容積率對縣級城市土地價(jià)格的影響規(guī)律分析以文山州廣南縣為例 摘要：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，地價(jià)是土地利用的指南，而容積率是影響地價(jià)最重要的因素之一。本文在分析容積率對土地價(jià)格的作用機(jī)制的基礎(chǔ)上，應(yīng)用有關(guān)城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和模型，采用樣點(diǎn)分析方法，對文山州廣南縣商業(yè)、住宅樣點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明，在發(fā)展中城市，容積率與土地價(jià)格呈線性相關(guān)關(guān)系，即為簡單情況下的作用關(guān)系。 在復(fù)雜情況下，容積率與土地價(jià)格遵循報(bào)酬遞增遞減規(guī)律，呈非線性相關(guān)關(guān)系。研究容積率與土地價(jià)格的關(guān)系，其意義不僅僅局限于如何在城市規(guī)劃中充分利用地價(jià)理論優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，同時(shí)也為在城市規(guī)劃工作中尋找內(nèi)在規(guī)律，為城市中形成最佳空間分布即地價(jià)水平奠定基礎(chǔ)。 但理論上，土地價(jià)格受到其他因素的協(xié)同制約，使得容積率與地價(jià)之間存在著復(fù)雜的變化規(guī)律，當(dāng)中小城市向大城市邁進(jìn)后，城市建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模，容積率與土地價(jià)格之間應(yīng)呈現(xiàn)報(bào)酬遞增遞減規(guī)律，呈非線性相關(guān)關(guān)系。本文僅對發(fā)展中城市的容積率與地價(jià)關(guān)系進(jìn)行探討。關(guān)鍵詞：容積率；土地價(jià)格；作用機(jī)制；昆明市 城市土地價(jià)格是在區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊環(huán)境和政策引導(dǎo)等多元化制約因素共同作用下形成的。容積率是城市用地的地塊允許修建的建筑面積與地塊面積之比1，在城市總體規(guī)劃確定的基礎(chǔ)上，它是影響地價(jià)的最主要因素之一，它的變化可導(dǎo)致地價(jià)成倍上升或下降。容積率越高，說明單位用地上建筑面積越大，土地利用的效率越高，土地價(jià)格就越高，容積率正是通過影響土地利用效率從而影響土地價(jià)格，即容積率與土地價(jià)格呈線性相關(guān)關(guān)系。本文通過對文山州廣南縣城規(guī)劃區(qū)進(jìn)行商業(yè)、住宅樣點(diǎn)分析來驗(yàn)證縣級城市容積率對土地價(jià)格的作用機(jī)制。結(jié)果表明廣南縣城市建設(shè)處于發(fā)展過程中，城市規(guī)模不大，土地需求與供求矛盾暫不突出，平均容積率偏低，容積率與土地價(jià)格呈線性相關(guān)關(guān)系，是簡單情況下的作用關(guān)系，是符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況的。一、簡單情況下容積率與土地價(jià)格的關(guān)系內(nèi)涵容積率是城市用地的地塊允許修建的建筑面積與地塊面積之比，根據(jù)其定義，容積率的表達(dá)式為： (1)(1)式中，為地塊上的總建筑面積；為地塊面積對上式進(jìn)行一定變化，設(shè)為建筑總售價(jià)，為單位建筑面積售價(jià)，為總綜合地價(jià)，為單位地塊面積綜合地價(jià)，根據(jù)它們之間的關(guān)系，則有： (2) (3)因此(1)式可轉(zhuǎn)化為: (4)土地價(jià)值容積率0簡單情況容積率與土地價(jià)值關(guān)系曲線圖2簡單情況容積率與土地價(jià)值關(guān)系曲線示意圖由于地塊綜合地價(jià)是開發(fā)的投入，建筑售價(jià)是開發(fā)的產(chǎn)出，在完全競爭環(huán)境中，對于某一項(xiàng)目的開發(fā)而言，為一定值。因此，上式可看出，開發(fā)得益率的高低與容積率的大小成正比，即容積率的大小決定了土地開發(fā)得益率的高低，兩者之間成正比關(guān)系。二、理論的容積率與土地價(jià)格的關(guān)系在實(shí)際情況中，由于城市規(guī)劃、土地供求狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平，建筑成本等多種因素的作用，使容積率與地價(jià)之間形成復(fù)雜的變化規(guī)律。