《中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試 房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)課堂學(xué)習(xí)筆記與重要考點(diǎn)總結(jié) 掌握必過(guò)》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試 房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)課堂學(xué)習(xí)筆記與重要考點(diǎn)總結(jié) 掌握必過(guò)（135頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試 房地產(chǎn)（中級(jí)） 課堂學(xué)習(xí)筆記與考試重點(diǎn)總結(jié) 第三節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 一. 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件和限制 (一) 轉(zhuǎn)讓條件 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提 以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(2條) 按出讓合同約定已支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū) 進(jìn)行房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，但投資額不含土地使用權(quán)出讓金;屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(3條) 由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓 由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金

2、經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方將房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國(guó)家 【例題單選題】【2006年真題】M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進(jìn)行成片土地開(kāi)發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿(mǎn)足的條件是(　)。 A.取得土地使用權(quán)兩年以后 B.完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上(不含土地使用權(quán)出讓金) C.完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上(含土地使用權(quán)出讓金) D.形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 【答案】D (二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制 轉(zhuǎn)讓合同期限和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過(guò)原出讓合同規(guī)定，轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用期限為土地使用權(quán)出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限

3、 原出讓合同規(guī)定的土地使用受讓人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓(房隨地走) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，規(guī)劃用途改變，需經(jīng)土地管理部門(mén)與規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，并調(diào)整出讓金 【例題1單選題】【2007年真題】下列關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是(　)。 A.成片開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)只能成片轉(zhuǎn)讓 B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移 C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) D.成片開(kāi)發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的前提是必須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件 【答案】A

4、 【例題2單選題】【2006年真題】下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是(　)。 A.土地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為 B.土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則 C.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓 D.土地使用權(quán)出讓年限屆滿(mǎn)前一年，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期 【答案】C 【解析】只有國(guó)有土地可以出讓?zhuān)?guī)劃區(qū)內(nèi)的土地未必全是國(guó)有土地，或者其使用權(quán)已經(jīng)出讓了 【例題3單選題】【2005年真題】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)(　) A.是否轉(zhuǎn)讓由雙方議定 B.由轉(zhuǎn)讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓 C.由受讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓 D.隨之轉(zhuǎn)讓 【答案

5、】D 【解析】房隨地走 二.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式 出售,交換,贈(zèng)與 三.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序 申請(qǐng)-審批-簽訂轉(zhuǎn)讓合同-公證-登記 第四節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租 一. 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租條件及程序 (一) 可出租建設(shè)用地使用權(quán) 土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人 有國(guó)有土地使用證 具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明 補(bǔ)簽了出讓合同，補(bǔ)交了出讓金 (二)出租限制條件 土地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同 未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)的，不得出租 出租必須辦理租賃登記 (三)出租程序 申請(qǐng) 審批簽訂合同 辦理登記 二.租賃合同 租金標(biāo)準(zhǔn)——雙

6、方協(xié)商確定 租賃期限——不得超過(guò)土地使用權(quán)的剩余年限 土地用途——符合出讓合同規(guī)定的用途 出租方權(quán)利義務(wù) 權(quán)利 收取租金 監(jiān)督承租方使用 依法收回出租土地 義務(wù) 交付土地及地上建筑物等及保障義務(wù) 修繕義務(wù) 妨害除去義務(wù)(不論原因是誰(shuí)所致) 出租人繼續(xù)履行出讓合同 承租方權(quán)利義務(wù) 權(quán)利 合法使用租賃物的權(quán)利 要求保障正常、有效使用租賃物的權(quán)利 義務(wù) 保管義務(wù) 支付租金義務(wù) 租賃標(biāo)的物返還義務(wù) 【例題單選題】【2005年真題】土地使用權(quán)出租方的妨害除去義務(wù)是指當(dāng)承租方的正常使用受到妨害的危險(xiǎn)時(shí)，(　)，出租方負(fù)有除去或防止義務(wù)。 A.若是由于出租方的原因

7、所致的 B.不論是出租方還是第三方的原因所致的 C.若是由于第三方的原因所致的 D.若是由于承租方的原因所致的 【答案】B 三.使用權(quán)出租,出讓,轉(zhuǎn)讓,抵押的區(qū)別 (一)出租與出讓 (二)出租與轉(zhuǎn)讓 (三)出租與抵押 第五節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押 一.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定 (一)可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán) (1)通過(guò)有償出讓轉(zhuǎn)讓方式取得的(2)通過(guò)行政劃撥方式取得后補(bǔ)簽合同后 (二)屬于下列范圍的建設(shè)用地屬涌泉不得設(shè)定抵押 <城市房地產(chǎn)抵押管理辦法>第八條規(guī)定內(nèi)容 權(quán)屬有爭(zhēng)議的土地 教育、醫(yī)療、市政等公共福利土地使用權(quán) 列入文物保護(hù)的建筑物和有重

8、要紀(jì)念意義的建筑物及其土地使用權(quán) 已公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 依法查封、扣押、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn) 其它 (三)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問(wèn)題 同一宗土地可以設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)，但應(yīng)將情況告知抵押權(quán)人，其所擔(dān)保的債權(quán)不得超出抵押物的價(jià)值 兩宗以上土地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)，視為同一抵押標(biāo)的物，其擔(dān)保作用不可分割 地隨房地，房隨地走 共有房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)共有人書(shū)面同意 已租賃的土地使用權(quán)抵押，應(yīng)告知承租人和抵押權(quán)人，原租賃合同繼續(xù)有效(抵押不破租賃) 土地的抵押價(jià)值可以由當(dāng)事人商定，也可由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估 抵押權(quán)人可為抵押物投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人承擔(dān)

9、，抵押權(quán)人為第一受償人 抵押的期限不得超過(guò)經(jīng)營(yíng)期限或土地的剩余使用年限 應(yīng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立 【例題單選題】【2005年真題】甲擁有一宗土地的使用權(quán)，自2004年1月1日起將其出租給乙使用，租期5年。2005年，甲因債務(wù)問(wèn)題，將該地塊抵押給丙，則(　)。 A.甲乙之間的租賃合同中止，應(yīng)由乙丙重新協(xié)商簽訂新的租賃合同 B.原租合同是否有效，就由乙丙協(xié)商確定 C.乙應(yīng)將租金直接支付給丙 D.甲仍有權(quán)收取乙的租金 【答案】D 【解析】抵押不破租賃 二.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押程序 簽訂抵押合同 公證 抵押登記 注銷(xiāo)登記 三.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度

10、應(yīng)當(dāng)向土地所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)抵押登記 抵押合同自抵押登記之日起生效 辦理登記應(yīng)提交的文件(7類(lèi)) 登記的主要內(nèi)容——被擔(dān)保的金額、抵押權(quán)人姓名或單位名稱(chēng)、債權(quán)等 登記機(jī)關(guān)在產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利記載，所有權(quán)證書(shū)由抵押人收?qǐng)?zhí)，向抵押權(quán)人頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書(shū) 【例題單選題】【2006年真題】A公司將M地塊的使用權(quán)抵押給B公司，于7月1日簽訂抵押合同，并于次日辦理了公證，7月9日完成抵押登記，則抵押合同生效的時(shí)間為(　)。 A.7月1日 B.7月2日 C.7月9日 D.7月10日 【答案】C 【解析】抵押合同自抵押登記之日起生效 溫馨提示：看累了

