滄州榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10月份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告滄州榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二一三年10月二十日一、 宏觀市場(chǎng)（一）2013中國樓市：改善需求冒尖 長效調(diào)控露頭經(jīng)過2013年這一輪“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，“去投資化”調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。從調(diào)控效果來看，本輪調(diào)控就如大浪淘沙一般，經(jīng)過“去投資化”、“去泡沫”化的洗禮，驅(qū)使各個(gè)城市逐漸回歸到以“供需”為主的市場(chǎng)“基本面”的本質(zhì)。從政策執(zhí)行的角度來講，新國五條細(xì)則當(dāng)中涉及的二手房交易需繳納20%增值稅的政策、二套房貸首付比例提高等政策大多數(shù)城市并沒有執(zhí)行，在這樣的市場(chǎng)階段，改善型需求接棒投資投機(jī)性需求開始在一線城市、部分熱點(diǎn)二線城市積極入市，這樣，自住需求與改善型需求兩股力量推動(dòng)之下，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面迅速好轉(zhuǎn)。因此，從這個(gè)角度來看，改善需求成為2013年樓市一支重要力量。（二）滄州市運(yùn)河區(qū)加大治理大氣污染力度將涉及建筑行業(yè)滄州市運(yùn)河區(qū)從即日起開展大氣污染綜合整治專項(xiàng)行動(dòng)，其中一項(xiàng) 是要控制露天堆場(chǎng)揚(yáng)塵污染。加強(qiáng)對(duì)露天堆場(chǎng)(渣土、煤炭、砂石、垃圾等)、露天貨場(chǎng)的督導(dǎo)檢查，督促企業(yè)采取防治措施，減少揚(yáng)塵污染；加強(qiáng)對(duì)建筑工地的督導(dǎo)力度，引導(dǎo)企業(yè)完善施工現(xiàn)場(chǎng)抑塵措施，做好渣土、灰土、砂石等散流體物料運(yùn)輸車輛的密閉防塵工作。近日，市城管綜合執(zhí)法局直屬執(zhí)法支隊(duì)在巡查違規(guī)渣土運(yùn)輸車輛時(shí)，發(fā)現(xiàn)勝利南街南二環(huán)交叉口附近，路面被嚴(yán)重污染。經(jīng)查為附近一工地的運(yùn)輸車輛造成，執(zhí)法人員根據(jù)污染面積將對(duì)相關(guān)責(zé)任單位處以25000元的頂格處罰。二、10月主要競(jìng)品3+1分析3+1樓盤樓盤名產(chǎn)品類型現(xiàn)可售房源（扣除當(dāng)月已售）上月成交情況當(dāng)月成交情況銷售均價(jià)銷售套數(shù)成交均價(jià)銷售均價(jià)銷售套數(shù)成交均價(jià)超級(jí)大盤天成明月洲高層31561005759006150485900直接競(jìng)爭(zhēng)天成皇家壹里高層6060104659006100135930一騎絕塵嘉禾一方高層35444501944004450134400別墅6488008400880028400備選樓盤恒大城高層55064003761006400466100三、主要競(jìng)品9月銷售動(dòng)態(tài)（一）皇家壹里均 價(jià)：6020元交房日期：B區(qū)13年10月底交付、C區(qū)14年12月交付銷售價(jià)格：推240實(shí)景現(xiàn)房，均價(jià)5900元/； 活動(dòng)：皇家壹里10月初限量推出“皇家壹里金秋鉅惠 特推10套特惠房源”活動(dòng)，均價(jià)在5200元左右銷售動(dòng)態(tài)：皇家壹里主推67精裝學(xué)區(qū)房，首付5萬起，另有240實(shí)景現(xiàn)房，A區(qū)現(xiàn)已全面交房，社區(qū)幼兒園即將開放。據(jù)10月20日滄州房產(chǎn)資源網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，皇家壹里共剩余房源60套?