雅安市主城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告成都大地不動產(chǎn)評估事務(wù)所二八年十二月220目 錄第一章城鎮(zhèn)土地定級的條件分析和技術(shù)方法1第一節(jié) 城鎮(zhèn)自然、經(jīng)濟(jì)和社會條件分析1第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級估價的技術(shù)路線4第二章城鎮(zhèn)土地定級的理論基礎(chǔ)和原則13第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級的理論基礎(chǔ)13第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級基本原則16第三章 城鎮(zhèn)土地定級資料的收集及整理18第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級資料收集18第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級資料整理22第四章 城鎮(zhèn)土地定級因素選擇及權(quán)重確定23第一節(jié) 定級因素選擇的原則23第二節(jié) 選擇確定城鎮(zhèn)土地定級因素、因子體系25第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級因素分析29第四節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級因素、因子權(quán)重確定33第五章 城鎮(zhèn)土地定級因素因子整理及量化43第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級因素因子整理及量化的原則43第二節(jié) 商服繁華程度分值測算及制圖44第三節(jié) 交通條件作用分值計算和制圖55第四節(jié) 基本設(shè)施作用分值測算和制圖82第五節(jié) 環(huán)境條件作用分值測算和制圖121第六節(jié) 產(chǎn)業(yè)集聚度作用分值測算和制圖129第六章城鎮(zhèn)土地定級單元劃分和單元分值計算131第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級單元劃分及繪制單元圖131第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級單元分值計算133第三節(jié) 定級單元總分值計算與總分值圖編繪139第七章 城鎮(zhèn)土地級別評定141第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地級別的初步劃分141第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地級差收益測算143第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地級別確定與土地級別總圖的編制147第八章 基準(zhǔn)地價評估的理論依據(jù)、原則155第一節(jié) 基準(zhǔn)地價評估的理論依據(jù)155第二節(jié) 基準(zhǔn)地價評估的原則156第九章 基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線及工作流程159第一節(jié) 基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線159第二節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作流程159第十章 樣點(diǎn)地價資料的調(diào)查及整理161第一節(jié) 樣點(diǎn)地價資料的調(diào)查161第二節(jié) 調(diào)查資料的整理164第三節(jié) 還原利率的確定170第十一章 樣點(diǎn)地價評估與修正175第一節(jié) 樣點(diǎn)地價評估175第二節(jié) 樣點(diǎn)地價修正184第十二章 基準(zhǔn)地價評估與確定203第一節(jié) 樣點(diǎn)地價數(shù)據(jù)檢驗(yàn)203第二節(jié) 基準(zhǔn)地價確定204第十三章 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)編制218第一節(jié) 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表的編制218第二節(jié) 宗地內(nèi)開發(fā)程度修正系數(shù)表編制251第三節(jié) 基準(zhǔn)地價其他修正系數(shù)表的編制252第四節(jié) 宗地評估254第十四章 成果應(yīng)用建議255第一章 城鎮(zhèn)土地定級的條件分析和技術(shù)方法第一章 城鎮(zhèn)土地定級的條件分析和技術(shù)方法第一節(jié) 城鎮(zhèn)自然、經(jīng)濟(jì)和社會條件分析一.雅安市自然、經(jīng)濟(jì)和社會條件（一）自然概況雅安市位于成都平原向青藏高原過渡帶的盆周西緣、雅安地區(qū)的東部，東北面與名山縣及成都市轄的邛崍市接壤，東南與眉山市的洪雅縣相連，西南邊接滎經(jīng)縣，西北邊與天全縣和蘆山縣交界。面積1067.34平方公里。人口35.1萬人。距成都120多公里。地勢西南高東北低，海拔在515.97-2629.4米間。地理坐標(biāo)為北緯29度40分至30度14分，東經(jīng)102度51分至103度12分。境內(nèi)群山環(huán)抱，山多地少，全境東西最寬34公里，南北最長處63公里，呈南北長條狀。地勢比較平緩的谷盆地約占9%，主要分布在青衣江等河流兩岸的沖積地和北部的山間盆地底部；在河谷盆地邊緣，分布著淺山緩坡地帶，面積約占18%；其余約73%的面積屬高山坡地。雅安市屬中緯度內(nèi)陸亞熱帶濕潤氣候區(qū)，全區(qū)氣候冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，氣候溫和，溫差較小，氣候垂直變化大，降水過多。年平均氣溫16.2度，全年無霜期304天，年平均降水量為1774.3毫米，年平均日照為1039.4小時。境內(nèi)“一江六河”，青衣江、隴西河、周公河、噴江河、晏場河、高腔河、嚴(yán)橋河，總長197.4公里，屬青衣江水系，由西向東流入大渡河，最終流入長江。有耕地241.57平方公里，田113.72平方公里，地127.85平方公里，林地606.68平方公里，草地0.94平方公里，園地40.2平方公里，礦山及城市用地38.87平方公里，交通用地7.61平方公里。主要農(nóng)業(yè)類植物有水稻、玉米、紅苕、洋芋、小麥、油菜、茶葉、果樹、桑樹等。（二）歷史人文概況雅安市是曾為西康省的雅安市與雅安縣，成立于1950年8月1日的雅安市轄城廂區(qū)（今城區(qū)）、孝廉鄉(xiāng)（今姚橋鎮(zhèn)）、河北鄉(xiāng)（今北郊鄉(xiāng)一部分）、城南鄉(xiāng)（今南郊鄉(xiāng)的一部分），直屬西康省領(lǐng)導(dǎo)，其城廂區(qū)同是西康省政府、雅安專署、雅安縣政府、雅安市政府的駐地。1955年10月西康省并入四川省，雅安市改為專區(qū)轄市，1959年3月正式撤消雅安市并入雅安縣，1983年9月撤消雅安縣設(shè)雅安市，為地轄市。2000年12月雅安市經(jīng)“撤地建市、撤市建區(qū)”后，成為地級市。（三）旅游資源雅安自西魏設(shè)始陽縣以來，迄今已有1400余年的歷史。市境內(nèi)自然景觀和人文景觀交相輝映；有融大熊貓，金絲猴，珙桐等珍稀動植物為一體的蜂桶寨自然保護(hù)區(qū)，有集冰川，溫泉，高原，河谷旖旎鳳光為一身的貢嘎山南坡的田灣河風(fēng)景區(qū)，有匯雪山，日出，云海，原始森林于一體的二郎山森林公園；有以茶文化為主題，藏秀雅幽靜風(fēng)韻的蒙山風(fēng)景區(qū)，有險，奇，秀，美的碧峰峽野生動物園，還有南絲綢之路重鎮(zhèn)的滎經(jīng)縣“嚴(yán)道古城”、雅安“上里古鎮(zhèn)”風(fēng)情，漢高頤闕、蘆山東漢石刻，石棉安順場紅軍長征強(qiáng)渡大渡河舊址等風(fēng)景名勝資源。