前 言地產(chǎn)市場是一個(gè)動態(tài)市場，土地市場建設(shè)的核心問題是地價(jià)管理問題。為使基準(zhǔn)地價(jià)符合地產(chǎn)市場的客觀實(shí)際，保持基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢性，在地產(chǎn)市場發(fā)生變化或影響地價(jià)的各種因素發(fā)生較大變化時(shí)，需要對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行重新評估，及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)成果。在全國城市基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡工作研討會上明確提出“要加強(qiáng)地價(jià)管理基礎(chǔ)工作，進(jìn)一步培育和規(guī)范我國的土地市場”。新土地管理法確定的征收新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，是以基準(zhǔn)地價(jià)的體系建設(shè)為前提的。土地市場發(fā)育和規(guī)范的程度，也要以地價(jià)形成機(jī)制的狀況來衡量。因此，作為地價(jià)管理的基礎(chǔ)和地產(chǎn)價(jià)格體系核心的基準(zhǔn)地價(jià)更新，是我國土地市場建設(shè)的根本任務(wù)和重要保證。在湘潭縣的土地市場建立完善過程中，2003年制定的基準(zhǔn)地價(jià)成果，曾為政府合理配置城市土地資源提供了依據(jù)，也為土地投資者和使用者進(jìn)行投資和交易等活動提供了市場信息。由于近年來的土地市場變化，湘潭縣基準(zhǔn)地價(jià)成果已經(jīng)陳舊，難以準(zhǔn)確、及時(shí)地反映當(dāng)前的土地市場行情，影響政府對地價(jià)政策的制訂，制約了地價(jià)調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。為了加強(qiáng)政府及國土管理部門對城市土地市場的管理，促進(jìn)城市土地資源的更有效配置，湘潭縣根據(jù)國土資源大調(diào)查管理若干規(guī)定(暫行)、新一輪國土資源大調(diào)查綱要、新一輪國土資源大調(diào)查實(shí)施方案、城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，于2007年11月開展了湘潭縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新 工作。更新區(qū)域?yàn)榭h城易俗河鎮(zhèn)、九華經(jīng)濟(jì)區(qū)和15個(gè)建制鎮(zhèn)近期規(guī)劃區(qū)，總面積約74km2。項(xiàng)目組自2007年11月開始，經(jīng)過制定實(shí)施方案、技術(shù)培訓(xùn)、外業(yè)調(diào)查、資料收集整理、土地級別劃分及基準(zhǔn)地價(jià)評估測算、圖件編制、報(bào)告撰寫等工作，于2008年7月底全部工作結(jié)束并提請驗(yàn)收。在整個(gè)工作過程中，始終得到了省國土資源廳地產(chǎn)管理處、湘潭市國土資源局、湘潭縣政府及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家的支持和指導(dǎo)，在此一并表示衷心的感謝！湘潭縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新項(xiàng)目組 二OO八年八月湘潭縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新領(lǐng)導(dǎo)小組組 長：肖澤輝（湘潭縣人民政府副縣長）副組長：郭文藝（國土資源局局長） 唐劍恒（財(cái)政局局長）成 員：彭志高（國土資源局黨委委員） 朱建陽（國土資源局副局長）彭 儉（國土資源局副局長，九華分局局長） 許賽美（國土資源局副局長，管委會分局局長） 陳賽龍（物價(jià)局副局長） 林 濤（房產(chǎn)局副局長） 唐策群（建設(shè)局副局長） 姜偉文（規(guī)劃局黨組書記）湘潭縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)小組總負(fù)責(zé)人：吳躍民項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：雷海平、盧維資料收集與整理人員：游小敏、朱啟明、向楊、譚永生、平元帥基準(zhǔn)地價(jià)測算人員：游小敏、向楊圖件編制人員：游小敏、朱啟明報(bào)告撰寫人員：游小敏、崔宇報(bào)告審定人員：雷海平、盧維、崔宇、劉明亮、李麗琴、譚永生、劉昉、曹政輝校對人員：譚永生、朱啟明iii 目 錄前 言i第一章 緒論1第一節(jié) 湘潭縣概況1第二節(jié) 湘潭縣基準(zhǔn)地價(jià)更新工作概述4第二章 資料收集與整理11第一節(jié) 樣點(diǎn)資料收集的基本原則11第二節(jié) 資料收集的內(nèi)容12第三節(jié) 資料收集的程序13第四節(jié) 資料整理14第三章 土地級別劃分16第一節(jié) 土地級別劃分的原則、要求及依據(jù)16第二節(jié) 級別的劃分17第四章 基準(zhǔn)地價(jià)評估與測算26第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)概述26第二節(jié) 計(jì)算參數(shù)的確定28第三節(jié) 樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算33第四節(jié) 樣點(diǎn)地價(jià)修正37第五節(jié) 樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)40第六節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)的確定44第五章 九華經(jīng)濟(jì)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評估53第一節(jié)九華經(jīng)濟(jì)區(qū)簡介53第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)評估54第六章 建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估56第一節(jié) 建制鎮(zhèn)簡介56第二節(jié) 建制鎮(zhèn)分等62第三節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)評估71第七章 宗地地價(jià)修正體系73第一節(jié) 宗地地價(jià)修正原理73第二節(jié) 地價(jià)影響因素分析74第三節(jié) 宗地地價(jià)修正系數(shù)表的編制75第四節(jié) 宗地地價(jià)修正體系79第五節(jié) 九華經(jīng)濟(jì)區(qū)、建制鎮(zhèn)宗地地價(jià)修正體系93第六節(jié) 利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地地價(jià)94第八章 湘潭縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果分析97第一節(jié) 地價(jià)空間分布規(guī)律97第二節(jié) 縱向?qū)Ρ确治?9第三節(jié) 橫向?qū)Ρ确治?01第九章 成果特點(diǎn)、意義及應(yīng)用104第一節(jié) 成果特點(diǎn)104第二節(jié) 成果意義105第三節(jié) 成果應(yīng)用說明107第四節(jié) 成果應(yīng)用建議110115第一章 緒論第一節(jié) 湘潭縣概況一、地理位置及自然條件（一） 地理位置湘潭縣位于湖南省中部偏東，湘江下游西岸，北緯27202805，東經(jīng)1122511303。東北與長沙縣以湘江為界，東與株洲縣相連，東南隔湘江與衡東縣相對，南與衡山縣接壤，西南與雙峰縣相鄰，西與湘鄉(xiāng)市接界，西北與韶山市毗連，北與寧鄉(xiāng)縣、望城縣為鄰，縣域總面積為2512.98km2。（二）氣候資源湘潭縣屬典型的中亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，冬夏時(shí)間長，春秋時(shí)間短，暑熱期長，嚴(yán)寒期短，熱量充足，雨水集中，光、溫、水的地域差異小，災(zāi)害性天氣較多，具有明顯的大陸性氣候特征。