11、就做一做試題檢查一下知識(shí)點(diǎn)的掌握情況吧 四.抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用與管理 由抵押人占用與管理抵押的土地 抵押權(quán)人有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查 當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或增加擔(dān)保 抵押的土地可以出租轉(zhuǎn)讓?zhuān)珒r(jià)款應(yīng)優(yōu)先提前清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)，超過(guò)部分歸抵押人所有 五.抵押建設(shè)使用權(quán)的處分 (一)抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的條件 抵押期屆滿(mǎn)，抵押權(quán)人未受清償 抵押人死亡引起無(wú)法履行債務(wù) 抵押人在抵押合同期宣告破產(chǎn)或解散 抵押人擅自處分抵押物 抵押合同約定的其他情況 (二)抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償 處分抵押物所得金額的分配

12、順序 支付處分抵押物的費(fèi)用 扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費(fèi) 償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金 賠償違約給抵押權(quán)人造成的損害 剩余金額交還抵押人 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)的清償順序 已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償 已登記的先于未登記的 均未登記，按債權(quán)比例清償 抵押設(shè)定后土地上新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，可一同處分，但新增建筑物的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償 六.建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失 抵押土地使用權(quán)處分的條件(5種情況) 可折價(jià)或拍賣(mài)抵押物清償?shù)盅簷?quán)人 協(xié)議不成可以提起訴訟 七.最高額抵押權(quán) (一)最高額抵押權(quán)的概念 指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)

13、議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。 最高額抵押具有擔(dān)保債權(quán)的不特定性的特點(diǎn)。即最高額抵押所擔(dān)保的未來(lái)債權(quán)是不特定的，將來(lái)的債權(quán)是否發(fā)生、債權(quán)類(lèi)型是什么、債權(quán)額是多少均是不確定的。因此，其所擔(dān)保的債權(quán)不必須都是同一性質(zhì)的債務(wù) (二)最高抵押權(quán)的法律規(guī)定 設(shè)立前已存在的債權(quán)，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍 確定前，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 確定前，部分抵押權(quán)人與抵押人可以通過(guò)協(xié)議變更債權(quán)內(nèi)容 (三)最高抵押權(quán)的確定 約定的債權(quán)確定期間屆滿(mǎn) 沒(méi)有確定期間或期間不明，自設(shè)立之日起滿(mǎn)兩年后請(qǐng)求確認(rèn)的 新的債權(quán)不可能發(fā)生 抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押

14、 債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷(xiāo) 其它 第六節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止 一.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收回 因社會(huì)公共利益需要提前收回土地使用權(quán)(退還相應(yīng)出讓金) 為實(shí)施城市規(guī)劃收回土地使用權(quán) 土地使用權(quán)屆滿(mǎn)收回(無(wú)償收回土地) 因單位撤銷(xiāo)遷移等原因停止使用劃撥土地的，可收回 公路、鐵路等報(bào)廢用地可收回 出讓方式獲得土地使用權(quán)滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門(mén)的行為或必需的前期工作造成的開(kāi)發(fā)遲延除外 【例題單選題】【2006年真題】下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況中，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)的是(　)。 A.出讓合同約定2002年

15、6月30日動(dòng)工開(kāi)發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門(mén)審批工作在一段時(shí)間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā) B.城市總體規(guī)劃變更，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā) C.開(kāi)發(fā)商要求提高項(xiàng)目容積率，規(guī)劃部門(mén)不批準(zhǔn)，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā) D.因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā) 【答案】C 【解析】 二.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的終止 (一) 因土地滅失而終止 (二)由于土地使用者拋棄而終止 三.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止的法律后果

16、 土地使用權(quán)受讓人與土地所有者之間關(guān)于該幅土地上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系解除 地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國(guó)家無(wú)償取得 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定必須拆除的設(shè)備，土地使用者必須拆除 第七節(jié) 閑置國(guó)有建設(shè)用地的處置 一.閑置土地的認(rèn)定 國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)中未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期的，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的。 已動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)面積不足應(yīng)開(kāi)發(fā)建筑面積的1/3，或投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)一年的。 其他規(guī)定 二.閑置土地的處置方式 延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)期限，但最長(zhǎng)不超過(guò)一年 變更土地用途，辦理

17、手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā) 安排臨時(shí)使用，待項(xiàng)目具備條件后重新批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)，土地有增值的，由政府收取增值地價(jià) 政府安排置換其他閑置土地 政府采取招標(biāo)、拍賣(mài)等方式確定新的土地使用者進(jìn)行建設(shè)，對(duì)原用地單給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 政府收回土地，與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書(shū) 由政府原因造成閑置的，還可以按照實(shí)際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者，其余部分由政府收回 三.征收土地閑置費(fèi) 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)出讓土地，閑置一年以上按出讓金20%以下征收 具體由省一級(jí)規(guī)定 四.無(wú)償收回土地 連續(xù)兩年以上未使用的，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用權(quán)并進(jìn)行公告，終止土地有償使用合同，注銷(xiāo)土地登記和土地證

18、書(shū) 第八節(jié) 集體建設(shè)用地使用制度 一. 集體建設(shè)用地的使用范圍和原則 (一) 集體建設(shè)用地使用范圍 1. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè). 2. 農(nóng)村住宅. 3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施及公益事業(yè)建設(shè) (二) 集體建設(shè)用地的使用原則 (1) 合法(2)節(jié)約，按規(guī)劃(3)按計(jì)劃用地 (4)依法辦理審批手續(xù) (5)如占用農(nóng)用土地，則辦理審批手續(xù) 二.集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得收回流轉(zhuǎn)和抵押 (一)集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得和收回 (二)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn) (三)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押 三.農(nóng)村宅基地及其管理 (一)農(nóng)村宅基地概念 農(nóng)村居民建設(shè)住宅所使用的集體土地。 (二)宅基地的一戶(hù)一宅原則 (三)農(nóng)

19、村宅基地使用權(quán)取得和審批程序 溫馨提示：看累了就做一做試題檢查一下知識(shí)點(diǎn)的掌握情況吧 第 四 章　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研含義 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法、有目的、有計(jì)劃地收集、整理和分析與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng) 特點(diǎn) 實(shí)用性 時(shí)效性 實(shí)踐性 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的意義 1.有利于開(kāi)發(fā)商確定正確的發(fā)展方向(戰(zhàn)略) 2.有利于開(kāi)發(fā)商適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行更新?lián)Q代(產(chǎn)品) 3.有利于開(kāi)發(fā)商確定和實(shí)施正確的價(jià)格策略和宣傳推廣策略(策略) 4.有利于開(kāi)發(fā)商制定科學(xué)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售

20、計(jì)劃(計(jì)劃) 5.有利于開(kāi)發(fā)商完善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益(效益) 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序 (一)調(diào)研準(zhǔn)備階段 1.確定目標(biāo);2。制定計(jì)劃;3。設(shè)計(jì)問(wèn)卷;4。確定方案 (二)正式調(diào)研階段 (三)結(jié)果處理階段 1。整理分析調(diào)研資料;2。撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃 3.1策劃的相關(guān)概念 3.1.1策劃與房地產(chǎn)策劃的概念 策劃：策劃本意是計(jì)策、對(duì)策、謀劃，既含有未做事之前的整體籌劃和安排，也含有遇到突發(fā)事件如何處置的對(duì)策 區(qū)別以下概念 策劃與規(guī)劃(規(guī)劃不考慮細(xì)節(jié)和變數(shù)) 策劃與決策(策劃謀，決策斷) 策劃與計(jì)劃(計(jì)劃著眼于具體工作安排和執(zhí)行措施，無(wú)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展安排)

