徐州蘇豪時代廣場 物業(yè)管理項目 投 標 書 南京誠豐物業(yè)管理有限公司 地址：南京棲霞區(qū)勝利三村483號 目錄 第一部分 投標函 第二部分 投標企業(yè)概況及投標報價表 第三部分 企業(yè)授權(quán)委托書 第四部分 企業(yè)簡介 第五部分 企業(yè)資質(zhì)證書 第六部分 服務(wù)承若 第七部分 項目主要人員資料 第八部分 組織機構(gòu)、人員配置、人員的選聘要求、人員的培訓 第九部分 物資材料、固定資產(chǎn)的配置 第十部分 綜合報價測算 第十一部分 商業(yè)項目管理的難點和重點 第十二部分 機電設(shè)備設(shè)施的管理要求 第十三部分 本項目可能出現(xiàn)的各類應(yīng)急措施 第十四部分 管理制度目錄 第十五部分 檔案資料的管理 第十六部分 編制依據(jù) 第一部分 投標函 徐州成功置業(yè)有限公司： 我 南京誠豐物業(yè)管理有限公司 現(xiàn)通過徐州成功置業(yè)有限公司招投標辦公室參加 蘇豪時代廣場 物業(yè)管理投標工作，并于二〇〇六年 月 日通過資格預審，并全部按照貴方的要求在規(guī)定的時間內(nèi)完成各項前期準備工作。在本次投標中我司將以精心的準備、真誠的態(tài)度積極參與，并作出以下承諾： 1、本公司已了解招標人有關(guān)《“蘇豪時代廣場”物業(yè)管理招標文件》的內(nèi)容、細則、要求、辦法及條款，并同意響應(yīng)招標文件的內(nèi)容及要求，以貴方招標文件內(nèi)容為基礎(chǔ)，投標“蘇豪時代廣場”物業(yè)管理服務(wù)。 2、本投標書物業(yè)服務(wù)費報價和其他報價包含了“蘇豪時代廣場”全部物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容涵蓋了投標人管理服務(wù)開支及其他費用。 3、本公司同意以本投標書內(nèi)各項報價，向項目提供投標書明示的所有物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容要求、標準和質(zhì)量，并同意將各項服務(wù)費報價約定于合同期內(nèi)保持不變。 4、本公司同意于中標并簽署《前期物業(yè)服務(wù)合同》后，在約定的時間內(nèi)提供投標書內(nèi)所述之物業(yè)管理服務(wù)；接受業(yè)主的監(jiān)督、政府行政部門的管理。 5、本公司知曉招標人選定中標人，無須向本公司公開中標人資料或做出招投標的其他任何解釋，一切有關(guān)選聘中標人的活動以本項目評標規(guī)則為依據(jù)。 南京誠豐物業(yè)管理有限公司 二〇〇六年七月 第二部分 投標企業(yè)概況及投標報價表 企業(yè)名稱 南京誠豐物業(yè)管理有限公司 法定代表人 張茂安 企業(yè)注冊地 南京棲霞區(qū)勝利三村483號 注冊資本 萬元人民幣 企業(yè)資質(zhì)等級 三級 投標人全委托管理物業(yè)規(guī)模及管理業(yè)績 總建筑面積 萬m2,其中住宅 萬m2 ，商業(yè) 萬m2 ； 物業(yè)管理服務(wù)費投標報價 物業(yè)服務(wù)費收費標準報價： 1．住宅區(qū) 1.30 元/㎡.月，公共水電費按0.20元/㎡.月分攤； 2．商業(yè)區(qū) 9.00 元/㎡.月，公共水電費按 6.00 元/㎡.月分攤； 3．地下車庫車位 元/位.月； 露天車位 元/位.月（按徐州市物業(yè)管理收費標準收取） 投標單位（章） 2006年 月 日 第三部分 企業(yè)授權(quán)委托書 授權(quán)委托書 本授權(quán)人聲明：我 （姓名）系 （投標人名稱）的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 （姓名）為我公司參加“蘇豪時代廣場”物業(yè)管理投標的授權(quán)委托代理人，代理人全權(quán)代表我參與該項目物業(yè)管理招投標活動，所簽署的該物業(yè)管理項目提交的投標文件及評標過程中的澄清、承諾、簽署《前期物業(yè)服務(wù)合同》，簽署的合同文本本人均承認。 代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。特此委托。 代理人： 性別 男 年齡 身份證號碼： 職務(wù)： 投標企業(yè) ： 南京誠豐物業(yè)管理有限公司 （公章） 法定代表人： （簽字或蓋章） 身份證號碼： 委托日期： 2006 年 月 日 第四部分 企業(yè)簡介 香港誠豐集團是一家集技、工、貿(mào)、服務(wù)為一體的現(xiàn)代化企業(yè)集團，集團以設(shè)計、制造、銷售家具為龍頭，現(xiàn)已涉足地產(chǎn)、貿(mào)易、航空物流、造紙業(yè)等多種行業(yè)。集團在香港擁有“誠豐實業(yè)國際有限公司，誠豐辦公系列（香港）有限公司，香港誠豐投資公司，香港德雅家具有限公司”等全資直屬機構(gòu)。1993年起先后投資在中國大陸建成規(guī)模經(jīng)營三大生產(chǎn)基地：誠豐家具（中國）有限公司，深圳誠豐家具廠和誠豐五金鋼具廠，專業(yè)化生產(chǎn)高中檔辦公家具、高檔酒店家具、廚房家具。 誠豐家具（中國）有限公司總注冊資金超過1億港幣，總投資達2億多港幣。公司下屬誠豐家具廠、誠豐萬進家具公司，誠豐五金鋼具廠、誠豐裝飾工程有限公司、誠豐房地產(chǎn)開發(fā)（福清）有限公司、 誠豐物業(yè)管理有限公司 誠豐鋼琴廠等生產(chǎn)實體，分別從事家具的生產(chǎn)、銷售、工程等業(yè)務(wù)。廠房面積達60000多平方米，占地面積將近500畝，服務(wù)員工、生產(chǎn)及銷售人員超過3000名。 　在銷售管理方面，充分利用公司遍布全國的銷售網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮四十余家分支機構(gòu)服務(wù)快捷的優(yōu)勢，資源共享。　　　 誠豐物業(yè)公司成立于1999年，主要以服務(wù)為龍頭，立足于物業(yè)行業(yè)發(fā)展。公司一直致力于為住戶塑造整潔、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。同時誠豐物業(yè)公司也是一家科技企業(yè)，公司擁有高資質(zhì)的優(yōu)秀工程師和經(jīng)驗豐富的技師，以微電子計算機控制、工程技術(shù)開發(fā)等專業(yè)構(gòu)成科技開發(fā)基礎(chǔ)力量,開發(fā)研制了完全基于網(wǎng)絡(luò)辦公管理的軟件產(chǎn)品。軟件集經(jīng)驗開發(fā)研制，將各種形式物業(yè)公司，不同用戶辦公需求中具有共性的應(yīng)用，抽象為房產(chǎn)管理、住戶管理、工程管理、設(shè)備管理、財務(wù)管理、辦公室管理、消防保安、綠化保潔管理、電子商務(wù)管理等主要方面，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)這一共享資源平臺和共享途徑，圍繞企業(yè)信息源將辦公體系全部自動化、流程化、數(shù)字化。憑借其著名的電子商務(wù)網(wǎng)站中國物業(yè)網(wǎng)常年為中國物業(yè)企業(yè)提供高質(zhì)量、多層次的電子商務(wù)服務(wù).計算機網(wǎng)絡(luò)信息化建設(shè)及應(yīng)用只是手段，企業(yè)通過高技術(shù)實現(xiàn)高效率、低運行成本的辦公管理體系，贏得最大效益，才是真正的目的。多年來,勤勞的誠豐人始終以“誠信服務(wù), 豐裕社會”為服務(wù)宗旨立足于社會。 