1 溫江市場調(diào)查報告 2009 目錄 第一部分：溫江城市概況 第一節(jié)、 溫江經(jīng)濟環(huán)境 第二節(jié)、西部健康休閑城 第三節(jié)、溫江板塊功能規(guī)劃 第四節(jié)、柳城城區(qū)公建配套設(shè)施 第五節(jié)、溫江未來規(guī)劃 第二部分：溫江房地產(chǎn)市場概況 第一節(jié)、 溫江土地供應(yīng)狀況 第二節(jié)、溫江市場主要版塊劃分 第三節(jié)、溫江商品房各版塊供應(yīng)情況 第四節(jié)、溫江商品房各版塊物業(yè)形態(tài) 第五節(jié)、溫江商品房各版塊消化情況 第六節(jié)、溫江商品房各版塊價格 第七節(jié)、溫江商品房各版塊面積區(qū)間 第八節(jié)、溫江商品房各版塊客戶情況 第三部分：重點樓盤個案分析 第一節(jié)、區(qū)域代表樓盤選定 第二節(jié)、仁和春天綜合分析 第三節(jié)、柏林小鎮(zhèn)綜合 分析 第四節(jié)、綠楊澗綜合分析 第五節(jié)、公園壹號綜合分析 第六節(jié)、巨龍環(huán)島綜合分析 第七節(jié) 、 春江青龍灣綜合分析 第八節(jié) 、 天府原理綜合分析 第九節(jié) 、 金強大學(xué)城綜合分析 第四部分：結(jié)語 總結(jié) 溫江市場目前物業(yè)價格供銷等 預(yù)測未來走勢 3 溫江城市概況 4 大成都一圈層：五城區(qū)和高新區(qū) 二圈層：周邊六個區(qū)（市）縣 圈層 增速最快區(qū)市縣 2003年 一圈層 錦江區(qū) 二圈層 溫江區(qū) 2006年 一圈層 金牛區(qū) 二圈層 溫江區(qū) 2007年 一圈層 金牛區(qū) 15 二圈層 溫江區(qū) 2009年前三季度完成 同比增長 16% 服務(wù)業(yè)持續(xù)增長。 1 9月，我區(qū)服務(wù)業(yè)增加值增幅達到 實現(xiàn)旅游綜合收入 比增長 金融業(yè)加快發(fā)展。 1 9月，全區(qū)金融業(yè)實現(xiàn)增加值 比增長 高于服務(wù)業(yè)增加值增幅 工業(yè)經(jīng)濟增長趨緩態(tài)勢有所好轉(zhuǎn)。 1 9月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值達 四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模企業(yè)完成產(chǎn)值 比增長 其中，食品和電子機械產(chǎn)業(yè)增長較快，其規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值分別同比增長 溫江經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展狀況 5 共八個功能片區(qū)及各自功能屬性： “ 科技園片區(qū)、這是溫江區(qū)新型工業(yè)聚集區(qū) “ 光華片區(qū)、打造溫江的高檔商圈 “ 四川文化產(chǎn)業(yè)園片區(qū)、造多業(yè)態(tài)、復(fù)合型、互動式、個性鮮明的文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和文化主題旅游區(qū) “ 金馬國際體育城片區(qū)、運動休閑產(chǎn)業(yè)新城 “ 成都國際醫(yī)學(xué)城片區(qū)、國際醫(yī)療旅游目的地 “ 國際鄉(xiāng)村度假產(chǎn)業(yè)片區(qū) 打造枕水天府、詩畫川西的國際田園城市 “ 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、農(nóng)業(yè)總部經(jīng)濟區(qū)和農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑觀光基地 “ 和盛職教片區(qū) 職業(yè)教育示范園區(qū) 溫江板塊功能規(guī)劃 6 “ 2008年成都市提出將先后啟動建設(shè)南部、東部、北部、西部四大新城 ，使四大新城成為城市核心功能的拓展區(qū)域西部健康休閑城 提高溫江房地產(chǎn)價值，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐和承接經(jīng)濟、人口轉(zhuǎn)移的重要載體。 “ 四大新城定位分別為北部商貿(mào)城、南部科技商務(wù)城、東部工業(yè)商務(wù)城、 “ 西部新城包含郫縣和溫江區(qū)域，依托區(qū)域內(nèi)良好的生態(tài)環(huán)境和休閑旅游資源，總體定位為健康休閑城。 數(shù)據(jù)來源：郫縣規(guī)劃局 第一節(jié)、西部健康休閑城 今年 1 9月，八大功能片區(qū)實現(xiàn)到位區(qū)外資金 全區(qū)到位資金的比重達 完成投資 132億元，占同期全區(qū)固定資產(chǎn)投資額的 85%。 7 交通現(xiàn)狀交通現(xiàn)狀分析 1、與核心城區(qū)多通道相連 草金路西延線溫江段建設(shè)工程（溫江第三通道建設(shè)工程） 2、與周邊區(qū)（市）縣寬暢對接 “ 光華大道延伸線溫江段（新華路西段建設(shè)工程）。道路起于科技園新華路，跨金馬河，經(jīng)永盛鎮(zhèn)，止于崇州市交界處，全長約 2公里，其中金馬河大橋長 822米。 “ 成環(huán)路溫郫段整治工程。道路起于萬春鎮(zhèn)，止于魚鳧橋與郫縣交界處，全長 “ 唐玉路大修工程。該路是我區(qū)北部片區(qū)通往郫縣唐昌的主要通道之一，路基寬 長 8 “ 魚鳧大道建設(shè)工程。