《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（19頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：湖南工學(xué)院教師公寓價(jià)值評(píng)估 委 托 方：符向桃 估 價(jià) 方：譚路芳 估 價(jià) 人 員：譚路芳 2016年 11月 23 日 目錄 致委托方函 估價(jià)師聲明 三、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 四、 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 6 五、 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 14 六、 附件 32 致委托方函 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司： 我公司于 2008 年 11 月 06 日接受貴方委托，對(duì)貴方位于南京市建鄴區(qū)江東 中路 289號(hào) 1—7層房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額 度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，評(píng)估工作至 2011 年 10月 29

2、 日結(jié)束。 根據(jù)委托方提供的《商品房抵押窗口表》 、《國(guó)有土地使用證》等相關(guān)資料， 估價(jià)對(duì)象為南京聯(lián)強(qiáng)冶金集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所屬部分房地產(chǎn)，建筑面積 為仃，土地使用權(quán)總面積為仃，土地分?jǐn)偯娣e為仃，用途為商業(yè)。 我公司嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，根據(jù)估 價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，選用適宜 的估價(jià)方法，通過(guò)綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素，進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算，最終確定估 價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2011年 10月 29日滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 為人民幣 69679 萬(wàn)元 法定代表人： 江蘇博文房地產(chǎn) 土地造價(jià)咨詢?cè)u(píng)估有限 公司 二

3、OO八年十一月十日 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論， 但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。 3. 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利 關(guān)系或偏見(jiàn)。 4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行 分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告 5. 沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 一、 假設(shè)條件 1. 本次估價(jià)以委托方

4、提供的估價(jià)資料真實(shí)合法為前提， 若委托方提供的資料失實(shí) 或有任何隱匿，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。 2. 本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并基于下列假設(shè)： ⑴不考慮特殊買(mǎi)家的額外出價(jià)； ⑵交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益； ⑶交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息，在充裕的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行交易； ⑷交易雙方具有一定的房地產(chǎn)交易知識(shí)，交易條件公幵且不具有排他性； ⑸該房地產(chǎn)能在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。 3. 本次估價(jià)未考慮租賃、查封、抵押等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，并以估價(jià) 對(duì)象處于完整權(quán)利狀態(tài)，并且保持整體和持續(xù)使用為前提。 二、限制條件 1. 本次估價(jià)所確定的房地產(chǎn)價(jià)值是在本次估價(jià)目的的

5、特定條件下形成的市場(chǎng)客 觀 合理價(jià)值，若改變估價(jià)目的則使用本報(bào)告無(wú)效。 2. 本次估價(jià)未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變動(dòng)及遇到自然力或其他不可抗力時(shí) 可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響。 3. 本次估價(jià)結(jié)果包括與房產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電以及配套的所 有相關(guān)輔助設(shè)施 4. 本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為估價(jià)師實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象之日。 5. 本次評(píng)估土地面積是依據(jù)抵押面積 /規(guī)劃總建筑面積X總土地面積計(jì)算而來(lái)， 如與土地主管部門(mén)認(rèn)定面積不一致，應(yīng)以土地主管部門(mén)所出具法定面積為準(zhǔn)。 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 一、委托方 名 稱：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 二、 估價(jià)方 法定代表 人：譚路

6、芳 三、 估價(jià)對(duì)象 1. 項(xiàng)目概況 教師公寓占地面積畝，建筑體量萬(wàn)平方米，最高建筑高度米， 。 2. 估價(jià)對(duì)象房屋概況及權(quán)屬狀況 估價(jià)對(duì)象建于 2011 年，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘為十成新，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑物總層數(shù)為 6 層，估價(jià)對(duì)象為 1—5 層，用途為住宅。 根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象所在的商業(yè)部分已 完成竣工驗(yàn)收，室內(nèi)無(wú)裝修。 目前所有權(quán)人尚未領(lǐng)取 《房屋所有權(quán)證》，根據(jù)委托方提供的 《商品房抵押窗口 表》，估價(jià)對(duì)象為聯(lián)強(qiáng)國(guó)際大廈部分項(xiàng)目房地產(chǎn)， 本次評(píng)估面積為 32484.16 平方米， 土地分?jǐn)偯娣e為 4657.4 平方米。 地理位置 衡陽(yáng)珠暉區(qū)湖南工學(xué)