誠豐物業(yè)公司不僅有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，同時還聘請了上海浦東濰坊物業(yè)集團公司作為常年的咨詢顧問，不定期的學習上海物管的先進理念和管理經(jīng)驗。公司目前管理的龍福山莊，位于雨花區(qū)，面積3.6萬平方米，今年已通過ISO9000質(zhì)量管理體系和ISO14000環(huán)境管理體系，管理已步入智能化的范疇。小區(qū)內(nèi)設(shè)電子監(jiān)控系統(tǒng)，24小時保安值勤、巡邏、站崗，利用科技的手段保證了小區(qū)內(nèi)的安全。山莊內(nèi)的綠化設(shè)施委派專業(yè)公司進行常年養(yǎng)護，綠化始終保持蔥郁，茂盛；維修工定時對公共設(shè)施進行檢查及日常維護，并能向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。24小時專人看管大型地下停車場，免去了業(yè)主有車難停的煩惱。小區(qū)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，居民的滿意，讓我們公司更有信心，更有能力來迎接更多的挑戰(zhàn)。 公司擁有高資質(zhì)的優(yōu)秀工程師和經(jīng)驗豐富的技師，以中青年科技骨干為主體的機械、微電子計算機控制、工程技術(shù)開發(fā)等專業(yè)所構(gòu)成的科技開發(fā)基礎(chǔ)力量,加之高級管理人員和一支精良的專業(yè)，實施高科技技術(shù)成果商品化，產(chǎn)業(yè)化，集人才，信息成果市場四位一體的科工貿(mào)企業(yè)。公司開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)品市場，熱忱地實行網(wǎng)絡(luò)管理，逐步推廣網(wǎng)絡(luò)信息，電子商務(wù)服務(wù)，以優(yōu)異的服務(wù)樹立誠豐公司的形象。 公司開發(fā)的物業(yè)管理軟件和辦公自動化軟件已全部投入市場，得到了許多用戶的贊同。公司的專業(yè)化服務(wù)不僅僅面向于業(yè)主，也面向于物業(yè)管理公司。公司的家政服務(wù)，綠化服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)信息工程，軟件開發(fā)工程等服務(wù)都已得到客戶的認同，我們的榮譽客戶遍及南京、連云港、上海等地。 公司把IS9001國際質(zhì)量認證體系始終貫穿于管理全過程中，以優(yōu)異的服務(wù)維護著誠豐形象，徹底保證消費者的利益。同時誠豐還以其蓬勃的發(fā)展勢頭，伴隨行業(yè)發(fā)展騰飛不斷前進。 我們是以“業(yè)主服務(wù)滿意”為宗旨的物業(yè)公司，我們的服務(wù)準則是：快速、便利、周到。 誠豐人會用自己的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量去贏得廣大客戶的信任，使誠豐公司在商品經(jīng)濟競爭中占有一席之地。 　一直以來，我們恪守“誠信服務(wù)，豐裕社會”的企業(yè)信條，不斷挑戰(zhàn)，完美自我，從產(chǎn)品的每一個部件做起，從每一個客戶做起，使“誠豐”成為國內(nèi)外家具市場的某種著名品牌。遍布全國的四十多家全資分支機構(gòu)營銷網(wǎng)絡(luò)和“九大服務(wù)承諾”更為誠豐的優(yōu)質(zhì)服務(wù)奠定了堅實的基礎(chǔ)。立足國門，放眼世界。我們滿懷信心與您共發(fā)展。 誠信服務(wù)，豐裕社會 真誠合作，攜手共進 第五部分 企業(yè)資質(zhì)證書 第六部分 服務(wù)承諾 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理公司實施管理與服務(wù)功能的重要階段，主要內(nèi)容包括治安管理、車輛管理、機電設(shè)備設(shè)施的維修與養(yǎng)護、清潔管理等多方面內(nèi)容。（根據(jù)實際情況酌情調(diào)整） 保安管理 項目 標準 人流控制 對來訪人員須通過保安室，與主人通話征得同意后方可進入，并進行訪問登記和離開注銷登記手續(xù)；對裝修、搬運人員采取辦理出入證的管理，對其活動范圍進行一定限制；對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前詢問。 物流控制 對物資流動實施申報、盤查、登記制度，住戶物品的搬出須向管理處提出申請，由管理處向門崗傳達并提供方便，巡查人員由責任和義務(wù)對物資的流動進行禮貌的盤查，所有的物資流動實行登記放行手續(xù)。 車流控制 要求車輛保管員熟悉每輛車的情況，同時強調(diào)其高度的責任心和管理人員的嚴格認真的檢查制度，發(fā)放停車證，及時記錄進出車輛的車牌號、車型等信息，加強巡查工作，確保不發(fā)生丟失案件。 清潔衛(wèi)生管理 劃分日常清潔和定期清潔項目，合理分派工作任務(wù)，分塊包干，責任到人，保持環(huán)境始終清潔干凈，無積塵，無衛(wèi)生死角，合理安排垃圾的收集及清運，做到日產(chǎn)日清。 項目 標準 公共樓道 1、 每天清潔一次，二天拖洗一次。 2、 地面無雜物、無明顯污漬。 3、 玻璃窗一月擦一次 4、 管道外表，電、水表箱，各種開關(guān)每三天擦一次 5、 走道燈每月擦一次。 6、 天花板每月清潔一次。 道路 1、一天清掃一次。 2、地面無雜物、積水，無明顯污漬、泥沙。 3、明溝內(nèi)無積水、雜物。 4、半米處目視路面標識牌無灰塵、污漬。 5、果皮箱、垃圾桶外表無明顯污跡、垃圾附著物。 地下雨、污水井的疏通 1、每月疏通一次。 2、水流暢通，井蓋無污跡。 3、目視井內(nèi)壁無附著物，井底無沉淀物。 綠地 1、一天清潔一次。 2、目視無枯枝落葉，無果皮，無飲料罐等雜物。 3、無3CM邊長以上石塊，100平方米內(nèi)煙頭在1個以下。 停車場 1、一天一次，整日保潔。 2、目視地面無果皮、紙屑，無積水、污跡和雜物。 3、每周用水沖洗地面一次。 滅鼠、蚊蠅、蟑螂 1、室內(nèi)半月一次，室外一月一次。 2、目視無蚊蠅飛舞。 3、消滅孳生地。 物業(yè)維修與保養(yǎng)管理 制定維修保養(yǎng)計劃，定期檢查公用設(shè)備。機電維修人員24小時當值，能夠在最短時間內(nèi)處理突發(fā)性情況，如漏水、停電等，盡量減少住戶的不便和損失。 項目 標準 供電 1、配有專業(yè)工程技術(shù)人員，變配電操作維護人員均需有高壓操作證。 2、定期維修、保養(yǎng)。 3、變配電設(shè)備運行正常，各開關(guān)、儀表、指示燈完好，工作場地整潔。 供水、排水 1、定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹，定期保養(yǎng)，無漏水、漏油現(xiàn)象。 2、經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，及時搶修，杜絕浪費。 3、各種排污管道無堵、漏現(xiàn)象，排污符合環(huán)保要求。 4、保障供水的連續(xù)性，遇突發(fā)性事故導致停水，及時向住戶解釋。 房屋建筑 1、房屋外觀完好、整潔、美觀，無妨礙市容和觀瞻的裝修和搭建。 2、統(tǒng)一制作標識，公共部位管理有序，無亂貼、亂掛、亂堆現(xiàn)象。 3、房屋修理有報修、回訪記錄，零星小修，急修及時率98%以上，修理合格率100%。 綠化與環(huán)境布置 l 對花草樹木定期施肥、澆水、防病治蟲、中耕除草和培土，并及時修枝整形，補栽補種。 l 合理調(diào)整綠化布局，統(tǒng)一標識、標牌，使總體環(huán)境更和諧。 l 節(jié)日環(huán)境布置，營造溫馨氛圍。 