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1、北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 穩(wěn)健系列房地產(chǎn)集合資金信托計劃 I期 投資項目之 朝陽公園 3.8公頃高檔住宅項目 可行性研究報告 北京國際信托有限公司 2009年 4月 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 i 目錄 摘要 .3 第一部分 朝陽公園項目介紹 .4 一、項目基本情況 .4 二、項目規(guī)劃設(shè)計方案 .5 三、項目區(qū)域狀況 .9 四、項目工程進度情況 .10 五、綜合評價 .12 第二部分 開發(fā)商及相關(guān)單位介紹 .13 一、項目公司簡介 .13 二、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu) .13 三、項目公司管理層介紹 .14 四、項目公司財務(wù)狀況 .14 五、項目公司總體評價 .15 六、股權(quán)受益

2、權(quán)受讓方情況介紹 .16 第三部分 市場分析 .18 一、北京市高端住宅市場分析 .18 二、項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 .19 三、項目市場競爭分析 .20 四、項目 SWOT分析 .25 （一）優(yōu)勢 (Strength).25 （二）劣勢 (Weakness).26 （三）機會 (Opportunity).26 （四）威脅 (Threats).27 五、結(jié)論 .27 第四部分 項目經(jīng)濟分析 .28 一、項目總投資估算 .28 二、項目財務(wù)效益預(yù)測 .31 （一）收入估算 .31 （二）相關(guān)經(jīng)營稅費 .33 （三）成本 .33 （四）利潤及凈利潤測算 .33 三、財務(wù)現(xiàn)金流量和財務(wù)指標(biāo)分析 .3

3、6 四、資金來源與運用和借款清償能力分析 .39 五、不確定性分析 .45 （一）盈虧平衡分析 .45 （二）敏感性分析 .45 第五部分 信托方案 .47 一、穩(wěn)健系列房地產(chǎn)集合資金信托計劃要點 .47 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 ii 二、本項目方案 .47 第六部分 項目風(fēng)險分析 .50 一、市場風(fēng)險和應(yīng)對 .50 二、信用風(fēng)險和應(yīng)對 .50 三、流動性風(fēng)險和應(yīng)對 .51 四、操作風(fēng)險和應(yīng)對 .52 五、政策風(fēng)險和應(yīng)對 .52 六、經(jīng)營風(fēng)險和應(yīng)對 .52 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 3 摘要 項目簡介：地處朝陽區(qū)亮馬橋路中段，朝陽公園北側(cè)。北臨亮馬橋路，隔路 與森林公

4、園相望，南據(jù)亮馬河，同時亦可飽覽朝陽公園一望無際的美景，向 東是朝陽公園青翠的森林綠地，地理位置絕佳?？偨ㄖ娣e 23.5萬平米， 總投資約 42億元，建設(shè)周期為 2009年-2011 年。產(chǎn)品定位為高檔住宅社區(qū)， 主要是高層公寓和酒店。該項目為朝陽區(qū)的重點項目，建成后，將成為該區(qū) 域的標(biāo)志性建筑之一； 融資額度：6 億元人民幣； 融資期限：2 年； 融資成本：每年 8.5%； 交易模式：以信托資金 6億元向項目公司增資，增資后項目公司注冊資本由 1.05億增至 7.05億，其中北京信托持有 85.1%股權(quán),并享有優(yōu)先受償權(quán)；北 京信托將所持項目公司股權(quán)的受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，由第三方分期支付對

5、價： 第一年末支付 5100萬元；第二年末支付 65100萬元；如果信托公司持有股 權(quán)時間不足整年，按實際持有時間計算對價；信托公司持有股權(quán)期間獲得的 分紅歸上述第三方所有；信托公司持有的股權(quán)通過公開轉(zhuǎn)讓方式退出，所得 轉(zhuǎn)讓價款歸上述第三方所有； 信用支持：信托資金募齊之后，即劃入項目公司賬戶。為了保證北京信托對 信托資金的控制權(quán)，在劃款之前，項目公司印鑒及證照交由北京信托或其派 出人員保管。待項目公司取得土地成交確認書并與相關(guān)各方達成土地出讓金 及補償款付款協(xié)議后，辦理增資手續(xù)；如果項目公司未能取得本項目所涉及 朝陽公園土地使用權(quán)，信托資金退還給北京信托，并支付實際資金占用成本 及不超過三個

6、月的北京信托項目儲備期的資金成本（8.5%/年） ；項目公司股 權(quán)過戶；為了確保第三方按期足額支付股權(quán)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓對價，原股東所持有 的項目公司的剩余 14.9%股權(quán)質(zhì)押給信托公司，并在工商局辦理股權(quán)質(zhì)押登 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 4 記；北京信托有權(quán)從股東分紅及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款中先行扣除第三方應(yīng)付股權(quán)受 益權(quán)轉(zhuǎn)讓對價對應(yīng)金額，不足部分由第三方補足；北京信托向項目公司派出 董事和財務(wù)人員，監(jiān)管資金的使用和項目公司運營。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 5 第一部分 朝陽公園項目介紹 一、項目基本情況 1、項目位置 朝陽公園3.8公頃項目位于北京中央商務(wù)區(qū)的核心位置，朝陽區(qū)亮馬橋路

7、中 段，朝陽公園北側(cè)。北臨亮馬橋路，隔路與森林公園相望；南據(jù)亮馬河，對岸 為藍色港灣國際商區(qū)；西依亮馬名居及高瀾大廈；向東是朝陽公園森林綠地， 地理位置絕佳。 圖1-1 項目位置示意圖 2、項目用地 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會對該地塊的規(guī)劃意見書【2007 規(guī)意選字 0295號】 ， 項目總用地面積 48847平方米，其中含代征城市公共用地面積 10847平方米， 本項目 朝 陽 公 園 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 6 總建設(shè)用地面積 38000平方米。土地用途為居住混合公建用地。 3、項目建設(shè)內(nèi)容 項目土地擬建住宅、酒店及地下車庫，規(guī)劃總建筑 235000平方米，其中住 宅 120000

8、平方米，酒店 35000平方米，地下 80000平方米，容積率為 4.07， 建設(shè)周期為 2009年-2011 年，工程施工周期約 24個月。 4、規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 根據(jù)項目公司提供的資料，項目的總體規(guī)劃情況如下： 項目規(guī)劃面積情況表 表1-1 項 目 面 積（ ） 規(guī)劃總用地面積 48847 建設(shè)用地面積 38000其中 代征城市公共用地面積 10847 規(guī)劃總建筑面積 235000 住宅面積 120000 酒店 35000其中 地下 80000 容積率：4.07； 建筑層數(shù)： 住宅地上 24層；地下 4層 酒店地上 18層；地下 4層 建筑高度：80 米 建筑層高： 住宅 3.3米 酒店

