關(guān)于我市貫徹實(shí)施江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例情況的調(diào)查報(bào)告主任、各位副主任、各位委員：住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理關(guān)系廣大城鎮(zhèn)居民家庭的切身利益，關(guān)系城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。根據(jù)市人大常委會今年工作安排，近期我委在市人大常委會分管領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，對我市貫徹實(shí)施江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡稱條例）情況進(jìn)行了調(diào)研，先后聽取市城管局和北城區(qū)街道的物業(yè)管理工作情況，結(jié)合南通市人大工作聯(lián)動(dòng)課題開展物業(yè)管理立法調(diào)研和現(xiàn)場執(zhí)法檢查，邀請南、北街道及部分人大代表、物業(yè)公司和業(yè)主委員會的負(fù)責(zé)同志進(jìn)行座談交流，并會同市人大常委會財(cái)經(jīng)工委就住宅電梯安全管理和物業(yè)管理工作創(chuàng)新課題，赴武進(jìn)、昆山、崇明進(jìn)行考察學(xué)習(xí)?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：一、基本情況2012年11月29日江蘇省第十一屆人大常委會第三十一次會議對條例進(jìn)行修訂并于2013年5月1日起施行。三年多來，我市政府高度重視物業(yè)管理工作，貫徹執(zhí)行國家、省、市的物業(yè)管理方面的法規(guī)、條例和管理辦法，堅(jiān)持把住宅小區(qū)物業(yè)管理作為改善民生、優(yōu)化社區(qū)管理的重要抓手，調(diào)整強(qiáng)化街道社區(qū)物業(yè)管理職能，鞏固提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)督管理，多個(gè)部門協(xié)作配合，共同促進(jìn)了我市物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。近兩年，我市物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員隊(duì)伍不斷壯大，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容逐漸豐富、服務(wù)質(zhì)量正在逐步提高，全市物業(yè)管理工作總體呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。一是物業(yè)管理政策和制度基本配套完善。結(jié)合我市物業(yè)服務(wù)與管理工作發(fā)展變化實(shí)際，2013年市政府制定了啟東市貫徹實(shí)施江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例意見，隨后又出臺了一系列規(guī)范性文件和實(shí)施管理辦法，包括：社區(qū)物業(yè)維修資金管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)、前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、物業(yè)管理工作考核、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金管理等諸多方面。我市物業(yè)管理配套政策和制度體系的完善，有力地推動(dòng)了物業(yè)管理各方面工作的順利開展。特別是在市政府實(shí)施住宅物業(yè)屬地化管理模式后，街道、區(qū)鎮(zhèn)普遍建立健全了“條塊結(jié)合、以塊為主”的物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，全面發(fā)動(dòng)組織、多方配合協(xié)作，全力推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)主委員會的選舉和規(guī)范管理，向廣大業(yè)主普及宣傳物業(yè)服務(wù)管理法規(guī)，全面展開物業(yè)服務(wù)的日常事務(wù)管理。調(diào)研座談中，居委會干部和人大代表反映：現(xiàn)在住宅維修資金使用流程管理比以往規(guī)范嚴(yán)格了，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有了提高。二是物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)督管理趨于規(guī)范。市政府按照“重心下移、屬地管理、權(quán)責(zé)一致”的原則，明確要求物業(yè)管理行政主管部門與屬地政府（園區(qū)）或街道，依法履行各自職責(zé)，共同推進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范化。