道路全長 市主干 基寬 40米，塊石路面。 “ 萬春干字型道路建設(shè)工程是萬春鎮(zhèn)的骨干城鎮(zhèn)道路，全長 3公里。 “ 物流大道西段大修工程。道路起于成青路，止于溫郫路，全長 “ 鳳溪大道南段改建工程。道路起于城南加油站，止于溫泉大道，全長約 2公里。 “ 團結(jié)渠路改建工程。道路起于成溫邛高速公路輔道，沿團結(jié)渠，止于永寧八角村，全長 “ 柳金路改建工程。道路起于成青路，止于和盛鎮(zhèn)，是和盛鎮(zhèn)的主要對外通道之一，全長 “ 正柳路建設(shè)工程。道路起于公平街辦正宗村跨線橋，向北穿過芙蓉大道，止于永寧鎮(zhèn)內(nèi)，是溫江東部片區(qū)跨越成溫邛高速公路的南北通道之一。工程全長 “ 民合路建設(shè)工程。道路起于花卉大道，向東止于永寧鎮(zhèn)，為公平街辦重要道路之一，全長 “ 民飛路建設(shè)工程。道路起于花卉大道，止于公平鳳柳路，為惠民社區(qū)繞場鎮(zhèn)道路，全長 “ 花卉大道排污管網(wǎng)建設(shè)工程。路線起于花卉大道與物流大道交叉口，穿惠民路，止于花卉大道與民飛路交叉口中心，全長 路兩側(cè)（現(xiàn)綠化帶內(nèi)）分別埋設(shè)雨、污水管網(wǎng)及其它規(guī)劃管線。 “ 鳳柳路建設(shè)工程。路線起于民飛路與鳳柳路交叉中心，止點為鳳柳路與成溫邛鳳凰飼料跨線橋相交處，全長 “ 溫玉路成溫邛高速公路跨線橋建設(shè)工程。橋長 350米，寬 3、區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)加密重點骨干道路 9 配套現(xiàn)狀分析 “ 主城區(qū)：基本配套成熟，銀行金融，醫(yī)療衛(wèi)生 ，休閑娛樂 ，教育配套，交通配套 ，餐飲設(shè)施 ，超市，購物百貨等配套齊全，但是大多陳舊檔次不高。 “ 例如綜合商場 :西風(fēng)街臨時市場、城西農(nóng)貿(mào)市場、紅旗超市、紅艷超市、人民商場、國美、蘇寧電器等。醫(yī)院 :溫江婦幼保健院、紅十字醫(yī)院、成都第五人民醫(yī)院、溫江中醫(yī)院等。其他 :娛樂配套：假日歌城、金強廣場、體育館、老南瓜農(nóng)家樂、溫江文化館、上上城、花間坊等商業(yè)街、繁華時代廣場、國色天香等；美食配套 :川東雞雜、大江魚頭、柳城飯店、小天鵝、觀瀾酒家、舒肘子等。 “ 新城區(qū)：道路狀況良好，享受光華大道便捷進出成都方便，基本設(shè)施相對不夠完善。 “ 大學(xué)城區(qū)：基本設(shè)施不夠完善，道路狀況良好，但是進出成都不如新城區(qū)。 10 溫江城市地位：西部健康休閑城的定位，相比其它三個衛(wèi)星城更適合“深度居家” 溫江起步較早，價格低，口碑較好，發(fā)展?jié)摿薮?光華大道的全線貫通，讓溫江的樓市幾乎是一夜之間陡然翻漲。 如今光華大道沿途的樓盤一個接一個，昭示著“金溫江”的宜居價值。金沙太陽城的規(guī)劃建設(shè)、成都 將實現(xiàn)溫江與主城區(qū)的無縫對接。和黃地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、藍光集團、仁和集團等一大批實力開發(fā)企業(yè)紛至沓來，溫江樓市成了近幾年發(fā)展最快的區(qū)域。 小結(jié)： 11 溫江區(qū)域未來規(guī)劃分析 12 +圖片 八大片區(qū)規(guī)劃全境溫江，奠定未來溫江快速發(fā)展基調(diào) 2009年 2月，溫江首次明確了力爭在全市率先實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化、城鄉(xiāng)全面現(xiàn)代化的目標，并確定了實現(xiàn)這一目標的路線 進一步強化興三優(yōu)二，一三聯(lián)動產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，以調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為主攻方向，以八大片區(qū)為載體，構(gòu)建以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟體系，力爭 30%以上。圍繞這一目標，溫江區(qū)創(chuàng)新構(gòu)建產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向機制、片區(qū)服務(wù)機制、市場化推進機制、要素配置機制，力推產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 溫江區(qū)域未來規(guī)劃 13 “ 先期啟動部分醫(yī)藥衛(wèi)生、教育產(chǎn)業(yè)；充分預(yù)留辦公、醫(yī)院、學(xué)校等用地指標；在商業(yè)配套方面，提出新城新道路為未來規(guī)劃預(yù)留空間 “ 溫江區(qū)政府分別在金馬和盛和永寧三個區(qū)域啟動了金馬湖片區(qū)體育休閑項目、和盛職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)片區(qū)和一個國際醫(yī)學(xué)城規(guī)劃。在加快推進工業(yè)強區(qū)、三產(chǎn)興區(qū)、生態(tài)立區(qū)的進程中，溫江將實現(xiàn)以新型工業(yè)為支撐、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托、都市農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。 “ 全域成都西部新城的核心，溫江區(qū)近年來策劃的幾個承載城市功能的大型項目在 2009年都將進入實質(zhì)建設(shè)階段并將取得初步成效 ：國際醫(yī)學(xué)城的建設(shè)正式拉開序幕 ；金馬的無線數(shù)字城；在位于光華大道一側(cè)的溫江新城區(qū)，也將在 2009年打造新城 該區(qū)域增添重要的商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施。 2009年 5月，國色天鄉(xiāng)二期游樂園將開園，在一期的游樂園基礎(chǔ)上，國色天鄉(xiāng)的二期項目集水上海盜樂園、陸地樂園、運動主題公園為一體，將為溫江娛樂休閑功能更增實力 溫江區(qū)域未來規(guī)劃 14 小結(jié)： 隨著溫江各重大項目的規(guī)劃出爐，城市功能配套將全面升級，田園城市，現(xiàn)代新區(qū)的宏大藍圖也將初步成型。 溫江區(qū)委、區(qū)政府結(jié)合溫江所處成都上風(fēng)上水的地域優(yōu)勢，提出“城在花中，花在綠中，綠在水中”的生態(tài)城市建設(shè)理念，并充分利用域內(nèi)水網(wǎng)縱橫的環(huán)境優(yōu)勢，將河道水環(huán)境打造作為重要工作 。 貫徹：加強復(fù)合配套，引導(dǎo)城市功能更新，堅持“全域成都”規(guī)劃，發(fā)展都市型農(nóng)業(yè)的思想，這明主開放的規(guī)劃思路對溫江溫江房地產(chǎn)都有著非常好的影響。 溫江區(qū)域未來規(guī)劃 15 溫江房地產(chǎn)市場概況 16 土地供應(yīng) 0 6 - 0 9 年溫江土地成交量示意圖0100020003000400050002005年 2006年 2007年 2008年 200 9年5月成交量（畝）2005年溫江土地市場活動頻繁，土地成交量較大，招拍掛成交 4019畝； 2006年、 2007年成交量穩(wěn)定在 2000畝以上。受金融危機及地震影響， 2008年土地成交量急劇萎縮，僅 842畝。 2009年在成都房地產(chǎn)市場恢復(fù)的大背景下，溫江土地市場逐步活躍，截至 2009年 5月份，土地成交量達 509畝，預(yù)計下半年土地成交量將高于上半年， 2009年全年土地成交量將超越 2008年。 17 溫江市場主要版塊劃分 大學(xué)城版塊 主城區(qū)版塊 光華大道版塊 18 1老城區(qū) 板塊：代表樓盤有綠楊澗，萬家華庭，由于本身品質(zhì)不高因此其消化速度較慢，約 30套 /月，在幾個板塊中屬于消化最慢的版塊，但是綠楊澗因為戶型較?。ㄌ?2戶型）導(dǎo)致總價較低所以突出重圍消化速度在溫江算較理想樓盤。 2、新城區(qū)版塊：巨龍環(huán)島和公園一號，在新城區(qū)進出溫江路線方便，而且環(huán)境十分優(yōu)美，樓盤本身品質(zhì)也不錯，所以銷售速度在溫江名列前茅。 3、大學(xué)城版塊：金強大學(xué)城 和書香秀筑 作為代表，消化速度緊追新城，這是溫江的新興熱土，樓盤本身品質(zhì)大多稍比老城區(qū)好，所以消化速度也較快。 溫江商品房各版塊供應(yīng)情況 各版塊商品房供應(yīng)面積比例示意圖47%32%21%光華大道版塊主城區(qū)版塊大學(xué)城版塊19 商品房價格情況 0100020003000400050006000主城區(qū)版塊 光華大道版塊 大學(xué)城版塊溫江三大板塊商品房價格情況示意圖價格（元/平米）1老城區(qū) 板塊：代表樓盤有綠楊澗，萬家華庭，由于本身品質(zhì)不高因此其價格普遍不高。 2、新城區(qū)版塊：巨龍環(huán)島和公園一號，在新城區(qū)進出溫江路線方便，而且環(huán)境十分優(yōu)美，樓盤本身品質(zhì)也不錯，在溫江的電梯項目中屬于典型高端所以價格相對較貴。 3、大學(xué)城版塊：金強大學(xué)城和書香秀筑作為代表，這是溫江的新興熱土，樓盤本身品質(zhì)大多稍比老城區(qū)好，但是生活配套還不是十分成熟所以價格屬于中偏上狀態(tài)。 1、老城區(qū) 2、光華大道騙取 20 戶型面積段 0100200300400主城區(qū)版塊 光華大道版塊 大學(xué)城版塊溫江三大版塊戶型面積情況示意圖90以下( 萬平米） 90平米 ) 120 以上（萬平米）1老城區(qū) 板塊：代表樓盤有綠楊澗，萬家華庭，由于面對客戶主要為溫江本地自住，所以即定的購買能力和用途決定大多樓盤設(shè)計戶型小。 2、新城區(qū)版塊：巨龍環(huán)島和公園一號，在新城區(qū)價格高昂，品質(zhì)優(yōu)秀，屬于成都客戶或者溫江高端客戶購買范圍所以面積稍大。 3、大學(xué)城版塊：金強大學(xué)城和書香秀筑作為代表，這是溫江的新興熱土，購買人群大多屬于中堅力量及投資客所以戶型較小。 21 客戶情況 0%20%40%60%80%100%主城 區(qū) 版 塊 光 華 大道版 塊 大 學(xué) 城版 塊溫江各版塊客戶來源比例情況示意圖成都 溫江 其他1老城區(qū) 板塊：代表樓盤有綠楊澗，萬家華庭，由于老城區(qū)基本配套成熟但是品質(zhì)檔次不高無法吸引成都客戶及外地客戶，而本土客戶具有區(qū)域擁護性故主要客戶來源于溫江本地。 2、新城區(qū)版塊：巨龍環(huán)島和公園一號，品質(zhì)優(yōu)秀所以強烈吸引了溫江本地高端人群，同時進出成都的顯著交通優(yōu)勢也吸引了大批的成都客戶。 3、大學(xué)城版塊：金強大學(xué)城和書香秀筑作為代表，這是溫江的新興熱土，購買人群大多屬于本地中堅力量及本地投資客。 22 物業(yè)形態(tài) 溫江三大版塊物業(yè)形態(tài)情況示意圖0100200300400500主城區(qū)版塊 光華大道版塊 大學(xué)城版塊單位：萬平米多 層 小高 層 高 層1老城區(qū)版塊： 樓盤有綠楊澗，萬家華庭，由于其客戶是本地客戶習(xí)性決定適合非高層。 