l 加強對寵物的管理，不允許影響公共環(huán)境和騷擾他人。 便民服務(wù) l 保質(zhì)保量落實好住戶的零星修理服務(wù)，并為住戶提供多種服務(wù)，包括清潔、代送洗衣、代訂牛奶、定購車船機票等，作倒明碼標價、合理收費。 l 建立投訴處理回訪制度，定期征詢住戶意見，認真聽取住戶的意見和建議，及時妥善地處理好業(yè)主的投訴，協(xié)調(diào)住戶的矛盾。 l 按時做好管理費的收繳工作，按規(guī)定催繳各類拖欠費用。 l 無償服務(wù)共21項 類別 編號 項目內(nèi)容 備注 家 政 服 務(wù) 1 搬運家具 2 殘疾人士特別服務(wù) 3 介紹保姆 4 代請家教 5 代租汽車 6 無償配備急救箱、急救 商 務(wù) 服 務(wù) 1 代購車船機票 2 代辦旅游手續(xù) 3 代寄、代領(lǐng)郵件 4 代訂報刊、雜志 5 臨時代為保管小件物品 6 代訂牛奶 7 代訂酒店客房 8 代辦銀行開戶 禮儀服務(wù) 1 代辦喜事 2 小區(qū)內(nèi)代送禮品、鮮花 3 代為攝影、攝像 文化服務(wù) 1 開設(shè)棋類活動場所 2 義務(wù)檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動 3 義務(wù)宣傳家庭安全用電常識 老年服務(wù) 1 建立老年活動組織 2 組織老年人交誼活動 特色有償服務(wù) 類別 編號 項目內(nèi)容 收費標準 日常維修 裝飾服務(wù) 1 鋪貼普通地磚 50元/平方米 2 洗手盆安裝 10元/平方米 3 坐廁安裝 50元/個 4 安裝抽油煙機 20元/臺 5 安裝窗式空調(diào) 150元/臺 6 安裝分體式空調(diào) 250元/臺 7 安裝熱水器 200元/套 8 安裝玻璃 5-50元/次 9 安裝燈具/門鈴/櫥柜 10-20元/個 10 安裝吊燈 20元/套 11 家用電氣檢查、小修 10-20元/次 12 換門鎖 10元/次 13 更換、檢修開關(guān)、插座 10元/次 14 查線、換線 10元/小時 15 換鎮(zhèn)流器 10元/只 16 木門維修 50元/工日 17 清洗排風扇 20-50元/次 18 清洗抽油煙機 50-100元/次 19 清洗空調(diào)過濾網(wǎng) 1元/張 20 安裝燈具、門鈴、櫥柜 10-20元/次 21 修理、更換電表、水表等 10-20元/次 22 修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等 10-30元/次 23 修理洗手盆、洗菜盆下水道，馬桶浮球 10-50元/次 24 修理窗簾、拉窗等 10-50元/次 25 疏通下水道（主管） 20-200元/次 26 疏通下水道（支管） 10-100元/次 27 修理家具配件 10-100元/次 家政服務(wù) 1 鐘點家庭服務(wù) 8元/小時 2 木地板打蠟 0.5元/平方米 3 看護病人 15元/小時 4 快餐 市價 商務(wù)服務(wù) 1 租售鮮花、盆景 市價 2 電話 市價 3 傳真 2元/張 4 打字 10元/張 5 洗車 10元/輛 6 車打蠟 市價 各項指標的承諾 序號 指 標 承 諾 實施措施 1 房屋完好率 100% 嚴格裝修審批管理，建全房屋檔案記錄，落實項目責任人，確保房屋完好 2 房屋零修、 急修及時率 99%以上 維修指令下達后15分鐘以內(nèi)到達現(xiàn)場，及時處理故障，零修工程及時完成，急修工程不過夜，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實行24小時值班制度 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 強化崗位技能培訓，落實崗位職責，建立回訪制度，保證反饋渠道暢通，確保維修工程質(zhì)量 4 綠化完好率 98%以上 劃分責任區(qū)，落實責任人，實行專人管養(yǎng)，加強愛護綠地宣傳教育，加強巡視監(jiān)督，做好建檔記錄，確保綠地完好 5 清潔、保潔率 99%以上 劃分責任區(qū)，責任落實到人，實行定時清掃制度和巡查監(jiān)督制度，垃圾日產(chǎn)日清，確保區(qū)內(nèi)環(huán)境整潔，空氣清新 6 道路完好率及使用率 99%以上 落實道路養(yǎng)護責任人，實現(xiàn)巡檢制度，保證道路正常合理使用，定期養(yǎng)護，確保區(qū)內(nèi)道路完好暢通 7 雨水井、污水井完好率 99%以上 責任到人，巡查到位，定期清理，定期疏通，確保完好 8 排水管、明暗溝完好率 99%以上 責任到人，巡查到位，養(yǎng)護及時，確保暢通 9 路燈完好率 100% 責任到人，巡查到位，定期清潔，確保完好 10 停車場、自行車棚完好率 99%以上 責任到人，巡查到位，有壞必修，確保完好 11 公共活動設(shè)施完好率 98%以上 落實養(yǎng)護責任人，加強愛護公物宣傳教育，減少認為損壞，實施巡檢制，及時保養(yǎng)維修 12 消防設(shè)施完好率 100% 責任到人，檢查到位，定期維護，建檔記錄，確保完好 13 有效投訴率與處理率 0.1%以下，100% 依法管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，融洽關(guān)系，加強聯(lián)系與溝通，杜絕對立與不滿，確保無投訴，一旦發(fā)生投訴，保證處理，并保證有結(jié)果 14 管理人員專業(yè)培訓合格率 100% 按照公司培訓系統(tǒng)對管理人員進行多種形式的培訓，以一定約束機制，確保合格率 15 維修服務(wù)回訪率 100% 建立維修項目的回訪制度，采取走訪、電話訪問的形式回訪，并做好維修回訪記錄，確保維修質(zhì)量和用戶滿意率 16 物業(yè)管理服務(wù)滿意率 98%以上 通過信息反饋渠道掌握用戶需求，盡可能滿足需要，加強交流，消除不滿，確保滿意 第七部分 項目主要人員資料 第八部分 組織機構(gòu)、人員配置、要求和培訓 一、 組織機構(gòu)結(jié)構(gòu)表 管理機構(gòu)設(shè)置 針對大廈的實際情況，我公司實行“專業(yè)化、一體化、規(guī)范化”的物業(yè)管理服務(wù)，并設(shè)立管理處為物業(yè)管理機構(gòu)，該機構(gòu)在公司授權(quán)下履行“物業(yè)管理合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責任，全面負責大廈的日常物業(yè)管理工作，組織實施各項物業(yè)管理服務(wù)，監(jiān)督、控制管理服務(wù)質(zhì)量，管理處在經(jīng)濟上實行獨立核算。 方便、優(yōu)美、安全的物業(yè)管理目標，必須建立合理、有效的內(nèi)部機構(gòu)，配備一支訓練有素的物業(yè)管理員工隊伍。為此，我們在人員配備上堅持“精干、高效、敬業(yè)和合理”的用人原則，要求管理人員必須是“一專多能”，在管理隊伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用行之有效的激勵機制，充分調(diào)動全體員工的積極性，嚴格考核關(guān)，并保持一定的淘汰率，確保管理目標的實現(xiàn)。