年平均氣溫16.718.7。1月最冷，平均氣溫5.0；7月最熱，平均氣溫32.1；歷年極端低溫-12.1；極端高溫41.2。年日照時(shí)數(shù)達(dá)15841885小時(shí)，年平均降雨量1300 mm左右，全年無霜期280天左右，氣候四季分明，光、水、熱資源豐富。（三） 地形地貌縣境位于長江中下游平原與江南丘陵的交錯地帶，西靠雪峰山古陸北東緣，東濱湘江，漣、涓兩水自西南向東北貫穿其境，其地貌輪廓為西北、西南、東南三面高，中部和東北部低，向東北湘江開口的傾斜盆地。最高為西南的昌山，海拔755.1m，最低為湘江沿岸響水鄉(xiāng)九華的萬家曬，海拔33.2m，相對高差721.9m，地勢比降約為10。境內(nèi)平原，崗地、丘陵、山地四種地貌諸備，以平原、崗地為主。（四） 土壤條件根據(jù)1982年-1984年的全國土壤普查，湘潭縣土壤共劃分為4類，下分13個(gè)亞類、44個(gè)土屬、112個(gè)土種。成土母巖多為板頁巖、砂巖和花崗巖，另有少量石灰?guī)r、第四紀(jì)紅土母質(zhì)和紫色砂頁巖等。縣內(nèi)土壤酸堿度（PH值）以微酸性為主，中性土壤不多，堿性土壤較少。（五） 礦產(chǎn)資源境內(nèi)礦藏豐富，種類較多。2001年縣礦產(chǎn)資源管理局在編制礦產(chǎn)資源總體規(guī)劃時(shí)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，已發(fā)現(xiàn)礦種31種，礦床（點(diǎn)）168處，探明儲量的有鐵、錳、煤、磷、礦砂、石膏、海泡石、粘土、石灰石等12種，其中小型規(guī)模以上的礦產(chǎn)地有36處，已列入湖南省礦產(chǎn)資源儲量表的礦種12種28處，煤、錳、粘土、石膏和石灰石為縣內(nèi)優(yōu)勢礦種。（六）水資源條件湘潭縣屬湘江水系，境內(nèi)河流密布，水資源比較豐富，地表水資源總量約603.75億m3，其中縣內(nèi)年徑流量15.68億m3。湘、漣、涓、靳四水上游匯入縣境的客水約588.07億m3。地表水總量中實(shí)際可供利用的約為18.65億m3。地下水儲量約為3.42億m3。主要來源于降水補(bǔ)給，其次是河道、水庫、塘壩等水體滲漏補(bǔ)給。二、歷史沿革和行政區(qū)劃戰(zhàn)國時(shí)期，縣域?qū)俪?，隸長沙郡。秦滅楚，置臨湘縣，今縣地屬臨湘縣，隸長沙郡。 西漢，析臨湘置湘南縣（東漢為湘南侯國），治所在今石潭鎮(zhèn)古城村，今縣地公屬湘南和臨湘縣，隸長沙國。梁天監(jiān)年間（502519），分陰山縣立湘潭縣，湘潭縣始立，縣地多在今衡東縣境，治所在衡東石灣附近，隸湘東郡唐天寶八年（749），湘潭縣大部劃屬衡山縣，衡山縣北部劃屬湘潭縣，縣治移至洛口（今易俗河鎮(zhèn)），隸潭州。至此，縣境初定，各地相符。宋代，湘潭縣隸荊湖南，路潭州。元符元年（1098），湘潭縣析出2鄉(xiāng)、長沙縣析出5鄉(xiāng)置善化縣。元貞元年（1295），湘潭縣升為州，隸湖廣行省潭州路。明初，湘潭復(fù)降為縣，隸長沙郡。建國后，行政區(qū)劃一再更替，至1995年5月，撤銷響塘、姜畬、石潭、青山橋、花石、射埠、河口、易俗河、中路鋪9個(gè)區(qū)公所；保留易俗河鎮(zhèn)行政區(qū)劃不變；其余64個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并為13個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)鄉(xiāng)。6月，撤銷易俗河鎮(zhèn)百花村、趙家洲村，將縣城新開發(fā)區(qū)劃分為吳家巷、南塘、富豪閣、百花、鳳形山、趙家洲6個(gè)居民委員會；撤銷正泰坪、掛嘴洲（肖家湖）居民委員會，并入湘江居民委員會。9月，縣四大家整體由湘潭市搬遷至易俗河鎮(zhèn)，1998年9月，烏石鄉(xiāng)撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)。至此，湘潭縣行政區(qū)劃趨于穩(wěn)定，現(xiàn)轄6個(gè)鄉(xiāng)，16個(gè)鎮(zhèn)，757個(gè)行政村，38個(gè)居委會，167個(gè)居民小組，10825個(gè)村民小組，總?cè)丝?12.89萬人。三、交通運(yùn)輸湘潭縣地處南北交通要沖，是古驛道之所在，現(xiàn)代旅游交通更形成了水運(yùn)、公路、鐵路兼?zhèn)涞牧Ⅲw交通網(wǎng)絡(luò)。水路湘江北去入長江，南下達(dá)兩廣；107、320國道、上瑞高速公路、京珠高速公路和天易高等級公路，貫穿縣域；湘黔鐵路橫貫東西，交通發(fā)達(dá)、便利。湘潭縣城水陸空交通極為便利。湘江在此經(jīng)過，常年通航，縣城碼頭距此2km，湘潭市碼頭距此15km，株洲市碼頭距此17km。公路交通四通八達(dá)，現(xiàn)有107國道、320國道、天易高等級公路、滬昆高速公路、武廣高速鐵路在這里經(jīng)過，規(guī)劃中的長株潭高速公路環(huán)線將在此南側(cè)通過，規(guī)劃中的京廣高速鐵路將在此東側(cè)通過。縣城運(yùn)輸中心建在園區(qū)，湘潭汽車東站距此3km，湘潭火車東站距此4km，株洲火車站距此19km，長沙火車站距此45km，規(guī)劃建設(shè)中的京珠高速鐵路株洲站距此4km，長沙黃花國際機(jī)場距此40km，40分鐘即可到達(dá)。郵電通信業(yè)快速增長。2007年達(dá)到29925萬元，比上年增長15%。四、自然風(fēng)景與旅游資源湘潭縣山川秀麗，旅游資源十分豐富，類型齊全，文化底蘊(yùn)深厚。根據(jù)旅游資源調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全縣共有8個(gè)主類，52種基本類型，現(xiàn)有資源點(diǎn)183個(gè)。自然景觀方面，天馬山、金霞山、昌山、烏石峰、仙女山、黃龍山、紫荊湖、白鷺湖等自然風(fēng)光吸引著大批中外友人。但在眾多的旅游資源中，尤以名人文化和生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光為特色的旅游資源最為豐富，這里不僅誕生了共和國開國元勛彭德懷、著名國畫大師齊白石、近現(xiàn)代著名人士王闿運(yùn)、楊度、羅亦農(nóng)、黎氏八駿，湖湘學(xué)派創(chuàng)始人胡安國父子歸葬于隱山、晚清重臣左宗棠青少年時(shí)代曾生活于此，而且這里是聞名中外的“湘蓮之鄉(xiāng)”。五、社會經(jīng)濟(jì)狀況湘潭縣地處湖南省長株潭一體化城市群腹地，長株潭湘江風(fēng)光經(jīng)濟(jì)帶中段，隨著長株潭一體化加快發(fā)展，這里日益成為湘潭市城市發(fā)展的兩翼之一，逐步融入湘潭市城市整體板塊之中。株洲市向西延伸，開發(fā)區(qū)向東擴(kuò)展，這里將成為兩地連城的接口，是湖南省工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長極的重點(diǎn)發(fā)展范疇。近年來，湘潭縣社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。2007年，全縣實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值110.7億元，同比增長14.1%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值38.7億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值35.5億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值36.5億元，分別增長5.2%、28.1%和11.4%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為35.0：32.1：32.9；人均生產(chǎn)總值9558元；財(cái)政總收入為56369萬元，較上年增長26.2%；完成社會固定資產(chǎn)投資36.4億元，較上年增長32.4%；社會消費(fèi)品零售總額達(dá)27.8億元，同比增長17.5%。對外開放進(jìn)一步擴(kuò)大，出口貿(mào)易快速增長，全年出口額為2259萬美元，到位外資2719萬美元。第二節(jié) 湘潭縣基準(zhǔn)地價(jià)更新工作概述基準(zhǔn)地價(jià)是以城鎮(zhèn)整體為單位，針對城鎮(zhèn)內(nèi)各土地級別的不同區(qū)域類型，按不同用途評估出的總體平均地價(jià)。