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蒅螀螄膇蝕蚆螄艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁螇袁膃芄螃袀蒞薀蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿袇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羃膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂羀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀薆肇腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆螄艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁螇袁膃芄螃袀蒞薀蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿袇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羃膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂羀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀薆肇腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆螄艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁螇袁膃芄螃袀蒞薀蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿袇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羃膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂羀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀薆肇腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆螄艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁螇袁膃芄螃袀蒞薀蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿袇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羃膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂羀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀薆肇腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆螄艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁螇袁膃芄螃袀蒞薀蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿袇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羃膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂羀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀薆肇腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆螄艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁螇袁膃芄螃袀蒞薀蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿袇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃螂羃膈蒅蚈羂芁蟻薄羈莃蒄袂羀肅芇螈聿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀薆肇腿莃裊肆芁蕿螁肅莄莁蚇肄肅薇薃肅膆莀袂膂羋薅螈膁莀莈蚄膁肀薄蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞螞襖螅肄蒅螀螄膇蝕蚆螄艿蒃薂袃莁芆袁袂肁蒁螇袁膃芄螃袀蒞薀蠆衿肅莂薅袈膇薈袃袈芀莁蝿袇莂薆蚅羆肂荿薁羅膄薄蕆羄莆莇袆羃肆蚃 中級房地產(chǎn)知識重點濃縮第一章 市場需求、供給和均衡價格 1、區(qū)位是指人類行為活動的空間。位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)。區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運行關(guān)系稱為區(qū)位關(guān)聯(lián)度。 2、杜能“孤立國”理論的前提條件：（1）在孤立國中只有一個城市，且位于中心，其他都是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)土地。農(nóng)村只與該城市發(fā)生聯(lián)系，即城市是“孤立國”中商品農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場，而農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品。（2）“孤立國”內(nèi)沒有可通航的河流和運河，馬車是城市與農(nóng)村間聯(lián)系的唯一交通工具。（3）“孤立國”是一天然均質(zhì)的大平原，并位于中緯，各地農(nóng)業(yè)發(fā)展的自然條件等都完全相同，宜于植物、作物生長。平原上農(nóng)業(yè)區(qū)之外為不能耕作的荒地，只供狩獵之用，荒地圈的存在使孤立國與外部世界隔絕。（4）農(nóng)產(chǎn)品的運費和重量與產(chǎn)地到消費市場的距離成正比關(guān)系。（5）農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟收益為目的，并根據(jù)市場供求關(guān)系調(diào)整他們的經(jīng)營品種。 3、杜能圈。 第一圈為自由農(nóng)作區(qū)，是距市場最近的一圈，主要生產(chǎn)易腐難運的農(nóng)產(chǎn)品。第二圈為林業(yè)區(qū)。本圈主要生產(chǎn)木材，以解決城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物輪作區(qū)。本圈主要生產(chǎn)糧食。第四圈是草田輪作區(qū)。本圈提供的商品農(nóng)產(chǎn)品主要為谷物與畜產(chǎn)品。第五圈為三圃農(nóng)作制區(qū)，即本圈內(nèi)1/3土地用來種黑麥，1/3種燕麥，其余1/3休閑。第六圈為放牧區(qū)，或叫畜牧業(yè)區(qū)。 4、韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設(shè)條件：（1）研究的對象是一個均質(zhì)的國家或特定的地區(qū)。在此范圍內(nèi)只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟因素，而不涉及其他因素。（2）工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點，并假設(shè)該地點為已知。