廣東xx生物科技股份有限公司廣州凱得文化娛樂有限公司研發(fā)中心、連鎖總部及生產基地廣州國際體育演藝中心二期項目可研報告20102013年31月第一章、摘要4一、公司基本情況4二、項目概括6第二章、公司所處的行業(yè)基本情況9一、全球膳食營養(yǎng)補充劑的行業(yè)概況9二、我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的概況11三、我國膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領域的市場概況18第三章、項目的建設背景20一、我國宏觀經濟的企穩(wěn)回升20二、行業(yè)政策的不斷完善和國家產業(yè)政策的大力支持20三、我國已進入營養(yǎng)產業(yè)的快速發(fā)展期21四、國際品牌紛紛進入中國市場21五、公司擁有強大的綜合實力和行業(yè)內領先的市場基礎21第四章、項目建設必要性及可行性22一、項目建設必要性22二、項目建設的可行性24第五章、項目建設方案26一、項目用地26二、主要建設內容26第六章、環(huán)境影響與綜合利用評價29一、擬建項目產生的主要污染物29二、擬建項目污染治理措施30三、結論30第七章、項目的投資概算31一、土地出讓款31二、建筑工程費31三、裝修工程32四、設備及安裝費32五、其他建設費及預備費33六、流動資金33七、投資估算總表33八、資金籌措34第八章、項目效益分析34一、研發(fā)中心效益分析34二、連鎖總部及生產基地效益分析34第九章、研究結論35目錄第一章、摘要2一、公司基本情況2二、項目概括4第二章、公司所處的行業(yè)基本情況5一、全球膳食營養(yǎng)補充劑的行業(yè)概況6二、我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的概況7三、我國膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領域的市場概況13第三章、項目的建設背景15一、我國宏觀經濟的企穩(wěn)回升16二、行業(yè)政策的不斷完善和國家產業(yè)政策的大力支持16三、我國已進入營養(yǎng)產業(yè)的快速發(fā)展期16四、國際品牌紛紛進入中國市場17五、公司擁有強大的綜合實力和行業(yè)內領先的市場基礎17第四章、項目建設必要性及可行性18一、項目建設必要性19二、項目建設的可行性21第五章、項目建設方案23一、項目用地23二、主要建設內容23第六章、環(huán)境影響與綜合利用評價26一、擬建項目產生的主要污染物26二、擬建項目污染治理措施26三、結論27第七章、項目的投資概算28一、土地出讓款28二、建筑工程費28三、裝修工程28四、設備及安裝費29五、其他建設費及預備費29六、流動資金30七、投資估算總表30八、資金籌措30第八章、項目效益分析31一、研發(fā)中心效益分析31二、連鎖總部及生產基地效益分析31第九章、研究結論32 52 / 52第一章、摘要一、公司基本情況廣東xx生物科技股份有限公司廣州凱得文化娛樂有限公司（以下簡稱公司或xx凱得文化公司），主要業(yè)務是膳食營養(yǎng)補充劑的研發(fā)、生產和銷售。公司是中國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)非直銷領域的龍頭企業(yè)，是行業(yè)內首創(chuàng)專柜加營養(yǎng)顧問銷售模式的企業(yè)，現已被認定為高新技術企業(yè)。2008年，公司在中國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)非直銷領域的市場占有率達到了10%，位居第一名，超過第二名2.8個百分點；若按照單一品牌計算，公司“xx凱得文化公司”品牌和“十一坊”品牌2008年在非直銷領域的市場占有率分別達到了8.7%和1.3%，分別位居第一名和第六名（數據來源：中國保健協會市場工作委員會（以下簡稱：中國保健協會市場工委）。2009年，公司的收入和利潤增長速度遠高于行業(yè)水平，市場龍頭地位得到進一步加強，市場占有率也得到了進一步提高。公司創(chuàng)業(yè)團隊從2004年就確定“取自全球，健康全家”的品牌理念，在全球范圍內甄選最合適原料，為消費者提供更具特色、更高品質的產品。經過2006年和2007年品牌擴張戰(zhàn)略和品牌提升戰(zhàn)略，公司“xx凱得文化公司”品牌已經成為了強勢的渠道性品牌，該單一品牌的市場占有率第一，目前正在向知名的大眾消費品牌轉變，是中國在未來最有可能與“安利紐崔萊”等國外品牌相抗衡的國內品牌。目前，公司擁有行業(yè)非直銷領域最大的銷售網絡和連鎖網絡，在同行業(yè)中銷售渠道規(guī)模遙遙領先。截止2009年12月31日，公司產品在國內200多個城市總共約7,000多個零售終端進行銷售，其中在3,400多個終端設置了銷售專柜，且每個專柜均配有經專門培訓的營養(yǎng)顧問（營養(yǎng)顧問是各經銷商派出的人員，本公司的注冊營養(yǎng)師負責對其培訓），向顧客傳遞營養(yǎng)及健康的觀念及銷售產品。目前，公司產品的零售終端數量在同行業(yè)中已遙遙領先，并且還正在迅速增加中，根據公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，預計到2012年公司產品的零售終端將達到20,000個左右。此外，公司參照NBTY、GNC等國際標桿企業(yè)的成熟經營模式，實施了連鎖經營戰(zhàn)略。截止2009年12月31日，全國已有128家專賣公司產品的xx凱得文化公司連鎖經營店分布在各大中城市，為消費者提供專業(yè)的營養(yǎng)健康產品、健康咨詢和售后服務。根據公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，到2014年連鎖經營店將達到3036家，公司將成為國內擁有最大膳食營養(yǎng)補充劑連鎖經營網絡的企業(yè)。公司已在珠海擁有了涵蓋軟膠囊、硬膠囊、片劑、粉劑等多個劑型的先進生產基地，該基地是中國專業(yè)的膳食營養(yǎng)補充劑生產基地之一。2008年5月和2009年2月，公司產品分別榮獲“國家奧林匹克體育中心運動員專用營養(yǎng)健康產品”稱號和“公眾營養(yǎng)與發(fā)展中心營養(yǎng)健康倡導產品”稱號。2009年公司已被批準成為高新科技企業(yè)。現擁有較強的科研團隊和自主創(chuàng)新能力，目前，本公司技術中心共有工作人員約50人，由從各大高校相關專業(yè)畢業(yè)的本科生和研究生、高級工程師、注冊營養(yǎng)師和助理工程師組成。經過多年積累，公司自行研發(fā)并擁有了新型薄膜包衣技術、多元濕法制粒技術、粉末直接壓片技術以及維生素及微量元素預混料技術，片劑工藝技術居領先水平。同時，公司通過對全球多種膳食營養(yǎng)補充劑原料進行對比研究、建立了原料數據庫，包含原料的生產工藝、成分、理化性質、配伍協同/禁忌、作用機理、食用風險等，為產品研發(fā)奠定了良好的基礎，更好地保證了產品的質量和穩(wěn)定性。