此處引入西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)濟(jì)要素組合理論中比較重要的兩個(gè)原理，邊際收益遞減原理和邊際成本遞增原理5。邊際收益指每多增加一個(gè)單位投入所帶來的收益值6。邊際成本是指每多增加一個(gè)單位投入所增加的成本6。邊際收益遞減原理所要說明的是：當(dāng)其他投入量一定時(shí)，連續(xù)地增加某種投入量，會使總產(chǎn)量的增量呈遞減的趨勢。同理，邊際成本遞增是說明產(chǎn)量達(dá)到一定時(shí)，再增加產(chǎn)出的話會使成本呈現(xiàn)遞增的趨勢。根據(jù)兩項(xiàng)重要原理，我們來分析土地的價(jià)值狀況。如圖1所示，MP、MC曲線分別代表地塊的邊際收益、邊際成本。MP開始呈上升趨勢，到一定容積率（如果是土地面積和建筑密度都確定的房屋建筑，則是某一層數(shù)）就開始下降；MC恰好相反。很顯然，只有當(dāng)MP=MC時(shí)，即邊際收益曲線與邊際成本曲線交于Y點(diǎn)，地塊能夠產(chǎn)生最大的利潤，房地產(chǎn)商也愿意支付最多數(shù)量的地價(jià)。X土地價(jià)值容積率0PQMCMPY圖1 地塊邊際投入、產(chǎn)出模式圖圖中，OX從經(jīng)濟(jì)收益角度看是最佳容積率，PQY所組成的陰影面積即房地產(chǎn)商所愿意支付的最大份額地價(jià)；超過X點(diǎn)，邊際成本大于邊際收益，入不敷出，房地產(chǎn)商只有降低地價(jià)支付數(shù)額才可能開發(fā)。由此可以看出，單一的高容積率并不能促使地價(jià)上漲，相反的，當(dāng)達(dá)到某一臨界點(diǎn)后，容積率的上升反而使土地的價(jià)值下降。即地價(jià)開始隨著容積率的增大而增大，達(dá)到最大值時(shí)，隨著容積率的增大而減小。土地價(jià)值容積率0理論容積率與土地價(jià)值關(guān)系曲線M圖2理論容積率與土地價(jià)值關(guān)系曲線示意圖三、城市容積率與土地價(jià)格關(guān)系分析3.1研究方法目前國內(nèi)認(rèn)同的有三種方法來研究容積率與土地價(jià)格的關(guān)系：3.1.1 德爾菲法也稱專家打分法。即通過專家的經(jīng)驗(yàn)判斷來確定容積率對土地價(jià)格的影響幅度7。德爾菲法依賴于專家的經(jīng)驗(yàn)判斷，更適合于定性的分析，在定量分析上，尤其是作用機(jī)制很復(fù)雜的容積率和土地價(jià)格定量分析上，可靠性存在一定的欠缺。3.1.2 復(fù)合系數(shù)法基于容積率影響地價(jià)的作用規(guī)律和機(jī)制，利用收益機(jī)制下的變化系數(shù)乘以市場供求機(jī)制下的分配系數(shù)，來確定容積率對土地價(jià)格的影響系數(shù)8。復(fù)合系數(shù)法算應(yīng)用的關(guān)鍵是確定分配系數(shù)即土地所有者和土地使用者應(yīng)占有的土地收益的比例。分配系數(shù)主要是受市場供求關(guān)系制約，由于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系復(fù)雜，很難定量描述，所以要準(zhǔn)確地確定分配系數(shù)并非易事，因此，此種方法不宜廣泛使用。3.1.3 樣點(diǎn)分析法通過對樣點(diǎn)地價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析，確定容積率與土地價(jià)格之間的關(guān)系9。樣點(diǎn)分析法難點(diǎn)：如何剔除其他因素的影響，確保土地價(jià)格的差異都是由容積率不用而導(dǎo)致的。當(dāng)然絕對的剔除是不可能的，本次研究中，本文結(jié)合鄭州市行政區(qū)劃范圍內(nèi)選取樣點(diǎn)，根據(jù)年度統(tǒng)計(jì)資料得到的地價(jià)指數(shù)，對交易期日進(jìn)行統(tǒng)一修正。盡可能剔除其他因素的影響，從而保證研究成果的相對合理性。樣點(diǎn)分析法的優(yōu)點(diǎn)：可以通過回歸方程找到容積率對樣點(diǎn)地價(jià)的影響規(guī)律，彌補(bǔ)樣點(diǎn)地價(jià)選取的不充分性；可以同時(shí)采用幾種不同的回歸方程進(jìn)行試算，然后作一系列的檢驗(yàn)選取相關(guān)性最大的回歸方程，這樣可以消除主觀因素對選擇方程的影響。3.2縣級城市容積率與土地價(jià)格關(guān)系實(shí)例分析基于上述城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和模型，本文采取樣點(diǎn)地價(jià)法來分析研究廣南縣城區(qū)商業(yè)用地、居住用地樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，研究思路和技術(shù)路線為：樣本采集數(shù)據(jù)整理建庫篩選樣本土地對容積率的地價(jià)響應(yīng)模型結(jié)論和討論。