市域擁有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位2處，四川省級文物保護(hù)單位11處，市縣級文物保護(hù)單位90余處。1994年，雅安市被批準(zhǔn)為四川省級歷史文化名城。1999年初完成的四川省旅游發(fā)展總體規(guī)劃已將上述風(fēng)景名勝區(qū)和主要景點(diǎn)列入四川省川西旅游環(huán)線。2006年雅安市入選“CCTV2006中國十佳魅力城市“。二雅安市主城區(qū)情況分析雅安市主城區(qū)是雅安市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心，更是交通樞紐、四川西部中心城市和重要的商品集散地。城區(qū)地理位置優(yōu)越，交通方便，電信通暢。成雅高速公路開通后，到成都僅需一個多小時，離成都雙流機(jī)場120公里，距成昆鐵路樂山火車站僅70公里；公路干線四通八達(dá)，國道318線（川藏公路）、國道108線（川滇公路西線）、成雅高速公路、省道雅（安）樂（山）4條國、省級公路在城區(qū)交匯，是四川省西部地區(qū)的重要交通樞紐；郵電通信發(fā)達(dá)，現(xiàn)已開通程控電話11萬門，電報傳真、電話可直撥國內(nèi)外各大城市和港、澳、臺地區(qū)。市區(qū)經(jīng)濟(jì)增長加快，運(yùn)行質(zhì)量提高。經(jīng)市統(tǒng)計局審定，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值36.7億元，比上年增長12.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值5.57億元，增長6.6%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為7.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值15.14億元，增長12.2%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為40.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值15.99億元，增長15.5%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為51.8%。從需求的角度看，投資、消費(fèi)、凈出口"三駕馬車"同向拉動經(jīng)濟(jì)快速增長。其中，投資增長4.8，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為17.2%，總消費(fèi)增長17.7，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為74.7%?！笆濉逼陂g全區(qū)生產(chǎn)總值較“九五”末增長52.8，年均增長10.8。第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級估價的技術(shù)路線一.城鎮(zhèn)土地定級估價的范圍和任務(wù)（一）土地定級估價的范圍 城鎮(zhèn)土地定級估價的對象是雅安市城市規(guī)劃范圍內(nèi)的全部土地。土地定級估價面積為49.52平方公里。 （二）土地定級估價的任務(wù) 評定城區(qū)的土地綜合級別，在確定的土地級別基礎(chǔ)上，評估各級別的商業(yè)、工業(yè)、住宅用地的基準(zhǔn)地價，編制宗地地價的修正系數(shù)。（三）土地定級估價期日及基準(zhǔn)地價定義土地質(zhì)量等級和土地價格是動態(tài)的，隨著時間變化，影響土地因素隨之變化，地價也會變動。因此，必須把定級估價的成果確定到一個統(tǒng)一的日期上，以保證各樣點(diǎn)地價和成果具有可比較性?？紤]到今后編制年度地價指數(shù)的期日要求，城鎮(zhèn)土地定級估價期日定為2009年1月1日?；鶞?zhǔn)地價含義如下： 1. 基準(zhǔn)期日2009年1月1日.2.土地開發(fā)程度（1）商業(yè)、住宅用地：宗地外“六通”（通上水,通下水,通電,通訊,通氣,通路），宗地內(nèi)“場平”（場地平整）（2）工業(yè)用地：宗地外“四通”（通上水,通下水,通電,通路），宗地內(nèi)“場平”（場地平整）3、使用年期（1）商服用地：40年（2） 工業(yè)用地：50年（3）住宅用地：70年4.容積率（1）商服用地：1.8 （2）住宅用地：2.0 5.土地權(quán)利狀況：出讓土地,無他項權(quán)利限制下的土地使用權(quán)價格二.城鎮(zhèn)土地定級估價的技術(shù)路線 城鎮(zhèn)土地定級估價的技術(shù)路線在國外的研究和實(shí)踐中與我國有較大區(qū)別。如在歐美國家和我國的臺灣地區(qū)用路線價來表示城鎮(zhèn)商服用地地價水平，德國、日本用標(biāo)準(zhǔn)地價來反映城鎮(zhèn)地價水平。他們通過路線價、標(biāo)準(zhǔn)地價比較分析評估宗地地價。他們采用這些方法的主要前提條件是具備了發(fā)達(dá)、活躍、開放有序的土地市場，是在充分市場經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行的。在他們的土地市場中，發(fā)生了大量的按市場規(guī)律形成的土地交易樣本，而且這些土地交易樣本按法規(guī)要求集中統(tǒng)一，形成了數(shù)據(jù)庫，并用來分析、評估每年度城鎮(zhèn)的地價水平和地價指數(shù)。西方國家用了上百年的時間，逐漸形成了反映土地質(zhì)量、地價水平的技術(shù)路線和方法。 在我國，土地定級估價的研究只有十多年的時間。由于過去我國長期實(shí)行計劃經(jīng)濟(jì)，土地不能交易、不能流動、無償使用，土地的資產(chǎn)價值沒有體現(xiàn)和發(fā)揮，所以當(dāng)時對土地的質(zhì)量等級、價格的評定沒有意義。隨著我國改革開放的深入，特別是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立和發(fā)展，土地的生產(chǎn)要素、級差效益、價格杠桿等經(jīng)濟(jì)屬性日益凸現(xiàn)，土地作為調(diào)控手段、對促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，土地生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方面的作用越來越明顯，許多城鎮(zhèn)逐步開展了城鎮(zhèn)土地定級估價的研究和實(shí)踐工作。 但是，我國目前處于社會主義市場經(jīng)濟(jì)的初級階段，土地市場發(fā)育不充分，土地價格不透明，許多交易處于隱形狀態(tài)，如果照搬市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的土地評估技術(shù)方法，肯定不適應(yīng)我國的實(shí)際情況。因此，研究適應(yīng)我國國情的、適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)需要、具有中國特色的土地定級估價的理論和技術(shù)方法十分重要，是很有意義的研究項目。而我國地域遼闊，區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)和自然條件差異較大，如何根據(jù)基本理論和技術(shù)，結(jié)合城鎮(zhèn)的實(shí)際情況定級估價也是值得研究的問題。 近年，我國城鎮(zhèn)土地定級估價有這樣幾種路線。第一種是根據(jù)影響土地質(zhì)量的因素劃分土地綜合級別，以測算土地級差收益和土地市場交易地價評估商業(yè)、工業(yè)、住宅等用地類型的基準(zhǔn)地價；第二種是根據(jù)土地的質(zhì)量，直接劃分均質(zhì)地域，以市場地價評估分類型用地的基準(zhǔn)地價；第三種是根據(jù)影響不同類型土地質(zhì)量的因素，劃分分類型的土地級別，以市場地價評估分類型用地的基準(zhǔn)地價。這三種方法的主要差別是在土地級別的劃分方法上。第一種方法選用于土地市場不太發(fā)達(dá)，位于我國中、西部地區(qū)，而且城區(qū)規(guī)模不大的中小城鎮(zhèn)。