它反映的是在一定社會、經(jīng)濟(jì)條件下，測算出來的某一時(shí)期的現(xiàn)狀地價(jià)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大，城鎮(zhèn)整體或某區(qū)域的土地級差會發(fā)生變化，有的甚至變化很大，由此也會涉及到地價(jià)水平發(fā)生較大變化，也就是說城鎮(zhèn)土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)是動態(tài)的。一、湘潭縣上輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作評述湘潭縣上一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)間為2003年，由湘潭縣國土資源局與湖南師范大學(xué)聯(lián)合完成。更新區(qū)域?yàn)橐姿缀渔?zhèn)、九華經(jīng)濟(jì)區(qū)和13個(gè)建制鎮(zhèn)。共收集各類樣點(diǎn)1008個(gè)，取得評估報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)圖和基準(zhǔn)地價(jià)表、樣點(diǎn)基本數(shù)據(jù)表、宗地地價(jià)修正系數(shù)表及宗地影響因素說明表等成果。該成果針對易俗河鎮(zhèn)為小城鎮(zhèn)的案例，采用多因素綜合評定法進(jìn)行綜合定級，并以市場交易地價(jià)進(jìn)行校正；針對建制鎮(zhèn)分等，采用“以多因素綜合評定法為主，以市場資料分析法等進(jìn)行檢驗(yàn)”的技術(shù)途徑，運(yùn)用主成分分析法對建制鎮(zhèn)因素指標(biāo)體系進(jìn)行分析，初步劃分等別并測算等別價(jià)。采用特爾斐法確定了影響地價(jià)的各因素及權(quán)重，通過對各樣點(diǎn)地價(jià)與各影響因素的分析，建立了宗地地價(jià)修正體系；選擇了41個(gè)樣點(diǎn)做為地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)，并初步建立了易俗河鎮(zhèn)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系。幾年來實(shí)踐證明，該成果的實(shí)施，為加強(qiáng)湘潭縣國有土地資源、資產(chǎn)管理和開發(fā)利用，加快城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，促進(jìn)湘潭縣開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了十分重要的作用。但隨著時(shí)間的推移，原基準(zhǔn)地價(jià)成果也逐漸顯出其局限性，并影響著土地市場對經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，其一，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，其原定價(jià)格已經(jīng)不能反映湘潭縣真實(shí)的地價(jià)水平；其二，原成果中對地價(jià)內(nèi)涵的設(shè)定中，商業(yè)、住宅用地容積率統(tǒng)一設(shè)置為1.4，臨街深度設(shè)置為干道16m，支路12m，已不符合湘潭縣城市土地開發(fā)利用現(xiàn)狀；其三、考慮到當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)的發(fā)展，原成果未將天易工業(yè)園區(qū)和金霞山森林公園的大部分區(qū)域納入，而今后五年內(nèi)該區(qū)域?qū)⑹窍嫣犊h城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局的重點(diǎn)區(qū)域，迫切需要將此區(qū)域納入到城市基準(zhǔn)地價(jià)體系中來；其四，原成果中對各建制鎮(zhèn)只進(jìn)行了簡單的分等，未進(jìn)行級別劃分，考慮到各建制鎮(zhèn)的迅猛發(fā)展，僅有等別價(jià)已經(jīng)無法滿足其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)的需要，其五，原成果未對九華經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)行定級，商業(yè)用地設(shè)置了區(qū)段（片）價(jià)，住宅和工礦倉儲用地則以上瑞高速公路為界劃分為兩個(gè)大區(qū)片，設(shè)置區(qū)片價(jià)，隨著九華經(jīng)濟(jì)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，招商引資力度的加強(qiáng)，原有成果已經(jīng)不能滿足其需要?；谏鲜鲈?，湘潭縣城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新勢在必行。二、 湘潭縣基準(zhǔn)地價(jià)更新的背景自上輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新迄今為止，已有四年多時(shí)間。四年多來，湘潭縣城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，城鎮(zhèn)面貌日新月異、煥然一新。事實(shí)證明，上輪更新的基準(zhǔn)地價(jià)仍有一些不完善之處以及與周邊地區(qū)不匹配的地方。因此，湘潭縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新已經(jīng)是勢在必行。（一）湘潭縣經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的需要自上輪基準(zhǔn)地價(jià)更新以來，湘潭縣社會、經(jīng)濟(jì)取得了長足的發(fā)展，2007年，全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值較2003年的57.39億元增長92.88%；工業(yè)總產(chǎn)值較2003年的35.7億元增長152.12%。財(cái)政總收入較2003年的22378萬元增長151.88%；社會固定資產(chǎn)投資較2003年的14.63億元增長148.8%，其中城鎮(zhèn)以上固定投資較2003年的4.95億元增長364.64%；人均GDP產(chǎn)值為9558元，較2003年的5096元增長了89.72%。多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)已步入全省縣（市）十強(qiáng)之列。 在城市建設(shè)方面，城區(qū)主要干道海棠路、銀杏路、金桂路、云龍東路、天馬東路完成提質(zhì)改造，天易路實(shí)現(xiàn)主干道通車，楊柳路、雪松北路、鳳凰東路等工程進(jìn)展順利；瑞鴻山莊、天易汽車東站等縣城標(biāo)志性建筑順利竣工并投入使用；天易生態(tài)工業(yè)園和金霞旅游文化區(qū)的建設(shè)正在有條不紊的進(jìn)行著；良好的區(qū)位優(yōu)勢和完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件使得九華經(jīng)濟(jì)區(qū)已初具規(guī)模。城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市規(guī)模的擴(kuò)大以及規(guī)劃、城市工商業(yè)布局的調(diào)整，使得整個(gè)湘潭縣的土地質(zhì)量空間分布格局及地價(jià)水平變化很大，現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)成果已不能反映湘潭縣的實(shí)際地價(jià)水平。（二）加強(qiáng)地價(jià)管理，規(guī)范培育土地市場的需要實(shí)行土地有償使用制度有利于政府宏觀調(diào)控土地市場，合理配置土地資源，有利于政府籌措城市建設(shè)發(fā)展資金，加快城市建設(shè)發(fā)展步伐，能更好地為社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展服務(wù)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，湘潭縣土地市場的逐步完善，要建立和規(guī)范培育土地市場，要有一個(gè)合理的價(jià)格體系來調(diào)控和引導(dǎo)，通過價(jià)格杠桿來引導(dǎo)需求。