正佳商業(yè)廣場銷售推廣執(zhí)行方案香港銷售方案1.入市時間敝司建議“正佳廣場”的境外銷售招商的時間為2002年10月、11月，這是因為：（1） 本項目2002年11月28日開盤，故提前1個多月在香港先進行銷售招商，可配合開盤的銷售，做到滿堂紅。（2） 招商前期有計多工作需要做準備時間大約要一個多月。2.香港展銷前準備（1） 提前2周媒體炒作， 10月下旬開始刊登報紙廣告、電視廣告、電臺廣告。利用傳媒成功、吸引目標客戶注意，可于展銷前吸納一批潛在客戶；（2） 于各大分行張貼海報，擺放項目宣傳資料；（3） 安排區(qū)域經理預先視察地盤， 以便對下層發(fā)放項目資訊及特點；（4） 公司互聯(lián)網上發(fā)放訊息，方便公司2000多名同事了解項目后對外尋找客戶；（5） 工商鋪組同事聯(lián)絡客戶網絡中的潛在買家；（6） 香港外銷組聯(lián)絡舊有客戶及傳媒，從而帶來新的客戶群。3招商會（1） 時間：2002年11月9日11月26日（2） 主題：中國最大型商場歡迎您（1） 地點：旺角金雞廣場展銷會（美聯(lián)將設立長期展銷廳進行境外推廣，費用：￥3萬元/月。） 會展中心展銷點 美聯(lián)物業(yè)地鋪（3） 費用：待定（4） 內容：美聯(lián)物業(yè)工商鋪同事向客戶推介，并與意向客戶簽訂初步意向書（5） 物料準備項目模型、展板、全套銷售宣傳資料（6） 媒體炒作（方案稍后呈上）4.境外銷售分貨計劃在11月28日前，用于在香港作境外推廣的貨量占夾層總銷售面積20%，建議均價57000元/平方米，人民幣標價，支付港幣、美金、歐圓，按市面兌換價計算，具體哪些商鋪待定。若境外推廣反應熱烈，則隨時加推，若境外推廣反應不如意，則將多余貨量調入境內銷售，價格根據(jù)市場反應情況隨時調整。5.工作重點 制定本次銷售招商目標，對每個經營種類進行細分后向銷售人員下達任務指標； 派發(fā)邀請函給香港的各界傳媒和知名品牌公司負責人和投資客戶； 準備和制作與項目有關的各項資料，以便提供給買家和商戶了解； 將本項目招商的信息發(fā)布給各界媒體為項目制造強大的宣傳效應和生存空間； 向香港的知名品牌或在香港設立公司的國際知名品牌和投資者介紹項目的情況； 收集有意向購買和到本項目經營的客戶信息； 組織品牌客戶、投資者對到本項目經營和初步的認租或認購，收集反饋意向； 調派香港有經驗并從事租、售商鋪工作三年以上的員工駐場接待和跟進。6.預期的銷售招商效果 以本司在香港的知名度和充足的客戶資源，既能引入香港和外國知名品牌國中仍未到國內和廣州經營的新品牌商戶，又能進一步為本項目提升知名度，為下一階段舉辦項目的商務考察活動和內部認購打好基礎。7項目外銷時應注意的問題 銀行按揭 根據(jù)敝司市場部的調查所得，有興趣到內地投資的人士普遍比較擔心有關的法律手續(xù)，因此敝司建議尋找適合的香港銀行提供港人及外籍人士的商鋪按揭服務，因為香港按揭銀行會對國外物業(yè)發(fā)展商的具體情況作深入的了解，銀行對國內發(fā)展商申請按揭批核亦相當嚴格，當香港銀行為貴項目提供了港人按揭業(yè)務后，便會起了監(jiān)控作用，在香港買家心目中就加大了保障，亦省卻了每月要去國內銀行供款的麻煩。敝司就上述情況，可提供香港數(shù)家有做國內物業(yè)按揭業(yè)務的銀行給予貴司參考，如香港東亞銀行、香港中國銀行、香港南洋商業(yè)銀行等等。 預售證在香港外銷國內商鋪，必須具備已領取預售證這一條件，無預售證，報紙亦不能刊登廣告，但本項目可以先通過招商活動來吸引目標客戶進行內部登記為將來的銷售做好準備。8境外各國推介會建議在新加坡、臺灣、泰國、馬來西尼、美國、加拿大、日本等國家地區(qū)舉辦推介會，視銷售情況而定，若廣州、香港銷售能回籠絕大部分資金，則只選取個別國家舉辦推介會，若穗港兩地銷售阻力大，則全面鋪開。9境內境外推廣配合計劃1) 原則：先境外推廣，后境內推廣2) 推廣開始時間：2002年10月下旬，香港媒體開始炒作，由于未領預售證，故以軟性文章、小篇新聞稿為主，美聯(lián)物業(yè)員工大范圍尋找客戶。3) 價格面世時間：2002年11月9日，由于未領預售證，故只向客戶報價，價單不給客戶，客戶可以選取心儀鋪位，簽訂初步意向書。