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1、 房地產(chǎn)估價報告大綱 房地產(chǎn)估價報告大綱 1、估價項目名稱：一個具體估價項目中需要估價的房 地產(chǎn) 2、委托人：委托方名稱或姓名和住所 3、估價機(jī)構(gòu) ：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu) 4、估價作業(yè)日期：具體估價工作日期 5、估價報告編號：評估公司自行編制 （一）致委托方函 （二）估價師聲明 （三）估價的假設(shè)和限制條件 （四）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 1、估價委托方：委托方名稱或姓名和住所。 2、估價方：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)名稱和住

2、所。 3、估價對象：一個具體估價項目中需要估價的房地產(chǎn)。 4、估價目的：估價結(jié)果的期望用途。 5、估價時點(diǎn)：估價結(jié)果對應(yīng)的日期。 6、價值類型：估價項目中由估價目的決定的需要評估 的具體某種類型的價值。 7、估價依據(jù)：現(xiàn)行法律、法規(guī)及權(quán)屬資料等。 8、估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原 則、估價時點(diǎn)原則。 9、估價方法：市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成 本法、基準(zhǔn)地價修正法等。 10、估價結(jié)果：估價對象的客觀合理價格的最終結(jié)果。

3、 11、估價人員： 參與具體評估工作的注冊房地產(chǎn)估價師。 12、估價作業(yè)時間：具體評估工作時間。 13、估價報告有效期：估價結(jié)果報告對應(yīng)的有效使用期 限。 14、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告附件。 1）、估價對象照片、房屋拆遷現(xiàn)場勘查測量記錄表 2）、房屋權(quán)屬證書或企業(yè)出具正在辦理權(quán)屬的資料 ( 復(fù)印件 ) 3）、土地權(quán)屬資料或土地租賃合同 (復(fù)印件 ) 4）、房屋評估明細(xì)表 5）、附著物評估明細(xì)表 6）、房屋及附著物評估明細(xì)匯總表 7）、估價機(jī)構(gòu)營業(yè)

4、執(zhí)照 ( 復(fù)印件 ) 8）、估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書 ( 復(fù)印件 ) 9）、注冊房地產(chǎn)估價師證書 (復(fù)印件 ) （五）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告。 1、個別因素分析：估價對象的具體坐落位置及自身個 別因素的說明。 2、區(qū)域因素分析：估價對象位置及環(huán)境狀況、商服繁 華程度、環(huán)境條件、規(guī)劃限制的具體描述。 3、市場背景分析 4、最高最佳使用分析 5、估價方法的選擇：在有類似房地產(chǎn)交易案例情況下 優(yōu)先選取市場比較法為本次估價的主要評估方法。一個項目 應(yīng)當(dāng)

5、同時選取兩個以上基本方法測算待估對象的價值。 6、估價測算過程 估價程序： ⑴明確估價基本事項：包括明確估價目的、估價對象、 估價時點(diǎn)等。 ⑵擬定估價作業(yè)方案：在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上， 對估價項目進(jìn)行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。 ⑶搜集估價所需資料：聽取委托方介紹估價對象的情 況，同有關(guān)管理人員交談并了解情況，提出需查閱的文件及 資料清單和需委托方填寫的有關(guān)表格，審閱委托方提供的估 價所需文件及資料。根據(jù)委托方提供和搜集的資料，對估價對象進(jìn)行產(chǎn)權(quán)核實，并確認(rèn)估

6、價對象產(chǎn)權(quán)屬委托方所有。 ⑷實地查勘估價對象：估價人員到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實，同時搜集補(bǔ)充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境、臨路狀況進(jìn)行考察等。 ## ⑸選定估價方法計算：根據(jù)估價目的和估價對象的具體情況綜合分析比較，確定估價思路，選定估價方法并說明理由及測算過程、參數(shù)確定等。 ⑹確定估價結(jié)果：根據(jù)選定的估價方法，說明估價結(jié)果及其確定的理由。 ⑺撰寫估價報告：在完成以上工作后，根

7、據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)ｇｂ／ｔ 50291－ 2015 房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求撰寫估價報告。 ⑻估價資料歸檔：將現(xiàn)場查勘記錄，委托方提供的有關(guān)資料、估價報告等整理裝訂，歸檔保存。 估價分析計算：在現(xiàn)行房地產(chǎn)拆遷（征地）估價中一般選取市場比較法和成本法進(jìn)行測算。 市場比較法是將估價對象與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象價格的一種估價方法。 （ 1）基本原理 市場比較法評估主要運(yùn)用了替代原則，指在評估一宗房地產(chǎn)的價格時，如若附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價格存在，可依

8、據(jù)“替代原理”推斷出估價對象的價格。 建筑物的重置價格或重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。成本法股價中建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物 價格價值的損失， 包括物質(zhì)上的、 功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。 成本法評估土地價格的基本公式土地價格 = 取得待開發(fā)土地的費(fèi)用 + 土地開發(fā)費(fèi)用 + 開發(fā)利潤 + 應(yīng)納稅金 + 投資利息 + 土地增值收益取得土地費(fèi)用的計算：為了取得土地向土地所有者或原使用者支付的費(fèi)用。 主要包括以下三個方面： 1 ）土地使用權(quán)出讓金或地價款； 2 ）征地或房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)； 3 ）有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金； 新建房地產(chǎn)價格的計算公式 新建房地產(chǎn)價格 = 土地 取得費(fèi)用 + 開發(fā)成 本 + 管理費(fèi)用 + 投資利息 + 銷售稅 費(fèi) + 開發(fā)利潤 7、估價結(jié)果確定：采用兩種以上的方法測算估價對象 的價值應(yīng)該采取權(quán)重的平均辦法最終確定待估對象的價值。