管理處組織結(jié)構(gòu)及人員配備圖如下： 客戶服務(wù)部 財務(wù)部 管理處經(jīng)理 保安部 商業(yè)部 工程部 保潔、綠化部 行政部 二、人員的配置和選聘要求 崗 位 人 數(shù) 職 責 要 求 經(jīng)理 1人 負責管理處的全面工作 大專以上，有較強的組織協(xié)調(diào)能力和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗 管理員 4人 來電來訪，接待及投訴的處理配合主任對保安、保潔、維修、工作的監(jiān)督 30歲以下，熟悉電腦操作，溝通能力強 會計 2人 商業(yè)管理員 3人 商業(yè)部分的安全、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序的維護 30歲以下，熟悉電腦操作，溝通和協(xié)調(diào)能力強，突發(fā)事件應(yīng)對能力強 客服主管 1人 接待業(yè)主來電來訪，并記錄業(yè)主的投訴、建議和意見 具有親和力，熟悉電腦操作，溝通和協(xié)調(diào)能力強，有一定的服務(wù)意識和服務(wù)禮儀 保安主管 1人 主要負責大廈的公共秩序、安全、消防、保安隊員的培訓和日常管理 男性，30歲以下退伍軍人，良好的身體素質(zhì)和心理素質(zhì)有一定的領(lǐng)導能力和管理能力 工程主管 1人 領(lǐng)導維修人員的對管理區(qū)域的電梯、給排水、變配電房、消防監(jiān)控、中央空調(diào)、照明等機電設(shè)備設(shè)施的維修和養(yǎng)護 男性，機電工程師。熟悉商業(yè)項目龐大的機電設(shè)備設(shè)施的維修和養(yǎng)護程序 保安員 38人 含班長3人 區(qū)域內(nèi)公共秩序的安全，人員物品出入查驗，緊急事故的處理 30歲以下，初中以上文化，責任心強，反應(yīng)靈敏，退伍軍人優(yōu)先 保潔綠化垃圾清運 20人 區(qū)域內(nèi)的保潔，消殺，垃圾雜草的清運，樹木的修剪施肥 初中以上文化，40歲以下，男女不限，工作認真細致 維修工 8人 小區(qū)房屋公共部分，設(shè)備設(shè)施的日常維護管理，業(yè)主報修處理 男性，40歲以下，初中以上文化，有兩年以上物業(yè)管理維修經(jīng)驗，要電工證，電梯維修證 三、人員的培訓 企業(yè)的競爭是人才的競爭。而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否能否最大限度地開發(fā)人力資源。要實現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培訓作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。重點開展電腦培訓、外語培訓和物業(yè)管理培訓，提高員工的綜合素質(zhì)。 l 培訓方針 “全員培訓，全過程培訓”的培訓方針，使培訓真正落到實處。 l 培訓目標 培養(yǎng)一支敬業(yè)愛崗、業(yè)務(wù)精湛、良好服務(wù)意識的物業(yè)管理人才隊伍，培養(yǎng)若干名物業(yè)管理行業(yè)合格的管理處主任和員工，為的管理目標的實現(xiàn)提供可靠保證。 l 培訓方式 自辦班、外派培訓、參觀學習、崗位練兵、以考代訓、鼓勵自學。 l 培訓要求 管理人員持證上崗率100%，特殊工工作人員持證上崗率100%，其他員工達到崗位技術(shù)精通。每次培訓均有記錄，并歸檔保存。 l 培訓考評 沒有考核的培訓必將是事倍功半，培訓結(jié)束后必須進行現(xiàn)場或訓后考核，考核分為實際操作與書面考核二種形式，考核成績要建立培訓記錄檔案。作為員工量化考核的依據(jù)。 l 培訓計劃 1、接管前人員培訓 培訓內(nèi)容及計劃安排表如下： 內(nèi)容 主講人/機構(gòu) 對象 日期 物業(yè)管理的前期介入 行政部 行政部 中標后立即執(zhí)行 接管總動員，企業(yè)發(fā)展概況、組織架構(gòu)經(jīng)營方針、質(zhì)量方針 行政部 全體員工 接 管 前 一 個 月 完 成 蘇豪時代廣場概況、管理模式及管理目標 行政部 全體員工 管理規(guī)章制度、崗位責任制 管理處經(jīng)理 全體員工 便民服務(wù)標準及作業(yè)程序 管理處經(jīng)理 工程部 公共設(shè)施及設(shè)備維護標準及作業(yè)程序 管理處經(jīng)理 工程部 治安保衛(wèi)工作目標及作業(yè)程序 管理處經(jīng)理 保安部 清潔衛(wèi)生標準及作業(yè)程序 管理處經(jīng)理 保潔、綠化部 物業(yè)管理基本知識 管理處經(jīng)理 全體員工 服務(wù)意識、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育。 公司職能部門 全體員工 保安軍體訓練 保安班長 保安部 保潔員技能培訓 管理經(jīng)理 保潔、綠化部 2、日常管理人員培訓（略） 3、新進員工崗前培訓 a) 企業(yè)發(fā)展概況，組織架構(gòu)、經(jīng)營方針、質(zhì)量方針介紹。 b) 蘇豪時代廣場概況，管理模式及管理目標介紹。 c) 管理規(guī)章制度，崗位責任制介紹。 d) 崗位基本技能、工作標準及作業(yè)程序講授。 e) 質(zhì)量意識、服務(wù)意識、員工行為規(guī)范、職業(yè)道德規(guī)范講授。 4、在崗人員培訓，每月每人兩次以上。內(nèi)容有：員工素質(zhì)、質(zhì)量服務(wù)意識、儀容儀表、公眾形象、員工行為規(guī)范、規(guī)范服務(wù)用語、職業(yè)道德規(guī)范、各 位工作標準、技能技巧、各崗位責任制、法律知識、消防知識、溝通技巧、急救常識等。 第九部分 固定資產(chǎn)的配置 為保證蘇豪時代廣場的物業(yè)管理質(zhì)量，我公司擬投入足以保障我公司管理水準的人力、財力、物力。我公司擬配置相關(guān)設(shè)施設(shè)備，用于小區(qū)的物業(yè)管理，具體清單如下： 序號 項 目 名 稱 數(shù) 量 單價（元） 金額（元） 1 辦 公 類 辦公桌椅 8（套） 400 3200 電　腦 4（臺） 6000 24000 復印機 1（臺） 9500 9500 資料、檔案櫥 8（個） 500 4000 傳真機 1（臺） 2500 2500 電　話 5（部） 400 2000 空調(diào)器 2（臺） 3000 6000 驗鈔機 1（臺） 4000 4000 保險箱 1（只） 1500 1500 管理人員服裝 11（套） 1300 14300 寬行針式打印機 1（臺） 3000 3000 數(shù)碼相機 1（部） 5000 5000 檔案盒 1（批） 500 500 2 食 堂 類 電冰箱 1（臺） 2500 2500 消毒柜 1（臺） 800 800 灶　具 1（套） 3200 3200 電熱開水器 1（套） 1700 1700 抽油煙機 1（套） 1500 1500 桌　椅 20（套） 200 4000 餐　具 70（套） 30 2100 3 保 安 類 對講機 10（套） 1500 15000 強力探照燈 5（只） 200 1000 服　裝 37（套） 1000 37000 高低床 18（張） 250 4500 臥具 31（套） 200 6200 警　棍 10（根） 30 300 更衣櫥 7（個） 500 3500 洗衣機 1（臺） 2000 2000 熱水器 1（臺） 2500 2500 電開水壺 1（只） 1700 1700 滅火器 20（只） 200 4000 4 維 修 類 管道疏通機 2（臺） 1500 3000 污水潛水泵 2（臺） 500 1000 電　錘 2（臺） 1500 3000 手槍機 1（只） 300 300 2.5米關(guān)節(jié)人字梯 1（張） 500 500 1.2米人字梯 1（張） 200 200 40米移動插座 1（個） 300 300 電焊機 1（臺） 1000 1000 切割機 1（臺） 500 500 磨光機 1（臺） 350 350 維修工具 3（套） 400 1200 水工工具 1（套） 500 500 瓦工工具 1（套） 300 300 工作服 4（套） 500 2000 5 保 潔 類 垃圾轉(zhuǎn)運車 3（輛） 1000 3000 小區(qū)保潔車 5（輛） 500 2500 保潔工作服 19（套） 200 3800 保潔工具 19（套） 100 1900 6 綠 化 類 草坪修剪機 1（臺） 4200 4200 綠籬修剪機 1（臺） 4500 4500 澆水橡膠管 200（米） 2.00 400 小推車 1（輛） 400 400 電動噴霧器 1（臺） 500 500 工作服 3（套） 160 480 總合計 208830 第十部分 綜合報價測算 <1>、人工費： ①、管理處主任（1人）：4576元/月，計：4500元/月； ②、管理處副主任（1個）：3000元/人/月，計：3000元/月； ③、管理員（4人）（資料、檔案、接待、空房鑰匙管理、裝修、社區(qū)文化等）： 2300元/人/月，計：9200元/月； ④．