一、信用與房地產(chǎn)信用 （一）信用 1、概念：以償還為條件的價(jià)值運(yùn)動(dòng)的特殊形式，在市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中表現(xiàn)為貨幣資金的借貸和商品交易中的賒銷與預(yù)付。 信用包括接受信用和授予信用兩個(gè)方面。 接受信用：從個(gè)人、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)或政府取得信用，形成債務(wù)，成為債務(wù)人。 授予信用：向個(gè)人、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)或政府授予信用，形成債權(quán)，成為債權(quán)人。,第三章 房地產(chǎn)銀行信用及其管理 第一節(jié) 房地產(chǎn)信用概述,2、信用的基本形式 （1）公共信用 公共信用也稱政府信用，是指一個(gè)國家各級(jí)政府舉債的能力。政府為對人民提供各種服務(wù)， （2）企業(yè)信用 （商業(yè)信用和銀行信用） 企業(yè)信用泛指一個(gè)企業(yè)法人授予另一個(gè)企業(yè)法人的信用，其本質(zhì)是賣方企業(yè)對買方企業(yè)的貨幣借貸。 銀行信用是由商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)授給企業(yè)或消費(fèi)者個(gè)人的信用。,（3）消費(fèi)者個(gè)人信用 消費(fèi)者信用是指消費(fèi)者以對未來償付的承諾為條件的商品或勞務(wù)的交易關(guān)系。如果以信用的使用目的為標(biāo)準(zhǔn)，消費(fèi)者信用可以再分為零售信用和現(xiàn)金信用等。 零售信用 ：即賒購或分期付款購買消費(fèi)品 現(xiàn)金信用 ：即現(xiàn)金貸款。與零售信用一樣，現(xiàn)金信用因償還方式的不同，可以分為分期付款貸款、單筆付款貸款及一般用途信用卡三種。,（二）房地產(chǎn)信用 1、概念 以房地產(chǎn)作為特定對象，在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和消費(fèi)過程中發(fā)生的貨幣借貸和房地產(chǎn)交易中的預(yù)付和賒銷行為。 2、房地產(chǎn)信用的基本形式 （1）房地產(chǎn)公共信用：是政府的一種借貸行為在房地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)。 接受信用的形式：政府發(fā)行債券，籌措資金支持住房等房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。 授予信用的形式：政府提供貸款，如向經(jīng)濟(jì)適用房工程、廉租房工程提供資金。,（2）房地產(chǎn)企業(yè)信用 商業(yè)信用：企業(yè)在房地產(chǎn)交易中延期或分期付款；預(yù)付款。 銀行信用：以債務(wù)人的身份吸收閑散資金用于房地產(chǎn)領(lǐng)域；以債權(quán)人的身份通過房地產(chǎn)貸款的形式向企業(yè)和個(gè)人提供資金。 （3）房地產(chǎn)消費(fèi)信用：購房分期付款、購房貸款,二、房地產(chǎn)銀行信用的特點(diǎn) （一）銀行信用與商業(yè)信用的比較 1、銀行信用能動(dòng)員全社會(huì)的閑置資金，把它集中起來，而不僅僅是某個(gè)企業(yè)的商品； 2、銀行信用提供的是貨幣資金，不受商品流轉(zhuǎn)方向的限制； 3、銀行信用在資金數(shù)量、運(yùn)動(dòng)方向和銀行自身的信譽(yù)上一般都要由于商業(yè)信用,（二）房地產(chǎn)銀行信用與銀行其他信用的比較 1、房地產(chǎn)銀行信用具有專門性；它服務(wù)于房地產(chǎn)領(lǐng)域 2、房地產(chǎn)銀行信用具有長期性；房地產(chǎn)的生產(chǎn)期限長，而消費(fèi)期限更長。 3、房地產(chǎn)銀行信用的授予較多的采用了抵押的方式 4、房地產(chǎn)銀行信用資金的管理具有較高的集中性,一、房地產(chǎn)銀行受信業(yè)務(wù) （一）概念：房地產(chǎn)銀行受信業(yè)務(wù)形成了房地產(chǎn)銀行的負(fù)債，主要是房地產(chǎn)銀行的存款業(yè)務(wù)。 （二）房地產(chǎn)銀行受信業(yè)務(wù)的形式和內(nèi)容 1、房地產(chǎn)銀行存款形式的受信業(yè)務(wù) （1）按存款來源分 企業(yè)存款 企業(yè)住房建設(shè)存款 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的存款,第二節(jié) 房地產(chǎn)銀行信用的授受業(yè)務(wù),儲(chǔ)蓄存款 住房有獎(jiǎng)儲(chǔ)蓄：將儲(chǔ)蓄存款應(yīng)得到的利息的一部分或全部作為獎(jiǎng)品以獎(jiǎng)金的形式支付給中獎(jiǎng)儲(chǔ)戶的一種住房儲(chǔ)蓄制度。 存貸結(jié)合的住房儲(chǔ)蓄：又稱住房儲(chǔ)蓄貸款，是對具有購買、建造住房的合同、協(xié)議或其他證明文件，在房地產(chǎn)銀行存有規(guī)定額度的住房儲(chǔ)蓄存款并有償還借款能力的存款人，在提供擔(dān)保的前提下，向房地產(chǎn)銀行申請的住房儲(chǔ)蓄貸款。 政策性住房基金儲(chǔ)蓄：是為了順應(yīng)住房制度的改革，歸集住房建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)住房自有化而設(shè)立的帶有強(qiáng)制性的政策性儲(chǔ)蓄品種。在我國主要是住房公積金儲(chǔ)蓄。 其他存款,（2）按受信期限分 活期存款 定期存款 定活兩便存款 （3）按存款性質(zhì)分 政策性存款 商業(yè)性存款,2、房地產(chǎn)銀行借款形式的受信業(yè)務(wù) （1）向中國人民銀行借款 一、向中國人民銀行借款，包括年度性借款和短期借款。 二、再貼現(xiàn)。 （2）同業(yè)借款 同業(yè)拆借：房地產(chǎn)銀行與其他金融機(jī)構(gòu)之間的臨時(shí)借款。 轉(zhuǎn)貼現(xiàn)：房地產(chǎn)銀行把自己已經(jīng)貼現(xiàn)但尚未到期的商業(yè)票據(jù)向其他銀行辦理貼現(xiàn)。 轉(zhuǎn)抵押借款：通過抵押的方式向其他銀行取得的借款，而抵押的財(cái)產(chǎn)大部分是客戶抵押給房地產(chǎn)銀行的房地產(chǎn)。,（3）發(fā)行金融債券 （4）證券回購 （5）國際金融市場借款,二、房地產(chǎn)銀行授信業(yè)務(wù) （一）房地產(chǎn)銀行授信業(yè)務(wù)的概念 主要是銀行貸款資產(chǎn)的形成業(yè)務(wù)。銀行通過授信業(yè)務(wù)形成了銀行的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)主要以貸款的形式表現(xiàn)出來。 （二）、房地產(chǎn)銀行貸款的種類 1、按貸款的性質(zhì)分類 （1）固定資金貸款 （2）流動(dòng)資金貸款 （3）消費(fèi)性貸款,2、按貸款的用途分類 （1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款 （2）房地產(chǎn)經(jīng)營貸款 （3）建房貸款 （4）購房貸款,3、按貸款的自主權(quán)分類 （1）自營性房地產(chǎn)貸款 （2）委托房地產(chǎn)貸款 4、按貸款有無擔(dān)保 （1）房地產(chǎn)擔(dān)保貸款 房地產(chǎn)保證貸款：是指第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí)，按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任或者連帶責(zé)任為前提的房地產(chǎn)貸款。 房地產(chǎn)抵押貸款：以借款人或者第三人的房地產(chǎn)作為抵押物的房地產(chǎn)貸款。 房地產(chǎn)質(zhì)押貸款：以借款人或者第三人的動(dòng)產(chǎn)或者權(quán)利作為質(zhì)物的房地產(chǎn)貸款。 （2）房地產(chǎn)信用貸款,一、住房儲(chǔ)蓄積數(shù)貸款的概念 積數(shù)：一定的數(shù)額和期限在銀行業(yè)務(wù)中成為積數(shù)。 住房儲(chǔ)蓄積數(shù)貸款是一種存貸結(jié)合、先存后貸的住房儲(chǔ)蓄，是按照存款年積數(shù)的一定倍數(shù)確定貸款額的一種住房儲(chǔ)蓄。 參加住房儲(chǔ)蓄的儲(chǔ)戶存款達(dá)到一定的數(shù)額和期限，可以獲得申請住房貸款的資格。 常見的：整存整取定期住房儲(chǔ)蓄和零存整取定期住房儲(chǔ)蓄,第三節(jié) 住房儲(chǔ)蓄積數(shù)貸款,二、住房儲(chǔ)蓄積數(shù)貸款有關(guān)折算存款額的計(jì)算公式 1、 2、,三、住房儲(chǔ)蓄積數(shù)貸款的貸款額度 住房儲(chǔ)蓄積數(shù)貸款的貸款額度是與住房儲(chǔ)蓄的存款額掛鉤的，存款額越大，存款的期限越長，則貸款的額度和貸款的期限也越長。 具體一般是通過約定存貸款的比例和存貸期的比例來確定貸款額度的。,