《無(wú)錫金色港灣房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《無(wú)錫金色港灣房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（101頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 金色港灣競(jìng)標(biāo)報(bào)告 序 言 首先，感謝無(wú)錫金潤(rùn)置業(yè)有限公司給予金石公司參與這次競(jìng)標(biāo)的機(jī)會(huì)。 金石公司兩年來(lái)參與了對(duì)本案最初的前期評(píng)估和市場(chǎng)論證，以及本案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的產(chǎn)品定位和目前的招商配合，現(xiàn)階段我司前期提出的項(xiàng)目的挑高產(chǎn)品定位已經(jīng)獲得實(shí)施，商業(yè)部分的招商也在順利進(jìn)行。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目二年的連續(xù)服務(wù)，金石公司對(duì)于無(wú)錫市場(chǎng)和本案的區(qū)域環(huán)境和產(chǎn)品特點(diǎn)都有著更為深刻的理解。為了取得繼續(xù)與貴公司合作的機(jī)會(huì)，我方組織了精良的團(tuán)隊(duì)，再次對(duì)無(wú)錫市場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了深入的分析，給本項(xiàng)目做出了明確的市場(chǎng)定位，制定了恰當(dāng)?shù)?、精密?/p>

2、銷(xiāo)售策略，相信本公司能夠通過(guò)此次競(jìng)標(biāo)，取得繼續(xù)與貴公司合作的機(jī)會(huì)！ 金石地產(chǎn) 二零零六年三月十五日 目 錄 市場(chǎng)篇 一、無(wú)錫市城市概況…………………………………………………………………………………………………………………………6-8 二、無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況…………………………………………………………………………………………………………………………8-9 三、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)概況………………………………………………………………………………………………………………………9-16 1、土地投放總量逐步放緩慢…………………………………………………………………………………

3、……………………………9-11 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)………………………………………………………………………………………………………………12-13 3 、房地產(chǎn)供應(yīng)量相對(duì)充足………………………………………………………………………………………………………………14 4、品牌開(kāi)發(fā)商展開(kāi)角逐……………………………………………………………………………………………………………………15-16 四、本案市場(chǎng)參考樣本………………………………………………………………………………………………………………………17-31 五、樣本分析結(jié)果………………………………………………………………………………

4、…………………………………………32-34 項(xiàng)目研判篇 一、項(xiàng)目位置…………………………………………………………………………………………………………………………………36 二、周邊配套情況…………………………………………………………………………………………………………………………37-39 三、項(xiàng)目具體情況………………………………………………………………………………………………………………………40-41 四、項(xiàng)目SWOT分析…………………………………………………………………………………………………………………………41-44 五、項(xiàng)目研判定位………………………………………

5、………………………………………………………………………………………45 六、項(xiàng)目產(chǎn)品定位……………………………………………………………………………………………………………………………46-47 七、公寓產(chǎn)品定位詳述………………………………………………………………………………………………………………………48-60 八、客群定位………………………………………………………………………………………………………………………………61-62 營(yíng)銷(xiāo)策劃篇 一、實(shí)物營(yíng)銷(xiāo)………………………………………………………………………………………………………………………………66-68 二、功能

6、分區(qū)營(yíng)銷(xiāo)……………………………………………………………………………………………………………………………68-71 三、低首付營(yíng)銷(xiāo)……………………………………………………………………………………………………………………………………72 四、售后包租…………………………………………………………………………………………………………………………………72-73 五、銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)控制…………………………………………………………………………………………………………………………74-82 六、商業(yè)部分銷(xiāo)售………………………………………………………………………………………………………………………………82

7、 七、項(xiàng)目銷(xiāo)售控制節(jié)點(diǎn)……………………………………………………………………………………………………………………82-83 八、銷(xiāo)售組織………………………………………………………………………………………………………………………………84-89 推廣篇 一、推廣內(nèi)容…………………………………………………………………………………………………………………………………91 二、推廣策略……………………………………………………………………………………………………………92-93 三、推廣渠道………………………………………………………………………………………………………………………9

8、3 市 場(chǎng) 篇 一、無(wú)錫市城市概況 　　無(wú)錫，別名"梁溪"，簡(jiǎn)稱錫。距今已經(jīng)三千多年，是一座歷史悠久的江南名城。1953年建江蘇省，無(wú)錫市為省轄市。1983年3月1日實(shí)行市管縣體制，無(wú)錫市轄江陰、無(wú)錫、宜興3縣。1987年4月、1988年3月、1995年6月江陰、宜興、無(wú)錫先后撤縣設(shè)市。2001年1月，撤錫山市(原無(wú)錫縣)設(shè)錫山區(qū)、惠山區(qū)?，F(xiàn)人口447萬(wàn)，其中市區(qū)人口223.57萬(wàn)，外來(lái)人口以達(dá)160萬(wàn)人（05年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）是江蘇省第二大城市。 1、無(wú)錫自然地理?xiàng)l件優(yōu)越 無(wú)錫地處長(zhǎng)江下游，屬

9、太潮流域范圍。東鄰蘇州，距上海市128公里；南瀕太湖，與浙江省、安徽省交界；西接常州，距南京183公里：北臨長(zhǎng)江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。 ２、無(wú)錫是區(qū)域性交通樞紐 無(wú)錫是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 無(wú)錫交通十分便捷，是溝通蘇、浙、皖三省的交通樞紐。全市江、河、湖、海相通，鐵、公、水、空多種運(yùn)輸方式配套，京滬鐵路橫貫東西，京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?，以滬寧高速公路為代表的公路干線溝通滬、寧、杭大城市和省內(nèi)外各地；離市中心僅20公里的碩放機(jī)場(chǎng)，開(kāi)辟了通往北京、福州、佛山、惠陽(yáng)等地的定期航行；（而距上海浦東機(jī)場(chǎng)180公里，上海虹機(jī)場(chǎng)120

10、公里，南京祿口機(jī)場(chǎng)180公里）。市中心距國(guó)際開(kāi)放型港口江陰港、張家港僅26公里和43公里。  (無(wú)錫公路圖) (無(wú)錫航道圖) 3、無(wú)錫的氣候資源 　 　無(wú)錫屬亞熱帶季風(fēng)海洋性氣候，溫和濕潤(rùn)，四季分明，年平均氣溫15.5℃，雨量充沛，年平均降雨量為1000毫米，全年無(wú)霜期為230天左右。水美土肥，物產(chǎn)豐富，是全國(guó)著名的魚(yú)米之鄉(xiāng)。無(wú)錫四季皆宜旅游，尤以4月至10月為旅游黃金季節(jié)。  4、無(wú)錫市著名的風(fēng)景旅游勝地。 無(wú)錫是中國(guó)著名的十大旅游城市

11、之一，素有"吳中勝地"之稱，其風(fēng)景集江、河、湖、泉、洞、園之美于一體，具有江南水鄉(xiāng)的獨(dú)特風(fēng)貌。無(wú)錫占有太湖風(fēng)光最美的一角，太湖之濱的黿頭渚公園，蠡園、梅園、錫惠公園景色如畫(huà)；古運(yùn)河、東林書(shū)院、泰伯墓等人文景觀馳名中外，令人駐足寄情，流連忘返。近年來(lái)開(kāi)發(fā)的無(wú)錫太湖影視城，"唐城"、"三國(guó)城"、"水滸城"和無(wú)錫馬山太湖國(guó)家旅游度假區(qū)的靈山大佛景區(qū)、月亮灣度假中心等，又為無(wú)錫增添了亮麗多彩的風(fēng)景線。 (黿頭渚風(fēng)景區(qū)) 二、無(wú)錫市2001年到2005年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 無(wú)錫是中國(guó)十五個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市之一，并跨入了中國(guó)城市綜合實(shí)力五十強(qiáng)，投資環(huán)境四十優(yōu)的行列。 2005年無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，人均GD