（3）工業(yè)產(chǎn)品的消費地點和范圍為已知，且需求量不變。（4）勞動力供給亦為已知，勞動力不能流動，且在工資率固定情況下，勞動力的供給是充裕的。（5）運費是重量和距離的函數(shù)。（6）僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷售問題。 5、一般使用遍布性原料的指數(shù)為0，純原料的指數(shù)為1，失重性原料的指數(shù)大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指數(shù)都可能大于1。限地性原料的失重程度愈大，原料指數(shù)也愈大；遍布性原料的參用程度愈大，原料指數(shù)則愈小。 6、生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱純集聚。它對工業(yè)效益的影響主要通過兩種方式：其一是由工廠企業(yè)規(guī)模的擴大帶來的；其二是同一工業(yè)部門中，企業(yè)間的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化。社會集聚，又稱“偶然集聚”，是由于企業(yè)外部因素引起的。也包括兩方面：一是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富使工業(yè)集中；二是一個企業(yè)選擇了與其他企業(yè)相鄰的位置，獲得額外利益。7、中心地理論是由德國著名的地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。需求門檻。需求門檻是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平。在實際中，需求門檻多用能維持一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)來表示。這里的最低人口數(shù)，就稱為門檻人口。 8、克里斯塔勒的中心地理論假設(shè)條件：（1）研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全一致。（2）有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成正比。（3）廠商和消費者都是經(jīng)濟人。（4）平原上貨物可以完全自由地向各方向流動，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。 9、城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論：同心圓地帶理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式。 10、同心圓理論（伯吉斯）從城市中心向外緣依次順序為：第一環(huán)帶是中心商業(yè)區(qū)（CBD），包括大商店、辦公樓、劇院、旅館，是城市社交、文化活動的中心。第二環(huán)帶為過渡地帶（Zone of Transition），是圍繞市中心商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間的過渡地帶。這里絕大部分是由老式住宅和出租房屋組成，輕工業(yè)、批發(fā)商業(yè)、貨倉占據(jù)該環(huán)帶內(nèi)一半空間，其特征是房屋破舊，居民貧窮，處于貧民窟或近乎貧民窟的境況。第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)（zone 0f Workingmens Homes），這里租金低，便于乘車往返于市中心，接近工作地，工廠的工人大多在此居住。第四環(huán)帶是高收入階層住宅區(qū)（zone of Better Residences），散布有高級公寓和花園別墅，居住密度低，生活環(huán)境好。第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)（Commuters Zone），約距中心商業(yè)區(qū)3060分鐘乘車距離范圍內(nèi)。 11、界定CBD的兩項重要指標(biāo)：（1）中心商務(wù)高度指標(biāo)（CBHI）中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基地面積 (2)中心商務(wù)強度指標(biāo)（CBH）中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑面積 。 把CBHI1，CBII50的區(qū)域界定為CBD。 12、房地產(chǎn)需求含義：房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。有效需求必須具備的條件消費者有購買意愿和支付能力，只有需要沒有支付能力不構(gòu)成有效需求。 13、決定房地產(chǎn)需求量的因素：房地產(chǎn)價格水平；消費者的收入水平；消費者的偏好；相關(guān)物品的價格水平：消費者對未來的預(yù)期 14、房地產(chǎn)需求曲線 需求與價格呈反方向變動，可以用向右下方傾斜的需求曲線表示。 15、房地產(chǎn)供給含義：是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者，在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給的兩個條件：房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者愿意供給；二是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者有能力供給。供給在某一特定時間內(nèi)和各種可能的價格區(qū)間內(nèi)，生產(chǎn)者所愿意提供的商品數(shù)量和市場價格之間的關(guān)系。這里所說的供給實際上是供給函數(shù)。供給量在某一特定的價格條件下，單位時間內(nèi)市場上某種商品的供給總量。 16、影響房地產(chǎn)供給量的因素：房地產(chǎn)價格水平；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本；房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期 17、房地產(chǎn)供給曲線需求與價格呈正方向變動，可以用向右上方傾斜的曲線表示。18、房地產(chǎn)均衡價格：房地產(chǎn)供給和需求相等的狀態(tài)為供求平衡狀態(tài)，供求平衡時的價格為均衡價格，即供給曲線和需求曲線相交處的價格。供求平衡是短暫的，市場往往處于由不平衡平衡打破平衡新的平衡的動態(tài)過程之中。 19、房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性：全國房地產(chǎn)總的供求狀況；本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；全國同類房地產(chǎn)的供求狀況本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況； 20、地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時索取的超額利潤，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。狹義地租：是指使用土地所獲得的超額報酬或收益廣義地租：是指包含超額的利潤、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬或收益。 21、地價是地租的資本化變現(xiàn)，或者說是資本化的地租。