因此，土地市場的發(fā)展與完善，客觀上需要對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新。（三）有關(guān)政策要求根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程、關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知（國土資發(fā)2001174號）、關(guān)于開展全省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新平衡和農(nóng)用地分等定級估價(jià)工作的通知（湘國土資發(fā)200170號）、關(guān)于加強(qiáng)地價(jià)管理開展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新和平衡的通知（湘國土資發(fā)200161號）、湖南省國土資源廳辦公室關(guān)于全面建立全省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系的通知（湘國土資辦發(fā)200690號）的要求，對于三年以上沒有進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新，或當(dāng)前地價(jià)水平變化已超過規(guī)定幅度的地區(qū)，均應(yīng)迅速部署開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，并在三年內(nèi)全面完成建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的制定（評估）工作，建立城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系。（四）與周邊地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)相比較，未進(jìn)行區(qū)域平衡作為某一區(qū)域的土地地價(jià)，并不是獨(dú)立存在的，國土資源部明確指出：土地應(yīng)在全國范圍內(nèi)分等；在區(qū)域范圍內(nèi)定級。這就說明：在一定自然環(huán)境和社會經(jīng)濟(jì)條件下，情況類似應(yīng)有類似基準(zhǔn)地價(jià)；情況有差別，其基準(zhǔn)地價(jià)也應(yīng)有差別。區(qū)位優(yōu)勢明顯，自然環(huán)境優(yōu)越，社會經(jīng)濟(jì)狀況良好的地域或地段，其基準(zhǔn)地價(jià)相應(yīng)要高于區(qū)位優(yōu)勢不明顯、自然環(huán)境一般、社會經(jīng)濟(jì)狀況較差的地域或地段。綜觀全省88個(gè)縣級城市，湘潭縣城鎮(zhèn)的自然環(huán)境和社會經(jīng)濟(jì)狀況以及區(qū)位優(yōu)勢，屬全省縣級城市的中上等水平。然而，2003年編制的基準(zhǔn)地價(jià)，與鄰近縣市及湘潭市成果未進(jìn)行比較，本次更新增加了湘潭縣在湘潭市域縣市地價(jià)平衡研究相關(guān)內(nèi)容，而住宅用地地價(jià)則偏低，應(yīng)該在本次更新過程中略有上調(diào)。三、 湘潭縣基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作目的、任務(wù)、工作范圍（一）工作目的此次湘潭縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，旨在根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況和相關(guān)法律法規(guī)的要求，對土地級別進(jìn)行調(diào)整，對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新，進(jìn)一步保持基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢性，完善以城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)的地價(jià)體系，發(fā)揮城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)在全縣土地市場和土地資產(chǎn)管理中的重要作用。正常反映我縣土地資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，提高政府駕馭土地市場的能力，為征收土地稅費(fèi)，制定土地利用計(jì)劃、規(guī)劃，發(fā)揮級差地租的經(jīng)濟(jì)杠桿作用提供依據(jù)，促進(jìn)全縣社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速發(fā)展。（二）工作任務(wù)本次湘潭縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的主要任務(wù)是：1、根據(jù)湘潭縣城區(qū)、九華經(jīng)濟(jì)區(qū)的自然、經(jīng)濟(jì)狀況及上輪級別劃分的基礎(chǔ)上，對城區(qū)、九華經(jīng)濟(jì)區(qū)級別進(jìn)行調(diào)整和劃分； 2、在劃分土地級別的基礎(chǔ)上，更新城區(qū)和九華經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)、住宅、工礦倉儲用地的基準(zhǔn)地價(jià)；3、完成15個(gè)建制鎮(zhèn)土地分等、商業(yè)、住宅、工礦倉儲用地基準(zhǔn)地價(jià)的更新；4、建立商業(yè)、住宅、工礦倉儲用地宗地地價(jià)修正體系。（三）湘潭縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作范圍本次湘潭縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的地域范圍包括縣城易俗河鎮(zhèn)、九華經(jīng)濟(jì)區(qū)及花石、石潭、譚家山、梅林橋、中路鋪、茶恩寺、青山橋、射埠、河口、烏石、姜畬、石鼓、云湖橋、楊嘉橋、白石等15個(gè)建制鎮(zhèn)近期規(guī)劃區(qū)范圍，面積約74km2。四、 湘潭縣基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的主要依據(jù)（一）法律法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號）4、湖南省國土資源廳辦公室關(guān)于全面建立全省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系的通知（湘國土資辦發(fā)200690號）5、關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知（國土資發(fā)2001174號）6、關(guān)于實(shí)施城市土地價(jià)格調(diào)查與集約利用潛力評價(jià)工程有關(guān)問題的函（國土資函20008號）7、關(guān)于加強(qiáng)土地市場建設(shè)和管理的意見（湘政發(fā)200115號）8、關(guān)于加強(qiáng)地價(jià)管理開展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡工作的通知（湘國土資發(fā)200161號）9、湖南省國土資源廳、湖南省財(cái)政廳關(guān)于開展全省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新平衡和農(nóng)用地分等定級估價(jià)工作的通知（湘國土資發(fā)200170號）10、國家、省、市有關(guān)土地管理和土地定級估價(jià)的其他法規(guī)政策11、關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知（國土資發(fā)2006307號）12、湖南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省勞動保障廳關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會保障工作指導(dǎo)意見的通知（湘政辦發(fā)200735號）（二）技術(shù)依據(jù)1、城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程(GB/T 