12、P達(dá)到7000美圓，前三季度居民可支配收入為14661元，預(yù)計(jì)2005年整體可支配收入將達(dá)到16000元，城市居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。 2005年是“十五計(jì)劃”的收官之年。根據(jù)無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，五年來(lái)無(wú)錫市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就輝煌：從２００１年到２００４年，全市ＧＤＰ以年均１４．２％的速度遞增，超過(guò)“十五”計(jì)劃綱要１０％以上的預(yù)期目標(biāo)，預(yù)計(jì)“十五”期間經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率年均可達(dá)１４％以上。 人均ＧＤＰ：提前兩年達(dá)標(biāo)【“十五”計(jì)劃】ＧＤＰ年均預(yù)期增長(zhǎng)１０％以上，人均ＧＤＰ達(dá)到5０００美元左右。 【實(shí)績(jī)】綜觀“十五”時(shí)期，無(wú)錫市國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢(shì)。２００１年全市ＧＤＰ達(dá)到１３６０億元，比“九五”的最

13、后一年２０００年多了１６０億元。到２００４年已躍至２３５０億元，增速高達(dá)１７．４％。 這４年間，全市經(jīng)濟(jì)總量以年均１４．２％的速度遞增，超過(guò)“十五”計(jì)劃綱要１０％以上的預(yù)期目標(biāo)。市統(tǒng)計(jì)局預(yù)計(jì)，“十五”期間無(wú)錫市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率年均可達(dá)１４％以上。 經(jīng)濟(jì)總量迅速擴(kuò)張的同時(shí)，單體經(jīng)濟(jì)規(guī)模也“水漲船高”。２００３年，無(wú)錫市人均ＧＤＰ達(dá)到４３１５５元，按現(xiàn)行匯率折合約５２００美元，提前兩年完成了“十五”計(jì)劃綱要人均ＧＤＰ５０００美元的預(yù)期目標(biāo)。到２００４年人均ＧＤＰ達(dá)５２８２５元，是“九五”期末的１．９倍。預(yù)計(jì)到２００５年底，無(wú)錫市人均ＧＤＰ將超過(guò)７０００美元。 三、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

14、隨著城市建設(shè)步伐的進(jìn)一步加快，無(wú)錫市城市面貌煥然一新，特大城市形象正逐步樹(shù)立。城市建設(shè)的加快，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速發(fā)展，這既改善了居民的居住條件又改變了城市面貌，同時(shí)帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了更重要貢獻(xiàn)。在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)受了考驗(yàn)，市場(chǎng)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)漲幅平穩(wěn)，繼續(xù)成為長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)展較為平穩(wěn)的市場(chǎng)之一。 1、土地投放總量逐步放緩慢，土地價(jià)格平穩(wěn)上漲。 土地是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，土地供應(yīng)是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，土地市場(chǎng)的運(yùn)行直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 2003年無(wú)錫市區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓，共推出58幅土地，成交總金額84678

15、9萬(wàn)元，出讓總面積6372869.84平方米，是2002年的2.94倍，讓出平均價(jià)格為每平方米1328.74元。 2004年共推出土地67幅,成交總金額為1122861萬(wàn)元，出讓總積積為8302132。04㎡，較2003年略有下降。 在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面實(shí)行宏觀調(diào)控的2005年，其土地市場(chǎng)也受到了一定程度的影響,投入量有較大幅度的縮水，全年共出讓土地62幅，其中流標(biāo)2幅，實(shí)際成交60幅。成交總金額達(dá)1132539萬(wàn)元，出讓總面積為6302412.7平米。較2004年下降近24%。但整體情況較好，沒(méi)有出現(xiàn)大的流標(biāo)現(xiàn)象，而南京2005年的土地流標(biāo)現(xiàn)象嚴(yán)重，全年成交土地達(dá)648公傾，1至11月

16、共流標(biāo)塊板21幅，比2004年增加15幅。 從上述分析圖表可發(fā)看出，近三年來(lái)，無(wú)錫土地的整體投放量以2004年最高為67幅83021032萬(wàn)平方，而05年整體受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響與03年在總量上基本持平。由于土地的逐年減少，其供應(yīng)價(jià)格在逐步走高。05年的單價(jià)比03年每平米高出近460元。從土地整體體投放方向看，大面積的成片的土地供應(yīng)量均在城郊區(qū)位，05年成交的兩塊重量級(jí)的土地均在城郊部位。一塊是2005-35#總出讓面積為1186801

17、.4平米，出讓金額為32.05億元，另一塊是2005-36#總出讓面積為1115685.3平米，出讓金額為25.1025億元。此兩塊土地的出讓總量占了全年出讓量的36.5%其兩塊土地均處城郊部位。一塊是位于太湖大道與環(huán)湖路交叉口，另一塊位于太湖新城北部太湖鎮(zhèn)范圍內(nèi)。 四年下來(lái)，市區(qū)土地供應(yīng)量已非常有限，新區(qū)建設(shè)成熟尚需時(shí)間，目前無(wú)錫幾個(gè)新區(qū)的土地單價(jià)在180萬(wàn)／畝上下，而市區(qū)的土地則已超過(guò)200萬(wàn)／畝。房?jī)r(jià)已升到不菲的價(jià)位，這又造成了無(wú)錫房地產(chǎn)“引擎”和巨量土地供應(yīng)戰(zhàn)略面臨的隱憂。 不同區(qū)域地價(jià)水平與變化情況，從商業(yè)用地來(lái)看，地價(jià)上漲較快的區(qū)域在二、三級(jí)地和八級(jí)地的局部地區(qū)，具體主要分布于

18、火車(chē)站和東亭周邊地區(qū)。從住宅用地來(lái)看，地價(jià)上漲較快的區(qū)域在一、四、五級(jí)地。其中，一級(jí)地分布于市中心，住宅房屋區(qū)位好，房租和售價(jià)高。四、五級(jí)地新開(kāi)發(fā)的商品房主要位于此，特別是位于市區(qū)西部的蠡湖新城和梅園－蠡園一帶，靠近太湖，人居環(huán)境好，房?jī)r(jià)較高。 商業(yè)房地產(chǎn)變化趨勢(shì)分析目前市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)（含辦公）的供需比例大致達(dá)到 3∶1，有供求失衡的趨勢(shì)，并且布局較為分散，有些項(xiàng)目建設(shè)選址明顯背離商業(yè)地產(chǎn)平行布局原理，不利于城市商圈的培育。因此商業(yè)房?jī)r(jià)、地價(jià)上升的可能性不大。 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，05年漲幅緩慢下行 房產(chǎn)投資的熱度是反應(yīng)一個(gè)地區(qū)現(xiàn)有市場(chǎng)是否繁榮的間接的表現(xiàn)。 2003年全市房

19、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共完成77.01億元，同比增長(zhǎng)71.13%，其中市區(qū)完成開(kāi)發(fā)投資55.55億元，同比增長(zhǎng)67.09%。全市房地產(chǎn)施工面積為748.147萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71.42%，其中市區(qū)房地產(chǎn)施工面積為520.75萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)59.43%,全市住宅施工面積為657.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65.63%，其中市區(qū)住宅施工面積為454.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.03%全市房地產(chǎn)竣工面積為290.87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)74.65%，其中市區(qū)房地產(chǎn)竣工面積為176.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.57%全市住宅竣工面積為254.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)79.60%其中市區(qū)住宅竣工面積為153.17萬(wàn)

20、平方米，同比增長(zhǎng)56.0%。 　 2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)升溫。全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值88.51億元，同比增長(zhǎng)18.6%。完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資195.58億元，增長(zhǎng)48.4%，商品房施工面積為1548.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.7%，竣工面積483.35萬(wàn)平方米。商品房購(gòu)銷(xiāo)異常活躍，全年商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到410.06萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)34.6%，商品房銷(xiāo)售額103.92億元，增長(zhǎng)53.9%。 2005年，市區(qū)完成房地產(chǎn)投資226.79億元，同比增長(zhǎng)12%，商品房施工面積1853.09億元，同比增長(zhǎng)19.7%，增長(zhǎng)幅度比04年略有下降；竣工面積596.53億元，同比增長(zhǎng)17.8%，增幅比04年下