；始乙祭顰區(qū)已1-12號(hào)樓2013年6月全部交房，B區(qū)13-20號(hào)樓2013年10月下旬交房，C區(qū)21-26號(hào)樓在售， 小結(jié)：皇家壹里作為尾盤銷售，案場(chǎng)僅剩數(shù)名銷售代表，暫時(shí)并無其他助銷營銷手段，借助10月份B區(qū)即將交房等項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，對(duì)到訪客戶強(qiáng)銷C區(qū)部分剩余房源。（二）天成明月洲均 價(jià)：6100元主推戶型： 83-139典藏戶型，83二室兩廳、119和139三室兩廳交房日期：30#、31#、32#預(yù)計(jì)2014年8月交房，其余樓棟15年底交付活動(dòng)：國慶購新推房源每平優(yōu)惠100元，天成明月洲新推經(jīng)典版83-139奢華戶型，戶型為83二室兩廳、119和139三室兩廳，房源位于22#樓?，F(xiàn)在的優(yōu)惠是貸款99折，老帶新99折（折上折），全款97折。銷售動(dòng)態(tài)：除17#、18#、23#，其他全部在售，30#、31#、32#已售完，目前主推樓棟：20#樓和21#樓，總高30層餐廳占用客廳空間，餐廳、衛(wèi)生間客廳、過于臨近，通氣效果差，全款97折，貸款99折，預(yù)計(jì)2015年底交付使用。小結(jié)：天誠地產(chǎn)在售項(xiàng)目重點(diǎn)為天成明月洲，在十一期間推出了每平米減100元的購房活動(dòng)刺激意向客群下定，22#、25#剩余戶型房源不多，戶型為83二室兩廳、119和139三室兩廳，在與客戶交談中有強(qiáng)銷22#、25#剩余房源的跡象，后經(jīng)網(wǎng)簽查詢求證，22#剩余28戶房源，25#剩余17戶房源。（三）嘉禾一方花園（別墅）均 價(jià)：8600元交房日期：住宅二期于2013年年底交房、別墅區(qū)2015年底交房主推戶型：高層76、104，聯(lián)排別墅405-410（包含地下一層及地上三層）銷售動(dòng)態(tài)：二期精品闊綽稀缺大宅發(fā)售，152和195豪華戶型，均價(jià)4700元/，14年5月交付使用，三期37#樓推76和104二房三房戶型，均價(jià)4900元/，14年10月份交付使用，以上房源均可享全款1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。預(yù)計(jì)共64幢別墅，現(xiàn)已有7幢封頂，其余正在施工，據(jù)銷售代表解釋因后期還需要加推別墅區(qū)戶型，統(tǒng)一15年底交付。（四）恒大城均 價(jià)：6400元（精裝）主推戶型：146.15和129.82交房日期：2015年6月30號(hào)交房活動(dòng)：恒大城十一國慶期間將舉辦“國慶嘉年華活動(dòng)”。10月16日和搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)舉辦了看房團(tuán)活動(dòng)，首付35萬起，認(rèn)購送最高20萬套豪裝，拎包入住，享搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)獨(dú)家額外99折，最高額外優(yōu)惠8000元套，另送8888元五星級(jí)會(huì)所健身卡，憑團(tuán)到訪享精美禮品。銷售動(dòng)態(tài)： 10月18日恒大城加推14#樓5套特價(jià)房源，戶型面積為146.15和129.82，均價(jià)6200元/，最高可享22.3萬/套優(yōu)惠。另有90-140御湖瞰景豪宅，首付4萬起，送1500元/豪裝，部分精品房源可參加85折秒殺活動(dòng)。據(jù)10月20日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示10#剩余98套房源、11#剩余85套房源、12#剩余127套房源、14#剩余30套房源、17#剩余53套房源、18#剩余149套房源、四、別墅項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài)（一）御湖公館項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目規(guī)劃總用地14萬平方米，別墅總建筑面積7. 2萬平方米，會(huì)所5000平米，共51棟樓，250戶。活 動(dòng)：經(jīng)過走訪顯示御湖公館和滄州寶馬具有客戶資源共享、活動(dòng)聯(lián)合舉辦等合作模式。10月份在網(wǎng)絡(luò)及短信等媒介推出“滄州唯一五證齊全的別墅”作為推廣語，并在國慶期間，指定房源認(rèn)購交10萬可抵35萬聯(lián)排別墅。