第 1 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 1頁(yè)百 麗 廣 場(chǎng)商 業(yè) 策 劃 建 議 書(shū) 第 2 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 2頁(yè) TCBL 研 策 部 本 報(bào) 告 為 華 夏 柏 欣 （ 北 京 ） 經(jīng) 營(yíng) 管 理 顧 問(wèn) 有 限 公 司 受 青 島 泰 山 房 地產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有 限 公 司 委 托 ， 對(duì) 青 島 百 麗 廣 場(chǎng) 項(xiàng) 目 的 發(fā) 展 可 行 性 評(píng) 估 及 商 業(yè) 策劃 建 議 方 案 之 終 稿 。 本 報(bào) 告 是 在 2009年 4月 8日 及 2009年 4月 15日 兩 次 提 報(bào) 方 案 百麗 廣 場(chǎng) 商 業(yè) 策 劃 建 議 書(shū) 內(nèi) 容 之 基 礎(chǔ) 上 ， 依 據(jù) 業(yè) 主 方 發(fā) 展 意 愿 及 綜 合 考量 項(xiàng) 目 租 售 現(xiàn) 狀 提 出 的 發(fā) 展 建 議 ， 希 望 其 可 以 為 本 項(xiàng) 目 下 階 段 招 商 工 作及 隨 后 展 開(kāi) 的 運(yùn) 營(yíng) 管 理 工 作 提 供 有 益 的 參 考 作 用 。 第 3 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 3頁(yè)1.0 項(xiàng) 目 現(xiàn) 狀 回 顧2.0 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 定 位3.0 項(xiàng) 目 西 區(qū) 業(yè) 態(tài) 布 局 建 議4.0 項(xiàng) 目 西 區(qū) 租 金 建 議 及 收 入 推 估5.0 項(xiàng) 目 建 筑 設(shè) 計(jì) 優(yōu) 化 建 議6.0 項(xiàng) 目 東 區(qū) 業(yè) 態(tài) 布 局 及 品 牌 落 位7.0 項(xiàng) 目 東 區(qū) 租 金 策 略 及 10年 期 租 金 測(cè) 算 8.0 項(xiàng) 目 整 體 業(yè) 態(tài) 布 局 及 比 例 第 4 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 4頁(yè) 第 5 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 5頁(yè)本 項(xiàng) 目 為 青 島 城 市 重 點(diǎn) 商 業(yè) 發(fā) 展 區(qū) 域 及 重 點(diǎn) 海 景 旅 游 區(qū) 域 內(nèi) 的 一 個(gè) 大 型 商 業(yè) 地產(chǎn) 項(xiàng) 目 。 項(xiàng) 目 東 區(qū) ： 購(gòu) 物 中 心 只 租 不 售樓 層 ： B1-L3可 租 面 積 ： 共 約 8.6萬(wàn) M2其 中 L1-L3 3.8萬(wàn) M2B1（ 連 通 東 西 兩 區(qū) ） 4.8萬(wàn) M2項(xiàng) 目 西 區(qū) ： 街 區(qū) 商 鋪 ， 散 售 經(jīng) 營(yíng)樓 層 ： L1-L3可 售 面 積 ： 約 3.2萬(wàn) M2 第 6 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 6頁(yè)西 區(qū) 銷(xiāo) 售 情 況 統(tǒng) 計(jì) 表 可 售 面 積(sq.m) 已 售 面 積(sq.m) 已 售 比 例 平 均 售 價(jià)(元 /sq.m)旗 艦 6,882.47 5,588.34 81.20% 68,500 1F 9,066.31 5,081.96 56.05% 52,547 2F 9,687.74 5,599.41 57.80% 46,029 3F 6,416.54 2,112.67 32.93% 24,239 合 計(jì) ： 32,053.06 18,382.38 57.35% 48,336 2F 3F1F 第 7 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 7頁(yè) 第 8 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 8頁(yè)準(zhǔn) 確 把 握 本 項(xiàng) 目 之 定 位 需 要 從 商 業(yè) 類(lèi) 型 和 獨(dú) 特 賣(mài) 點(diǎn) 兩 個(gè) 維 度 來(lái) 進(jìn) 行 分 析 ： Notes： For reference only. To be confirmed by developers and construction expert teams. 購(gòu) 物 中 心 類(lèi) 型 ：不 同 的 購(gòu) 物 中 心 條 件 和 情 況 各 異 ， 具 有 不 同 的 目標(biāo) 消 費(fèi) 群 ， 向 目 標(biāo) 消 費(fèi) 群 提 供 服 務(wù) 的 核 心 價(jià) 值 也有 所 不 同 。 而 購(gòu) 物 中 心 類(lèi) 型 的 確 定 主 要 取 決 于 經(jīng)濟(jì) 發(fā) 展 趨 勢(shì) 、 消 費(fèi) 者 特 征 、 競(jìng) 爭(zhēng) 環(huán) 境 以 及 開(kāi) 發(fā) 商的 資 源 、 偏 好 、 實(shí) 力 等 因 素 獨(dú) 特 賣(mài) 點(diǎn) ：在 競(jìng) 爭(zhēng) 差 異 化 和 消 費(fèi) 者 需 求 兩 層 面 中 尋 求 項(xiàng) 目 的核 心 競(jìng) 爭(zhēng) 力 ， 并 將 其 運(yùn) 用 到 項(xiàng) 目 的 前 期 產(chǎn) 品 設(shè) 計(jì) 、招 商 期 間 的 品 牌 引 入 以 及 后 期 運(yùn) 營(yíng) 管 理 與 營(yíng) 銷(xiāo) 手段 等 多 個(gè) 階 段 中 加 以 體 現(xiàn)研 究 思 路 第 9 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 9頁(yè) 城 市 商 業(yè)發(fā) 展 趨 勢(shì) 業(yè) 主 方 愿 景商 圈 定 位 消 費(fèi) 者 區(qū) 域 環(huán) 境 立 地 條 件商 業(yè) 環(huán) 境 特 性 購(gòu) 物 中 心 類(lèi) 型 第 10 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 10頁(yè)城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 趨 勢(shì) 第 11 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 11頁(yè)2007年 青 島 市 與 環(huán) 渤 海 經(jīng) 濟(jì) 圈 主 要 城 市 經(jīng) 