9、4.5米 機動車及非機動車停車位： 地下機動車泊車位：1600 輛 地下自行車泊車位：2030 輛 二、項目規(guī)劃設(shè)計方案 1、項目定位 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 7 本項目產(chǎn)品定位的核心思想是高端精英的生活部落，設(shè)計產(chǎn)品定位為高檔 住宅社區(qū)，具備完善的系統(tǒng)和環(huán)境空間，五星級物業(yè)服務(wù)，保證在未來五到十 年內(nèi)，在中國市場的持續(xù)領(lǐng)先。本項目產(chǎn)品為高層公寓，主要針對國內(nèi)外頂級 消費人群, 戶型產(chǎn)品具有完整的序列和多樣化的設(shè)計，營造出恒久文化氛圍下 超越時尚的生活。 2、規(guī)劃理念 （1）社區(qū)場所及塑造 通過整體空間規(guī)劃和建筑布置的肌理對比形成社區(qū)獨特空間特征，形成具 有自身特征的城市空間節(jié)點

10、。 （2）人性化居住環(huán)境 充分體現(xiàn)人與自然的和諧共生，營造自然、綠色的生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)綠化空 間均好性和立體綠化。同時，注重營造安靜的居住環(huán)境，通過用地空間劃分和 綠化遮擋有效保證寧靜的居住氛圍。 （3）多樣化的公共生活空間 提倡社區(qū)內(nèi)人與人之間交流互動，形成富有人情味的人際交往環(huán)境，規(guī)劃 通過呈序列開放空間的設(shè)計，提供各種活動所需的空間，也提供了社區(qū)居民自 由開放、寬松通透同時又安全舒心的共同生活的舞臺。 （4）開放與多元的社區(qū)文化 社區(qū)內(nèi)的設(shè)施與城市融為一體，同時項目周邊的一些設(shè)施也可與社區(qū)共享， 空間的開放性無疑會帶來人際關(guān)系的開放性。開放的空間不僅成為社區(qū)內(nèi)部居 民交流和活動的場所，也成

11、為社區(qū)與城市人群溝通的平臺。 （5）與時代相適應(yīng)的彈性設(shè)計 生活方式的改變、社會生活多樣化已成為城市發(fā)展的趨勢，與此相適應(yīng)規(guī) 劃設(shè)計必須滿足多樣化、個性化的要求，提供能適應(yīng)時代變化的可塑性強的城 市空間和建筑類型方案。 3、建筑設(shè)計 （1）建筑設(shè)計的思想精髓 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 8 使住宅感覺矗立于綠色環(huán)抱，整個小區(qū)的建筑就是在這種山水氛圍中，使 居民不論置身于小區(qū)中，還是在自家中，都能與自然交流。 建筑實體整體結(jié)合成具有整體和局部之間一致性的與景觀的滲透性和共存 性等優(yōu)勢的規(guī)劃布局，著眼于景觀的共享性，體現(xiàn)自然景觀對人文關(guān)懷的融合 關(guān)系。 建筑物外裝修采用意大利石材及玻璃幕

12、墻，外形體現(xiàn)高雅，大氣和溫馨的 親切感，通過外墻材料結(jié)合，演繹時尚舒適的居住風(fēng)景，加強都市居住形象的 視覺美感，滿足都市和居家人士的形象和居住要求及城市重點區(qū)域的景觀塑造。 （2）建筑比例流暢生動，自由明快，通透；立面形象極富節(jié)奏與韻律感； 高聳挺拔，是建筑藝術(shù)與地標(biāo)建筑的結(jié)合。 4、戶型設(shè)計 在細節(jié)中去體現(xiàn)人體工程學(xué)、人性化特點和生活習(xí)慣，在居住尺度上去體 現(xiàn)產(chǎn)品的舒適，在功能分區(qū)上做到“動靜分區(qū)” 、 “主次分區(qū)” 、 “干濕分區(qū)” 、 “污潔分區(qū)” 。接待、生活、禮儀、交往等主要的功能區(qū)域也應(yīng)做到進一步細化， 使其更加實用、合理。 5、項目配套 （1）基本配套 入戶門及居室門：采用霍曼高

13、端產(chǎn)品。 地板：選用泰國柚木拼花地板。 廚衛(wèi)設(shè)備：選用博洛尼，五金件選用絲吉利亞，水龍頭選用美國摩恩或同 等級產(chǎn)品。 墻、地磚：選用意大利頂級品牌，墻面漆選用高級水性內(nèi)墻漆。 外窗：選用斷橋隔熱木包鋁 LOW-E玻璃。 電梯：選用日本原裝進口三菱電梯。 冷水機組：選用美國開利變頻機組。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 9 水泵：選用丹麥格蘭富。 供電設(shè)備：選用國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。 空調(diào)機組：選用日本松下產(chǎn)品，末端風(fēng)機盤管選用日本松下產(chǎn)品。 強電：市政供電，廚房、衛(wèi)生間、照明、空調(diào)、插座設(shè)置五個獨立回路。 供水：中水、自來水。 弱電：每戶預(yù)留兩條直撥電話線，客廳、主臥、次臥、廚房、書房、衛(wèi)生 間

14、預(yù)留接口；客廳、主臥預(yù)留有線電視接口。 寬帶網(wǎng)：寬帶網(wǎng)入戶，客廳、主臥，次臥或書房預(yù)留接口。 （2）亮點配套 室內(nèi)燈光效果客戶可通過一鍵實現(xiàn)一路燈光或多路燈光的控制，并根據(jù)需 要實現(xiàn)燈光的場景控制，如實現(xiàn)燈光全關(guān)、全開或不同亮度的調(diào)節(jié)模式。 背景音樂的場景控制系統(tǒng)，根據(jù)不同的場景模式，設(shè)置不同的背景音樂， 愉悅客戶的居家生活。 社區(qū)一卡通系統(tǒng)，一卡通不僅能標(biāo)識客戶身份，更重要的是能為客戶居家 帶來便利，客戶一卡通可實現(xiàn)地下車庫停車、刷卡進入電梯或入戶門的需求， 還有可能在社區(qū)進行消費。 引入科技、環(huán)保、節(jié)能的技術(shù)水準及材料運用。如雨水收集系統(tǒng)的綜合運 用、太陽能綜合運用、節(jié)能環(huán)保材料，如光觸媒