7、院 交通狀況 估價(jià)對(duì)象附近有 10路、40路、2 等公交線路，距離最近的公交站約 150米，與 高鐵不遠(yuǎn)，交通十分便捷。 環(huán)境質(zhì)量 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域景觀環(huán)境較好，該區(qū)域適合住宅。 四、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 二O 11年^一月29日 六、價(jià)值定義 估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 七、估價(jià)依據(jù) 1. 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 2. 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 3. 建設(shè)部發(fā)建標(biāo) [1999]48 號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范( GB/T50291-1999)》 4. 《中華人民共和國(guó)擔(dān)

8、保法》 5. 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》 6. 《房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》 7. 《商品房抵押窗口表》、《國(guó)有土地使用證》 、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓 合同》、《委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件 8. 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄 9. 委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的資料 10. 本估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料 八、估價(jià)原則 房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則 在估價(jià)過(guò)程中遵循合法原則、 替代原則、 最高最佳使用原則、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 1、合法原則 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象在合法使用，合法交易、合法處置等為前提下 進(jìn)行估價(jià)。 2、最高最佳使用原則 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)

9、當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使 用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì) 象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。 3、替代原則 要考慮同一市場(chǎng)下相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)原理， 在同等條件下對(duì) 估價(jià)對(duì)象的結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)的正常價(jià)格。 4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)結(jié)果必須為估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀合理價(jià)格，同時(shí)此估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用必須受估 價(jià)時(shí)點(diǎn)的限制。 5、謹(jǐn)慎原則 謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的一項(xiàng)原則， 它要求在存在不確定 性因素的情況下做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房 地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損

10、失，不高估假 定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu) 先受償款。 九、估價(jià)方法 房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有市場(chǎng)比較法、 成本法、 收益法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法等幾種 方法。 通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和類似地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，估價(jià)對(duì)象 類似地區(qū)具有較為活躍和成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠收集到較為完整的可比實(shí)例 資料，可以從可比實(shí)例的成交價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，因此確定市 場(chǎng)比較法作為其中一種評(píng)估方法。 通過(guò)估價(jià)師對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查， 能夠收集到較為完整的房地產(chǎn)建造成本資料， 且 運(yùn)用成本法能夠保守地測(cè)算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本 次估價(jià)的另一種方法。

11、 市場(chǎng)比較法，是在求取一宗待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將待估房 地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、 區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，得出待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常合理價(jià)格。 市場(chǎng)比較法技術(shù)路線： 1、在類似地區(qū)調(diào)查類似房地產(chǎn)的交易情況，選取三個(gè)近期的交易案例作為 可比實(shí)例； 2、通過(guò)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格修正求得估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。 成本法，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)地重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊， 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，由于估價(jià)對(duì)象為在建工程， 故不考慮折舊影響。即：估價(jià)對(duì)象價(jià)值 =土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投 資利

12、息+投資利潤(rùn) +銷(xiāo)售稅費(fèi)。 技術(shù)路線： 1、求取土地價(jià)值 2、求取房產(chǎn)價(jià)值 求取房屋重置價(jià)格：包括前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、 利息、利潤(rùn)、銷(xiāo)售稅費(fèi) 求取房產(chǎn)價(jià)值 3、求得估價(jià)對(duì)象積算價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值 =土地價(jià)值 +房產(chǎn)價(jià)值 十、估價(jià)結(jié)果 我公司嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，根據(jù)估 價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，選用適宜 的估價(jià)方法，通過(guò)綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素，進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算，最終確定估 價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2011年 10月 29日滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 為人民幣 69679 萬(wàn)元。 十一、估價(jià)作