濟(jì) 總 量 對(duì) 比 北 京 天 津 青 島 大 連 沈 陽(yáng) 長(zhǎng) 春 石 家 莊9,120 5,14012.8% 17.0%3,78716%14.8%出 色 的 城 市 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 指 標(biāo) ， 是 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 的 重 要 前 提- 從 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 水 平 來(lái) 看 ， 2007年 青 島 市 在 我 國(guó) 主 要 城 市 的 排 名 中 位 居 第 10， 經(jīng) 濟(jì) 總 量 在 環(huán) 渤 海 經(jīng) 濟(jì) 圈的 主 要 城 市 中 位 列 第 三 ， 僅 次 于 北 京 和 天 津 ， 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 增 速 也 高 達(dá) 16%以 上 ；- 總 體 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 水 平 較 高 、 經(jīng) 濟(jì) 基 礎(chǔ) 較 好 、 經(jīng) 濟(jì) 增 長(zhǎng) 較 為 穩(wěn) 定 。3,005 3,055 2,5692,501經(jīng) 濟(jì) 總 量單 位 ： 億 元城 市 名 稱(chēng)全 國(guó) 排 名 （ 2） （ 6） （ 10） （ 18） （ 17） （ 25） （ 24）北 京 天 津 青 島 大 連 沈 陽(yáng) 長(zhǎng) 春 石 家 莊2007年 青 島 市 與 環(huán) 渤 海 經(jīng) 濟(jì) 圈 主 要 城 市 經(jīng) 濟(jì) 增 速 對(duì) 比17.7% 15.9%17.2%城 市 名 稱(chēng)經(jīng) 濟(jì) 增 幅 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 趨 勢(shì) Source： 各 城 市 統(tǒng) 計(jì) 局 網(wǎng) 站 第 12 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 12頁(yè)以 北 京 為 參 照 ， 青 島 2008年 的 總 體 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 水 平 與 2006-2007年 間 北 京 之 發(fā) 展 水 平 較 為 接 近 ， 較 高 的 居 民生 活 水 平 為 城 市 商 業(yè) 零 售 業(yè) 的 發(fā) 展 奠 定 了 良 好 的 基 礎(chǔ) ， 購(gòu) 物 中 心 等 新 型 零 售 模 式 已 開(kāi) 始 蓬 勃 發(fā) 展 ， 但 與 北京 的 商 業(yè) 零 售 業(yè) 發(fā) 展 程 度 相 比 ， 差 距 仍 然 較 大 Source： 各 城 市 統(tǒng) 計(jì) 局 網(wǎng) 站 城 市 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 與 商 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀圖 ： 人 均 GDP對(duì) 比 （ 單 位 ： 美 元 ） 20,464 19,978 8,387 7,370圖 ： 人 均 可 支 配 收 入 對(duì) 比 （ 單 位 ： 元 ）青 島 2008年 北 京 2007年人 均 GDP 人 均 GDP 青 島 2008年 北 京 2006年 人 均 可 支 配 收 入 人 均 可 支 配 收 入 北 京 ：新 型 購(gòu) 物 中 心取 代 傳 統(tǒng) 百 貨 ，成 為 商 業(yè) 零 售業(yè) 主 流 發(fā) 展 模 式青 島 ：購(gòu) 物 中 心 新 興 發(fā) 展 ，逐 漸 打 破 以 傳 統(tǒng)百 貨 為 主 的 商 業(yè) 發(fā) 展 格 局 從 國(guó) 內(nèi) 購(gòu) 物 中 心 的 產(chǎn) 生 、 發(fā) 展 與 城 市 經(jīng) 濟(jì) 水 平 的 內(nèi) 在 聯(lián) 系 來(lái) 看 ， 城 市 經(jīng) 濟(jì) 推 動(dòng) 了城 市 商 業(yè) 零 售 業(yè) 的 發(fā) 展 和 商 業(yè) 零 售 模 式 的 不 斷 升 級(jí) 第 13 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 13頁(yè) 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 的 發(fā) 展 與 人 均 GDP的 關(guān) 系人 均 GDP 年 份1100美 元 以 下1100 2000美 元2000 4400美 元 4400美 元 以 上 20世 紀(jì) 90年 代 2001年 2002年 今大 眾 商 業(yè) 街集 貿(mào) 市 場(chǎng) 百 貨 商 場(chǎng) 20世 紀(jì) 80年 代 90年 代20世 紀(jì) 80年 代 以 前 青 島 市 2008年 人 均 GDP已 經(jīng) 超 過(guò) 8,000美 元 ， 具 備 了 發(fā) 展 新 型 綜 合 性 購(gòu) 物 中 心 、主 題 性 購(gòu) 物 中 心 等 現(xiàn) 代 商 業(yè) 零 售 模 式 的 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 條 件 Source： 2007 ICSC Asian Expo Study Tour 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 趨 勢(shì) 生 活 時(shí) 尚 中 心新 型 購(gòu) 物 中 心 青 島 市 主 要 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)2008年 人 均 GDP（ 美 元 ） 8,3872008年 恩 格 爾 系 數(shù) 37.4% 2007年 私 人 汽 車(chē) 擁有 率 約 6%u 青 島 主 城 區(qū) 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 水 平正 適 合 發(fā) 展 新 一 代 Shopping Mall（ 如 北 京 東 方 廣 場(chǎng) ） 第 14 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 14頁(yè)城 市 商 業(yè) 逐 步 由 單 一 化 、 集 中 化 向 多 元 化 、 多 中 心 化 方 向 發(fā) 展 ， 消 費(fèi) 者 選 擇 日 益多 樣 化 ， 商 業(yè) 競(jìng) 爭(zhēng) 更 為 激 烈 ； 各 商 業(yè) 中 心 進(jìn) 一 步 細(xì) 分 市 場(chǎng) 、 提 檔 升 級(jí) 零 售 模 式 ，尋 求 新 的 發(fā) 展 空 間 李 村 商 圈 遼 陽(yáng) 東 路 