目前，住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收、前期物業(yè)承接查驗(yàn)制度已有落實(shí)，新建小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施建設(shè)達(dá)標(biāo)配套、移交使用基本到位，新備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度已經(jīng)實(shí)施執(zhí)行；近幾年，新建小區(qū)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的地下空間建筑物納入了登記備案。今年市政府還將物業(yè)服務(wù)管理三級考核納入屬地政府（園區(qū)、街道）工作目標(biāo)績效考核和效能考核范圍。這些舉措將會進(jìn)一步促進(jìn)了我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管工作規(guī)范有序、不斷提高。三是物業(yè)服務(wù)管理覆蓋率逐步提高。我市物業(yè)管理起步于上世紀(jì)90年代初期，經(jīng)過20多年的探索和發(fā)展，物業(yè)管理模式逐步由福利型向市場化體制轉(zhuǎn)變。目前，我市城區(qū)南、北街道和啟東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，共有住宅小區(qū)130個(gè)，其中：新建小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理實(shí)現(xiàn)全覆蓋，老舊小區(qū)現(xiàn)由屬地街道管理（政府財(cái)政托底支持），安置房小區(qū)暫由市安置房物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一管理。市區(qū)已有83個(gè)住宅小區(qū)建立了業(yè)主委員會，全市現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)53家，其中：一級資質(zhì)企業(yè)5家，二級資質(zhì)企業(yè)6家，三級資質(zhì)企業(yè)46家，從業(yè)人員達(dá)1000多人，近二年曾有8個(gè)小區(qū)分別獲得省和南通市級優(yōu)秀小區(qū)或優(yōu)秀項(xiàng)目稱號。四是住宅電梯安全監(jiān)督管理工作全面加強(qiáng)。歷經(jīng)十多年建設(shè)，我們的城市高樓林立，電梯已經(jīng)成為高層住宅居民出行不可缺少的交通工具，最近五年全市電梯總量年均增長速度達(dá)30%。據(jù)2016年6月市市場監(jiān)督局統(tǒng)計(jì)資料，全市在用電梯總量3647臺，其中住宅小區(qū)電梯達(dá)2472臺（占電梯總量三分之二），在啟東從事電梯維護(hù)保養(yǎng)的單位也有50多家。2015年市市場監(jiān)督局組建以來，認(rèn)真執(zhí)行實(shí)施住宅電梯安全監(jiān)督方面的法律法規(guī)，采取完善制度建設(shè)、落實(shí)各方責(zé)任、強(qiáng)化專項(xiàng)整治、查處違法行為、發(fā)動(dòng)社會監(jiān)督、加強(qiáng)應(yīng)急管理等一系列電梯安全監(jiān)督管理措施。2015年9月，率先加入南通市“96333”電梯應(yīng)急處置平臺，已經(jīng)成功處理電梯困人事件201起、及時(shí)處理電梯故障81起，全力保障全市電梯的安全運(yùn)行，有效監(jiān)督使用單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)落實(shí)電梯定期維護(hù)保養(yǎng)。二、存在的矛盾、困難和問題隨著城市化快速推進(jìn)，我市住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域日益擴(kuò)大。社會在進(jìn)步發(fā)展，人民群眾追求住宅高品質(zhì)、追求物業(yè)優(yōu)良服務(wù)的期望亦日益提增。民法通則和物權(quán)法修訂后，上級人大正在立法調(diào)研，將結(jié)合地方實(shí)際對一些物業(yè)管理法規(guī)條文再作修訂或補(bǔ)充完善管理辦法。現(xiàn)階段，我市的物業(yè)管理工作與各地同樣面臨著多重矛盾、困難和問題。一是市場化物業(yè)管理覆蓋不充分。條例“第三章”“業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會”規(guī)定了業(yè)主大會的籌備及業(yè)主委員會的職權(quán)等21條具體事項(xiàng)，這是物業(yè)管理走向住宅小區(qū)全體業(yè)主自治、住宅物業(yè)服務(wù)實(shí)行市場化的標(biāo)志。目前，我市城區(qū)130個(gè)住宅小區(qū)中，尚有47個(gè)小區(qū)沒有建立業(yè)主委員會，部分已經(jīng)建立業(yè)主委員會的也存在不同程度的組織散亂現(xiàn)象，總體上業(yè)主委員會的市場主體作用還沒有充分發(fā)揮，甚至個(gè)別小區(qū)一度出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)棄管現(xiàn)象。目前，老舊小區(qū)在政府托底支持下由街道組建的物業(yè)服務(wù)公司接管，維持保潔、保綠等基礎(chǔ)服務(wù)。安置房小區(qū)由政府安置房物業(yè)服務(wù)中心代管，這些都還不是完全意義上的市場化物業(yè)服務(wù)管理。二是管理體制層面行業(yè)歸口不順。條例“第一章 總則”第四條：“縣級以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作”。