18507-2001)2、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T 18508-2001)（三）資料依據(jù)1、土地市場資料2、土地利用現(xiàn)狀資料3、湘潭縣土地利用總體規(guī)劃（2005-2020年）4、原湘潭縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新系列資料5、湘潭縣社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀資料6、湘潭縣縣志7、湘潭縣城市總體規(guī)劃五、 湘潭縣基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線（一）技術(shù)路線根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑有：（1）以土地定級（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，以市場交易價(jià)格資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)；（2）以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià)；（3）土地定級（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，以地價(jià)指數(shù)為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。鑒于湘潭縣土地市場已經(jīng)有一定程度的發(fā)展，近年來土地質(zhì)量空間格局變化較大，而科學(xué)的地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)尚未建立的實(shí)際情況，本次成果更新采用第一條技術(shù)途徑，即以土地定級（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，以市場交易價(jià)格資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。（二）技術(shù)流程圖1.1 湘潭縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)流程圖第二章 資料收集與整理基準(zhǔn)地價(jià)更新是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，涉及社會、經(jīng)濟(jì)、人文、歷史、自然、地理等多方面的因素。因此，只有依據(jù)充分而又準(zhǔn)確的資料才能對基準(zhǔn)地價(jià)作出科學(xué)、合理的評估。為使收集到的資料準(zhǔn)確、可靠，在資料的收集過程中必須遵循科學(xué)的原則，必須充分準(zhǔn)備、嚴(yán)密組織、合理安排。而在資料收集齊全以后，必須對其進(jìn)行必要的整理，剔除異常資料，并對收集到的資料進(jìn)行總體評價(jià)，看是否能夠滿足基準(zhǔn)地價(jià)評估的需要，以便及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查。對資料進(jìn)行整理也有利于后期樣點(diǎn)地價(jià)的測算及圖件的編制。第一節(jié) 樣點(diǎn)資料收集的基本原則一、規(guī)范性原則在調(diào)查前，統(tǒng)一調(diào)查表格、統(tǒng)計(jì)口徑和調(diào)查方法，以獲取規(guī)范的資料，既有利于準(zhǔn)確測算，又有利于資料的重復(fù)利用和比較分析，以保持所有資料的統(tǒng)一、實(shí)用性。二、典型性原則由于土地估價(jià)的資料涉及面廣，數(shù)量多，而且分布廣泛，故在資料收集中，要求所取得的資料同時(shí)具有典型性，能代表樣本所在區(qū)域的特征，并在地域空間上合理分布，盡可能反映樣點(diǎn)所在區(qū)域的整體地價(jià)水平，以保證基準(zhǔn)地價(jià)的代表性和一般性。三、準(zhǔn)確性原則估價(jià)資料是基準(zhǔn)地價(jià)評估的直接依據(jù)，其準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到基準(zhǔn)地價(jià)成果的科學(xué)性。因此，在資料收集過程中，要力求準(zhǔn)確，去偽存真，以盡可能避免失真資料對評估工作的消極影響。為了保證調(diào)查資料的準(zhǔn)確、詳實(shí)，除專業(yè)人員進(jìn)行調(diào)查外，對部分樣點(diǎn)進(jìn)行復(fù)查，并隨機(jī)抽查其他部分樣點(diǎn)。四、系統(tǒng)性原則基準(zhǔn)地價(jià)成果的綜合性特點(diǎn)要求資料收集帶有系統(tǒng)性，盡可能全面地收集到各種相關(guān)資料，并為獲得全面、可靠的基準(zhǔn)地價(jià)成果創(chuàng)造條件。五、時(shí)效性原則要求樣點(diǎn)資料均為近兩年的交易資料，這樣可使測算出的地價(jià)易于進(jìn)行時(shí)間修正，從而保證地價(jià)的現(xiàn)勢性。因而，調(diào)查的重點(diǎn)須放在近期房租、房屋契約、地租、地價(jià)等市場資料上，以市場交易為依據(jù)。六、重點(diǎn)性原則在繁華商業(yè)中心區(qū)及地價(jià)變化幅度較大的區(qū)域，要求重點(diǎn)調(diào)查，樣點(diǎn)相對密集；對地價(jià)較穩(wěn)定及城鎮(zhèn)外圍區(qū)域，樣點(diǎn)可適當(dāng)稀疏一些。第二節(jié) 資料收集的內(nèi)容一、資料收集的一般要求1、將調(diào)查、收集到的有關(guān)地價(jià)資料按實(shí)地位置標(biāo)注在工作底圖上；2、調(diào)查以均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行；每個(gè)級別樣本總數(shù)不少于30個(gè)；3、樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查，樣本分布均勻，具有代表性；4、調(diào)查資料填入相應(yīng)的調(diào)查表格中，力求規(guī)范；5、出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等地價(jià)資料以人民幣元為單位，精確到小數(shù)點(diǎn)后一位。二、均質(zhì)地域及土地級別劃分資料 1、人口及商服網(wǎng)點(diǎn)資料；2、城區(qū)道路、車流量、人流量及對外交通資料； 3、教育、醫(yī)療、文體、生活服務(wù)等公共設(shè)施資料； 4、供排水及供電等基礎(chǔ)設(shè)施資料； 5、地形、地質(zhì)、水文、氣候等自然條件資料； 6、環(huán)境質(zhì)量資料。 三、地租、地價(jià)資料1、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料；2、房地出租資料；3、商品房及私房買賣資料；4、土地征用補(bǔ)償、安置補(bǔ)助及地上物補(bǔ)償資料；5、土地開發(fā)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)；6、房屋拆遷補(bǔ)償、房屋造價(jià)、房屋重置價(jià)、房屋經(jīng)營及管理標(biāo)準(zhǔn)；7、宗地用途、出租時(shí)間、容積率等；8、房屋還原率、土地還原率等；9、有關(guān)土地開發(fā)與經(jīng)營管理的政策、法規(guī)、條例。三、其他相關(guān)資料1、20032007年湘潭縣社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料；2、湘潭縣土地利用總體規(guī)劃（2005-2020年）；3、湘潭縣銀行存貸款利率及物價(jià)指數(shù)資料。第三節(jié) 資料收集的程序一、制定資料收集計(jì)劃，統(tǒng)籌安排人力、物力及調(diào)查時(shí)間制定細(xì)致周密的資料收集計(jì)劃，統(tǒng)籌安排整個(gè)調(diào)查工作，包括調(diào)查的范圍、類型、方法、人員和組織等。