13、業(yè)日期 2016年 11月06日至 2016年11月 23日 十二、未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在調(diào)整階段，房地產(chǎn)價(jià)格有所松動(dòng)，但商業(yè)房地 產(chǎn)市場(chǎng)近期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很大。 估價(jià)測(cè)算過(guò)程 （一）采用成本法進(jìn)行測(cè)算 1. 土地采用市場(chǎng)比較法 比較實(shí)例選擇 通過(guò)調(diào)查分析，選擇了近期發(fā)生交易的與待估宗地條件類似的 3 個(gè)比較 案例，具體選擇原則和案例條件描述如下： 選擇案例原則如下： 與待估宗地屬同一供需圈 1.1.2 與待估宗地用途應(yīng)相同或相近 1.1.3 與待估宗地的交易類型相同或相似 1.1.4 與待估宗地的估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)接近 1.1.5 交易案例必須為正常交易

14、，或修正為正常交易。 面 積 m2 im2 im2 im2 容積率 / 臨街狀況 兩面臨街 一面臨街 一面臨街 兩面臨街 宗地內(nèi)幵 發(fā)水平 土地平整 土地平整 土地平整 土地平整 相鄰?fù)恋? 利用狀況 以住宅為主 以住宅為主 以商業(yè)為主 以住宅為主 其它主要 影響因素 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 比較因素條件指標(biāo)說(shuō)明表編制 本次評(píng)估運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)所選擇的區(qū)域因素、個(gè)別因素，在編制比較因 素指數(shù)時(shí)，由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)市場(chǎng)交易情況，確定本次運(yùn)用市場(chǎng)比較法測(cè)算 租金時(shí)所選擇的相應(yīng)的比較因素指標(biāo)說(shuō)明表編制依據(jù)。

15、 根據(jù)待估宗地與比較實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。 詳見(jiàn)表6。 表6 比較因素條件指數(shù)表 比較因素 「待估宗地 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三 項(xiàng)目名稱 建鄴區(qū)經(jīng) 四路以東， 緯八路以 南地塊 建鄴區(qū)會(huì)展 中心東北角 地塊 鐵管巷地塊 南京市建鄴 區(qū)明園地塊 土地用途 「100 100 100 100 交易日期 100 102 102 102 交易情況 100 100 100 100  區(qū) 域 因 素 距市中心距離 100 95 115 100 區(qū)域繁華程度 「100 98 102 100 道路通達(dá)度

16、 100 98 98 100 交通便利度 100 96 98 98 基礎(chǔ)設(shè)施完善 度 100 98 100 100 公用設(shè)施完備 度 100 98 96 98 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣 度 100 98 98 98 個(gè)別因素 形 狀 100 100 100 100 面 積 「100 100 100 100 容積率 100 102 102 106 臨街狀況 100 98 98 100 宗地內(nèi)幵發(fā)水 平 100 100 100 100 相鄰?fù)恋乩? 狀況 100 100 104 100 其

17、它主要影響 因素 100 100 100 100 編制因素比較修正系數(shù)表 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表 7 表7因素比較修正系數(shù)表 比較因素 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三 項(xiàng)目名稱 建鄴區(qū)會(huì)展中 心東北角地塊 鐵管巷地塊 南京市建鄴 區(qū)明園地塊 成交價(jià)格 18944 元 / m2 25798 元 / m2 19660 元 / m2 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/102 100/102 100/102 交易方式 100/100 100/100 100/100 : 交

18、易情況 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因 素 距市中心距離 100/95 100/115 100/100 區(qū)域繁華程度 100/98 100/102 100/100 : 道路通達(dá)度 100/98 100/98 100/100 交通便利度 100/96 100/98 100/98 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100/98 100/100 100/100 公用設(shè)施完備度 100/98 100/96 100/98 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 100/98 100/98 100/98 個(gè)別因 素 形 狀 100/100 100/10

19、0 100/100 面 積 100/100 100/100 100/100 : 容積率 100/102 100/102 100/106 臨街狀況 100/98 100/98 100/100 宗地內(nèi)幵發(fā)水平 100/100 100/100 100/100 相鄰?fù)恋乩脿?況 100/100 100/104 100/100 其它主要影響因 素 100/100 100/100 100/100 測(cè)算單價(jià) 22538元/仃 22955 元 / m2 19320 元 / m2 比準(zhǔn)價(jià)格 元/ m2 估價(jià)對(duì)象土地取得成本為：元/ m2Xtf