目前，我市物業(yè)管理行政主管職能劃歸城市管理部門，客觀上住房建設(shè)與物業(yè)管理存在職能分離，初步了解這種情況全省少有。住宅物業(yè)涉及規(guī)劃管制、消防安全、電梯安全、供電通訊、供水燃?xì)?、排水排污、保潔保綠、商貿(mào)市場等多個(gè)行業(yè)，部門單位如何協(xié)作配合，社區(qū)管理如何統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，我們認(rèn)為還需要從總體上進(jìn)一步加強(qiáng)和優(yōu)化。三是老舊小區(qū)既存先天不足、又有管護(hù)不善。一方面，老舊小區(qū)建設(shè)年代久遠(yuǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施或缺少或老化。有的住宅小區(qū)因先天設(shè)計(jì)缺陷或建造質(zhì)量方面的遺留問題給后期物業(yè)管理帶來較大影響；另一面，少數(shù)居民侵占樓道、綠地、樓頂亂搭亂建，甚至損壞住宅承重結(jié)構(gòu)野蠻裝修，損毀技防、管道、線路和道路設(shè)施等現(xiàn)象也時(shí)常發(fā)生。較多小區(qū)的周邊門店沒有納入住宅小區(qū)物業(yè)管理范圍。四是服務(wù)水準(zhǔn)良莠不齊，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自律不足。個(gè)別企業(yè)缺少配備水、電維修專業(yè)人員，難能為業(yè)主提供及時(shí)的維修服務(wù)；特別是有的住宅房屋外墻面、屋頂?shù)裙膊课痪S修不及時(shí)落實(shí)，影響業(yè)主日常生活；多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺少員工自律教育，長期不組織員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)，少數(shù)企業(yè)員工服務(wù)業(yè)主的意識淡薄甚至態(tài)度傲慢，引發(fā)業(yè)主不滿而出現(xiàn)拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的消極對抗情緒；有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小、微利經(jīng)營甚至虧損運(yùn)行。五是部分業(yè)主缺乏購買服務(wù)的消費(fèi)意識。長期以來的福利型物業(yè)服務(wù)管理使部分業(yè)主缺乏購買服務(wù)的物業(yè)消費(fèi)意識，或?qū)Ψ?wù)水準(zhǔn)期望要求太高而無理抗拒繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，部分住宅小區(qū)長期存在服務(wù)費(fèi)收繳困難，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為排除困擾而采取訴訟方式來解決爭議。六是物業(yè)服務(wù)業(yè)的政策扶持、制度激勵(lì)相對缺少。作為新興服務(wù)業(yè)，現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)需要引進(jìn)多專業(yè)技術(shù)人才和多門類技術(shù)設(shè)備裝備，才能適應(yīng)住宅物業(yè)高層化、高檔化，物業(yè)管理智能化、自動(dòng)化的發(fā)展趨勢。同蘇南先進(jìn)地區(qū)相比較，我市住宅物業(yè)服務(wù)業(yè)亟待政府宏觀上加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)、亟待企業(yè)微觀上創(chuàng)新進(jìn)步，但現(xiàn)有的扶持政策、激勵(lì)措施相對缺少。三、建議意見住宅小區(qū)物業(yè)管理是城市社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理的重要組成部分，事關(guān)百姓安居樂業(yè)，事關(guān)城市景觀環(huán)境，事關(guān)社會秩序穩(wěn)定。住宅物業(yè)管理又是一項(xiàng)涉及內(nèi)容廣泛、操作過程復(fù)雜，關(guān)聯(lián)千家萬戶的社會系統(tǒng)工程。針對存在的矛盾、困難和問題，我們認(rèn)為有必要進(jìn)一步加強(qiáng)條例的宣傳貫徹，有必要全面系統(tǒng)地研究對策逐步化解克服。當(dāng)前，需要市政府及物業(yè)管理行業(yè)主管部門重點(diǎn)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理方面矛盾問題的全面梳理分析，提出目標(biāo)措施和工作責(zé)任分解，落實(shí)部門單位協(xié)作聯(lián)動(dòng)，落實(shí)物業(yè)管理齊抓共管。市物業(yè)管理行業(yè)主管部門要推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開展企業(yè)員工培訓(xùn)教育，嚴(yán)格崗位資格審核和崗位績效考評，指導(dǎo)幫助企業(yè)真正確立為業(yè)主服務(wù)的理念和當(dāng)好小區(qū)管家的意識，進(jìn)一步提高全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)能力與管理水平。