2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十七） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、房屋的商品租金構(gòu)成因素是() A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi) B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租 C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn) D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤(rùn) 2、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉。該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5％和3％，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬元。 A．27.6B．28.2C．29.0D．29.9 3、對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是（）。 A．保本點(diǎn)分析 B．敏感性分析 C．現(xiàn)金流量分析 D．統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析 4、客觀成本是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時(shí)()的一般花費(fèi)。 A、大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商 B、個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商 C、估價(jià)對(duì)象開發(fā)商 D、可比開發(fā)商 5、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在（）下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。 A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn) B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法 C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn) D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的 6、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。 A．給水、排水、電力、通信B．給水、排水、燃?xì)?、熱? C．排水、電力、通信、燃?xì)釪．排水、電力、通信、熱力 7、購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬元，從購(gòu)買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元。現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10％，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（）。 A．小于5年 B．在5～6年之間 C．在6～7年之間 D．在7～8年之間 8、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的收入彈性為（）。 A.036 B.122 C.2.78 D.325 9、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)） A．土地取得成本+開發(fā)成本 B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 10、下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。 A．市場(chǎng)需求容量調(diào)查 B．消費(fèi)者行為調(diào)查 C．市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查 D．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 11、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16％，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12％，銀行的貸款利率為5.44％，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（）。 A．3.57％ B．4.00％ C．6.56％ D．10.56％ 12、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（）。 A．成本導(dǎo)向定價(jià)法 B．購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法 C．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 D．市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法 13、運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，在因素修正時(shí)需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師來確定() A.土地還原利率 B.各有關(guān)修正系數(shù) C.如何計(jì)算容積率修正 D.如何計(jì)算土地使用年期修正 14、銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（）風(fēng)險(xiǎn)。 A．信用B．管理C．法律D．操作 15、估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與（）的日期相一致。 A、簽訂估價(jià)合同B、開始估價(jià)作業(yè)C、完成估價(jià)報(bào)告D、估價(jià)結(jié)果所屬 16、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）。 A．土地購(gòu)置貸款B．土地儲(chǔ)備貸款C．土地開發(fā)貸款D．建投貸款 17、某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬m2． A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6 18、某套住宅的套內(nèi)建筑面積價(jià)格為2600元/m2，已知使用面積為58m2，套內(nèi)建筑面積為67m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為6m2。該套住宅的建筑面積價(jià)格為（）元/m2。 A、2600.00B、2386.30C、2832.84D、3003.45 19、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）。 A．路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 B．路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià) C．運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊 D．路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格 20、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購(gòu)買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2％，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。 A．7.1％B．12.0％C．13.1％D．19.1％ 21、銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2％的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。 A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56 22、因?yàn)槔麧?rùn)計(jì)算的基數(shù)不同，選取的利潤(rùn)率不同，所以計(jì)算出的利潤(rùn)()。 A、不同 B、相同 C、不確定 D、視具體情況而定 23、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）。 A.過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在 B.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料 C.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng) D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格 24、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價(jià)格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時(shí)支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10％，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋ǎ? A．甲乙丙丁B．乙丁甲丙C．乙丙甲丁D．丙乙丁甲 25、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。 A．選址規(guī)劃意見通知書 B．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書 C．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D．建設(shè)衛(wèi)程規(guī)劃許可證 26、個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)()年。 A10 B20 C30 D50 27、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)等共24萬元，則其償債備付率是（）。 A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23 28、銷售稅金及附加不包括()。 A、營(yíng)業(yè)稅 B、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 C、印花稅、交易手續(xù)費(fèi) D、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅 29、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（）萬元。（提供） A．78B．882C．1210D．1272 30、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為（）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)） A．8.0B．5.6C．5.0D．0.7 31、某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元／m2。 A．1667B．1765C．1875D．2000 32、對(duì)市場(chǎng)需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。 A．投資機(jī)會(huì)研究 B．初步可行性研究 C．詳細(xì)可行性研究 D．項(xiàng)目的評(píng)估和決策 33、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是()。 A．商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高 B．商用房地產(chǎn)的收益更高 C．商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高 D．商用房地產(chǎn)的增值潛力更大 34、投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、（）等。 A．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案B．投資估算C．資源條件D．投資權(quán)益 35、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（）。 A．抵押貸款還本付息 B．管理人員工資建設(shè)工程教育網(wǎng) C．公共設(shè)施維修費(fèi)建設(shè)工程教育網(wǎng)提供 D．保險(xiǎn)費(fèi) 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（）等。 A．最佳用途B．最佳位置 C．最佳規(guī)模D．最佳環(huán)境 E．最佳集約度 2、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的()。 A．價(jià)格水平 B．銷售對(duì)象 C．基本功能 D．地理位置 E．輔助功能 3、現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（）。 A．資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn) B．日歷年度的年初 C．某一基準(zhǔn)時(shí)刻 D．既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn) E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn) 4、在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括（）。 A．形狀相似B．在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段 C．面積接近D．地塊相連 E．可及性相當(dāng) 5、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。 A、交通建設(shè)B、市場(chǎng)供求變化C、人口素質(zhì)變化 D、所在地區(qū)衰落E、城市規(guī)劃的指定與修改 6、在實(shí)際中計(jì)算地租量的方法有（）。 A、從房租中分離出地租B、由地租求出地租 C、采用比較法求出地租D、由土地開發(fā)成本求出地租 E、采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租 7、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（）。 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫字樓 E．建成后的物業(yè) 8、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有（）。 A．買地-建房-賣房 B．買房-經(jīng)營(yíng) C．買房-出租-轉(zhuǎn)售 D．買房-出租 E．買地-開發(fā)-轉(zhuǎn)讓 9、路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合（）計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。 A、深度百分率B、資本化率C、收益率 D、物價(jià)指數(shù)E、其他價(jià)格修正率 10、區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有() A.市場(chǎng)學(xué)派 B.價(jià)格學(xué)派 C.行為學(xué)派 D.競(jìng)爭(zhēng)學(xué)派 E.交易學(xué)派 11、剩余法估價(jià)開發(fā)商購(gòu)買土地時(shí)，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對(duì)該土地規(guī)定了() A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件 D.社會(huì)條件 E.經(jīng)濟(jì)條件 12、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行(）工作。 A．客戶評(píng)價(jià) B．項(xiàng)目評(píng)估 C．擔(dān)保方式評(píng)價(jià) D．貸款綜合評(píng)價(jià) E．環(huán)境評(píng)價(jià) 13、建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（）等。 A．按份共有所有權(quán)B．專有部分所有權(quán) C．共同關(guān)系成員權(quán)D．共同部分持份權(quán) E．長(zhǎng)期使用和租賃 14、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用架設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于()。 A、房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力 B、將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù) C、正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式 D、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn) E、正確預(yù)測(cè)了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 15、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，須提供的材料主要有（）。 A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B．選址規(guī)劃意見通知書 C．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖 D．城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)提供 E．1/2000或1/500的地形圖 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。() 2、如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價(jià)格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價(jià)策略。