20、 =萬(wàn)元 2. 建筑物重置價(jià)通常采用成本積算法求取。 建筑物重置價(jià)內(nèi)涵包括建筑物幵發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅 費(fèi)、幵發(fā)利潤(rùn)。 幵發(fā)成本由前期工程費(fèi)、建安工程造價(jià)、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、代收費(fèi)用(政策性收費(fèi))構(gòu)成。 (1) 建安工程費(fèi)： 根據(jù)建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，類似于估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)項(xiàng)目，建成后 的地上建安工程費(fèi)為1500元/仃，估價(jià)對(duì)象商業(yè)已全部建成。 根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，根據(jù)委托方提供的資料 和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象所在的商業(yè)部分已完成竣工驗(yàn)收，室內(nèi)無(wú) 裝修，無(wú)設(shè)施設(shè)備。 故估價(jià)對(duì)象房屋建安工程費(fèi)為： 1500元/

21、m2Xtf =萬(wàn)元 (2) 前期工程費(fèi)：包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“六通”的費(fèi)用，評(píng) 估中以適當(dāng)?shù)谋壤_定前期費(fèi)用為建安工程造價(jià)的 10% 則前期工程費(fèi)為： 萬(wàn)元X 10%萬(wàn)元 (3) 附屬公共配套設(shè)施費(fèi)：包括列入項(xiàng)目規(guī)劃圖、規(guī)劃要點(diǎn)，列入建筑安裝施 工圖預(yù)算項(xiàng)目，與主體房屋相配套的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用。宗地紅線 內(nèi)附屬公共配套設(shè)施費(fèi)用按建筑面積計(jì)需元 /m2， 22 則附屬公共配套費(fèi)為：150元/m X 32484.16 m二萬(wàn)元 （4） 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)直接為商品房配套建設(shè)的照明、綠化、 2 環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 宗地紅線內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用

22、按建筑面積計(jì)需元 /m ， 2 則公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為：250元/仃X 32484.16 m二萬(wàn)元 （5） 政策性收費(fèi)：按建筑面積元 /平方米計(jì)算，根據(jù)南京市物價(jià)、南京市財(cái)政 局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《省物價(jià)局、省財(cái)政廳關(guān)于調(diào)整南京市城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套 費(fèi)的批復(fù)》的通知 , 確定代收費(fèi)用 （政策性收費(fèi) ）：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 150 元/m2;白蟻防治費(fèi)元/ m2;教育地方附加費(fèi)元/ m2;散裝水泥基金 2元/m2;新 型墻體材料專項(xiàng)基金 8元/m2；即：元/ m2Xtf =萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)成本 =萬(wàn)元 +萬(wàn)元 +萬(wàn)元 +萬(wàn)元 +萬(wàn)元 =萬(wàn)元 管理費(fèi)用 該項(xiàng)費(fèi)用是指在建設(shè)施工過(guò)程中的發(fā)生的管理費(fèi)，

23、包括人員工資、福 利等，該項(xiàng)費(fèi)用按建造成本費(fèi)用的 5%，則管理費(fèi)為： 管理費(fèi)用 =（土地成本 + 幵發(fā)成本）X管理費(fèi)率二（萬(wàn)元+萬(wàn)元）X 5%萬(wàn)元 投資利息 投資利息：按建筑物投資額和合理的建造期限及現(xiàn)時(shí)資金社會(huì)一般無(wú) 風(fēng)險(xiǎn)收益確定并假定資金均勻投入，按工程計(jì)算期 1 年與銀行利息（一年期貸 款利率為%計(jì)。則投資利息為：萬(wàn)元X ［（1+%）1-1］ + （萬(wàn)元+萬(wàn)元）X ［（1+%）］= 萬(wàn)元 投資利潤(rùn) 是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均利潤(rùn) 率，利潤(rùn)率取 40%。投資利潤(rùn)為： 投資利潤(rùn)二（土地成本+幵發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息）X利潤(rùn)率 （萬(wàn)元 + 萬(wàn)元+