21、 房地產(chǎn)策劃 幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)作出詳細(xì)的調(diào)研，進(jìn)行投資方向選擇、目標(biāo)市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)策略組合等一系列決策的投資咨詢(xún)活動(dòng) 3.1.2策劃的運(yùn)作要素 主體要素 策劃個(gè)體 策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 客體要素 指策劃所指向的對(duì)象或標(biāo)的 其他要素 3.1.3策劃的基本功能(五大功能) 競(jìng)爭(zhēng)功能 決策保證功能 計(jì)劃策定功能 預(yù)測(cè)未來(lái)功能 管理創(chuàng)新功能 3.1.4策劃的過(guò)程 提出并確定主題 明確策劃需要的條件和相應(yīng)要求 正式簽訂委托合同，接受委托項(xiàng)目 展開(kāi)相關(guān)調(diào)查 搜集、過(guò)濾和提煉信息 激發(fā)靈感 整理創(chuàng)意，形成策劃方案大綱 深入研究，形成策劃初步方案 提出

22、最終策劃方案，并指導(dǎo)、推進(jìn)方案的實(shí)施 【例題單選題】【2008年真題】下列關(guān)于策劃的表述中，錯(cuò)誤的是(　) A.策劃既含有未做事之前對(duì)如何行動(dòng)的整體籌劃和安排， 也含有遇到突發(fā)事件如何處置的對(duì)策 B.策劃包含計(jì)劃和決策 C.策劃主體是指能動(dòng)地進(jìn)行策劃活動(dòng)的人 D.策劃的客體是指策劃指向或策劃標(biāo)的 【答案】B 3.1.5房地產(chǎn)策劃的特征 地域性 系統(tǒng)性 前瞻性 市場(chǎng)性 創(chuàng)新性 操作性 多樣性 3.1.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的地位 貫穿始終，為項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)提供智力支持 為房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的助手 3.1.7 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的作用 是房

23、地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵 增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力 增強(qiáng)企業(yè)管理創(chuàng)新能力 使社會(huì)資源得到有效整合 3.1.8 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的模式 房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式 房地產(chǎn)全程策劃模式 房地產(chǎn)品牌策劃模式 房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 政治法律環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研 區(qū)域環(huán)境調(diào)研 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研 行情調(diào)研 市場(chǎng)反響調(diào)研 相關(guān)專(zhuān)業(yè)公司與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)情況調(diào)研 3.2 房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式 特點(diǎn)：從宏觀戰(zhàn)略高度來(lái)把握能使項(xiàng)目定位準(zhǔn)確

24、，找到最合適的發(fā)展思路 能有效地協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)公司圍繞項(xiàng)目的總目標(biāo)進(jìn)行操作，利于從全局出發(fā)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的具體目標(biāo) 是最適宜規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一種模式 流程：大勢(shì)把握-找出思路 理念創(chuàng)新-明確定位 策略設(shè)計(jì)-提出方案 資源整合-形成平臺(tái) 動(dòng)態(tài)顧問(wèn)-跟蹤監(jiān)理 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料的搜集 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料的搜集途徑 1.交易雙方當(dāng)事人 2.促成交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的各種租售廣告 4.熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)人士 5.同行間的資料 6.準(zhǔn)交易資料 7.房地產(chǎn)交易會(huì) 8.各類(lèi)二手資料 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料搜集的內(nèi)容 (一)初級(jí)資料和次級(jí)資料的搜集

25、 1.初級(jí)資料;2。次級(jí)資料 (二)房地產(chǎn)資料搜集的內(nèi)容 1.房地產(chǎn)法規(guī)資料搜集 2.項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料搜集 3.交通流量資料搜集 4.人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集 5.公共設(shè)施資料搜集 6.商圈資料的搜集 7.房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料搜集 8.銷(xiāo)售資料的搜集 9.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料搜集 10.租金資料搜集 【注意】 關(guān)于人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料 人口 職業(yè)或行業(yè)類(lèi)別比例 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 流動(dòng)人口 關(guān)于商圈 商圈內(nèi)所需考慮的條件 家庭戶(hù)數(shù) 人口特性 生活形態(tài) 消費(fèi)行為 商圈的類(lèi)型 鄰里中心型 大地區(qū)中心型 副城市中心型 城市中心型(CBD) 【例題單選題】【2007年真

26、題】在市場(chǎng)調(diào)研中，通常把可能到某處購(gòu)物的顧客所分布的地區(qū)范圍稱(chēng)為(　)。 A.生活圈 B.活動(dòng)圈 C.商圈 D.行攻圈 【答案】C 3.3房地產(chǎn)品牌策劃模式 抓住項(xiàng)目?jī)?nèi)在與外在的品質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)涵進(jìn)行挖掘、發(fā)現(xiàn)和推廣，吸引客戶(hù)的注意力。 流程內(nèi)容 以建立項(xiàng)目品牌為中心，提了品牌的獨(dú)特的核心內(nèi)涵 依據(jù)核心品牌內(nèi)涵尋找產(chǎn)品支撐 品牌的塑造要尋求公眾的認(rèn)可 不斷維護(hù)和提升品牌的形象 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類(lèi)型和方法 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研類(lèi)型 (一)探測(cè)性調(diào)研 (二)描述性調(diào)研 (三)因果性調(diào)研 (四)預(yù)測(cè)性調(diào)研 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法 (一)定性調(diào)研方法

27、 1.小組訪談法 內(nèi)涵：一般由少量(不超過(guò)10人)的被訪者組成，在研究者的引導(dǎo)下對(duì)預(yù)先設(shè)定的某一主題展開(kāi)討論 過(guò)程 準(zhǔn)備過(guò)程 準(zhǔn)備訪談指南 訪談指南主要由三部分組成： ①解釋小組訪談法及其基本規(guī)則 ②按一定的邏輯順序組織提問(wèn) ③總結(jié)及總體討論 撰寫(xiě)訪談報(bào)告——訪談結(jié)束后進(jìn)行總結(jié)、分析和整理 2。深度訪談法 一對(duì)一地訪談 3。投射法 來(lái)源于心理學(xué) 向被訪者提供一個(gè)無(wú)限制并且模糊的情景，要求其作出反應(yīng) 【例題多選題】【2009年真題】深度訪談法的主要特點(diǎn)是深入挖掘單個(gè)被訪者的(　)。 A.態(tài)度 B.感受 C.動(dòng)機(jī) D.消費(fèi) E.文化 【答案】ABC (