21、降48.37%，商品房銷(xiāo)售面積為398.68，同比下降2.8%； 從數(shù)據(jù)中能夠看出，2005年無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)投資金額、開(kāi)工面積、竣工面積都穩(wěn)步增長(zhǎng)但幅度明顯下降，銷(xiāo)售面積在市場(chǎng)的影響下，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的局面。 2003年至2005年房地產(chǎn)業(yè)主要數(shù)據(jù)比對(duì)表 年份 施 工 面 積 竣 工 面 積 銷(xiāo) 售 情 況 開(kāi) 發(fā) 投 資 總面積 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng)(%) 住宅類 總面積 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng)(%) 住宅類 總面積 (萬(wàn)平方米) 同比增長(zhǎng)(%) 總金額 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng)(%) 總面積 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng)

22、(%) 總面積萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng)(%) 2003年 748.147 71.42 657.71 65.63 290.87 74.65 254.06 79.60 304.56 77.01 71.13 2004年 1548.23 20.7 483.35 66.17 410.06 34.6 195.58 48.4 2005年 1853.09 19.7 1480.02 19.6 569.53 17.8 467.08 15.8 398．68 -2 226.79 12 3 、房地產(chǎn)供應(yīng)量相對(duì)充足，因供供

23、求關(guān)系的變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲幅度開(kāi)始趨緩 2004年無(wú)錫市區(qū)當(dāng)年的商品房供需比例為1.35﹕1，市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)和辦公用房的供需比例分別達(dá)到3.47﹕1和2.41﹕1，有供求失衡的趨勢(shì)。 2005年無(wú)錫市住宅竣工467.08萬(wàn)平方米，實(shí)際銷(xiāo)售住宅面積338.84，實(shí)際供求關(guān)系為1.29：1，供求關(guān)系的矛盾雖然得到緩和，但存量房面積達(dá)到131萬(wàn)平米，仍舊處于供大于求的市場(chǎng)局面，價(jià)格上漲仍舊緩慢。 無(wú)錫市與鄰市普通住宅商品房房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)表 年 度 城 市 2001 2002 2003 2004 平均價(jià)格 （元/㎡） 價(jià)格指數(shù) 上年度100 平均價(jià)格

24、 （元/㎡） 價(jià)格指數(shù) 上年度100 平均價(jià)格 （元/㎡） 價(jià)格指數(shù) 上年度100 平均價(jià)格 （元/㎡） 價(jià)格指數(shù) 上年度100 鎮(zhèn)江市區(qū) 1647 110 1913 116 2193 115 2748 125 南京市區(qū) 3183 102 3240 102 4100 127 4500 110 無(wú)錫市區(qū) 2771 118 2924 105 3191 109 3470 109 揚(yáng)州市區(qū) 2066 122 1860 90 2700 145 2740 101 蘇州市區(qū) 2271 109 2489 11

25、0 3905 157 4400 113 常州市區(qū) 2267 115 2391 105 2830 118 3800 134 全 國(guó) 2068 106 2129 103 2212 104 2580 117 4、品牌開(kāi)發(fā)商展開(kāi)角逐 近幾年，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入大幅提高，支撐著樓市處于一個(gè)健康、平穩(wěn)的發(fā)展階段。在日趨理性的市場(chǎng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商為求穩(wěn)發(fā)展，具有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力的二線城市會(huì)是一個(gè)較好的投資選擇，各品牌、實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛大舉進(jìn)軍無(wú)錫。 2004年3月25日，萬(wàn)科以19.4813億元獲得無(wú)錫濱湖新城2號(hào)地塊的1443.17畝土地。同日

26、，順馳以13.74億元拿下濱湖新城3號(hào)地塊，土地面積1100.83畝。 2004年9月復(fù)地以2.84億元獲得無(wú)錫市惠山新區(qū)4塊土地的土地使用權(quán)后，再次擴(kuò)充了其在無(wú)錫的“勢(shì)力范圍”。2005年3月，復(fù)地又成功以人民幣7079萬(wàn)元競(jìng)得無(wú)錫住宅用地63775.7平方米，將在該地塊上興建一個(gè)總建筑面積約40萬(wàn)平方米的大規(guī)模住宅社區(qū)，項(xiàng)目總投資約人民幣10億元。 2005年3月，順馳中國(guó)以項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)的方式取得了位于無(wú)錫惠山新城總用地面積1700畝的地塊。 2005年6月，綠地集團(tuán)出資8.3億元，取得其中760畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán)。 2005年7月8日，距“國(guó)八條”出臺(tái)整整兩個(gè)月，無(wú)錫土地出讓

27、市場(chǎng)再次上演激烈競(jìng)價(jià)。掛牌出讓四幅土地令無(wú)錫市華亨置業(yè)發(fā)展有限公司、無(wú)錫明園房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等數(shù)家本地開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈。 2005年10月10日，無(wú)錫土地出讓史上空前的兩幅重量級(jí)地塊———蠡湖新城二號(hào)地塊和太湖新城一號(hào)地塊，分別以32億元和25億元成功出讓。來(lái)自澳大利亞的墨維克－仲圣地產(chǎn)有限公司和來(lái)自香港的華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司分別將兩幅土地收入囊中，掀起了無(wú)錫土地出讓的第二次高潮。 有實(shí)力、講品牌的開(kāi)發(fā)商逐鹿錫城，不僅使無(wú)錫市的土地出讓的價(jià)格居高不下，而且從根本上迫使商品房?jī)r(jià)格處于不斷上升的趨勢(shì)。 綜合來(lái)看，無(wú)錫平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和領(lǐng)先于全國(guó)水平的經(jīng)濟(jì)收入水平使無(wú)錫市具備了房地產(chǎn)消費(fèi)的良好

28、的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，大規(guī)模的的城市化建設(shè)也導(dǎo)致了住宅市場(chǎng)的旺盛需求，目前無(wú)錫市房地產(chǎn)正處于歷史周期性的消費(fèi)慣性上升階段，供求矛盾還不是十分的突出，市場(chǎng)分為良好。 但是另一方面，近年來(lái)大規(guī)模的土地投放所產(chǎn)生的市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量巨大的隱憂已經(jīng)顯現(xiàn)，尤其是新城區(qū)，土地投放規(guī)模大，投放區(qū)域集中。伴隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然不能排除可能出現(xiàn)嚴(yán)峻的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的局面。 四、本案參考市場(chǎng)樣本 同區(qū)域內(nèi)普通住宅樣本，目的是要說(shuō)明同區(qū)域內(nèi)普通住宅的建筑特征和房?jī)r(jià)水平，依此標(biāo)準(zhǔn)提取的參考樓盤(pán)為陽(yáng)光城市花園、新梁溪人家、奧林花園； 1、陽(yáng)光城市花園 ◆ 項(xiàng)目位置：位于濱湖區(qū)建筑路與紅

29、星路交匯處，緊鄰本項(xiàng)目。 ◆ 規(guī)劃總用地面積475300平方米，總建面積約90萬(wàn)平米。 ◆ 小區(qū)整體分三期開(kāi)發(fā)，一期主要以多層建筑為主，現(xiàn)已進(jìn)入交付期，二期以小高層和高層建筑為主，正進(jìn)入銷(xiāo)售階段。在小區(qū)內(nèi)還有花園洋房、別墅和單身公寓類等產(chǎn)品。 ◆ 主力面積為120-140平米左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，另有部分150平米以上的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)和105平米左右的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)。2006年新推兩幢青春公寓樓，約有270套，套型面積為53-85平方米，全部帶精裝修； ◆ 項(xiàng)目目標(biāo)推廣客戶以大眾群體，以“陽(yáng)光城市花園”作為案名，一方面體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商為陽(yáng)光集團(tuán)，二是利用“城市”貫名，沖淡地理位置相對(duì)較偏的直