商 貿(mào) 中 心 市 北 CBD商 圈臺(tái) 東 商 圈 香 港 中 路 商 圈奧 帆 基 地 商 圈中 山 路 商 圈 啤 酒 城 商 圈本 案代 表 傳 統(tǒng) 商 圈代 表 新 興 商 圈l五 大 傳 統(tǒng) 商 圈 還 包 括 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 香 江 路 商 圈 ；l五 大 新 興 商 圈 還 包 括 城 陽(yáng) 寶 龍 廣 場(chǎng) 商 圈北 多 商 業(yè) 中 心 進(jìn) 一 步 細(xì) 分 市 場(chǎng) ， 提檔 升 級(jí) 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 趨 勢(shì) 第 15 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 15頁(yè)本 項(xiàng) 目 所 在 的 奧 帆 基 地 區(qū) 域 成 為 政 府 重 點(diǎn) 規(guī) 劃 發(fā) 展 的 市 級(jí) 商 業(yè) 中 心 之 一城 市 商 業(yè) 將 以 綜 合 多 元 化 的 新 型 購(gòu) 物 中 心 為 發(fā) 展 導(dǎo) 向p 培 育 兩 大 商 業(yè) 中 心 ， 創(chuàng) 服 務(wù) 業(yè) 新 高 點(diǎn) 規(guī) 劃 中 特 別 對(duì) 商 業(yè) 集 聚 建 設(shè) 作 了 明 確 的 規(guī) 劃 引 導(dǎo) ， 重 點(diǎn) 圍 繞 香 港 中 路 、 臺(tái) 東 、 李 村 、 德 江 路 等 幾處 商 業(yè) 中 心 ， 以 及 市 南 區(qū) 奧 帆 基 地 、 市 北 區(qū) 商 務(wù) 區(qū) 、 嶗 山 區(qū) 啤 酒 城 等 商 貿(mào) 服 務(wù) 業(yè) 集 聚 區(qū) ， 引 進(jìn) 國(guó) 內(nèi) 外 知名 商 業(yè) 企 業(yè) ， 在 商 業(yè) 中 心 內(nèi) 加 快 大 型 專(zhuān) 業(yè) 店 、 品 牌 專(zhuān) 賣(mài) 店 建 設(shè) ， 提 升 商 業(yè) 中 心 的 集 聚 程 度 和 發(fā) 展 水 平 。 力 爭(zhēng) 用 23年 的 時(shí) 間 ， 在 我 市 培 育 出 12處 能 夠 集 中 體 現(xiàn) 我 市 商 業(yè) 繁 榮 發(fā) 展 城 市 形 象 的 集 購(gòu) 物 、 餐 飲 、休 閑 、 娛 樂(lè) 、 旅 游 、 文 化 等 多 功 能 于 一 體 的 商 業(yè) 中 心 ， 打 造 我 市 服 務(wù) 業(yè) 發(fā) 展 新 的 制 高 點(diǎn) 。p 餐 飲 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 規(guī) 劃 近 期 目 標(biāo) ： 即 到 2010年 市 區(qū) 餐 飲 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 達(dá) 到 1.49萬(wàn) 處 ， 總 營(yíng) 業(yè) 面 積 172萬(wàn) 平 方 米 ； 人 均 擁 有 餐 飲 業(yè) 營(yíng)業(yè) 面 積 達(dá) 到 0.45平 方 米 ； 餐 飲 特 色 街 區(qū) 達(dá) 到 10條 。 遠(yuǎn) 期 到 2020年 ， 市 區(qū) 餐 飲 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 達(dá) 到 2.2萬(wàn) 處 ， 總 營(yíng) 業(yè) 面 積 255萬(wàn) 平 方 米 ； 餐 飲 特 色 街 區(qū) 達(dá) 到 11條 ；人 均 擁 有 餐 飲 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 營(yíng) 業(yè) 面 積 達(dá) 到 0.5平 方 米 。 根 據(jù) 城 市 功 能 布 局 和 餐 飲 消 費(fèi) 群 體 、 消 費(fèi) 層 次 、 消 費(fèi) 需 求 的 不 同 ， 重 點(diǎn) 在 市 區(qū) 發(fā) 展 特 色 餐 飲 街 區(qū) 、社 區(qū) 、 樓 宇 、 園 區(qū) 周 邊 和 旅 游 休 閑 區(qū) 餐 飲 網(wǎng) 點(diǎn) 。 以 市 區(qū) 人 均 擁 有 餐 飲 網(wǎng) 點(diǎn) 營(yíng) 業(yè) 面 積 0.5平 方 米 進(jìn) 行 配 置 。 青 島 市 市 區(qū) 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 專(zhuān) 業(yè) 規(guī) 劃 （ 20082020年 ） 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 規(guī) 劃 第 16 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 16頁(yè)城 市 經(jīng) 濟(jì) 的 良 好 發(fā) 展 狀 況 及 較 高的 居 民 生 活 水 平 ， 為 城 市 商 業(yè) 發(fā)展 奠 定 了 堅(jiān) 實(shí) 的 基 礎(chǔ) 城 市 已 經(jīng) 具 備 了 發(fā) 展 現(xiàn)代 新 型 購(gòu) 物 中 心 的 經(jīng) 濟(jì)條 件 ， 但 現(xiàn) 有 商 業(yè) 零 售模 式 難 以 與 城 市 較 高 的 經(jīng) 濟(jì) 和 生 活 水 平 相 匹 配1 234奧 帆 基 地 商 圈 成 為 政 府重 點(diǎn) 規(guī) 劃 發(fā) 展 的 新 型 市級(jí) 商 業(yè) 中 心 之 一 ， 綜 合性 購(gòu) 物 中 心 成 為 區(qū) 域 商業(yè) 發(fā) 展 主 流 多 中 心 的 商 業(yè) 格 局 正 在 形成 ， 競(jìng) 爭(zhēng) 日 益 激 烈 ， 城 市商 業(yè) 進(jìn) 入 市 場(chǎng) 細(xì) 分 及 提 檔升 級(jí) 發(fā) 展 階 段小 結(jié) 從 城 市 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 角 度 分 析 ， 百 麗 廣 場(chǎng) 順 應(yīng) 城 市 發(fā) 展 整 體 需 要 ， 打造 購(gòu) 物 中 心 類(lèi) 型 的 商 業(yè) 項(xiàng) 目 ， 具 有 較 好 的 發(fā) 展 前 景 第 17 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 17頁(yè)區(qū) 域 商 圈 環(huán) 境 第 18 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 18頁(yè) 海 信 廣 場(chǎng) 佳 世 客 麥 凱 樂(lè)陽(yáng) 光 百 貨 家 樂(lè) 福 海 韻 名 店凱 悅 中 心 香 港 置 地 廣 場(chǎng)遠(yuǎn) 洋 大 廈乾 豪 國(guó) 際 廣 