新版房地產(chǎn)改革的根本途徑匯編 202x年初春,中國(guó)政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,極力打壓不斷飆漲的房地產(chǎn)價(jià)格。但值得玩味的是,一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格早已超出了普通居民的承受能力;另一方面土地價(jià)格高得令人咂舌。人們不禁要問(wèn),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟出了什么問(wèn)題? 實(shí)際上,到202x年,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入非理性階段,大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一發(fā)而不可收拾。到202x年末,一些特大型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格超過(guò)了世界其他重要城市如東京、紐約等。202x年世界金融危機(jī)爆發(fā),為了避免中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度過(guò)快下降,中央政府出臺(tái)了一系列刺激經(jīng)濟(jì)的政策,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格又開(kāi)始了一路飆漲,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入瘋狂狀態(tài)。 一些金融學(xué)者和房地產(chǎn)分析專(zhuān)家認(rèn)為,中央政府出臺(tái)的一系列信貸、財(cái)稅宏觀調(diào)控政策之所以難以奏效,根本原因就在于沒(méi)有顧及地方政府的財(cái)政收入問(wèn)題,這種分析非常到位。事實(shí)上,絕大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以快速發(fā)展,根本原因就在于中國(guó)正在進(jìn)入城市化的進(jìn)程。 其實(shí),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于西方國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是建立在土地公有制基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展必須優(yōu)先滿(mǎn)足土地所有權(quán)人的需要。如果公民通過(guò)政府出讓土地之后,不能依靠合法收入獲得住房,那么,這樣的房地產(chǎn)發(fā)展政策必然會(huì)出問(wèn)題。 從實(shí)證的角度來(lái)分析,中國(guó)當(dāng)前居民自有住房率大約在70%左右,只有30%左右的居民沒(méi)有屬于自己的住房。中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最大的問(wèn)題在于,投資性住房需求過(guò)旺,而消費(fèi)性住房供給不足。絕大多數(shù)中下層居民要想依靠個(gè)人能力購(gòu)買(mǎi)住房,幾乎是天方夜譚,而城市住房空置率30%以上。這就意味著中國(guó)絕大多數(shù)城市中,30%的住房沒(méi)有人居住,而30%的居民需要住房卻買(mǎi)不起。解決這個(gè)問(wèn)題的辦法就是千方百計(jì)地減少投資性住房,增加消費(fèi)性住房。 中央政府的宏觀調(diào)控政策應(yīng)該包括兩個(gè)方面:一方面增加社會(huì)保障性住房,讓30%的中下層收入居民可以獲得政府的保障性住房;另一方面則提高商品房保有階段的成本,迫使那些投資性的需求逐漸減弱,從而提高土地資源的利用效率。 從理論上來(lái)說(shuō),投資性交易和消費(fèi)性交易遵從不同的規(guī)律。投資性交易遵從的是風(fēng)險(xiǎn)收益規(guī)律;而消費(fèi)性交易遵從的是供求規(guī)律。投資性交易風(fēng)險(xiǎn)越大,投資商品的價(jià)格也就越高。所以,中央政府的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拼命地夸大房地產(chǎn)市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn),以此來(lái)鼓勵(lì)投資者加大投資,從而獲得更多的回報(bào)。譬如,中央政府增加房地產(chǎn)交易成本之后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)自己的代言人在新聞媒體上鼓吹,今后租房的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于購(gòu)買(mǎi)房屋的成本,迫使許多準(zhǔn)備租賃房屋的消費(fèi)者不得不竭盡全力地通過(guò)按揭購(gòu)買(mǎi)商品房。中央政府出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策越多,全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的速度也就越快。 從本質(zhì)上來(lái)說(shuō),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的租賃市場(chǎng)。在土地私有制條件下,商品房所有權(quán)是一種絕對(duì)權(quán),只要商品房沒(méi)有自然滅失,購(gòu)買(mǎi)人就享有所有權(quán)。而在中國(guó)土地使用權(quán)期限到來(lái)之后,購(gòu)買(mǎi)人就失去了房屋所有權(quán)。所以,中國(guó)的房屋所有權(quán)人實(shí)際上是一個(gè)長(zhǎng)期租賃人。不僅如此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商人為地縮短商品房的使用壽命。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì),中國(guó)的房屋平均壽命只有30年。