28、二)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研方法 1.詢(xún)問(wèn)法 詢(xún)問(wèn)法的分類(lèi) 入戶(hù)詢(xún)問(wèn)法 路上攔截法 郵寄詢(xún)問(wèn)法 經(jīng)理詢(xún)問(wèn)法 電話(huà)詢(xún)問(wèn)法 因特網(wǎng)詢(xún)問(wèn)法 2。觀察法 特點(diǎn) 被調(diào)研對(duì)象并不清楚自己正在被調(diào)查，被調(diào)查者的行為不會(huì)因?yàn)檎{(diào)研人員的參與而發(fā)生扭曲，調(diào)研較為客觀真實(shí) 多運(yùn)用于一般消費(fèi)品的市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)多用于對(duì)客流量、交通流量的估算 3。試驗(yàn)法 也稱(chēng)因果關(guān)系研究法 改變某些因素，來(lái)觀察這些因素變化后對(duì)其他待考察變量產(chǎn)生的影響 成本高，房地產(chǎn)中幾乎不用 3.4房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式 流程與內(nèi)容 產(chǎn)品調(diào)研 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 產(chǎn)品質(zhì)量設(shè)計(jì) 產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo) 產(chǎn)品服務(wù) 溫馨提示

29、：看累了就做一做試題檢查一下知識(shí)點(diǎn)的掌握情況吧 第三節(jié) 個(gè)人住房貸款 1.個(gè)人住房貸款概述 1.1 個(gè)人住房貸款的含義 ■ 狹義 ☆ 銀行向購(gòu)買(mǎi)、建造、大修各類(lèi)住房的自然人發(fā)放的貸款，稱(chēng)個(gè)人住房按揭貸款 ■ 廣義(四類(lèi)) ☆ 個(gè)人住房按揭貸款 ☆ 個(gè)人再交易住房貸款(二手房貸款) ☆ 公積金個(gè)人住房貸款 ☆ 個(gè)人住房組合貸款(公積金貸款+商業(yè)貸款) 1.2 個(gè)人住房貸款的基本內(nèi)容 ■ 貸款用途 ☆ 用于個(gè)人在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)、建造、大修住房 ■ 貸款對(duì)象 ☆ 具有完全民事行為能力的中國(guó)公民 ☆ 在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)

30、自然人 ☆ 在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國(guó)人 ☆ 借款人年齡在18周歲至65周歲，具有良好的信用記錄和還款意愿 ■ 貸款條件 ☆ 有合法的身份 ☆ 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、信用良好，有償還貸款本息的能力 ☆ 有合法有效的購(gòu)買(mǎi)、建造、大修住房的合同協(xié)議等 ☆ 首付款不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%(90平米以下自住房，首付20%) ☆ 有擔(dān)保 ☆ 其它 ■ 貸款額度 ☆ 為所購(gòu)房評(píng)估價(jià)值的70% ☆ 自住90平米以下的為80% ☆ 二套房首付款比例不低于60% ■ 貸款期限 ☆ 最長(zhǎng)為30年，且借款人年齡與貸款期限之和不超過(guò)70年 ■ 貸款利率 ☆ 按利

31、率政策執(zhí)行 ■ 申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料 ■ 借款人貸款流程 1.3 等額本息還款法和等額本金還款法 ■ 等額還款抵押貸款 ☆ 每月(期)付款額不變 ☆ 每月付款額的實(shí)質(zhì)為以貸款額為現(xiàn)值計(jì)算出的年值(P～A) ■ 等本金還款抵押貸款 ☆ 在貸款期內(nèi)均勻地償還本金 ☆ 每期按剩余本金余額和約定利率支付利息，利息遞減 ☆ 每期的還款總額逐期遞減 1.4 固定利率個(gè)人住房貸款和浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款 ■ 固定利率 ☆ 期限最長(zhǎng)為30年 ☆ 固定利率為階段性固定，實(shí)行固定利率的期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年 ☆ 現(xiàn)在銀行產(chǎn)品提供3年、5年和10年三個(gè)固定期限檔次 ☆ 貸款利率實(shí)行下限管

32、理 ☆ 特點(diǎn)：貸款利率組合靈活，利率風(fēng)險(xiǎn)小 ☆ 優(yōu)點(diǎn)：可以鎖定利率，回避利率上升風(fēng)險(xiǎn) ☆ 缺點(diǎn)：當(dāng)利率走穩(wěn)或下調(diào)時(shí)不劃算 ■ 浮動(dòng)利率 ☆ 利率隨市場(chǎng)利率或法定利率的變動(dòng)調(diào)整 ☆ 優(yōu)點(diǎn)：貼近市場(chǎng)利率水平，當(dāng)利率下降時(shí)，可降低成本 ☆ 缺點(diǎn)：當(dāng)利率上升時(shí)，借款人多付利息 1.5 借款合同要素變更和調(diào)整 ■ 貸款期限變更 ■ 還款方式變更 ■ 抵押物變更 2.等額本息還款 2.1 每期等額款額的計(jì)算 ■ 實(shí)質(zhì) ☆ 貸款是P，求A(P-A) 2.2 貸款余額的計(jì)算(A～P) ■ 實(shí)質(zhì)：將尚未歸還的年值，折現(xiàn)為已還款期末的現(xiàn)值 ■ Pm-貸款余額 ■ n-貸款期數(shù)

33、 ■ m-已歸還期數(shù) 2.3 每月付款中本金與利息的構(gòu)成 ■ 計(jì)算總利息=月還款額期數(shù)-本金 ■ 第一個(gè)月，利息1=本金月利率 ■ 第一個(gè)月還款中本金=月還款額-利息1 ■ 第二個(gè)月，利息2=(本金-第一個(gè)月還款中的本金)月利率 ■ 第二個(gè)月還款中的本金=月還款額-利息2 2.4 等額本息還款抵押貸款還款規(guī)律 ■ 每月還款額固定不變 ■ 等額本息貸款采用復(fù)利方式計(jì)算，利息也生息 ■ 在還款初期還款額大部分用于歸還貸款利息，隨著時(shí)間的推移，每月還款額中本金逐漸增加 ■ 每期還款中利息所占的比重逐漸下降，每期還款中本金所占比重逐漸上升 溫馨提示：看累了就做一做試題檢查一下

34、知識(shí)點(diǎn)的掌握情況吧 3.等本金還款抵押貸款特點(diǎn) 3.1 等本金還款抵押貸款月還款額的計(jì)算 3.2 等本金還款抵押貸款還款規(guī)律 ■ 借款人每月還款額逐期遞減 ■ 借款人每月支付的本金是均等的，為Pn ■ 借款人每月支付的利息越來(lái)越少 ■ 每月還款額先大后小，給借款人的壓力大，不利于吸引貸款 4. 住房公積金貸款 4.1 公積金貸款的含義 ■ 概念 ☆指按時(shí)足額繳存住房公積金的個(gè)人，在購(gòu)買(mǎi)、建造各類(lèi)自有住房時(shí)，銀行接受住房公積金管理中心委托向借款人提供的個(gè)人住房貸款 ■ 對(duì)象 ☆建立了住房公積金的職工均可申請(qǐng)，且貸款額不與個(gè)人繳存的公積金數(shù)額掛鉤 ☆個(gè)人具體可以

35、申請(qǐng)的數(shù)額，取決于有關(guān)管理部門(mén)的規(guī)定和個(gè)人還款能力 ■ 申請(qǐng)的基本條件 ☆有合法的身份 ☆參加住房公積金并按時(shí)足額繳存 ☆有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力 ☆有合法有效的購(gòu)買(mǎi)、大修住房的合同、協(xié)議以及其他證明文件 ☆有規(guī)定的最低額度以上的自籌資金用于支付首付款 ☆有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有具有代償能力的保證人 ☆其他條件 ■ 期限 ☆每筆貸款其他最長(zhǎng)30年，并不得長(zhǎng)于借款人法定離休或退休以后5年 ☆共同借款的，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，并不得長(zhǎng)于其中最年輕者法定退休以后的5年 ■ 利率 ☆低于普通貸款，且利率可以調(diào)整 4.2 公積金貸款與一