30、觀感覺(jué)，加以“花園”突出小區(qū)景觀。單身公寓的主力客群以年輕人和投資者為主； ◆ 在樓盤(pán)推廣過(guò)程中，以“超大規(guī)模視區(qū)，高尚學(xué)府名門(mén)”為主題推廣思路，在小區(qū)內(nèi)引入了三大名校（“江南中學(xué)” 、“錫師附小” 、“機(jī)關(guān)幼兒園“）以及“沃爾瑪”超市等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 ◆ 產(chǎn)品一期主以多層住宅為主，銷(xiāo)售價(jià)格為4300元/㎡起，銷(xiāo)售后期達(dá)到了4700元/㎡；二期全部為小高層和高層住宅，其銷(xiāo)售均價(jià)上漲至5200元/㎡。 ◆ 現(xiàn)該項(xiàng)目一期內(nèi)產(chǎn)品已有二手房在中介交易。一套為13層中10層的面積為108.72平米的二房二廳一衛(wèi)，單價(jià)為5500元/㎡；另一套為高層30層中的5層，面積為152平米的三室二廳二衛(wèi)。價(jià)格

31、為4860元/㎡ ◆ 產(chǎn)品銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售情況匯總 總套數(shù) 已售套數(shù) 可售套數(shù) 限制銷(xiāo)售套數(shù) 1998 1135 829 34 單身公寓目前處于積累客戶階段； 用途 總套數(shù) 已售套數(shù) 可售套數(shù) 銷(xiāo)售總面積(M2) 小高層住宅 627 405 222 59,725.38 高層住宅 1186 710 476 91,406.47 別墅 34 0 34 0 商業(yè) 117 20 97 2,573.18 車(chē)庫(kù) 34 0 0 0 陽(yáng)光城市花園的單身公寓與本項(xiàng)目具有一定的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，其精裝修的價(jià)格與面積特征，使得其主力總價(jià)大約

32、在30萬(wàn)左右，但本項(xiàng)目具備挑高優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品類別略有差異，適當(dāng)安排推盤(pán)節(jié)奏可有效規(guī)避正面的競(jìng)爭(zhēng)。 2、 新梁溪人家 ◆ 該案位于濱湖區(qū)建筑路和青祁路交匯處東北側(cè)，與大型成熟社區(qū)區(qū)梁溪苑相鄰，距離本項(xiàng)目約1公里左右。 ◆ 小區(qū)規(guī)模較大，總建面積約36萬(wàn)平米。小區(qū)融合了各種物業(yè)形態(tài)，整體由6棟高層、2棟小高層以、11棟多層、17棟三聯(lián)排、4棟雙聯(lián)排、15棟獨(dú)立別墅和1棟單身公寓組成，為中型綜合社區(qū)。 ◆ 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體包容性較大，既有豪華別墅，也有簡(jiǎn)單青春公寓，更有普通生活住宅，屬于綜合性社區(qū)。 ◆ 新梁溪人家的推廣主題為：無(wú)錫要的幸福和無(wú)錫要的家，在單身公寓方面，突出的是時(shí)尚之巢—個(gè)

33、性空間，么人領(lǐng)地，客戶定位25-30歲的人群。 ◆ 目前的銷(xiāo)售均價(jià)在5500元/㎡左右，其單身公寓還未正式開(kāi)盤(pán)，正處于客戶積累階段，面積范圍為56-95平米，均為平層建筑，與陽(yáng)光城市花園有直接競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系。 ◆ 產(chǎn)品銷(xiāo)售情況 總套數(shù) 已售套數(shù) 可售套數(shù) 限制銷(xiāo)售套數(shù) 1625 803 822 0 總套數(shù)：1625套，現(xiàn)已銷(xiāo)售803套,樓盤(pán)去化率為49.42%，用時(shí)14個(gè)月左右。單身公寓390套，未正式開(kāi)盤(pán)；詳細(xì)銷(xiāo)售情況： 用途 總套數(shù) 已售套數(shù) 可售套數(shù) 銷(xiāo)售總面積(M2) 多層住宅 340 54 286 10,646.11 小高層住宅 560

34、 349 211 50,422.18 高層住宅 668 397 271 52634.36 別墅 30 3 27 893.92 商業(yè) 27 0 27 0 新梁溪人家為建筑形態(tài)和面積分布較復(fù)雜的項(xiàng)目，其項(xiàng)目所包含的單身公寓，從2004年就開(kāi)始醞釀上市銷(xiāo)售，至今未有實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)，從其整體的推廣過(guò)程來(lái)看，目的是要將小戶型單身公寓放在項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，以錯(cuò)開(kāi)后期市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。雖然2006年度春季，小戶型單身公寓深受熱捧，但其產(chǎn)品放在本年度推出，與陽(yáng)光城市花園、時(shí)代杰都、以及本項(xiàng)目不期而遇，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度可想而知。 由于小戶型非城市的主流戶型，同一城市

35、的某一階段同類產(chǎn)品比較少見(jiàn)，因此同類產(chǎn)品的樣本提取擴(kuò)大到全城，依此標(biāo)準(zhǔn)提取的樣本樓盤(pán)為：禾嘉國(guó)際、新港國(guó)際、時(shí)代杰都、金鳳凰城市公寓、星洲映像 3、時(shí)代杰都 ◆ 項(xiàng)目位置：湖濱路88號(hào)（城西） ◆ 開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)：無(wú)錫威孚房屋開(kāi)發(fā)有限公司 ◆ 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積:5561.8㎡ 總建筑面積：17230.25㎡ 容積率:3.5 綠化率:30% ◆ 項(xiàng)目規(guī)模：?jiǎn)误w獨(dú)棟，共349 ◆ 產(chǎn)品特點(diǎn)：小戶型辦公樓，框架結(jié)構(gòu)，也可自由組合。產(chǎn)品總15層,

36、底層和頂層為5.2米挑高戶型 ◆ 戶型情況：小戶型結(jié)構(gòu)，主力戶型面積在45平米左右。 剩余的252套房源情況：30㎡以下共1戶，占剩余房源的0.4%； 36-39.99㎡共75戶,占剩余房源的29.8%。 40-45.99㎡共156戶, 占剩余房源的61.9%。 46-49.99㎡共19戶, 占剩余房源的7.5%。 88㎡以上共1戶, 占剩余房源的0.4%。 ◆ 客群定位：以小型貿(mào)易公司以及中介咨詢機(jī)構(gòu)和服務(wù)性單位為主要客戶群體 ◆ 推廣思路：以純辦公樓\小戶型\低總價(jià)的概念做為推廣的手段 ◆ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005年7月 ◆ 銷(xiāo)售價(jià)格：產(chǎn)品起售價(jià)為4550元/㎡(1

37、3層價(jià)格為5700元,8層價(jià)格為5550元)，均價(jià)在5200元/㎡左右；頂層的挑高戶型單價(jià)在7650元/㎡。產(chǎn)品總價(jià)在18—26萬(wàn)之間；主力戶型總價(jià)在21-22萬(wàn)左右。 ◆ 產(chǎn)品銷(xiāo)售情況 總套數(shù)：349套，現(xiàn)以銷(xiāo)售97套,樓盤(pán)去化率為28%。 用途區(qū)分 總套數(shù) 已售套數(shù) 銷(xiāo)售總面積 商業(yè) 349 97 4343．69 合計(jì) 349 97 4343．69 ◆ 配套情況： 交通配套：周邊共有K1、11、33、211、56、73路等 其它配套：五院、第六中學(xué)、物美超市、沃爾瑪超市（規(guī)劃中）、海天大酒店等 時(shí)代杰都，作為本區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品，在面積區(qū)間和總價(jià)特征