二、調(diào)查表格的設(shè)計(jì)為使調(diào)查內(nèi)容規(guī)范、調(diào)查結(jié)果準(zhǔn)確且具有可比性，調(diào)查表格采用國家城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（國土資源大調(diào)查專用）中附錄C的格式作了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修改后確定了湘潭縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新所用的調(diào)查表格。設(shè)計(jì)的調(diào)查表格主要有：土地使用權(quán)出讓價(jià)格調(diào)查表、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格調(diào)查表、土地使用權(quán)出租租金調(diào)查表、房屋買賣價(jià)格調(diào)查表、房屋出租租金調(diào)查表、商品房出售價(jià)格調(diào)查表及征地、拆遷開發(fā)土地資料調(diào)查表等幾種表格。利用這些表格，既有利于調(diào)查資料的規(guī)范化，又便于資料的連續(xù)應(yīng)用、更新和管理。三、調(diào)查人員的培訓(xùn)調(diào)查人員的技能掌握與運(yùn)用是保證調(diào)查樣點(diǎn)質(zhì)量的關(guān)鍵。因此，在調(diào)查之前，對調(diào)查人員展開了集中培訓(xùn)，統(tǒng)一表格的填寫方法，避免因調(diào)查者不同的理解而產(chǎn)生的填表口徑不一致，以及調(diào)查人員主觀臆斷而出現(xiàn)的調(diào)查不全面、不規(guī)范的現(xiàn)象。四、劃分地價(jià)調(diào)查區(qū)段和區(qū)片為保證樣本分布的廣泛性和代表性，便于工作量的分配和不同調(diào)查人員之間的工作銜接，在資料收集前根據(jù)湘潭縣城鎮(zhèn)土地市場狀況、土地用途、基礎(chǔ)設(shè)施及城鎮(zhèn)規(guī)劃等因素劃分調(diào)查區(qū)段和區(qū)片。五、收集、調(diào)查樣點(diǎn)地價(jià)資料收集、調(diào)查樣點(diǎn)資料主要采用兩種形式，一是從已交易的案例中選擇樣點(diǎn)，相應(yīng)填表；二是進(jìn)行專門樣點(diǎn)調(diào)查。對商業(yè)門面出租樣點(diǎn)，采用抽樣調(diào)查方法對評估區(qū)域區(qū)段及區(qū)片中的樣點(diǎn)地價(jià)資料進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，抽樣數(shù)占總數(shù)的60%，樣本間距在主干道（繁華地段）不大于10m，一般街道不大于15m。對于住宅和工礦倉儲樣點(diǎn)，通過查閱縣國土資源局和房產(chǎn)管理局有關(guān)土地出讓、轉(zhuǎn)讓的檔案資料，獲得樣點(diǎn)地價(jià)資料，一般要求每級土地的樣點(diǎn)數(shù)不少于30個(gè)。在收集調(diào)查樣點(diǎn)的同時(shí)，對區(qū)域的交通狀況資料、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、服務(wù)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃等資料進(jìn)行部門調(diào)查，獲得詳實(shí)資料。此外，調(diào)查一些與地價(jià)評估相關(guān)的房地產(chǎn)稅費(fèi)，如房產(chǎn)稅、契稅、營業(yè)稅等，收集房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、征地拆遷費(fèi)用、地價(jià)指數(shù)和存貸款利率等其它資料。第四節(jié) 資料整理資料整理是調(diào)查工作的繼續(xù)，也是后續(xù)計(jì)算、修正的前提。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)評估的要求，資料整理工作主要有以下幾方面的內(nèi)容：1、剔除調(diào)查項(xiàng)目不全、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求或數(shù)據(jù)明顯異常的樣點(diǎn)，并進(jìn)行必要的補(bǔ)充調(diào)查；2、將初審合格的樣本資料，分別按均質(zhì)地域、土地用途、地價(jià)的交易方式進(jìn)行歸類；3、對調(diào)查到的資料按一定的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一編號、統(tǒng)一上圖。本次基準(zhǔn)地價(jià)評估樣點(diǎn)共收集1814個(gè)，其中有效樣點(diǎn)1404個(gè)（表2.1）。表2.1 湘潭縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新樣點(diǎn)統(tǒng)計(jì)表 單位：個(gè)項(xiàng)目區(qū) 域總數(shù)有效樣點(diǎn)數(shù)房屋租賃易俗河鎮(zhèn)724638其他建制鎮(zhèn)778500九華經(jīng)濟(jì)區(qū)114105征地拆遷1412房屋買賣1713商品房出售2721土地出讓7765土地轉(zhuǎn)讓6350合 計(jì)18141404第三章 土地級別劃分城鎮(zhèn)土地級別劃分是根據(jù)城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)和自然屬性及其在社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位與作用對城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地利用效益的區(qū)位差異，評定土地級別的過程。土地級別劃分是指在特定的目的下，對土地質(zhì)量和使用效益及其在土地空間上的分布差異狀況進(jìn)行評定，并用級別序列表示其差異或優(yōu)劣程度的過程。它是基準(zhǔn)地價(jià)測算的前提與基礎(chǔ)，基準(zhǔn)地價(jià)測算反過來又可檢驗(yàn)與調(diào)整土地級別，使土地級別劃分更加合理、科學(xué)。土地級別劃分是在分析影響商業(yè)、住宅、工礦倉儲用地因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合樣點(diǎn)地價(jià)的測算結(jié)果，將城鎮(zhèn)土地劃分為不同的級別，其實(shí)質(zhì)是土地區(qū)位及地價(jià)差別的反映。第一節(jié) 土地級別劃分的原則、要求及依據(jù)土地級別劃分的目的是為土地利用總體規(guī)劃提供參考并且提供基準(zhǔn)地價(jià)及宗地評估依據(jù)。為了達(dá)到上述目的，土地級別劃分要掌握以下原則、滿足下列要求：一、級別劃分原則1、綜合分析原則城鎮(zhèn)土地質(zhì)量受土地自然屬性、社會經(jīng)濟(jì)和技術(shù)條件等多種因素的綜合影響。因此，在土地級別劃分中要全面考慮各種因素對土地質(zhì)量的影響，研究和分析各種因素與土地級別之間的有機(jī)聯(lián)系，以便提高土地級別劃分的準(zhǔn)確性和可靠性。2、主導(dǎo)因素原則在影響土地質(zhì)量的眾多因素中，往往存在著一個(gè)或者幾個(gè)主導(dǎo)因素對土地質(zhì)量的變化起著決定性作用。因此，在土地級別劃分的過程中要掌握影響土地質(zhì)量變化的主導(dǎo)因素和關(guān)鍵因素，進(jìn)而充分認(rèn)識土地質(zhì)量空間分異規(guī)律，增強(qiáng)土地級別劃分的科學(xué)性與簡捷性。3、定性與定量相結(jié)合的原則為了使土地級別劃分結(jié)果與實(shí)際情況相一致，在堅(jiān)持以上兩個(gè)原則的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡可能對級別劃分因素進(jìn)行量化。但由于定量劃分級別所耗費(fèi)的人力物力較多，且有些因素難以量化處理。因此，在本次基準(zhǔn)地價(jià)評估中，應(yīng)有效地貫徹定性與定量相結(jié)合的原則。4、地域分異原則城鎮(zhèn)土地級別劃分應(yīng)掌握土地區(qū)位條件特性和分布組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異，將類似地域劃歸同一土地級。