2、新城區(qū)版塊：巨龍環(huán)島和公園一號，品質(zhì)優(yōu)秀，大批的成都客戶，所以高層更貼近成都風(fēng)格。 3、大學(xué)城版塊：金強大學(xué)城和書香秀筑作為代表，這是溫江的新興熱土，購買人群大多屬于本地中堅力量及本地投資客，所以一般是高層。 23 小結(jié)： 通過與溫江城區(qū)樓盤置業(yè)顧問交談中發(fā)現(xiàn)， 目前溫江客戶對于高層物業(yè)并不排斥 ，其購房關(guān)注點主要集中于戶型及價格等因素； 通過上表可以看出，目前溫江城區(qū)高層物業(yè)項目銷售價格在 3200平米；消化速度在 20月； 1118F、 26F、 33由此也可以看出客戶對于電梯物業(yè)的層數(shù)并沒有非常嚴格的要求。 小高層、高層等不同高度的物業(yè)項目其銷售價格并沒有明顯的差距 ；如?？泼?、金強大學(xué)城等，同項目內(nèi)不同高度的電梯物業(yè)，其價格并沒有明顯差距。 24 第三部分 溫江樓盤個案分析 25 第二節(jié)、區(qū)域價格特性 上棲美塾 3900元 /平方米 6+1層 溫江區(qū)麻市街五醫(yī)院正門旁 先生 10000元 /平方米 多層 溫江金馬魚鳧國都溫泉旁邊 書香秀筑 3600元 /平方米 多層、小高層 溫江區(qū)成大路 (成都中醫(yī)藥大學(xué)旁 ) 金強 ·大學(xué)城 4300元 /平方米 高層 金強 ·大學(xué)城位于溫江區(qū)南熏大道與柳臺大道交匯處 巨龍環(huán)島國際社區(qū) 5200元 /平方米 高層 溫江區(qū)城市公園內(nèi)（柳城賓館原址） ?？泼?2900元 /平方米 高層小高層 溫江區(qū)學(xué)府路 魚鳧陽光 3000元 /平方米 高層 魚鳧陽光位于溫江區(qū)柳城鎮(zhèn)魚鳧路 (國色天鄉(xiāng)旁 ) 國泰 ·公園壹號 4500元 /平方米 高層 國泰 ·公園壹號位于溫江區(qū)光華大道頂端文化路（緊鄰溫江公園） 仁和春天大道 綠楊澗 3850元 /平方米 多層、小高層 溫江區(qū)柳城鎮(zhèn)德通橋社區(qū)一社 26 先生 項目基本信息 “ 建筑類別：多層 “ 裝修狀況：菜單式 “ 樓層狀況：地面 3層，地下一層。 “ 綠化率 ： 40% “ 容積率 ： “ 開發(fā)商：成都金利房地產(chǎn)有限公司 27 “ 周邊配套： “ 中小學(xué) :成都七中、樹德中學(xué) “ 醫(yī)院 :成都市第五人民醫(yī)院等 “ 其他 :項目處于規(guī)劃中的溫江金馬國際體育城內(nèi)，所以周邊的配套是相當(dāng)?shù)耐晟频?。魚鳧國都溫泉酒店、花博會展館、成都西湖、即將打造的跑馬場等 “ 交通狀況： “ 溫江輕軌 “ 項目門口一道路是與光華大道平行的一條路，到成都非常方便 先生 28 價格： 均價 10000元 /平方米 “ 未開盤 29 戶型分析 點評 :面積大，功能豐富齊全 整個項目的戶型面積段多大 戶型主力面積多大 30 推廣分析： “ 時有翹楚，總是先生 “ 別墅類產(chǎn)品，高端人群，習(xí)慣尊崇。 “ 生活場上享受禮遇。 “ 成為先生。 “ 別墅 =奢侈品。 “ 愛好，也應(yīng)該是奢侈的。 “ 如果釣魚，一定去開游艇海上。 “ 如果攝影，不單單為了收藏影像， “ 不只追究器具的質(zhì)量，而在收藏背后的文化。 “ 他們的時間可以耗掉，也可以享受掉。 “ 膽敢玩物，有著典型的驕富之后的驕傲。 31 32 推廣分析： “ 類比癡狂藝術(shù)品的人和藝術(shù)品本身， 來襯托產(chǎn)品的藝術(shù)價值和生活價值。 “ 不同于現(xiàn)在普通樓盤借景借地，或者強調(diào)氣勢輝煌的推廣手法，很好的引起了 路人 同行 買家等的新奇關(guān)注，起到了良好的推廣效果 33 巨龍環(huán)島國際社區(qū) “ 占地面積： “ 總建筑面積： “ 容 積 率 ： 綠 化 率： “ 物業(yè)形態(tài)： “ 戶型面積區(qū)間 “ 主力戶型面積區(qū)間 “ 開盤時間 2009“ 入住時間 2011“ 物管費： 平方米 ·月 “ 開 發(fā) 商：成都巨龍投資有限責(zé)任公司 基本信息 周邊配套 中小學(xué)：溫江中學(xué)、溫江二中、實驗外國語學(xué)校、東大街一小、東大街二小、慶豐小學(xué) 綜合商場：繁華時代商業(yè)廣場 郵局：溫江郵政局 大學(xué)：西南財經(jīng)大學(xué)、四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、四川化工學(xué)院、四川農(nóng)業(yè)學(xué)院、成都中醫(yī)藥大學(xué)等 34 價格： 5200元 / 5700元 / 。年初的價格是 5200 ；其中普通的房源價格為 5500元 /平米，別墅的房源價格為 6000元 /平米。 “ 公共交通線路： 3、 309、 319、 703、 904、 206路，作為溫江區(qū)域來說，公共交通線路相對較為發(fā)達，通往溫江城區(qū)以及成都的線路都較為方便，客戶出行便利。 “ 道路網(wǎng)絡(luò)： 成溫邛高速、地鐵 4號線 、光華大道；兩條主干道毗鄰項目，自駕出行至成都線路明確，未來地鐵 4號線開通后，將大大縮短與成都的距離。 價格走勢狀況 巨龍環(huán)島國際社區(qū) 35 本項目共 900余套，共 2期，一期 540套，現(xiàn)在 2期一批次總推房大概 260套，目前剩余約 100套。銷售狀況較為良好，這與項目本身的配套 品質(zhì)環(huán)境等有很大關(guān)系 ，也和目前的房地產(chǎn)市場息息相關(guān)。 