我們對照條例規(guī)定，結(jié)合啟東實(shí)際提幾點(diǎn)建議：（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，全面落實(shí)物業(yè)管理工作責(zé)任。市政府及物業(yè)管理行政主管部門和街道、社區(qū)要把物業(yè)管理作為重要的常規(guī)工作，持之以恒、常抓不懈。一是完善工作網(wǎng)絡(luò)。健全由政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的城市管理委員會，運(yùn)用聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局、城市綜合管理局等相關(guān)部門和屬地政府、街道，形成社區(qū)共建共管、住宅物業(yè)管理協(xié)作聯(lián)動(dòng)的工作格局。南、北城區(qū)街道要依托社區(qū)工作站，把轄區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)公共管理事務(wù)范疇，充實(shí)調(diào)整配強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人員，形成完善的工作網(wǎng)絡(luò)體系，使物業(yè)管理日常工作與監(jiān)督指導(dǎo)延伸到小區(qū)樓宇、廣大業(yè)戶知曉，確保物業(yè)服務(wù)咨詢事事有解答，物業(yè)矛盾糾紛件件有調(diào)解，業(yè)主維權(quán)訴求隨時(shí)有響應(yīng)。二是強(qiáng)化部門職能。市城市綜合管理局、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局和各相關(guān)部門都要認(rèn)真履行與住宅物業(yè)管理相關(guān)的部門職能，全面落實(shí)住宅物業(yè)齊抓共管。凡住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套建設(shè)、竣工驗(yàn)收等工作過程都要一著不讓監(jiān)督到位、一絲不茍管理到位、一抓到底整改到位；物業(yè)管理行業(yè)主管部門要精心謀劃每一個(gè)新建住宅物業(yè)的后續(xù)管理，從前期物業(yè)管理實(shí)施區(qū)域劃定、業(yè)主委員會的組建、后期物業(yè)服務(wù)合同簽訂備案、公共維修基金歸集使用管理和業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的交接等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，都要按規(guī)范工作流程實(shí)施陽光操作，并要加強(qiáng)對區(qū)鎮(zhèn)、街道物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和行業(yè)歸口管理；市財(cái)政局要將老舊住宅小區(qū)和安置房小區(qū)的物業(yè)管理補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)納入預(yù)算安排，保障街道社區(qū)物業(yè)服務(wù)維持基本運(yùn)行和管理；街道社區(qū)要強(qiáng)化日常巡查和信息收集，提請執(zhí)法部門從快從嚴(yán)制止處置住宅區(qū)違章搭建、毀綠種菜等違規(guī)違法行為，維護(hù)小區(qū)環(huán)境景觀與整體風(fēng)貌；市住建人防部門要加強(qiáng)地下人防設(shè)施的監(jiān)督管理，防止糾正住宅小區(qū)人防工程違規(guī)圈占使用、違規(guī)出售謀利，維護(hù)國家利益和業(yè)主使用權(quán)益；市人民法院要堅(jiān)持公正公平原則公開審理物業(yè)管理訴訟，對無理拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，依法從快裁決執(zhí)行；公安部門要加強(qiáng)小區(qū)人口與戶籍管理，全面摸清理順“人戶分離”情況，逐步實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)按實(shí)際居住情況登記人口信息，社區(qū)與警務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)共享轄區(qū)人口信息。三是加強(qiáng)屬地管理職責(zé)。各區(qū)鎮(zhèn)、街道要加強(qiáng)轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的日常監(jiān)管，主動(dòng)與開發(fā)企業(yè)銜接，適時(shí)組織業(yè)主大會選舉成立業(yè)主委員會，所在社區(qū)居委會要全力配合做好組織、協(xié)調(diào)和思想引導(dǎo)工作，確保全程參與業(yè)主委員會的籌建，切實(shí)維護(hù)好廣大業(yè)主的合法權(quán)益。對暫不具備成立業(yè)主委員會條件的住宅小區(qū)，要依照條例由街道居委會、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位和業(yè)主代表等組成物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。四是強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任。