銷售動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目迎國慶超值特惠，推出5席四庭院聯(lián)排別墅，面積168，最高優(yōu)惠25萬元，另贈(zèng)送觀景大露臺(tái)、私家花園，滄州實(shí)景現(xiàn)房別墅！5席別墅新房源，最高優(yōu)惠25萬。170-450平米傳世戶型，尊享70-200平米闊綽庭院。在網(wǎng)絡(luò)媒體以“滄州稀缺的五證齊全真別墅，戶戶親水，全水系大宅”的項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳。（二）美林藝墅項(xiàng)目概況：獨(dú)棟總戶數(shù)150，已售50余套，目前主推位于項(xiàng)目東側(cè)的1-7號(hào)獨(dú)棟組。西側(cè)獨(dú)棟組已基本售罄，現(xiàn)新推疊拼產(chǎn)品；A戶型東戶每套348萬，西戶每套318萬，B戶型每套230萬。全款96折優(yōu)惠銷售動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目主推300、400別墅，單價(jià)230萬、318萬、348萬，全款96折優(yōu)惠，貸款98折優(yōu)惠?；顒?dòng)動(dòng)態(tài)：10月5日美林藝墅將舉辦快樂金秋大型品酒會(huì)，邀請(qǐng)新老客戶、意向客戶、合作單位前來參加，活動(dòng)內(nèi)容：品啤酒比賽、品白酒比賽、趣味游戲、歡樂大抽獎(jiǎng)、冷餐會(huì)、特色烤肉、健康沙拉等。2013年10月中旬左右美林藝墅為答謝獅城廣大新老客戶的厚愛，特推出快樂金秋之旅第二站高檔紅木家具展、時(shí)尚品茗會(huì)。（三）羅湖英郡 項(xiàng)目概況：位于運(yùn)河區(qū)新華路延伸線（天津路)與西三環(huán)交匯處。 聯(lián)排別墅面積區(qū)間為200-300，獨(dú)棟面積為400，情景示范區(qū)及樣板間已基本完成。以超低容積率、高綠化率、完美空間尺度、南北私家雙庭院、超大面積附加贈(zèng)送（私家車庫、觀景露臺(tái)、內(nèi)庭院、戶內(nèi)挑空、頂樓躍層等）以英倫風(fēng)格為推廣主題。 銷售動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目推聯(lián)排，獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅面積區(qū)間為230-306，其中230，233和291為聯(lián)排別墅。獨(dú)棟面積為404，現(xiàn)接受詢問，10月初羅湖英郡90-340洋房亮相獅城，開放樣板間。五、滄州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析十一國慶假期的熱潮逐漸散去，滄州房產(chǎn)市場(chǎng)也從喧嘩慢慢歸為平淡，靜觀滄州房產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)俗稱“金九銀十”黃金期概念逐漸被淡化，購房者沒有了前幾年的十一購房狂熱，開發(fā)商也未拿出比平常更大優(yōu)惠來吸引購房關(guān)注，促銷手段和措施皆宜常態(tài)化。如較成熟項(xiàng)目天成明月洲十一國慶期間購房可享每平米減100元、滄州恒大城特價(jià)房源首付一成首付5萬起，送1500元/精裝修，對(duì)比該項(xiàng)目近期優(yōu)惠發(fā)覺幅度沒有太大波動(dòng)，沒有掀起消費(fèi)者的搶購熱潮。但近期剛?cè)胧许?xiàng)目如信友城市之光、頤和莊園三期因地理位置和價(jià)格優(yōu)勢(shì)等因素保持著不錯(cuò)的勢(shì)頭，吸引欲在西城區(qū)域置業(yè)的部分持幣客群關(guān)注。十一期間分階段隨機(jī)走訪了西城區(qū)的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤，各案場(chǎng)人群和往日相比還是較為明顯，均有數(shù)十名到訪客戶，但和我司國慶期間到訪客群的案場(chǎng)氛圍相比還相差較遠(yuǎn)，因我司從九月份前期就釋放“中秋節(jié)到訪有好禮”、“榮盛杯大型恐龍展”等活動(dòng)信息，吸引眾多市民強(qiáng)烈關(guān)注，僅十一當(dāng)天就有1500組客戶到案場(chǎng)觀看恐龍展。對(duì)案場(chǎng)氛圍和部分下定促成交起到了良好的推波助瀾作用。 營銷策劃部二一三年十月