場(chǎng)國(guó) 貿(mào) 中 心萬(wàn) 邦 中 心 鼎 盛 時(shí) 代現(xiàn) 有 商 業(yè) 項(xiàng) 目未 來(lái) 商 業(yè) 項(xiàng) 目 浮 山 灣 區(qū) 域 商 圈 發(fā) 展 概 況 本 案 本 項(xiàng) 目 所 在 的 奧 帆 基 地 商 圈 屬 于 香 港 中 路 商 圈 的 延 展 ， 香 港 中 路 商 圈 位 于 青 島東 部 “ 國(guó) 際 金 融 商 務(wù) 核 心 區(qū) ” 及 浮 山 灣 “ 奧 帆 文 化 旅 游 區(qū) ” 的 核 心 位 置 ， 商 業(yè)氛 圍 較 為 濃 厚 ， 亦 是 政 府 未 來(lái) 重 點(diǎn) 發(fā) 展 的 市 級(jí) 商 圈-香 港 中 路 商 圈 西 起 延 安 三 路 ， 東 至 麥 島 路 ， 圍 繞 香 港 中 路 軸 線 向 周 邊 輻 射 ， 以 陽(yáng) 光 百 貨 、 佳 世 客 、 麥 凱 樂(lè) 、 海 信 廣 場(chǎng) 為 主 要 發(fā) 展 標(biāo) 志 米 蘭 道 地 下 商 業(yè) 街香 港 中 路 商 圈 主 要 商 業(yè) 物 業(yè) 分 布 圖 第 19 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 19頁(yè) 5A級(jí) 景 觀 奧 帆 基 地 周 邊 將 建 一 個(gè) 5A級(jí) 景 區(qū) ， 市 中 心 濱 海 景 觀 帶 ， 旅 客 必 選 之 地 高 品 質(zhì) 居 住 豪 宅 、 別 墅 、 公 寓 、 高 尚 社 區(qū) 林 立 ， 約 30萬(wàn) 常 駐 人 口 ， 消 費(fèi) 潛 力 巨 大 高 素 質(zhì) 商 務(wù) 企 業(yè) 總 部 聚 集 地 、 五 星 級(jí) 酒 店 環(huán) 伺 ， 近 20萬(wàn) 商 務(wù) 辦 公 人 群 ， 商 機(jī) 無(wú) 限 奧 帆 基 地 國(guó) 際 游 艇 碼 頭 ， 精 英 名 流 登 陸 ， 孕 育 休 閑 /旅 游 /娛 樂(lè) /購(gòu) 物 多 重 消費(fèi) 香 港 中 路 商 圈 兼 具 高 品 質(zhì) 居 住 、 高 素 質(zhì) 商 務(wù) 、 5A級(jí) 景 觀 及 國(guó) 際 帆 船 賽 事 等 多 重得 天 獨(dú) 厚 的 利 好 因 素 ， 區(qū) 域 消 費(fèi) 潛 力 大 ， 適 宜 現(xiàn) 代 商 業(yè) 服 務(wù) 業(yè) 的 發(fā) 展 區(qū) 域 商 圈 發(fā) 展 概 況 第 20 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 20頁(yè)項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 商 業(yè) 規(guī) 模 （ 平 方 米 ） 商 業(yè) 定 位 開(kāi) 業(yè) 時(shí) 間 入 住 率海 信 廣 場(chǎng) 62,800 高 檔 精 品 百 貨 2008 100%佳 世 客 40,000 中 偏 高 檔 購(gòu) 物 中 心 1998 100%麥 凱 樂(lè) 110,000 中 偏 高 檔 百 貨 2006 100%陽(yáng) 光 百 貨 30,000 中 高 檔 百 貨 2003 100%海 韻 名 店 5,000 高 檔 精 品 服 裝 店 2000 100% 家 樂(lè) 福 名 達(dá) 店 16,000 大 型 綜 合 超 市 1999 100%合 計(jì) ： 263,800項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 商 業(yè) 規(guī) 模 （ 平 方 米 ） 初 步 商 業(yè) 定 位 預(yù) 計(jì) 開(kāi) 業(yè) 時(shí) 間 入 住 率國(guó) 際 貿(mào) 易 中 心 76,634 高 檔 精 品 百 貨 /配 套 商 業(yè) 2012 N/A香 港 置 地 廣 場(chǎng) -銀 座 百 貨 30,000 中 高 檔 百 貨 /配 套 商 業(yè) 2010 N/A凱 悅 中 心 16,000 中 高 檔 購(gòu) 物 中 心 /配 套 商 業(yè) 2010 N/A遠(yuǎn) 洋 大 廈 35,000 中 高 檔 百 貨 /配 套 商 業(yè) 2009 N/A鼎 盛 時(shí) 代 23,000 配 套 商 業(yè) 2011 N/A萬(wàn) 邦 中 心 45,000 中 高 檔 時(shí) 尚 休 閑 購(gòu) 物 中 心 2010 N/A乾 豪 國(guó) 際 廣 場(chǎng) -銀 座 百 貨 70,000 中 高 檔 百 貨 2011 N/A米 蘭 道 地 下 商 業(yè) 街 11,700 中 偏 高 檔 地 下 名 品 街 2009 N/A 合 計(jì) ： 307,334總 計(jì) ： 571,134 現(xiàn)有主要商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)主要商業(yè)項(xiàng) 目 注 ： 截 止 到 2008年 底 TCBL調(diào) 查 統(tǒng) 計(jì) 數(shù) 據(jù) 區(qū) 域 商 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀從 商 圈 主 要 商 業(yè) 項(xiàng) 目 供 應(yīng) 來(lái) 看 ， 新 增 商 業(yè) 供 應(yīng) 量 較 大 ， 未 來(lái) 區(qū) 域 競(jìng) 爭(zhēng) 逐 步 加 速 第 21 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 21頁(yè)現(xiàn) 有 供 應(yīng) 商 業(yè) 類(lèi) 型 結(jié) 構(gòu) （ 按 面 積 分 類(lèi) ） 未 來(lái) 供 應(yīng) 商 業(yè) 類(lèi) 型 結(jié) 構(gòu) （ 按 面 積 分 類(lèi) ）區(qū) 域 現(xiàn) 有 商 業(yè) 供 應(yīng) 類(lèi) 型 結(jié) 構(gòu) 以 傳 統(tǒng) 百 貨 經(jīng) 營(yíng) 為 主 ， 同 質(zhì) 化 競(jìng) 爭(zhēng) 較 為 激 烈 ；未 來(lái) 商 業(yè) 供 應(yīng) 將 以 中 高 端 百 貨 及 購(gòu) 物 中 心 為 主 ， 商 業(yè) 類(lèi) 型 結(jié) 構(gòu) 日 趨 完 善 ， 區(qū) 域 整 體 商 業(yè) 品 質(zhì)將 得 到 進(jìn) 一 步 提 升 ； 注 ： 截 止 到 2008年 底 TCBL調(diào) 查 統(tǒng) 計(jì) 數(shù) 據(jù) 區(qū) 域 商 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 第 22 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 22頁(yè)百 麗 廣 場(chǎng) 海 信 廣 場(chǎng) 四 季 酒 店情 人 壩 奧 帆 博 物 館海 爾 洲 際 酒 店游 