38、上，具有最直接的參考作用，從其現(xiàn)有的推廣手法上來(lái)看，其推廣方向?yàn)樯虅?wù)辦公所用，單室套內(nèi)布局，留廚房位置，但需要自己分割，由于其用地性質(zhì)為辦公用地，目前管道煤氣尚不確定能否安裝，將來(lái)接通的可能性也極小，與本項(xiàng)目商、住兩用的使用功能相比，不具備優(yōu)勢(shì)。 其開(kāi)盤(pán)8個(gè)月內(nèi)，只銷(xiāo)售出去120套左右，銷(xiāo)售率只有35%左右，銷(xiāo)售速度非常緩慢。按照目前的銷(xiāo)售速度，估計(jì)還需要7個(gè)月左右的時(shí)間，將有可能與本項(xiàng)目進(jìn)行直接的市場(chǎng)較量。但其本身市場(chǎng)定位單一只進(jìn)行商務(wù)辦公、戶型朝向局限、物業(yè)管理及配套服務(wù)無(wú)特色的地方，所以其市場(chǎng)接受度不高，實(shí)屬正?，F(xiàn)象。 4、 禾嘉國(guó)際（嘉錫大廈） ◆ 項(xiàng)目位置：位于北塘區(qū)勝利門(mén)

39、商圈，屬城市的中心地域 ◆ 開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)：無(wú)錫嘉錫大廈有限公司 ◆ 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積9054㎡ 總建筑面積6.8萬(wàn)平方米 容積率：4.83 綠化率：23.4% 車(chē)位：252個(gè) ◆ 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目由6層裙房及30層主樓組成 ◆ 產(chǎn)品特點(diǎn)：主城區(qū)內(nèi)唯數(shù)不多的精裝修小戶型的公寓類住宅。精裝修酒店式公寓546套，擁有3800平方米酒店式會(huì)所，其精裝修包含了家電、家具和床上用品。 ◆ 戶型情況：戶型面積從47-75平方米不等，并有180平方米的套房。 從剩余的272套房源分析， 40-60㎡剩159戶，占剩余房源的58.

40、5%； 60-80㎡剩69戶，占剩余房源的25.4%； 120-140㎡（辦公）剩3套，占剩余房源的1.1%； 140-160㎡剩2套（辦公）占剩余房源的0.74； 160以上剩37套，占剩余房源的13.6%【其中辦公24套，商業(yè)部分4套，住宅9套】 ◆ 客群定位：都市投資客、高級(jí)管理人員 ◆ 推廣思路：強(qiáng)化產(chǎn)品投資概念（市中心酒店式公寓不僅能夠以租養(yǎng)房更能以租養(yǎng)老） ◆ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：05年6月 ◆ 銷(xiāo)售價(jià)格：銷(xiāo)售價(jià)格已達(dá)9000-11000元/㎡。主力戶型總價(jià)在60萬(wàn)左右 ◆ 產(chǎn)品銷(xiāo)售情況 總套數(shù)：581套，現(xiàn)已銷(xiāo)售387套,樓盤(pán)去化率為66.61%。詳細(xì)信息： 用途

41、 總套數(shù) 已售套數(shù) 可售套數(shù) 銷(xiāo)售總面積(M2) 高層住宅 546 387 159 21,898.74 商業(yè) 4 0 4 0.00 辦公 31 0 31 0 ◆ 配套情況：公交線路：1、2、5、K85 ◆ 小區(qū)其它設(shè)施：高級(jí)會(huì)所\管家式服務(wù) 上海華基美信（上海）物業(yè)管理有限公司是經(jīng)國(guó)家外經(jīng)委批準(zhǔn)的上海第三家美資全屬經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的外商獨(dú)資企業(yè)。 華基美信（上海）物業(yè)管理有限公司管理服務(wù)項(xiàng)目包括：高標(biāo)準(zhǔn)住宅、酒店式公寓、涉外商住區(qū)、辦公樓宇、體育場(chǎng)館、工業(yè)廠房、醫(yī)療設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等，他們致力于為客戶提供一站式的專業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造舒適、安全、高品質(zhì)的生活和辦

42、公環(huán)境。 ◆ 精裝修建材及電器設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 其它： 客廳：雙人沙發(fā)/中央茶幾/邊柜；臥室：雙人床/床頭柜 ；星級(jí)酒店式日用品 本項(xiàng)目位于無(wú)錫市內(nèi)的中心位置，是無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)上定位較高的酒店式公寓，項(xiàng)目不僅地理位置絕佳，并且采用名牌精裝修標(biāo)準(zhǔn)，使用美國(guó)獨(dú)資華基美信物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行酒店式管理。 從其銷(xiāo)售的速度來(lái)看，雖然其價(jià)格較高，但由于其戶型面積控制得當(dāng)，產(chǎn)品附加值增加，采用精裝修方案，引進(jìn)高級(jí)物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供全方位的物業(yè)服務(wù)，所以，其產(chǎn)品在無(wú)錫接受度較高。目前禾嘉國(guó)際主要客群對(duì)象為：在錫外藉、外資企業(yè)的高級(jí)主管、公司老

43、板、當(dāng)?shù)乇┌l(fā)戶以及部分投資群體。 雖然禾嘉國(guó)際與本項(xiàng)目不在同一區(qū)域，但其項(xiàng)目的操作手法，精裝修方案、高級(jí)物業(yè)管理、多功能全方位的貼心物業(yè)服務(wù)，均是本項(xiàng)目應(yīng)該吸取的良好經(jīng)驗(yàn)。 5、新港國(guó)際 ◆ 本案位于新區(qū)行創(chuàng)一路與原312國(guó)道之間，高浪路北側(cè) ◆ 開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫多友房產(chǎn)及南都房產(chǎn)聯(lián)全開(kāi)發(fā) ◆ 項(xiàng)目占地面積約3萬(wàn)平米，總建面積為10萬(wàn)平米，由8幢18—32層住宅組成，總體呈現(xiàn)南低北高之勢(shì)，錯(cuò)落有致。 ◆ 戶型面積在40~150 平方米之間，其中挑高5.2米的小戶型設(shè)計(jì)較為合理，并有外露陽(yáng)臺(tái)。 ◆ 社區(qū)會(huì)所充分滿足業(yè)主的娛樂(lè)要求，設(shè)有棋牌室、臺(tái)球室、乒乓球室、幼托中心等。 ◆ 由

44、于項(xiàng)目地移市中心較遠(yuǎn)，約12公里左右，在產(chǎn)品價(jià)格上要低于主城區(qū)，其住宅類銷(xiāo)售均價(jià)為3400元/㎡，挑高小戶型產(chǎn)品均價(jià)為4200元/㎡。 ◆ 產(chǎn)品銷(xiāo)售情況 總套數(shù)：1154套，2005年10月1日開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已銷(xiāo)售552套,樓盤(pán)去化率為47.83%； 用途 總套數(shù) 已售套數(shù) 可售套數(shù) 銷(xiāo)售總面積(M2) 高層住宅 1113 552 561 59,455.83 商業(yè) 41 0 41 0.00 新港國(guó)際雖然距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，但是其產(chǎn)品特征是目前無(wú)錫市場(chǎng)上唯一能與本項(xiàng)目挑高產(chǎn)品進(jìn)行類比的項(xiàng)目。 從其本身的銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，遵循了挑高產(chǎn)品一般的定價(jià)原則，挑高戶型的銷(xiāo)售