第二種方法適用于土地市場比較發(fā)達(dá)、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城鎮(zhèn)。第三種方法適用于城區(qū)規(guī)模較大、經(jīng)濟(jì)也較發(fā)達(dá)的大城市。 自改革開放以來，雖然社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，加上對舊城區(qū)改造，新技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資項目增加，促使了城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展，土地出讓、轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣、租賃、入股經(jīng)營、商品房開發(fā)等房地產(chǎn)交易的經(jīng)濟(jì)活動日益活躍，房地產(chǎn)交易價格逐步攀升。但是，雅安市地處我國西部，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)與東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城區(qū)有一定差距，房地產(chǎn)市場發(fā)育不充分，致使土地定級估價工作難度加大，時間相對較長。因此，針對雅安市的實(shí)際情況，經(jīng)過深入分析研究，課題組確定出了一條科學(xué)、可行、符合城區(qū)實(shí)際情況的技術(shù)路線：即采用分類定級與基準(zhǔn)地價評估相結(jié)合。 其技術(shù)路線是分析影響土地定級的自然、經(jīng)濟(jì)、社會等條件因素，組成專家小組運(yùn)用特爾斐法，確定土地分類定級評價因素因子體系及因素因子的權(quán)重值；根據(jù)影響土地定級的因素因子的等級、類型、規(guī)模、范圍、作用方式，采用定性與定量相結(jié)合的方法評定各因素因子對土地級別作用強(qiáng)度和空間變化規(guī)律，分析不同區(qū)位土地質(zhì)量的差異和均質(zhì)性，分別劃分不同類型土地的級別，并以土地級差收益驗(yàn)證土地級別。根據(jù)城區(qū)房地產(chǎn)市場的地價資料，應(yīng)用地價測算的原理和方法，計算各級別內(nèi)不同用地類型的樣點(diǎn)地價，以土地級別為基礎(chǔ)，測算各級別的基準(zhǔn)地價，同時測算商服用地路段價。分析影響宗地地價的因素，建立基準(zhǔn)地價與宗地地價影響因素體系，測算宗地地價的修正系數(shù)，構(gòu)成城鎮(zhèn)完整的地價系統(tǒng)。三.土地定級估價基本程序 （一）土地定級估價步驟 1.申請立項。根據(jù)省國土資源廳的部署和城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，向政府提交開展土地定級估價工作的請示報告，并向市政府申請科研項目立項。 2.成立領(lǐng)導(dǎo)小組和課題組。根據(jù)市政府的批文，成立以市領(lǐng)導(dǎo)為組長，市國土資源局局長為副組長，有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加的“雅安市城鎮(zhèn)土地定級估價工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，切實(shí)地領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)組織課題研究，同時成立由國土資源局局長牽頭的課題組，明確了專業(yè)技術(shù)工作班子。 3.選擇技術(shù)途徑。通過對城區(qū)地產(chǎn)市場、自然和社會經(jīng)濟(jì)條件的深入分析和實(shí)地考察，依據(jù)土地定級估價的技術(shù)要求與原則，確定定級估價的技術(shù)路線。4.編寫任務(wù)書。根據(jù)土地定級估價技術(shù)的要求，結(jié)合工作實(shí)際，編寫出適合城區(qū)特點(diǎn)的土地定級估價計劃任務(wù)書，并報省國土資源廳備案。 5.設(shè)計調(diào)查表格。根據(jù)土地定級和估價規(guī)程以及技術(shù)路線要求，設(shè)計出針對雅安市可能影響土地級別的因素和因子、各種用地和交易類型地價樣本資料的調(diào)查表格。 6.培訓(xùn)人員。按照計劃任務(wù)書和技術(shù)路線要求，對課題組成員和調(diào)查人員進(jìn)行培訓(xùn)，明確技術(shù)方法、要求、目標(biāo)。 7.召開領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)會。由市政府召開有關(guān)部門和單位領(lǐng)導(dǎo)參加的協(xié)調(diào)會，要求各單位明確定級估價的目的、意義，積極配合課題組工作，并提供有關(guān)資料。 8.資料收集與整理。集中人力，在一段時間內(nèi)收集完城區(qū)土地定級估價所需的各種圖件、數(shù)據(jù)、文件等資料和地價樣本資料。同時對收集到的資料進(jìn)行檢查和分類整理。 9.確定定級因素及其權(quán)重值。召開城區(qū)土地定級工作會，征求有關(guān)專家意見，采用特爾斐法和因素成對比較法確定城區(qū)土地定級估價的因素、因子及其權(quán)重值。 10.計算機(jī)數(shù)據(jù)庫建設(shè)。對分類整理好的資料進(jìn)行分析，歸納和整理，并將數(shù)據(jù)資料和樣本資料輸入計算機(jī)。 11.編制工作底圖。根據(jù)城區(qū)地形圖，編制出城區(qū)土地定級估價工作底圖，并進(jìn)行地理信息系統(tǒng)的圖形數(shù)據(jù)管理。 12.定級因素作用分值測算與制圖。根據(jù)土地定級技術(shù)要求，依據(jù)調(diào)查資料，應(yīng)用計算機(jī)技術(shù)對土地定級的各因素、因子的作用分值進(jìn)行測算，并將測算結(jié)果通過地理信息系統(tǒng)制成各因素作用分值圖。 13.劃分坐標(biāo)網(wǎng)格，測算各網(wǎng)格總分。根據(jù)土地定級單元劃分原則和方法，我們采用坐標(biāo)網(wǎng)格替代城區(qū)土地定級單元，并通過因素作用分值法測算出各網(wǎng)格坐標(biāo)的總分值。 14.采用數(shù)軸法、頻率直方圖法，將城區(qū)的各土地單元初步劃分成土地級別。 15.測算級差收益，確定土地級別。應(yīng)用經(jīng)濟(jì)分析理論和方法以及數(shù)學(xué)模型，測算出各個土地級別的級差收益，以驗(yàn)證城區(qū)土地級別的存在，并在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，進(jìn)行局部修正后確定土地級別，并編制土地級別圖。 16.用土地市場交易樣本測算基準(zhǔn)地價。根據(jù)城區(qū)各種地產(chǎn)市場的交易資料和土地估價規(guī)程的有關(guān)公式，計算樣點(diǎn)地價，再對樣點(diǎn)地價進(jìn)行統(tǒng)計檢驗(yàn)，剔除異常值，測算出各級各類用地的基準(zhǔn)地價、商服用地路段價。 17.確定基準(zhǔn)地價。對用土地級差收益和市場交易資料測算出來的兩種基準(zhǔn)地價進(jìn)行綜合分析，按照地價調(diào)控的有關(guān)政策、并征求有關(guān)專家意見，確定城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價，并編制基準(zhǔn)地價圖。 18.建立宗地地價修正體系。根據(jù)各級、各類用地的宗地地價影響因素、因子及其權(quán)重值和測算出來的各級各類用地的地價修正幅度，編制出城區(qū)宗地地價修正系數(shù)表及其說明表。 19.編寫工作和技術(shù)報告。將城區(qū)土地定級估價的工作情況和工作體會等內(nèi)容編寫成工作報告，將城區(qū)土地定級估價的全部技術(shù)過程和研究內(nèi)容整理、歸納總結(jié)后，編寫成技術(shù)報告。 20.成果驗(yàn)收和應(yīng)用。將土地定級估價成果提交省、區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家鑒定和驗(yàn)收，并經(jīng)上級批準(zhǔn)后實(shí)施應(yīng)用。 （二）土地定級估價工作程序圖申請立項成立領(lǐng)導(dǎo)小組和課題組選擇技術(shù)途徑編寫任務(wù)書設(shè)計表格、培訓(xùn)人員資料收集與整理編制底圖確定定級因素其權(quán)重值建立數(shù)據(jù)庫、圖形庫因素作用分值測算劃分坐標(biāo)網(wǎng)格、測算坐標(biāo)網(wǎng)格總分初定級別測算級差收益、確定土地級別樣點(diǎn)地價（測評、修正及異常值剔除） 住宅用地基準(zhǔn)地價計算基準(zhǔn)地價工業(yè)用地基準(zhǔn)地價商服用地基準(zhǔn)地價價確定宗地地價影響因素及其權(quán)重值建立宗地地價修正體系編制級別圖、基準(zhǔn)地價圖等圖件撰寫工作和技術(shù)報告成果整理和歸檔成果鑒定、驗(yàn)收成果應(yīng)用第二章 城鎮(zhèn)土地定級的理論基礎(chǔ)和原則第二章 城鎮(zhèn)土地定級的理論基礎(chǔ)和原則第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級的理論基礎(chǔ) 土地是社會經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)，城市土地是人類生活和社會經(jīng)濟(jì)活動的主要載體。城鎮(zhèn)土地定級就是根據(jù)城鎮(zhèn)內(nèi)部土地區(qū)位條件和利用效益的差異而確定城鎮(zhèn)土地不同級別區(qū)域的過程；土地定級的實(shí)質(zhì)就是在城鎮(zhèn)土地內(nèi)部對其自然、社會、經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行全面綜合評定，并將這種綜合評定結(jié)果量化的過程。城鎮(zhèn)土地定級必須以一定的科學(xué)理論為基礎(chǔ)，土地定級的理論基礎(chǔ)包括：土地區(qū)位理論、地租理論、級差收益理論和經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計理論。一.土地區(qū)位理論 區(qū)位是指由自然、經(jīng)濟(jì)與社會各要素之間相互作用而形成的綜合體，是自然界的各種地理要素和人類社會經(jīng)濟(jì)活動之間相互聯(lián)系、相互作用在空間、位置上的反映，是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在地域空間上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)；三種區(qū)位有機(jī)聯(lián)系、相輔相成，形成土地區(qū)位的優(yōu)劣差異。區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟(jì)活動與社會、自然等其它事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。 土地作為人類一切活動的場所和載體，雖不可移動，但因在其上從事的活動不同，使之在空間上表現(xiàn)出的利用類型不同，地租、地價也隨之變化、演替和轉(zhuǎn)移，以致不同質(zhì)量、不同地租、地價的地塊之間不僅有距離和方位特征，還具有確定的空間分布規(guī)律，并與各種地理要素、社會經(jīng)濟(jì)活動的影響有密切的內(nèi)在聯(lián)系。因此，城鎮(zhèn)土地利用的實(shí)質(zhì)即是對土地區(qū)位的利用。當(dāng)我們把土地作為區(qū)位理論研究的客體，而把各種已有的地理要素和社會經(jīng)濟(jì)活動的空間配置作為區(qū)位條件，分析研究這些條件在土地上的分布和變化特點(diǎn)，以及它們相互組合對土地發(fā)生的綜合影響作用，就可以根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異，劃分出城鎮(zhèn)土地級別。二.地租理論 地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)得到的收入，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，其本質(zhì)就是收益權(quán)。即土地所有者從土地上獲取收益的權(quán)力。馬克思認(rèn)為，任何社會只要存在著土地所有者和不占有土地的直接生產(chǎn)者，就有了產(chǎn)生地租的基礎(chǔ)。馬克思對地租產(chǎn)生的原因和條件進(jìn)行了分析和研究，根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，把地租區(qū)分為絕對地租、級差地租和壟斷地租等幾種形式。 （一）絕對地租 絕對地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。在我國城鎮(zhèn)中，因存在土地國家所有權(quán)的壟斷和使用者對土地使用權(quán)的占有，實(shí)際上的兩權(quán)分離，所有權(quán)必然要求在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)，因而我國的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)生活中存在絕對地租形態(tài)。具體講，絕對地租是為取得土地使用權(quán)而向土地所有者支付的最低地租。 （二）級差地租 級差地租是指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地使用者占有的超額利潤。在城鎮(zhèn)中，級差地租是由于城鎮(zhèn)土地位置差異，等量投資或追加投資所產(chǎn)生的不同效益的超額利潤。城鎮(zhèn)土地區(qū)位效益是構(gòu)成級差地租的實(shí)體，因而城鎮(zhèn)土地所有權(quán)壟斷是形成級差地租的基礎(chǔ)，土地利用區(qū)位優(yōu)劣則是形成級差地租的條件。城鎮(zhèn)內(nèi)部土地由于區(qū)位優(yōu)劣不一，則形成不同的級差地租，決定不同的土地級別，這就為城鎮(zhèn)土地定級估價提供了依據(jù)。 （三）壟斷地租 壟斷地租是由土地的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。由于城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，優(yōu)越地段供不應(yīng)求的矛盾日益尖銳，這樣，壟斷地租水平由租用者的需求及其支付能力決定。三.級差收益理論 級差收益是土地使用者因占有使用不同區(qū)位和不同土地質(zhì)量的土地而獲得的超額利潤，土地質(zhì)量差異是級差收益產(chǎn)生的根源。 所謂土地質(zhì)量差異，主要指城市每一地塊在商業(yè)集聚程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、文化設(shè)施、人口密度等方面優(yōu)劣程度的差別。占有較優(yōu)土地質(zhì)量和區(qū)位的經(jīng)營者，可以憑借其所處的具體地段，充分利用城市完善的各種設(shè)施，獲得社會經(jīng)濟(jì)活動中最有利的條件，從而增加收益，得到超額利潤。客觀上，城市不同土地位置，不同土地條件的每一地塊都存在級差收益。因此，城市土地定級就是要分析土地級別與級差收益的內(nèi)在聯(lián)系，并合理客觀地劃分土地級別。四.經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計理論 在城鎮(zhèn)土地定級中，首先需要調(diào)查分析大量的自然和社會經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，因此必須運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計理論和方法來分析、檢驗(yàn)、處理各種調(diào)查數(shù)據(jù)，從中去偽存真、去粗求精，使評定的土地級別符合客觀實(shí)際。