紡織路莊頭地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃 畢業(yè)設(shè)計(jì)開題報(bào)告1.本房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介紡織路莊頭地塊位于溫州市鹿城區(qū)，規(guī)劃定位為鹿城區(qū)主流居住區(qū)核心地，交通繁華，全力完善城市配套設(shè)施，加強(qiáng)舊城改造建設(shè)，突出鹿城主城區(qū)城市特色，提高城市品位，努力建成以商務(wù)、旅游、居住、金融、信息等服務(wù)功能為主的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為未來全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。該地塊總出讓土地面積為33284.34，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地中的一類居住用地，容積率3.39，建筑密度23.91%，建筑高度60米，計(jì)入容積率指標(biāo)的地上總建筑面積小于110000。該地塊北面是溫瑞塘河，東面是在建中的白鹿洲公園，旁邊還有二十一中，體育中心，友好醫(yī)院等基礎(chǔ)等基礎(chǔ)配套設(shè)施。周邊樓盤有置信廣場(chǎng)，鹿城廣場(chǎng)等。2.本房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案的目的、意義及創(chuàng)新點(diǎn)2.1目的、意義第一，本房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案使本人對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)只是的綜合面對(duì)專業(yè)素養(yǎng)有了很大的提升 。房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。第二，本房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案使本人對(duì)溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)有了更深一步的了。溫州屬于二線城市，城市強(qiáng)力建設(shè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有一定的市場(chǎng)。溫州炒房團(tuán)聞名全國(guó)，因此溫州樓市也是全國(guó)偏高。第三，在經(jīng)過課堂理論學(xué)習(xí)之后，能夠著手策劃一個(gè)項(xiàng)目是學(xué)生對(duì)所學(xué)知識(shí)能否運(yùn)用到位的一種測(cè)試。第四，為我以后步入社會(huì)打下一個(gè)基礎(chǔ)，即使不從事策劃行業(yè)，也可以在其他行業(yè)上有所收益。2.2 創(chuàng)新點(diǎn)創(chuàng)新點(diǎn)-景觀聯(lián)排別墅，小區(qū)與塘河融匯本項(xiàng)目位于鹿城區(qū)紡織路，依傍溫瑞塘河，鄰近白鹿洲公園和中央公園。由于本項(xiàng)目靠著塘河，我們就以這個(gè)為項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)來進(jìn)行開發(fā)定位。我們沿著河景分布建筑物，把水引進(jìn)小區(qū)內(nèi)，小區(qū)內(nèi)主干道以蜿蜒狀展示，再在小區(qū)內(nèi)設(shè)置人工河，把小區(qū)與塘河融合在一起。設(shè)計(jì)中由于本項(xiàng)目旁邊就是河流，我們將以水系為構(gòu)圖中心。設(shè)計(jì)中把建筑盡量沿水系布置，加強(qiáng)戶外步行系統(tǒng)與綠化空間的整合，創(chuàng)造豐富的視覺效果變化和趣味性的戶外休閑空間，使根多的居民獲得良好的“朝向”與“景向”。結(jié)合地下車庫(kù)的設(shè)計(jì)人工造坡，營(yíng)造寧?kù)o、高檔、富有趣味性的優(yōu)雅的居住社區(qū)環(huán)境。同時(shí)通過車庫(kù)和入口處的巧妙設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了小區(qū)內(nèi)部的人車分流，住戶可直接入戶，使每個(gè)住戶歸家的過程都與優(yōu)美的綠地空間緊緊的結(jié)合在一起，賦予人們親切宜人的居住體驗(yàn)。10幢 3層的聯(lián)排別墅，8幢27層的高層，4幢23層的高層組成，使項(xiàng)目集高端于一身。3本房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案現(xiàn)有研究基礎(chǔ)本項(xiàng)目已具備一定的研究基礎(chǔ)，主要包括以下幾個(gè)方面：第一，進(jìn)行了項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研分析。