15、等。無時無刻不在關(guān)注客戶的 居住健康，并為社區(qū)客戶節(jié)省后期的運營費，降低管理成本。 智能化電梯控制系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)、恒溫恒濕系統(tǒng)、地板采暖、軟化 水系統(tǒng)、藍牙操作系統(tǒng)、無線上網(wǎng)系統(tǒng)等等。 6、物業(yè)管理 服務(wù)模式：管家服務(wù)理念，管家團隊服務(wù)單一客戶。每個客戶都有專業(yè)管 家團隊，為其提供專業(yè)而周到的服務(wù)。 服務(wù)特色：設(shè)立專職的“行政助理” ，通過整合廣泛的社會服務(wù)資源，為客 戶提供“合身”的服務(wù)產(chǎn)品，解決其業(yè)務(wù)以外的繁瑣后勤事務(wù)。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 10 服務(wù)效果：“體貼”的服務(wù)理念；為客戶提供喜出望外的服務(wù)，為客戶提 供有針對性，個性化，不可復(fù)制的定制模式。 三、項目區(qū)域

16、狀況 項目位于朝陽區(qū)朝陽公園北側(cè)，北臨亮馬橋路；南側(cè)臨亮馬河，西側(cè)隔路 是亮馬名居及高瀾大廈，東臨朝陽公園森林綠地。 按照北京市房地產(chǎn)市場商圈的劃分，該項目處于北京商務(wù)休閑中心區(qū)燕 莎商務(wù)區(qū)，屬于北京首席中央涉外區(qū)域。區(qū)域內(nèi)休閑娛樂區(qū)、涉外機構(gòu)云集， 另有亞洲最大的城市中央公園朝陽公園，三環(huán)路、地鐵 10號線、機場高速路等 城市主要干道可確保該地區(qū)進出自如，便捷高效。 圖 1-2 周邊交通 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 11 圖 1-3 周邊公園 四、項目工程進度情況 項目于評估基準日已取得了規(guī)劃意見書（選址） 【2007 規(guī)意選字 0295 號】 ，其它手續(xù)尚未辦理。項目現(xiàn)場已經(jīng)實現(xiàn)

17、通平，具備開工條件。 圖 1-4 項目現(xiàn)狀照片 預(yù)計 2009年第 2季度通過招標(biāo)方式取得項目土地使用權(quán)，第 3季度、第 4 季度取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、 建筑工程施工許可證 ，2009 年第 4季度 開始進行工程施工。根據(jù)項目公司提供的項目資料，該項目施工周期是 24個月， 工程進度計劃如表 1-2所示。預(yù)計項目于 2010年 3季度封頂并經(jīng)過驗收，開始 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 12 預(yù)售。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 13 工程進度計劃表 表 1-2 2009年第 4季 度 2010年第 1季 度 2010年第 2季 度 2010年第 3季 度 2010年第 4季

18、 度 2011年第 1季 度 2011年第 2季 度 2011年第 3季 度 工期 工作內(nèi)容 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)工程 外墻工程 內(nèi)裝修工程 設(shè)備安裝 室外工程 施工驗收 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 14 五、綜合評價 1、該項目用地屬于燕莎商務(wù)區(qū)，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢和良好的人文環(huán)境基 礎(chǔ)；而緊鄰朝陽公園位置，使其具有獨特的自然景觀，成為北京市公園高級住 宅項目，地理位置極佳。 2、項目性質(zhì)為住宅、商業(yè)及配套，社區(qū)內(nèi)的設(shè)施與城市融為一體

19、，同時項 目周邊的一些設(shè)施也可與社區(qū)共享，空間的開放性無疑會帶來人際關(guān)系的開放 性。開放的空間不僅成為社區(qū)內(nèi)部居民交流和活動的場所，也成為社區(qū)與城市 人群溝通的平臺。 3、住宅智能化系統(tǒng)及多重安防體系體現(xiàn)項目的頂端品質(zhì)。 4、項目區(qū)位優(yōu)勢較明顯，物業(yè)類型符合區(qū)域發(fā)展方向，市場需求較好。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 15 第二部分 開發(fā)商及相關(guān)單位介紹 一、項目公司簡介 北京京發(fā)置業(yè)有限公司成立于2004年11月。企業(yè)類型為有限責(zé)任公司。 注冊資金：人民幣1.05億元； 法定住所：北京市朝陽區(qū)工體北路四號凱富大廈12層； 法定代表人：張能； 主要經(jīng)營范圍：土地開發(fā)整理、房地產(chǎn)開發(fā)銷售。

20、 京發(fā)置業(yè)現(xiàn)有員工27人，其中博士2人，碩士3人，大學(xué)本科以上學(xué)歷員工 占76%，中高級以上職稱5人。公司業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，在土地開發(fā)整理和房地產(chǎn)開 發(fā)方面積累了一定的經(jīng)驗。為保持企業(yè)持續(xù)發(fā)展壯大，公司在房地產(chǎn)項目上加 大投資力度，逐步培養(yǎng)了一支成熟的、高素質(zhì)的專業(yè)人才隊伍，管理日趨完善。 根據(jù)北京市建委于2008年12月5日頒發(fā)的中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資質(zhì)證書【證書編號CY-A-5950】，項目公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級為肆 級，批準從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)時間為2005年8月1日，證書有效期限至2011 年12月4日。 除了本報告涉及的北京朝陽公園3.8公頃項目外，京發(fā)置業(yè)目前正在進行

21、朝 陽區(qū)“北京朝陽公園金融大廈”項目開發(fā)。該項目位于朝陽區(qū)農(nóng)展南路南側(cè)， 西大望路路西，占地面積3.27萬平方米，規(guī)劃建設(shè)面積31萬平方米。項目定位 以金融服務(wù)為主導(dǎo)，集商業(yè)、酒店和公寓為一體，為國內(nèi)外金融機構(gòu)落戶朝陽 提供全方位的配套服務(wù)。是北京市朝陽區(qū)的重點項目。預(yù)計2010年建設(shè)完成。 二、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 表 2-1 股東構(gòu)成 出資額（萬元） 出資比例 北京宏世通達商貿(mào)集團 5355 51% 北京美瑞礦產(chǎn)品銷售有限公司 5145 49% 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 16 北京宏世通達商貿(mào)集團：成立于1996年11月21日，注冊資金：人民幣12000 萬元，法定代表人：王濱，法

22、定住所：北京市朝陽區(qū)姚家園路105號朝陽公園東 小區(qū)南區(qū)S2樓1層01商業(yè)3號，經(jīng)營范圍：銷售五金交電、化工（不含化學(xué)危險 品）、潤滑油、潤滑脂、百貨、針織紡品、民用建材、木材、制冷空調(diào)設(shè)備、 電子元器件、金屬材料、機械電器設(shè)備、計算機及外圍設(shè)備、首飾、工藝品、 家具、商用車及九座以上乘用車；家居裝飾；信息咨詢（不含中介服務(wù)）；技 術(shù)開發(fā)；技術(shù)咨詢；技術(shù)轉(zhuǎn)讓；銷售開發(fā)后的產(chǎn)品；自營和代理各類商品及技 術(shù)的進出口，但國家限定公司經(jīng)營或禁止進出口的商品和技術(shù)除外，企業(yè)類型： 集體所有制（股份合作）。 北京美瑞礦產(chǎn)品銷售有限公司：成立于2005年9月28日，注冊資金：人民幣 10000萬，法定代表人