4) 境內推廣時間：2002年10月下旬，廣州媒體開始炒作，以軟性文章，新聞稿為主。5) 誠意金處理：境內推廣內部認購期間，收取意向客戶壹萬元，作為購買正佳廣場會員卡費用，不作為定金，該會員卡將來商場開業(yè)后，在場內特約商鋪購物，享受優(yōu)惠折扣。若客戶放棄購鋪，則退還壹萬元收回會員卡。境外推廣可在香港收取意向客戶誠意金壹萬元，開收據(jù)給客戶。6) 客戶界定：境外客戶以香港身份證、回鄉(xiāng)證、護照為準，境內客戶以內地身份證為準。7) 推廣活動香港先行8) 境外由香港廣告公司配合 境內由廣州本地廣告公司、活動策劃公司配合 建議組成協(xié)調小組、統(tǒng)籌協(xié)調各方工作。 組長由發(fā)展商擔任，設三名副組長。 美聯(lián)物業(yè)，廣告公司各一人任副組長。境內銷售方案一、前期鋪墊1.時 間2002年10月中旬11月中旬2.推廣思路 通過媒體炒作和舉辦推廣活動，將“正佳廣場”即將推出的信息發(fā)布出去，并吸納一批潛在客戶，為準備期大量出廣告鋪墊。3.推廣目的了解市場，讓市場認知本項目，建立中國最大綜合商場的品牌形象，突出本項目優(yōu)勢，淡化劣勢，讓“廣州天河核心商圈正佳廣場”深入人心。4.推廣主題 正佳廣場廣州商業(yè)的航空母艦 龍頭商戶進駐，商場經營有保障 中國最大商場現(xiàn)已接受內部認租5.目標人群 社會公眾，以投資者，各行各業(yè)經營商戶為主。6.銷售招商任務 境外銷售夾層銷售總面積的20%引入一間世界知名百貨公司，一間著名大型超市引入經營面積大的大商戶，國內外品牌商戶7.操作重點 專人負責銷售，每日下班前發(fā)展商與美聯(lián)物業(yè)核對一次，美聯(lián)物業(yè)內部每日核對一次。8.廣告表達 境外（香港）在11月初投放廣告，配合11月9日的新聞發(fā)布會暨正佳企業(yè)有限公司與美聯(lián)物業(yè)簽約儀式，同時配合11月9日開始的內部認購客戶登記，如果未能領預售證，則以軟性文章、新聞稿為主。如果已領預售證，則軟性文章、新聞稿、工商平面廣告、電視廣告、電臺同時推出廣告。 引起香港公眾和投資者各行業(yè)經營商戶的廣泛關注。境內（廣州）在“十一”長假后，10月8日開始刊登廣告，以配合10月9日舉辦的環(huán)球招商廣告站暨新聞發(fā)布會，如若未領預售證，則刊登廣告時以形象廣告為主，采用軟性文章連續(xù)刊登，穿插新聞稿，以引起社會公眾和目標客戶的廣泛關注。9.媒體配合及費用香港媒體建議選擇：翡翠臺、衛(wèi)星電視、經濟日報、南華早報，雜志經濟一周（周刊）、航空雜志、廣九直通車在雜志（月刊）、戶外廣告。具體計劃及費用稍后由香港廣告公司呈上。10.銷售部署（1） 吸客方式通過美聯(lián)物業(yè)龐大的客戶資源從中吸納目標客戶，通過美聯(lián)物業(yè)各、各分行吸納新目標客戶，通過報紙廣告刊登和推廣活動吸納客戶。11.境外各國推介會建議在新加坡、臺灣、泰國、馬來西尼、美國、加拿大、日本等國家地區(qū)舉辦推介會，視銷售情況而定，若廣州、香港銷售能回籠絕大部分資金，則只選取個別國家舉辦推介會，若穗港兩地銷售阻力大，則全面鋪開。夾層內部認購執(zhí)行方案1第一階段時間：2002年10月23日11月6日(為期14天) 2.推廣思路 本階段宣傳推廣主要是起到承上啟下的作用，在10月份推廣活動和軟性文章的炒作后，市場對本項目已有一定的認知度，正佳廣場的形象已得到建立。此階段如拿到預售證，硬性廣告可出街并結合軟性文章進行全方位宣傳。 本階段正佳廣場夾層銷售和其它層租賃可全面鋪開接受內部認購，為公開熱銷宣傳造勢。3.推廣目的 通過一系列的媒體投放，將項目的形象從閃亮登場推向一個為大眾認識，了解深層次的階段，達到眾所周知 ，并有效區(qū)隔目標市場，亮出發(fā)展商“中國首席商場”的旗幟。意欲引起有投資欲望，并積累起大量的認租客戶的有關初步意向投資名單。4.推廣主題4廣告的實施4.1.廣告目的將樓盤目標客戶從紛亂的市場中剝離出來，有效吸引。目的是將目標客戶群從“印象”引導到“知名”層次，是第一階段區(qū)分市場有效的做法，亮出發(fā)展商“中國首席商場”的旗幟。