房和我 所的結(jié)狗美茶.G是否有暗房.m家用 率大小? A＞最差［；B、艱差a ； U 一般3； IX很好4； l攝 Iff S 發(fā)展海融 及實(shí)韭 M喳產(chǎn)及普黃.A開(kāi)發(fā)接盤(pán)會(huì)少,C.磋 ftA .■ ix . A、重霆匕反播量？ ； U 一股3；“很好4；&ft 肝5 心藏茴太小.B廣告辨率.Q廣后創(chuàng)蠹. A,第矍（?。?［；氏幅 ?t小”：u. -»i：rk 三、項(xiàng)目均價(jià)的確定 通過(guò)表2確定的各影響因素的權(quán)重和擬售項(xiàng)目及類比項(xiàng)目所賦予的分值，由公式得出各 。3 表示分值，其計(jì)算如表 Fi表示權(quán)重，Wi表示項(xiàng)目影響因素的項(xiàng)數(shù)， n項(xiàng)目的總分，其中 表3類比量化定價(jià)法計(jì)算表 影響因素 位 置 價(jià) 格 配 套 交 通 物業(yè)管理 周邊環(huán)境 啊市叔總 樓盤(pán)機(jī)模 一 一 筑格立面 建鳳及百 P 型 開(kāi)發(fā)商品牌 r 告 槨 分 祝 重 位置 又 4. 5 5 6 6 G 7 * 9 9 74 5 □,1 25 價(jià)格 4. 5 X 5 6 6 6 fi 7 I g 9 9 74. 5 0.1 25 配套 4 4 X 5 5 5 5 6 至 7 8 8 64 n 0.1 08 交通 3 3 4 X 45 4J5 45 5 6 ri 7 7 54. 5 0.D 92 物業(yè)管理 3 3 4 4 3 K 4.5 45 5 6 6 7 7 3 0.0 92 周邊環(huán)境 3 3 4 4. 3 45 X 45 5 4 T 7 54 3 0.D 92 然后根據(jù)表3得出的數(shù)據(jù)，運(yùn)用最小二乘法建立回歸方程， 即P=a+bS[4],其中P為項(xiàng)目均價(jià)， S為項(xiàng)目得分，確定參數(shù) a和b后，代入擬售項(xiàng)目的得分，即可得擬售項(xiàng)目的均價(jià)。 四、住宅項(xiàng)目各單元定價(jià) 上述定價(jià)只是制定出一個(gè)小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價(jià)格， 而對(duì)具體的某一單元而言， 由于位置、 層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就有著不同的效用。所以需將各單元 分別定價(jià)，以不同的價(jià)格來(lái)體現(xiàn)效用的高低。 1、項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù) 項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指在一個(gè)小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、 與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來(lái)綜合調(diào)整價(jià)格系數(shù)。 如南北朝向、較大的樓間距、臨 近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價(jià)格就會(huì)相對(duì)高些，如表 4所示。 表4項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)表 城市規(guī)劃 3 3 4 5 4.5 4$ X 5 6 6 7 7 樓盤(pán)視模 2 2 3 4 4 4 4 5 6 6 ——1 J 注：其中mr k 一般在5%以內(nèi)，如果位置差異特別大， 可取更大的系數(shù)， 但一般不超過(guò)15%。 2、項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù) 項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、 樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、 視野等差異來(lái) 調(diào)整的樓宇價(jià)格。 在我國(guó)，如果是六層多層住宅， 一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，三、 四層最貴；而對(duì)高層住宅，一般是越高越貴。針對(duì)不同樓層其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)表 5。 表5項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)表 [5] 注：①m=k/N,其中k為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取 10%---15 %。 ②如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)較大的跳躍。 根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)， 利用公式類比量化法的樓宇均價(jià)x ( 1 + 項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù))x ( 1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù))得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格 稱之為樓層均價(jià)。 3、項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù) )項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù) 1 ( 區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、 過(guò)道的單元由于易受噪音干擾、 而此位置單元不如遠(yuǎn) 離電梯、過(guò)道的單元所形成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，一般此價(jià)格調(diào)整系數(shù)上下不要超過(guò) 1%。 (2)戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù) 戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理， 采光通風(fēng)如何， 是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)? 面積配合比等方面來(lái)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò) 3 % o (3)單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù) 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、 采光、平面布局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整 系數(shù)。朝向通常是指客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)表 6。 表6單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)表 (4)景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù) 景觀對(duì)于住宅購(gòu)買者而言，常具有決定性的影響力，對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、自然 或人造的景觀單元，通常相對(duì)沒(méi)有景觀的單元而言， 價(jià)格要高出許多。故景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)就是 指由于不同單元的景觀差異所造成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò) 15%,對(duì)多 面景觀也最多不要超過(guò) 20 %。 綜合項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)、 戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)、 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)、 景觀價(jià)格調(diào)整系 數(shù)得出項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)。 然后用每棟樓的各層樓的樓層均價(jià)X ( 1+項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù))，即得各單元的初步價(jià)格。 五、各單元價(jià)格的微調(diào) 上述各單元的初步價(jià)格X相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)， 用總價(jià)除以總面積所得 的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過(guò)類比量化定價(jià)法所得出的均價(jià)有一定的出入。 我們可以用以下方法 進(jìn)行微調(diào)。 1 、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)大于通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)， 一是用每套單元均價(jià)除以系數(shù) k, 其中系數(shù)k =調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。 二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低， 使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。 、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以 2 系數(shù)k,其中系數(shù)k=調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。 二是將那些條件好的單元價(jià)格再 次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。 I II- 以下無(wú)正文 I II I 僅供個(gè)人用于學(xué)習(xí)、研究；不得用于商業(yè)用途。 TOJIbKO gilOA e ft , K0T0pbI6 HCnOJIb 3yiOTCH AJIi1 06yq 6HH 且,HCC eTieAOBaHHft H H e AOJIHCHLI HCnOJIb3OBaTbCH B KOMMepneCKHX U6JI H X . 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