推盤情況 項目分 2期開發(fā)， 1期共 3批次，已銷售完畢； 2期分2個批次推出，目前在售 2期 1批次。共推出房源 260套左右，目前剩余房源 100余套。 消化情況 整體項目是現(xiàn)代簡約風(fēng)格 項目風(fēng)格 巨龍環(huán)島國際社區(qū) 36 戶型分析 “ 本項目戶型多樣 ，分為 2居， 3居，別墅能滿足多種客戶的需求。但是相對大戶型而言戶型的奢侈尊貴感體現(xiàn)不夠，主要因為自于廚衛(wèi)面積 甚至主臥面積不夠大。 “ 大陽臺，大花園是本項目的一個戶型有點。 巨龍環(huán)島國際社區(qū) 37 推廣訴求 什么時間 +什么推廣語 純正環(huán)島公園華宅 35年歷史的溫江公園內(nèi)，五星酒店相承，凌駕環(huán)島之上，藏鋒城市公園，極至人居境界 推廣活動： 2萬代金券 8折出售 2009巨龍環(huán)島國際社區(qū)端午節(jié)日期間購房享 5重特惠： 1、付款方式優(yōu)惠； 2、購房送裝修優(yōu)惠； 3、愛家裝扮貼心送優(yōu)惠； 4、搜房卡 3000元 /套優(yōu)惠； 5、溫江房管局億元贈放歡樂購物月優(yōu)惠。端午游巨龍粽在齊參與活動會員招募中，玩轉(zhuǎn)大輪盤，品粽得大獎，全家樂融融。 2009巨龍環(huán)島國際社區(qū)，環(huán)境年份 35載 溫江公園照片征集活動將于 4月底推出，萬元大獎?wù)骷瘻亟珗@有歷史和人文價值的照片。 2009巨龍環(huán)島國際社區(qū) 38 綠楊澗 基本信息 占地面積： 11953 總建筑面積：約 23717 容 積 率 ： 綠 化 率： 物業(yè)形態(tài)：多層 戶型面積區(qū)間 80- 160 主力戶型面積區(qū)間 80 開盤時間 2009 入住時間 2011 物管費： 平方米 · 月 開 發(fā) 商：成都實燁實業(yè)有限公司 周邊配套 中小學(xué)：溫江中學(xué)、溫江二中、實驗外國語學(xué)校、東大街一小、東大街二小、慶豐小學(xué) 綜合商場：假日廣場 醫(yī)院：成都市 5人民醫(yī)院 溫江區(qū)醫(yī)院 溫江區(qū)中醫(yī)院 溫江區(qū)紅十字醫(yī)院 大學(xué)：西南財經(jīng)大學(xué)、四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、四川化工學(xué)院、四川農(nóng)業(yè)學(xué)院、成都中醫(yī)藥大學(xué)等 39 價格走勢狀況： 價格： 3500元 / 4000元 / 。其中普通的房源價格為 3500元 /平米，中庭的房源和不鄰路的房源價格為 3900元 /平米。 本項目商業(yè)價格為 9000元 / ，商業(yè)體量為 100000 ，商業(yè)體量較大，在未來商業(yè)應(yīng)該和世紀濱江有一定競爭。 公共交通線路： 101， 102， 104， 703， 309， 319路，作為溫江區(qū)域來說，公共交通線路相對較為發(fā)達，通往溫江城區(qū)以及成都的線路都較為方便，客戶出行便利。 道路網(wǎng)絡(luò)： 成溫邛高速自駕出行至成都線路明確 40 推廣訴求 享受每天的水岸心情 多層精品洋房 小家碧玉。水岸明珠 41 仁和春天 “ 基本信息 物業(yè)類別 住宅、高尚住宅 項目特色 宜居生態(tài)地產(chǎn) 建筑類別 雙拼別墅、四拼別墅、疊院別墅、板式電 裝修狀況 毛坯 環(huán)線位置 三環(huán)以外 所屬商圈 光華大道 開盤時間 2008入住時間 2009 容 積 率 綠 化 率 60% 物 業(yè) 費 平方米 ·月 物業(yè)公司 成都仁和春天物業(yè)管理有限公司 開 發(fā) 商 成都市江安春置業(yè)投資有限公司 物業(yè)地址 仁和春天大道位于溫江區(qū)光華大道西、江安河畔，成都七中實驗學(xué)校對面 “ 周邊配套 商業(yè)： 250米沿江安河親水商業(yè)街區(qū)， 450米沿光華大道步行商業(yè)街區(qū)，享受便捷、高尚、舒適的居家生活； 教育：小區(qū)內(nèi)設(shè)幼稚園并與項目正對面的成都七中實驗學(xué)校聯(lián)姻，名校教育成就孩子未來； 健身：兩個超大型陽光景觀游泳池、雙網(wǎng)球場、一個籃球場、健身會所 盡享健身休閑之樂 42 價格走勢狀況： 價格： 3600元 / 7200元 / 。其中 2007年底價格為 7200元 /平米，到今年年底的價格為 5000元 /平米，處于比較理性的階段。 仁和春天大道高層全景洋房，房屋面積區(qū)間為 91 4700平米 公共交通線路： 仁和春天大道 項目南面緊鄰 100米寬的光華大道；從二環(huán)驅(qū)車僅需九分鐘便可達到 43 戶型分析 戶型設(shè)計功能完整，動靜分區(qū) 贈送景觀陽臺，轉(zhuǎn)角飄窗等灰空間設(shè)計也比較能迎合客戶，而且贈送前后都能做到明廚明衛(wèi) 44 推廣訴求 享受每天的水岸心情 多層精品洋房 小家碧玉。水岸明珠 45 項目共推出房源 227套左右，目前剩余房源套。 銷售狀況較為良好，這與項目本身的戶型面積物業(yè)形態(tài)等有很大關(guān)系 ，也和目前的房地產(chǎn)市場息息相關(guān)。 推盤情況 項目 1期開發(fā)， 1批次，已銷售完畢； 2批次推出，目前在售。 消化情況 本項目為現(xiàn)代風(fēng)格 項目風(fēng)格 巨龍環(huán)島國際社區(qū) 46 本項目共 900余套，共 2期，一期 540套，現(xiàn)在 2期一批次總推房大概 260套，目前剩余約 100套。銷售狀況較為良好，這與項目本身的配套 品質(zhì)環(huán)境等有很大關(guān)系 ，也和目前的房地產(chǎn)市場息息相關(guān)。 