4.2.廣告宣傳重點（1） 將本項目即將推盤的消息發(fā)布出去。（2） 確立正佳廣場在廣州市乃至在全國商場的主導地位并有效區(qū)別傳統(tǒng)商場。 通過廣告發(fā)布，告知投資者和經營商家正佳廣場的優(yōu)越性所在，將項目各項可朔性強的亮點以全新的形象推出市場，吸引各類投資者和買家注意力。5.推廣賣點5.1一站式購物中心 正佳廣場稱雄中國，第是全國第一大購物中心城“容量大”，銷售產品豐富多彩，樹立真正的一站式購物中心。5.2全新消費模式廣場的定位既超前又結合傳統(tǒng)的消費的模式。5.3多功能購物中心 項目集購物、旅游、休閑、咨詢、文化、展覽、娛樂、美食、商貿、金融為一體的購物中心。5.4天河成熟商圈天河城廣場、宏城廣場、購書中心、體育中心多年的發(fā)展現(xiàn)已成為成熟商圈。5.5高回報投資正佳廣場投資高回報利益點的訴求。5.6品牌商家進駐入WTO后國外未曾進中國市場的品牌商家，首選站天河正佳廣場。6.目標人群社會公眾，經營者及投資者為主。7.租售任務 進行品牌商家的洽談實際性的洽談，并爭取簽定合約，預計完成整體租賃面積達到30%，并以此為炒作題材，促使投資者進行認購。8.操作重點 專人負責銷售，每日下班前發(fā)展商與美聯(lián)物業(yè)核對一次，美聯(lián)物業(yè)內部每日核對。9. 媒體配合靈活地利用電視廣告、報刊廣告、電臺廣告、互聯(lián)網、戶外廣告結合本項目宣傳主題進行立體式市場炒作，務必要把一個全國第一大商場的氣勢表現(xiàn)得淋漓盡致樹立全國地標性商場的形象，通過各種媒介運用去感染買家和租家。鑒于正佳廣場夾層的目標客戶估計大部份集中在廣州和香港地區(qū)，顯然廣州市購買者接觸本樓盤的概率較高，而香港的購買者接觸本樓盤的概率較低。所以在媒體選擇上，最好是兼顧香港和廣州兩地的電視臺：本港臺、翡翠臺，它們是廣州和香港收視率最高的電視臺，因此無論從成本還是廣告效果的考慮，它們是本階段對外宣傳是最佳媒體。宣傳媒體為廣州市主流報紙，廣州日報、羊城晚報、南方都市報、信息時報；電視投放選擇本港臺、翡翠臺。 配合適當?shù)男麄魅缈樃澹侣劽襟w的報道和電臺廣告的效應，配合大型聯(lián)合簽約的活動儀式，將項目的影響力進一步擴大。9.1宣傳效果 通過突出本項目的優(yōu)勢，淡化劣勢，改變投資者和商戶對項目的舊有看法，為下一階段召開聯(lián)合招商考察會和打造強勢銷售打好基礎。10工作重點 配合整體定位和形象包裝進行報章和廣告宣傳炒作； 推出首批銷售的商鋪，和優(yōu)惠的措施； 收集有意向購買夾層的信息； 針對該層定位的要求對有意向購買的客戶進行篩選； 邀請境外有投資意向的客戶到項目考察和進行認購； 安排香港分行的同事帶有購買或投資意向的客戶到現(xiàn)場考察和進行認購； 安排國內分行的同事帶有購買或投資意向的客戶到現(xiàn)場考察和進行認購； 組織品牌客戶對本項目其他樓層進行初步的認租； 總結本次的銷售情況制定下階段的促銷策略和推廣措施；11.銷售策略 本階段境內將夾層銷售總面積的15%商鋪推出，均價57000元/M2（在均價60000元/ M2基礎上下調5%），試探市場反應。并根據(jù)銷售情況調整價格策略。鋪位安排： 以二線鋪為主，一、三線鋪占部分，有意者交誠意金壹萬元。12.預期的銷售效果根據(jù)本司為項目前期所舉辦的大型境外招商活動和發(fā)達的內部資訊網絡以及國內以及香港強勁的銷售隊伍進行省港聯(lián)合銷售，確保初步銷售計劃的成功，完成夾層總銷售面積的15%。第二階段時間：2002年11月7日2002年11月21日（14天）1.目 標 完成夾層銷售面積，占夾層總銷售面積的15%。通過對前一周的成交量和踴躍性進行大力的宣傳和推廣炒作后，在目標客群中已有了進一步的印象和投資意向，項目的明顯優(yōu)勢和影響力已逐漸形成。眾多商家和投資者對本項目產生濃厚的興趣和信心。憑借這個有利時機和加上聯(lián)合簽約的活動，項目在市場上已經塑造了良好的形象，將項目夾層的銷售全面推向高潮。加快項目整體商鋪租賃和夾層銷售的成功速度，提升整個銷售的進程和為整體租賃打下強心針。2.推廣實施2.1.