有關(guān)職能部門和街道社區(qū)要督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)教育員工端正服務(wù)態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)規(guī)范，按照合同約定提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，公開公告各類物業(yè)管理事項(xiàng)，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要健全內(nèi)部管控、考查、激勵(lì)機(jī)制，確保管理項(xiàng)目設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行良好，員工行為舉止規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)價(jià)值的真實(shí)存在感，增加廣大居民對社區(qū)居住環(huán)境的幸福滿意度。五要加強(qiáng)目標(biāo)考核。市政府要將物業(yè)管理工作列入?yún)^(qū)鎮(zhèn)、街道和部門年度目標(biāo)考核體系并在今年試行的基礎(chǔ)上進(jìn)行修訂和完善。考核要真格、獎(jiǎng)罰要分明，促進(jìn)區(qū)鎮(zhèn)、街道社區(qū)和部門單位的工作責(zé)任真正落實(shí)到人，確保物業(yè)管理措施全面落實(shí)到位。（二）加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督，奠定物業(yè)服務(wù)管理基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)市場體系中涉及內(nèi)容廣泛、社會影響深遠(yuǎn)的重要行業(yè)之一，行業(yè)監(jiān)管不可或缺。一要強(qiáng)化企業(yè)備案審核。市物業(yè)管理行政主管部門要認(rèn)真履行備案物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)初審和年度復(fù)審職責(zé)，務(wù)必將業(yè)主滿意度、社區(qū)居委會和區(qū)鎮(zhèn)、街道意見作為企業(yè)市場準(zhǔn)入、入駐小區(qū)和等級評定的重要依據(jù)。要督促住宅開發(fā)企業(yè)完善物業(yè)建造資料管理，全面推行物業(yè)竣工圖紙移交備案制度，為處理物業(yè)糾紛和設(shè)施維修等提供必要的檔案備份。二要完善合同示范文本。市場監(jiān)管局、物業(yè)管理主管局要督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)完善物業(yè)服務(wù)合同，對照條例規(guī)定組織會商、編制物業(yè)服務(wù)合同示范文本并推廣運(yùn)用。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用、爭議處理等內(nèi)容，明確簽訂物業(yè)服務(wù)合同雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任。要組織街道、社區(qū)物業(yè)管理干部和企業(yè)管理人員進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同的培訓(xùn)和輔導(dǎo)，合同文本應(yīng)在住宅小區(qū)會所或業(yè)主委員會、物業(yè)公司辦公場所公開公示，提供業(yè)主備查，以利規(guī)范和約束企業(yè)與業(yè)主的履約行為。三要規(guī)范物業(yè)交接流程。新建住宅小區(qū)交付物業(yè)，務(wù)必嚴(yán)格按規(guī)定程序辦理，杜絕草率交接或暗箱操辦，以利消除物業(yè)后期管理上隱患。住房與城建部門要加強(qiáng)對住宅共用部位和設(shè)施的查驗(yàn)，將各類管線工程，特別是一些隱蔽工程，列入驗(yàn)收內(nèi)容，以減少因住宅樓質(zhì)量遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛，建議政府行政監(jiān)察部門重視加強(qiáng)這方面問題的督察檢查。四要健全物業(yè)服務(wù)誠信體系。市物業(yè)管理行政主管部門要建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案和行業(yè)信息公開平臺，定期組織開展服務(wù)創(chuàng)優(yōu)與業(yè)主滿意度測評活動(dòng)，測評結(jié)果要向社會公示、向企業(yè)警示、落實(shí)行業(yè)治理。還要充分利用社會誠信體系建設(shè)征信平臺，對不履行合同約定的業(yè)主和企業(yè)，依規(guī)記入社會誠信檔案。（三）加強(qiáng)老舊小區(qū)改造，穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)管理市場化。市政府要繼續(xù)加大城市老舊小區(qū)改造力度，改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，健全基本服務(wù)功能，提升居住環(huán)境質(zhì)量，為今后實(shí)施市場化物業(yè)管理創(chuàng)造條件。一要科學(xué)制定計(jì)劃。