2010年1月，根據全國整頓和規(guī)范市場經濟秩序辦公室和國務院國有資產監(jiān)督管理委員會行業(yè)協會管理辦公室聯合下發(fā)的關于加強行業(yè)信用評價試點管理工作的通知，公司被中國保健協會評為行業(yè)內首批信用等級為AAA的企業(yè)。報告期內，公司的營業(yè)收入和凈利潤一直保持快速增長，增幅遠高于行業(yè)平均水平。未來三年，公司繼續(xù)秉承“營養(yǎng)干預，為健康人管理健康”的理念，堅持走膳食營養(yǎng)補充劑專業(yè)化發(fā)展路線，在現有傳統營銷網絡已處于業(yè)內領先的基礎上，通過積極擴大藥店、商超等傳統營銷網絡和加快推進連鎖店等新型營銷網絡的建設，鞏固并進一步提升主力品牌“xx凱得文化公司”在非直銷領域的龍頭地位，積極發(fā)展“十一坊”和“頂呱呱”等細分市場輔助品牌，并通過加大研發(fā)投入、新產品開發(fā)和產能提升，進一步提高公司產品的整體市場占有率；公司將加大品牌建設的投入，力求將“xx凱得文化公司”品牌由強勢的渠道性品牌建設為知名的大眾消費品牌，擴大品牌的知名度和美譽度；公司將進一步加強人才的培養(yǎng)、引進和激勵，進一步夯實“快樂公司”企業(yè)文化的建設，提高員工工作積極性及滿意度，為中國城鎮(zhèn)家庭提供營養(yǎng)及健康相關資訊、產品和服務。二、項目概括廣州國際體育演藝中心于2008年7月23日經廣州開發(fā)區(qū)管委會主任辦公會（200849號）決定建設，計劃中的演藝中心整體規(guī)劃設計分為三個部分，一期的主館（即已建成的演藝中心場館）、二期的商業(yè)、酒店公寓配套和三期的休閑文化廣場。其中演藝中心一期場館占地面積6.54萬平方米，總建筑面積13萬平方米，總建安投資17.5億元。該場館將美國NBA場館的設計精髓和空間布局理念結合本地的社會人文環(huán)境融為一體。最終一期主館按期建成投入運行，而二期和三期的商業(yè)配套和文化休閑項目因工期、亞運開幕等原因暫緩實施。一期場館自2010年9月30日交付使用以來，已成功舉辦了包括NBA季前賽、亞運籃球賽事、著名歌星演唱會、湖南衛(wèi)視跨年晚會、著名企業(yè)年會在內的80多場賽事和演出。獨特的建筑風格、熙熙攘攘的人流、美倫美幻的場館燈光和精彩絕倫的演出場景，集聚了濃厚的人氣和宣傳效應，使演藝中心成為廣州及開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)標志性建筑和靚麗的名片，為提升、宣傳區(qū)域形象做出了積極貢獻。這其中，凱得公司二級子公司-廣州凱得文化娛樂有限公司（下稱“凱得文化公司”）作為演藝中心場館運營維護管理單位，在場館商業(yè)化運作、包廂使用權銷售和商業(yè)廣告的引進等方面做了積極而富有成效的工作。為了貫徹公司既定的戰(zhàn)略目標，提高公司研發(fā)能力，嚴控公司產品質量，更好為廣大城市家庭提供膳食營養(yǎng)營養(yǎng)補充劑服務，公司擬在廣州科學城建立先進的研發(fā)中心、連鎖總部及生產基地。研發(fā)中心建設按GMP要求建設，包括：（1）為顧客提供營養(yǎng)狀況檢測和營養(yǎng)健康解決方案的營養(yǎng)研究中心；（2）研發(fā)中心及中試車間；（3）檢驗中心。連鎖總部及生產基地，包括：（1）全國連鎖店管理中心；（2）全國連鎖店銷售產品的生產基地；（3）全部連鎖店產品倉儲、配送中心。項目申請用地30,000平方米，建設總面積約30,000平方米，項目總投資20,058萬元，其中建設投資15,958萬元，流動資金4,100萬元。項目總建設期18個月，達產期為建設完產后兩年。達產后預計銷售150,000萬元，稅后利潤約12,000萬元。第二章、公司所處的行業(yè)基本情況本公司屬于營養(yǎng)產業(yè)中的膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)。無論是營養(yǎng)產業(yè)，還是膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)，均為我國近年來興起的新興產業(yè)。我國發(fā)展營養(yǎng)產業(yè)，具有豐富而多樣化的原料來源，具有較為強大的產業(yè)根基，具有數千年中醫(yī)學堅實的理論和實踐基礎。在全球經濟和產業(yè)競爭格局中，營養(yǎng)產業(yè)將是我國具有較多知識產權、較強創(chuàng)造能力和國際競爭優(yōu)勢的“朝陽產業(yè)”。一、全球膳食營養(yǎng)補充劑的行業(yè)概況1、全球膳食營養(yǎng)補充劑的市場規(guī)模及分布根據世界營養(yǎng)產業(yè)專業(yè)研究機構NBJ的報告，整個營養(yǎng)產業(yè)分為四部分：膳食營養(yǎng)補充劑、功能食品、天然/有機食品、天然/有機個人護理產品。2006年，全球營養(yǎng)產業(yè)總體規(guī)模已達2,283億美元，其中膳食營養(yǎng)補充劑的市場規(guī)模超過680億美元（資料來源：中國營養(yǎng)產業(yè)發(fā)展報告（2006）。2008年，在金融危機的背景下，全球膳食營養(yǎng)補充劑的銷售額仍然達到了646.7億美元（資料來源：第四屆中國營養(yǎng)產業(yè)高層論壇）。膳食營養(yǎng)補充劑在各國的發(fā)展狀況相差很大，發(fā)達國家市場成熟度遠遠大于欠發(fā)達國家，美國、日本、西歐三大市場占有全球約70的市場。美國是全球膳食營養(yǎng)補充劑的頭號消費強國，2006年市場規(guī)模已達約230億美元，全美國有三分之二的消費者有消費膳食營養(yǎng)補充劑的習慣。日本是全球第二大膳食營養(yǎng)補充劑的消費國，2006年市場規(guī)模約為111億美元，全日本有三分之二的消費者有消費膳食營養(yǎng)補充劑的習慣。2、全球膳食營養(yǎng)補充劑的市場發(fā)展驅動力雖然各國膳食營養(yǎng)補充劑的市場起步時間不同，消費者的教育程度和需求有別，市場成熟度也各異，但在市場發(fā)展的驅動力方面卻有很多共同點。比如美國、歐洲和日本市場的發(fā)展與人口老齡化、醫(yī)療費用增加、對食品安全性的重視程度以及環(huán)保問題等因素密切有關，而南美和亞洲（不包括日本）較高的增長幅度與其經濟發(fā)展、可支配收入的增長，不斷擴大的中產階層的消費能力密不可分。3、全球膳食營養(yǎng)補充劑的市場增長2001年到2006年，發(fā)達國家和發(fā)展中國家的膳食營養(yǎng)補充劑市場容量的年均增長速度分別為4%和11%。由于發(fā)達國家市場成熟度高，膳食營養(yǎng)補充劑的市場已趨于飽和，發(fā)展速度不如發(fā)展中國家快。發(fā)展中國家市場由于滲透率低，有較高的增長潛力，近年來已經表現出比發(fā)達國家更快的發(fā)展速度。比如，2006年東歐和拉美地區(qū)的膳食營養(yǎng)補充劑增長率分別達到17%和13%。