廣告目的廣告的目的是促使買家從“偏好”到“購買”或是從“偏好”到“認租”的產生，必須在受眾一接觸到樓盤就受到有效吸引，迅速從主動記憶、理解受到感染、產生傾向到公眾話題。這一階段的突出特點是涉及大量物業(yè)內質支撐細節(jié)，入圍目標客戶從感性判斷上升到理性需求，并著重宣傳投資正佳廣場利益點的廣告訴求，激發(fā)目標客戶興奮的感性賣點。2.2.廣告宣傳重點廣告宣傳重點主要是投資者和經營商家兩大人群：（1） 將本項目夾層即將推盤及內部認購的消息發(fā)布市場。（2） .項目推售在即,故此時應做適當?shù)男麄?，爭取意向客戶盡早落定誠意金。（3）.繼續(xù)宣傳本項目，在投資者心目中樹立起正佳的品牌形象。（4）.繼續(xù)確立正佳廣場在全國商場中的主導地位。（5）繼續(xù)通過正佳廣場自身賣點的宣傳。有效地區(qū)別傳統(tǒng)商場，在大眾心目中形成商場“升級”的思想意識。 將通過對前一周的成交的成功進行大力的宣傳和推廣炒作以及將進駐的國內外全新知名品牌大商戶的信息傳播出去，借助其影響力，對外表現(xiàn)出項目正處于一種熱售、熱租階段和帶出無限商機的聲勢，吸引更多買家和商家的關注和產生興趣。2.3.推廣賣點（1） 正佳廣場21世紀時尚生活中心；1） 全國唯一時尚生活中心；2） 至大規(guī)模3） 功能齊全4） 配套完善5） 規(guī)劃合理6） 經營理念超前 在媒介進行闡述和炒作時尚生活中心核心概念區(qū)別于以往傳統(tǒng)商場，高投資回報率。（2）品牌大型商家的進駐。（3）正佳廣場的地段優(yōu)勢 雄居廣州市商圈核心位置，具有巨大升值空間潛力。（4）品牌商家進入消息及時發(fā)布 不錯時機地進行有關品牌大商家進場經營消息報道、炒作，引起羊群效應，加速項目租售。2. 4.媒介方式及組合靈活地利用電視廣告、報刊廣告、電臺廣告、互聯(lián)網、戶外廣告結合本項目宣傳主題進行立體式市場炒作，務必要把一個全國第一大商場的氣勢表現(xiàn)得淋漓盡致樹立全國地標性商場的形象，通過各種媒介運用去感染買家和租家。鑒于正佳廣場夾層的目標客戶估計大部份集中在廣州和香港地區(qū)，顯然廣州市購買者接觸本樓盤的概率較高，而香港的購買者接觸本樓盤的概率較低。所以在媒體選擇上，最好是兼顧香港和廣州兩地的電視臺：本港臺、翡翠臺，它們是廣州和香港收視率最高的電視臺，因此無論從成本還是廣告效果的考慮，它們是本階段對外宣傳是最佳媒體。宣傳媒體為廣州市主流報紙，廣州日報、羊城晚報、南方都市報；電視投放選擇本港臺、翡翠臺。 配合適當?shù)男麄魅缈樃?，新聞媒體的報道和電臺廣告的效應，配合大型聯(lián)合簽約的活動儀式，將項目的影響力進一步擴大。2.5.宣傳效果聯(lián)合簽約活動的成功能更充分地顯示項目的吸引力和擴大項目再市場上的影響力。有效提高商家和投資者的投資信心，保障了下一步銷售和招商工作的順利進行。2.6工作重點 配合新聞媒體的報道和廣告的宣傳效應繼續(xù)對項目加以炒作； 制定第二期商鋪銷售的優(yōu)惠措施和推廣策略； 推出第二期期銷售商鋪的數(shù)量和各項優(yōu)惠的條件； 針對市場或商圈的最新租賃價格進行必要性的價格調整（視實際情況而定）； 對仍未成交的目標客戶進行深入剖析并繼續(xù)跟進前期為成交的意向客戶、投資者促進其成交； 配合發(fā)展商與目標客戶的合同洽談和簽署； 與活動公司聯(lián)手籌備、策劃有影響力的聯(lián)合簽約活動，將本項目的知名度和成交推向高潮； 針對該層定位的要求對第二期有意向購買的客戶進行篩選； 安排仍未能及時簽署認購書和新開拓的境外投資客戶前來參加聯(lián)合簽約活動； 安排香港第二批購買家前來參加聯(lián)合簽約活動，邀請有投資意向的客戶到現(xiàn)場考察借助參加聯(lián)合簽約活動的機會吹谷其成交； 安排國內和廣州的買家參加聯(lián)合簽約活動； 部署和安排國外以及香港的大品牌客戶到本項目進行簽約活動，從多方面對本項目進行最大的炒作，縮短項目的培育期； 制定下階段一系列相映的促銷策略和推廣措施；2.7銷售策略本階段境內將夾層銷售總面積的15%商鋪推出，均價57000元/M2（在均價60000元/ M2基礎下調5%），試探市場反應。并根據(jù)銷售情況調整價格策略。