各部門主管（4人）：2300元/人/月，計：9200元/月； ⑤、保安員（38人）：1300元/人/月，計：49400元/月； ⑥、保潔員（20人）：919元/人/月，計：18380元/月； ⑦、財務(wù)人員（3人）1800元/人/月，計：5400元/月； ⑧、維修工（8人）1500元/人/月，計：12000元/月； ⑨、綠化工人（4人）900元/人/月，計：3600元/月； ⑩、車管員（4人）800元/人/月，計：3200元/月； 共計：87人 ①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＝117880元/月 月人工費＋福利＋生活補貼合計：117880＋117880×32%＋ 87×300=184101﹒6元 <2>治安聯(lián)防費：3000元/月 <3>清潔管理費＋耗材：9200＋2000=11200元/月 <4>綠化管理費：綠化面積約17663㎡。3000元/月 <5>辦公費（通信、辦公用水、電、文具用品，電腦、復印耗材等），5200元/月 <6>社區(qū)文化活動費：2000元/月 <7>固定資產(chǎn)折舊費：7176元/月 <8>保安保險費：7600元/月 <9>電梯年檢維保費及設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護費：45000元/月 <10>空調(diào)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護費：5500元/月 上述基本支出總額： <1>+<2>+<3>+<4>+<5>+<6>+<7>+<8>+<9>+<10>=273777.6元/月 <11>不可預見費：273777﹒6×2％=5475﹒5元/月 <12>利潤（成本的8%）：279253.1×8%=22340﹒2元/月 <13>稅金（收入的5.5%）：元×5.5%=16587﹒6 元/月 總支出：為前十三項之和：318180.9元/月 物業(yè)類型 面積（M2） 物業(yè)費標準 （元/M2·月） 備注 住宅區(qū) 24003 1．2 公共水電分攤費約0﹒20元/M2 商業(yè)區(qū) 31797 9．0 空調(diào)、電梯能源分攤費約7﹒5元/M2 由此，我們擬定蘇豪時代廣場物業(yè)管理服務(wù)費為： 測算說明：根據(jù)政府指導價和參照物業(yè)管理收費標準，確定住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費為1.2元/M2·月，公共水電能耗費為0.20/M2·月；則商業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費為9.0元/M2·月，公共水電能耗費為7.50/M2·月； 第十一部分 商業(yè)場所的難點重點、商住和諧統(tǒng)一 對商場進行專業(yè)的物業(yè)管理，規(guī)范和統(tǒng)一商場經(jīng)營秩序，是實現(xiàn)商場經(jīng)營者經(jīng)營目標的保證。由于商場自身性質(zhì)的不同，因此我司在對商場進行管理時并不是將我們在住宅管理中已成熟和成功的管理模式照搬到商場管理中去，而是針對商場經(jīng)營性的實質(zhì)進行特色管理。   通過有層次的公司機構(gòu)進行宏觀計劃與調(diào)控，制訂切實有效的符合法律法規(guī)的管理細則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責任心的管理人員具體實施。在經(jīng)營秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合計劃、單項計劃、即時調(diào)度相結(jié)合的管理運作方式，建立目標管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督控制，以實現(xiàn)標準化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營戶提供最佳的經(jīng)營環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。 ;yR1=b*   商場管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商場物業(yè)管理的一項重要工作是要進行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴大商場的知名度，樹立良好的商場形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。這是商場實施統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作，其作用主要有以下幾點： 第一，是商業(yè)特色的體現(xiàn)，是一種無形資產(chǎn)和潛在的銷售額，有助于促進消費者的消費觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速商場進入印象時期。 T7uOYtM_     第二，有助于商場識別系統(tǒng)的建立（包括理念識別系統(tǒng)、視覺識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)）。 @6AH ~nu   ●商場物業(yè)和管理主要有以下幾個特點 R{V/m6T[4     1.進出人員無法控制，人員成分復雜。 2.清潔、園藝、綠化、租擺、安防、消防、工程（強弱電、空調(diào)、電梯、供暖、給排水、日常維保、樓宇自控等）工作量較大較復雜。 ]-   3.使用人如采用攤位經(jīng)營、獨立柜臺經(jīng)營，則較分散和獨立，統(tǒng)一管理難，欠費、逃費現(xiàn)象時有發(fā)生； g tm*8     4 .購物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員又無權(quán)處理，公共秩序維護難度大。 iAc3xu   ●商場的管理 I60Ef.CS        1.商場管理的復雜性，決定了物業(yè)管理企業(yè)要積極配合協(xié)助屬地的國家行政機關(guān)，如工商局、公安局、稅務(wù)局和技術(shù)監(jiān)督局等。因為物業(yè)管理企業(yè)不是國家執(zhí)法機關(guān)，沒有執(zhí)法權(quán).在處理問題時.稍不注意就會越權(quán)甚至違法。因此，物業(yè)管理企業(yè)在處理問題時，要特別注意處理的分寸，以免大的糾紛和訴訟的發(fā)生。 5#`KpY     2.物業(yè)管理企業(yè)在安全保衛(wèi)上主要負責公共場所的秩序維護，預防和制止可能發(fā)生的意外事故。