我國人口基數大，人均可支配收入逐年增多，再加上健康意識的增強及政府政策的引導，未來必將成為最有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌觯l(fā)展速度將遠超發(fā)展中國家的年均增幅。發(fā)展中國家和發(fā)達國家2001-2006市場發(fā)展速度對比情況資料來源：NBJ二、我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的概況1、我國國民的營養(yǎng)狀況現代社會中市場經濟競爭引起公眾生活節(jié)奏明顯加快，人們普遍食用快餐使得營養(yǎng)攝入出現失衡。城市化浪潮使農民食用商品糧比例上升，糧食精細加工導致微量營養(yǎng)素大量流失，而工業(yè)化的食品加工，在高溫滅菌和真空包裝工藝中容易使食品的原有礦物質、維生素遭到破壞。根據我國2004年發(fā)布的中國居民營養(yǎng)和健康現狀調查情況和相關研究報告分析，與十年前、二十年前的調查數據相比，雖然大部分公眾的熱量、脂肪攝入已達標甚至超量，而各種人體必需的維生素、礦物質、膳食纖維等營養(yǎng)素的缺乏狀況并沒有明顯好轉，有的甚至情況更加嚴重。1982-2002我國居民微量營養(yǎng)素攝入低于推薦量且呈下降趨勢資料來源：中國居民營養(yǎng)和健康現狀（2004）由于過于追求產量和生長速度以及錯誤的飲食習慣，蔬菜的營養(yǎng)價值出現了明顯下降，現代食品業(yè)非科學的加工方式也使得營養(yǎng)損失嚴重。蔬菜的營養(yǎng)價值下降資料來源：中國居民營養(yǎng)和健康現狀（2004）面粉生產過程造成的營養(yǎng)損失資料來源：中國居民營養(yǎng)和健康現狀（2004）2、中國膳食營養(yǎng)補充劑的發(fā)展歷程在直銷巨頭安利中國未進入中國之前，我國并沒有完整的膳食營養(yǎng)補充劑的概念。安利中國于1992年落戶廣州，1998年安利中國的膳食營養(yǎng)補充劑系列產品“紐崔萊”進入中國，第一次將膳食營養(yǎng)補充劑的概念完整的帶入中國。安利中國以其特有的直銷模式，向中國消費者傳遞全新的營養(yǎng)與健康觀念和產品，培育了膳食營養(yǎng)補充劑的市場，同時也為膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領域的市場發(fā)展打下了堅實的客戶基礎。2001年11月，國務院辦公廳印發(fā)了中國食物與營養(yǎng)發(fā)展綱要（2001-2010年），提出要“加快開展食物營養(yǎng)強化工作，重點推行主食品營養(yǎng)強化，減輕食物營養(yǎng)素缺乏的狀況”，第一次把食物與營養(yǎng)結合起來作為一個完整和配套的系統，體現了新時期人們對營養(yǎng)和健康的追求。2002年，廣州佰健在膳食營養(yǎng)補充劑的非直銷領域市場中率先引入專柜加營養(yǎng)顧問模式，在全國大規(guī)模設置配有經過專門培訓的營養(yǎng)顧問的專柜，迅速占領市場。之后許多廠家模仿這一銷售模式，推出眾多產品，整個市場異?；钴S，行業(yè)迅速發(fā)展。2003年“非典”爆發(fā)，國民的保健意識不斷加強，補充人體所需的營養(yǎng)素、提高自身免疫力成為許多人的常識。膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)新產品、新模式層出不窮，顯示出巨大的市場活力。在這一階段，在直銷領域中以安利“紐崔萊”等品牌為代表和在非直銷領域中以本公司“xx凱得文化公司”等品牌為代表的產品快速發(fā)展，品種逐漸豐富，成為了膳食營養(yǎng)補充劑的市場主流。2006年，全球膳食營養(yǎng)補充劑的巨頭NBTY、GNC進入中國市場，并開始在大城市開設專柜和品牌連鎖店，標志著全球標桿企業(yè)開始關注中國這個巨大市場，帶來了行業(yè)的新銷售模式，同時也加劇了市場競爭。2008年1月15日，衛(wèi)生部發(fā)布了中國居民膳食指南（2007）。這是繼1997年中國居民膳食指南發(fā)布10年后又一次對中國居民膳食狀況提出了重要的指導意見，并倡導平衡膳食結構，合理攝取營養(yǎng)。 2009年4月7日，國務院公布了關于深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的意見等關于新醫(yī)改的文件，新醫(yī)改方案把預防和控制疾病放在首位。而膳食營養(yǎng)補充劑正符合這一發(fā)展方向，從“治未病”的角度，具有普通食品和藥品所無法替代的作用。隨著新醫(yī)改政策的逐步明晰，特別是國家對低收入人群和新農合投入的加強，必將推動人們自我健康投入的比例，這無疑都會成為膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)巨大發(fā)展的市場和產業(yè)推動力。2009年6月1日開始實施的食品安全法，以及在行業(yè)內征求意見的保健食品監(jiān)督管理條例、食品質量監(jiān)督管理條例等，對食品和保健食品進一步加強管理，膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)作為包含普通食品和保健食品的產業(yè)，將受到更加嚴格的監(jiān)管和規(guī)范，為行業(yè)未來的進一步快速發(fā)展打下了堅實的基礎?？傮w來看，從2003年“非典”事件之后，中國的膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)呈現出快速發(fā)展的態(tài)勢，今后必將成為全球重要的消費市場。3、中國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)發(fā)展現狀截止到2008年底，我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的市場規(guī)模約550億元左右。由于行業(yè)發(fā)展的歷史原因，直銷領域的企業(yè)占據了較大的市場規(guī)模和比例。直銷領域的代表企業(yè)有安利中國、如新（中國）日用保健品有限公司和完美（中國）日用品有限公司等。其中，安利中國旗下的紐崔萊系列膳食營養(yǎng)補充劑產品僅2008年在中國銷售收入就超過100億元。由于銷售渠道的隔離，直銷領域的企業(yè)與非直銷領域的企業(yè)并不產生正面競爭，反而為非直銷領域的企業(yè)培育了市場和教育了消費者。從2003年開始，隨著膳食營養(yǎng)補充劑在藥店、商超、郵購、品牌連鎖等渠道的逐步建立和成型，膳食營養(yǎng)補充劑在中國的非直銷領域企業(yè)取得了跳躍式的發(fā)展。2008年，我國膳食營養(yǎng)補充劑的非直銷領域市場規(guī)模已達60億元。在非直銷領域的代表企業(yè)主要有本公司、同仁堂健康、益生康健等公司。