鋪位安排： 以二線鋪為主，一、三線鋪各占部分，有意者交誠意金壹萬元。2.8預期的銷售招商效果 因有前期大品牌客戶進駐的利好因素加上良好的夾層銷售效果所引發(fā)的連環(huán)效應極大地增強本項目的知名度和投資活躍度，舉辦轟動的省港和涉外的聯(lián)合簽約會能制造更大的宣傳效應，不斷吸引眾多的投資人仕和商家選擇本項目，完成夾層總銷售面積的15%。3.銷售部署3.1.時間11月16日11月30日3.2.工程配合10.2.1現(xiàn)場售樓部要建好10.2.2售樓部裝修10.2.3現(xiàn)場布置10.2.4領到預售證10.2.5建筑模型做好10.2.6展板10.2.7透視圖10.2.8戶外大型噴畫3.3銷售資料10.3.1彩色宣傳單張。10.3.2銷售平面圖10.3.3認購須知10.3.4付款方法10.3.5收據(jù)10.3.6誠意金的登記本。10.3.7價目表10.3.8樓書10.3.9按揭銀行10.3.10物業(yè)管理內容10.3.11公約10.3.12折頁10.3.13臨時認購書10.3.14認購書10.3.15海報10.3.16樓盤CI:辦公用品(信笈、售封、名片、筆、文件、飾品)10.3.17吊板3.4人員配合10.4.1銷售人員10.4.2財務人員10.4.3保安人員10.4.4清潔人員3.5日常工作10.5.1對外開放現(xiàn)場售樓部。10.5.2銷售人員在介紹項目之時利用問卷對購買正佳夾層的意向。10.5.3促使客戶交誠意金。3.6售樓部問卷調查售樓部備好調查問卷，每個客戶進來，Sales可酌情其詢問，并記錄在卷。主要摸杳客戶對租價、售價意向。策劃人員匯集分析后，提出價格調整策略。3.7有效吸引客方式通過售樓部吸納意向客戶，繼續(xù)通過美聯(lián)物業(yè)各分行各地鋪吸納熟客戶。夾層公開發(fā)售1.時間：11月28日2003年1月28日（為期60天）2.目 的 開盤當天主要以推出優(yōu)惠措施來吸引大批客戶成交。3.推廣思路 采用全方位的媒體報導，將項目全面曝光，引發(fā)市場轟動效應；并以越早登記折扣越多來進行推廣。4.推廣賣點4.1廣告宣傳目的 從“偏好”到“購買”的產生，購買者處于一個不斷排除疑慮的心理過程，使發(fā)展商“21世紀示范超級商場”、“全國首席商場”的品牌脫穎而出。這種賣點無論對于客戶，還是發(fā)展商品牌的建樹都具有深刻的影響力，同時，又在感性附加值上濃墨渲染，推廣樓盤深層定位，并繼續(xù)深化本項目利益點的訴求，最終達到商家購買信心。4.2廣告宣傳重點（1）發(fā)布夾層公開推售消息，促使客戶進行認購（2） 正佳廣場21世紀模范商場時尚生活中心的形象建立（3） 投資回報的利益點的訴求（4） 軟性文章炒作正佳廣場的成交量（5） 不斷發(fā)布正佳廣場經營主題和賣點它會給正佳廣場的旺場的影響深度和廣度，從而樹立夾層購買者的購買信心，經營者的經營信心。（6） 不斷炒作，在正佳商場經營前景，吸引投資者和經營商家。抓住時機，深入宣傳本項目，繼續(xù)宣傳和炒作本項目提高正佳廣場在市場的認知度并確立正佳廣場在市場地位。 將前期內部認購所成功銷售的信息，項目的規(guī)模和成功進駐的國內外全新知名品牌商戶優(yōu)厚的發(fā)展趨勢和回報作為重點宣傳出去，借助其影響力，對外表現(xiàn)出項目正處于供不應求發(fā)售階段和帶出其突顯的商機和發(fā)展?jié)摿?，吸引更多商家的關注和投資興趣。4.3. 推廣賣點(1)正佳廣場廣州市時尚生活中心；1） 21世紀示范超級商場2）全國首席商場3）各層功能分布優(yōu)越性4）各層功能賣點在媒介進行闡述和炒作時尚生活中心核心概念區(qū)別于以往傳統(tǒng)商場。(2).地段優(yōu)勢1） 廣州第一大商圈核心地，人流如潮商機無限。2） 交通網絡四通八達。3） 夾層直通廣州市雙地鐵。(3).輕松投資計劃。(4).高投資收報率。5.廣告策略1廣告宣傳定位：全國最大的正佳商場內集合眾多世界一流的品牌店鋪及運用國際化的管理模式是中國內集購物、娛樂、悠閑一體的大型生活購物中心。2廣告目標：以香港、廣州為根據(jù)地，推出鋪天蓋地的系列廣告，以達到眾所周知的效果，充分突出本商場的品牌形象，以經營世界一流品牌為中心，吸引世界各地知名品牌客戶和零售商進駐。