艇 俱 樂(lè) 部本 案 奧 帆 基 地 商 圈香 港 中 路 商 圈香 港 中 路 商 圈 形 成 “ 圈 中 圈 ” 格 局 奧 帆 基 地 商 圈 主 要 商 業(yè) 物 業(yè) 分 布 圖香 港 中 路 商 圈 未 來(lái) 逐 步 形 成 “ 圈 中 圈 ” 的 發(fā) 展 格 局 ， 即 奧 帆 基 地 商 圈 比 鄰 依 托香 港 中 路 商 圈 但 又 相 對(duì) 獨(dú) 立 的 發(fā) 展 起 自 身 高 端 精 品 及 休 閑 體 驗(yàn) 的 商 業(yè) 特 色 ；從 奧 帆 基 地 商 圈 現(xiàn) 有 及 規(guī) 劃 的 商 業(yè) 物 業(yè) 整 體 布 局 來(lái) 看 ， 該 商 圈 將 以 高 檔 商 業(yè) 項(xiàng) 目 、 星 級(jí) 酒 店 、 游 艇 俱樂(lè) 部 以 及 奧 帆 博 物 館 等 旅 游 設(shè) 施 為 發(fā) 展 組 團(tuán) ， 逐 步 構(gòu) 筑 起 一 個(gè) 奧 帆 基 地 濱 海 高 級(jí) 休 閑 消 費(fèi) 區(qū) ， 未 來(lái) 影響 力 難 以 限 量 。 區(qū) 域 商 圈 發(fā) 展 趨 勢(shì) 游 艇 碼 頭 第 23 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 23頁(yè)區(qū) 域 商 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀區(qū) 域 商 業(yè) 整 體 檔 次 較 高 ， 以 傳 統(tǒng) 百 貨 經(jīng)營(yíng) 為 主 的 同 質(zhì) 化 競(jìng) 爭(zhēng) 較 為 激 烈 ， 商 業(yè) 類(lèi)型 有 待 完 善 。 現(xiàn) 代 綜 合 性 購(gòu) 物 中 心 處 于 新 興 發(fā) 展 階 段 ， 整 體 商 業(yè) 發(fā) 展 存 在 較 大的 提 升 空 間 。小 結(jié) 區(qū) 域 商 圈 發(fā) 展 趨 勢(shì)區(qū) 域 逐 步 形 成 “ 圈 中 圈 ” 的 商 業(yè) 格 局 ，奧 帆 基 地 高 級(jí) 休 閑 消 費(fèi) 區(qū) 將 引 領(lǐng) 城 市 商業(yè) 高 端 精 品 化 和 綜 合 體 驗(yàn) 化 的 發(fā) 展 方 向 ，商 圈 影 響 力 不 斷 增 強(qiáng) ， 輻 射 范 圍 進(jìn) 一 步擴(kuò) 大 。區(qū) 域 商 圈 發(fā) 展 概 況本 項(xiàng) 目 所 在 商 圈 位 于 城 市 金 融 商 務(wù) 和 奧 帆旅 游 核 心 區(qū) 及 高 尚 居 住 區(qū) ， 是 市 級(jí) 重 點(diǎn) 發(fā)展 商 圈 ， 商 圈 素 質(zhì) 較 高 ， 擁 有 濃 厚 的 商 業(yè)氛 圍 和 廣 泛 的 消 費(fèi) 基 礎(chǔ) ， 適 合 現(xiàn) 代 商 業(yè) 服務(wù) 業(yè) 的 發(fā) 展 。1、 位 于 城 市 金 融 商 務(wù) 、 奧 帆 旅 游 和 高 尚 居 住 區(qū) ， 擁 有 廣 泛 的 消 費(fèi) 人 群 基 礎(chǔ) 和 消 費(fèi) 能 力 ；2、 屬 政 府 重 點(diǎn) 打 造 的 商 業(yè) 及 旅 游 區(qū) 域 ， 未 來(lái) 極 具 發(fā) 展 潛 力 ；3、 商 圈 內(nèi) 百 貨 業(yè) 競(jìng) 爭(zhēng) 較 為 激 烈 ， 購(gòu) 物 中 心 業(yè) 態(tài) 擁 有 較 好 的 發(fā) 展 前 景 。 第 24 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 24頁(yè)項(xiàng) 目 立 地 條 件 及 業(yè) 主 方 發(fā) 展 愿 景 第 25 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 25頁(yè)- 本 項(xiàng) 目 位 于 青 島 市 奧 帆 基 地 ， 處 于 青 島 市 中 心 濱 海 風(fēng) 景 旅 游 區(qū) ， 擁 有 優(yōu) 質(zhì) 的 自 然景 觀 資 源 ， 區(qū) 位 旅 游 氛 圍 較 為 濃 厚 ， 亦 是 城 市 未 來(lái) 重 點(diǎn) 發(fā) 展 的 商 業(yè) 區(qū) 域 之 一- 本 項(xiàng) 目 總 建 筑 規(guī) 模 達(dá) 到 近 20萬(wàn) 平 米 ， 屬 于 大 型 商 業(yè) 項(xiàng) 目 ， 項(xiàng) 目 周 邊 亦 擁 有 海 信 廣場(chǎng) 、 JUSCO等 商 業(yè) 項(xiàng) 目 ， 未 來(lái) 區(qū) 域 商 業(yè) 發(fā) 展 具 有 較 大 空 間 五 四 廣 場(chǎng) 第 26 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 26頁(yè)- 依 托 一 線 海 景 資 源 及 周 邊 區(qū) 域 的 低 密 度 城 市 規(guī) 劃 ， 本 項(xiàng) 目 四 周 可 視 性 較 好 ， 尤 其南 側(cè) 面 海 區(qū) 域 可 視 性 極 好 ， 宜 將 周 邊 優(yōu) 質(zhì) 的 景 觀 資 源 與 本 項(xiàng) 目 的 發(fā) 展 充 分 的 結(jié) 合 ，打 造 出 一 個(gè) 出 色 的 城 市 地 標(biāo) 性 商 業(yè) 建 筑西 雖 與 海 信 廣 場(chǎng) 相鄰 ， 但 由 于 有 市政 道 路 間 隔 ， 仍有 較 好 展 示 性 ， 適 宜 規(guī) 劃 有 展 示需 求 類(lèi) 商 戶(hù)局 部 區(qū) 域 可 視 性被 周 邊 小 區(qū) 遮 擋 ，可 規(guī) 劃 配 套 商 業(yè) 北南 超 級(jí) 海 景 資 源 ，擁 有 較 好 的 景 觀資 源 發(fā) 展 空 間 ，適 宜 規(guī) 劃 餐 飲 未 來(lái) 項(xiàng) 目 與 規(guī) 劃酒 店 相 鄰 ， 展 示性 會(huì) 受 到 一 定 影響 ， 但 由 于 有 道路 區(qū) 隔 ， 仍 可 規(guī)劃 一 些 展 示 性 商戶(hù)東 第 27 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 27頁(yè)本 項(xiàng) 目 現(xiàn) 有 內(nèi) 外 部 交 通 循 環(huán) 較 為 順 暢 ， 但 由 于 項(xiàng) 目 四 周 缺 乏 公 共 交 通 站 點(diǎn) 的 直 接支 持 ， 項(xiàng) 目 可 達(dá) 性 將 受 到 一 定 影 響 ， 故 如 何 提 升 普 通 消 費(fèi) 者 的 可 達(dá) 性 將 是 本 項(xiàng) 目未 來(lái) 重 點(diǎn) 解 決 的 問(wèn) 題 之 一 。 