15北京二手房市場年終總結(jié)?(三)202x年市場預(yù)測 09北京二手房市場年終總結(jié) (三)XX年市場預(yù)測 XX年房產(chǎn)市場預(yù)測 一、政策 XX年經(jīng)濟(jì)通脹預(yù)期加強(qiáng)，樓市預(yù)期不甚明朗 XX年樓市快速回暖，許多一線城市房價(jià)迅速上漲，北京、上海等市場房價(jià)上漲幅度甚至超過了XX年。 對于未來的樓市走向，業(yè)內(nèi)均有不同的聲音，有繼續(xù)看漲的觀點(diǎn)，也有認(rèn)為，明年樓市會(huì)出現(xiàn)調(diào)整、房價(jià)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)的言論?？傊瑥漠?dāng)前市場反應(yīng)來看，樓市的預(yù)期還不是十分的明朗。但是，有一點(diǎn)是可以肯定的，就是中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出了低谷，市場正逐步回暖。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的環(huán)境已經(jīng)大為改善。 樓市利好政策是否延續(xù)要看具體情況，“有保有壓”成為調(diào)控主流 近期，關(guān)于樓市利好政策是否會(huì)延續(xù)的話題成為了業(yè)內(nèi)探討的焦點(diǎn)，針對目前市場的情況，美聯(lián)物業(yè)分析認(rèn)為，樓市利好政策市場能夠得以延續(xù)，既要看中國經(jīng)濟(jì)的宏觀走勢，也要看每個(gè)城市房地產(chǎn)市場的具體實(shí)際情況。從宏觀的經(jīng)濟(jì)層面來看，XX年在保八的目標(biāo)下，政府加大了投資力度，執(zhí)行適度寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，才使中國經(jīng)濟(jì)迅速回暖，而且政府也多次表態(tài)，當(dāng)前情況下也繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策，因此，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，在明年毫無疑問的面臨著較為寬松的市場環(huán)境。因此，政府出臺(tái)打壓房地產(chǎn)行業(yè)的政策可能性很小。但是，也要看到，當(dāng)前確實(shí)面臨著通脹風(fēng)險(xiǎn)，一線城市的房價(jià)的確上漲過快，投資性置業(yè)不容忽視，政府必須有保有壓。 對二手房市場影響最大的政策：營業(yè)稅及7折優(yōu)惠利率 XX年10月22日出臺(tái)的以鼓勵(lì)住房消費(fèi)為目的的全國性救市政策之重頭戲-“7折利率優(yōu)惠政策”，執(zhí)行期限即將于年底到期。 按照已經(jīng)執(zhí)行的南京招商銀行8折利率計(jì)算60萬、20年期商業(yè)貸款為例，如果采用等額本息方式還款，按照七折計(jì)算，每月需付按揭貸款3686元，而按照八折，則是3878元，前后相差192元，貸款期內(nèi)差46072元。從政府針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控順序看，XX年開始的調(diào)控、XX年底開始的收緊，首先出臺(tái)的政策肯定是金融層面的改變。而在同時(shí)涉及金融政策及交易環(huán)節(jié)-營業(yè)稅改變的時(shí)候，肯定會(huì)首先考慮影響比較小的貸款環(huán)節(jié)。 另外需要關(guān)注政策出臺(tái)的時(shí)間窗，12月上旬國務(wù)院的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將是最可能出臺(tái)重磅政策變化的時(shí)間點(diǎn)，所以如果之前市場出現(xiàn)利率上漲的話，那么營業(yè)稅優(yōu)惠很可能會(huì)終止。 營業(yè)稅 XX年6月1日后，針對購買不足2年內(nèi)出售的房屋全額征收營業(yè)稅 XX年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。 2年內(nèi)差額收取營業(yè)稅： XX年底救市政策：優(yōu)惠執(zhí)行日期為XX年1月1日至12月31日。 預(yù)測最可能的變化為改為2年內(nèi)全額收?。?-5年的免征或差額收取。 影響： 首先：5.5%的全額征收，絕對值高。對于目前北京二手房市場，一套涉及營業(yè)稅的房源將需要繳納5萬以上營業(yè)稅。 其次：84號文的迭加效益。