23、：庾家明，法定住所：北京市海淀區(qū)上地三街9號A座A410 室，經(jīng)營范圍：銷售銅礦石、金屬材料、建筑材料、五金交電、化工（不含危 險化學(xué)品及一類易制毒化學(xué)品）機械電器設(shè)備，經(jīng)營期限：2005年9月28日至 2025年9月27日，企業(yè)類型：有限責(zé)任公司。 三、項目公司管理層介紹 董事長：張能。2001 年畢業(yè)于吉林大學(xué)法學(xué)院，大學(xué)本科學(xué)歷。自 2001 年起，一直從事房地產(chǎn)開發(fā)，先后擔(dān)任北京強佑房地產(chǎn)開發(fā)公司法律顧問，溫 州玉佛園實業(yè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理。2006 年至今任北京京發(fā)置業(yè)有限公司董 事長。 四、項目公司財務(wù)狀況 根據(jù)項目公司提供的的2009年3月份會計報表，截至2009年3月31日，

24、項目 公司資產(chǎn)總額為1,055,601,755.04元，負債總額為950,835,896.74元，所有者 權(quán)益總額為104,765,858.30元。 表 2-2 項目公司主要財務(wù)數(shù)據(jù) 單位：人民幣萬 元 2009-3-31 2008-12-31 2007-12-31 2006-12-31 資產(chǎn)總額 105,560.18 101,518.92 53,164.45 79,486.69 其中：貨幣資金 409.85 248.38 96.15 192.75 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 17 其他應(yīng)收款 4,243.69 4,228.69 20,305.82 62,830.90 存貨 11,6

25、20.94 10,667.50 2,411.76 382.70 預(yù)付賬款 87,714.02 84,712.02 24,992.55 12,925.66 短期投資 44.76 44.76 44.76 44.76 固定資產(chǎn) 1,526.91 1,617.56 581.69 437.23 負債總額 95,083.59 91,040.90 42,682.66 68,987.75 其中：其他應(yīng)付款 95,075.54 91,030.77 42,678.61 38,985.38 所有者權(quán)益 10,476.59 10,478.02 10,481.79 10,498.94 償債能力指標(biāo) 資產(chǎn)負債率 0.90

26、 0.90 0.80 0.87 流動比率 1.09 1.10 1.13 1.11 速動比率 0.97 0.98 1.08 1.10 2009年3月31日，企業(yè)資產(chǎn)總額為1,055,601,755.04元，流動資產(chǎn)占全部資 產(chǎn)的比重為99.78%。流動資產(chǎn)主要為預(yù)付賬款及存貨，分別占流動資產(chǎn)的 84.31%、11.16%。 2009年3月31日，項目公司負債總額為950,835,896.74元，全部為流動負債， 無長期負債，資產(chǎn)負債率90.08%。 項目公司流動負債主要為其他應(yīng)付款，占流動負債總額的99.16%。 由于目前公司的項目正處于前期及開發(fā)階段，尚無盈利，因此，企業(yè)的短 期償債能力欠佳。

27、 為方便北京信托對項目的管理，原股東將項目公司開發(fā)的另一個項目： “北京朝陽公園金融大廈”，從項目公司中剝離。剝離后，項目公司資產(chǎn)為人 民幣5.05億元，負債為零，實收資本1.05億元，資本公積4億元。 五、項目公司總體評價 項目公司具備進行相關(guān)經(jīng)濟活動的法人主體資格，組織結(jié)構(gòu)及人員配置較 為合理，財務(wù)狀況符合房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)特點。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 18 六、股權(quán)受益權(quán)受讓方情況介紹 1、北京藍色港灣置業(yè)有限公司簡介 北京藍色港灣置業(yè)有限公司（以下簡稱“藍色港灣”）：成立于2004年3 月，注冊資金：人民幣13.8億元；法定代表人：鄭平；法定住所：北京市朝陽 區(qū)農(nóng)展南

28、路1號朝陽公園南側(cè)；主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等。 2004年9月29日，北京藍色港灣置業(yè)有限公司成功以10.08億人民幣競得了 朝陽公園“藍色港灣商業(yè)配套設(shè)施”項目用地，開發(fā)藍色港灣國際商 區(qū)SOLANA商業(yè)中心項目。藍色港灣國際商區(qū)SOLANA商業(yè)中心位于朝陽公園 西北角，是北京市及朝陽區(qū)兩級政府確定的重點項目，和2008年奧運會重點服 務(wù)項目，還被確定為北京市創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地。該項目占地11.2公頃，建設(shè)規(guī) 模15萬平方米。其中地上建筑面積7萬平方米，地下8萬平方米。建設(shè)內(nèi)容包括 商業(yè)、餐飲、酒吧、娛樂。項目總投入約人民幣32億元。2007年底竣工，2008 年下半年開始對外營業(yè)

29、。預(yù)計每年租金收入約4億元。 2、藍色港灣財務(wù)狀況 表 2-3 藍色港灣主要財務(wù)數(shù)據(jù) 單位：人民幣萬元 2008-12-31 2007-12-31 2006-12-31 資產(chǎn)總額 396,565.66 334,722.09 262,165.18 其中：貨幣資金 1,981.64 520.30 342.99 其他應(yīng)收款 37,162.89 20,462.18 325.05 存貨 887.28 306,253.91 242,678.15 預(yù)付賬款 5,721.58 6,250.39 6,845.11 固定資產(chǎn) 206,065.53 1,235.32 1,279.76 負債總額 265,627.28

30、 200,888.37 126,603.76 其中：其他應(yīng)付款 38,697.79 10,807.54 6,528.87 長期借款 225,500.00 190,000.00 120,000.00 所有者權(quán)益 130,938.38 133,833.71 135,561.43 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 19 償債能力指標(biāo) 資產(chǎn)負債率 0.67 0.60 0.48 流動比率 1.15 30.63 37.89 速動比率 1.12 2.50 1.14 資產(chǎn)主要為固定資產(chǎn)，即正在運營中的藍色港灣國際商區(qū)。 該公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理，物業(yè)狀況良好，預(yù)計未來租金收入穩(wěn)定，具有 較高的償付能力。 北