本 案 約 250m 遠(yuǎn) 洋 廣 場(chǎng) 站香 港 中 路 解 決 方 式已 采 用 的 方 式 ： 通 過(guò) 地 下 空 間 與 其 他 項(xiàng) 目 連 接其 他 方 式 ： 與 政 府 相 關(guān) 部 門(mén) 溝 通 協(xié) 商 增 加 站 點(diǎn) 的 可 能 性 自 行 或 通 過(guò) 超 市 等 商 戶(hù) 設(shè) 置 班 車(chē) 方 式 運(yùn) 送 人 流 局 部 加 強(qiáng) 目 的 性 消 費(fèi) 商 戶(hù) ， 強(qiáng) 化 項(xiàng) 目 吸 引 力約 500m 奧 帆 基 地 站東 海 路 站五 四 廣 場(chǎng) 站項(xiàng) 目 周 邊 公 交 站 點(diǎn) 分 布 第 28 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 28頁(yè)地 塊 概 況 可 見(jiàn) 性 可 達(dá) 性闡 述 處 于 城 市 重 點(diǎn) 發(fā) 展 的 商 業(yè) 區(qū)域 和 旅 游 觀 光 區(qū) 域 的 大 型 商業(yè) 項(xiàng) 目 可 見(jiàn) 性 較 好 城 市 道 路 建 設(shè) 較 好 ， 公 共 交 通仍 需 繼 續(xù) 發(fā) 展 策 略 多 元 化 商 業(yè) 強(qiáng) 化 商 業(yè) 展 示強(qiáng) 化 海 景 資 源 局 部 強(qiáng) 化 目 的 性 消 費(fèi) 業(yè) 態(tài)- 本 項(xiàng) 目 宗 地 條 件 適 宜 大 型 購(gòu) 物 中 心 的 發(fā) 展 第 29 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 29頁(yè) 發(fā) 展 商 愿 景 第 30 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 30頁(yè)項(xiàng) 目 商 業(yè) 類(lèi) 型 定 位 第 31 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 31頁(yè) 城 市 商 業(yè)發(fā) 展 趨 勢(shì) 業(yè) 主 方 愿 景商 圈 定 位 消 費(fèi) 者 區(qū) 域 環(huán) 境 立 地 條 件商 業(yè) 環(huán) 境 特 性 購(gòu) 物 中 心 類(lèi) 型 選 擇本 項(xiàng) 目 商 業(yè) 環(huán) 境 特 性 ：n 購(gòu) 物 中 心 將 會(huì) 成 為 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 的 重 要 組 成 模 式 之 一 ；n 城 市 重 點(diǎn) 發(fā) 展 的 商 圈 和 旅 游 景 觀 資 源 ， 具 有 較 好 的 商 業(yè) 發(fā) 展 潛 力 ；n 區(qū) 域 內(nèi) 消 費(fèi) 者 覆 蓋 范 圍 廣 泛 ， 擁 有 一 定 的 消 費(fèi) 能 力 ；n 區(qū) 域 內(nèi) 購(gòu) 物 中 心 處 于 發(fā) 展 階 段 ， 本 項(xiàng) 目 有 較 大 的 發(fā) 展 空 間 ；n 立 地 條 件 較 好 ， 適 宜 發(fā) 展 大 型 商 業(yè) 項(xiàng) 目 ；n 業(yè) 主 方 實(shí) 力 雄 厚 ， 希 望 成 為 區(qū) 域 地 標(biāo) 性 的 商 業(yè) 項(xiàng) 目 ； 符 合 該 商 業(yè) 特 征 的 購(gòu) 物中 心 類(lèi) 型 ：通 過(guò) 類(lèi) 型 定 位 ， 可 以 對(duì) 本 項(xiàng) 目 未 來(lái) 發(fā) 展 方 向 、 商 業(yè) 體 量 及 功 能 特 色 的 確 定 提 供 方向 指 引 。 第 32 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 32頁(yè)類(lèi) 型 都 市中 心 超 級(jí) 區(qū) 域中 心 區(qū) 域中 心 鄰 里中 心 購(gòu) 物公 園 社 區(qū) 中 心 功 能中 心 時(shí) 尚 生 活中 心 美 食 娛 樂(lè)中 心 專(zhuān) 業(yè)中 心 地 址 城 市 中 心區(qū) 域 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合處 、 郊 區(qū)新 區(qū) 地 區(qū) 中 心 居 民 區(qū)附 近 郊 區(qū) 居 民 區(qū) 附近 郊 區(qū) 富 人 聚集 區(qū) 適 應(yīng) 性 廣 適 應(yīng) 性 廣交 通 城 市 主 干道 旁 城 市 主 干道 /高 速路 出 口 區(qū) 域 中 心主 干 道 社 區(qū) 主干 道 城 市 主 干道 /高 速路 出 口 區(qū) 域 性 主干 道 城 市 主 干道 /高 速路 出 口 臨 近 城 市主 干 道 臨 近 主 干道 /高 速 路出 口 適 應(yīng) 性 廣商 圈 可 覆 蓋40公 里 可 覆 蓋30公 里 或以 上 可 覆 蓋10公 里 可 覆 蓋3公 里 可 覆 蓋50公 里 或以 上 可 覆 蓋 1.5公 里 可 覆 蓋30公 里 或以 上 可 覆 蓋3公 里 可 覆 蓋10公 里 或以 上 可 覆 蓋30公 里 或以 上本 項(xiàng) 目 的 綜 合 狀 況 符 合 都 市 中 心 型 購(gòu) 物 中 心 的 需 求 ， 具 有 著 地 理 位 置 好 、 商 業(yè)輻 射 范 圍 廣 、 能 夠 代 表 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 特 色 等 方 面 的 特 征 。 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 ： UCL 美 國(guó) 土 地 利 用 協(xié) 會(huì) 及 ICSC 國(guó) 際 購(gòu) 物 中 心 協(xié) 會(huì) 第 33 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 33頁(yè) 第 34 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 34頁(yè)消 費(fèi) 者 概 況 總 體 消 費(fèi) 水 平購(gòu) 物 餐 飲休 閑 娛 樂(lè)對(duì) 區(qū) 域 商 業(yè) 需 求消 費(fèi) 者 行 為 香 港 中 路 商 圈 主 力 消 費(fèi) 人 群 以 中 青 年 人 為 主 ， 有 著 較 為 穩(wěn) 定 的 生 活狀 態(tài) ， 收 入 水 平 較 高 ， 生 活 壓 力 較 小 ， 消 費(fèi) 潛 力 較 大 。 消 費(fèi) 水 平 處 于 中 高 檔 以 上 的 水 平 購(gòu) 物 類(lèi) 消 費(fèi) 能 力 較 強(qiáng) ， 同 樣 關(guān) 注 項(xiàng) 目 的 可 達(dá) 性 及 檔 次 定 位 。 餐 飲 消 費(fèi) 能 力 較 強(qiáng) ， 多 為 朋 友 /同 事 聚 餐 消 費(fèi) ， 對(duì) 魯 菜 ，川 菜 /湘 菜 較 偏 愛(ài) ， 對(duì) 餐 廳 品 質(zhì) 有 一 定 要 求 。 休 閑 娛 樂(lè) 消 費(fèi) 能 力 較 強(qiáng) ， 多 為 朋 友 /同 事 聚 會(huì) 消 費(fèi) ， 多 選 擇KTV/夜 總 會(huì) 、 電 影 院 /劇 院 或 茶 館 /咖 啡 館 等 場(chǎng) 所 。