地價是土地供給者向土地需求者讓渡所有權(quán)時獲得的一次性貨幣收入，在我國體現(xiàn)為一定使用年限的土地使用權(quán)的價格，是國家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時獲得的一次性貨幣收入。 22、地租的產(chǎn)生和發(fā)展：最初出現(xiàn)的地租是奴隸制地租，以勞役地租為基本形式。封建制度時期，地租反映的是地主剝削農(nóng)民的生產(chǎn)關(guān)系。資本主義時期，地租以貨幣為主要形式，超額利潤、平均利潤由產(chǎn)業(yè)資本家占有。社會主義社會，土地公有制，但仍存在地租。反映的是在國家、集體和個人根本利益一致前提下，對土地收益的分配關(guān)系；社會主義地租還是國家用于調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)和分配的經(jīng)濟杠桿。 23級差地租：不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置或開發(fā)程度不同而形成的差別地租。 級差地租：是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。級差地租：是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。 24、絕對地租：絕對地租是指土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租 25、壟斷地租：壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)成的地租 26、：低價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租。27、城市是一定數(shù)量的非農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的集聚地，是國家或一定地域的政治、經(jīng)濟和文化中心。 28、城市的發(fā)展演變可劃分為四個大的階段：(1)“絕對集中”階段。是指在工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷擴大，城市化水平迅速提高的時期。(2)“相對集中”階段。隨著工業(yè)化進入成熟期，城市化處于高速發(fā)展的階段，人口不僅繼續(xù)向城市集中，也開始向郊區(qū)擴展，但市區(qū)人口增長速度高于郊區(qū)的人口增長，仍是向心集聚的過程。(3)“相對分散”階段。是指人類社會進入后工業(yè)化的初期，城市化增長模式發(fā)生了重要變化，即城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)的比重開始超過第二產(chǎn)業(yè)，在市區(qū)人口繼續(xù)膨脹的過程中，郊區(qū)人口的增長速度超過了市區(qū)，出現(xiàn)郊區(qū)化的前兆(4)“絕對分散”階段。人類社會進入后工業(yè)化的成熟期，第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位，人口流動的主要方向發(fā)生逆轉(zhuǎn)，開始由市區(qū)向郊區(qū)遷移，導(dǎo)致郊區(qū)人口上升，市區(qū)人口絕對量下降，出現(xiàn)負增長，人口向郊區(qū)遷移，城市發(fā)展進入郊區(qū)化時期。根據(jù)城市發(fā)展進化理論，西方發(fā)達國家已進入后工業(yè)化社會的成熟期，城市發(fā)展處于“絕對分散”階段；發(fā)展中國家仍處于工業(yè)化初期階段，城市發(fā)展呈“絕對集中”態(tài)勢。 29、城市化也稱“城鎮(zhèn)化”，是鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械囊环N復(fù)雜過程。通常表現(xiàn)為：(1)農(nóng)村人口向城市遷移，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口，農(nóng)村生活方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘猩罘绞剑?2)由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)的進步，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)移并產(chǎn)生空間集聚；(3)城市規(guī)模不斷增大，城市范圍向外圍擴展；(4)區(qū)域內(nèi)城市數(shù)量不斷增多，形成城市體系 30、城市化過程可分為三個階段：(1)初級階段：城市化水平較低，城市化速度較慢；(2)加速階段：人口向城鎮(zhèn)迅速集聚，城市化運動加快；(3)后期階段或叫飽和階段：城市化水平很高，城市化過程減速。 31、城市化引起的變化：引起城市體系的屬性和動態(tài)特征的變化。引起城市形態(tài)的轉(zhuǎn)變。引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變。引起城市性態(tài)的改變。32、逆城市化：大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動的分散化過程。其結(jié)果是都市區(qū)人口的絕對數(shù)量下降，人口的凈增率為負值。逆城市化之后的城市復(fù)興被稱為再城市化。 33、中國的郊區(qū)化現(xiàn)象主要表現(xiàn)：人口郊區(qū)化；工業(yè)郊區(qū)化；外來人口郊區(qū)聚集第二章 房地產(chǎn)征收征用1、房地產(chǎn)征用的限制條件：（1）前提條件是發(fā)生搶險、救災(zāi)等緊急情況，因此，征用僅適用于出現(xiàn)緊急情況時，平時不得采用。（2）征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序（3）征用后應(yīng)當(dāng)將征用財產(chǎn)返還被征用人，并且給與補償，但通常不及于可得利益的損失。 2、征用的特征：征用必須是因緊急需要；國家必需依法行使使用權(quán)；不轉(zhuǎn)移所有權(quán)；既適用于不動產(chǎn)也適用于不動產(chǎn) 3、征收與征用的異同：前提條件不同；適用對象不同；所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同；補償有所不同 4、公共利益的特點：公共利益是客觀的；公共利益是共享的；公共利益是不確定的；公共利益不同于國家利益或政府利益。 5、集體土地征收的程序：申請審查批準(zhǔn)公告補償 6、城市房屋拆遷的管理體制的申請：（1）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（3）國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（4）拆遷計劃和拆遷方案（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明 7、拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：a.被拆除房屋的坐落地點、面積和用途b.補償方式c.補償金額d.安置用房面積和安置地點e拆遷過渡方式及期限f.違約責(zé)任 8、拆遷補償安置協(xié)議的特征：a.協(xié)議當(dāng)事人是特定主體；b.協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制；c.協(xié)議簽訂有相對的強制性。 9、征地補償?shù)牟襟E：辦理征地補償?shù)怯?