31、京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 20 第三部分 市場分析 一、北京市高端住宅市場分析 2008 年北京住宅市場進入“觀望期” ，但一些頂級豪宅卻在價格調(diào)整中逆 市上揚。隨著國內(nèi)外經(jīng)濟下行趨勢的影響，2008 年四季度交易量出現(xiàn)了明顯的 萎縮。2009 年，受“限外令”有條件解禁和打折促銷的影響，2009 年 1 月和 2 月交易量提高至 17143 平方米，超過 2008 年四季度的表現(xiàn)。 錯誤！鏈接無效。圖 3-1近期北京期房售價 30000元/平方米以上項目成交面積及成交均價 與普通商品住宅自用型為主不同，高端物業(yè)更看重投資的品質(zhì)。因此，其 受宏觀經(jīng)濟的影響程度遠遠大于普通住宅受到的影

32、響。當(dāng)前國際金融危機不斷 惡化，實體經(jīng)濟逐漸受到?jīng)_擊；加上國內(nèi)經(jīng)濟處于增速減緩的周期，如果沒有 特別政策的刺激和促銷活動，北京頂端物業(yè)交易量在未來一段時間不會有太大 起色。高檔住宅市場未來仍面臨調(diào)整的壓力,開發(fā)商對價格的試探調(diào)整和購房者 消費意愿之間的博弈還將繼續(xù)。 除了受國際環(huán)境影響以外，北京頂端物業(yè)還存在一個較為普遍的現(xiàn)象 品質(zhì)和營運模式相對上海等城市落后。北京頂端物業(yè)大部分選擇“豪裝修” 。然 而未來頂級物業(yè)裝修必然會朝靈活性、多選擇、個性化的方向發(fā)展，將舒適度 置于品質(zhì)提升的首位。 隨著北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土地開發(fā)政策的深入實施，北京樓市已經(jīng)迎來 一個高端住宅嚴峻競爭的時代。只有那些綜

33、合品質(zhì)優(yōu)、具有稀缺價值的樓盤， 才能在日漸激烈的競爭中勝出，這也是京城高端住宅持續(xù)長期看好的重要原因。 二、項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、朝陽區(qū)房地產(chǎn)市場分析 從 2009年 2月住宅房地產(chǎn)開發(fā)來看，商品房前兩個月累計施工面積與竣工 面積同比均出現(xiàn)負增長，其中施工面積同比持續(xù)大幅下滑，主要是由于新建住 房銷售價格同比下降，房地產(chǎn)投資的利潤空間減少，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險增加， 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 21 房地產(chǎn)投資意向已明顯減弱，新投資開工項目減少。 2008年朝陽區(qū)商品住宅成交均價 14853元/平方米，同比小幅增長 4.1%。2009 年 2月，商品住宅成交均價 14520元/平方

34、米，相比 08年全年均價 略有減少。房價高位運行，加上觀望情緒加重，2008 年朝陽區(qū)住宅銷售面積 306.3萬平方米，同比大幅萎縮 26.7%。商品住宅空置面積也由此提升到了 115.1 萬平方米。盡管 2009年 1月和 2月商品住宅銷售面積 32.3萬平方米，同比增 幅四成，但房地產(chǎn)市場的前景仍然不容樂觀。 2、區(qū)域內(nèi)土地一級市場情況 區(qū)域內(nèi)及近期掛牌出讓交易地塊信息表 表4-2 序號 宗地名稱 土地面積 (平方米) 合計 規(guī)劃建筑面 積(平方米) 規(guī)劃 用途 成交 日期 成交總價 (萬元) 成交單 價（元/ 平方米） 受讓單位 1 朝陽區(qū)工體 北路 4號院 住宅及配套 用地 22773

35、.397 （其中建設(shè)用 地面積 14123.478） 46300 住宅 及配 套 2006 年 1 月 23 日 51000 11015 高置投資有限公 司 2 朝陽區(qū)西大 望路 27號 住宅及代建 公建用地 81567.77（其 中建設(shè)用地面 積 60185.19） 149399.604 住宅、 配套 服務(wù) 設(shè)施 2007 年 10 月 25 日 170000 11379 北京萬科企業(yè)有 限公司 3 朝陽區(qū)芍藥 居?xùn)|區(qū)住宅 及配套、公 建項目用地 1組團 274731.317 251874.18 居住 及居 住公 共服 務(wù)設(shè) 施 2008 年 2 月 1 日 283800 11268 北京東

36、方時代房 地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé) 任公司和東方康 泰房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營有限責(zé)任公司 投標(biāo)聯(lián)合體 4 西城區(qū)德外 居住項目 （原德外危 改 F1地塊） 6360.407 15901.0175 居住、 配套 2009 年 2 月 26 日 21200 13332 北京華融基礎(chǔ)設(shè) 施投資有限責(zé)任 公司 近期成交的西城德外地塊由于其位置處于二環(huán)附近，熟地樓面單價創(chuàng)歷史 新高，達到每平米 13332元。 本項目可南眺朝陽公園，屬于高檔社區(qū)集中區(qū)域，未來預(yù)期售價可觀，且 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 22 朝陽區(qū)內(nèi)其他項目的成交價格也有達到 10000/平方米以上，項目估計成交單價 可達到 13000元/平

37、方米以上。 3、項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 按照項目所處位置，本項目處于燕莎商圈。燕莎商圈是指以燕莎友誼商城 為標(biāo)志的一片區(qū)域。燕莎商圈包含第二使館區(qū)、第三使館區(qū)，涉外氣氛濃重。 商圈內(nèi)匯集了包括三里屯酒吧街等大小娛樂場所 30余處，以及昆侖飯店、凱賓 斯基酒店等眾多五星級酒店。被稱為“城市綠肺”的北京市最大市內(nèi)公園朝陽 公園也在該圈的輻射范圍內(nèi)。 進入 21世紀，燕莎商圈推出的樓盤也多能走高檔化路線，檔次、價格都明 顯高于其他區(qū)域；同時區(qū)域內(nèi)租賃市場也較為發(fā)達，租金收益較高。燕莎商圈 東部的酒仙橋地區(qū)是北京最早的涉外商圈之一，經(jīng)過多年的發(fā)展，已成為外商 云集的地區(qū)，包括松下、愛立信、諾基亞、西門

38、子、ABB 等大批國際知名企業(yè)。 三、項目市場競爭分析 本項目擬開發(fā)為以公寓為主、兼有配套商業(yè)及酒店的高品質(zhì)樓盤，項目的 市場競爭存在于本區(qū)域的同類物業(yè)。根據(jù)項目公司提供的項目資料，結(jié)合項目 的特點，選擇該四個樓盤進行分析。 1、棕櫚泉國際公寓 （1）項目簡介 北京棕櫚泉國際公寓項目由棕櫚泉控股有限公司開發(fā)，北部為朝陽公園南 路，西部為甜水園街，東部為棗營路，南部為姚家園路，它西距東三環(huán) 1500米， 東距東四環(huán) 1000米，與朝陽公園隔路相望。 項目占地面積約 7萬平方米，總建筑面積近 30萬平方米，包括 11棟 22 或 33層的公寓樓、1 座大型社區(qū)幼兒園、1 座商場和 1座 5000平