第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級基本原則 城鎮(zhèn)土地級別是城鎮(zhèn)自然、社會、經(jīng)濟(jì)等要素綜合作用的結(jié)果；土地定級要合理反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量差異及其分布特點(diǎn)，體現(xiàn)土地資源的合理利用和實(shí)現(xiàn)其最佳經(jīng)濟(jì)效益、社會效益；因此，在城鎮(zhèn)土地定級中應(yīng)遵循以下原則： 一.綜合分析原則 城鎮(zhèn)土地級別受到社會、經(jīng)濟(jì)、自然、政治等諸多因素的綜合影響，各因素影響不同，導(dǎo)致土地利用效率的不同，從而影響土地級別。因此在城鎮(zhèn)土地定級中要全面考慮城區(qū)的商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量、自然條件、人口狀況及城鎮(zhèn)規(guī)劃等因素對土地利用效益的影響，并對這些因素進(jìn)行綜合分析、研究，按差異劃分土地級別，使土地定級具有較高的準(zhǔn)確性和可靠性，評測出合理、切合實(shí)際的土地級別。 二.主導(dǎo)因素原則 影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量優(yōu)劣的經(jīng)濟(jì)、社會、自然因素眾多，應(yīng)找出一個或多個主要因素，作為劃分和評判土地級別的依據(jù)。各因素對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量優(yōu)劣的影響程度各有差異。因此，應(yīng)重點(diǎn)分析對城鎮(zhèn)土地定級起控制和主導(dǎo)作用的因素。根據(jù)城鎮(zhèn)的實(shí)際情況，在調(diào)查、分析、研究的基礎(chǔ)上，以該城區(qū)的商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境條件等因素作為評定土地級別的主導(dǎo)因素，從而使評測出的土地級別具有嚴(yán)格的科學(xué)性和操作方法上的簡捷性。 三.地域分異原則 土地質(zhì)量的地域分異規(guī)律是土地的自然和社會各因素不同組合的結(jié)果，它反映了地域間土地生產(chǎn)力或利用效益上的差別。土地定級應(yīng)掌握城鎮(zhèn)土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析由于區(qū)位條件不同形成的各地域分異狀況，將類似地域劃歸同一土地級。 四.級差收益原則 土地定級成果最終要為土地的合理利用服務(wù)，而土地利用的經(jīng)濟(jì)效益和綜合效益主要通過土地利用所產(chǎn)生的級差收益表現(xiàn)出來，也就是說，土地的級差收益是反映土地質(zhì)量特性的一個定量化指標(biāo)，因此土地定級應(yīng)在初步劃分的土地級別上，對級差收益明顯的行業(yè)進(jìn)行級差收益測算，測算值作為確定土地級別數(shù)目和了解行業(yè)級差收益及修訂初步劃分的土地級別的重要依據(jù)。 五.定量與定性相結(jié)合的原則 在土地定級中，應(yīng)盡量把定性的、經(jīng)驗(yàn)性的分析進(jìn)行量化，對能夠量化的指標(biāo)用定量化的方法來表示，做到以定量為主，定性為輔，以減少人為的隨意性、提高土地級別的精度和土地級別與實(shí)際的吻合度。第三章 城鎮(zhèn)土地定級資料的收集及整理第三章 城鎮(zhèn)土地定級資料的收集及整理 土地定級工作是一項包含自然、社會、經(jīng)濟(jì)各方面的綜合性系統(tǒng)工程，所涉及的資料范圍廣、內(nèi)容復(fù)雜多樣；收集的資料是否真實(shí)準(zhǔn)確完善，直接關(guān)系著土地定級工作的成果精度。所以，因地制宜地采取各種有效措施，提高資料收集水平和各種數(shù)據(jù)的分析處理能力，是城區(qū)土地定級工作的重要基礎(chǔ)。第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級資料收集一.準(zhǔn)備工作 城鎮(zhèn)土地定級需要收集的資料量大、面廣，為確保土地定級成果的精度，在開展資料收集工作前，應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備。 （一）制定計劃、組織培訓(xùn) 在調(diào)查工作開展之前，制定周密的計劃，包括調(diào)查人員分組、調(diào)查部門和區(qū)域劃分以及各調(diào)查組之間的銜接等。在雅安市國土資源局的精心組織下，調(diào)查人員分成四個調(diào)查組，每個調(diào)查組均明確調(diào)查單位和區(qū)域，落實(shí)責(zé)任，以保證調(diào)查工作的順利進(jìn)行。 針對參加資料收集人員的具體情況，有些是初次參加定級工作，對土地定級基本概念比較陌生，因此，在開始調(diào)查前進(jìn)行了專門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，著重介紹在收集資料過程中涉及的專業(yè)術(shù)語及基本概念，了解土地定級技術(shù)路線和方法，講解各種調(diào)查表填寫的內(nèi)容、項目及注意事項。 （二）調(diào)查表格的準(zhǔn)備 按照城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程的要求，結(jié)合雅安市的實(shí)際情況，將擬調(diào)查的內(nèi)容設(shè)計成針對性較強(qiáng)的調(diào)查表格： 1.城鎮(zhèn)土地定級因素因子權(quán)重調(diào)查表（特爾斐法）； 2.城鎮(zhèn)商服中心基本情況調(diào)查表； 3.城鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場基本情況調(diào)查表； 4.城鎮(zhèn)道路狀況調(diào)查表； 5.城鎮(zhèn)對外交通狀況（汽車站）調(diào)查表；6.城鎮(zhèn)供水條件基本情況調(diào)查表； 7.城鎮(zhèn)教育設(shè)施（職業(yè)學(xué)校、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園）基本情況調(diào)查表；8.城鎮(zhèn)醫(yī)院基本情況表；9.城鎮(zhèn)郵電局基本情況表；10.城鎮(zhèn)文體設(shè)施基本情況表；11.環(huán)境污染（大氣、噪聲，水污染）狀況調(diào)查表；二.資料收集 （一）資料收集內(nèi)容 根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程的規(guī)定，結(jié)合雅安市的實(shí)際情況，確定雅安市土地定級資料收集的內(nèi)容包括： 1.商服中心繁華程度資料 商服繁華程度資料收集內(nèi)容主要包括：商服中心的位置、數(shù)量、范圍；商服中心的商店數(shù)量、營業(yè)額、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、鋪面租金等。 2.農(nóng)貿(mào)市場狀況資料 農(nóng)貿(mào)市場狀況收集內(nèi)容主要包括：農(nóng)貿(mào)市場數(shù)量、位置、占地面積、營業(yè)面積、攤位數(shù)、經(jīng)營種類、購物人數(shù)和年營業(yè)額。 3.交通條件資料 交通條件收集內(nèi)容主要包括：道路類型、道路級別、道路長度及寬度、車流量、人流量、道路功能、道路設(shè)施、路面質(zhì)量、交通管制、道路分布；對外交通設(shè)施的類型；長途汽車站、位置、占地面積、建筑面積、發(fā)車次數(shù)、乘車人數(shù)、營業(yè)額、發(fā)車方向數(shù)。 4.基礎(chǔ)設(shè)施狀況資料 城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況資料收集內(nèi)容包括城區(qū)供水、排水、供電、供氣等設(shè)施類型、位置、數(shù)量、設(shè)施容量、目前供應(yīng)能力、管網(wǎng)及線路在城區(qū)分布狀況、各設(shè)施的規(guī)模、級別、技術(shù)水平、服務(wù)水平、使用保證率在各區(qū)域的差異狀況。 5.