；切丁征地補償標(biāo)準(zhǔn)；擬定并公布征地補償、安置方案并征求意見；征地補償；征地補償費用的使用 10、征收更低的補償標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)（2）安置補助費標(biāo)準(zhǔn)（3）地上附著物補償費（4）青苗補償費標(biāo)準(zhǔn)（5）安排被征地農(nóng)民的社會保障費用 11、被征地農(nóng)民的安置：貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置、異地移民安置 12、房屋拆遷補償?shù)姆绞剑贺泿叛a償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 13、特殊情況的房屋拆遷補償：出租房屋的拆遷補償；產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償；設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償；拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償；臨時建筑、違章建筑的拆遷補償。 14、貨幣補償?shù)难a償費用和標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)補償費、搬遷補償費、過度補償費、停產(chǎn)停業(yè)補償費、安置補償費 15、拆遷補償費用確定的程序：被拆遷房屋的調(diào)查登記、被拆遷房屋的評價、拆遷補償協(xié)議的簽訂 第三章建設(shè)用地使用制度1、建設(shè)用的概念和分類：（1）按建設(shè)用地所有權(quán)，分為國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地。（2）按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)分類，分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。（3）按建設(shè)用的來源，分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。（4）按建設(shè)用地使用期限，分為永久性建設(shè)用地和臨時性建設(shè)用地。（5）按建設(shè)項目生產(chǎn)規(guī)?；蚩偼顿Y的大小，分為大型項目建設(shè)用地、分為中型項目建設(shè)用地和分為小型項目建設(shè)用地。（6）按建設(shè)用地用途，分為工業(yè)建設(shè)用地、民用建設(shè)用地和軍事建設(shè)用地。 2、建設(shè)用地的取得方式：、征收集體土地、劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)、出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)、國有土地租賃、國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移3、建設(shè)用地管理的概念：國家為維護社會主義公有制，調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系，合理組織建設(shè)用地利用而采取的行政、法律、經(jīng)濟和工程技術(shù)相結(jié)合的綜合性措施。對象：以利用的土地中出農(nóng)用地以外的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，激光儀的建設(shè)用地。4、建設(shè)用地管理的原則：（1）節(jié)約合理利用每一寸土地，保護耕地和提高土地利用率。（2）強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用的原則。（3）實行建設(shè)用地有償使用的原則。（4）社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則。 5、建設(shè)用地管理的主要內(nèi)容：（1）建設(shè)用地宏觀調(diào)控管理。（2）農(nóng)用地專用管理。（3）土地征收管理。（4）建設(shè)項目用地申請、審查、報批、供地工作。（5）建設(shè)用地的分配、協(xié)調(diào) 6、國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序：申請審批撥地發(fā)證7、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征：（1）是一種壟斷行為（2）有一定的使用年限（3）出讓是有償?shù)模?）建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)立（5）建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍是有限制的 8、招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式的一般規(guī)定：（1）出讓文件的編制（2）出讓公告的發(fā)布（3）出讓公告的內(nèi)容4）出讓底價的確定（5）資格審查 9、協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓的區(qū)別：適用范圍不同、出讓金形成方式不同、最低價確定的原則不同 10、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式: 出售、交換、贈與 11、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序：申請審批簽訂轉(zhuǎn)讓合同公正登記12、可以出租的建設(shè)用地使用權(quán)：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人。領(lǐng)有國有土地使用證。具有土地建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明。依法同土地管理部門不簽了出讓合同，補交了出讓金。13、建設(shè)用地使用權(quán)出租的限制條件建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同。未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，建設(shè)用地使用權(quán)不得出租。建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租人必須辦理租賃登記。14、建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序：申請審批簽訂合同辦理登記15、出租人的權(quán)利：（1）有按期收取建設(shè)用地使用權(quán)租金的權(quán)利。（2）有監(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理使用土地的權(quán)利。（3）有依法收回出租的土地的權(quán)利。 出租人的義務(wù)：（1）交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù)。（2）修繕義務(wù)。（3）妨害除去義務(wù)。（4）建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。 16、承租人的權(quán)利：（1）有按照租賃合同的規(guī)定，合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附著物的權(quán)利。（2）有要求保障正常、有效使用租賃標(biāo)的物的權(quán)利。 