推盤情況 項目分 2期開發(fā)， 1期共 3批次，已銷售完畢； 2期分2個批次推出，目前在售 2期 1批次。共推出房源 260套左右，目前剩余房源 100余套。 消化情況 整體項目是現(xiàn)代風(fēng)格 項目風(fēng)格 巨龍環(huán)島國際社區(qū) 47 綠楊澗 基本信息 占地面積： 11953 總建筑面積：約 23717 容 積 率 ： 綠 化 率： 物業(yè)形態(tài)：多層 戶型面積區(qū)間 80- 160 主力戶型面積區(qū)間 80 開盤時間 2009 入住時間 2011 物管費： 平方米 · 月 開 發(fā) 商：成都實燁實業(yè)有限公司 周邊配套 中小學(xué)：溫江中學(xué)、溫江二中、實驗外國語學(xué)校、東大街一小、東大街二小、慶豐小學(xué) 綜合商場：假日廣場 醫(yī)院：成都市 5人民醫(yī)院 溫江區(qū)醫(yī)院 溫江區(qū)中醫(yī)院 溫江區(qū)紅十字醫(yī)院 大學(xué)：西南財經(jīng)大學(xué)、四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、四川化工學(xué)院、四川農(nóng)業(yè)學(xué)院、成都中醫(yī)藥大學(xué)等 48 價格走勢狀況： 價格： 3500元 / 4000元 / 。其中普通的房源價格為 3500元 /平米，中庭的房源和不鄰路的房源價格為 3900元 /平米。 本項目商業(yè)價格為 9000元 / ，商業(yè)體量為 100000 ，商業(yè)體量較大，在未來商業(yè)應(yīng)該和世紀濱江有一定競爭。 公共交通線路： 101， 102， 104， 703， 309， 319路，作為溫江區(qū)域來說，公共交通線路相對較為發(fā)達，通往溫江城區(qū)以及成都的線路都較為方便，客戶出行便利。 道路網(wǎng)絡(luò)： 成溫邛高速自駕出行至成都線路明確 49 推廣訴求 享受每天的水岸心情 多層精品洋房 小家碧玉。水岸明珠 50 公園一號 占地面積： 總建筑面積：約 100000 容 積 率 ： 綠 化 率： 物業(yè)形態(tài)：高層 27 戶型面積區(qū)間： 53 主力戶型面積區(qū)間： 55 開盤時間 2009 入住時間 2011 物管費： 平方米 · 月 開 發(fā) 商： 四川國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基本信息 周邊配套 中小學(xué)：溫江中學(xué)、溫江二中、實驗外國語學(xué)校、東大街一小、東大街二小、慶豐小學(xué) 綜合商場：繁華時代商業(yè)廣場 郵局：溫江郵政局 大學(xué)：西南財經(jīng)大學(xué)、四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、四川化工學(xué)院、四川農(nóng)業(yè)學(xué)院、成都中醫(yī)藥大學(xué)等 51 目前價格： 4200元 / 左右。 3800 ，至今漲幅較大，和項目本身的環(huán)境配套位置有很大關(guān)系，同時也和項目所剩房源不多有關(guān)。 公共交通線路： 公交 309、 319、 302作為溫江區(qū)域來說，公共交通線路相對較為發(fā)達，通往溫江城區(qū)以及成都的線路都較為方便，客戶出行便利。 道路網(wǎng)絡(luò)： 地鐵 4號線 、光華大道；兩條主干道毗鄰項目，自駕出行至成都線路明確，未來地鐵 4號線開通后，將大大縮短與成都的距離。 價格走勢狀況 公園一號 52 本項目共 900余套，共 2期，一期 540套，現(xiàn)在 2期一批次總推房大概 260套，目前剩余約 100套。銷售狀況較為良好，這與項目本身的配套 品質(zhì)環(huán)境等有很大關(guān)系 ，也和目前的房地產(chǎn)市場息息相關(guān)。 推盤情況 項目分 2期開發(fā)， 1期共 3批次，已銷售完畢； 2期分2個批次推出，目前在售 2期 1批次。共推出房源 260套左右，目前剩余房源 100余套。 消化情況 整體項目是現(xiàn)代風(fēng)格 項目風(fēng)格 巨龍環(huán)島國際社區(qū) 53 戶型分析 公共區(qū)域較大 擁有入戶花園是回家的第一道風(fēng)景線 大量超寬景觀面設(shè)計 采用寬廳設(shè)計讓居住與室外景觀更加貼近 54 推廣訴求 我的公園我的家 推廣活動： 一次性付款可獲得 100002009 雙景組團五月特惠三房，直減 3萬 2009 開盤當(dāng)日成交即享 2%開盤大禮，個人購買兩套（含兩套）以上房源，額外享受 扣，一次性付款享受 1%誠信優(yōu)惠 200955 光華大道概況 在售情況 : 主要以電梯高層物業(yè)形態(tài)為主 , 銷售價格根據(jù)樓盤規(guī)模、品質(zhì)、距離，從3800平米不等； 熱銷戶型 : 集中在 6075 由于面積小，總價低，并且生活功能齊全，因此市場接受度最高，銷售速度最快；另外部分擁有較大贈送面積的項目受到客戶青睞，銷售情況十分良好，如：藍光香境、麗晶港兩個項目，戶型設(shè)計都有較大的贈送面積，因此在板塊內(nèi)銷售速度位居前列 ; 未來供應(yīng) :未來板塊產(chǎn)品面積段仍然集中在 70套二和 90套三戶型段，未來70套二戶型供應(yīng)量約 6300套， 91套三戶型供應(yīng)量約 5500套，這也說明該面積段產(chǎn)品市場及客戶接受度最高； 50套一戶型供應(yīng)量相對較少，未來套一戶型供應(yīng)僅有 887套。 