45、價(jià)格約是平層戶型的1.24倍，在 1.2-1.4倍的價(jià)格范圍之內(nèi)。 6、金鳳凰城市公寓 ◆ 項(xiàng)目位置：鳳翔路135號(hào)【北塘區(qū)】 ◆ 投 資 商：無(wú)錫普潤(rùn)投資擔(dān)保有限公司 ◆ 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ◆ 項(xiàng)目規(guī)模：?jiǎn)误w獨(dú)棟1-2層為沿街商鋪和內(nèi)街式商鋪，3層為辦公樓，4-10層是酒店式精裝小公寓 ◆ 產(chǎn)品特點(diǎn)：舊房改造\酒店式精裝修單身公寓 ◆ 戶型情況：40-70㎡小戶型設(shè)計(jì)，主力戶型在60㎡左右 ◆ 客群定位：城市中尋求生活便捷的年青白領(lǐng)時(shí)尚一族 ◆ 推廣思路：藝術(shù)空間，精神領(lǐng)地 ◆ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：05年1

46、2月17日 ◆ 銷(xiāo)售價(jià)格：酒店式公寓5000-6000元/㎡（裝修）均價(jià)在5500元/㎡。總價(jià)在22-38萬(wàn)左右，主力戶型總價(jià)在33萬(wàn)上下。 ◆ 產(chǎn)品銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目05年12月17日開(kāi)盤(pán) ◆ 配套情況：公交線路：202路、210路、10路、29路、57路、58路、313路 其它配套：誠(chéng)隆超市、一百商廈、無(wú)錫市北高級(jí)中學(xué)、無(wú)錫外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、連元街小學(xué)、北塘醫(yī)院、101醫(yī)院 ◆ 小區(qū)其它設(shè)施：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、車(chē)輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、準(zhǔn)可視對(duì)講系統(tǒng)、一卡通門(mén)禁系統(tǒng)、家庭安防報(bào)警系統(tǒng)等 ◆ 產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)：大堂：一層大廳豪華裝飾，石膏板藝術(shù)吊頂、高級(jí)大理石墻面、高級(jí)玻化地

47、磚 電梯：兩臺(tái)三菱電梯 外墻面：主樓局部金色隱框玻璃幕墻、一、二層高級(jí)花崗巖、高級(jí)外墻面磚、高級(jí)外墻乳膠漆； 內(nèi)墻面：墻面粉刷、白水泥批嵌兩遍 窗：米灰色品牌型材鋁合金門(mén)窗 入戶門(mén)：盼盼或其它知名品牌鋼質(zhì)防盜進(jìn)戶門(mén) 頂棚：廚房、臥室、客廳局部品牌紙面石膏板造型吊頂、立邦高級(jí)環(huán)保乳膠漆、衛(wèi)生間PVC扣板吊頂 廚房：知名品牌整體櫥柜、知名品牌淋浴器、油煙機(jī)、灶具 衛(wèi)生間：美標(biāo)系列（或同檔次產(chǎn)品）座便器、浴缸、臺(tái)盆、高級(jí)潔具龍頭、其它附屬設(shè)施：毛巾架、排氣扇、防水鏡、衛(wèi)生紙架等 地板：臥室、客廳高級(jí)環(huán)保強(qiáng)化復(fù)合地板、廚房、衛(wèi)生間蒙娜麗莎（或同檔次產(chǎn)品）地磚 空調(diào)：美的（或同檔次產(chǎn)

48、品）空調(diào) 燈具：高級(jí)吸頂燈、筒燈、燈槽日光燈、壁龕射燈、衛(wèi)生間鏡前燈、TCL（或同檔次產(chǎn)品）開(kāi)關(guān)、插座 7 、星州映像 ◆ 項(xiàng)目位置：新區(qū)錫新二路與行創(chuàng)四路交匯處 【東區(qū)】 ◆ 開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)：仁信實(shí)業(yè)總公司 ◆ 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總占地面積57234 ㎡ 總建筑面積191970㎡ 容積率：2.5 綠化率：52% 車(chē)位配比：1：1 ◆ 項(xiàng)目規(guī)模：3棟多層，11棟高層組成 ◆ 產(chǎn)品特點(diǎn)：該樓盤(pán)將依靠

49、周?chē)羟驁?chǎng)、足球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等體育設(shè)施的優(yōu)勢(shì)，成為運(yùn)動(dòng)的、生態(tài)的健康型住宅小區(qū)。 ◆ 戶型情況：項(xiàng)目住宅項(xiàng)目以120-140為主力戶型,挑高類產(chǎn)品以40-60平米為主力戶型。 從剩余的1049套房源分析， 40以下剩14套，占剩余數(shù)的1.33%(其中商業(yè)14戶) 40-60㎡剩226戶，占剩余數(shù)的21.54%(其中商業(yè)21戶) 60-80㎡剩58戶，占剩余數(shù)的5.53%(其中商業(yè)4戶) 80-100㎡剩106戶，占剩余數(shù)的10.1%(其中商業(yè)1戶) 100-120㎡剩

50、146戶，占剩余數(shù)的13.92%(其中商業(yè)1戶) 120-140㎡剩383戶，占剩余數(shù)的36.51%(其中商業(yè)1戶) 140-160㎡剩71戶，占剩余數(shù)的6.77%(其中商業(yè)1戶) 160㎡以上剩45戶，占剩余數(shù)的4.3%(其中商業(yè)1戶) ◆ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005年6月7日 ◆ 銷(xiāo)售價(jià)格：住宅類3500元/㎡;公寓：4250元/㎡（5.2米挑高）層差50-80元/㎡。住宅類的總價(jià)在28-50萬(wàn)之間，其主力戶型總價(jià)在42萬(wàn)左右。挑高小戶型總價(jià)在17-28萬(wàn)之間，主力戶型總價(jià)在20萬(wàn)左右。 ◆ 產(chǎn)品銷(xiāo)售情況

51、 總套數(shù)：655套，現(xiàn)已銷(xiāo)售308套,樓盤(pán)去化率為47.02%。 用途 總套數(shù) 已售套數(shù) 可售套數(shù) 銷(xiāo)售總面積(M2) 高層住宅 642 308 334 34,338.20 商業(yè) 13 0 13 0 ◆ 配套情況：公交線路K30路、31路、35路、69路、93路、218路、219路 其它設(shè)施：無(wú)錫國(guó)際學(xué)校、春星小學(xué)、周涇中學(xué)、無(wú)錫藥校、無(wú)錫科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院以及虹橋醫(yī)院、新區(qū)醫(yī)院、仁德醫(yī)院、歐翔超市等 ◆ 小區(qū)其它設(shè)施：周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、門(mén)禁管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、燃?xì)庑孤秷?bào)警系統(tǒng)、以及會(huì)

52、所等 五、樣本分析結(jié)果 通過(guò)對(duì)無(wú)錫市微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，我們可以得出以下結(jié)論： （一）區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)特征： 1、區(qū)域性價(jià)格特征明顯，項(xiàng)目周邊產(chǎn)品形態(tài)豐富，別墅、多層、高層均占有一定的市場(chǎng)比例； 2、戶型種類豐富，面積區(qū)間跨度較大，從30平米的單室套，到150平米的大戶型均有份額。 3、其中主力戶型以三房為主，主力面積以120-140平米為主，本年度將出現(xiàn)新梁溪人家單身公寓、陽(yáng)光城市花園單身公寓與本項(xiàng)目相互競(jìng)爭(zhēng)的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。 4、商住類產(chǎn)品在5000-6000元/㎡左右，住宅高層均價(jià)也在5500元/㎡左右，辦公房在6000-7000元/㎡左右。市區(qū)內(nèi)頂端價(jià)格已經(jīng)過(guò)萬(wàn)