5、土地收益級差原則城鎮(zhèn)土地級別的高低應(yīng)與對應(yīng)級別的土地收益和土地價(jià)格相一致。二、土地級別調(diào)整的基本思路為了測算級別基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性，在劃分土地級別時(shí)應(yīng)滿足下列要求：1、土地級別能反映土地區(qū)位條件變化趨勢；2、劃分的級別數(shù)量能滿足宗地評估及應(yīng)用的要求；3、級別內(nèi)地價(jià)差距不能太大；4、基準(zhǔn)地價(jià)的級別差價(jià)呈遞減趨勢；5、級別界線應(yīng)盡量采用自然界線，保持自然地塊以級權(quán)屬單位的完整性。三、級別劃分的依據(jù)根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和本次基準(zhǔn)地價(jià)評估的工作流程，劃分土地級別及地價(jià)測算主要以市場交易資料為依據(jù)。由于湘潭縣城區(qū)面積較大，市場交易樣點(diǎn)卻比較集中，多數(shù)區(qū)片（段）的商業(yè)、住宅及工礦倉儲用地級別都可以根據(jù)區(qū)片（段）價(jià)劃分。對于交易樣點(diǎn)較少的區(qū)片（段），很難直接根據(jù)交易資料劃分級別，主要根據(jù)區(qū)位條件，參照相鄰地域的地價(jià)，運(yùn)用成本逼近法、比較法和系數(shù)修正法進(jìn)行地價(jià)評估，劃分土地級別和測算基準(zhǔn)地價(jià)。第二節(jié) 級別的劃分一、級別劃分的步驟級別劃分的步驟包括：資料收集、劃分均質(zhì)地域、測算區(qū)片價(jià)、劃分土地級別和級別驗(yàn)證（圖3.1）。劃分均質(zhì)地域域域區(qū)片價(jià)測算收集資料定性分析級別劃分級別基準(zhǔn)地價(jià)圖3.1 級別劃分流程圖二、資料收集土地級別主要取決于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重大項(xiàng)目開發(fā)、新區(qū)成片建設(shè)等因素的影響。為此，在上輪成果均質(zhì)地域劃分的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)收集了近年來湘潭縣城鎮(zhèn)道路建設(shè)、開發(fā)區(qū)建設(shè)及主要項(xiàng)目開發(fā)等方面的資料，并以其作為土地級別劃分的基本依據(jù)，同時(shí)考慮上述因素對湘潭縣城鎮(zhèn)商服繁華度、交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完備度、環(huán)境質(zhì)量等的影響。三、均質(zhì)地域的劃分均質(zhì)地域是各影響因素在該區(qū)段內(nèi)保持均質(zhì)性的地域單位，是評價(jià)土地質(zhì)量的基本單元。（一）均質(zhì)地域劃分的原則1、參評因素均一性，即該區(qū)段(片)內(nèi)部影響土地質(zhì)量各因素差異較小，具有相對一致性；2、線性地物明顯，權(quán)屬界限完整。區(qū)段(片)的邊界應(yīng)易于識別，一般以地圖上明顯的地形線、分水嶺、河流、交通線等線性地物分界，且注意保持地籍權(quán)屬界線完整；3、可操作性，既要求科學(xué)劃分區(qū)段(片)，又要使工作可行，必須適當(dāng)確定區(qū)段(片)數(shù)量，且區(qū)段(片)界線多取直線，以利于成果應(yīng)用與實(shí)際操作。（二）劃分均質(zhì)地域影響因素、因子的選取根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程，選取商服繁華度、交通條件、城市設(shè)施條件、環(huán)境狀況和人口密度五大因素作為劃分均質(zhì)地域的影響因素。1、繁華程度繁華程度是反映城市土地區(qū)位的最重要的指標(biāo)，是土地定級因素中的一項(xiàng)最基本和最關(guān)鍵的因素。商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度相對較直觀易測，故將其作為繁華程度的衡量指標(biāo)，由商服繁華度體現(xiàn)。商服繁華影響度是指商業(yè)、服務(wù)業(yè)及金融業(yè)等的聚集程度及對土地質(zhì)量的影響程度。商服中心是城市結(jié)節(jié)點(diǎn)，即城市中某些對人口流動和物質(zhì)能量交換具有聚集作用的特殊地段。在商服中心的土地上，人流、物流、資金流、信息流高度聚集，物質(zhì)、能量、資金和信息的交換及轉(zhuǎn)化頻頻發(fā)生。在這些土地上所進(jìn)行的生產(chǎn)活動具有較高的勞動生產(chǎn)率，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動資金可以得到更快的周轉(zhuǎn)，因而這些土地表現(xiàn)出比別的土地更高的利用效益。城市中大大小小的結(jié)節(jié)點(diǎn)多表現(xiàn)為城市內(nèi)的各級繁華中心，結(jié)節(jié)點(diǎn)作用越強(qiáng)，繁華程度越高，對周圍的吸引范圍也越大。隨著與結(jié)節(jié)點(diǎn)距離的增大，土地利用效益逐步下降，土地質(zhì)量也相應(yīng)逐步下降。因此，商業(yè)繁華影響度可以通過商服中心級別和距離商服中心的距離來反映土地質(zhì)量差異。通過對收集到的商服資料的分析并結(jié)合實(shí)地調(diào)查，湘潭縣縣城的商服中心以鳳凰中路為核心的百花路、銀杏路及易俗河大市場最為發(fā)達(dá)，商業(yè)門面較為集中，營業(yè)額度大、租金水平較高，其他區(qū)域的門面均為零星分布或沿著道路兩側(cè)分布。故僅將鳳凰中路所在地段作為全縣城區(qū)唯一的商服中心。2、交通條件交通條件是城鎮(zhèn)土地定級的重要因素之一。它的好壞狀況，一方面影響著土地上人流物流的移動成本；另一方面還影響著社會經(jīng)濟(jì)活動中人與人、物與物之間的交往接觸的頻率。機(jī)會和便利程度，因此經(jīng)濟(jì)區(qū)位產(chǎn)生的影響能否轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)性效益就受到通達(dá)性的制約。城鎮(zhèn)土地的交通條件主要由道路通達(dá)度、公交便捷度、對外交通便利度等因子構(gòu)成。城鎮(zhèn)道路是城鎮(zhèn)集聚人流和車流的通道，主要由各種不同功能的主干道、次干道和支路構(gòu)成縱橫交織的城鎮(zhèn)交通網(wǎng)絡(luò)。道路通達(dá)狀況直接影響城鎮(zhèn)內(nèi)部各個(gè)區(qū)位的生產(chǎn)和生活方便程度，不同類型的道路對土地級別有著不同的影響。對外交通便利度是城鎮(zhèn)與其周邊地區(qū)聯(lián)系的紐帶，從宏觀上講，城市對外交通影響城市在所在區(qū)域中的整體地位和經(jīng)濟(jì)水平；從微觀上講，距離各類對外交通設(shè)施的遠(yuǎn)近，影響客貨對外交通和運(yùn)輸成本，直接影響著土地的經(jīng)濟(jì)效益，從而影響土地級別。湘潭縣城對外交通運(yùn)輸?shù)幕拘问绞枪?，相?yīng)的設(shè)施是長途汽車站。表3.1 湘潭縣城區(qū)主要道路情況 單位：m路名長度寬度路名長度寬度鳳凰路385060雪松路285540大鵬路192040玉蘭路377540云龍路112440海棠路575060銀杏路53840天易公路217560金桂路121750（三）城市設(shè)施城市設(shè)施是投入土地的社會物化勞動量的直接體現(xiàn)，是人類生產(chǎn)和生活的基本條件。按照城市設(shè)施的作用和功能，可將其分為基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施兩大類。1、基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施是指居民生產(chǎn)和生活必不可少的供水、排水、供電、電訊等設(shè)施，是城市設(shè)施的重要組成部分，是反映社會活動、經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)、生活等活動場所保障的指標(biāo)。其水平反映了城市土地資金的投入量，其完善與否直接影響土地使用價(jià)值的大小，影響投資、生產(chǎn)效益，也直接影響了居民的工作和生活環(huán)境。因此，它是影響土地質(zhì)量和地價(jià)水平分異的重要因素。