4、中國膳食營養(yǎng)補充劑的發(fā)展前景（1）我國經濟持續(xù)發(fā)展為膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間根據發(fā)達國家經驗，當一個國家的人均GDP達到1,500至3,000美元之間時，營養(yǎng)產業(yè)就會崛起，它與社會經濟發(fā)展的進度密不可分。2008年，我國人均GDP跨越3,000美元達到了3,260美元，2009年人均GDP將達到3,500美元左右。我國已經進入了營養(yǎng)健康產業(yè)的快速發(fā)展期。從2007年開始，深圳、廣州、上海、北京等城市的人均GDP（以常住人口計算）陸續(xù)超過10,000美元，根據目前的發(fā)展速度，到2010年，人均GDP超過10,000美元的大中城市將會接近20個，大約覆蓋1億人口。廣大人民群眾在進入小康甚至中等發(fā)達國家生活水平后，追求健康、追求美麗、追求長壽，人們的食品消費已經不再滿足于“飽腹”和感官享受，而是更加注重食品的營養(yǎng)補充、發(fā)育促進、疾病預防和輔助治療等內在品質。中國國民生活和消費的觀念、方式正在快速升級，這對營養(yǎng)產業(yè)提出了新的要求，也提供了新的動力。（2）按人均消費量計算未來發(fā)展空間巨大我國營養(yǎng)產業(yè)目前處于成長階段，而膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)則是近幾年剛剛興起的產業(yè)。目前，我國營養(yǎng)產品的消費量大大低于世界平均水平，根據中國營養(yǎng)產業(yè)發(fā)展報告（2006）中的數據，2003年中國人均營養(yǎng)產品的消費量是5.36美元，僅相當于美國的2.37%、歐洲的7.22%、日本的2.16%、加拿大的3.41%，為世界平均消費水平27.21美元的1/5。隨著我國社會經濟水平的不斷發(fā)展和居民可支配收入的不斷提高，未來我國營養(yǎng)產業(yè)乃至膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的發(fā)展空間巨大。2003年中國營養(yǎng)產品人均消費量與世界的差距國家及地區(qū)人均消費量（美元）各國超過中國的倍數（倍）美國225.7541.12歐洲74.2712.86日本248.4445.35加拿大156.9728.29中國5.360.00拉美7.520.40非洲1.06-0.80全球平均27.214.08資源來源：中國營養(yǎng)產業(yè)發(fā)展報告（2006）（3）通過重預防、治未病以降低衛(wèi)生醫(yī)療費用是未來發(fā)展的大趨勢世界衛(wèi)生組織認為：決定健康的因素中有60%取決于生活方式，而只有8%取決于醫(yī)療手段?，F代醫(yī)療保險制度的誕生，雖然有其正面意義，但一定程度上存在保護醫(yī)藥公司的利益，歧視營養(yǎng)補充和自然療法，導致人們重疾病、輕健康，重治療、輕預防，重藥物、輕營養(yǎng)，助長過度醫(yī)療。從我國的情況來看，1999年我國居民個人衛(wèi)生支出總額為2,473.10億元，到2007年已經增長到5,098.70億元，增長了106%。1999-2007年居民個人衛(wèi)生支出總額情況單位：億元資料來源：國家衛(wèi)生部網站2009年公布的新醫(yī)改方案在總體原則和總體目標中即提出“堅持以預防為主”，表明政府已經充分認識到了“治未病”的極端重要性，并將在這方面加大公共財政和人力資源的投入。從發(fā)達國家走過的歷程來看，一般當人均GDP達到15003000美元以后，就會遇到病譜轉變后的問題。而這些疾病和不健康狀態(tài)的最主要的成因是生活方式和飲食結構。發(fā)達國家已經開始通過發(fā)展營養(yǎng)健康產業(yè)，主動干預國民健康的方式逐步解決醫(yī)藥品支出過大的問題。日本厚生省統計顯示營養(yǎng)健康食品消費與醫(yī)藥品支出呈負相關關系三、我國膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領域的市場概況1、直銷領域和非直銷領域的區(qū)別我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)首先是依托直銷巨頭安利中國的力量開始起步。安利中國在市場早期階段對消費者展開了大量的營養(yǎng)及健康知識、觀念的普及教育，改變了消費者對傳統保健食品的誤區(qū)，培養(yǎng)了產品消費需求。隨后，藥店、商超、郵購、品牌連鎖等非直銷渠道開始逐步建立和成型，且其產品結構更加豐富，市場規(guī)模也快速擴大。由于中國法律和市場的原因，直銷渠道與非直銷渠道完全隔離，直銷領域的企業(yè)與非直銷領域的企業(yè)通常不產生正面的競爭。據中國保健協會市場工委的統計，截止2008年末我國膳食營養(yǎng)補充劑的市場份額在550億元左右，其中以安利中國、完美中國為代表的直銷企業(yè)仍然占據著較大市場份額；而在非直銷企業(yè)中，近年來以本公司、益生康健為代表的企業(yè)發(fā)展迅速，2008年市場份額已達到60億元。2、規(guī)模增長情況2003-2007年期間，我國膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領域的市場規(guī)模增長迅速，平均增速達到了77.8%（數據來源：庶正康訊），2007年的市場容量達到了50億元。2008年，在國際金融危機等諸多不利因素的影響下，我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)非直銷領域市場規(guī)模達到60億元，仍然比2007年增長了20%，行業(yè)呈現出良好發(fā)展態(tài)勢；企業(yè)數量達到330家，比2007年增長了10%；品牌數量達到1,200個，比2007年增長了20%；產品數量達到25,000個，比2007年增長了25%。項目市場規(guī)模（億元）企業(yè)數量（余個）品牌數量（余個）產品數量（余個）成熟品種（個）2007年50300100020000552008年6033012002500060同比增長20%10%20%25%10%數據來源：庶正康訊中國保健協會市場工委出具的2009膳食營養(yǎng)補充劑（非直銷領域）報告認為：“雖然未來膳食營養(yǎng)補充劑市場可能會受到政策調整、競爭激烈等因素的影響，但是，只要中國經濟在未來數年內不低于8%的增速，膳食營養(yǎng)補充劑的市場規(guī)模將保持目前的增長速度，到2012年膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領域市場規(guī)模將超過160億元”。3、消費市場地域分布情況2008年最大的消費區(qū)域是長江三角洲地區(qū)，占總體比例的30%，其次是珠江三角洲和環(huán)渤海經濟區(qū)，各占25%，全國其他地區(qū)僅占20%，市場的開發(fā)潛力巨大。