承租人的義務(wù)：（1）保管義務(wù)。（2）支付租金義務(wù)。（3）租賃標(biāo)的物返還的義務(wù)。 17、可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)：通過有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補簽了出讓合同、補交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證后，可以抵押。18、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序：簽訂抵押合同公證抵押登記注銷登記 19、辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當(dāng)交驗以下文件：抵押當(dāng)事人的身份證明和法人資格證明；抵押登記申請書；抵押合同；國有土地使用證；可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押的建設(shè)用地使用權(quán)價值的材料；登記機關(guān)認為必要的其他文件。 等級的主要內(nèi)容：被擔(dān)保的金額、抵押權(quán)人的姓名或單位名稱、債權(quán) 20、建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失：因債務(wù)清償而滅失、因債務(wù)清償以外的原因而滅失、拋棄、協(xié)議滅失、土地滅失、混同 21、閑置土地的認定：（1）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期自國有土地有償使用合同或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的。（2）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面值不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他形式。 22、閑置土地的處置方式：（1）延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過一年；（2）改變土地用途；（3）安排臨時使用；（4）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地；（5）政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確立新的土地使用者；（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書。 23、集體建設(shè)用地的使用原則：（1）維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益。（2）按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護耕地。（3）按計劃用地，不得突破計劃控制指標(biāo)。 24、農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村居民建設(shè)住宅所使用的集體土地。25、集體經(jīng)濟組織成員申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)符合下列條件：（1）居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的；（2）因結(jié)婚等原因，確需建房分戶的；（3）原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的；（4）經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶后，農(nóng)村卻無住房 26、審批宅基地的程序：（1）續(xù)建住宅的農(nóng)村村民向所在的農(nóng)村村民委員會提出申請。（2）農(nóng)村村民委員會根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃，對宅基地申請進行審核，經(jīng)農(nóng)村村民委員會或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員討論同意。（3）經(jīng)鄉(xiāng)人民政府審查后，報縣級人民政府主管部門審核，由同級人民政府批準(zhǔn)。（4）政府批準(zhǔn)后，發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（5）政府批準(zhǔn)后，實地丈量批放宅基地，檢查現(xiàn)場灰線，核實無誤后，方可動工建設(shè)。（6）農(nóng)村村民住宅建成后，實施檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。（7）辦理宅基地登記發(fā)證手續(xù)。第四章房地產(chǎn)市場調(diào)研 1、房地產(chǎn)市場調(diào)研是運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃的搜集、整理和分析關(guān)于房地產(chǎn)市場的信息和資料，為有關(guān)決策者提供科學(xué)依據(jù)的活動。 2、房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)遵循客觀性和科學(xué)性的原則。房地產(chǎn)市場調(diào)研具有實用性、時效性、實踐性等特點。 3、房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用：有利于房地產(chǎn)開發(fā)商確定正確的發(fā)展方向。有利于房地產(chǎn)開發(fā)商適時對房地產(chǎn)產(chǎn)品更新?lián)Q代。有利于開發(fā)商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略。有利于房地產(chǎn)開發(fā)商制定科學(xué)的開發(fā)計劃和銷售計劃。有利于房地產(chǎn)開發(fā)商完善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。 4、制定調(diào)研計劃包括：（1）確定調(diào)研目標(biāo)和內(nèi)容（2）確定資料搜集方法（3）制定調(diào)研時間進度（4）制定調(diào)研經(jīng)費預(yù)算 5、設(shè)計調(diào)查問卷： 主題明確結(jié)構(gòu)合理通俗易懂答長度適宜4、確定抽樣方案 6、政治法律環(huán)境調(diào)研：各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策，如保障性住房政策、開發(fā)區(qū)政策等；各級政府有關(guān)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等；有關(guān)法律法規(guī)，如物權(quán)法、城市房地管理法、土地管理法、環(huán)境保護法、廣告法、反不正當(dāng)競爭法等；政府制定的有關(guān)方針政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等；政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢、政府的重大人事變動等。 