針對老舊小區(qū)的實(shí)際情況，按照先易后難、分步推進(jìn)的原則，排定年度改造計(jì)劃，改造經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政年度預(yù)算，以每年改造3-4個(gè)小區(qū)的速度，力爭通過5年的努力，全面完成老舊小區(qū)改造整治工作。二要精心制訂方案。市住房建設(shè)部門要通過問卷調(diào)查、座談會議和走訪調(diào)查等形式，廣泛聽取老舊小區(qū)業(yè)主、街道社區(qū)的意見，從居民反映最強(qiáng)烈的問題思考對策，從居民最不滿意的地方著手整治，精心制訂小區(qū)改造方案。特別要繼續(xù)推進(jìn)住宅區(qū)停車場地建設(shè)，研究制訂住宅區(qū)停車管理辦法和外來車輛停車收費(fèi)制度，著力規(guī)范住宅區(qū)域停車秩序。對綠化缺損、道路坑洼、管道堵塞和屋頂滲漏等情況，要逐幢樓宇制訂修繕方案，千方百計(jì)幫助業(yè)主解決問題。住宅小區(qū)周邊同步建設(shè)的門店要納入住宅小區(qū)物業(yè)管理范圍，統(tǒng)一規(guī)范管理。三要鞏固改造成果。對經(jīng)過改造具備物業(yè)公司進(jìn)駐服務(wù)條件的老舊小區(qū)，街道和社區(qū)要組織引導(dǎo)居民選舉成立業(yè)主委員會，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)，鞏固住宅小區(qū)整治改造成果，；社會各界要支持企業(yè)加大物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳力度，努力提高繳費(fèi)率，促進(jìn)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。對于一些確有困難的特困戶、低保戶，依照政策經(jīng)由社區(qū)、街道和民政、財(cái)政部門審定，適當(dāng)給予補(bǔ)助。安置房小區(qū)要在強(qiáng)化社區(qū)管理的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步推進(jìn)市場化物業(yè)管理模式，政府可采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式適當(dāng)給予財(cái)政補(bǔ)貼，逐步擴(kuò)大市場化物業(yè)管理覆蓋面，整體提升我市物業(yè)服務(wù)管理水平。（四）加強(qiáng)教育引導(dǎo)，營造物業(yè)管理社會氛圍。市政府及相關(guān)部門要加大物業(yè)管理法律法規(guī)宣傳力度，強(qiáng)化教育引導(dǎo)，著力營造良好的物業(yè)管理社會氛圍。一要強(qiáng)化普法宣傳。要以咨詢解答、案例解析、公開庭審和文藝演出等形式和電視廣播及新媒體方式，開展物業(yè)法規(guī)進(jìn)機(jī)關(guān)、進(jìn)企業(yè)、進(jìn)學(xué)校、進(jìn)社區(qū)、進(jìn)家庭活動(dòng)，廣泛宣傳物業(yè)管理法律知識，增強(qiáng)全社會成員“花錢買服務(wù)”的自覺意識、民主監(jiān)督意識和物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工服務(wù)業(yè)主的責(zé)任意識、小區(qū)管家意識。二要強(qiáng)化教育培訓(xùn)。要通過專業(yè)人員授課、現(xiàn)場觀摩和拜師跟班等方式，組織全市各級物業(yè)管理干部和企業(yè)管理人員學(xué)習(xí)物業(yè)管理專業(yè)知識，督促企業(yè)經(jīng)常開展員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。三要強(qiáng)化獎(jiǎng)懲引導(dǎo)。要研究社區(qū)綜合治理方面激勵(lì)政策，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級評定制度，對積極參與社區(qū)管理、工作負(fù)責(zé)、成效卓著的業(yè)主委員會成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營者，政府要給予公開表彰獎(jiǎng)勵(lì)；要引導(dǎo)機(jī)關(guān)和事業(yè)單位干部職工自覺繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，帶頭維護(hù)住宅小區(qū)環(huán)境秩序。對住宅小區(qū)違法違章建設(shè)和失信行為，新聞媒體堅(jiān)持公開曝光報(bào)道，不留情面不遮掩。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)業(yè)市場平等、合理的競爭，鼓勵(lì)企業(yè)做優(yōu)做強(qiáng)做大，物業(yè)管理行政主管部門要進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)等級考評，堅(jiān)決淘汰劣質(zhì)落后企業(yè)，對嚴(yán)重侵犯業(yè)主利益而拒不整改的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須撤消或降低企業(yè)資質(zhì)等級，直至禁止開展物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)，以利凈化優(yōu)化我市物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境。