希 望 區(qū) 域 內(nèi) 擁 有 一 家 定 位 于 中 高 檔 次 ， 發(fā) 展 以 休 閑 娛 樂(lè) 業(yè) 態(tài) 為 主 的 綜 合性 商 業(yè) ， 要 有 獨(dú) 特 的 風(fēng) 格 或 主 題 ， 氛 圍 時(shí) 尚 溫 馨 。本 項(xiàng) 目 的 商 業(yè) 發(fā) 展 必 須 以 滿 足 項(xiàng) 目 潛 在 消 費(fèi) 群 的 需 求 為 基 本 準(zhǔn) 則 ， 而 多 元 化 、體 驗(yàn) 化 的 商 業(yè) 發(fā) 展 項(xiàng) 目 是 區(qū) 域 潛 在 消 費(fèi) 者 的 偏 好 需 求 。資 料 來(lái) 源 ： TCBL于 2008年 對(duì) 香 港 中 路 消 費(fèi) 者 抽 樣 調(diào) 研 數(shù) 據(jù) 總 結(jié) ， 僅 供 內(nèi) 部 討 論 使 用 ， 請(qǐng) 勿 對(duì) 外 發(fā)布 第 35 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 35頁(yè)引 申中 青 年 時(shí) 尚文 化 格 調(diào) 家 庭 歡 聚 約 會(huì)舒 適 品 質(zhì)主 題 體 驗(yàn) 關(guān) 鍵 詞年 齡學(xué) 歷消 費(fèi) 狀 態(tài)餐 飲 休 閑 需 求對(duì) 區(qū) 域 未 來(lái) 商 業(yè) 項(xiàng) 目 的 期 望消 費(fèi) 群 概 況 25-45歲普 遍 較 高與 家 人 /朋 友 /同 事 前 往 消 費(fèi)對(duì) 環(huán) 境 、 服 務(wù) 高 要 求有 獨(dú) 特 的 主 題 和 風(fēng) 格 多 元 化 、 綜 合 化 需 求購(gòu) 物 選 擇 性 多 消 費(fèi) 力 時(shí) 尚 品 位職 業(yè) 白 領(lǐng) 居 多 一 個(gè) 更 具 時(shí) 尚 化 、 綜 合 化 、 體 驗(yàn) 化 ，融 入 家 庭 、 歡 聚 、 約 會(huì) 等 生 活 概 念 的 購(gòu) 物 中 心 區(qū) 域 消 費(fèi) 者 需 求 核 心 探 討 第 36 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 36頁(yè)本 項(xiàng) 目 與 海 信 廣 場(chǎng) 、 佳 世 客 形 成 了 區(qū) 域 組 合 競(jìng) 爭(zhēng) 體 ， 該 區(qū) 域 是 青 島 未 來(lái) 城 市 重點(diǎn) 發(fā) 展 商 業(yè) 區(qū) 域 之 一 ， 三 個(gè) 商 業(yè) 體 之 間 既 有 競(jìng) 爭(zhēng) ， 亦 有 互 動(dòng) 互 補(bǔ) 之 關(guān) 系 百 麗 廣 場(chǎng) 海 信 廣 場(chǎng)佳 世 客 -本 項(xiàng) 目 與 海 信 廣 場(chǎng) 和 佳 世 客 三 者 之 間 存 在 競(jìng) 爭(zhēng) 的同 時(shí) ， 也 形 成 了 區(qū) 域 組 合 競(jìng) 爭(zhēng) 體 ， 將 以 整 體 組 團(tuán)形 式 向 外 輻 射- 相 互 之 間 的 距 離 在 1公 里 范 圍 之 內(nèi) ， 形 成 了 本 項(xiàng) 目1公 里 核 心 商 圈 第 37 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 37頁(yè)核 心 價(jià) 值 及 空 白 點(diǎn) 解 析海 信 廣 場(chǎng) 核 心 價(jià) 值 ： 零 售 大 賣(mài) 場(chǎng) /大 眾 生活 必 須 品空 白 點(diǎn) ： 綜 合 性 /時(shí) 尚 化 /體 驗(yàn) 化佳 世 客 核 心 價(jià) 值 ： 頂 級(jí) 國(guó) 際 奢 侈 品 /高檔 精 品 百 貨空 白 點(diǎn) ： 休 閑 /娛 樂(lè) /餐 飲 等 體 驗(yàn)式 業(yè) 態(tài) 差 異 化 運(yùn) 用n 時(shí) 尚 品 牌 旗 艦 店n 多 元 化 休 閑 /娛 樂(lè)n 大 型 主 題 餐 廳n 星 級(jí) 親 子 中 心n 旅 游 紀(jì) 念 品n 中 高 檔 次 時(shí) 尚 零 售 品 牌n 大 型 主 題 餐 廳n 多 元 化 休 閑 /娛 樂(lè)n 兒 童 培 訓(xùn)n 品 質(zhì) 護(hù) 理 通 過(guò) 區(qū) 域 商 業(yè) 比 較 及 市 場(chǎng) 空 白 點(diǎn) 發(fā) 現(xiàn) ： 綜 合 化 、 生 活 化 、 時(shí) 尚 化 、 體 驗(yàn) 化 的 商 業(yè)項(xiàng) 目 在 區(qū) 域 內(nèi) 具 有 較 好 的 發(fā) 展 空 間 。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 第 38 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 38頁(yè)時(shí) 尚 化 綜 合 化生 活 化體 驗(yàn) 化品 牌 概 念潮 流 概 念 品 牌 體 驗(yàn)海 景 體 驗(yàn)“第 一 ” 概 念時(shí)尚概念體驗(yàn)概念 綜合概念生活概念業(yè) 態(tài) 多 元品 類(lèi) 齊 全歡 聚 的 需 求家 庭 的 需 求品 牌 豐 富旅 游 的 需 求娛 樂(lè) 體 驗(yàn)對(duì) 比 區(qū) 域 消 費(fèi) 者 需 求 與 區(qū) 域 差 異 化 競(jìng) 爭(zhēng) ， 建 議 本 項(xiàng) 目 的 核 心 競(jìng) 爭(zhēng) 力 應(yīng) 為 : 第 39 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 39頁(yè)時(shí) 尚 化 綜 合 化 生 活 化體 驗(yàn) 化零 售 類(lèi) 餐 飲 類(lèi) 休 閑 娛 樂(lè)服 務(wù) 類(lèi) 服 裝 服 飾珠 寶 飾 品 箱 包 、 鞋 品藥 妝 、 護(hù) 膚生 活 超 市 旅 游 紀(jì) 念 品兒 童 用 品輕 便 餐 飲 咖 啡 、 水 吧糕 點(diǎn) 、 冰 淇 淋 美 食 廣 場(chǎng)連 鎖 餐 廳 主 題 海 景 餐 廳地 方 美 食 （ 小 食 ） 音 像 、 書(shū) 局 家 居 、 家 電水 冰 冰 場(chǎng)多 廳 影 院 閑 趣 酒 吧KTV、 夜 店大 型 電 玩 健 身 中 心品 質(zhì) 會(huì) 所 SPA、 纖 體銀 行 服 務(wù)便 利 超 市美 容 、 美 甲形 象 設(shè) 計(jì)親 子 樂(lè) 園培 訓(xùn) 教 育 第 40 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 40頁(yè) 第 41 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 41頁(yè)家 庭 、 歡 聚時(shí) 尚 化多 元 化體 驗(yàn) 化 百 麗 廣 場(chǎng)都 市 生 活 體 驗(yàn) 中 心 都 市 型 購(gòu) 物 中 心 核 心 價(jià) 值 ： 時(shí) 尚 、 體 驗(yàn) 、 綜 合 、 生 活 本 項(xiàng) 目 以 打 造 青 島 市 內(nèi) 第 一 家 標(biāo) 桿 型 購(gòu) 物 中 心 為 目 標(biāo) ， 全 方 位 滿 足 商 圈 內(nèi) 消 費(fèi) 者之 多 方 面 需 求 特 征 ， 成 為 最 具 時(shí) 尚 氣 息 和 豐 富 體 驗(yàn) 感 的 都 市 型 購(gòu) 物 中 心 。 