7、經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研：國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益；項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、教育狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況；一般利率水平、獲取貸款的條件和要求以及預(yù)期的通貨膨脹率；國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；居民收入水平、消費水乎和消費結(jié)構(gòu)；物價水平及通貨膨脹；項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作情況。 8、社會文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括： 居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等；家庭人口規(guī)模及構(gòu)成；居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價值取向等；消費者民族與宗教信仰、社會風(fēng)俗等。 9、房地產(chǎn)消費者調(diào)研包括：消費者對某類房地產(chǎn)的求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢；房地產(chǎn)現(xiàn)實與潛，在消費者的數(shù)量和結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族、職業(yè)、文化水平、宗教信仰等；消費者的經(jīng)濟來源和收入水平；消費者的實際支付能力；消費者對房地產(chǎn)商品的區(qū)位、質(zhì)量、功能、價格、服務(wù)等的要求和意見等。 10、房地產(chǎn)消費行為調(diào)研主要包括：調(diào)研消費者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類；消費者對房屋區(qū)位、質(zhì)量、功能、價格等的要求；消費者對某企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象；房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。 11、房地產(chǎn)市場行情調(diào)研主要包括：房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給變化壟學(xué)、市場占有率；房地產(chǎn)市場的銷售狀況與銷售潛力；房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期；墮地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)置、是否存在著市場空隙；房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給程度 有關(guān)同類房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、價格、利潤的比較；整個房地產(chǎn)產(chǎn)品價格水平的現(xiàn)狀和趨勢，最適合于客戶接受的價格策略；新產(chǎn)品定價及價格變動幅度等。 12、房地產(chǎn)市場反響調(diào)研主要包括：現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)主和租售客戶對房地產(chǎn)的區(qū)位、質(zhì)量、功能、服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；新技術(shù)、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。 13、對競爭企業(yè)的調(diào)研主要包括： 競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況；競爭企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會信譽； 競爭企業(yè)所采用的市場營銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況； 對房地產(chǎn)企業(yè)未來市場競爭情況的分析、預(yù)測等。 對競爭產(chǎn)品的調(diào)研主要包括： 競爭產(chǎn)品的區(qū)位、質(zhì)量、功能、服務(wù)等狀況；競爭產(chǎn)品的市場定價及市場反應(yīng)狀況； 競爭產(chǎn)品的市場占有率； 消費者列競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。 14、房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的途徑：訪問交易雙方當(dāng)事人; 訪問促成房地產(chǎn)交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀人; 搜集準(zhǔn)交易資料; 向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教; 搜集各類初級資料; 與同業(yè)交流資料. 15、房地產(chǎn)市場調(diào)研的類型：探測性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研、預(yù)測性調(diào)研 16、房地產(chǎn)市場調(diào)研地方法：小組訪談法、深度訪談法和投射法 17、房地產(chǎn)市場調(diào)研實地調(diào)研方法：詢問法、觀察法、試驗法 18、詢問法包括：入戶詢問法、路上攔截法、郵寄詢問法、經(jīng)理詢問法、電話詢問法、因特網(wǎng)詢問法 19、影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素。影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有：自然特征，如山地和河流等；建筑阻礙、高速公路或鐵路；人口密度的大小政治區(qū)域，如市區(qū)和郊區(qū)、學(xué)校間的區(qū)域；鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征，如由于家庭收人、地位、種族等形成的市場區(qū)域特征；發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)展的方向、速度等；競性項目的區(qū)域（競爭項目重新組合的區(qū)域）。 20、房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類：短期預(yù)測、中期預(yù)測和長期預(yù)測；宏觀市場預(yù)測和微觀市場預(yù)測；定性預(yù)測和定量預(yù)測 21、市場預(yù)測定性分析：（1）購買者意圖調(diào)查法（2）銷售人員意見綜合法（3）專家意見法 22、市場預(yù)測定量分析：（1）時間序列預(yù)測法（2）回歸分析預(yù)測法（3）市場因子推演法 23、房地產(chǎn)市場預(yù)測的步驟：（1）確定預(yù)測對象和預(yù)測的目的（2）制定預(yù)測方案（3）搜集和分析有關(guān)資料（4）選擇預(yù)測方法和預(yù)測模型（5）進行預(yù)測（6）評價修正預(yù)測結(jié)果（7）撰寫預(yù)測報告 24、調(diào)研報告的基本要求：實事求是、易于理解、簡潔明了、有針對性、客觀中立 25、調(diào)研報告的語言運用：簡明、嚴謹、樸實 26、房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的基本結(jié)構(gòu)：呈送函件、報告標(biāo)題、報告目錄、報告摘要、報告正文、報告附件 報告正文：導(dǎo)言、研究方法、調(diào)研成果、限制條件、結(jié)論和建議。 