新江灣城22號(hào)地塊估價(jià)報(bào)告在目前官方評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺(tái)前提下，本案辦公用地價(jià)格評(píng)估將則采取環(huán)線比較、地塊市場(chǎng)比較及成本預(yù)估法相結(jié)合的方式來評(píng)議。1、 環(huán)線比較運(yùn)用環(huán)線預(yù)判土地價(jià)值，了解本案地塊的價(jià)值區(qū)間上海環(huán)線辦公土地價(jià)格情況數(shù)據(jù)為2009年6月至今1年的辦公類成交土地，數(shù)據(jù)來源cric外郊環(huán)：主力地價(jià)：80.0-852.8萬元/畝主力樓板價(jià)：3825-8388元/中外環(huán)：主力地價(jià)：439-1078萬元/畝主力樓板價(jià)：5989-8958元/內(nèi)中環(huán)：主力地價(jià)：1641.9-5355.16萬元/畝主力樓板價(jià)：9851-15000元/結(jié)論：依據(jù)各環(huán)線的土地價(jià)格區(qū)間，本地塊處于中外環(huán)區(qū)域，地塊的樓板價(jià)可在6000-9000元/之間。2、土地市場(chǎng)比較1. 求取土地取得費(fèi)用采用市場(chǎng)比較法測(cè)算宗地的價(jià)值 選取可比實(shí)例，編制比較因素條件說明表在近期發(fā)生交易的土地成交實(shí)例中，選擇與待估宗地屬同一供需圈、土地用途相同、在地域上屬于鄰近區(qū)域或類似區(qū)域的三個(gè)案例，各實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的具體情況見表一比較因素條件說明表：所選實(shí)例示意圖：本 案長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)228街坊2、4丘長(zhǎng)寧區(qū)221街坊5丘、225街坊3丘閘北區(qū)338街坊北上海物流3-1地塊外環(huán)線中環(huán)線表一比較因素條件說明表估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C土地名稱新江灣城22#地塊閘北區(qū)338街坊北上海物流3-1地塊長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)228街坊2、4丘長(zhǎng)寧區(qū)221街坊5丘、225街坊3丘宗地編號(hào)200910702200908004200906003交易日期估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年2月2009年11月2009年9月交易情況正常正常正常土地剩余使用年限50年辦公：49.67年49.5年辦公：49.3年土地用途辦公辦公、商業(yè)辦公辦公、商業(yè)區(qū)域因素距市區(qū)中心距離10.2千米8.6千米11.8千米11.2千米基礎(chǔ)設(shè)施完善程度環(huán)境質(zhì)量交通便捷度板塊未來成長(zhǎng)性目前辦公聚集程度個(gè)別因素面積20,33338,310.8 47,482.7 94,052.6 建筑容積率4.02.52.01.81平面形狀規(guī)整規(guī)整規(guī)整規(guī)整臨路情況臨交通性干道臨交通性干道臨交通性干道臨交通性干道地勢(shì)條件較平坦較平坦較平坦較平坦地質(zhì)情況較好較好較好較好每畝地價(jià)953.61萬元/畝800.01萬元/畝764.12萬元/畝樓板價(jià)5,722元/6,000元/6,332元/注：采用評(píng)分，1星為最低分，4星為最高分。 環(huán)境質(zhì)量：實(shí)例A：1公里內(nèi)有彭浦公園、嶺南公園；實(shí)例B、C：3公里內(nèi)有華漕公園、新涇公園等。交通便捷度：實(shí)例A：周邊有北郊火車站、芷新長(zhǎng)途客運(yùn)公司彭浦客運(yùn)站、1號(hào)線彭浦新村站；實(shí)例B、C：北翟長(zhǎng)途汽車站板塊未來成長(zhǎng)性: 實(shí)例A：隨著北上?，F(xiàn)代物流園區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃的完成，及加快園區(qū)招商引資速度，也將加速形成未來該區(qū)域商務(wù)功能；實(shí)例B、C：目前虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)已從工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型為商務(wù)園區(qū)，未來為了能更好地承接全球總部經(jīng)濟(jì)空間的轉(zhuǎn)移，對(duì)接虹橋綜合交通樞紐的輻射功能，融入長(zhǎng)三角一體化發(fā)展，已編制完成了上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)、功能、形態(tài)一體化規(guī)劃。臨路情況：實(shí)例A：西鄰南北高架；實(shí)例B、C：西鄰?fù)猸h(huán)線、南接北翟路。 編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與三個(gè)實(shí)例各種因素的具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下： 交易日期修正：由于本市存量建設(shè)用地逐漸減少，土地價(jià)格呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。