只要經(jīng)營者不違反管理規(guī)定，就不要干涉經(jīng)營者的正常經(jīng)營活動，但也注意不要成為經(jīng)營者違法經(jīng)營的保護傘，更不能變相淪為經(jīng)營者的私人保護力量。 ,+dsU{q$$       3.物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)內(nèi)部的防火、防盜工作要時刻警惕，思想上不能有絲毫的松懈和麻痹。因為是公共場所，隨時都可能發(fā)生意外事故。保安員平時應(yīng)把專業(yè)技能、快速反應(yīng)能力、應(yīng)急方案的演練等作為日常訓練的重點，以增強突發(fā)事件的處理能力。物業(yè)管理企業(yè)最好能把業(yè)主組織起來，成立義務(wù)消防隊和義務(wù)安全隊，以保證商場正常經(jīng)營活動的進行 ●居住和商業(yè)和諧統(tǒng)一 蘇豪時代廣場是一幢集居住、商場、餐飲、娛樂為一體的多功能綜合性大樓。入住蘇豪時代廣場，它將人們的“衣、食、住、行”周到而完美的結(jié)合在一起，使人們足不出戶就能享受完美現(xiàn)代化居住生活。最終達到為業(yè)主提供良好的購物環(huán)境和生活環(huán)境、為商家提供良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營市場的有機結(jié)合，達到居住、商業(yè)和社會相和諧和統(tǒng)一管理的目的。 第十二部分 機電設(shè)備設(shè)施的管理 一、給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理 l 水泵房管理規(guī)定 1. 值班人員應(yīng)對水泵房進行日常巡視,檢查水泵、管道接口和閥門有無滴水現(xiàn)象. 2. 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示,觀察停泵時水泵壓力表指示.在正常情況下消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置. 3. 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次,接觸器主開關(guān)每月檢查一次. 4. 消防泵按消防安全相關(guān)規(guī)定進行管理. 5. 泵房每周打掃一次,泵及管道每月至少檢查擦洗一次. 6. 水池每月應(yīng)加蓋上鎖,鑰匙由值班人員管理,透氣孔需用紗布包扎,以防雜物掉入水池中. 7. 保證水泵房的通風、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用. l 水池水箱的清洗 1. 地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次,若遇到特殊需要可增加清洗次數(shù).水池或水箱清洗人員許持有健康合格證,清洗作業(yè)前一天應(yīng)通知有關(guān)用戶知曉停水時間,以便用戶作好儲水準備. 2. 清洗前應(yīng)作好所需機電工具、檢測工具、清潔工具以及消毒藥物的準備工作. 3. 對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水是,應(yīng)輪流清洗,以避免停水給用戶帶來不便. 4. 清洗程序有以下幾步: 1) 第一步:關(guān)閉總閥,關(guān)閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,排空水池、水箱中的水. 2) 第二步:讓泄水閥處于開啟狀態(tài),用鼓風機對著水池、水箱口吹風2小時以上,以便空氣流通,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進新鮮空氣. 3) 第三步:用燃著的蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅,以確定水池、水箱中的空氣是否足夠. 4) 第四步:清洗和檢查人員進入池內(nèi)開始工作. 5) 第五步:清洗人員用洗潔劑對池壁和池底洗刷不少于3遍,洗刷完畢用清水整體沖洗一遍.維修人員對水池中的管道、閥門、浮球、水位控制電路進行檢查、維修. 6) 第六步:清洗完畢后排盡水池中的污水,清除污跡，并向水池底部噴灑消毒藥水，封閉半小時后排出消毒水。 7) 第七步:水池內(nèi)注入適量自來水, 用清水將上述部位反復清洗,清洗出消毒藥水. 8) 第八部：在清洗工作徹底完成以后，開閘向水池、水箱注水,達到標定的水位高度,并加蓋加鎖. 9) 第九步:取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測站化驗取證. l 水泵房的定期保養(yǎng) 1. 生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)每周進行一次一般性的檢查保養(yǎng),每年進行一次全面的保養(yǎng). 2. 消防水泵和噴灑泵每兩月、補壓泵沒3個月進行一次試運行,運行時間為10-15分鐘,消防泵啟動時在管網(wǎng)頂部試消防栓出口噴水射程達6米以上,每半年進行一次全面的保養(yǎng). 3. 排污泵、潛水泵每半年進行一次全面的保養(yǎng). 4. 水泵保養(yǎng)時應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門壓力表管道等隨泵同時保養(yǎng). 5. 泵體的保養(yǎng): 1) 檢查泵體有無破損,銘牌完好,水流方向指示明確清晰,外觀整潔,油漆完好; 2) 補充潤滑油; 3) 檢查盤根密封情況,若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填充料; 4) 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞,應(yīng)予以更換; 5) 緊固機座螺絲并做防銹處理; 6) 生活水泵和空調(diào)水泵因運轉(zhuǎn)頻繁,每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換; 6. 電機的保養(yǎng)： 1) 檢查外觀整潔度，銘牌完好，接地線連接良好。 2) 拆開電機接線盒內(nèi)的導線連接片，用500伏兆歐表搖測電機繞線組相與相相對地間的絕緣電阻值不底于0.5兆歐。 3) 電機接線盒內(nèi)三相導線及連接片應(yīng)牢固、緊密。 7. 相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng)： 1) 各閥門開關(guān)應(yīng)靈活，內(nèi)外無滲漏。 2) 單向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無滲漏。 3) 壓力表指示準確表盤清晰。 4) 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。 5) 判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予以更正。 8. 控制柜的保養(yǎng)： 1) 斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)安全可靠。 2) 檢查柜內(nèi)的空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接觸線端的接線螺絲。 3) 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。 4) 合上總電源，檢查電源指示是否正常。 9. 