地 區(qū)珠三角長三角環(huán)渤海其它地區(qū)合計銷售額估值（億元）1518151260銷量占比（%）25302520100數據來源：庶正康訊第三章、項目的建設背景一、我國宏觀經濟的企穩(wěn)回升廣州科學城與演藝中心二期廣州科學城自1998年奠基啟動以來，經過近12年的奮發(fā)圖強，目前已經成為具有高質量城市生態(tài)環(huán)境，完善的城市基礎設施，高效率的投資管理軟環(huán)境的產、學、研一體化的多功能、現代化新型科學園區(qū)。2008年省委書記汪洋同志在視察科學城后稱，廣州科學城代表了廣東的未來。近年來，為創(chuàng)建和諧城市，完善“兩城一島”宜居宜業(yè)的創(chuàng)業(yè)投資環(huán)境，在市委、市政府大力支持下，廣州開發(fā)區(qū)管委會、蘿崗區(qū)政府先行先試、敢為人先，在科技園區(qū)、體育文化設施、城市交通系統等方面做了大量而卓有成效的工作，其中廣州國際體育演藝中心（下稱“演藝中心”）就是我區(qū)升級轉型、具有一定前瞻性戰(zhàn)略之作。為進一步致力打造廣州開發(fā)區(qū)國際級“香雪文化體育名片”，最大程度發(fā)揮場館配套功效，實現場館建設與場館運行的良好平衡。根據管委會領導指示精神，廣州凱得控股有限公司（下稱“凱得公司”）在借鑒國內外場館建設及運營經驗教訓基礎上，成立了專項工作組，在規(guī)劃設計院、商業(yè)咨詢公司等中介機構配合下，對演藝中心二期項目的規(guī)劃、定位、招商及后續(xù)運營等方面進行了較為深入和細致的研究，并編制了廣州國際體育演藝中心二期項目開發(fā)方案。二、著名體育場館案例2008年國際金融危機的爆發(fā)使全球經濟明顯放緩，而我國政府在2008年11月份確定的積極財政政策和適度寬松的貨幣政策使我國經濟避免了快速下滑。在發(fā)達經濟體進入負增長，新興經濟體增長也普遍放緩的背景下，根據國家統計局的數據，2009年我國前三季度GDP增長7.7%，其中第三季度GDP增長8.9%。2009年前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12,973元，同比增長9.3%，扣除價格因素，實際增長10.5%。隨著我國GDP增速的逐季提高，國家經濟的企穩(wěn)回升，這為我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的快速發(fā)展奠定了最堅實的基礎。二、行業(yè)政策的不斷完善和國家產業(yè)政策的大力支持2009年以來，我國營養(yǎng)健康產業(yè)邁入了有序發(fā)展的新時期。2009年2月28日，經十一屆全國人大常委會第七次會議通過的食品安全法中規(guī)定：“國家對聲稱具有特定保健功能的食品實行嚴格監(jiān)管。有關監(jiān)督管理部門應當依法履職，承擔責任。具體管理辦法由國務院規(guī)定”。國家首次把對營養(yǎng)健康產業(yè)監(jiān)管上升到法律的高度，也意味行業(yè)的發(fā)展進入到一個新的發(fā)展軌道。2009年4月6日，中共中央、國務院發(fā)布關于深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的意見（即“新醫(yī)改”），提出未來3年將投入新醫(yī)改8,500億元?！靶箩t(yī)改”方案把預防和控制疾病放在了首位，表明我國從政府層面已經充分認識到了“治未病”的極端重要性，并將在這方面加大公共財政和人力資源的投入。隨著“新醫(yī)改”政策的明晰，特別是國家對低收入人群和新農村投入的加強，必將推動人們自我健康投入的比例，這些因素無疑都會成為營養(yǎng)健康產業(yè)巨大發(fā)展的市場和產業(yè)推動力。未來，隨著監(jiān)管部門不斷完善相關配套法律、法規(guī)，營養(yǎng)健康產業(yè)特別是膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的產業(yè)格局將不斷得到改善、進入壁壘將不斷提高、退出機制將加快形成，這最終將進一步促進行業(yè)內優(yōu)勢企業(yè)的快速發(fā)展。三、我國已進入營養(yǎng)產業(yè)的快速發(fā)展期根據發(fā)達國家經驗，當一個國家的人均GDP達到1500至3000美元時，營養(yǎng)產業(yè)就會崛起。2008年我國人均GDP跨越3000美元達到3260美元，我國的營養(yǎng)產業(yè)已經具備進入快速發(fā)展期的條件。目前，我國的營養(yǎng)產業(yè)仍處于剛剛興起的階段，我國的營養(yǎng)產品消費量大大低于世界平均水平，根據中國營養(yǎng)產業(yè)發(fā)展報告（2006）中的數據，2003年中國人均營養(yǎng)產品的消費量是5.36美元，僅相當于美國的2.37%、歐洲的7.22%、日本的2.16%、加拿大的3.41%，比世界平均消費水平27.21美元低4倍。隨著我國社會經濟水平的不斷發(fā)展和居民可支配收入的不斷提升，未來我國營養(yǎng)產業(yè)乃至膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的發(fā)展空間巨大，是名副其實的朝陽產業(yè)。四、國際品牌紛紛進入中國市場從整個行業(yè)來看，國內膳食營養(yǎng)補充劑的市場分為直銷領域和非直銷領域。在直銷領域，安利中國的紐崔萊品牌占據市場主要份額；在非直銷領域，全球領先的膳食營養(yǎng)補充劑企業(yè)美國NBTY旗下的自然之寶品牌、全球最大的膳食營養(yǎng)補充劑連鎖企業(yè)美國GNC、加拿大領先的膳食營養(yǎng)補充劑企業(yè)杰美森等國際品牌均紛紛進入中國。中國膳食營養(yǎng)補充劑市場已經成為國際巨頭虎視眈眈的市場洼地。本公司作為中國本土的代表性企業(yè)之一，本公司的xx品牌作為中國本土非直銷領域的第一品牌，完全有機會憑借已有的市場基礎脫穎而出，在中國膳食營養(yǎng)補充劑市場占據一席之地，避免國際巨頭壟斷整個市場。但由于資金不足、力量薄弱等原因，面對國際巨頭憑借資金實力的快速擴張，如果不能抓住機會增強企業(yè)實力、增強競爭能力，包括本公司在內的本土企業(yè)都將被擠出市場，中國這一新興消費品市場將成為國際巨頭的天下，中國民族品牌將再難有參與競爭的機會。五、公司擁有強大的綜合實力和行業(yè)內領先的市場基礎公司從2007年開始就躍居中國膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領域市場占有率第一名，目前是中國膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領域的第一品牌。公司2008年興建的現代化生產基地，涵蓋片劑、粉劑、硬膠囊和軟膠囊四大品類生產線，是目前國內最專業(yè)的膳食營養(yǎng)補充劑生產基地之一。