53、。 (二)差異化競(jìng)爭(zhēng)逐漸顯現(xiàn)，小戶型單身公寓、酒店式公寓雖不是主流，但因其總價(jià)低、配套好、服務(wù)優(yōu)等特點(diǎn)市場(chǎng)歡迎度明顯。 從上述分析中，我們可以得出，個(gè)案樓盤(pán)小戶型的主力面積均在40-60㎡上下，其總價(jià)由于地段因素等原因，差距較大。禾嘉國(guó)際酒店公寓由于地處城市中心，物業(yè)為全精裝修，且標(biāo)準(zhǔn)較高，其產(chǎn)品總價(jià)在60萬(wàn)元左右。而地處北塘區(qū)的金鳳凰城市公寓，其產(chǎn)品屬爛尾樓改造，其地區(qū)位置離中心城市較近，也屬精裝修產(chǎn)品，但其價(jià)格在33萬(wàn)左右。而在新區(qū)的新港國(guó)際和星洲映象兩個(gè)項(xiàng)目，由于地理位置較偏，其產(chǎn)品整體價(jià)位較低，其總價(jià)在20萬(wàn)左右。 采樣產(chǎn)品小戶型類分析 項(xiàng)目名稱 所屬區(qū)位 主力

54、面積 總價(jià)金額 交房標(biāo)準(zhǔn) 備 注 時(shí)代杰都 西區(qū) 45㎡ 22萬(wàn) 毛坯 距項(xiàng)目地300米 新梁溪人家 西區(qū) 55㎡ 30萬(wàn) 毛坯 距項(xiàng)目地1公里 陽(yáng)光都市花園 西區(qū) 85㎡ 預(yù)計(jì)50萬(wàn) 精裝修 距離項(xiàng)目百米 禾嘉國(guó)際公寓 城中 60㎡ 60萬(wàn) 全精裝修 距項(xiàng)目地3公里 金鳳凰城市公寓 北塘區(qū) 60㎡ 33萬(wàn) 精裝修 距項(xiàng)目地3公里 新港國(guó)際 東區(qū) 50㎡ 20萬(wàn) 毛坯 距項(xiàng)目地15公里 星洲映像 東區(qū) 50㎡ 20萬(wàn) 毛坯 距項(xiàng)目地15公里 (三)06年小戶型產(chǎn)品集中上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

55、度增加。 陽(yáng)光城市花園、奧林花園、新梁溪人家等樓盤(pán)均有一定數(shù)量的小戶型單身公寓項(xiàng)目，小戶型產(chǎn)品的比例在不斷增加，也體現(xiàn)出市場(chǎng)的需求。而產(chǎn)品的上市時(shí)間均在06年的中下旬。在位于北塘區(qū)的尚城，也在06年的5月份推向市場(chǎng)，其產(chǎn)品形態(tài)為小戶型單身公寓類。 從整體情況看，06年小戶型的整體市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)到6-10萬(wàn)平方，遠(yuǎn)大于05年，這將對(duì)金色港灣項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)推廣上造成一定的壓力。 因此，認(rèn)真研究市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)，辨析機(jī)會(huì)，充分利用項(xiàng)目自身?xiàng)l件形成有效的項(xiàng)目特征，挑選合適的入市時(shí)機(jī)制定正確的銷(xiāo)售策略和價(jià)格策略，是項(xiàng)目制勝關(guān)鍵。 項(xiàng) 目 研 判 篇

56、 一、項(xiàng)目位置 該地塊位于無(wú)錫市中心城西南側(cè)，隸屬濱湖區(qū)，具體為建筑路和湖濱路交匯處，位于湖濱路西側(cè)，北側(cè)為東西走向的建筑路，東側(cè)為罵蠡港，南側(cè)為居民房。 本區(qū)域原為老工業(yè)區(qū)，聚集著開(kāi)源機(jī)床廠、格蘭集團(tuán)、建筑機(jī)械廠等多家大中型企業(yè)。隨著城市的發(fā)展、人居環(huán)境的更高要求，區(qū)域內(nèi)工廠正逐步向外搬遷。 二、周邊配套情況 生活配套： 銀 行：有交通銀行、建設(shè)銀行等、工商銀行、無(wú)錫市招商銀行等； 超 市：從近到遠(yuǎn)有華聯(lián)超市、物美超市、天潤(rùn)發(fā)等超市（陽(yáng)光城市花園沃爾瑪超市明年6月入駐）；

57、 餐飲、娛樂(lè)、酒店：有海天大酒店、小南山大酒店、南京軍區(qū)空軍第四招待所飛泓賓館、格蘭賓館，耀鑫休閑浴場(chǎng) 商業(yè)形態(tài)：以汽車(chē)配件為主、部分日用百貨店鋪，無(wú)大型購(gòu)物場(chǎng)所，屬于低層次的商業(yè)形態(tài)； 交 通：地塊西鄰無(wú)錫市為數(shù)不多的綠化道路，北接梁溪大橋連接市中心，南通太湖大道連接起太湖旅游風(fēng)景區(qū)、濱湖新城。現(xiàn)有公交為56路、K11路、K1路、211路、73路、53路、207路共八條公交線路，連通火車(chē)站、崇安詩(shī)、五愛(ài)廣場(chǎng)、錫惠公園、黿頭渚太湖風(fēng)景區(qū)等城市各個(gè)區(qū)域，交通極為方便。 醫(yī) 院：位于中南路與湖濱路交界處的無(wú)錫市第五人民醫(yī)院和位于建筑路上

58、的水秀醫(yī)院，為該區(qū)域居民就醫(yī)提供便利。 政府機(jī)構(gòu)：無(wú)錫海關(guān)、無(wú)錫市城市管理局、湖賓區(qū)武警支隊(duì)； 企事業(yè)單位：無(wú)錫教師進(jìn)修學(xué)院、濱湖社區(qū)服務(wù)中心、格蘭集團(tuán)、信息產(chǎn)業(yè)部設(shè)計(jì)院十一研究所、匯眾汽修廠、無(wú)錫石油儀器設(shè)備廠、無(wú)錫永安汽車(chē)修理廠、無(wú)錫蠡園特種電纜廠、無(wú)錫市溪南服裝廠、無(wú)錫機(jī)床廠、無(wú)錫軸承廠、無(wú)錫電爐有限公司、無(wú)錫托林頓軸承有限公司； 罵蠡港 罵蠡港在航運(yùn)上叫作錫南線，河船運(yùn)載貨量常年在200萬(wàn)噸以上。這條水環(huán)境不容樂(lè)觀的河道，被船運(yùn)業(yè)稱作是錫南水上“黃金通道”。 在京杭運(yùn)河－罵蠡港－蠡湖這條水路上，年銷(xiāo)售達(dá)30多億元的雪浪鋼鐵有限公司是常年靠此通道進(jìn)料出貨的“大戶”。該企業(yè)每天有

59、6000噸鋼坯和成品通過(guò)船運(yùn)進(jìn)出，水上運(yùn)量是公路運(yùn)量的10倍。除雪浪鋼鐵之外，南泉軋鋼廠、雪浪向陽(yáng)軋鋼廠也有部分貨物走這條水路。 從地圖上看，罵蠡港貫穿無(wú)錫西南城區(qū)，隨著“城市南進(jìn)”戰(zhàn)略的推進(jìn)，其地位和關(guān)注度都將提升。 歷史上，相傳越國(guó)大夫范蠡偕西施泛舟隱居太湖，途經(jīng)罵蠡港時(shí)，西施責(zé)罵范蠡不該向越王獻(xiàn)美人計(jì)，以致遭此下場(chǎng)?？紤]罵蠡港與南片群眾生活的緊密性及其一定的文化內(nèi)涵，環(huán)保等部門(mén)均希望通過(guò)罵蠡港限航、禁航從而實(shí)現(xiàn)打造罵蠡港景觀河的目標(biāo)根據(jù)規(guī)劃，五里湖將清淤250萬(wàn)立方米，梅梁湖將清淤800～1000萬(wàn)立方米。 在曹王涇、罵蠡港、蠡溪河等河道入湖處設(shè)節(jié)制閘，控制周邊水質(zhì)較差的河流向五