36、般個(gè)人住房貸款的區(qū)別 公積金貸款 一般個(gè)人住房貸款 性質(zhì)與資金來(lái)源 委托性貸款 資金來(lái)源于公積金存款 自營(yíng)性貸款 資金來(lái)源為銀行吸引的各類(lèi)存款 貸款人和貸款 風(fēng)險(xiǎn) 貸款人為公積金管理中心 風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān) 貸款人為商業(yè)銀行 風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān) 貸款對(duì)象 辦理了公積金繳存的單位的在職與離退休職工 具有完全民事行為能力，符合銀行規(guī)定貸款條件的人 貸款條件 規(guī)定不同，利率低 市場(chǎng)利率 4.3 公積金貸款程序 ■ 借款人向公積金管理中心提出申請(qǐng) ■ 簽訂借款合同 ■ 抵押登記和保險(xiǎn) ■ 支用款項(xiàng) ■ 按期還款 ■ 合同變更 ■ 貸款結(jié)清 4.4 公

37、積金借款合同的內(nèi)容 ■ 借款人的姓名和住所 ■ 貸款人、受托銀行的名稱(chēng)和住所 ■ 貸款的金額、期限、利率 ■ 貸款的資金支付時(shí)間 ■ 貸款償還方式 ■ 擔(dān)保方式和擔(dān)保范圍 ■ 違約責(zé)任 ■ 當(dāng)事人需要約定的其它事曲 4.5 個(gè)人住房組合貸款 ■ 指既符合個(gè)人住房商業(yè)貸款條件又同時(shí)繳存住房公積金的個(gè)人，可以在申請(qǐng)的住房公積金貸款不足以支付購(gòu)房所需資金時(shí)，其不足部分由銀行提供的商業(yè)性貸款支付 ■ 組合貸款時(shí)，抵押人在抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)明確公積金貸款委托人為保險(xiǎn)的第一受益人 ■ 抵押物處置價(jià)款的分配順序 ☆支付與處置費(fèi)用 ☆扣除稅費(fèi) ☆按共有產(chǎn)權(quán)份額償還 ☆有第一抵押權(quán)人

38、的，償還第一抵押人 一位參加某市住房公積金繳存的居民，為購(gòu)買(mǎi)一套評(píng)估價(jià)為50萬(wàn)元的自住普通住房，擬申請(qǐng)住房公積金貸款。假定該居民目前名下的住房公積金本息余額為 6000元，上個(gè)月住房公積金匯儲(chǔ)額為150元(包括單位和個(gè)人)，本人目前離法定退休年齡還剩30年，那么該居民在退休年齡內(nèi)預(yù)計(jì)可繳存住房公積金總額 以下列方式計(jì)算。 本人在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額=目前本人名下住房公積金本息金額+上月住房公積金匯儲(chǔ)額剩余退休年限 12=6000+1503012=6(萬(wàn)元)另外，假定該居民還有其他3名家庭成員，按上述相同方法計(jì)算后，其他3名家庭成員在退休年齡內(nèi)預(yù)計(jì)可繳 存住房公積金總額為12萬(wàn)元，

39、 則該居民及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額為18萬(wàn)元(6萬(wàn)元+12萬(wàn)元)若該居民的家庭成員同意參與本次住房公積金貸款額度計(jì)算，放棄今后 住房公積金貸款權(quán)利，則按照該市住房公積金管理中心有關(guān)貸款額度的規(guī)定，該居民可申請(qǐng)住房貸款最高額度以下列三個(gè)額度中最低者為準(zhǔn)：①借款人及其家庭成員 在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金的總額，即18萬(wàn)元。②所購(gòu)住房評(píng)估價(jià)的70%，即5070%=35(萬(wàn)元)。③該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸 款額為10萬(wàn)元。 因此，根據(jù)上述規(guī)定，該居民可申請(qǐng)的住房公積金貸款最高額度為10萬(wàn)元。 第四節(jié) 房地產(chǎn)信托 1. 房地產(chǎn)信托的內(nèi)涵 ■ 概念 ☆信托投資

40、公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定日的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為 ■ 信托的構(gòu)成要素(三要素) ☆信托行為 ☆信托當(dāng)事人：委托人、受托人、受益人 ☆信托標(biāo)的物 ■ 房地產(chǎn)信托的特點(diǎn) ☆房地產(chǎn)信托具有很強(qiáng)的靈活性與多樣性 ☆信托財(cái)產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)性 ☆信托投資的高收益性 2. 房地產(chǎn)信托的作用 ■ 完善金融信托體系，拓寬金融信托業(yè)務(wù) ■ 為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展融通了資金，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性 ■ 為我國(guó)的投資者提供了新了投資渠道 3. 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)

41、■ 管理機(jī)構(gòu)-中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) ☆制定管理規(guī)章與規(guī)則 ☆審查批準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的設(shè)立、變更與終止 ☆制定金融機(jī)構(gòu)的審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則 ☆對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)及風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)管 ☆規(guī)范對(duì)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)檢查行為 ■ 運(yùn)作主體-信托投資公司 ☆公司的治理機(jī)制應(yīng)包括股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和高級(jí)管理層，并制定責(zé)權(quán)利明確的管理制度 ☆有完善的業(yè)務(wù)操作流程，具有獨(dú)立性，防止行政干預(yù) ☆公司具有完善的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制 4. 房地產(chǎn)信托資金的籌措(兩種方式) ■ 依托公司設(shè)計(jì)投資信托計(jì)劃，接受不特定多數(shù)投資人的委托，通過(guò)發(fā)行房地投資信托受益憑 證的方式，吸引投資者的資金 ■ 信托

42、公司與投資人簽訂合同，接受委托資金，可單筆管理也可進(jìn)行集合投資管理 5. 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) ■ 信托業(yè)務(wù)的原則 ☆公開(kāi)、公平進(jìn)行 ☆有明確的投資目標(biāo)、投資策略及投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施 ☆委托商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金的保管人 ☆維護(hù)委托人和受益人的最大利益 ☆不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益 ■ 信托資金的運(yùn)用方式 ☆用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理 ☆投資于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)樓房的開(kāi)發(fā)與建造 ☆用于購(gòu)買(mǎi)土地商業(yè)樓房或住宅并出租經(jīng)營(yíng) ☆以住房抵押貸款方式運(yùn)用 ☆其它以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的運(yùn)作方式 第五節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 1. 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的含義與作用 ■ 概念 ☆房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指