社會服務(wù)設(shè)施狀況資料社會服務(wù)設(shè)施狀況資料收集內(nèi)容主要包括：教育設(shè)施中的中學(xué)、小學(xué)的位置、數(shù)量、分布、占地面積、建筑面積、重點(diǎn)非重點(diǎn)、班級數(shù)、在校學(xué)生人數(shù)、在職教職工人數(shù)等；醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施主要包括：醫(yī)院和重點(diǎn)診所的位置、數(shù)量、分布及規(guī)模、主要大型醫(yī)療設(shè)備、占地總面積、建筑總面積、營業(yè)額、病床數(shù)、年門診就診人數(shù)，年住院人數(shù)，職工人數(shù)、高級職稱人數(shù)等。 6.環(huán)境條件資料 環(huán)境條件資料收集內(nèi)容主要包括：城區(qū)內(nèi)大氣、噪聲、臨水狀況、水污染及污染狀況的各種指標(biāo)。 7.城區(qū)規(guī)劃資料 城區(qū)規(guī)劃資料收集的內(nèi)容主要包括：城區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀、城區(qū)規(guī)劃布局、城區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃、城區(qū)性質(zhì)定位等資料。 8.圖件資料圖件資料收集的內(nèi)容主要包括：城區(qū)平面圖、城區(qū)總體規(guī)劃圖、城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)分布圖。9.其他經(jīng)濟(jì)、社會、自然資料。 （二）資料收集方法 資料收集的形式、方法多種多樣、其目的是保證收集到的城區(qū)自然、社會、經(jīng)濟(jì)資料具有廣泛性和代表性、又真實(shí)可靠。根據(jù)雅安市的實(shí)際情況，主要采用以下三種資料收集方法： 1.填表式調(diào)查 調(diào)查人員將事先準(zhǔn)備好的調(diào)查表格發(fā)到被調(diào)查的單位和個人手中，并詳細(xì)說明填表內(nèi)容和填寫要求；由被調(diào)查單位和個人填表并簽章、簽字。 2.訪問式調(diào)查 調(diào)查人員到被調(diào)查的部門、單位訪問，有針對性地了解土地定級所需的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)和基本情況；并將了解的情況記錄或填寫成調(diào)查表。 3.座談式填查邀請有關(guān)部門和用地單位熟悉情況的人員座談，通過座談了解土地定級涉及的各種自然、社會、經(jīng)濟(jì)因素的基本情況。第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級資料整理 土地定級資料收集完成后,應(yīng)對各種資料進(jìn)行分析、整理，并補(bǔ)充完善。一.資料分類和整理 土地定級資料調(diào)查工作完成后，各種資料按文字資料、圖件資料、土地定級專項資料分別進(jìn)行整理。 （一）文字資料 調(diào)查收集的各種文字報告內(nèi)容豐富，涉及雅安市自然、社會和經(jīng)濟(jì)各個方面。 （二）圖件資料 收集圖件資料5幅，其中包括城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖、城鎮(zhèn)圖等。 （三）土地定級專項資料 城鎮(zhèn)土地定級專項資料涉及土地定級因素、因子的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；通過分析、整理形成各種調(diào)查表格。二.資料校核與補(bǔ)充 將調(diào)查收集的資料分類、整理后，發(fā)現(xiàn)部分資料數(shù)據(jù)不全；因此，多次到有關(guān)部門和企業(yè)單位進(jìn)行核實(shí)和補(bǔ)充完善。第四章 城鎮(zhèn)土地定級因素選擇及權(quán)重確定第四章 城鎮(zhèn)土地定級因素選擇及權(quán)重確定城鎮(zhèn)土地定級因素是指對土地質(zhì)量優(yōu)劣有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的社會、經(jīng)濟(jì)條件。城鎮(zhèn)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，社會經(jīng)濟(jì)活動頻繁，各種設(shè)施眾多，影響土地質(zhì)量的因素復(fù)雜多樣。在土地級別評定工作中，不可能，也沒必要對眾多的因素全部進(jìn)行評價，而只能對反映當(dāng)?shù)乜陀^實(shí)際，體現(xiàn)土地質(zhì)量差異的主要因素進(jìn)行評價。因此，根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程結(jié)合城鎮(zhèn)實(shí)際情況，因地制宜地選擇和建立科學(xué)合理的定級因素、因子體系，是土地定級工作的關(guān)鍵一環(huán)。第一節(jié) 定級因素選擇的原則 影響城區(qū)土地質(zhì)量優(yōu)劣的因素、因子種類較多，各因素之間既有差別又有較強(qiáng)的相關(guān)性，為了能科學(xué)合理地選擇出城鎮(zhèn)土地定級因素，應(yīng)遵循以下基本原則： 一.選擇主要因素，排除次要因素 土地定級的目的是客觀把握土地質(zhì)量的空間差異，并在此基礎(chǔ)上確定城區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價，因此定級因素應(yīng)選擇對土地質(zhì)量有重要影響的因素和因子，舍棄影響不大的因素、因子，從而通過選擇出的各土地定級因素、因子，科學(xué)客觀合理地評定土地質(zhì)量差異。 二.評價因素在不同區(qū)位土地上應(yīng)具有差異性 評價因素在不同區(qū)位土地上應(yīng)是變化的，否則即使對土地質(zhì)量影響再大也不能作為評價因素。以經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為例，從不同地區(qū)、不同城鎮(zhèn)看，這一因素對土地質(zhì)量優(yōu)劣和地價高低顯然有舉足輕重的影響，但就一個城區(qū)內(nèi)部而言，它對各個區(qū)位土地的影響是一致的，因此選擇這一因素就無法揭示一個城區(qū)內(nèi)部土地質(zhì)量的差異，相應(yīng)地這一因素就不能作為土地定級的參評因素。 三.因素因子對土地質(zhì)量的影響具有全域性 土地定級的評價范圍是整個城區(qū)，城區(qū)土地利用類型多種多樣，土地用途也各不相同；所謂影響要具有全域性是指所選擇的因素、因子應(yīng)對評價區(qū)域內(nèi)所有用途的土地質(zhì)量均存在影響。 四.現(xiàn)狀條件和規(guī)劃發(fā)展相結(jié)合 土地定級的目的是評價城區(qū)內(nèi)部土地質(zhì)量的優(yōu)劣，而土地質(zhì)量的優(yōu)劣是與地價水平的高低一致的，而影響地價水平高低的因素不僅是現(xiàn)時的土地狀況，未來土地利用的潛力對地價高低也有十分重要的影響；因此在定級因素、因子選擇上既要考慮反映土地質(zhì)量的現(xiàn)狀條件，同時考慮反映土地開發(fā)潛力的規(guī)劃發(fā)展情況。 五.實(shí)際調(diào)查和專家咨詢相結(jié)合 通過預(yù)先調(diào)查了解城鎮(zhèn)的實(shí)際情況，再根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程的要求，確定初步的因素因子體系，以此為基礎(chǔ)，向區(qū)內(nèi)熟悉情況、有經(jīng)驗(yàn)的專家咨詢，通過他們的選擇最終確定定級因素因子體系。第二節(jié) 選擇確定城鎮(zhèn)土地定級因素、因子體系 根據(jù)因素因子選擇的基本原則，在充分調(diào)查和認(rèn)真分析的基礎(chǔ)上，制定城鎮(zhèn)土地定級因素調(diào)查表，邀請了熟悉當(dāng)?shù)貭顩r的市政府、市國土局、市教育局、市規(guī)劃局、市交通局、市環(huán)保局、市工商局、市商務(wù)局、市發(fā)改委、市土地儲備中心、各開發(fā)園區(qū)等各相關(guān)部門的專家、代表共28人，請專家獨(dú)立選擇定級因素因子。 