商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地是城市土地最主要的土地利用類型，以廣南縣為例，在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，工業(yè)用地一般分布在城市外圍，樣點(diǎn)少，不符合建模條件，本人查閱了相關(guān)書籍及相關(guān)政府文件，如昆明市人民政府辦公廳昆政辦2010218號文件第三條：“對已經(jīng)出讓的工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前途下，為提高土地利用率而增加容積率的，不再補(bǔ)繳土地價(jià)款”等，可得出在很多情況下一般不考慮容積率對工業(yè)用地的影響，所以，本文主要分析這商業(yè)用地、住宅用地這兩類城市土地的價(jià)格與容積率之間的內(nèi)在關(guān)系和作用機(jī)理。3.2.1 樣點(diǎn)采集依循城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程要求及地價(jià)評估的基礎(chǔ)理論、方法和原則，結(jié)合廣南縣實(shí)際狀況和外業(yè)調(diào)查所獲取的樣點(diǎn)資料，分別確定不同類型樣點(diǎn)的地價(jià)測算方法，見表1：表1 各類樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算方法選擇一覽表樣點(diǎn)類型地價(jià)計(jì)算方法房屋出租收益還原法房屋買賣剩余法、房價(jià)剝離3.2.1 .1商業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)的計(jì)算根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，并結(jié)合廣南縣城規(guī)劃區(qū)的實(shí)際情況，在評價(jià)范圍內(nèi)選擇了20個(gè)性質(zhì)接近的地段,其調(diào)查面覆蓋了整個(gè)評價(jià)區(qū)域。共收集了87個(gè)樣點(diǎn)鋪面租金，通過收益還原法取得每一樣點(diǎn)的土地價(jià)格。3.2.1 .2 住宅用地樣點(diǎn)地價(jià)的計(jì)算從廣南縣房管部門檔案館查詢得到當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)不同地段住宅房屋交易合同，共收集了45個(gè)樣點(diǎn)，從交易價(jià)格中剝離出樓面地價(jià)，具體測算方法為： 樓面地價(jià)交易價(jià)格(房屋現(xiàn)值交易稅費(fèi)合理利潤)地價(jià)=樓面地價(jià)容積率3.2.2樣本篩選及樣點(diǎn)地價(jià)的修正。城市地價(jià)受到很多因素的影響，包括交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施水平、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、容積率、交易方式、樓盤結(jié)構(gòu)等等。因此，要分析城市地價(jià)受容積率的影響機(jī)制，就必須剔除影響地價(jià)的其它因素，挑選具有相同或者相似度較高的樣本進(jìn)行分析，這樣才能排除其它因素對地價(jià)的影響，準(zhǔn)確地闡述容積率與城市地價(jià)的關(guān)系和客觀規(guī)律。不同的數(shù)學(xué)模型對樣本的要求各不相同，如在分析不同土地利用類型的城市土地對容積率的地價(jià)響應(yīng)機(jī)制的模型中，樣本需要滿足以下要求：地塊的交易時(shí)間在同一年份；交易方式相同；地塊的級別相同；土地開發(fā)程度相同等。樣點(diǎn)資料見附表13.2.3城市地價(jià)與容積率關(guān)系分析篩選出符合模型要求的樣本后，以容積率為橫坐標(biāo)，修正地價(jià)為縱坐標(biāo)，運(yùn)用二次回歸模型模擬得到二支容積率城市地價(jià)模型曲線，商業(yè)用地和住宅用地模型可以通過檢驗(yàn)，R >09，相關(guān)性的顯著水平較高。如圖A，圖B所示。隨著容積率的增加，商業(yè)用地和住宅用地的價(jià)格不斷上升。從曲線走勢來看，商業(yè)用地的曲線向X軸凹陷程度不如住宅用地的明顯，并且上升幅度較大因此，商業(yè)用地價(jià)格受容積率的影響比住宅用地更為強(qiáng)烈。 圖A 商業(yè)用地地價(jià)與容積率關(guān)系圖圖B 住宅用地地價(jià)與容積率關(guān)系圖將分組的容積率和樣點(diǎn)地價(jià)分別統(tǒng)計(jì)平均值，結(jié)果如表2所示。