第 42 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 42頁(yè)項(xiàng) 目 消 費(fèi) 群 定 位【 核 心 消 費(fèi) 者 】青 島 本 地 中 高 端 消 費(fèi) 群他 們 是 年 齡 在 20-45歲 的 中 青 年城 市 的 中 堅(jiān) 力 量 【 其 他 消 費(fèi) 者 】國(guó) 內(nèi) 外 商 旅 客他 們 是 五 湖 四 海 的 朋 友各 自 城 市 中 高 收 入 的 階 層 擁 有 較 強(qiáng) 的 消 費(fèi) 能 力 ， 懂 得 生 活 、 享 受 生 活少 量 的 周 邊 高 檔 住 宅 人 群 第 43 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 43頁(yè)商 業(yè) 檔 次 定 位 ：定 位 于 中 高 檔 的 時(shí) 尚 化 、 生 活 化 、 體 驗(yàn) 化 、 綜 合 化 的 “ 一 站 式 ” 都 市 型 購(gòu) 物 中 心海 信 廣 場(chǎng) 消 費(fèi) 群 消 費(fèi) 能 力 ： 弱 強(qiáng)商業(yè)檔次高低 JUSCO 陽(yáng) 光 百 貨米 蘭 大 道 商 業(yè) 檔 次 闡 述 ：一 個(gè) 在 東 部 區(qū) 域 內(nèi) 低 于 海 信 廣 場(chǎng)等 奢 侈 品 商 業(yè) 項(xiàng) 目 ， 高 于 JUSCO、麥 凱 樂(lè) 等 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 項(xiàng) 目 的 業(yè) 態(tài) 最為 豐 富 ， 商 業(yè) 概 念 最 為 領(lǐng) 先 的 中偏 高 檔 購(gòu) 物 中 心 。 檔 次 定 位 依 據(jù) ：區(qū) 域 商 業(yè) ： 擁 有 較 好 發(fā) 展 的 空 間消 費(fèi) 群 ： 城 市 中 堅(jiān) 人 群 及 游 客 ；項(xiàng) 目 自 身 ： 大 型 購(gòu) 物 中 心麥 凱 樂(lè)本 項(xiàng) 目 第 44 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 44頁(yè) 第 45 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 45頁(yè)臨 東 區(qū) 的 大 部 分區(qū) 域 ， 綜 合 考 量東 西 兩 區(qū) 域 差 異 后 ， 進(jìn) 行 業(yè) 態(tài) 規(guī)劃 布 局綜 合 考 量 項(xiàng) 目 立 地 條 件 、 現(xiàn) 有 工 程 條 件 、 商 戶(hù) 偏 好 以 及 項(xiàng) 目 整 體 的 互 動(dòng)聯(lián) 系 性 ， 建 議 將 西 區(qū) 劃 分 兩 個(gè) 商 業(yè) 主 題 區(qū) 及 一 個(gè) 配 套 服 務(wù) 功 能 區(qū) ：配套服務(wù)依 托 海 景 資 源 打 造 最 具 特 色 的 餐 廳 、 酒 吧 等 休 閑 餐飲 業(yè) 態(tài) 及 品 牌 旗 艦 店 鋪 西 區(qū)南 區(qū) 第 46 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 46頁(yè)充 分 發(fā) 揮 項(xiàng) 目 中 央 大 道 景 觀 資 源 及 未 來(lái) 奧 帆 基 地 客 流 優(yōu) 勢(shì) ， 打 造 多 家 跨 層 品 牌 旗艦 店 ， 彰 顯 項(xiàng) 目 品 質(zhì) 。 可 做 跨 層 旗 艦 店 的 店 鋪 L1 L2 L3 第 47 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 47頁(yè)品 牌 雖 一 樣感 受 大 不 同 專(zhuān) 賣(mài) 店 全 球 旗 艦 店 第 48 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 48頁(yè) 如 果 你 是 消 費(fèi) 者 ， 會(huì) 去 哪 里 ？ 第 49 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 49頁(yè) 旗 艦 店 意 在 體 現(xiàn) 品 牌 的 理 念 而 不 是 單純 的 商 品 陳 列 。 對(duì) 于 項(xiàng) 目 而 言 ， 旗 艦 店 更 重 要 的 是 帶動(dòng) 項(xiàng) 目 整 體 的 發(fā) 展 ， 起 到 吸 引 客 流 及 拉 動(dòng)其 他 同 類(lèi) 商 戶(hù) 入 駐 的 積 極 作 用 。 旗 艦 店展 館旗 艦 店身 邊 的 專(zhuān) 賣(mài) 店 第 50 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 50頁(yè) 本 業(yè) 態(tài) 布 局 建 議 下 的 商 戶(hù) 組 合 之 招 商 周 期 將 會(huì) 比 預(yù) 期 規(guī) 劃 有 所 延 長(zhǎng) ， 沿 奧運(yùn) 大 道 旗 艦 店 鋪 可 先 行 招 商 開(kāi) 業(yè) ， 西 區(qū) 整 體 開(kāi) 業(yè) 時(shí) 間 可 能 會(huì) 延 緩 。 第 51 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 51頁(yè)依 據(jù) 現(xiàn) 有 租 售 情 況 及 考 量 東 西 兩 區(qū) 域 消 費(fèi) 客 群 的 前 提 下 ， 建 議 將 本 項(xiàng) 目 東 西 兩 區(qū)在 整 體 定 位 的 前 提 下 進(jìn) 行 區(qū) 劃 ， 形 成 既 有 聯(lián) 系 互 動(dòng) 又 有 所 區(qū) 分 的 不 同 商 業(yè) 主 題西 東 青 春 活 力 館 國(guó) 際 生 活 館食 裳 藝 棧 第 52 頁(yè)n 所 有 服 務(wù) 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書(shū) 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計(jì) 三 個(gè) 月 內(nèi) 有 效 。 第 52頁(yè)青 春 活 力 館 國(guó) 際 生 活 館西 區(qū) 東 區(qū) 布 局 依 據(jù)品 牌 描 述消 費(fèi) 群商 業(yè) 檔 次 中 檔 偏 高 中 高 檔 中 高 檔 南 區(qū)國(guó) 內(nèi) 外 潮