根據(jù)可比實(shí)例A、B、C 的成交日期距離估價(jià)時(shí)點(diǎn)的遠(yuǎn)近，其價(jià)格應(yīng)略作調(diào)整，因而其交易日期修正系數(shù)分別取為101/100、102/100、102/100。 交易情況修正：可比實(shí)例A、B、C 均為正常交易，因此其交易情況修正系數(shù)取為100/100。 交易方式修正：可比實(shí)例A、B、C 均屬出讓，所以其交易方式修正系數(shù)均取為100/100。 土地使用年限修正：根據(jù)公式K=1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n確定年期修正系數(shù)K。式中r為土地還原利率，采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)值的方法，確定土地還原利率為7%。m為待估宗地的使用年限，本次待估宗地使用年限為50 年。n為可比實(shí)例的使用年限，本次估價(jià)中可比實(shí)例的使用年限分別為49.67、49.5、49.3年。、土地用途修正待估宗地與三個(gè)實(shí)例的土地用途相同，不須進(jìn)行修正。、區(qū)域因素條件指數(shù)A、與市區(qū)中心的距離根據(jù)宗地距離市區(qū)中心的距離，分為2Km 內(nèi)、2-5Km、5-10Km、10Km 以上四個(gè)等級(jí)，以評(píng)估宗地為100，每上升或降低一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降4；B 、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況根據(jù)周圍道路、供水、排水、供熱、供電、供氣等狀況，分為完善、較完善、一般完善、不完善四個(gè)等級(jí)，以評(píng)估宗地為100，每上升或降低一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降4；C、環(huán)境質(zhì)量狀況根據(jù)污染排放狀況及治理狀況、距離危險(xiǎn)設(shè)施或污染源的遠(yuǎn)近程度、自然條件等情況，分為好、較好、一般、較差四個(gè)等級(jí)，以評(píng)估宗地為100，每上升或降低一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降3；D、 交通便捷狀況根據(jù)宗地距離交通主干道、火車站、高速公路、碼頭等的距離及周圍交通情況，分為便捷、較便捷、一般、不便捷四個(gè)等級(jí)，以評(píng)估宗地為100，每上升或降低一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降3；E、板塊未來成長(zhǎng)性根據(jù)宗地所在板塊的設(shè)計(jì)規(guī)劃如：區(qū)域規(guī)劃等，分為良好、較好、一般、無規(guī)劃四個(gè)等級(jí)，以評(píng)估宗地為100，每上升或降低一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降4；F、目前辦公聚集程度根據(jù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套及集聚狀況、商務(wù)辦公區(qū)的未來發(fā)展趨勢(shì)等情況，分為成熟、較成熟、一般、不成熟等四個(gè)等級(jí)，以評(píng)估宗地為100，每上升或降低一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降3；由以上六個(gè)區(qū)域因素，編制比較因素條件指數(shù)表（見下頁）。 個(gè)別因素條件指數(shù)A、規(guī)劃容積率評(píng)估宗地為100，由于目前上海市無容積率修正系數(shù)表可參考，故此次以北京市容積率修正系數(shù)為參考依據(jù)。 B、面積、形狀根據(jù)宗地平面形狀及可利用情況，分為規(guī)整、較規(guī)整、不規(guī)整等三個(gè)等級(jí)，以評(píng)估宗地為100，每上升或降低一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降2；C、臨路狀況根據(jù)宗地臨路狀況，分為臨生活性干道、臨交通性干道、臨小區(qū)道路、不臨路等四個(gè)等級(jí)，以評(píng)估宗地為100，每上升或降低一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降4；D、地勢(shì)條件根據(jù)地形、地勢(shì)情況，分為平坦、較平坦、不平坦（山坡地）等三個(gè)等級(jí)，以評(píng)估宗地為 100，每上升或降低一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降2；E、地質(zhì)條件根據(jù)宗地的地質(zhì)條件情況，分為好、較好、一般、差等四個(gè)等級(jí)，以評(píng)估宗地為100，每上升或降低一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降2；根據(jù)上述比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表：表二 