公司擁有26個國家食品藥品監(jiān)督管理局批準的營養(yǎng)素補充劑和保健食品批文，是行業(yè)內擁有此類批文最多的企業(yè)之一。此外，公司正在受讓的營養(yǎng)素補充劑和保健食品技術有7項，轉讓完成后公司將相應獲得7個注冊批文。公司已受理注冊的營養(yǎng)素補充劑和保健食品產品有2個，擬申請注冊并處于試驗階段的產品有27個。公司擁有強大的營銷整合能力，自啟動品牌戰(zhàn)略以來，連續(xù)幾年策劃并實施包括媒介投放、促銷活動、終端包裝、形象代言等營銷整合策略，獲得了良好市場收益。公司擁有行業(yè)內最大的注冊營養(yǎng)師隊伍，是國內第一個將營養(yǎng)與健康培訓融入傳統商業(yè)領域的企業(yè)。作為膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領域的第一品牌，公司還擁有行業(yè)內最廣泛的營銷網絡基礎。公司在全國擁有230多家經銷合作伙伴，并與多家經銷商結成戰(zhàn)略同盟，形成穩(wěn)固的合作關系。通過與經銷商的合作，目前公司已進入200多個城市進行銷售，在全國各地擁有7,000多家銷售終端，其中采用專柜形式并配備有經專門培訓的營養(yǎng)顧問的終端超過3,400個。同時，公司借鑒國外領先企業(yè)經驗，在行業(yè)內率先開設膳食營養(yǎng)補充劑的連鎖經營店。截止2009年12月31日已開設連鎖經營店128家，數量在行業(yè)內排名第一。強大的綜合實力和領先的市場基礎均為本次募集資金投資項目的有效組織和實施提供了有力保障。縱觀國內外體育場館建設，往往都存在重大賽事結束后的后期維護與運營問題。就廣州亞運場館而言，如廣州亞運城場館、南沙體育館、大學城體育中心場館，因交通或缺乏商業(yè)配套等原因，都存在運作艱難的困境。 他山之石，可以攻玉，以最近2012年英國奧運會為例，北格林尼治中心（原O2體育館）最初是為了慶祝千禧而建，當時運營并不成功。在之后的奧運改建過程中，O2體育館考慮了燈光、音效以及附屬商業(yè)設施等多種因素。目前，O2體育館除了主體建筑外，其附屬建筑包括11個電影廳、數十家餐廳，屋頂還有一條天空步行道，逐漸形成了包括商場、餐飲和其他休閑場所的體育和娛樂中心，憑借在改擴建和運營之初的可持續(xù)發(fā)展理念，奧運會閉幕后，北格林尼治中心成為全球最熱門的集音樂、體育、娛樂為一身的音樂圣地和休閑場所。第四章、項目建設必要性及可行性一、項目建設必要性（一）是廣州市建設東部新城區(qū)的需要與廣州市中心區(qū)域相比，開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)仍是傳統的工業(yè)產業(yè)園區(qū)，包括文化體育在內的三產配套及商業(yè)氛圍相對滯后，在很大程度上成為阻礙科學城集聚人氣和吸引高端人才長期落戶的價值洼地。2011年，廣州提出將著力打造“一軸兩城三中心”，形成新的城市發(fā)展格局，蘿崗區(qū)被定位為廣州東部山水新城的核心區(qū)。今年9月中共廣州開發(fā)區(qū)工委第二次工作會議暨蘿崗區(qū)委二屆三次全會提出大力發(fā)展第三產業(yè)，要求進一步優(yōu)化提升科學城綜合服務功能，滿足廣州開發(fā)區(qū)中心區(qū)科學城區(qū)域日益增長的物質與文化需要，實現第一產業(yè)與第三產業(yè)有機結合，切實解決商業(yè)配套服務不足的問題。演藝中心二期項目規(guī)劃建設是應時、應勢之舉，符合廣州市建設東部新城區(qū)的文化體育產業(yè)發(fā)展配套需要。（二）是場館運營及減輕開發(fā)區(qū)財政壓力的有效途徑演藝中心一期場館的建設是由區(qū)財政統籌投資主導建設的“準公益性”項目，為維持場館正常運轉，按照原設計，開發(fā)區(qū)財政每年需投入運營維護費用補貼約2,300萬元。為降低區(qū)財政壓力，凱得文化公司在充分發(fā)揮場館效能、包廂使用權銷售、商業(yè)廣告的引進和開源節(jié)流等方面做了大量積極的工作。據統計，2011年以來通過場館運作，兩年合計降低財政補貼約2,800萬元。但受場館財政固定資產投入大、企業(yè)還本付息及折舊負擔重、首期建設缺乏配套體系設施等因素制約，致使凱得文化公司盡管降低了開發(fā)區(qū)財政負擔，仍然不能完全擺脫對開發(fā)區(qū)財政補貼的依賴。通過二期項目的開發(fā)運作，將產生的純收益全部用于一期場館負債及彌補經營資金不足，可化解一期場館的經營困局。（三）是發(fā)展文化體育產業(yè)，打造香雪文化品牌的有益選擇演藝中心二期項目周邊毗鄰區(qū)行政中心、市民廣場、科技人員公寓、區(qū)法院、檢察院，鄰近科城山莊、保利香雪山、宏康福港線坑小區(qū)等民用商住區(qū)，南靠科學城主干道開創(chuàng)大道。物華天寶、人杰地靈，是目前科學城核心區(qū)域唯一的、不可復制的集商業(yè)、體育、文化于一體的生態(tài)旺地。演藝中心二期項目建設和運營是周邊受眾群體的客觀需求，也是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)的有益選擇。通過規(guī)劃設計中物理空間的渾然天成，可以形成以演藝中心為圓點，營造輻射周邊的商業(yè)氛圍。不但為周邊約三萬戶居民和五萬名企事業(yè)人員提供一個購物、體育休閑與文化娛樂的場所，彌補開發(fā)區(qū)從未有過大型商業(yè)區(qū)域和商業(yè)氛圍的缺陷，形成宜居宜業(yè)的環(huán)境，也將最大程度上發(fā)揮演藝行業(yè)的“夜間經濟”，讓更多的人流在此停留和觀光，極大的拉動相關交通、餐飲、旅業(yè)、通訊、廣告等行業(yè)，為開發(fā)區(qū)再開稅源經濟，成為開發(fā)區(qū)現代服務業(yè)的主要區(qū)域。1、研發(fā)中心建設的必要性（1）日益壯大的市場需求聯合國工業(yè)規(guī)劃署指出，“21世紀兩大朝陽產業(yè)分別是以電子科技發(fā)展為基礎的信息產業(yè)和以生命科學發(fā)展為基礎的健康產業(yè)”，而健康產業(yè)和醫(yī)藥產業(yè)是生命科學發(fā)展中最具潛力的產業(yè)。對于我國來說，13億人民改善營養(yǎng)保障健康的需求、新醫(yī)改方案的實施以及幾千年來“不治已病治未病”的預防醫(yī)學理論，意味著營養(yǎng)產業(yè)有著巨大的發(fā)展空間。（2）公司提升研發(fā)及檢驗能力的需求近年來，由于國內膳食營養(yǎng)補充劑的市場迅速發(fā)展，公司先進的質量管理和銷售、服務理念，已使公司產品的品牌效應日漸凸顯，公司擬進一步擴大新品研發(fā)的力度，但由于廠房所限已無更多空間用于擴大實驗室，研發(fā)設備也需更新；再次，隨著產品生產量的不斷增加，目前檢驗場所已不能滿足更多的檢驗需求。因此，生產、研發(fā)、檢驗場所的不足已經嚴重制約了公司實現未來規(guī)劃的發(fā)展目標。（3）為顧客提供更好服務的需求隨著公司業(yè)務規(guī)模不斷擴大，僅僅銷售產品遠遠不能滿足市場需求，公司必需建立一個完善的營養(yǎng)研究中心，為顧客提供營養(yǎng)狀況檢測和營養(yǎng)健康解決方案，提高客戶對公司產品的忠誠度。