從表中可以看出，在低容積率下，調(diào)查的平均地價(jià)水平隨容積率的上升而上。根據(jù)廣南縣城區(qū)的采樣分析，商業(yè)用地的容積率范圍最大，在122.8之間；住宅用地的容積率范圍次之，在082.5之間；這同時(shí)也說明，商業(yè)、住宅用地的開發(fā)強(qiáng)度、利用效率和競爭程度依次遞減，而容積率在其中的作用是顯而易見的。3.2.4 規(guī)律判斷及問題探討上圖結(jié)果表明廣南縣城市容積率與土地價(jià)格呈線性相關(guān)關(guān)系，是簡單情況下的作用關(guān)系。分析出現(xiàn)上述問題的原因：結(jié)合實(shí)際情況，廣南縣城正處于建設(shè)發(fā)展過程中，城市規(guī)模不大，土地需求與供求矛盾暫不突出，平均容積率偏低，容積率與土地價(jià)格呈線性相關(guān)關(guān)系是符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的。當(dāng)縣級城市發(fā)展規(guī)模達(dá)到土地市場充分競爭的前提下，會遵循理論容積率與地價(jià)關(guān)系模式，即容積率較低時(shí)，地價(jià)隨容積率上升而上漲，但當(dāng)容積率提高到一定值時(shí)，單位土地價(jià)格不再增加反而降低，說明容積率對地價(jià)的影響不是呈正線性關(guān)系。4 結(jié)論與啟示本文通過對容率積與地價(jià)關(guān)系的理論分析與實(shí)例研究，得到以下幾方面的結(jié)論：（1）在規(guī)模不大的城市中，容積率與地價(jià)呈線性相關(guān)關(guān)系。（2）地價(jià)是一定容積率下的地價(jià)根據(jù)對容積率和地價(jià)的關(guān)系分析得出，存在最佳容積率，也稱合理容積率。此時(shí)的土地價(jià)格稱為最佳容積率時(shí)的最高地價(jià)。因此，地價(jià)是一定容積率下的地價(jià)。（3）容積率對地價(jià)的影響遵循報(bào)酬遞增遞減原則地價(jià)是一定容積率下的地價(jià)，容積率對地價(jià)的影響總體上不是線性相關(guān)關(guān)系，只有在低容積率下，才有可能呈線性關(guān)系。容積率對地價(jià)的影響還受建設(shè)經(jīng)濟(jì)和建筑工程技術(shù)的制約。最佳容積率所對應(yīng)的地價(jià)不一定是最高價(jià)，只有為增加容積率而需增加單位投資等于總房地產(chǎn)的增加量時(shí)的容積率，才是最佳容積率，才是最經(jīng)濟(jì)的容積率。由此分析得出，容積率對地價(jià)的影響遵循報(bào)酬遞增遞減規(guī)律。（4）容積率對地價(jià)的影響可能與土地區(qū)位有關(guān)在經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較低，規(guī)模較小，土地市場發(fā)展不太成熟的城市，容積率對地價(jià)的影響符合一般情況下的影響機(jī)制，即可能呈線性相關(guān)關(guān)系，容積率較高的區(qū)域，樓房建筑投入較多，配套設(shè)施、管理等較先進(jìn)，符合相對較高消費(fèi)群體的需求。但像鄭州市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、規(guī)模較大、土地市場較發(fā)達(dá)、高容積率住宅密集的城市，消費(fèi)者因更注重舒適度，反而更傾向于選擇容積率較低的住宅，土地價(jià)格自然會偏高。1附表1 廣南縣城規(guī)劃區(qū)房屋轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)地價(jià)測算結(jié)果土地級別樣點(diǎn)位置房屋結(jié)構(gòu)成新度重置價(jià)房屋現(xiàn)值交易價(jià)格稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓利潤樓面地價(jià)容積率土地價(jià)格1北壇路磚混0.70800.00560.001510.33100.68241.65607.991.71033.591北壇路磚混0.85800.00680.001706.26112.44273.00640.811.61025.301蓮城北路框架0.901000.00900.001936.27126.25309.80600.211.71020.361蓮城南路磚混0.75800.00600.001527.67101.72244.43581.521.7988.581蓮城北路磚混0.80800.00640.001608.47106.57257.36604.541.6967.271蓮城南路磚混0.85800.00680.001632.65108.02261.22583.401.7991.781蓮湖路磚混0.90