24、萬(wàn)元+萬(wàn)元）X =萬(wàn)元 銷(xiāo)售稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育附加費(fèi)、按銷(xiāo)售價(jià)格的％十，則銷(xiāo)售稅費(fèi)為: 銷(xiāo)售稅費(fèi)二（萬(wàn)元+萬(wàn)元+萬(wàn)元+萬(wàn)元+萬(wàn)元）X =萬(wàn)元 估價(jià)對(duì)象價(jià)值二土地成本+幵發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+投資利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅 V二萬(wàn)元+萬(wàn)元+萬(wàn)元+萬(wàn)元+萬(wàn)元+萬(wàn)元 二萬(wàn)元 （二）采用市場(chǎng)比較法測(cè)算： 1 、估價(jià)對(duì)象第一層測(cè)算過(guò)程 比較法即選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期成交的類似用途房地產(chǎn)交易案例進(jìn)行 交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格。 1）選取可比實(shí)例 針對(duì)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估目的和其特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員的調(diào)查及分析，選取三 個(gè)與估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)相同、

25、交易情況正常、用途相似、交易類型相同、區(qū)域 及個(gè)別因素條件相近、交易時(shí)間為近期的交易案例。 2）編制比較因素條件說(shuō)明表 比較因素條件說(shuō)明表 區(qū) 繁華 離商業(yè)中 位于商業(yè) 位于商業(yè)中 位于商業(yè)中 位于商業(yè)中 域 程度 心的距離 中心 心 心 心  因 素 所處區(qū)域 的商業(yè)集 聚程度 高 高 高 高 父通 便捷 程度 道路及停 車(chē)情況 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 公交線 路情況 較多 較多 較多 較多 配套設(shè)施 較好 較好 較好 較好 環(huán)境質(zhì)量 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 區(qū)域規(guī)劃 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 臨街

26、類型 兩面臨街 兩面臨街 兩面臨街 兩面臨街 個(gè) 別 因 素 建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量 好 好 好 好 建筑物裝修情況 一般 一般 好 好 物業(yè)管理 較好 一般 一般 一般 成新度 新 新 新 新 樓層 一層 一層 一層 一層 人流量 多 多 多 多 4）根據(jù)因素比較表進(jìn)行價(jià)格修正及評(píng)估測(cè)算 價(jià)格修正及測(cè)算表 待估房地 比較因素 案例一 案例二 案例三 產(chǎn) 交易情況 100 30613 30388 30571 交易時(shí)點(diǎn) 100 100 100 100 區(qū)域 因素 商服繁華狀況 15 15

27、 15 15 交 通 狀 況 離商業(yè)中心 的距離 15 15 15 15 公交便捷度 15 15 15 15 配套設(shè)施 10 10 10 10 環(huán)境質(zhì)量 15 15 15 15 區(qū)域規(guī)劃 20 20 20 20 臨街類型 10 10 10 10 合計(jì) 100 100 100 100 個(gè)別 因素 建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量 15 15 15 15 建筑物裝修情 況 15 15 18 18 物業(yè)管理 10 8 8 8 成新度 20 20 20 20 樓層 15 15 15 1

28、5 人流量 25 25 25 25 合計(jì) 100 98 101 101 5）計(jì)算結(jié)果 比較案例交易價(jià) 格（元/仃） 30613 30388 30571 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/100 100/100 100/100 個(gè)別因素修正 100/98 100/101 100/101 比準(zhǔn)價(jià)格（元/仃） 31238 30087 30268 權(quán)重 評(píng)估單價(jià)（元/仃） 30722 6） 估價(jià)對(duì)