根據(jù)城鎮(zhèn)各有關(guān)專家選擇結(jié)果，確定土地定級因素因子體系，見表4-2-1，表4-2-2，表4-2-3。表4-2-1 商業(yè)用地定級因素因子體系商業(yè)用地繁華程度交通條件基礎(chǔ)設(shè)施狀況商服繁華度道路通達(dá)度對外交通便利度公共交通便捷度供水狀況汽車站(客運(yùn))商服中心表4-2-2 住宅用地定級因素因子體系住宅用地商服繁華度交通狀況基本設(shè)施狀況商服中心道路通達(dá)度對外交通便捷度公共交通便捷度汽車站(客運(yùn))基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施供水狀況醫(yī)療設(shè)施農(nóng)貿(mào)市場教育設(shè)施文體設(shè)施環(huán)境條件大氣污染噪聲污染水污染臨河狀況表4-2-3 工業(yè)用地定級因素因子體系工業(yè)用地交通條件基礎(chǔ)設(shè)施狀況產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模道路通達(dá)度對外交通便利度汽車站(貨運(yùn))供水狀況產(chǎn)業(yè)集聚程度第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級因素分析 城鎮(zhèn)土地定級入選和落選的各因素因子是否合理實(shí)用，應(yīng)對各因素因子進(jìn)行具體分析，便于更好地把握城鎮(zhèn)土地定級因素的特點(diǎn)。 一.選擇的土地定級因素因子與雅安市實(shí)際情況相符。 雅安市選擇確定的土地定級因素、因子，它們與城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程所提供的參考因素和因子基本一致，但針對自身特點(diǎn)作有局部調(diào)整。主要的調(diào)整如下: 對外交通便利度是在商服、住宅、工業(yè)三種用途土地定級中被選擇的因素,但它在不同用途土地定級中內(nèi)涵是不一樣的.按城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程，商服、住宅用途土地定級中對外交通便利度體現(xiàn)客運(yùn)、工業(yè)用途土地定級中對外交通便利度體現(xiàn)貨運(yùn)。 商服繁華度因素是在商服與住宅兩種用途土地定級中均被選擇的因素，而在工業(yè)用途土地定級中卻未選擇，這是根據(jù)雅安市主城區(qū)實(shí)際情況而定的。在雅安市主城區(qū)，商服中心對商服和住宅兩種用途土地定級影響較大，其用地類型分布及功能分區(qū)與商服中心有著密切的關(guān)系，而在工業(yè)用途土地定級中，商服中心對其影響極小。 環(huán)境條件作為住宅用地定級的因素，本次包含大氣污染、噪聲污染、水污染、臨河狀況四個因子。其中，臨河狀況因子是課題組結(jié)合雅安市主城區(qū)的實(shí)際情況，經(jīng)過周密調(diào)查、征詢后確定的。雅安市主城區(qū)近年來隨著河流的整治改造，河流兩側(cè)住宅用地價值日益彰顯，所以課題組將臨河狀況作為環(huán)境條件的因子之一。目前，工業(yè)用地均嚴(yán)格按照規(guī)劃布局在工業(yè)園區(qū)內(nèi)，產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模不僅反映了產(chǎn)業(yè)在一定范圍內(nèi)的集中程度，同時也體現(xiàn)了相關(guān)城市產(chǎn)業(yè)區(qū)域政策。故在雅安市主城區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚度對工業(yè)的影響甚至超過了其它因素。 二.商業(yè)用地定級因素因子體現(xiàn)了城鎮(zhèn)土地的自然、社會和經(jīng)濟(jì)特性 （一）商服繁華影響度：指不同類型的商業(yè)和服務(wù)業(yè)中心對土地質(zhì)量的影響程度。商服中心繁華度越高，吸引范圍越大，土地質(zhì)量越高。商服中心繁華度，營業(yè)額、營業(yè)面積、商店數(shù)量、單位面積租金、服務(wù)范圍等指標(biāo)表示。這是土地定級中最重要的因素。 （二）道路通達(dá)度：指到達(dá)某特定土地區(qū)位的道路運(yùn)輸條件，由道路的類型（主干道、次干道、支路），數(shù)量和與道路的相對位置體現(xiàn)。道路越寬，車道數(shù)越多，道路通達(dá)的方向數(shù)越多，距道路越近，通達(dá)度越好。如寬闊道路、十字路口、沿街土地比一般土地通達(dá)性能好。 （三）對外交通便利度：指對外交通設(shè)施（汽車站）的齊全程度及運(yùn)輸能力。它的高低反映城區(qū)人、貨物向城區(qū)外流動的方便程度。 （四）公共交通便捷度：是衡量某一區(qū)域公共交通優(yōu)劣狀況的因子，用在不同街道上公交線路的密集程度來體現(xiàn)，它的高低體現(xiàn)了該區(qū)域購物人流乘公共交通流通的便利程度。（五）基礎(chǔ)設(shè)施完善度：主要指供水、供電、供氣、排水等為城區(qū)生產(chǎn)、生活服務(wù)的設(shè)施配套齊全程度、服務(wù)水平和使用保證是土地定級中一個比較重要的因素。三. 住宅用地定級因素因子體現(xiàn)了城鎮(zhèn)土地的自然、社會和經(jīng)濟(jì)特性 （一）商服繁華影響度：指不同類型的商業(yè)和服務(wù)業(yè)中心對土地質(zhì)量的影響程度。商服中心繁華度越高，吸引范圍越大，土地質(zhì)量越高。商服中心繁華度，營業(yè)額、營業(yè)面積、商店數(shù)量、單位面積租金、服務(wù)范圍等指標(biāo)表示。這是土地定級中最重要的因素。 （二）道路通達(dá)度：指到達(dá)某特定土地區(qū)位的道路運(yùn)輸條件，由道路的類型（主干道、次干道、支路），數(shù)量和與道路的相對位置體現(xiàn)。道路越寬，車道數(shù)越多，道路通達(dá)的方向數(shù)越多，距道路越近，通達(dá)度越好。如寬闊道路、十字路口、沿街土地比一般土地通達(dá)性能好。 （四）對外交通便利度：指對外交通設(shè)施（汽車站）的齊全程度及運(yùn)輸能力。它的高低反映城區(qū)人、貨物向城區(qū)外流動的方便程度。 （五）公共交通便捷度：是衡量某一區(qū)域公共交通優(yōu)劣狀況的因子，用在不同街道上公交線路的密集程度來體現(xiàn)，它的高低體現(xiàn)了該區(qū)域購物人流乘公共交通流通的便利程度。（六）基礎(chǔ)設(shè)施完善度：主要指供水、供電、供氣、排水等為城區(qū)生產(chǎn)、生活服務(wù)的設(shè)施配套齊全程度、服務(wù)水平和使用保證是土地定級中一個比較重要的因素。（七）公用設(shè)施完備度：主要指與日常生活密切相關(guān)的中小學(xué)、醫(yī)院、郵電、文體設(shè)施等完備程度。公用設(shè)施可以使人們順利地進(jìn)行社會經(jīng)濟(jì)活動和便利日常生活。（八）環(huán)境質(zhì)量條件優(yōu)劣度：主要指大氣、噪聲、水、臨河狀況等對環(huán)境的影響狀況。其優(yōu)劣程度對人們生產(chǎn)、生活居住有一定影響。四. 工業(yè)用地定級因素因子體現(xiàn)了城鎮(zhèn)土地的自然、社會和經(jīng)濟(jì)特性 （一）道路通達(dá)度：指到達(dá)某特定土地區(qū)位的道路運(yùn)輸條件，由道路的類型（主干道、次干道、支路），數(shù)量和與道路的相對位置體現(xiàn)。道路越寬，車道數(shù)越多，道路通達(dá)的方向數(shù)越多，距道路越近，通達(dá)度越好。如寬闊道路、十字路口、沿街土地比一般土地通達(dá)性能好。 （二）對外交通便利度：指對外交通設(shè)施的齊全程度及運(yùn)輸能力。它的高低反映城區(qū)人、貨物向城區(qū)外流動的方便程度。（三）基礎(chǔ)設(shè)施完善度：主要指供水、供電、供氣、排水等為城區(qū)生產(chǎn)、生活服務(wù)的設(shè)施配套齊全程度、服務(wù)水平和使用保證是土地定級中一個比較重要的因素。 （四）產(chǎn)業(yè)集聚度：反映產(chǎn)業(yè)在一定范圍的集中程度。