3廣告媒體：選擇廣告媒體時，要考慮各媒體的優(yōu)缺點。除使用傳統(tǒng)的廣告媒體外，還可考慮一些富創(chuàng)意的廣告。例如大型電子屏幕；售樓部外設置極具創(chuàng)意的電腦噴畫，帶出項目的優(yōu)勢；運用形象廣告，使項目的各項優(yōu)勢在眾多廣告中突顯出來，從而增加廣告效果，達到本項目的形象塑造目標。（廣告推出時間為十月底）6.公關活動 此階段的活動集中在擴大市場影響力，提升項目的形象上，因此，活動的促銷性質較強，要銷售部門密切配合。7.宣傳效果增加各項有影響力達到簽約儀式或主題活動，配合單張和廣告所制造出來的有利因素以及影響力。有效吸引和提高項目各項優(yōu)勢，使商家和投資者不斷通過不同的途徑來增強投資信心，為保障項目的夾層銷售、整體招商工作的順利進行。8.工作重點 將前期內部認購所成功銷售的信息，項目的規(guī)模和成功進駐的國內外全新知名品牌商戶優(yōu)厚的發(fā)展趨勢和回報作為重點宣傳，對項目加大力度炒作和摧谷； 推出本期商鋪銷售的優(yōu)惠措施和推廣策略； 推出本次銷售商鋪的數(shù)量和各項優(yōu)惠的條件； 針對市場或商圈的銷售因素對最新價格進行必要性的價格調整，確保資金的盡快回籠。 繼續(xù)跟進仍處于觀望中的目標客戶，對前期未成交的意向客戶、投資者進行催谷促進其成交； 配合發(fā)展商與目標客戶的合同洽談和簽署； 策劃有影響力的簽約活動或作系列性的戶外主題宣傳，提升本項目的美譽度和夾層銷售進度； 協(xié)助發(fā)展商對本期有購買意向的客戶進行篩選和確定； 安排第二批國外以及香港的買家和投資客戶到本項目參加系列的主題活動，從不同的層面對夾層銷售進行強勢的轟動炒作，加快資金回籠的速度； 分析本階段的銷售情況，制定下一步的銷售策略和推廣措施；9.預期的銷售、招商效果 通過有效的宣傳形式和手法將大部分的投資者和商家的投資意欲和信心吸引過來，并使項目在市場上已經突顯出其強大的優(yōu)勢和商機，借助夾層良好的銷售勢頭把項目的的整體形象和生命力加以提升，加快項目整體的商鋪租賃成功以及資金的回籠速度，有效快捷地完成夾層總銷售面積的35%。10.夾層公開發(fā)售廣告費用投放比例（下列比例為概數(shù)，以階段投放比例為準） 宣傳費用類別 投放比例 投放金額（萬元）報紙（夾報、繕稿、廣告等） 40% 240 電視 18% 108 電臺 10% 60 戶外 8% 48 公關活動 15% 90銷售資料及現(xiàn)場包裝等 9% 54 合計 10000% 600萬開盤前一周廣告的鋪墊.1媒體組合 本階段對外宣傳，以報紙作為主要媒體，以平面廣告和繕稿形式進行穿插使用，結合宣傳單張、美聯(lián)網等宣傳形式全面鋪開。進行立體式市場宣傳炒作，經過廣告宣傳引起市場的關注樹立購買的信心。報紙：投放以廣州日報、羊城晚報、南方都市報為主。電視：投放以本港臺、翡翠臺。其它：宣傳單張和夾報。 配合精美的單張作宣傳，報章的廣告效應，各類大型聯(lián)合簽約儀式和主題活動等。2媒體運用2.1電子媒體如電視、電臺。這兩種媒體的優(yōu)點是：及時、生動、印象深刻、靈活、覆蓋面廣，宣傳作用最大。缺點是：費用高，語言承載量少，信息難以對廣告對象進行明確選擇。由于廣告費用十分有限，所以在選擇電視、廣播廣告時，密度不能太高。電視臺可考慮選擇香港翡翠臺、本港臺、廣州有線電視，以15秒和30秒為主；另外，如果經費許可，還可制作5分鐘和10分鐘的電視廣告雜志。電視廣告制作特別要注意視覺和聽覺沖擊力。2.2印刷媒體 印刷媒體具有及時、覆蓋面較廣、可讀性較高、易保存等優(yōu)點 。主要選用報紙，如廣州日報、羊城晚報、新快報、南方都市報、等做廣告；可考慮制作幾期圖文并茂印刷精美的夾報配合促銷活動，費用相對低廉，沖擊力較強；繼續(xù)撰寫和發(fā)表軟性廣告，盡量保證每周一期，每期一千字左右，達到耳濡目染、潛移默化的效果。2.3戶外媒體主要是廣告牌、路牌、氣球廣告、海報等。建議這些廣告媒體都應采用，這類廣告簡潔醒目、持續(xù)時間較長、費用相對不算高；缺點是方式單一，不能做成多媒體，傳達的信息量十分有限?？