包括：宏觀經(jīng)濟(jì)及環(huán)境調(diào)研，項(xiàng)目地塊環(huán)境調(diào)研并進(jìn)行了項(xiàng)目的SWOT分析，認(rèn)為項(xiàng)目存在的優(yōu)勢(shì)是地塊周正，地段強(qiáng)勢(shì)，交通優(yōu)勢(shì)突出，周邊配套成熟。劣勢(shì)有周邊環(huán)境差。項(xiàng)目的機(jī)會(huì)是項(xiàng)目發(fā)揮空間較大，市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的威脅是目前溫州的開發(fā)商手上儲(chǔ)備的土地比較有限，加上近期國(guó)家宏觀調(diào)控，拿地成本比較高。第二，通過調(diào)研分析初步確定項(xiàng)目的定位為：高端的歐式風(fēng)格建筑但在方案設(shè)計(jì)上方面仍存在問題，需要進(jìn)一步細(xì)化。第三，初步確定項(xiàng)目的賣點(diǎn)為樓盤硬件，建筑風(fēng)格，自然景觀，區(qū)位價(jià)值，賣點(diǎn)的提煉偏虛化，應(yīng)結(jié)合實(shí)際進(jìn)一步優(yōu)化。第四，制訂了項(xiàng)目初步銷售策略，由于溫州房產(chǎn)新政的影響，銷售策略沒有考慮周全，需要進(jìn)一步詳細(xì)的指定銷售策略，廣告策略。縱觀整體初步研究基礎(chǔ)，存在以下幾方面的不足，具體如下：第一， 調(diào)研的內(nèi)容不夠新，應(yīng)結(jié)合溫州現(xiàn)有情況來整理資料。第二， 對(duì)于項(xiàng)目所在地的競(jìng)爭(zhēng)樓盤沒有仔細(xì)進(jìn)行過調(diào)研，應(yīng)多跑中介或者上搜尋，為本項(xiàng)目的策劃提供幫助。第三， 小區(qū)的整體規(guī)劃比較浪費(fèi)，建筑面積沒有達(dá)到限制建筑面積，這個(gè)開發(fā)商鎖不會(huì)犯的錯(cuò)誤4本房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案待解決的重點(diǎn)與難點(diǎn)問題4.1 重點(diǎn)第一，進(jìn)一步深化產(chǎn)品策劃，在做好產(chǎn)品定位分析基礎(chǔ)上完善產(chǎn)品的概念設(shè)計(jì)。第二，進(jìn)一步完善概念設(shè)計(jì)，在做好景觀設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上做好銷售策略。第三，在做初步銷售策略，廣告策略，促銷策略，對(duì)各階段的文案工作進(jìn)行深入整理。4.2 難點(diǎn)第一，在營(yíng)銷策略上缺乏新意。第二，對(duì)于戶型設(shè)計(jì)比較沒把握，設(shè)計(jì)的都是大戶型，在溫州走的但是高端路線，因此宣傳方面要有足夠的影響力。第三，景觀設(shè)計(jì)上也是難點(diǎn)，本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念是在小區(qū)里設(shè)計(jì)水景、休閑廣場(chǎng)、森林氧吧、特色果園區(qū)、密林區(qū)、兒童嬉戲區(qū)、多功能運(yùn)動(dòng)區(qū)等景觀區(qū)域。并通過森林、陽(yáng)光、水系、綠地、地景雕塑、景觀小品這些容易被人們親近的景觀元素，將它們?nèi)谌氩煌坝^區(qū)域及人們的生活中去。因此要聘請(qǐng)著名設(shè)計(jì)公司為項(xiàng)目設(shè)計(jì)出獨(dú)一無二的景觀傳奇。第四，項(xiàng)目所在區(qū)域是拆遷區(qū)，此前居住的都是些文化水平有限的人，人員雜亂，魚目混珠，因此在以后的物業(yè)管理上應(yīng)該加強(qiáng)。第五，目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)，打開任何一份策劃報(bào)告，其中對(duì)消費(fèi)者的描述必然充斥“2040歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。售價(jià)超過30萬(wàn)元的房產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者的研究，居然還比不上售價(jià)不超過3元的飲料(如可口可樂)對(duì)消費(fèi)者研究的態(tài)度和深度。而本項(xiàng)目也未能逃離這個(gè)千篇一律。5.