第四節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級因素、因子權(quán)重確定量度定級因素因子對土地質(zhì)量優(yōu)劣影響程度大小的指標(biāo)，因素因城鎮(zhèn)素因子的權(quán)重是子對土地質(zhì)量優(yōu)劣影響力越大，權(quán)重越大?？茖W(xué)合理土地定級因地確定定級因素因子的權(quán)重值，是雅安市土地定級的前提和基礎(chǔ)。 一.城鎮(zhèn)土地定級因素因子權(quán)重確定的原則 （一）根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程提供的“城鎮(zhèn)土地定級因素表”確定各因素重要性順序和權(quán)重值參考范圍；權(quán)重值大小和因素因子對土地質(zhì)量影響力的大小成正比，各因素權(quán)重值在01（0100）之間變化，各因素的權(quán)重值之和等于1（或100）。 （二）采用特爾斐法和因素成對比較法兩種方法綜合確定因素因子權(quán)重值。 二.因素因子權(quán)重確定方法和程序 城鎮(zhèn)土地定級因素因子包含了自然、社會和經(jīng)濟(jì)三方面的因素，既有可以定量的因素，也有定性因素。只有將定量和定性因素綜合考慮，統(tǒng)一量化，納入同一評價體系，才能避免主觀隨意性，保證資料的可比性，提高土地定級的精度。為此，在確定城鎮(zhèn)土地定級因素因子權(quán)重時，采用特爾斐測定法，將各土地定級因素因子統(tǒng)一分析，進(jìn)行定量化，以便各定級因素因子之間相互比較和綜合。 （一）特爾斐法確定定級因素因子權(quán)重值 特爾斐法是客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷的技巧，將定性與定量分析的因素進(jìn)行量化的一種決策分析方法。用特爾斐法確定城鎮(zhèn)土地定級因素因子權(quán)重值的步驟如下： 1.特爾斐法征詢表設(shè)計 根據(jù)城鎮(zhèn)已確定的土地定級因素因子的層次，參考土地定級規(guī)程中的有關(guān)表格，設(shè)計出了城鎮(zhèn)土地定級因素因子權(quán)重值調(diào)查表。該表設(shè)計中力求簡明扼要，便于表格填寫。表格中除包括影響因素和因子外，還有上輪平均值，上輪方差、重要性順序和權(quán)重值等。 2.以代碼表示因素和因子 為了便于信息反饋、交流、表格填寫和復(fù)核以及計算機(jī)處理，對各土地定級因素和因子均設(shè)定了代碼。如交通條件因素的代碼為A2，其下屬的道路通達(dá)度、對外交通便利度因子的代碼則分別為A21、A22。 3.測算程序設(shè)計 根據(jù)特爾斐法調(diào)查表、代碼和特爾斐法賦分的要求，設(shè)計出測算均值(E)和方差（2）的計算機(jī)程序。該程序操作方便，計算快捷，還能將未按要求填寫的征詢表自動反饋給錄入者，以便及時尋找有關(guān)專家重新填表。 4.制作特爾斐法說明書 該說明書簡要說明了雅安市土地定級估價工作開展的意義，采用的方法，特爾斐法的原理、操作步驟、測定的目標(biāo)和內(nèi)容，專家的作用和任務(wù)等項內(nèi)容，說明書后附有特爾斐法調(diào)查表和已選出的雅安市土地定級因素和因子。該說明書均提前送給有關(guān)專家，以便對此項工作早作準(zhǔn)備。 5.精心選擇專家 根據(jù)專家應(yīng)具有權(quán)威性、廣泛性、代表性和熟悉雅安市土地利用和質(zhì)量差異以及專家人數(shù)適當(dāng)?shù)脑瓌t，邀請了28位專家。這些專家主要有財政局、稅務(wù)局、房管局、建委、規(guī)劃局、國資局、交通局、統(tǒng)計局、物價局、農(nóng)業(yè)局、國土資源局等有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家。 6.專家征詢和信息反饋 為便于操作，專家采用百分制對各定級因素和因子進(jìn)行賦分，取得了滿意的結(jié)果。 第一輪因素因子權(quán)重調(diào)查表收回后，立即進(jìn)行統(tǒng)計處理，測算出各因素因子專家賦值的平均值和方差，并將結(jié)果反饋給專家，并請專家根據(jù)各因素、因子權(quán)重的均值和方差所反映的專家總體意見趨向和離散程度進(jìn)行第二輪賦值。 第二輪調(diào)查表收回后，同樣進(jìn)行統(tǒng)計處理，測算出各因素因子權(quán)重的平均值和方差；并對第一輪和第二輪的均值和方差進(jìn)行X2 顯著性檢驗(yàn)，以檢驗(yàn)第二輪和第一輪方差的離散程度是否具有顯著差異。如果兩輪方差檢驗(yàn)量有顯著差異，則表明方差離散度較大，還需進(jìn)行第三輪專家征詢，如果兩輪方差檢驗(yàn)量沒有顯著性差異（即兩輪方差具有顯著整齊性），就表明方差離散度較小，不需要再征詢專家意見，即專家征詢的輪次到兩輪間方差無顯著性差異時為止。 X2檢驗(yàn)方法如下：首先構(gòu)造兩輪方差之間的統(tǒng)計檢驗(yàn)量X2，再查X2統(tǒng)計值表，本次采用X2(0.95)統(tǒng)計值，以此比較兩輪方差的整齊性，計算公式如下： （n-1）本輪方差 X2 上輪方差 式中：n特爾斐法征詢專家人數(shù)； X2由兩輪方差構(gòu)造的統(tǒng)計檢驗(yàn)量。 當(dāng)X2< X2(0.95)時，兩輪方差具有顯著整齊性，即兩輪方差無顯著性差異，說明此輪方差收斂很小。當(dāng)每個因素因子的X2值都小于X2(0.95)檢驗(yàn)值時，專家征詢到此為此。第一輪和第二輪X2檢驗(yàn)結(jié)果表明，不需進(jìn)行第三輪專家征詢。 （二）特爾斐法測算結(jié)果通過二輪征詢專家意見后，統(tǒng)計處理的方差越來越小，被測定的因素、因子的X2值都小于X2(0.95)檢驗(yàn)值，表明專家的意見分散程度越來越小，因此確定第二輪測算出的因素因子專家賦值的均值為各土地定級因素、因子的權(quán)重（具體見下表）。表4-4-1 雅安市商業(yè)用地定級因素、因子權(quán)重值表（第一輪）影響因素繁華程度交通條件基本設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度重要性順序123本輪方差60.4975.951.32權(quán)重值（）47.5731.6220.81派生影響因素商服繁華度道路通達(dá)度對外交通便利度公交便捷度供水設(shè)施本輪方差93.95159.7477.03權(quán)重值（）10036.335.2228.48100影響因子汽車站（客運(yùn)）本輪方差權(quán)重值（）100表4-4-2 雅安市商業(yè)用地定級因素、因子權(quán)重值表（第二輪）影響因素繁華程度交通條件基本設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度重要性順序123本輪方差47.0313.4220.43權(quán)重值（）49.44 30.77 19.79 派生影響因素商服繁華度道路通達(dá)度對外交通便利度公交便捷度供水設(shè)施本輪方差29.2538.3922.33權(quán)重值（）10038.5530.9630.49100影響因子汽車站（客運(yùn)）本輪方差權(quán)重值（）100表4-4-3 雅安市商業(yè)用地定級因素、因子X2顯著性檢驗(yàn)結(jié)果表（第一輪和第二輪檢驗(yàn)） n=28,X2(0.95)=9.390影響因素繁華程度交通條件基本設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度X2檢驗(yàn)值8.21723.00586.7675派生影響因素商服繁華度道路通達(dá)度對外交通便利度公交便捷度供水設(shè)施X2檢驗(yàn)值-5.29274.08564.92817.9671影響因子-X2檢驗(yàn)值-表4-4-4 雅安市住宅用地定級因素、因子權(quán)重值表（第一輪）影響因素繁華程度交通條件基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況環(huán)境條件重要性順序4231本輪方差49.9146.621.3646.98權(quán)重值（）18.1826.5425.0630.22派生影響因素商服繁華度道路通達(dá)度對外交通便利度公交便捷度基礎(chǔ)設(shè)施完備度公用設(shè)施完備度大氣污染噪聲污染臨河狀況水污染本輪方差67.379.2184.555.2955.2959.9546.0748.1630.