39、方米的高級會 所。11 棟公寓樓采用了對成布局，形成了集中的 3萬平方米的中央花園，使得 小區(qū)綠化率超過 50%。其中的中庭主體花園、下沉式廣場和超五星級的奢華會 所在北京極其罕見。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 23 圖 4-7 項目位置圖 （2）項目定價 2002年 5月開盤，戶型面積從 130余平方米到 450余平方米不等，開盤均 價 26000元/平方米。2#、5#樓二手房交易價格約在 20000元/平方米至 26000 元/平方米之間，頂層復(fù)式觀湖戶型可售到 30000元/平方米。能否觀湖對其價 值影響較大。 （3）項目優(yōu)勢 項目與朝陽公園隔路相望，居住環(huán)境適宜，自然景觀優(yōu)美

40、。 在 CBD商圈和燕莎商圈的輻射范圍內(nèi)，商務(wù)和商業(yè)氣氛濃重，高檔配套設(shè) 施較為齊全。 臨近使館區(qū)。 小區(qū)內(nèi)部同檔次配套設(shè)施較為全面。 （4）項目不足 該項目在交付使用后不久出現(xiàn)了工程問題、產(chǎn)權(quán)證遲遲辦理不下來、停車 費過高等問題。 （5）其他 容積率：3.4 物業(yè)費 5.6元/平方米/月 物業(yè)公司：香港地鐵物業(yè)公司 綠化率：50% 棕櫚泉國際 公寓 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 24 2、泛海國際居住區(qū) （1）項目簡介 泛海國際居住區(qū)項目由北京泛海信華置業(yè)有限公司開發(fā)，位于北京東四環(huán) 主干道東側(cè)，毗鄰 CBD、麗都商圈、燕莎商圈及第三使館區(qū)。項目總占地面積 185公頃，建筑面積約 2

41、60萬平方公里，包括國際高尚住宅區(qū)（櫻海園、碧海 園、蘭海園、香海園、國際高尚居住區(qū)二區(qū)）、國際 GOLF森林公園、國際商業(yè) 文化區(qū)、國際商貿(mào)博覽中心、國際商務(wù)花園區(qū)。 圖 4-8 項目位置圖 （2）項目定價 2007年 10月開盤，推出 258套 200至 320平方米戶型間，開盤均價 32600 元/平方米。截至 2008年末，已銷售 136套。2008 年第四季度成交均價 29266 元/平方米。 （3）項目優(yōu)勢 在 CBD商圈、燕莎商圈和麗都商圈的輻射范圍內(nèi)，商務(wù)氣氛較好。 周邊有朝陽公園和紅領(lǐng)巾公園，自然景觀較好。 近鄰東四環(huán)，交通便捷。 小區(qū)內(nèi)部功能齊全，包括商業(yè)、教育、醫(yī)療、休閑

42、等。 （4）項目劣勢 規(guī)模較大，整體品質(zhì)較難提升至更高的臺階。 泛海國際 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 25 （5）其他 容積率：1.5 物業(yè)費 5.5元/平方米/月 物業(yè)公司：世邦魏理仕/泛海物業(yè) 綠化率：約 30% 3、維多利亞花園（公元 15號） （1）項目簡介 維多利亞花園由北京正旭晶典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于朝陽公園西 里南區(qū) 15號，由 VG維多莉亞花園公寓和維多莉亞空中花園組成。項目占地面 積 1.1公頃，建筑面積約 4.8萬平方米。 圖 4-9 項目位置圖 （2）項目定價 2005年 9月 18日開盤，公寓開盤價格在 18000元/平方米左右。公寓建筑 形式為圍合式

43、 7-11層建筑，共 217套。目前在售戶型面積為 137平方米二居、 150-213平方米三居，279 平米四居，在售均價 30000元/平方米?？罩谢▓@一 梯一戶，電梯入戶，面積 400平米左右，另贈送 100余平米屋頂平臺，在售 2400萬元/套，折合約 60000元/平方米。 （3）項目優(yōu)勢： Golf花園別墅。 緊鄰第三使館區(qū)。 臨近朝陽公園，自然環(huán)境較好。 維多利亞花 園 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 26 （4）項目不足 交通環(huán)境不如其他三個案例。另外，項目與公園之間有一定距離，并且存 在其他建筑物，低層觀景受到一定限制。 （5）其他 容積率：3.1 物業(yè)費 8.5元/平

44、方米/月 物業(yè)公司：中信物業(yè)管理公司（物業(yè)顧問公司為高力國際） 綠化率：約 30% 4、緣溪堂（緣溪家園） （1）項目簡介 緣溪堂由首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司開發(fā)，位于北京西部政務(wù)區(qū)核心路段，東 至釣魚臺國賓館，南至長安街僅需 1分鐘車程，西三環(huán)與玉淵潭南路則為核心 交通干道。項目占地約 5.2公頃，建筑面積 15萬平方米。項目社區(qū)總戶數(shù)為 300戶，嚴格保證客戶的“均質(zhì)性”。主要戶型面積集中在 300-500平方米， 房間層高 3.3米，客廳面積不小于 80平米，完全沒有梁和柱分割的空間。 圖 4-10 項目位置圖 （2）項目定價 緣溪堂 3號樓 100套目前在售，主力戶型為 400-500平米三

45、、四居，均為 南北通透板樓，均價 40000元/平米。目前已售出 23套，成交均價 43000元/平 方米。 （3）項目優(yōu)勢 緣溪堂 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 27 臨皇家園林玉淵潭，自然觀景極佳。 風(fēng)水好。 建筑具有特色。 （4）項目不足 定價高，銷售速度慢。2009 年一季度簽約僅 2套。 （5）其他 容積：2.86 物業(yè)費：6.8 元/平方米/月 物業(yè)公司：第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司 綠化率：30% 四、項目 SWOT分析 （一）優(yōu)勢(Strength) 1、公園地產(chǎn)，地段稀缺，位置優(yōu)越 “公園地產(chǎn)” ，一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商依 托市政公共公園或?qū)?/p>

46、房地產(chǎn)開發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來的項目。從廣義上講，公 園地產(chǎn)是指跟公園相關(guān)的地產(chǎn)項目，包括跟旅游相關(guān)的旅游地產(chǎn)項目、主題公 園項目，是將公園景觀作為樓盤的特色和賣點，將建筑、人文與自然環(huán)境結(jié)合 成一體的地產(chǎn)概念。 本項目在朝陽公園紅線范圍內(nèi)，從觀景距離方面分析，與緣溪堂和棕櫚泉 國際公寓都屬于上等位置。從觀景角度來看，本項目是南面觀景，比緣溪堂和 棕櫚泉國際公寓要好。 2、高標(biāo)準配套提升項目品質(zhì) 優(yōu)秀的地段比比皆是，只是優(yōu)秀的位置不同。長安街可以打造貢院 6號、 光彩國際，玉淵潭也可以打造緣溪堂。因此，項目品質(zhì)能提升到什么地步最終 還是要依靠一系列自身的硬件設(shè)施。智能化電梯控制系統(tǒng)、家具智能化系