保養(yǎng)完畢啟動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。 10. 觀察水泵運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示是否正常，控制柜各電器無不良噪音。 二、電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理 l 配電房管理規(guī)定 1. 負責供電運作和維修的人員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備情況、操作方法和安全注意事項。 2. 配送電建立24小時運行值班制度，對配電裝置及高壓室經(jīng)常進行巡查，做好每日巡視記錄、值班記錄，執(zhí)行交接班制度。 3. 配電設(shè)備由專職人員負責管理和值班，配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監(jiān)護，不得插手；嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。 4. 值班人員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴禁變壓、空氣開關(guān)超載運行。 5. 經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。 6. 停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。 7. 供電線路嚴禁超載供電,配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路.在夏季供點時,應(yīng)按負荷的需求有計劃的切換變壓器. 8. 做好配電房的防水、防潮工作,堵塞漏洞;嚴防蛇、老鼠等小動物進入配電房. 9. 保持配電房消防設(shè)施的完好齊備,保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用. l 發(fā)電機房管理規(guī)定 1. 發(fā)電機房門平時上鎖,鎖匙由配電房值班人員管理,未經(jīng)部門領(lǐng)導批準,非工作人員嚴禁入內(nèi). 2. 配電值班人員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法,發(fā)電機運行時,應(yīng)經(jīng)常性的巡視檢查. 3. 平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否合符要求,柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行8小時的油量. 4. 發(fā)電機每月空載試運行一次,運行時間不大于15分鐘,平時應(yīng)將發(fā)電機置于自動啟動狀態(tài). 5. 發(fā)電機一旦啟動運行,值班人員應(yīng)立即前往機房觀察,啟動送風機,檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常. 6. 嚴格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度,做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄. 7. 定期清掃發(fā)電機房,保證機房和設(shè)備的整潔,發(fā)現(xiàn)漏油現(xiàn)象及時處理. 8. 加強防火和消防管理意識,確保發(fā)電機房消防設(shè)施完好齊備. l 電氣維修管理規(guī)定 1. 電氣維修人員必須持證上崗,嚴格按照國家部門標準《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè). 2. 在進行電氣維修時維修人員應(yīng)穿戴好安全防護用品,配備絕緣良好的電工工具. 3. 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時,應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施,維修班班長應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項,并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況. 4. 在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時,應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護,并至少兩人進行. 5. 一般情況下,盡量避免帶電作業(yè),若有特殊需要而必須帶電作業(yè)時,應(yīng)裝設(shè)隔離擋板,并有專人監(jiān)護. 6. 在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和閘刀的操作把手上,應(yīng)懸掛“禁止合閘,有人作業(yè)”的標識牌. 7. 維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路,在經(jīng)搶救無誤、拆除所有安全措施、全體人員撤出工作現(xiàn)場后,方可送電. l 發(fā)電機的定期保養(yǎng) 1. 每個月開動發(fā)電機空載試機一次,每次半小時. 2. 每季度保養(yǎng),即試機一次(1小時),保養(yǎng)程序如下: 1) 第一步：斷開發(fā)電機的輸出自動開關(guān),把選擇開關(guān)置于手動狀態(tài),斷開控制電源. 2) 第二步：檢查蓄電池液位,液位偏低時應(yīng)根據(jù)電解液濃度加入硫酸溶液或蒸水。 3) 第三步：拆下空氣、機油濾清器，用汽油進行清洗并除塵；檢查機油的油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)的應(yīng)進行更換。 4) 第四步：裝回柴油濾清器后，應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負荷運轉(zhuǎn)時的油量，固定的螺絲有無松動；然后手動泵油，排除油路中的空氣。 5) 第五步：更換水箱中的冷卻水然后搖測電機繞組的絕緣電阻。 6) 第六步：檢查整過機組有無漏油現(xiàn)象、接地是否良好，然后搞好機組清潔。 7) 第七步：打開控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固。 8) 第八步：合上控制電源，并讓油溫、水溫感應(yīng)塞復位，并手動試機，觀察油壓、油溫、輸出電壓、頻率等。 9) 第九步：手動進行一小時后，進行模擬停電試機，并檢查通風、消防系統(tǒng)是否正常運轉(zhuǎn)。 10) 第十步：停機后，把選擇開關(guān)置于自動部位，合上輸出開關(guān)。 l 低壓配電柜控制柜保養(yǎng) 1. 準備工作： 1) 在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。 2) 停電前做好一切準備工作，特別是工具應(yīng)準備齊全，辦理好工作手續(xù)。 3) 由維修班班長負責統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作人員思想一致，行動統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效率完成工作 2. 