亦更好地為眾多中國城鎮(zhèn)家庭提供營養(yǎng)及健康相關資訊、產品和服務，提高國民健康預防意識。2、連鎖項目建設的必要性分析（1）實現公司未來戰(zhàn)略發(fā)展的需要公司秉承“營養(yǎng)干預，為健康人管理健康”理念，通過連鎖專賣店平臺，引入“營養(yǎng)健康管理顧問”服務模式，為中國城鎮(zhèn)家庭提供營養(yǎng)和膳食等“營養(yǎng)健康管理顧問式”服務。公司不僅為顧客提供優(yōu)質營養(yǎng)產品，更向顧客傳播營養(yǎng)健康觀念、推廣健康生活方式，通過顧客CRM管理、健康咨詢與檢測、提供個性化膳食指導、定制個人營養(yǎng)計劃，成為每個家庭身邊的營養(yǎng)顧問。如公司預計向顧客推出的“個性化產品定制”服務，將根據顧客健康檢測結果、生活方式及飲食習慣等因素，為顧客特別定制個性營養(yǎng)產品。這項服務既可體現公司的專業(yè)性，又可使顧客對公司產生依賴，同時還能產生連帶銷售。所有這一切都需要借助連鎖店平臺進行，連鎖店將成為公司品牌的宣傳窗口、營養(yǎng)知識的傳播平臺、客戶服務的延伸平臺和社區(qū)的推廣平臺，是本公司營銷網絡建設的重大創(chuàng)新。（2）為周邊社區(qū)和傳統終端提供支持和服務的需要公司現有銷售終端以藥店、商超為主，因受場地限制，難以為顧客提供有效服務。連鎖店的設立，能為周邊社區(qū)和傳統終端提供支持和服務，使周邊社區(qū)和傳統終端的顧客也能享受公司提供的如健康檢測、膳食指導、咨詢、定制個人營養(yǎng)計劃等服務，與傳統終端相輔相成。（3）進一步完善公司產業(yè)鏈的需要公司目前產品銷售主要是通過傳統終端完成，公司和消費者之間沒有直接聯系，無法直接了解消費者對公司產品和服務的需求，在公司零售終端消費者整個流程中，公司和消費者是脫節(jié)的，目前公司的產業(yè)鏈尚不完整。從未來發(fā)展來看，公司將為中國城鎮(zhèn)家庭提供營養(yǎng)和膳食等“營養(yǎng)健康管理顧問式”服務，成為每個家庭身邊的“營養(yǎng)顧問”。要達到這一目的，如果不能掌握大量的消費者資料，服務就無從實現。建立專賣店，并通過信息系統建立消費者數據庫，完善公司產業(yè)鏈，具有三個方面的意義：一是通過對消費者的了解，為公司制定產品和服務策略提供依據。二是通過對優(yōu)質消費者的培養(yǎng)，建立消費者對公司的忠誠度。三是為消費者提供直接的服務。（4）進一步提升公司及經銷商盈利空間的需要目前，公司的產品絕大部分通過傳統零售終端實現銷售，包括藥店和商超，大部分利潤讓利給了零售終端，公司和經銷商僅占小部分。開拓專賣店不但是對現有營銷網絡的豐富和支持，更能通過自營店和聯營店的建設，有效提升公司及經銷商的利潤空間。二、項目建設的可行性1、2010年管委會、蘿崗區(qū)政府召開常務會議（穗蘿府第1屆106次201013號），會議決定“在尊重歷史的同時，加快推進演藝中心的商業(yè)化運作、冠名權拍賣和商業(yè)廣告的引進等工作，并將區(qū)法院后面的地塊開發(fā)與演藝中心的運營統籌考慮，統籌進行商業(yè)開發(fā)?！保菟囍行亩陧椖块_發(fā)建設符合管委會對演藝中心項目的統籌規(guī)劃。國際演藝中心一體化配套綜合體，從產業(yè)定位、外觀造型、商業(yè)運營式達到完美的和諧，達到文化商業(yè)模塊與演藝中心的互動，將成為廣州東部永不落幕的演藝中心；2、英國O2體育館、上海奔馳演藝中心成功的體育文化和商業(yè)設施的有機結合的實踐，證明用配套的商業(yè)設施反哺體育設施，產生相得益彰，成為城市旅業(yè)亮點的可持續(xù)可盈利的模式是有效的；3、多年來，在開發(fā)區(qū)管委會大力關懷和支持下，廣州開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)積累了較為豐富的投、融、建、管經驗，為演藝中心二期開發(fā)建設培養(yǎng)和建立了一支投融資、工程建設、園區(qū)管理方面的專業(yè)人才隊伍；4、通過兩年多時間運作，凱得文化公司已經形成一個較為強大的服務團隊，同時與湖南衛(wèi)視、成都演出集團、明星巨典、共時文化傳播、大名娛樂、粵港經貿信息交流促進會等傳媒機構達成長期、廣泛的良好合作關系。下一步，凱得文化公司將這種優(yōu)質服務融入到二期配套的商業(yè)休閑服務中，并使之成為演藝中心保持持久競爭力的“利器”。1、研發(fā)中心項目的可行性（1）穩(wěn)定的管理團隊和經驗豐富的科研技術人員為項目實施提供了人員保障公司制定了規(guī)范的人力資源管理制度，建立了行之有效的績效管理系統、具有競爭力的員工薪酬福利體系以及高效實用的培訓體系，確保了員工隊伍的穩(wěn)定和技術的傳承。公司現有生產車間均已通過GMP認證，員工具有豐富的管理、技術和操作經驗。穩(wěn)定的管理團隊和經驗豐富的科研技術人員為項目實施提供了人員保障。（2）規(guī)范的管理體系為項目實施提供了技術保障公司通過了HACCP、ISO9001認證和ISO22000認證。經過多年實踐，公司從原料采購、人員培訓、設施設備、生產過程、包裝運輸、質量控制等方面均已經形成操作規(guī)范，并且執(zhí)行情況良好，預計新建生產車間項目完成后將順利通過GMP認證并投產。運作流程的規(guī)范化和程序化為項目實施提供了技術保障。2、連鎖項目建設的可行性分析（1）國外標桿企業(yè)的成功經驗證明是可行的連鎖經營模式是國際膳食營養(yǎng)補充劑標桿企業(yè)采取的主流經營模式之一。截止2008年末，GNC在全球共開設專賣店超過5,000間，其中在美國和加拿大有2,614間和160間直營專賣店，另外在美國和其他國家有954間和1,190間特許經營店，以及與Rite Aid公司合作的1,712間“店中店”。另根據GNC2008年年報顯示，2008年GNC公司全年收益合計16.56億美元，其中專賣店收益為14.77億美元，占89.19%。從未來的發(fā)展來看，連鎖經營模式也將是中國膳食營養(yǎng)補充劑未來發(fā)展的一個主流渠道模式之一。（2）公司已經積累的豐富經驗是開設專賣店的基礎公司自2006年開始支持經銷商開設“xx”品牌專賣店。如公司重點支持的試點城市常州、沈陽，以及北京、福州、南昌、重慶、昆明、西安、武漢、青島、佛山等地。通過2-3年的試點，公司積累了豐富的經驗，包括連鎖店營運和管理經驗、顧客深度營銷經驗、顧客服務和溝通經驗、信息系統運用經驗等，為公司連鎖店建設項目，奠定了堅實的基礎。（3）品牌知名度的不斷提高為開設連鎖店提供了有利條件公司自2006年啟動品牌提升戰(zhàn)略以來，2008、2009已連續(xù)兩年投入超過營業(yè)收入的9%作為品牌推廣費用，未來三年，仍將計劃每年投入營業(yè)收入的10%左右作為品牌推廣建設使用。幾年來，公司在中央電視臺、各地省市電視臺，各省市報紙媒體，全國性雜志，分眾、聚眾等大眾媒體投入超過3,000萬品牌廣告，品牌知名度有了較大的提高，為未來的長期發(fā)展奠定了基礎。