47、統(tǒng)、 恒溫恒是系統(tǒng)、地板采暖、軟化水系統(tǒng)、藍牙操作系統(tǒng)、無線上網(wǎng)系統(tǒng)等，這 些都將提升本項目的品質(zhì)。加上合作團隊將體現(xiàn)項目品質(zhì)全球排名前列的設(shè)計 公司進行產(chǎn)品規(guī)劃，五星級物業(yè)管理服務(wù)，高品質(zhì)也將能夠得到持續(xù)的保證。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 28 3、商務(wù)氛圍較重 本項目隸屬于燕莎商圈，但同時也在 CBD和麗都商圈的輻射范圍內(nèi)。尤其 是燕莎商圈和 CBD商圈，其客群的購買力較高，可能會是本項目的主要銷售對 象。 4、鄰近使館區(qū) 本項目鄰近第三使館區(qū)，會吸引一部分高購買力的外籍人士。 5、交通環(huán)境較好 幾乎不會有人選擇這個項目的同時也選擇公共交通回家。本項目距離亮馬 橋主干道不足 1

48、00米，交通較好。 6、借助藍色港灣，相互提升品質(zhì) 藍色港灣國際商區(qū)（Solana）作為中高端商業(yè)物業(yè)的代表，可以帶動區(qū)域 消費能力的同時也可以提升周圍居住環(huán)境的品質(zhì)。進一步加大藍色港灣的廣告 力度和本項目的宣傳力度有助于提升相互的品質(zhì)。 （二）劣勢(Weakness) 項目占地面積較小 項目占地面積較小，部分配套設(shè)施可能會出現(xiàn)與周邊其他中低端物業(yè)共享 的現(xiàn)象。 （三）機會(Opportunity) 1、銷售概念宣傳項目品質(zhì) 緣溪堂圍繞風(fēng)水這一主題做文章，提升了項目品質(zhì)。而通過一些風(fēng)水人士 判斷，風(fēng)水并沒有達到其宣傳的地步。本項目可以類似尋找亮點做文章，包括 風(fēng)水、綠色、環(huán)保、節(jié)能等。 2、經(jīng)

49、濟筑底 近期受國內(nèi)國際環(huán)境的影響，國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，2009 年下半年國內(nèi)外經(jīng) 濟有望逐步回暖。 （四）威脅(Threats) 朝陽公園周邊不乏高檔項目 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 29 朝陽公園周邊物業(yè)檔次普遍較高，也不缺少高檔項目。盡管棕櫚泉國際公 寓等高檔物業(yè)已經(jīng)或者接近售罄，但也有以泛海國際為代表的高端物業(yè)分流客 戶群。 五、結(jié)論 通過上面的分析，可以得出以下幾點結(jié)論： 1、北京住宅市場整體萎靡，但高端物業(yè)受其影響相對較小。 2、預(yù)計中國 2009年一季度或者二季度宏觀經(jīng)濟即將筑底。受此因素的 正面影響，高端物業(yè)的未來市場將被逐步看好。 3、本項目的地段屬于極其稀缺的產(chǎn)品，是

50、項目的開發(fā)的核心。 4、項目的優(yōu)勢和機會多于劣勢和威脅?；诒卷椖颗c周邊類似物業(yè)的分 析比較，整體售價初步確定均價 45000元/平方米。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 30 第四部分 項目經(jīng)濟分析 一、項目總投資估算 本次項目總投資估算主要基于目前北京市公寓的造價標(biāo)準和有關(guān)收費標(biāo)準， 同時結(jié)合項目公司提供的項目投資估算情況以及項目的實際市場定位和已經(jīng)投 入資金狀況進行測算。經(jīng)過初步測算，本項目總投資為 427852.86萬元。 項目總投資估算表 表 5-1 單位:萬元 序號 項目 總額(萬元) 占總投資比例 1 土地取得費用 208902.03 48.83% 1.1 地價款 2028

51、17.50 47.40% 1.2 契稅 6084.53 1.42% 2 前期費用 6550.00 1.53% 2.1 設(shè)計費 3600.00 0.84% 2.2 勘查測繪費用 200.00 0.05% 2.3 可研和報建費用 100.00 0.02% 2.4 各項招投標(biāo) 300.00 0.07% 2.5 市政配套費 2350.00 0.55% 3 建筑安裝工程費用 149000.00 34.83% 3.1 地上住宅 96000.00 22.44% 3.2 地上商業(yè) 28000.00 6.54% 3.2 地下 1層商業(yè) 10000.00 2.34% 3.3 地下車庫、人防、設(shè)備用房等 15000

52、.00 3.51% 4 其他費用 330.00 0.08% 4.1 監(jiān)理費 118.00 0.03% 4.2 監(jiān)督費 118.00 0.03% 4.3 竣工圖費 94.00 0.02% 5 不可預(yù)見費用 3117.60 0.73% 6 小計 158997.60 37.16% 7 管理費用 1589.98 0.37% 8 銷售稅費 13569.25 3.17% 9 財務(wù)費用 44794.00 10.47% 10 總投資 427852.86 100.00% 單位成本（含裝修）約為 27600元/平米（=427852.86/15.5） 。裝修費用約 為 5000元/平米。毛坯房單位成本約為 2260

53、0元/平米。 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 31 項目投資計劃表 表 4-1-1 單位：萬元 2009年 2010年序號 項 目 合計 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 一 開發(fā)成本 367899.63 1310.00 209557.03 3003.07 9798.07 22733.07 383.07 45083.07 15283.07 1 土地取得 費用 208902.03 208902.03 2 前期費用 (設(shè)計勘 察等) 6550.00 1310.00 655.00 2620.00 1965.00 4 建筑安裝 工程費

54、用 149000.00 7450.00 22350.00 44700.00 14900.00 5 其他費用 330.00 36.67 36.67 36.67 36.67 36.67 36.67 6 不可預(yù)見 費用 3117.60 346.40 346.40 346.40 346.40 346.40 346.40 二 開發(fā)費用 59953.23 93.53 93.53 93.53 93.53 1038.53 1038.53 3108.53 3108.53 1 管理費用 1589.98 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 2 銷售費用 1