煽紤]在一些繁華地段和交通要道樹立一些路牌廣告。2.4展示媒體如在售樓部或展銷會上展示樓盤規(guī)劃模型、布局模型、建筑效果彩圖等，效果顯著，印象深刻。 另外在著名酒店、商務辦公地點或人流量大、知名度高的大型綜合商場派發(fā)宣傳資料也是可行的辦法。3主題訴求點(1)正佳廣場廣州市時尚生活中心； 21世紀示范超級商場 全國首席商場 各層功能分布優(yōu)越性 各層功能賣點在媒介進行闡述和炒作時尚生活中心核心概念區(qū)別于以往傳統(tǒng)商場。(2).地段優(yōu)勢 廣州第一大商圈核心地，人流如潮商機無限。 交通網絡四通八達。 夾層直通廣州市雙地鐵。 輕松投資計劃。 高投資。4.開盤前一周的銷售部署4.1軟、硬件的配合正式銷售中心的包裝完成項目入口的裝飾布置圍墻的包裝、工地護欄、及工地包裝條幅、空飄、彩旗的應用銷售手冊、銷售須知、價目表、平面圖等、所有資料完成透視圖、模型圖、樓書及附件、資料展板落實所有現(xiàn)場包裝、宣傳資料、銷售資料、透視圖、模型、樓書及附件、資料展板、銷售手冊全部于五天前到位。對派駐在現(xiàn)場負責銷售和洽談工作的30名銷售人員培訓完畢，4.2.銷售的準備： 對所有前來的客源作確認； 做好現(xiàn)場銷售登記及調查工作； 全面聯(lián)系客戶，推出優(yōu)惠措施； 制定公開發(fā)售當天的銷售價格。4.3.推出的優(yōu)惠：在內部認購期分時間段給予客戶優(yōu)惠。1. 11月16日11月24日 前來認購的客戶可獲95折優(yōu)惠2. 11月25日11月24日 前來認購的客戶可獲97折優(yōu)惠開盤當天的活動部署活動：開盤儀式與盛大名酒品嘗會時間：11月30日目的：樹立項目形象，積聚現(xiàn)場人氣。地點：正式開放的現(xiàn)場銷售中心或租用較大的場地參與人員：1 邀請政府相關部門 市商業(yè)局領導 省、市工商局領導 省、市稅務局領導 天河區(qū)政府、工商局、稅局、公安局領導 天河區(qū)工商聯(lián)合會 房管局領導 有業(yè)務關系的銀行2本項目有關領導3媒體記者4前期積累的客戶活動內容：在項目開始接受參觀時舉行開盤儀式，以舞獅助興，同時所有來參觀的客戶均可品嘗名酒配合歌舞增加現(xiàn)場活動氣氛?，F(xiàn)場配合：項目活動參加者派發(fā)全套項目宣傳資料（出價目表）媒介配合：在活動前一個星期將此信息結合產品形象促銷廣告向市場投放。本次活動費用預算：約150萬元現(xiàn)場準備：酒會中使用的設施，和報批的程序全部于11月25日前到位，并提前一天布置好現(xiàn)場。人員安排：由正佳工作組的成員分別負責接待、與活動公司的協(xié)調工作、跟進現(xiàn)場的銷售運作情況等細節(jié)性工作。銷售運作： 對所有前來的客源作確認； 做好現(xiàn)場銷售登記及調查工作； 全面聯(lián)系客戶，促進現(xiàn)場的銷售； 有效地摧谷，提高客戶成交率。開盤當日現(xiàn)場銷售操作人員安排： 30名銷售人員在現(xiàn)場負責銷售和洽談工作； 10名員工將負責合同的簽署工作；開盤第一次推出價格：以￥60000元作，主推二、三線鋪，一線鋪小量。 一線鋪8個 原售價￥62000元下調3%，售價￥60140元/M2 二線鋪30個 原售價￥59755元下調5%，售價￥56768元/M2 三線鋪12個 原售價￥56000元下調3%，售價￥54320元/M2 應對銷售策略（一） 當推出第一次售價后如買家購買情緒仍然高漲，再推出價格相對較高的價格進行銷售。推出價格：以￥60000元作為基價上調6%8%，主推一線鋪，二、三線鋪為次。 一線鋪200個 原售價￥62000元上調8%，售價￥66960元/M2 二線鋪100個 原售價￥59755元上調7%，售價￥63937元/M2 三線鋪100個 原售價￥56000元上調6%，售價￥59360元/M2 應對銷售策略（二） 若推出第一次售價后買家反映一般，馬上推出比第一次售價較低的價格以此提高成交。推出價格：以￥60000元作為基價下調至6%左右，主推二、三線鋪，一線鋪小量。 