43、在房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷(xiāo)售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn) ■ 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) ☆財(cái)產(chǎn)損失 ☆責(zé)任損失 ☆人身?yè)p失 ■ 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用 ☆抵御意外不幸 ☆促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展 ☆增強(qiáng)投保人的信用，促進(jìn)資金融通 ☆為抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展提供基礎(chǔ) ☆有利于社會(huì)增強(qiáng)防災(zāi)救災(zāi)能力 2. 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的種類(lèi)(按保險(xiǎn)標(biāo)的不同分類(lèi)) ■ 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) ☆財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) ☆責(zé)任保險(xiǎn) ☆信用保險(xiǎn) ☆保證保險(xiǎn) ■ 人身保險(xiǎn) ☆人壽保險(xiǎn) ☆人身意外傷害保險(xiǎn) ☆健康保險(xiǎn) 3. 房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)率 ■ 保險(xiǎn)費(fèi) ☆是投保人向保險(xiǎn)人交付的費(fèi)用，使得在保險(xiǎn)事

44、故發(fā)生后，保險(xiǎn)人有義務(wù)賠償損失，是保險(xiǎn)合同生效的重要因素 ☆保險(xiǎn)費(fèi)=保險(xiǎn)金額保險(xiǎn)費(fèi)率繳費(fèi)系數(shù) ■ 保險(xiǎn)價(jià)格(保險(xiǎn)費(fèi))的組成 ☆保險(xiǎn)成本-保險(xiǎn)賠償數(shù)額和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 ☆利潤(rùn) ☆稅金(主要指營(yíng)業(yè)稅) ■ 保險(xiǎn)金額 ☆房屋售價(jià)，或合理的評(píng)估價(jià)，或雙方約定的價(jià)格 ■ 制定保險(xiǎn)費(fèi)率的原則 ☆公平合理原則 ☆保證償付能力原則 ☆費(fèi)率相對(duì)穩(wěn)定原則 ☆促進(jìn)防災(zāi)防損原則 4. 房地產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任 ■ 責(zé)任范圍 ☆損害發(fā)生在保險(xiǎn)單中規(guī)定的保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi) ☆保險(xiǎn)責(zé)任發(fā)生在保險(xiǎn)有效期內(nèi) ☆以保險(xiǎn)金額為限度 ■ 絕對(duì)的除外責(zé)任 ☆戰(zhàn)爭(zhēng)、敵對(duì)行為、軍事行運(yùn)、罷工、暴動(dòng) ☆被保險(xiǎn)人及其代表的故意

45、行為或縱容所致 ☆核事故及放射性污染 ☆地震 ☆擅自改變保險(xiǎn)標(biāo)的的結(jié)構(gòu) ■ 相對(duì)的除外責(zé)任(可約定) ☆火災(zāi)、爆炸 ☆雷擊、暴雨、洪水等 ☆飛行物及空中運(yùn)行物體墜落，建筑物和固定物的倒塌 ☆水閘鐵路等設(shè)備和物資 ☆土地、礦藏、水產(chǎn)資源、違章建筑等 ■ 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的賠償原則 ☆以實(shí)際損失為限(實(shí)際損失+施救費(fèi)用) ☆以保險(xiǎn)金額為限 ☆以被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有的保險(xiǎn)利益為限 ■ 賠償?shù)姆绞? ☆支付現(xiàn)金 ☆修復(fù) ☆重置 ■ 代位求償權(quán) ☆保險(xiǎn)事故由第三者造成，保險(xiǎn)人先向被保險(xiǎn)人賠償，然后代表被保險(xiǎn)人向第三者行使索賠權(quán) ■ 重復(fù)保險(xiǎn) ☆被投保人對(duì)同一保險(xiǎn)標(biāo)的、

46、同一保險(xiǎn)利益、同一保險(xiǎn)事故分別向兩個(gè)以上保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn) ☆重復(fù)保險(xiǎn)保險(xiǎn)金額總和超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值的，各保險(xiǎn)人的賠償金額的總和不超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值，可以按保險(xiǎn)金額比例進(jìn)行分?jǐn)? 溫馨提示：看累了就做一做試題檢查一下知識(shí)點(diǎn)的掌握情況吧 5. 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同 5.1 保險(xiǎn)合同的形式 ■ 保險(xiǎn)單-正式的保險(xiǎn)合同 ■ 保險(xiǎn)憑證-簡(jiǎn)化的保險(xiǎn)單,保險(xiǎn)憑證的法律效力優(yōu)于保險(xiǎn)單的效力 ■ 暫保單-臨時(shí)保險(xiǎn)證明 ■ 投保單-投保人向保險(xiǎn)人的書(shū)面要約 ■ 批單-變更憑證 5.2 保險(xiǎn)合同的內(nèi)容 ■ 保險(xiǎn)標(biāo)的-被保險(xiǎn)的對(duì)象 ■ 保險(xiǎn)價(jià)值-房地產(chǎn)在投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值 ■ 保險(xiǎn)金額-賠

47、償?shù)淖罡呦揞~ ■ 保險(xiǎn)責(zé)任 ■ 保險(xiǎn)期間 ■ 保險(xiǎn)費(fèi) ■ 違約責(zé)任 5.3 保險(xiǎn)合同的訂立、變更與終止 ■ 訂立 ☆保險(xiǎn)公司發(fā)給保險(xiǎn)單或保險(xiǎn)憑證時(shí)成立 ■ 變更 ☆對(duì)已生效但尚未履行的條款的修訂 ☆是合同內(nèi)容或主體的變更 ■ 終止 ☆自然終止 ☆履約終止 ☆合同無(wú)效 ☆合同解除 第十二章　房地產(chǎn)稅收 第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收概述 一、房地產(chǎn)稅收的特征和含義 征稅的對(duì)象特定 稅收體系復(fù)雜 稅源分布零散 稅收基礎(chǔ)穩(wěn)定 稅收主要?dú)w屬地方 含義：強(qiáng)制性、無(wú)償性、固定性 二、房地產(chǎn)稅收的職能 保障財(cái)政收入，籌集公共建設(shè)資金 發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用 抑制房

48、地產(chǎn)投機(jī)行為 調(diào)節(jié)收入水平，縮小貧富差距 【例題多選題】【2007年真題】房地產(chǎn)稅收的基本職能包括(　)。 A.保障財(cái)政收入 B.籌集公共建設(shè)資金 C.發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用 D.杜絕房地產(chǎn)投機(jī)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序 E.調(diào)節(jié)收入水平，縮小貧富差距 【答案】ABCE 三、我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系 貨物和勞務(wù)稅類(lèi) 營(yíng)業(yè)稅 所得稅類(lèi) 土地增值稅 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 財(cái)產(chǎn)稅類(lèi) 耕地占用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅 城市房地產(chǎn)稅 契稅 其他稅收 城市維護(hù)建設(shè)稅 印花稅 中央稅 地方稅 耕地占用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅 城市房地產(chǎn)稅 契稅 土地

49、增值稅 中央地方共享稅 營(yíng)業(yè)稅 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 印花稅 【例題單選題】【2007年真題】下列有關(guān)房地產(chǎn)的稅種中，屬于中央和地方共享的稅種是(　)。 A.城鎮(zhèn)土地使用稅 B.土地增值稅 C.房產(chǎn)稅 D.印花稅 【答案】D 第二節(jié) 耕地占用稅 一、 概述 ①?gòu)?qiáng)調(diào)保護(hù)耕地②實(shí)行一次性征收③分別規(guī)定單位稅額④征收標(biāo)準(zhǔn)不同地區(qū)不同 二、 納稅人 在中國(guó)境內(nèi)占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的企業(yè)、單位和個(gè)人 三、 計(jì)稅依據(jù)和稅額水準(zhǔn) 計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的耕地面積;以縣為單位根據(jù)人均占有耕地?cái)?shù)量和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r, 人均耕地1畝以下，10～50元/㎡ ①人均耕