保養(yǎng)程序： 1) 第一：實行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)保安負荷段。 2) 第二：停保安負荷電，其余負荷照常供市電。斷開供保安負荷市電的空氣開關(guān)，以及發(fā)電機空氣開關(guān)，把發(fā)電機選擇開關(guān)置于“停止”位置，拆開蓄電池正、負極線，懸掛標識牌，以防電機發(fā)、送電。 3) 第三：檢查母線接頭處有無變形、有無放電變黑痕跡，緊固連接螺絲；螺絲栓若生銹應(yīng)寓予以更換，確保接頭連接緊密；檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。 4) 第四：用手柄把總空氣開關(guān)從控制柜中搖出，檢查主觸點是否有燒熔痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲，清潔柜內(nèi)灰塵，試驗機械合閘、分閘情況。 5) 第五：把各開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子，檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機件的靈活可靠性，緊固空氣開關(guān)進出線，清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。 6) 第六：保養(yǎng)電容柜時，應(yīng)先斷開電容器總開關(guān)，用10毫米以上的導線把電容器逐個對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無擊穿現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。 7) 第七：保安負荷段保養(yǎng)完畢，可啟動發(fā)電機對其他電路供電，停市電保養(yǎng)其余母線段。 8) 第八：逐漸斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后斷開供電變壓器電的高壓側(cè)真空短路器，合上接地開關(guān)，懸掛“禁止合閘，有人工作”標示牌。 接上述第三步至第六步所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運行無誤后，向低壓配電柜逐級送電，并把保安負荷段由發(fā)電機供電轉(zhuǎn)為市電供電。 3. 安全注意事項： 1) 第一：停電后應(yīng)驗電。 2) 第二：在分段保養(yǎng)配電柜時，帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)設(shè)隔離裝置。 3) 第三：操作高壓側(cè)真空斷路器時，應(yīng)穿絕緣靴、戴絕緣手套，并有專人監(jiān)護。 三、電梯的維護和保養(yǎng) l 電梯機房管理規(guī)定 1. 每周對機房進行一次全面的清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、對方雜物。 2. 保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超過40℃。 3. 保證機房照明良好，并配備應(yīng)急燈、滅火器、，盤車工具掛于顯眼處。 4. 毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水防潮工作。 5. 機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導同意，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。 6. 《電梯困人應(yīng)急措施》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰掛于顯眼處。 7. 按規(guī)定定期對機房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進行維修保養(yǎng)。 8. 每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的及時處理。 l 電梯安全管理規(guī)定 1. 電梯工必須持證上崗無證人員禁止操作。 2. 每天對各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關(guān)人員處理。 3. 工程主管在周檢時組織人員對電梯進行一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，立即組織整改。 4. 工程主管組織人員按有關(guān)規(guī)定對電梯分包進行評審，評審合格后方能承擔電梯維修、保養(yǎng)工作。 5. 電梯工作人員和機電工程師負責對電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進行檢驗。 6. 大廈統(tǒng)一在消防中心設(shè)立報警點，保證電梯發(fā)生故障時能接到警報。 7. 在電梯機房和值班室懸掛《電梯困人應(yīng)急措施》，電梯發(fā)生困人故障時，嚴格按規(guī)章執(zhí)行。 8. 經(jīng)勞動局檢測不和格未取得《合格證》的電梯嚴禁投入使用。 l 電梯安全操作規(guī)程 1. 電梯行使前的檢查與準備工作 1) 開啟層門進入轎箱之前，要注意轎箱是否停在該層。 2) 開轎箱內(nèi)照明燈。 3) 每日開始工作之前，將電梯上下行使數(shù)次，無異常現(xiàn)象后方可使用。 4) 層門關(guān)閉后，從層門外不能用手扳啟，當層門轎門未完全關(guān)閉時，電梯不能正常啟動。 5) 平層準確度應(yīng)無顯著變化（在規(guī)定范圍內(nèi)）。 6) 經(jīng)常清潔轎箱內(nèi)、轎門地槽及乘客可見部分。 2. 電梯行使中的注意事項 1) 轎箱的載重量應(yīng)不超過額定的載重量。 2) 乘客梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。 3) 不許裝運易燃、易爆等危險品，如有特殊情況，需管理處同 意、批準并嚴加安全保護措施后裝運。 4) 嚴禁在層門開啟的情況下，掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行使，不許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行使中的選層信號。 5) 不許利用轎箱頂安全窗、轎箱門的開啟，裝運超長物品。 6) 電梯行使中，應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎箱門上。 7) 轎箱頂上部，除電梯固有的設(shè)備外，不得放置他物。 3. 當電梯發(fā)生以下故障時，應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修。 1) 層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行使。 2) 運行速度顯著變化。 3) 層、轎門關(guān)閉之前，電梯自行行駛。 4) 行使的方向與選定的方向相反。 5) 內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號失靈、失控。 6) 發(fā)覺有異常噪音、較大振動和沖擊。 7) 當轎箱在額定載重量下，如有超位端站位置而繼續(xù)運行。 8) 安全鉗誤動作。 9) 接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象