（） 3、若建筑物的實(shí)際壽命超過其法定耐用年限，則其價(jià)值所剩無幾。（） 4、收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。（） 5、在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（） 6、開發(fā)商成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)率，且年成本利潤(rùn)率不等于成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)。（） 7、服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。（） 8、在估價(jià)報(bào)告中，簽署估價(jià)師聲明是為說明估價(jià)是以客觀公正的方式進(jìn)行的，同時(shí)對(duì)委托人也是一種警示。（） 9、某市2004年經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格上漲了5％，其需求量下降4％，則該類經(jīng)濟(jì)適用住房的需求富有價(jià)格彈性。（） 10、路線價(jià)法中的單獨(dú)深度價(jià)格修正率隨著臨街深度的遞進(jìn)而增大。（） 11、雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷售。（） 12、某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為8m，劃分為三個(gè)等分，從街道方向算起，各等分單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50％、30％、20％。則臨街12m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120％。（） 13、在基準(zhǔn)地價(jià)修正法中進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時(shí)的值。（） 14、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。（） 15、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)中的定性預(yù)測(cè)方法主要用于短期預(yù)測(cè)。（） 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫字樓的價(jià)格。 1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售最高價(jià)為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤(rùn)為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少? 2、據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少? 2、某購(gòu)物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項(xiàng)目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0％，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購(gòu)物中心的可出租面積為總建筑面積的70％，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10％。預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的出租率為95％，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的35％。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。 請(qǐng)回答下列問題： 1、若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20％，則購(gòu)物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2（精確到個(gè)位）? 2、在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13％，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）?（12分）  2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十七） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、C 2、B 3、B 4、A 5、C 6、A 7、D 8、C 9、B 10、C 11、A 12、B 13、B 14、A 15、D 16、B 17、A 18、B 19、D 20、D 21、D 22、B 23、A 24、C 25、A 26、C 27、B 28、D 29、D 30、C 31、D 32、B 33、A 34、C 35、A 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、ACE 2、CE 3、ACE 4、DE 5、AE 6、ABCE 7、BCE 8、CD 9、AE 10、AC 11、AB 12、ABCD 13、BCD 14、CE 15、BDE 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、X 2、× 3、× 4、× 5、√ 6、√ 7、× 8、× 9、× 10、× 11、√ 12、× 13、× 14、× 15、× 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫字樓的價(jià)格。 1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售最高價(jià)為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤(rùn)為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少? 2、據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少? 2、1、 解法一：敘述法 一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金 （1）計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量 1）第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元 2）第2年年初：投資=-5400萬元；甲銀行貸款5400萬元 凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元 3）第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700×（1+9％）2+5400（1+9）=9093.87萬元 乙銀行貸款=9093.87萬元 凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元 4）第3、4年年末： 還本付息=9093.87×7％=636.57萬元 營(yíng)運(yùn)成本=（1.5×70％×95％×x+10000×10％）×35％=（0.9975x+1000）×35％萬元 經(jīng)營(yíng)收入=1.5×70％×95％×x+10000×10％=（0.9975x+1000）萬元 凈現(xiàn)金流量-（0.9975x+1000）×65％萬元 5）第5年年末： 還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元 營(yíng)運(yùn)成本=（0.9975x+1000）×35％萬元 經(jīng)營(yíng)收入=（0.9975x+1000）萬元 轉(zhuǎn)售收入=（0.9975x+1000）×65％×9.5萬元 凈現(xiàn)金流量=（0.9975x+1000）×65％+（0.9975x+1000]×65％×9.5-9730.44 =（0.9975x+1000）×65％×10.5-9730.44萬元 （2）求基礎(chǔ)租金 2、 計(jì)算全投資內(nèi)部收益率FIRR （1）計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量 1）第1年年初投資=8100萬元 2）第2年年初投資=5400萬元 3）第3年、4年年末： 經(jīng)營(yíng)收入=0.9975×1915+1000=2910.21萬元 經(jīng)營(yíng)成本=2910.21×35％=1018.57萬元 凈現(xiàn)金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬元 4）第5年年末： 經(jīng)營(yíng)收入=43.9975×1915+1000=2910.21萬元 經(jīng)營(yíng)成本=2910.21×35％=1018.57萬元 轉(zhuǎn)售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55萬元 掙現(xiàn)金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬元 （2）計(jì)算內(nèi)部收益率 設(shè)i 1=13％，則有： 解法二：圖表法 一、列出自有資金現(xiàn)金流量表（年來），設(shè)計(jì)出租金為x 二、求最低租金水平下的全部投資內(nèi)部收益率，列表：