50、地1～2畝，8～40元/㎡ ②人均耕地2～3畝，6～30元/㎡ ③人均耕地超過(guò)3畝，5～25元/㎡ ④經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且人均耕地特別少的地區(qū)，稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高 ⑤占用基本農(nóng)田的，稅額標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的當(dāng)?shù)剡m用稅額標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上提高50% 四、 計(jì)算 應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的耕地面積適用稅額標(biāo)準(zhǔn) 第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅 一、 概述 ①對(duì)占用或使用土地的行為征稅 ②征稅對(duì)象是城鎮(zhèn)土地 ③實(shí)行等級(jí)幅度稅額 ④大、中、小城市稅額標(biāo)準(zhǔn)不一 二、 納稅人 城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類(lèi)企業(yè)、單位和個(gè)人 三、 計(jì)稅依據(jù)和稅額標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)稅依據(jù)是納

51、稅人實(shí)際占用的土地面積;根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行等級(jí)幅度稅率 ①大城市　1.5～30元/㎡.年 ②中等城市　1.2～24元/㎡.年 ③小城市　0.9～18元/㎡.年 ④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)　0.6～12元/㎡.年 四、 納稅計(jì)算 應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的土地面積適用稅額標(biāo)準(zhǔn) 第四節(jié) 房產(chǎn)稅 一、 概述 ① 屬于財(cái)產(chǎn)稅 ②按年征收分期繳納 ③全國(guó)統(tǒng)一 ④租金也征稅 二、 納稅人 房屋所有權(quán)人 三、 計(jì)稅依據(jù)和稅率 2種依據(jù)：1、非出租房，以減去原值的10%-30%后的余額征收;2、出租房以租金為依據(jù) 重要指標(biāo)：12%，1.2%，4% 四、 應(yīng)納稅計(jì)

52、算 房產(chǎn)余值應(yīng)納稅稅額=房產(chǎn)余值*1.2% 租金應(yīng)納稅額=租金收入*12% 五、城市房產(chǎn)稅 溫馨提示：看累了就做一做試題檢查一下知識(shí)點(diǎn)的掌握情況吧 第五節(jié) 契稅 一、 概述 ①屬于財(cái)產(chǎn)稅 ②由不動(dòng)產(chǎn)承受人繳納 ③各地稅率不一樣 二、 納稅人 中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋、承受的各類(lèi)企業(yè)單位和個(gè)人 三、 計(jì)稅依據(jù)和稅率 ① 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 ②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ③房屋買(mǎi)賣(mài) 房屋贈(zèng)與 房屋交換 ①成交價(jià)格 ②市場(chǎng)價(jià)格 ③價(jià)格差額 四、 納稅計(jì)算 應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)*適用稅率 第六節(jié) 土地增值稅 一、 概述 ①以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象

53、②實(shí)行超額累進(jìn)稅率 ③實(shí)行按次征收 ④增值額的準(zhǔn)確確定較困難 二、 納稅人 出售或以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的各類(lèi)企業(yè)、單位、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和其他個(gè)人;國(guó)有土地，地上建筑物及附著物，不包括繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 三、 計(jì)稅依據(jù)和稅率 以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù) 增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng) 四、 納稅計(jì)算 四級(jí)超率累進(jìn)稅率 第七節(jié) 相關(guān)稅收 稅種 特點(diǎn) 納稅人 征稅范圍 計(jì)稅依據(jù) 稅額標(biāo)準(zhǔn) 營(yíng)業(yè)稅 ①征收范圍廣 ②計(jì)算簡(jiǎn)單 ③同一行業(yè)稅率固定 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人 營(yíng)業(yè)額

54、 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的稅率為5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 ①稅款專(zhuān)款專(zhuān)用 ②屬于附加稅 ③稅率有區(qū)別 凡繳納消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人 城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 應(yīng)納稅額=實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額適用稅率 納稅人在市區(qū)：7% 納稅人在縣城、鎮(zhèn)：5% 其它地區(qū)1% 教育費(fèi)附加 應(yīng)納稅額 稅種 特點(diǎn) 納稅人 征稅范圍 計(jì)稅依據(jù) 稅額標(biāo)準(zhǔn) 應(yīng)納稅額 企業(yè)所得稅 中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織，不包括個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè) 應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-以前年度虧損 25% 20% 15% 個(gè)人所得稅 所得人為納稅人 應(yīng)納稅所得額=財(cái)

55、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用-有關(guān)稅金 20%應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*20% 印花稅 ①兼有憑證稅和行為稅性質(zhì) ②征收范圍廣泛 ③由納稅人自行完成納稅義務(wù) ④稅負(fù)數(shù)量小 中華人民共和國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受本條例列舉憑證的單位和個(gè)人 立合同人 立賬簿人 立據(jù)人 領(lǐng)受人 ①經(jīng)注合同 ②產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù) ③營(yíng)業(yè)賬簿 ④權(quán)利、許可證照 ⑤其它 ⑥土地租賃合同不繳納印花稅 從價(jià)計(jì)稅 從量計(jì)稅 五檔 1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰ 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓合同和商品房銷(xiāo)售合同采用千分之五的稅率，房屋租賃合同采用千分之一的稅率 【重要考點(diǎn)】個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房繳納個(gè)人所得稅 以

56、實(shí)際成交價(jià)格作為轉(zhuǎn)讓收入 應(yīng)納稅所得額=房屋實(shí)際成交價(jià)格-房屋原值-轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金-有關(guān)合理費(fèi)用 房屋原值 商品房——購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)+相關(guān)稅費(fèi) 自建住房——實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用+建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際繳納的相關(guān)稅費(fèi) 經(jīng)濟(jì)適用住房(含集資合作建房、安居工程住房)原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)+繳納的土地出讓金 已購(gòu)公有住房——原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，+原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款+按規(guī)定向財(cái)政部門(mén)或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi) 城鎮(zhèn)拆遷安置住房(四種具體情況) 轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金——轉(zhuǎn)讓時(shí)實(shí)際繳納的兩稅一費(fèi)、土地增

57、值稅、印花稅等 合理費(fèi)用——實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi) 對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅 《印花稅暫行條例》列舉憑證有以下五類(lèi)： (1)合同和具有合同性質(zhì)的憑證; (2)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù); (3)營(yíng)業(yè)賬簿; (4)權(quán)利、許可證照; (5)經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。 【例題1單選題】【典型例題】下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說(shuō)法正確的是(　)。 A.產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納 B.房產(chǎn)稅采用從量 計(jì)稅 C.房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為按計(jì)稅價(jià)值 計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種 D.對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次

58、減除50% 后的余值為計(jì)稅依據(jù) 【答案】 A 【例題2單選題】【2008年真題】下列情況中，不屬于契稅征稅對(duì)象的是(　)。 A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓 B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 C.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移 D.房屋買(mǎi)賣(mài)與贈(zèng)與 【答案】C 【例題3單選題】【2008年真題】下列關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅基本特點(diǎn)的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是(　)。 A.稅款專(zhuān)款專(zhuān)用 B.屬于附加稅 C.根據(jù)納稅人所在地不同有不同的稅率 D.征稅對(duì)象是城市居民 【答案】D 【例題4單選題】【2008年真題】提高或者降低某地區(qū)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)需要經(jīng)過(guò)(　)批準(zhǔn)。 A.國(guó)務(wù)院 B.省級(jí)人民政府 C.市