55、3569.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2070.00 2070.00 3 財務(wù)費用 44794.00 0.00 0.00 0.00 0.00 945.00 945.00 945.00 945.00 三 總投資 427852.86 1403.53 209650.56 3096.59 9891.59 23771.59 1421.59 48191.59 18391.59 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 32 項目投資計劃表 表 4-1-2 （接上表） 單位：萬元 2011年 2012年 2013年 序號 項 目 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季

56、度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 一 開發(fā)成本 45083.07 7833.07 7833.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1 土地取得 費用 2 前期費用 (設(shè)計勘 察等) 4 建筑安裝 工程費用 44700.00 7450.00 7450.00 5 其他費用 36.67 36.67 36.67 6 不可預(yù)見 費用 346.40 346.40 346.40 二 開發(fā)費用 23527.53 13793.53 3363.53 3133.53 1958.53 1958.53 1727.78 1498.53 323.53 1 管理費用

57、93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 2 銷售費用 2070.00 1610.00 1380.00 1150.00 920.00 920.00 689.25 460.00 230.00 3 財務(wù)費用 21364.00 12090.00 1890.00 1890.00 945.00 945.00 945.00 945.00 0.00 三 總投資 68610.59 21626.59 11196.59 3133.53 1958.53 1958.53 1727.78 1498.53 323.53 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告

58、 33 項目總投資金 427852.86萬元，其中原股東融資 165500萬元，占總投資比 例 38.7%；信托資金 60000萬元， ，占總投資比例 14%；銀行貸款 140000萬元， 占總投資比例 32.7%；銷售回款共計 62352.86萬元，占總投資比例 14.6%。 二、項目財務(wù)效益預(yù)測 （一）收入估算 1、面積的確定 項目擬建成公寓、酒店、地下商業(yè)及地下車庫，根據(jù)項目公司提供的資料， 列明項目各部分面積，如下表所示： 項目各部分面積表 表 4-2單位：平方米 項 目 面積（） 公寓 120000 酒店 35000 地下商業(yè) 20000 地下車位 60000 小計 235000 2

59、、收入預(yù)測 （1）公寓及車庫收入 結(jié)合項目工程實施進度及政府管理部門對房屋預(yù)售相關(guān)規(guī)定，考慮項目公 司對融資額的要求，預(yù)計項目于 2010年 3季度封頂并經(jīng)過驗收，開始預(yù)售。本 項目的戶型的平均面積為 400平方米，可售公寓共 300套，可售車位為 1600個。 根據(jù)市場分析及項目自身特點，依據(jù)謹慎性原則，在項目銷售期 2010年第 3季度至 2013年第 1季度內(nèi)，共銷售公寓 295套，剩余 5套為項目尾房；車位 590個，剩余用于日常出租，由于此部分收入較少，不計入本次收入預(yù)測。 目前的宏觀經(jīng)濟形勢及消費者對住宅市場的觀望態(tài)度，會對住宅房地產(chǎn)市 場的需求有一定影響，根據(jù)當(dāng)前市場情況并通過對

60、未來市場的預(yù)期，結(jié)合項目 自身特點，保守確定銷售價格。公寓及車位銷售計劃及價格如下表所示： 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 34 銷售計劃表 表 4-3 2010年 2011年 2012年 2013年 序號 項目 合計 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 295.00套 45.00 45.00 45.00 35.00 30.00 25.00 20.00 20.00 15.00 10.00 5.00 1 公寓 單價（元/平 方米） 45000.00 45000.00 45000.00 45000

61、.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 590.00個 90.00 90.00 90.00 70.00 60.00 50.00 40.00 40.00 30.00 20.00 10.00 2 車位 單價（萬元/ 個） 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 19.00 20.00 20.00 銷售匯總表 表 4-4 單位：萬元 2010年 2011年 2012年 2013年 序號 項目 合計 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3

62、季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 1 公寓 531000.00 81000.00 81000.00 81000.00 63000.00 54000.00 45000.00 36000.00 36000.00 27000.00 18000.00 9000.00 2 車位 11770.00 1800.00 1800.00 1800.00 1400.00 1200.00 1000.00 800.00 800.00 570.00 400.00 200.00 3 合計 542770.00 82800.00 82800.00 82800.00 64400.00

63、55200.00 46000.00 36800.00 36800.00 27570.00 18400.00 9200.00 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 35 （2）酒店收入及商業(yè)收入 根據(jù)委托方提供的資料，本項目酒店建筑面積共計 35000平方米，擬建成 高檔酒店，自主經(jīng)營，但目前尚無詳細規(guī)劃。由于此部分不確定因素較多，因 此不計入本次收入預(yù)測。 （二）相關(guān)經(jīng)營稅費 相關(guān)經(jīng)營稅費主要包括：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加，土地增 值稅，具體情況如下： 相關(guān)經(jīng)營稅費一覽表 表 4-5 稅目 計稅基數(shù) 稅率 營業(yè)稅 出售收入總額 5% 城市維護建設(shè)稅 營業(yè)稅額 7% 教育費附加 營業(yè)稅

64、額 3% 土地增值稅 土地增值額 30% （三）成本 根據(jù)前文投資估算，項目的投資成本為 427852.86萬元。 （四）利潤及凈利潤測算 1、計算關(guān)系 期間費用=管理費用+銷售費用+財務(wù)費用 利潤總額=銷售收入-開發(fā)成本-期間費用-稅金及附加 所得稅=利潤總額25%； 凈利潤=利潤總額-所得稅 2、計算結(jié)果 經(jīng)計算，項目利潤總額為 81619.33萬元，所得稅為 20404.83萬元，稅后 凈利潤為 61214.50萬元。 3、評價指標(biāo) 項目總投資利潤率=利潤總額/項目總投資=19.08% 項目總投資凈利潤率=凈利潤/項目總投資=14.31% 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告 36 項目

65、財務(wù)效益表 表 4-6-1 單位：萬元 2009年 2010年 序號 項 目 合計 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 1 銷售收入 542770.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 82800.00 82800.00 3 按銷售收入(含 預(yù)收款)配比結(jié) 轉(zhuǎn)的投資成本 427852.86 93.53 93.53 93.53 93.53 1038.53 1038.53 59231.91 59231.91 3.1 開發(fā)成本 367899.63 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 561

66、23.38 56123.38 3.2 管理費用 1589.98 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 3.3 財務(wù)費用 44794.00 0.00 0.00 0.00 0.00 945.00 945.00 945.00 945.00 3.4 銷售費用 13569.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2070.00 2070.00 5 銷售經(jīng)營稅金及 附加 29852.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4554.00 4554.00 6 土地增值稅 3445.46 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 13 營業(yè)利潤 81619.33 -296.20 -296.20 -296.20 -296.20 -1241.20 -1241.20 18811.41 18811.41 14 補前期虧損 -10662.83 -296.20 -592.40 -888.61 -1184.81 -2426.01 -366