近期出現(xiàn)上升勢頭：光華大道上部分價格居高的項目如春天大道價格下調(diào) ，多數(shù)項目價格回升 ，說明溫江趨勢市場隨著成交量的上升，價格也開始小幅回調(diào) 。 56 “ 結(jié)合光華大道及溫江城區(qū)項目 : “ 1、 8000 “ 2、缺少實用性高的可變空間； “ 3、多層物業(yè)日漸稀缺，其價值將逐漸放大，目前主要集中在溫江城區(qū)，銷售價格為 3600平米； “ 4、從最初的多層到小高層，再到高層，隨著土地的不斷減少，土地成本的增加，以及高層自身品質(zhì)的不斷提升，已逐漸被市場及客戶所接受及認可；目前整體銷售均價 2800平米 。 總結(jié) 57 棠湖 以庭院退臺洋房、品質(zhì)多層和板式小高層電梯公寓三和產(chǎn)品形態(tài)演繹小鎮(zhèn)生活；產(chǎn)品創(chuàng)新的引入前庭后院概念，入戶花園、采光地下室、 6米挑空景觀陽臺、 270度透景采光窗以及層層退臺的戶型設(shè)計，使生活空間更加寬綽 棠湖泊林小鎮(zhèn)，在建筑上采取德國簡潔的手法，在細節(jié)上吸取德國建筑的精髓，具有巴伐利亞風(fēng)情的坡屋頂理，建筑體量的退臺處理，既減少對城市干道的視覺壓力，又使體形錯落有致，構(gòu)成豐富的城市天際輪廓線。 占地面積 : 80000. 40平米 總戶數(shù) :899 容積率 化 率 40% 建筑類別 花園洋房 小高層（ 87、 118平米為主力戶型） 58 項目 06年下半年開盤，目前已經(jīng)基本消化完畢 , 僅余幾套。月消化速度約 25套。 平均銷售價格幾起幾落 , 經(jīng)歷了 07年的大漲 , 進入 08年后 , 逐漸回落 , 目前剩余電梯清盤價 3500元 /平米。 350042003400360029303200380041600500100015002000250030003500400045002006 年 2007 年 2008 年 2009 年電梯價格 多層價格棠湖 59 棠湖 商業(yè) 商業(yè)均價 6000元 /平米 只接受一次性付款 分兩個街區(qū)，外街 3層，內(nèi)街 1層 目前出租率不高，一般租金為 20業(yè)態(tài)基本無限制，通天然氣可以做餐飲 商業(yè)物管 1元 /平米 300個地下車位 60 青龍灣 基本信息 銷售狀態(tài)：新房 物業(yè)類別：普通住宅 戶型面積： 80 項目位置： 成都溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)春江南路 168號 所在區(qū)域：溫江區(qū) 所在環(huán)線：郊縣 /區(qū) 西 樓層狀況： 6+1 房屋類型：多層 發(fā) 商：四川大亨實業(yè)發(fā)展有限公司 銷售許可：溫江區(qū)字第 655、 636、 610號 建筑面積： 72000 開盤時間： 2008 周邊配套 小區(qū)內(nèi)部配套 :小區(qū)內(nèi)配有幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場及社區(qū)商鋪 中小學(xué) :成都七中國際中學(xué)、溫江中學(xué)、東大街每一小學(xué)、成都實驗外國語學(xué)校附屬小學(xué) 綜合商場 :人民商場溫江店、溫江繁華時代、蘇寧溫江大南街店、五環(huán)購物廣場、紅艷超市 醫(yī)院 :溫江人民醫(yī)院、溫江中醫(yī)院、溫江紅十字醫(yī)院、成都第五人民醫(yī)院、溫江婦幼保健院 其他 :國色天香、 3000畝春江花韻、柳城公園、東方幸運城及周邊眾多的農(nóng)家休閑莊落 61 價格走勢狀況： 價 格：起價： 2868 元 /價： 3050 元 /價格描述：優(yōu)惠后均價 3200元 /平米，按揭優(yōu)惠 2%，一次性付款優(yōu)惠 3%。 公共交通線路： 自駕車可由成溫邛、光華大道、芙蓉大道等快速通道穿梭成溫兩地，在市內(nèi)有 309路公交車輪班發(fā)送。 青龍灣 62 推廣訴求 享受每天的水岸心情 多層精品洋房 小家碧玉。水岸明珠 63 萬家華庭 基本信息 占地面積： 11953 總建筑面積：約 23717 容 積 率 ： 綠 化 率： 物業(yè)形態(tài)：多層 戶型面積區(qū)間 80- 160 主力戶型面積區(qū)間 80 開盤時間 2009 入住時間 2011 物管費： 平方米 · 月 開 發(fā) 商：成都實燁實業(yè)有限公司 周邊配套 中小學(xué)：溫江中學(xué)、溫江二中、實驗外國語學(xué)校、東大街一小、東大街二小、慶豐小學(xué) 綜合商場：假日廣場 醫(yī)院：成都市 5人民醫(yī)院 溫江區(qū)醫(yī)院 溫江區(qū)中醫(yī)院 溫江區(qū)紅十字醫(yī)院 大學(xué)：西南財經(jīng)大學(xué)、四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、四川化工學(xué)院、四川農(nóng)業(yè)學(xué)院、成都中醫(yī)藥大學(xué)等 64 價格走勢狀況： 價格： 3500元 / 4000元 / 。其中普通的房源價格為 3500元 /平米，中庭的房源和不鄰路的房源價格為 3900元 /平米。 本項目商業(yè)價格為 9000元 / ，商業(yè)體量為 100000 ，商業(yè)體量較大，在未來商業(yè)應(yīng)該和世紀濱江有一定競爭。 公共交通線路： 101， 102， 104， 703， 309， 319路，作為溫江區(qū)域來說，公共交通線路相對較為發(fā)達，通往溫江城區(qū)以及成都的線路都較為方便，客戶出行便利。 道路網(wǎng)絡(luò)： 成溫邛高速自駕出行至成都線路明確 65 推廣訴求 享受每天的水岸心情 多層精品洋房 小家碧玉。