本房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案研究步驟與進(jìn)度5.1 研究步驟房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃小區(qū)規(guī)劃圖成品（含建筑CAD提高強(qiáng)化訓(xùn)練）、概念圖片選取，戶型分析、建筑分析、園林景觀分析各樓層平面圖、立面圖、剖面圖成品、建筑材料、設(shè)備選擇及智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議房地產(chǎn)推廣策劃小區(qū)小品及綠地配套命名、各幢樓命名、各套面積測(cè)算、價(jià)目表制訂、銷控表制訂、開盤計(jì)劃與活動(dòng)安排策劃項(xiàng)目效果圖制作、路牌廣告設(shè)計(jì)、系列報(bào)告廣告設(shè)計(jì)、樓書成品設(shè)計(jì)（含Photoshop強(qiáng)化訓(xùn)練）房地產(chǎn)策劃報(bào)告撰寫房地產(chǎn)全程策劃報(bào)告文本制作(含Office軟件高級(jí)應(yīng)用)畢業(yè)設(shè)計(jì)成果匯報(bào)畢業(yè)設(shè)計(jì)匯報(bào)成果制作5.2 進(jìn)度安排2011年2月16日-2011年2月27日 撰寫與修改開題報(bào)告2011年2月21日-2011年3月6日 完成房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃方案2011年3月7日-2011年3月20日 完成房地產(chǎn)推廣策劃方案2011年3月21日-2011年4月3日 完成房地產(chǎn)全程策劃報(bào)告文本制作2011年4月4日-2011年4月8日 完成畢業(yè)設(shè)計(jì)成果匯報(bào)6. 參考文獻(xiàn)6.1參考專著1 高炳華，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，華中科技出版社，2004年2 卓堅(jiān)紅，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，50-603 卓堅(jiān)紅，房地產(chǎn)銷售實(shí)務(wù)，40-564 鄧揚(yáng)威，房地產(chǎn)創(chuàng)意點(diǎn)評(píng)，廣東旅游出版社，20065 唐。E"舒爾茨等，整合營(yíng)銷傳播，中國(guó)物價(jià)出版社，20026 賈十軍，房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃廣東經(jīng)濟(jì)出版社，20037 葉劍平，房地產(chǎn)營(yíng)銷首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)出版社，20028 彭加亮，打造房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力上海人民出版社，20039 曾維富，陳斌.房地產(chǎn)營(yíng)銷如何運(yùn)用4C理論中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)1999.910 杜淑云，前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)成敗的關(guān)鍵企業(yè)活力2002.12 11 喻穎正.章偉杰.林旭東.蔡照光，地產(chǎn)新概念執(zhí)行力暨南大學(xué)出版12 徐建平，房地產(chǎn)策劃與推廣南方房地產(chǎn)，2006-113 湖南房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，湖南房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)，湖南房地產(chǎn)2003-200614 陸龍坤某淑瓊，構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力中國(guó)房地產(chǎn)信息6.2參考案例1 巴黎世家項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷策劃研究2 吉盛花園小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案策劃3 麗園陽(yáng)光_住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案研究4 海韻苑營(yíng)銷策劃（綜合）5 深圳山水源房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃研究6 溫州半島琴灣別墅營(yíng)銷策劃研究7 北鴻_河畔公寓營(yíng)銷推廣計(jì)劃8 成都南延線蜀郡房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案9 福滿園房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)策劃研究10 郴州市湘南風(fēng)情康居園營(yíng)銷（綜合）11成都南延線蜀郡房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案12 上海漫園別墅項(xiàng)目的整體策劃分析13 星光名都項(xiàng)目營(yíng)銷策劃14 雙楠商業(yè)中心_營(yíng)銷策劃案15東新城市花園營(yíng)銷策劃（綜合）1