比較因素條件指數(shù)表估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C區(qū)域因素距市區(qū)中心距離10096100100基礎(chǔ)設(shè)施情況100100100100環(huán)境質(zhì)量100949494交通便捷度1001009797板塊未來成長(zhǎng)性10096100100目前辦公聚集程度100103103103個(gè)別因素建筑容積率100106.3810096.99面積、形狀100100100100臨路情況100100100100地勢(shì)條件100100100100地質(zhì)情況100100100100 編制比較因素修正系數(shù)表，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格：根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制比較因素修正系數(shù)表：表三 比較因素修正系數(shù)表實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易價(jià)格5,722元/6,000元/6,332元/交易時(shí)間101/100102/100102/100交易情況100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地使用年限1.011.011.01土地用途100/100100/100100/100區(qū)域因素距市區(qū)中心距離100/96100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施情況100/100100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/94100/94100/94交通便捷度100/100100/97100/97板塊未來成長(zhǎng)性100/96100/100100/100目前辦公聚集程度100/103100/103100/103個(gè)別因素建筑容積率100/106.38100/100100/96.99面積、形狀100/100100/100100/100臨路情況100/100100/100100/100地勢(shì)條件100/100100/100100/100地質(zhì)情況100/100100/100100/100比準(zhǔn)價(jià)格6168.53元/6573.79元/7133.83元/簡(jiǎn)單算術(shù)平均值6625.38元/經(jīng)評(píng)定估算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值（樓板價(jià)）為人民幣6625.38元/3、銷售比例法在辦公土地的樓板價(jià)和當(dāng)年區(qū)域辦公成交價(jià)之間的關(guān)系中，推算本案的土地樓板價(jià)。1、通過楊浦區(qū)辦公地塊樓板價(jià)和區(qū)域辦公成交均價(jià)的占比，和行業(yè)一般辦公開發(fā)成本規(guī)律，大致預(yù)測(cè)土地成本占當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的辦公開發(fā)成本的比重。表四 、楊浦區(qū)辦公類地塊樓板價(jià)與當(dāng)年區(qū)域辦公成交價(jià)占比率表：年度項(xiàng)目名稱樓板價(jià)（元/平米）當(dāng)年項(xiàng)目所在板塊辦公類成交均價(jià)（元/平米）按板塊占比率（%）2005年創(chuàng)智天地坊地塊25281081523.37%上海新紀(jì)元國際廣場(chǎng)地塊4087.821081537.80%2007年綠地匯創(chuàng)國際廣場(chǎng)地塊4702.611112742.26%2008年2008年32號(hào)公告黃興路1700號(hào)地塊8,0001603249.90%2009年2009年64號(hào)公告上海市楊浦區(qū)31街坊地塊6,0592102128.82%注：數(shù)據(jù)來源：CRIC由表可知楊浦區(qū)辦公類項(xiàng)目樓板價(jià)與當(dāng)年板塊成交價(jià)占比率為23.37-49.9%。而根據(jù)辦公一般開發(fā)規(guī)律，土地開發(fā)成本占銷售價(jià)30%進(jìn)行修正。則可以大致判斷：楊浦區(qū)辦公類項(xiàng)目樓板價(jià)大約占當(dāng)年區(qū)域辦公售價(jià)的25%-40%左右2、本案在規(guī)劃上屬于五角場(chǎng)城市副中心區(qū)域內(nèi)，所以將五角場(chǎng)板塊作為本案研究對(duì)象五角場(chǎng)板塊在售辦公項(xiàng)目一覽以上成交均價(jià)為2010年（1-6月）成交均價(jià)易居cric系統(tǒng)得知：2010年（1-6月）五角場(chǎng)板塊辦公均價(jià)為20779元/，根據(jù)楊浦區(qū)辦公類項(xiàng)目樓板價(jià)大約占當(dāng)年區(qū)域辦公售價(jià)的25%-40%的占比關(guān)系，大致可以得知本案的樓板價(jià)可在在5200-8300元/。4、方法總結(jié)環(huán)線比較法得出本案樓板價(jià)：6000-9000元/市場(chǎng)比較法得出本案樓板價(jià)：6625元/銷售比例法得出本案樓板價(jià)：5200-8300元/o 根據(jù)以上三類方法易居建議若是貴司出讓22號(hào)-3和22號(hào)-4地塊，建議出讓樓板價(jià)為6700-8300元/o 若是收購22號(hào)周邊地塊，則易居建議收購地塊的樓板價(jià)為5200-6500元/，若本案按照區(qū)域辦公成交價(jià)格20779元/銷售，則樓板價(jià)占比為25%-31%左右。