800.00720.001723.38113.47275.74614.171.6982.671蓮湖路磚混0.80800.00640.001624.79107.55259.97617.271.6987.631寧秀路磚混0.85800.00680.001741.85114.58278.70668.571.51002.861東街磚混0.70800.00560.001487.3999.30237.98590.111.6944.171寧秀路磚混0.70800.00560.001509.73100.64241.56607.531.6972.051蓮城西路框架0.851000.00850.001922.09125.40307.53639.151.5958.731南秀路磚混0.90800.00720.001692.62111.62270.82590.181.6944.281南街磚混0.70800.00560.001533.48102.07245.36626.051.5939.081東街磚混0.85800.00680.001686.53111.26269.84625.431.5938.141寧秀路磚混0.70800.00560.001562.09103.79249.94648.371.4907.721校場路磚混0.70800.00560.001499.69100.04239.95599.701.5899.551文化路磚混0.85800.00680.001708.15112.56273.30642.291.4899.201南街磚混0.90800.00720.001717.69113.13274.83609.731.5914.601南秀路磚混0.80800.00640.001626.78107.67260.28618.821.5928.231永安路磚混0.80800.00640.001628.94107.80260.63620.511.5930.76續(xù)表1 廣南縣城規(guī)劃區(qū)房屋轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)地價(jià)測算結(jié)果土地級別樣點(diǎn)位置房屋結(jié)構(gòu)成新度重置價(jià)房屋現(xiàn)值交易價(jià)格稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓利潤樓面地價(jià)容積率土地價(jià)格1桃園路磚混0.7800.00560.001544.45102.73247.11634.611.4888.451蓮城東路磚混0.7800.00560.001513.13100.85242.10610.181.4854.251寧秀路磚混0.75800.00600.001540.29102.48246.45591.371.5887.051文化路磚混0.8800.00640.001628.43107.77260.55620.111.4868.151北寧路磚混0.7800.00560.001518.97101.20243.04614.741.4860.631北寧小區(qū)磚混0.75800.00600.001594.74105.75255.16633.831.3823.981北寧路磚混0.7800.00560.001536.38102.24245.82628.321.3816.812北寧小區(qū)磚混0.7800.00560.001473.1898.45191.51623.221.3810.182北寧小區(qū)磚混0.75800.00600.001491.0799.52193.84597.711.3777.022北寧路磚混0.85800.00680.001488.1899.35193.46515.371.5773.052文化路磚混0.90800.00720.001581.25104.94205.56550.751.4771.052蓮城東路磚混0.80800.00640.001424.1795.51185.14503.521.5755.282蓮城東路磚混0.85800.00680.001459.2097.61189.70491.891.5737.842北寧路磚混0.70800.00560.001323.7489.48172.09502.181.5753.272那浮村磚混0.70800.00560.001329.9989.85172.90507.241.4710.132北寧路磚混0.85800.00680.001435.9996.22186.68473.091.4662.332北寧路磚混0.90800.00720.001424.8795.55185.23424.091.5636.133蓮城東路磚混0.70800.00560.001111.2076.72111.12363.361.4508.713蓮城東路磚混0.85800.00680.001247.2184.88124.72357.611.4500.653蓮城東路磚混0.70800.00560.001123.2877.44112.33373.511.3485.56