水岸明珠 66 書香秀筑 “ 物業(yè)類別 住宅、普通住宅、 “ 主力戶型： 49、 59 “ 建筑類別 多層、小高層 “ 裝修狀況 毛坯 “ 環(huán)線位置 三至四環(huán) 所屬商圈 溫江 “ 物業(yè)地址 書香秀筑位于溫江區(qū)成大路 (成都中醫(yī)藥大學(xué)旁 ) “ 開盤時間 2007“ 入住時間 2008 容 積 率 “ 綠 化 率 “ 物 業(yè) 費 平方米 ·月 “ 物業(yè)公司 成都市和諧物業(yè)管理有限公司 “ 開 發(fā) 商 成都長海實業(yè)有限公司 周邊配套 “ 中小學(xué) :溫江中學(xué)、溫江實驗學(xué)校、成都外國語實驗小學(xué) , 大學(xué) :中醫(yī)大、交大、農(nóng)大、財大等 銀行 :中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 醫(yī)院 :成都市第五人民醫(yī)院、溫江區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院等 67 價格走勢狀況： 價格： 3500元 / 4000元 / 。其中普通的房源價格為 3500元 /平米，中庭的房源和不鄰路的房源價格為 3900元 /平米。 本項目商業(yè)價格為 9000元 / ，商業(yè)體量為 100000 ，商業(yè)體量較大，在未來商業(yè)應(yīng)該和世紀濱江有一定競爭。 公共交通線路： 交通狀況 書香秀筑 臨近輕軌，到成都到溫江僅有 15分鐘車程，高速成溫邛免費通行 68 推廣訴求 享受每天的水岸心情 多層精品洋房 小家碧玉。水岸明珠 69 金強大學(xué)城 “ 基本信息 “ 物業(yè)類別 住宅、 “ 戶型面積 :57“ 項目特色 教育地產(chǎn) “ 建筑類別 高層 小高層 “ 裝修狀況 毛坯 “ 環(huán)線位置 三環(huán)以外 所屬商圈 溫江 “ 開盤時間 2007 入住時間 2009 “ 容 積 率 “ 綠 化 率 “ 物 業(yè) 費 平方米 ·月 “ 物業(yè)公司 住邦物業(yè) “ 開 發(fā) 商 成都金強實業(yè)有限公司 “ 物業(yè)地址 金強 ·大學(xué)城位于溫江區(qū)南熏大道與柳臺大道交匯處 周邊配套 “ 銀行金融：農(nóng)村信用社、建設(shè)銀行、中國銀行。 醫(yī)療衛(wèi)生：成都市五醫(yī)院、溫江區(qū)醫(yī)院、溫江中醫(yī)院。 休閑娛樂：極限歌城、吸引 力臺球俱樂部、鉆石王朝慢搖吧、新起點 超市： 紅艷超市、互惠超市、紅旗超市。 餐飲設(shè)施：華亨酒店、龍騰火鍋、德莊火鍋、跳蹬雞、雪柳渡風(fēng)味居。 70 價格走勢狀況： 價格： 3200元 / 4300元 / 。其中 2009200元 /平米，到 2009平米，到目前有所回落為 3700元 /平米 鋪起價 5200元 /平，均價 7000元 /平，最高價 12000元 /平米 . 公共交通線路： 交通狀況 金強 ·大學(xué)城 309路，輕軌 71 推廣訴求 享受每天的水岸心情 多層精品洋房 小家碧玉。水岸明珠 72 針對綠楊澗、公園一號、棠湖泊林小鎮(zhèn)、巨龍環(huán)島、金強大學(xué)城等十余個樓盤進行了詳細的市場調(diào)查，調(diào)查顯示： 目前市場上 805自住剛性需求客戶購買為主； 臨近高校的樓盤 50要以投資客戶購買為主； 針對周邊項目的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)目前在售項目無可變空間。其贈送空間多為陽臺、露臺等，無可變空能房的贈送空間； 銷售價格多層為 3700平米，電梯高層為 3200平米。 小結(jié) 73 目前溫江全區(qū)經(jīng)濟運行總體特點呈現(xiàn)向好，同時房地產(chǎn)銷售市場回暖。受宏觀經(jīng)濟走勢逐步趨穩(wěn)、信貸政策較為寬松、購房優(yōu)惠政策等因素疊加影響，溫江房地產(chǎn)銷售市場呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢。結(jié)合前面溫江市場，具體為光華大道版塊、主城區(qū)版塊、大學(xué)城版塊的信息，我們可以觀察出以下市場信息： 1、溫江市場多層物業(yè)稀缺，消化速度較快； 2、多層物業(yè)銷售價格高于高層物業(yè) 400元 /平米左右 ; 3、高層可以將利潤最大化，并且最大程度的使多層形態(tài)占有更多的土地面積。 4、小高層相對于高層而言，不容易將容積率座高；相對于多層而言，其市場銷售價格較低。 小結(jié)現(xiàn)狀 74 市場未來預(yù)測 “ 1、從前面得 以看出溫江未來的經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展良好 “ 2、溫江房地產(chǎn)正在以喜人的姿態(tài)復(fù)蘇 “ 3、未來的房地產(chǎn)市場競爭將十分激烈： “ 因為隨著交通狀況的突破性改善溫江與成都的聯(lián)系將更加緊密無距，這是機會與競爭并存的時機。其實溫江比成都來講的話，房地產(chǎn)無論是價格還是項目本身的一系列都存在著差異。那么有差異就是有空間，這說明我們將來面臨的機會是大于競爭的！ “ 前兩年溫江房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，于是大量的土地放量積壓，并且遭遇房市的低迷，很多開發(fā)商壓地不動，那么在房產(chǎn)大勢開始復(fù)蘇的春天勢必大家都在盡力的趕這一良好勢頭，所以明年后年溫江的商品房供應(yīng)量必將十分大。 “ 4、高層物業(yè)已經(jīng)逐漸被市場接受，未來高層物業(yè)為市場主流產(chǎn)品；