29、象第一層評(píng)估單價(jià)為 30722元/仃。 7） 估價(jià)對(duì)象第一層評(píng)估總價(jià)為 30722元/ m2Xtf =萬(wàn)元。 2、 估價(jià)對(duì)象第二層測(cè)算過(guò)程 1） 根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，住宅類房地產(chǎn)第二 層租金為第一層的80%-90%本次評(píng)估第二層租金取第一層的 80% 2） 市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第二層單價(jià)： 30722元/仃x 80%=24578元/仃 3） 市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第二層總價(jià)： 24578元/仃x仃二萬(wàn)元 3、 估價(jià)對(duì)象第三層測(cè)算過(guò)程 1） 根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場(chǎng)類房地產(chǎn)第三 層租金為第一層的70%-80%本次評(píng)估

30、第三層租金取第一層的 70% 2） 市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第三層單價(jià)： 30722元/仃x 70%=21505元 /仃 3） 市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第三層總價(jià)： 21505元/仃x仃二萬(wàn)元 4、 估價(jià)對(duì)象第四層測(cè)算過(guò)程 1）根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場(chǎng)類房地產(chǎn)第四 層租金為第一層的65%-70%本次評(píng)估第四層租金取第一層的 65% 2） 市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第四層單價(jià)： 30722元/ m2X 65%=19969元/仃 3） 市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第四層總價(jià)： 19969元/仃x仃二萬(wàn)元 5、 估價(jià)對(duì)象第五層測(cè)算過(guò)程 1） 根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律

31、及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場(chǎng)類房地產(chǎn)第五 層租金為第一層的60%-70%本次評(píng)估第五層租金取第一層的 60% 2） 市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第五層單價(jià)： 30722元/仃X 60%=18433元/仃 3） 市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第五層總價(jià)： 18433元/仃x仃二萬(wàn)元 6、 估價(jià)對(duì)象第六層測(cè)算過(guò)程 1） 根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場(chǎng)類房地產(chǎn)第六 層租金為第一層的55%-65%本次評(píng)估第六層租金取第一層的 55% 2） 市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第六層單價(jià)： 30722元/仃x 55%=16897元 /仃 3） 市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第六層總價(jià)： 16897

32、元/仃x仃二萬(wàn)元 7、 估價(jià)對(duì)象第七層測(cè)算過(guò)程 1） 根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律及營(yíng)業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場(chǎng)類房地產(chǎn)第七 層租金為第一層的50%-60%本次評(píng)估第七層租金取第一層的 50% 2） 市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第七層單價(jià)為： 30722元/仃x 50%=15361元/任 3） 市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象第七層總價(jià)為： 15361元/仃x仃二萬(wàn)元 估價(jià)對(duì)象總價(jià)值二萬(wàn)元+萬(wàn)元+萬(wàn)元+萬(wàn)元+萬(wàn)元+萬(wàn)元+萬(wàn)元二萬(wàn)元 各層評(píng)估價(jià)格詳細(xì)說(shuō)明表 評(píng)估單價(jià)（元/ m2） 總價(jià)（萬(wàn)元） 第一層 30722 第二層 24578 第三層 21505 第四層 1

33、9969 第五層 18433 第六層 16897 第七層 15361 合計(jì) 69679 （四舍五入，取整至萬(wàn)兀） 根據(jù)估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，采用市場(chǎng)比較法和成本法評(píng)估的結(jié)果相差較大。采用市 場(chǎng)比較法評(píng)估依據(jù)的基礎(chǔ)資料詳實(shí)，評(píng)估結(jié)果客觀可靠。成本法以成本累加為 評(píng)估途徑，成本低并不一定表明效用和價(jià)值低，因此成本法結(jié)果僅作參考，本 次評(píng)估以市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果為最終結(jié)果， 即估價(jià)對(duì)象最終價(jià)格為人民幣 69679 萬(wàn) 附 件 1?估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件 2?估價(jià)對(duì)象《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件 3.估價(jià)對(duì)象《商品房抵押窗口表》復(fù)印件 4?估價(jià)對(duì)象《土地出讓合同》復(fù)印件 5. 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件 6. 《單位工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)》復(fù)印件 7. 委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 8. 估價(jià)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 9. 估價(jià)方資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 10. 估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件