從表面上來(lái)看,中國(guó)的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的是房屋所有權(quán),但是從本質(zhì)上來(lái)說(shuō),中國(guó)的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的只是商品房租賃權(quán)。 問(wèn)題的嚴(yán)重性還不止于此,房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地域性很強(qiáng)的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展必須優(yōu)先滿(mǎn)足本地居民的住房需要。房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引大量外來(lái)投機(jī)者,不僅會(huì)損害本地居民切身利益,而且會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫擴(kuò)張。現(xiàn)在一些大型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下,就是因?yàn)樯贁?shù)投資者批量購(gòu)買(mǎi)商品房。這種投機(jī)性的購(gòu)買(mǎi)行為,在短期內(nèi)能夠刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì),增加地方財(cái)政收入,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,會(huì)破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展秩序,助長(zhǎng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象。 有學(xué)者抱怨,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)成為一個(gè)投資性市場(chǎng),根本原因就在于中國(guó)缺乏資本投資渠道,富裕起來(lái)的人們不得不把房地產(chǎn)作為投資領(lǐng)域。這種觀點(diǎn)與其說(shuō)是為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展開(kāi)脫責(zé)任,不如說(shuō)是在批評(píng)中國(guó)的決策者沒(méi)有建立完善的資本市場(chǎng)。如果一個(gè)國(guó)家投資性的住房需求過(guò)旺,不僅會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)畸形發(fā)展,而且大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),會(huì)在一定程度上抑制中國(guó)的正常消費(fèi),降低居民正常消費(fèi)能力,惡化居民的生活品質(zhì)。 解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題,不能只依靠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要解決以下問(wèn)題:首先,必須解決中央政府與地方政府的財(cái)政關(guān)系問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái),地方政府需要做大量的事情,但只有很少的財(cái)政收入。如果不加快稅收體制改革,解決各級(jí)地方政府財(cái)政收入不足的問(wèn)題,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策很可能會(huì)遭遇地方政府的懈怠。所以,中央政府采取的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,從短期來(lái)看,這項(xiàng)政策可能會(huì)收到一定的效果,但是從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō),有什么效果,人們還需拭目以待。 其次,必須改變我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為消費(fèi)性市場(chǎng)和投資性市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的優(yōu)先目標(biāo)是,發(fā)展消費(fèi)性市場(chǎng),通過(guò)加大社會(huì)保障性住房供應(yīng),解決我國(guó)普通居民的住房需求。今后可以考慮實(shí)行國(guó)有土地的無(wú)償供應(yīng)政策,凡是需要增加城市居民住房供給的,政府可以無(wú)償劃撥土地,用于廉租房建設(shè),然后分配給城市居民。這項(xiàng)改革不是恢復(fù)到原來(lái)的“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”時(shí)代,實(shí)行最低限度的住房福利保障政策,而是要在土地公有制的條件下,優(yōu)先滿(mǎn)足土地“主人”的住房需求。 曾經(jīng)有一些學(xué)者提出,我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房,讓普通居民購(gòu)買(mǎi)房屋的所有權(quán)。這是一種非常理想的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式。但是,報(bào)道中可以看出,部分經(jīng)濟(jì)適用房變成了公務(wù)員及部分社會(huì)富有階層的經(jīng)濟(jì)適用房。在監(jiān)管不到位的情況下,發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房并未達(dá)到預(yù)期效果。 在社會(huì)保障性住房建設(shè)之外,政府應(yīng)當(dāng)提出合理的規(guī)劃。今后政府可以在城市郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部,大面積的修建商品房。