一般衡量基礎(chǔ)設(shè)施完善度，主要從設(shè)施類型是否齊備、設(shè)施水平高低及使用保證率三個(gè)方面來反映。湘潭縣城區(qū)現(xiàn)有220KV高壓走廊從湘潭市區(qū)跨湘江沿金霞山西麓經(jīng)過城區(qū)，建成的110KV雙回路供電系統(tǒng)已經(jīng)通電使用，并建有一座220KV變電所和5個(gè)開閉所。城區(qū)電網(wǎng)建設(shè)已有一定基礎(chǔ)，修建主次感到均敷設(shè)電線，保證了城區(qū)的用電量和用電安全，僅在部分線路老化地段仍有停電現(xiàn)象。城區(qū)現(xiàn)狀水源以地表水（湘江）為主，地下水（250m以上）為輔。供水由縣城水廠與湘潭市300D過江管道對城區(qū)聯(lián)合供水，供水能力能滿足城區(qū)現(xiàn)有需要，僅部分供水管末端和地勢較高的地段水壓偏低。2、公用設(shè)施公用設(shè)施是指與居民日常生活密切相關(guān)的公眾共同的服務(wù)設(shè)施，如中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、體育場館、文化館、影劇院、公園、郵局、銀行等。它們都體現(xiàn)了土地社會物化勞動的投入量，同時(shí)也是衡量土地社會及生態(tài)效益好壞的重要指標(biāo)。公用設(shè)施完備與否將會影響社會經(jīng)濟(jì)活動及人民生活是否更順利、更便利，影響人民生活得是否舒適。因此公用設(shè)施完備度和土地質(zhì)量是密切相關(guān)的，完備度高的土地其使用價(jià)值更高，土地級別也高。這些設(shè)施在城區(qū)的各個(gè)區(qū)域均有分布，但總的趨勢是城市中心區(qū)域的完備度較高，離城市中心越遠(yuǎn)則其完備度越低。（四）環(huán)境狀況在工業(yè)化和城市化的過程中，環(huán)境問題不僅困擾城市的發(fā)展，危及居民的切身利益，同時(shí)也直接影響土地的使用，造成土地質(zhì)量的差異。環(huán)境狀況包括環(huán)境質(zhì)量、綠化水平和土地開發(fā)的自然條件等。安靜的環(huán)境、潔凈的空氣，開闊的空間、寬廣的水面和綠色的植物將賦予土地更高的使用價(jià)值，是人類理想的居住和工作場所，反之則土地質(zhì)量下降，房地產(chǎn)貶值。因此，環(huán)境條件也是土地定級的重要因素之一。（五）人口密度人口分布狀況影響著土地的區(qū)位差異，一般來說，人口密度高，商業(yè)交往頻繁，生活消費(fèi)量大，社會購買力強(qiáng)，則土地區(qū)位條件好。人口統(tǒng)計(jì)是以行政區(qū)域?yàn)閱挝?，在城區(qū)，街道辦事處、居委會的界線不易區(qū)分，故人口統(tǒng)計(jì)資料難以在土地定級中應(yīng)用。經(jīng)調(diào)查，城區(qū)人口密度隨距主要街道的距離增加而呈下降趨勢。表3.2 均質(zhì)地域劃分因素因子表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距商服中心距離(m)100100-500500-800800-1500>1500交通條件距長途汽車站距離(m)100100-500500-800800-1500>1500公共汽車流量(輛/天)>150150-100100-5050-2020臨近道路狀況臨繁華主干道臨主干道臨繁華次干道臨次干道臨支路城市設(shè)施狀況排給水狀況完善較完善一般較差差供電狀況完善較完善一般較差差公用設(shè)施完備度完善較完善一般較差差環(huán)境狀況大氣污染狀況低較低一般較高高綠化程度好較好一般較差差人口密度/特密密集較密一般低（三）均質(zhì)地域劃分結(jié)果根據(jù)各因素、因子對土地質(zhì)量的影響和湘潭縣城區(qū)實(shí)際情況，劃定各影響因素作用等值線；綜合樣點(diǎn)地價(jià)、等值線及線性地物狀況劃分均質(zhì)地域，并由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組召集財(cái)政、建設(shè)、物價(jià)、發(fā)改、房產(chǎn)、規(guī)劃、國土等有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)和專家，對五大影響因子逐一進(jìn)行分析，并對均質(zhì)地域劃分的結(jié)果進(jìn)行評分。綜合項(xiàng)目組劃分的均質(zhì)地域和領(lǐng)導(dǎo)小組的意見，此次湘潭縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新共劃分46個(gè)均質(zhì)地域。四、土地級別的劃分運(yùn)用SPSS14.0軟件，采用聚類分析法，利用各均質(zhì)地域的土地價(jià)格劃分土地級別。考慮到商業(yè)用地樣點(diǎn)較多，劃分級別時(shí)主要是考慮商業(yè)用地影響因素，并參考住宅、工礦倉儲用地地價(jià)來劃分各均質(zhì)地域的土地級別。依次劃分5個(gè)級別（圖3.2）。樣點(diǎn)地價(jià)的測算、檢驗(yàn)見本報(bào)告第四章。* * * * * * H I E R A R C H I C A L C L U S T E R A N A L Y S I S * * * * * * Dendrogram using Single Linkage Rescaled Distance Cluster Combine C A S E 0 5 10 15 20 25 Label Num +-+-+-+-+-+ Case 39 39 Case 45 45 Case 46 46 Case 43 43 Case 42 42 Case 44 44 Case 41 41 Case 40 40 Case 37 37 Case 38 38 Case 28 28 Case 29 29 Case 30 30 Case 33 33 Case 34 34 Case 35 35 Case 31 31 Case 32 32 Case 36 36 Case 24 24 Case 25 25 Case 23 23 Case 26 26 Case 27 27 Case 22 22 Case 12 12 Case 20 20 Case 10 10 Case 11 11 Case 17 17 Case 13 13 Case 18 18 Case 14 14 Case 9 9 Case 15 15 Case 16 16 Case 19 19 Case 21 21 Case 8 8 Case 7 7 Case 2 2 Case 3 3 Case 4 4 Case 6 6 Case 5 5 Case 1 1 圖3.2 湘潭縣城區(qū)級別劃分聚類圖五、土地級別劃分結(jié)果的驗(yàn)證為驗(yàn)證上述土地級別劃分的合理性，采用秩和檢驗(yàn)法，利用各均質(zhì)地域的地價(jià)資料進(jìn)行級間差異的顯著性檢驗(yàn)，其工作步聚為：將各均質(zhì)地域的地價(jià)按從小到大的順序排列，對相同的地價(jià)，以其秩數(shù)和的平均值作為其秩數(shù)；分別計(jì)算各級別的秩數(shù)和Ri及其平方和Ri2；計(jì)算統(tǒng)計(jì)量M：式中：K為級別數(shù)，N為均質(zhì)地域總數(shù)，ni為第i個(gè)級別的均質(zhì)地域數(shù)，Ri為i個(gè)級別的秩數(shù)和；按自由度f=k-1，=0.05查臨界值X22k-1，0.05；作出判斷：若M>X22k-1，0.05，則各級別間有顯著差異，級別劃分合理，若MX22k-1，0.05，則各級別間無顯著差異，級別劃分須作重新調(diào)整。按上述方法對湘潭縣城區(qū)土地級別劃分方案進(jìn)行合理性檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果表明：M值為15.256，大于臨界值X20.05，4=8.409，故級別之間的差異顯著，級別劃分合理。六、土地級別的確定檢驗(yàn)結(jié)果表明，級別間差異顯著，湘潭縣城區(qū)土地共劃分五個(gè)級別，具體劃分結(jié)果見表3.3。表3.3 湘潭縣城區(qū)級別范圍描述級別級別描述一級1、綜合大市場；2、玉蘭北路東側(cè)20m-玉硯路以北20m；3、鳳凰中路南北兩側(cè)20m-綜合大市場西-金桂北路以東20m；4、鳳凰南路-銀杏南路以東20m-杏花二路以南20m-玉花路以南20m-玉蘭中路以西20m；5、銀杏南路東西兩側(cè)20m-大鵬中路-杏花二路。二級1、鳳凰中路南北兩側(cè)20m-綜合大市場以西-香樟路以東20m；2、飛羊中路以北20m-金桂北路以東20m-鳳凰中路以北20m-玉蘭中路以西20m；3、鳳凰中路南北兩側(cè)20m-金桂路以東20m-海棠路與鳳凰路