27、投資的類別：按照資金籌集和運用的不同，投資可分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者將資金直接投入投資項目，形成流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。間接投資是指投資者將資金用于購買股票、債券等有價證券，以獲取一定預(yù)期收益的投資。直接投資與間接投資的區(qū)別：直接投資是資金所有者和資金使用者的合一，是資產(chǎn)所有權(quán)和資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一運動，一般是生產(chǎn)事業(yè)，會形成實物資產(chǎn)；而間接投資是資金所有者和資金使用者的分開，是資產(chǎn)所有權(quán)和資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)的分離運動，投資者對企業(yè)資產(chǎn)及其經(jīng)營沒有直接的所有權(quán)和控制權(quán)。28、房地產(chǎn)投資是指投資者以獲取房地產(chǎn)未來收益或資產(chǎn)增值為目的，投放一定量的資金（貨幣或?qū)嵨锏龋?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的行為。29、房地產(chǎn)投資的特點：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復(fù)雜性、投資價值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預(yù)期的風(fēng)險性、投資決策的專業(yè)性 30、房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成：國家、企業(yè)、個人 31、房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成：企業(yè)自有資金、預(yù)售收入、信貸融資、債券融資、利用外資、財政資金 32、資金的時間價值的含義和其產(chǎn)生原因從投資者的角度看，主要是基于以下方面：投資收益通貨膨脹時間風(fēng)險 33、現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及凈現(xiàn)金流量統(tǒng)稱為現(xiàn)金流量，三者之間有下列關(guān)系：凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流人量現(xiàn)金流出量 34、利息是資金時間價值的一種重要表現(xiàn)形式。利率反映了資金隨著時間變化的增值速度。利息的計算方法：單利法、復(fù)利法 35、周期利率：周期利率是指計息周期實際計算利息時采用的利率，也稱為計息周期有效利率。名義利率：名義利率是指一年內(nèi)多次計息時的年利率，從式(5 -8)中可知，名義利率是周期利率與一年中計息期數(shù)的乘積，即：r=i.n。實際利率：實際利率是在名義利率包含的單位時間內(nèi)，按周期利率復(fù)利計息所形成的總利率。36、出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其現(xiàn)金流人也主要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入體現(xiàn)。但在分析其現(xiàn)金流入時要注意*以下幾點：由于在商品房銷售中存在預(yù)售，所以要合理確定計算期內(nèi)不同時點的商品房銷售比例；由于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目往往不只是單一種類的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而是多種產(chǎn)品的組合，如有商業(yè)店鋪、公寓、高層住宅、多層住宅，所以在確定不同時點的商品房銷售比例時，還要確定不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售比例；由于商品房的市場價格是處于動態(tài)變化中的，對各個不同時點、各類商品房的銷售價格應(yīng)進行動態(tài)預(yù)測。37、土地取得成本：(1)土地使用權(quán)出讓金。(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。(3)征地拆遷補償安置費。(4)土地使用權(quán)取得稅費 38、開發(fā)成本：(1)勘察設(shè)計和前期工程費；(2)建筑安裝工程費；(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費；(5)開發(fā)期間稅費 39、開發(fā)費用：(1)管理費用(2)銷售費用(3)財務(wù)費用 40、銷售費用：(1)營業(yè)稅及附加(2)其他銷售稅費 41、經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出：固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本 42、現(xiàn)金流量表的類型：項目投資現(xiàn)金流量表、項目資本金現(xiàn)金流量表、投資各方現(xiàn)金流量表 43、在編制房地產(chǎn)投資項目損益表時，應(yīng)注意以下幾個問題： (1)損益表中的利潤總額一般為：利潤總額=經(jīng)營收入經(jīng)營成本運營費用經(jīng)營稅金及附加(2)房地產(chǎn)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤 第六章房地產(chǎn)投資項目不確定性分析 1、不確定性分析可以表述為：通過對項目投資環(huán)境變化以及項目自身特點的預(yù)測與認識，分析項目各個技術(shù)經(jīng)濟變量的變化及其對項目經(jīng)濟效益的影響，以估計項目對各種不確定因素變化的承受能力，進一步確認項目在財務(wù)和經(jīng)濟上的可靠性。 不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險分析。盈虧平衡分析只用于財務(wù)效益分析，敏感性分析和風(fēng)險分析可用于財務(wù)效益分析和國民經(jīng)濟效益分析。 2、不確定性分析的意義：有助于投資決策的科學(xué)化。有助于加強項目的風(fēng)險管理和控制。3、房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素：土地取得成本；建筑安裝工程等費用；租售價格；開發(fā)周期；融資成本；空置率；經(jīng)營成本；投資收益率 4、盈虧平衡分析的基本原理是：根據(jù)成本總額對產(chǎn)量的依存關(guān)系，全部成本可以分解為固定成本和變動成本兩部分。在一定期間把成本分解成固定成本和變動成本兩部分后，再同時考慮收入和利潤，建立關(guān)于成本、產(chǎn)量和利潤三者關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，進而對這一數(shù)學(xué)模型進行分析。這個數(shù)學(xué)模型的一般表達形式為：利潤=銷售收入總成本稅金5、固定成本與變動成本分解的方法：費用分解法、高低點法、回歸分析法 6、現(xiàn)行盈虧平衡分析的假設(shè)條件：產(chǎn)量等于銷售量，即當(dāng)年生產(chǎn)的產(chǎn)品當(dāng)年銷售出去。