但是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切社會(huì)成本,譬如,道路交通建設(shè)的費(fèi)用、公共設(shè)施配套的費(fèi)用等等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以提高商品房的價(jià)格,但是,國(guó)家應(yīng)征收房地產(chǎn)保有階段房地產(chǎn)稅,凡是購(gòu)買(mǎi)商品房的業(yè)主,都必須按期向國(guó)家繳納房地產(chǎn)稅,購(gòu)買(mǎi)房屋越多,居住面積越大,繳納的稅收就越多。這樣做的目的是:一方面限制房地產(chǎn)投機(jī)行為;另一方面則是提高土地資源的利用效率,防止部分投資者囤積居奇,牟取暴利。 部分學(xué)者擔(dān)心,政府增加房地產(chǎn)保有階段的稅收,加大房地產(chǎn)交易的成本,會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下。從理論上分析,商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越高,獲得的收益也就越大。但是,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是一個(gè)土地國(guó)有制條件下的“租賃市場(chǎng)”。當(dāng)社會(huì)保障性住房供給不斷增加,政府廉租房的租金與投資商品房的租金相比差距越來(lái)越時(shí)大,就會(huì)有更多的投資者選擇其他的投資渠道,會(huì)有更多的商品房購(gòu)買(mǎi)人轉(zhuǎn)而申請(qǐng)政府的社會(huì)保障性住房。因此,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的目標(biāo)應(yīng)該是,全面改變我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂投資的局面,逐步實(shí)現(xiàn)從投資性市場(chǎng)向消費(fèi)性市場(chǎng)的過(guò)渡,讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正變成一個(gè)滿(mǎn)足居民住房需求的市場(chǎng)。 第三,必須重新審視房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融特性,在發(fā)展資本市場(chǎng)的同時(shí),注意房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有金融特性,承擔(dān)了一部分融資功能。但正如我們所看到的那樣,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別就在于,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的是一個(gè)典型的初級(jí)市場(chǎng),投資者只能通過(guò)房地產(chǎn)按揭購(gòu)買(mǎi)、抵押等方式獲取一部分資金。商業(yè)銀行為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),往往對(duì)房地產(chǎn)的融資貸款設(shè)置許多條件,投資者要想借助于商品房大規(guī)模融資,幾乎難于上青天。西方一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家之所以把房地產(chǎn)市場(chǎng)看作是金融市場(chǎng),就是因?yàn)樗麄儾粩嗟亻_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品,通過(guò)抵押、保險(xiǎn)、證券化、杠桿交易等手段,放大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),從而獲得更多的收益。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)發(fā)生之后,人們猛然發(fā)現(xiàn),圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng),居然形成了一個(gè)非常完整的利益鏈條,無(wú)論是信用擔(dān)保、資產(chǎn)評(píng)估,還是證券承銷(xiāo)、金融衍生產(chǎn)品開(kāi)發(fā),美國(guó)的投資銀行在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展中扮演了極不光彩的角色。隨著一個(gè)個(gè)投資銀行的破產(chǎn),人們清醒地意識(shí)到,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為少數(shù)金融寡頭牟取暴利的市場(chǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)剛剛興起的市場(chǎng),中國(guó)政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策既不會(huì)影響其他國(guó)家的金融穩(wěn)定,也不會(huì)給本國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)毀滅性的打擊。只要中國(guó)政府采取堅(jiān)決有力的措施全面整頓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ),成為改善民生的重要保障。 現(xiàn)在人們困惑的是,這場(chǎng)轟轟烈烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)改革究竟向何處去?在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及既得利益集團(tuán)的強(qiáng)大壓力之下,宏觀調(diào)控的方向會(huì)不會(huì)改變? 中央政府的此次宏觀調(diào)控政策,對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō),仍有回旋的余地。地方政府雖然短期內(nèi)不能從房地產(chǎn)交易中獲得更多的財(cái)政收入,但是完全可以通過(guò)調(diào)整城市規(guī)劃,增加土地供應(yīng)面積,直接或間接地從土地收益中獲得收入。一旦政策松動(dòng),他們可能會(huì)采取措施,到那個(gè)時(shí)候,會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新一輪的宏觀調(diào)控,我們不得而知。 