同時，公司通過近幾年的終端經營積累，xx品牌的市場影響力和滲透力迅速提升，產品質量得到顧客的普遍認同，為連鎖店的成功開設提供了有利條件。（4）專業(yè)管理團隊為開設連鎖店提供了保障在多年的市場推廣和品牌專賣店試點基礎上，公司積累了豐富的專業(yè)人才，包括專賣店營運管理團隊、營銷策劃團隊、專賣店拓展團隊、營養(yǎng)師團隊、店長及營養(yǎng)顧問團隊，為連鎖店經營、拓展、提升銷量以及顧客深度服務提供了保障。第五章、項目建設方案一、項目用地及位置 地塊A、C為演藝中心二期項目用地； 地塊B為一期地下停車場；地塊D為現演藝中心場館1、2為地鐵6號線延長線演藝中心站點。演藝中心二期項目位于現演藝中心場館東西兩側，北依荔枝公園原生態(tài)山體，毗鄰區(qū)行政中心、市民廣場、文化中心，南靠科學城主干道開創(chuàng)大道，是原演藝中心預留兩塊用地，也是目前科學城核心位置唯一較大面積可開發(fā)用地。中間通過演藝中心地下廊道結合相連，使之成為一個有機的綜合體。項目分A東地塊（地塊編號KXC-Q2-3）和西地塊（市民廣場二期，含地鐵上蓋的商業(yè)開發(fā)地塊）。其中首期開發(fā)地塊編號為KXC-Q2-3的東地塊，將作為廣州國際演藝中心商業(yè)、居住及文化配套。二、 定位二期項目依托演藝中心一期項目的輻射力和賽事的節(jié)目影響力，定位為具有與國際演藝中心產業(yè)互動，提升開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)文化產業(yè)地位，完善廣州市東部新城區(qū)城市生活配套，集文化、商演、創(chuàng)意、辦公、居住、休閑等功能復合，相互作用與互為價值鏈的區(qū)域性地標建筑和多種功能于一體的文化體育總部產業(yè)園區(qū)，吸引和集聚廣州及珠三角音樂、文化、體育人才來此創(chuàng)業(yè)和發(fā)展，打造廣州市文化體育產業(yè)的孵化器和集聚區(qū)。三、布局國際演藝中心一體化配套綜合體，從產業(yè)定位、外觀造型、商業(yè)運營式達到完美的和諧，達到文化商業(yè)模塊與演藝中心的互動。東地塊一至三層為商業(yè)綜合體（含寫字樓），面積約4.9萬平方米，由兩大功能布局組成，第一功能布局包括大型超市、百貨、主題店、餐飲娛樂、健身休閑等，滿足周邊住宅小區(qū) 、政府及企業(yè)機構的商業(yè)需求；第二功能布局包括電影院、演藝廳、文化美術館及文化創(chuàng)意培訓展示室等，滿足社區(qū)文化普及需求，打造香雪文化藝術中心。四樓以上為產權式住宅，面積約4.9萬平方米之間，針對演藝中心產業(yè)鏈中的藝術工作室、個人工作室、藝術從業(yè)者等自住、創(chuàng)作和創(chuàng)業(yè)之用。建立藝術產業(yè)集聚區(qū)，鼓勵創(chuàng)意人才創(chuàng)辦企業(yè)，建立創(chuàng)意工作室、實驗室，引導建立大學生文化創(chuàng)意實訓基地，定期舉辦文化產業(yè)人才培訓班、研修班。開展多種形式的創(chuàng)意培訓和實踐體驗，鼓勵全社會文化創(chuàng)意創(chuàng)造。凝聚國家音樂產業(yè)基地氛圍，推出了“音樂孵化器”項目，專門扶持音樂產業(yè)的創(chuàng)新項目，成為音樂圈聚集創(chuàng)業(yè)的好地方。西地塊沿地鐵上蓋，以鋼化玻璃建筑與地鐵和諧，構造沿線風情街，咖啡屋、便利店、酒吧間，通過地下連廊，穿過演藝中心一期，直達東區(qū)地塊，形成地下商業(yè)空間。四、規(guī)劃建設規(guī)模和投資情況設計方案項目首期東地塊用地面積32,766m2，擬規(guī)劃用地性質是綜合用地，商業(yè)兼容住宅，建筑密度控制在40%，建筑基底面積13,100 m2，容積率約3.0，總建筑面積136,300 m2，項目總投資約12.47萬元。其中地上商業(yè)(含寫字樓)建筑面積49,149 m2，住宅建筑面積49,149 m2，地下建筑面積38,000 m2（含2250個停車位）。五、運作模式第一方案，按管委會批準的方案，財政統籌，競得土地，以項目開發(fā)純收益反哺演藝中心場館運作，減少一期建設財政負債，構筑演藝中心可持續(xù)經營的造血機制。即由凱得文化公司成立項目公司作為東地塊（地塊編號KXC-Q2-3）投融資主體，項目公司注冊資金為6.5億元。采用純商業(yè)開發(fā)、經營和管理模式。寫字樓、住宅部分計劃全部對外銷售，快速變現；商業(yè)部分對外出租，力爭實現項目開發(fā)商業(yè)價值最大化。投資及經營純收益除用于減少一期場館建設財政負債，剩余部分留在凱得文化公司用于彌補場館日常運營開支缺口。第二方案，按管委會批準的方案，財政統籌，凱得文化公司參與土地投標，當超過一定的地價后，則不再參與競標，由價高者得。區(qū)政府擇時將相當于地塊出讓的資金以注資的方式，通過凱得公司增資于凱得文化公司，專項用于演藝中心負債的償還和彌補場館日常運營開支缺口。六、資金籌措計劃凱得公司是開發(fā)區(qū)重要的投融資主體之一，融入的資金在區(qū)財政統籌下，由公司專項用于開發(fā)區(qū)社會經濟建設。凱得公司今年11月底可以發(fā)行中期票據到位資金16億元（2012年11月14日已取得中國銀行間市場交易商協會接受注冊通知書），明年上半年還計劃發(fā)行短期融資券約30億元，都納入財政統籌管理。故在發(fā)債資金未到之前，先由財政注資或借支6.5億元，用于支付地價和啟動費用。后續(xù)開發(fā)資金由開發(fā)貸款和住宅、寫字樓預售款資金解決，為了降低風險也可以引入戰(zhàn)略合作者，力爭項目開發(fā)商業(yè)價值最大化。七、項目報批及建設周期2013年1月管委會審議通過，同意地塊編號KXC-Q2-3由凱得公司負責投資開發(fā)和商業(yè)運作，并按照國土部門的規(guī)定取得土地所有權。并由區(qū)財政安排專項資金人民幣6.5億元作為土地款及項目啟動費用。2013年1月土地招拍掛。2013年2月規(guī)劃方案、設計方案報管委會及有關部門審批。2013年3月前完成施工圖紙設計及規(guī)劃報建。2013年4月完成招投標（監(jiān)理、設計、施工等招標）。2013年5月奠基開工，辦理好相關施工證。2013年6月完成三通一平（水通、電通、路通和場地平整）。2014年8月結構完成70%，開始預售寫字樓及公寓，回收成本大概4.14億。2014年12月結構封頂，主體驗收、相關檢測，水電、設備安裝，并開始裝飾工程、配套及景觀。2015年6月竣工并交付，回收成本約5.32億。 本項目建設用地擬在廣州科學城，面積約30,000平方米。二、主要建設內容1、本項目的建筑物本項目擬按建設的明細如下：序號項目建筑名稱建筑面積（）1研發(fā)中心研發(fā)中心及中試車間 3,000 2營養(yǎng)中心 1,0003檢驗中心 1,000 4連鎖總部及生產基地連鎖總部辦公樓 3,000 5生產車間 8,000 6倉庫及配送中心 12,000 7