產(chǎn)量變化，單位變動成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)。產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)。在所分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變。按單一產(chǎn)品計算，當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品時，應(yīng)換算為單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負荷摹喳化應(yīng)保持一致。所采用的數(shù)據(jù)均為正常年份（即達到設(shè)計能力生產(chǎn)期）的數(shù)據(jù)。 7、敏感性分析是指預(yù)測項目主要不確定因素的變化對項目評價指標(biāo)（如FIRR、FNPV等）的影響，從中找出敏感因素，分析評價指標(biāo)對該因素的敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力。 8、敏感性分析的作用：可以使決策者了解不確定因素對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響，從而提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性 可以啟發(fā)經(jīng)濟評價人員對那些較為敏感的因素重新進行分析研究，以提高預(yù)測的可靠性。可以研究各種不確定因素變動對投資項目經(jīng)濟效果的影響范圍和程度，了解投資項目的風(fēng)險根源和風(fēng)險大小?？梢院Y選出若干較為敏感的因素，集中力量對它們進行研究，盡量降低其不確定性，進而減少投資項目風(fēng)險?？梢耘卸ú淮_定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項目的經(jīng)濟效益情況最好或最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值。 9、敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種。單因素敏感性分析是假設(shè)各不確定因素之間相互獨立，每次只考慮一個不確定因素變化，而其他不確定因素保持不變時，項目經(jīng)濟指標(biāo)受到的影響程度。單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地產(chǎn)投資項目的敏感性分析中通常都要求進行單因素敏感性分析。多因素敏感性分析是對兩個或兩個以上互相獨立的不確定因素同時變化時，分析這些變化的因素對投資項目經(jīng)濟指標(biāo)的影響程度，并找出其中關(guān)鍵的不確定因素。 10、敏感性分析既可用于對靜態(tài)經(jīng)濟指標(biāo)的分析，也可用于對動態(tài)經(jīng)濟指標(biāo)的分析。 11、單因素敏感性分析方法：財務(wù)評價指標(biāo)的確定；不確定因素的選擇；不確定因素波動程度及其對分析指標(biāo)可能帶來的增減變化分析；敏感性因素的確定（敏感性系數(shù)、臨界點） 12、多因素敏感性分析方法：多因素敏感性分析的方法主要有兩種：一是敏感面分析法。這種方法是把一次改變一個參數(shù)的敏感性分析方法應(yīng)用到多個參數(shù)的敏感性分析；二是采用樂觀一悲觀分析法。13、房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達到的損失。14、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征：客觀性、不確定性、潛在性、可預(yù)測性、可測性、相關(guān)性 15、房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析是在房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價和不確定性分析的基礎(chǔ)上，進一步綜合分析識別房地產(chǎn)投資項目在將來建設(shè)和運營過程中潛在的主要風(fēng)險因素，揭示風(fēng)險來源，判別風(fēng)險程度，提出規(guī)避風(fēng)險的對策，降低風(fēng)險損失。 16、房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析一般包括風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價和風(fēng)險應(yīng)對四個環(huán)節(jié)。 17、房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別是指運用系統(tǒng)論的方法對投資項目進行全面考察、綜合分析，找出潛在的各種風(fēng)險因素，并對各種風(fēng)險進行比較、分類，確定各因素間的相關(guān)性和獨立性，判斷其發(fā)生的可能性及對項目的影響程度，按其重要性進行排序，或賦予權(quán)重。目的主要有兩個：為房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計和風(fēng)險評價型礎(chǔ)；為選擇最佳的風(fēng)險應(yīng)對方案提供依據(jù)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的特點有系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性。 18、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)性風(fēng)險：通貨膨脹風(fēng)險 、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險或然損失風(fēng)險 19、房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)性風(fēng)險：收益現(xiàn)金流風(fēng)險 、資本價值風(fēng)險、比較風(fēng)險、時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險 20、房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的主要方法：問卷調(diào)查法 、專家調(diào)查法、情景分析法 21、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的測度：（1）期望值（2）標(biāo)準(zhǔn)差（3）變異系數(shù) 22、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價：以經(jīng)濟指標(biāo)的累計概率、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)為判別標(biāo)準(zhǔn)；以綜合風(fēng)險等級為判別標(biāo)準(zhǔn) 23、房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對的原則：連續(xù)性、針對性、可行性、經(jīng)濟性 24、房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對的方法：風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險回