事實(shí)上,現(xiàn)行的城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定城市規(guī)劃必須報(bào)請(qǐng)人民*審議批準(zhǔn)。但在現(xiàn)實(shí)生活中,人民*并沒(méi)有起到這個(gè)作用。一些地方政府可以根據(jù)自己的需要修改城市規(guī)劃。在這種情況下,借助于信貸政策打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)并不是理想的宏觀調(diào)控政策。最根本的辦法是,嚴(yán)格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃,并且編制實(shí)施方案,免費(fèi)發(fā)放給城市居民,向城市居民說(shuō)明城鄉(xiāng)規(guī)劃的具體內(nèi)容,讓人民群眾監(jiān)督地方政府的行為。全國(guó)人大*會(huì)也應(yīng)該盡快修改城鄉(xiāng)規(guī)劃法,保障人們的權(quán)利。 現(xiàn)在有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出了一系列令人感到莫名其妙的理論,譬如,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速增長(zhǎng),是因?yàn)檎赡改锉破任磥?lái)的女婿買(mǎi)房;中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之所以過(guò)快增長(zhǎng),是因?yàn)檗r(nóng)民問(wèn)題的存在,中國(guó)不缺少土地,應(yīng)該把農(nóng)民的土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之所以快速增長(zhǎng),是因?yàn)橹袊?guó)出現(xiàn)了所謂的剛性需求,在城市化過(guò)程中房地產(chǎn)需求過(guò)于旺盛,供給嚴(yán)重不足。這些把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題歸咎于消費(fèi)者、歸咎于農(nóng)民、歸咎于中國(guó)城市化的觀點(diǎn),掩蓋了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真相。 部分新聞媒體工作者沒(méi)有看到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)所在,把批評(píng)的矛頭對(duì)準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。其實(shí),絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之所以不敢公開(kāi)自己的成本,根本原因就在于,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須將自己純利潤(rùn)中的一部分用于所謂的公關(guān)。解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題,不能僅僅在房地產(chǎn)市場(chǎng)上做文章,還應(yīng)該防止*,降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源合理配置。 沉睡千年的土地,身價(jià)暴漲,而土地上的居民卻只能望房興嘆。筆者估計(jì):假如扣除房地產(chǎn)價(jià)格因素,中國(guó)經(jīng)濟(jì)年平均發(fā)展速度不超過(guò)5%。換句話說(shuō),正是由于實(shí)行了房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng),中國(guó)經(jīng)濟(jì)年平均增長(zhǎng)速度才超過(guò)8%。但我們必須承認(rèn),這樣的發(fā)展不具有可持續(xù)性。假如我們?nèi)匀话逊康禺a(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè),依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng),那么,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)必然會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重失衡的現(xiàn)象。 當(dāng)前絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得的利潤(rùn)不是來(lái)自于“建筑安裝服務(wù)”方面的利潤(rùn),而是來(lái)自于土地價(jià)格增值部分。在現(xiàn)實(shí)生活中,許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根本不參與商品房的修建,他們通過(guò)倒賣(mài)項(xiàng)目,從承包商、商業(yè)銀行獲取巨大的資金,然后利用杠桿原理,在房地產(chǎn)市場(chǎng)興風(fēng)作浪。 總而言之,當(dāng)前圍繞著宏觀調(diào)控的種種議論,實(shí)際上掩蓋了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的深層次矛盾。消費(fèi)需求不是房?jī)r(jià)快速上漲的原因,因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)遵從的不是供求規(guī)律;資本市場(chǎng)不健全也不是房?jī)r(jià)快速上漲的原因,因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)初級(jí)市場(chǎng);中國(guó)的城市化進(jìn)程,也不是房?jī)r(jià)快速上漲的原因,因?yàn)橹袊?guó)城市商品房的空置率居高不下。分稅制改革不完善導(dǎo)致地方政府財(cái)政收入?yún)T乏。中央政府的宏觀調(diào)控政策要想取得實(shí)質(zhì)成效,必須有的放矢,綜合治理。當(dāng)然,解決這些深層次矛盾還需要繼續(xù)推動(dòng)政治經(jīng)濟(jì)體制改革,從制度上化解這些矛盾。