黑白合同的取消使得原來可以避稅的房源變成全額繳納，差額收取給這部分房源帶來的影響也超過XX年。 第三：5年內(nèi)房源的數(shù)量。這主要包括2部分，一是最近幾年內(nèi)建設(shè)的商品房等再上市，這大約已經(jīng)占目前房源的60%左右。另外還有原來的公房等在近幾年已經(jīng)交易過的房源三次上市。甚至今年年初交易的房源這些在現(xiàn)在的政策下都基本沒有營業(yè)稅影響。而一旦恢復(fù)政策，這些都獎(jiǎng)增加交易費(fèi)用。 二、市場 XX年京城房價(jià)上漲的速度和幅度都是令人驚訝的。從三、四月份的快速回暖，到五、六月份的逐步火爆，九月份的量跌價(jià)漲，再到10月中旬開始的樓市成交暴漲潮。房價(jià)上漲達(dá)到了40%以上。造成房價(jià)快速上漲的原因有很多，如剛性需求、投資性置業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、通脹因素、開發(fā)商人為因素等，這些因素在XX年仍將繼續(xù)作用于樓市。由此，我們認(rèn)為，XX年房價(jià)的總體走勢仍然會(huì)保持上行。之所以這么判斷，一方面是由于經(jīng)濟(jì)走勢、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響造成的。另外一方面是由于XX年土地價(jià)格不斷上漲，地王屢創(chuàng)新高，在成本因素作用下，未來的房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)出現(xiàn)上漲。此外，從需求層面來看，由于北京的大城市效應(yīng)，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強(qiáng)大。多重客觀因素的迭加作用下，XX年房價(jià)仍將保持上行走勢。 北京美聯(lián)認(rèn)為京城房價(jià)總體走勢仍然上行，但是不排除房價(jià)局部性、階段性的回調(diào)可能。 而成交量將很難維持今年這一二手房市場成交27萬套，而商品房近20萬套的市場高峰。 美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為XX年北京樓市中的二手房以及商品房成交量比例將呈現(xiàn)以下走勢 1：上半年二手房將繼續(xù)占據(jù)絕對領(lǐng)導(dǎo)者的地位。有可能占據(jù)市場成交的65%以上 2：下半年商品房供應(yīng)增加，將與二手房市場平分秋色 3：全年市場2手房將繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，二手房可能占據(jù)全年成交的60%。 二手房市場將從09開始統(tǒng)治北京的樓市，預(yù)計(jì)XX年二手房成交量將占市場總成交60%左右。房源對比，經(jīng)過XX年的開發(fā)，北京商品房市場已經(jīng)上市的達(dá)上百萬套，而且同樣數(shù)量的公房也面臨著升級換代的需要，所以二手房市場將越來越火熱。而反觀商品房市場則出現(xiàn)了土地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢，這將使得成交量逐漸萎縮。 二手房市場的火熱預(yù)示這北京將和上海廣州一樣成為國內(nèi)率先完成城市化建設(shè)的城市。在XX年乃至以后，北京的二手房市場將從置業(yè)習(xí)慣、市場價(jià)格、供應(yīng)比例等影響和統(tǒng)治北京樓市，而商品房則逐漸轉(zhuǎn)變成高檔需求市場。 置業(yè)習(xí)慣：以后的北京樓市，消費(fèi)者置業(yè)首選將變成先去目的區(qū)域周圍的中介門店，或者上網(wǎng)搜索二手房源。原來出現(xiàn)的售樓處人頭攢動(dòng)，通宵排隊(duì)的現(xiàn)象將越來越少。而2手房將成70%以上置業(yè)者的首選，并且有60%以上的需求最近購買了2手房。 市場價(jià)格制定權(quán)：在XX年以及以前的北京樓市，大部分二手房是按照區(qū)域內(nèi)商品房市場的價(jià)格而定價(jià)。而以后特別是5環(huán)內(nèi)商品房市場將集中在高端，這樣處于中低端的二手房的價(jià)格將成為區(qū)域內(nèi)的指導(dǎo)價(jià)格，將影響商品房市場的定價(jià)。 供應(yīng)比例：在以后的二手房市場房源的供應(yīng)將成為區(qū)域市場占樓市比例的總要因素。在香港等成熟的市場，區(qū)域內(nèi)2手房成交比例甚至達(dá)80%以上。2手房以及從事2手房交易的中介機(jī)構(gòu)將成為房產(chǎn)市場領(lǐng)導(dǎo)者，而開發(fā)商將越來越集中在郊區(qū)。