59、級(jí)人民政府 D.縣級(jí)人民政府 【答案】B 【例題5多選題】【2008年真題】下列計(jì)算房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的公式，正確的有(　)。 A.依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，應(yīng)納稅額=房產(chǎn)計(jì)稅余值1.2% B.依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算激納，應(yīng)納稅額=租金收入1.2% C.依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，應(yīng)納稅額”房產(chǎn)計(jì)稅余值 12 % D.依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，應(yīng)納稅額=租金收入12 % E.依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納.應(yīng)納稅領(lǐng)=房產(chǎn)計(jì)稅原值 12 % 【答案】AD 溫馨提示：看累了就做一做試題檢查一下知識(shí)點(diǎn)的掌握情況吧 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè) 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

60、概念與作用 1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概念 概念 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用科學(xué)方法和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù) 2。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用 1.預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)制定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)決策的基礎(chǔ) 2.預(yù)測(cè)是改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段 3.預(yù)測(cè)可以降低市場(chǎng)的不確定性給企業(yè)帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 3。市場(chǎng)區(qū)域的確定 1.影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素2。物業(yè)類(lèi)型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響 (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容 1.宏觀因素。2。市場(chǎng)狀況分析 二、房地

61、產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi) 按預(yù)測(cè)的時(shí)間的長(zhǎng)短 短期預(yù)測(cè)-1-3年 中期預(yù)測(cè)-3-5年 長(zhǎng)期預(yù)測(cè)-5年以上 按預(yù)測(cè)對(duì)象的范圍 宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè) 微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè) 按預(yù)測(cè)方法的性質(zhì) 定性預(yù)測(cè) 定量預(yù)測(cè) (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 定性分析方法 購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法 銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法 專(zhuān)家意見(jiàn)法(特爾菲法) 以匿名方式多輪征求專(zhuān)家的預(yù)測(cè)意見(jiàn) 定量分析方法 時(shí)間序列預(yù)測(cè)法 簡(jiǎn)單平均法 移動(dòng)平均法 加權(quán)移動(dòng)平均法 回歸分析預(yù)測(cè)法 一元回歸模型 多元回歸模型 市場(chǎng)因子推演法 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的寫(xiě)作要求 1，基本要

62、求。2。調(diào)研報(bào)告的語(yǔ)言運(yùn)用 (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的基本結(jié)構(gòu) 1、呈遞函件。2、報(bào)告標(biāo)題。3、報(bào)告目錄。4、報(bào)告摘要。5、報(bào)告正文。6、報(bào)告附件。 3.5房地產(chǎn)全程策劃模式 3.5.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取與選址 3.5.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 3.5.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃 3.5.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃 3.5.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 3.5.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 3.5.7 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃 3.5.1房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取與選址 研究城市規(guī)劃并了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況 研究地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值 研究如何取得土地使用權(quán)及了解地塊所在地的政策法規(guī) 3.5

63、.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 經(jīng)濟(jì)資源分析 宏觀經(jīng)濟(jì)資源分析 中觀經(jīng)濟(jì)資源分析 城市發(fā)展分析 城市文化分析 地塊自身資源分析 3.5.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃 投資環(huán)境分析 確定項(xiàng)目投資方向與投資組合 確定項(xiàng)目的總體資金運(yùn)作方案 3.5.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃 項(xiàng)目資源分析評(píng)估-SWOT分析 內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素 內(nèi)部劣勢(shì)因素 外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素 外部市場(chǎng)環(huán)境中的威脅因素 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 尋找市場(chǎng)空白點(diǎn) 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 橫向與縱向分析，建設(shè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力體系 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 產(chǎn)品功能定位 3.5.5房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃布局策劃

64、建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì) 3.5.6房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 銷(xiāo)售策劃系統(tǒng) 目標(biāo)客戶(hù)定位 銷(xiāo)售計(jì)劃 價(jià)格策略 售后服務(wù) 形象策劃系統(tǒng) 企業(yè)品牌形象 產(chǎn)品內(nèi)在形象 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售形象 廣告策劃系統(tǒng) 廣告目標(biāo) 市場(chǎng)分析 廣告策略 廣告計(jì)劃 廣告效果 3.5.7房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃 隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理將形成四個(gè)層次： 物業(yè)管理 物業(yè)設(shè)施管理 物業(yè)資產(chǎn)管理 房地產(chǎn)組合投資管理 溫馨提示：看累了就做一做試題檢查一下知識(shí)點(diǎn)的掌握情況吧 第五章　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 一、投資的概念和類(lèi)型 (一)投資概念 以獲取未來(lái)收益為目的，投放

65、一定資金，以經(jīng)營(yíng)事業(yè)的行為。 (二)投資類(lèi)別 直接投資&間接投資 二、房地產(chǎn)投資的含義和形成 (一)房地產(chǎn)投資的含義 以營(yíng)利為目的，將資金投放到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為。 (二)房地產(chǎn)投資的形成 1。房地產(chǎn)直接投資 比如參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，或投資置業(yè) 2。房地產(chǎn)間接投資 比如購(gòu)買(mǎi)股票、債券等 三、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 1，多樣性。2，復(fù)雜性。3，附加性。4，差異性。5，個(gè)別性。6，綜合性。7，風(fēng)險(xiǎn)性。8，專(zhuān)業(yè)性。 四、房地產(chǎn)投資的構(gòu)成 (一)房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成 國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人 (二)房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成 1，企業(yè)自有資金。2，預(yù)售收入。3，信貸融資。4，債券融資。5，利

66、用外資。6，財(cái)政資金。 第二節(jié) 資金的時(shí)間價(jià)值及等值計(jì)算 一、資金時(shí)間價(jià)值的含義與原因 □ 資金時(shí)間價(jià)值的含義 ■ 資金發(fā)生的時(shí)間不同而使資金的價(jià)值不同 ■ 利息、利率是資金時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn) □ 資金具有時(shí)間價(jià)值的原因 ■ 通貨膨脹 □ 等量的錢(qián)現(xiàn)在的比以后的值錢(qián)，貨幣有通貨膨脹的可能 ■ 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) □ 得到同樣的貨幣，要承擔(dān)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，且具有多種不確定因素 ■ 貨幣增值 □ 貨幣有在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)某些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生增值的可能 二、現(xiàn)金流量圖和現(xiàn)金流量 □ 現(xiàn)金流量 ■ 由于投資項(xiàng)目實(shí)施而引起現(xiàn)金收支的改變量 □ 現(xiàn)金流入量 ■ 現(xiàn)金收入增加或現(xiàn)金支出減少 □ 現(xiàn)金流出量 ■ 現(xiàn)金支出的增加或現(xiàn)金收入的減少 □ 凈現(xiàn)金流量 ■ 現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量之差 □ 一條向右的帶箭頭的線代表時(shí)間軸 □ 上面的點(diǎn)代表時(shí)間點(diǎn)，起點(diǎn)為0 □ 向上的箭頭表示現(xiàn)金流入，向下的箭頭代表現(xiàn)金流出 □ 箭頭的長(zhǎng)短與資金量值成正比 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量 一、出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的