60、里湖輸入污水。同時(shí)，5年內(nèi)，在五里湖、梅梁湖周?chē)陆ɑ蚋慕?0多座中心鎮(zhèn)污水處理廠，并鋪設(shè)配套管網(wǎng)，新增日處理污水能力30萬(wàn)噸。為減少污水排放量，五里湖周邊一平方公里內(nèi)的工廠將全部遷出。 三、項(xiàng)目具體情況 1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目用地面積19927.7平方米，總建筑面積73534平米，其中地上建筑面積49835平方米(不包括地上停車(chē)庫(kù)建筑面積14616平方米)，地下建筑面積8756平方米，容積率2.50，建筑密度25.5%。 綠化率：36%。項(xiàng)目擬定開(kāi)發(fā)形態(tài)為酒店式公寓和商業(yè)用房。 2、商業(yè)部分： 主入口沿湖濱路敞開(kāi)，商業(yè)場(chǎng)所柱距8.5米，一層商業(yè)面積5176平米，層高6米，二層商業(yè)面積

61、5610平米，層高5.1米；配備兩部扶梯，2部貨梯，2部客梯； 3、住宅部分： 主樓為兩棟，分別為A座、B座，以東西向呈圍合倒立的雙“L”型，建筑高度99.95米，每棟22層，1-2層為商業(yè)裙房部分，地下一層、3-5層為以及裙房屋頂為車(chē)庫(kù)，6-22層為住宅用房，其中6-8層層高3.2米，9-22層層高4.95米。 平層戶型統(tǒng)計(jì)（層高3.2M，略高于一般2.9M層高，平層不能做分隔，不具備挑高的條件） 樓層 層高 面積 套數(shù) 平層比例 總比例 6-8 3.2M 46.3 39 38.24% 6.81% 3.2M 50.2-52.5 57 55.88% 9.

62、95% 3.2M 58.1 6 5.88% 1.05% 合計(jì) 　 　 102 　 17.80% 躍層戶型統(tǒng)計(jì)（層高4.95M，可做挑高戶型，實(shí)際使用面積可增大至1. 3-1.5倍） 樓層 層高 面積 套數(shù) 挑高比例 總比例 9-22 4.95M 35-40 9 1.91% 1.57% 4.95M 45-50 187 39.70% 32.64% 4.95M 50.2-52.5 242 51.38% 42.23% 4.95M 58.1 28 5.94% 4.89% 4.95M 75 5 1.06% 0.87%

63、 合計(jì) 　 　 471 100.00% 82.20% 4、會(huì)所部分： 為項(xiàng)目原有保留建筑，可承擔(dān)本項(xiàng)目的會(huì)所服務(wù)功能； 四、項(xiàng)目SWOT分析 (一)優(yōu) 勢(shì) 1、項(xiàng)目處于泛城市中心區(qū)，區(qū)域位置具有一定優(yōu)勢(shì) 隨著無(wú)錫市城區(qū)內(nèi)土地的減少，本地塊作為泛城市中心區(qū)的交通、配套等優(yōu)勢(shì)逐漸體現(xiàn)出來(lái)，隨著城市的大規(guī)模建設(shè)和外圍化發(fā)展，和眾多周邊區(qū)域項(xiàng)目相比，形成了本案特有的城區(qū)土地的稀缺性； 2、具有一定的城市景觀資源 本案緊鄰罵蠡港，項(xiàng)目一側(cè)為城市綠化廣場(chǎng)，且有保護(hù)建筑作為項(xiàng)目的人文景觀，沿湖濱路可達(dá)梁溪公園、太湖廣場(chǎng)具備一定的城市景觀資源優(yōu)勢(shì)。 3、地區(qū)市場(chǎng)已經(jīng)

64、成形，有較好的市場(chǎng)認(rèn)知度 近年來(lái)，隨著周邊項(xiàng)目和陽(yáng)光城市花園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本案所在地區(qū)已經(jīng)形成了良好的市場(chǎng)認(rèn)知和市場(chǎng)關(guān)注，對(duì)于本案順利進(jìn)入市場(chǎng)，打下了良好的基礎(chǔ)。 4、可發(fā)掘客群資源豐富的優(yōu)勢(shì) 由于項(xiàng)目所面對(duì)的客群購(gòu)置目的為自住、商務(wù)辦公、投資客等綜合因素，而項(xiàng)目對(duì)面的海關(guān)涉及到眾多的報(bào)關(guān)公司，給項(xiàng)目帶來(lái)潛在客群不可小覷，涉及到除郵政等公共部門(mén)以外的企業(yè)有4584家，部分非生產(chǎn)性的中小貿(mào)易企業(yè)，在海關(guān)附近辦公將是十分理想的選擇。 (二)劣 勢(shì) 1、相對(duì)于小戶型公寓產(chǎn)品而言，本案在地理位置和項(xiàng)目規(guī)模上處于劣勢(shì)。 根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，小戶型的公寓產(chǎn)品，一般宜設(shè)置在城市中心區(qū)，或者作為大規(guī)模

65、社區(qū)的補(bǔ)充，以完善的商業(yè)和生活配套和便捷的交通環(huán)境作為項(xiàng)目的附加值。 本案挑高小戶型的設(shè)置，是基于規(guī)劃條件的限制的情況下作出的最佳選擇。在實(shí)際銷(xiāo)售和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中仍然會(huì)處于劣勢(shì)。 2、本案內(nèi)部產(chǎn)品功能相互干擾，客戶接受度將會(huì)受到一定的影響 由于本案是一個(gè)綜合性的項(xiàng)目，其中1-2層為商業(yè)，3-5樓為停車(chē)場(chǎng)，不可避免的給本項(xiàng)目帶來(lái)一定的嘈雜，不利于高端產(chǎn)品形象的建立，將會(huì)給本項(xiàng)目的客群帶來(lái)一定抗性，。 3、周邊水域存在一定污染 由于項(xiàng)目西側(cè)緊靠湖濱路，東側(cè)緊靠貨運(yùn)罵蠡港，項(xiàng)目存在一定的噪音干擾，同時(shí)周邊水域有待環(huán)保部門(mén)的環(huán)保措施進(jìn)一步實(shí)施，才能保證本段水系水質(zhì)的改善和噪音影響的消除。

66、根據(jù)無(wú)錫市環(huán)境保護(hù)部門(mén)的要求，罵蠡港將作為主要的整治對(duì)象之一。對(duì)減少水源污染，提升項(xiàng)目水景特色有極大的幫助。 (三)機(jī)遇 1、本案挑高產(chǎn)品的設(shè)定具有一定的市場(chǎng)差異化，有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的平層戶型層高3.2M優(yōu)于一般平層戶型。一般平層大都為2.9米左右，而本項(xiàng)目平層高度為3.2米，在平層產(chǎn)品中具有一定的優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目主力面積控制在40-50平米以內(nèi)，且在朝向上，基本上做到了四面均好。由于一般小戶型公寓塔式樓或點(diǎn)式樓而產(chǎn)生的走廊在中間，且單一朝向，影響通風(fēng)與采光。而本項(xiàng)目則完全不存在此類問(wèn)題，整體設(shè)計(jì)為板式結(jié)構(gòu)，單側(cè)走廊，能夠保證通風(fēng)和采光，避免了一般小戶型的缺點(diǎn)與不足。 2、本案自身具有商業(yè)和挑高公寓的形態(tài)，如能相互補(bǔ)充和促進(jìn)，將會(huì)形成獨(dú)特的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 本案和周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比，在區(qū)域位置上不具備中心區(qū)域的優(yōu)越性，在居住質(zhì)量和配套水平上也不能超越現(xiàn)有的大規(guī)模社區(qū)。但是，如果結(jié)合項(xiàng)目自身商業(yè)的特點(diǎn)，充分利用其資源，將有利于公寓產(chǎn)品的銷(xiāo)售。 (四)挑戰(zhàn) 1、宏觀調(diào)控的作用已經(jīng)在一線城市開(kāi)始出現(xiàn)，本地過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的情況已經(jīng)顯現(xiàn)。 以抑制購(gòu)房者投資需求和控制開(kāi)