一線鋪8個 原售價￥62000元下調3%，售價￥60140元/M2 二線鋪12個 原售價￥59755元下調6%，售價￥56170元/M2 三線鋪30個 原售價￥56000元下調4%，售價￥53760元/M2備注：此價格應在開盤前一周準備好。境外銷售配合：11月30日，12月1日在香港已交誠意金的和有意向購買的買家，由美聯(lián)公司安排從香港直達售樓部現(xiàn)場，進行交首期和簽署正式買賣合同。廣州銷售配合：已登記入籌的客戶開盤當天用抽簽形式抽出獲額外98折優(yōu)惠的50個名額。銷售的優(yōu)惠：1. 在內部認購期已落誠意金的客戶，可在公開發(fā)售當天憑誠意金收據(jù)領取認購籌，憑抽中認購籌的號碼購買的50名買家可獲額外98折優(yōu)惠。2. 新客戶前來購買的頭115名買家可獲額外95折優(yōu)惠；1630名買家可獲額外97折優(yōu)惠；3150名買家可獲額外99折優(yōu)惠。3. 在開盤當天，對已購商鋪的業(yè)主租其他樓層商鋪給予以99折扣銷售特別優(yōu)惠。銷售形式： 直銷策略加強人員推銷(即直銷)，在市場競爭越來越激烈、消費者需求越來越多元化的現(xiàn)實情況下，太過單一的營銷策略是很難達到預期效果的，必須將以上營銷策略優(yōu)化組合、協(xié)調配合，方能取得理想的效果。 銷售與招商互相動夾層在開售期前由于有內部認購作為鋪墊，相信一定吸引不少買家的興趣。在銷售的過程中凡是對項目產生興趣的客戶，都會前來作實地考察，以此增加對項目的認知和投資信心。在銷售中運用銷售與招商互動的策略，目的是當在銷售過程中遇到客戶對夾層的購買意向不明顯時，銷售人員可以馬上推介客戶對其他樓層進行租賃。使用此銷售策略不但有利于對租賃客戶的積累，而且也能有效地加快項目整體租賃的進度，縮短培育期。 加推商鋪當銷售進入高潮或推出的商鋪售罄時，現(xiàn)場加推比第一批價格高的商鋪，目的是將資金盡快回籠。開盤一周后的媒體炒作 開盤一周后，廣告的力度仍不能忽略，要相應地加大宣傳和輻射力為項目的銷售繼續(xù)造勢和加溫。媒體運用 除以影視廣告、報紙廣告、電臺廣告外，可配合各類的輔助媒體進行宣傳。輔助媒體 流動媒體：流動媒體影響范圍較廣，鮮明奪目，持續(xù)時間長。建議主要把廣告做在廣州的公交車上和針對港澳投資人仕，在港澳至廣州的交通工具上也可做廣告。 郵寄媒體：郵寄媒體的好處是對象選擇性強，提供的信息資料全面準確；缺點是傳播面受限制?？赏ㄟ^郵電局廣告信函業(yè)務(DM)向特定目標顧客寄出廣告材料。主題的訴求點 位居廣州市第一大商圈核心地 天河成熟商圈：天河城廣場、宏城廣場、購書中心、體育中心多年的發(fā)展現(xiàn)已成為成熟商圈。 地鐵匯集人流：雙號線地鐵匯集大量的人氣。 公交線匯集人流：56條交通線路帶來巨的人流量。 成熟商圈匯集人流：本項目周邊成熟的商圈帶來巨大的人流量。 WTO商機無限：中國加入WTO后，意味著將有更多的外資進入中國；海外人仕在中國進行商務和消費。 政府規(guī)劃時機：政府已規(guī)劃宏城廣場將要拆除，改造成一個下沉式廣場，而本項目的出現(xiàn)正好給宏城廣場的經營者一個好出路。銷售延續(xù)1.時間 2003年春節(jié)后2003年6月（為期4個月）2.目的通過延續(xù)的銷售保溫，將項目保持穩(wěn)定的銷售，并不斷消化剩余商鋪。3.推廣思路 采取待續(xù)的展銷及相應的公關活動，保持項目一定的曝光，并聯(lián)系已登記或有意向的商戶。并適當下調銷售價格的3%4%，吸引更多的買家投資。4.媒體宣傳報紙廣告、電臺廣告、夾報（投放細分待確定廣告公司）5推廣實施5.1廣告宣傳目的結合項目優(yōu)勢，渲染夾層投資前景5.2廣告宣傳重點（1）發(fā)布夾層熱銷信息，和規(guī)模商家進場經營，增強投投資者投資信心。（2）正佳廣場21世紀時尚生活中心抓住時機，深入宣傳本項目，繼續(xù)宣傳和炒作本項目提高正佳廣場在市場的認知度并確立正佳廣場在市場地位。繼續(xù)強化國內外知名品牌加盟的信息，利用各界傳媒對項目商鋪整體高銷售率和客戶滿意程度作廣泛性宣傳。將重點放在整體租賃方面和全新消費亮點、項目優(yōu)勢的炒作。5.3推廣賣點(1)正佳廣場21世紀要廣州市時尚生活中心；1）東南亞最大規(guī)模2）各層功能分布優(yōu)越性3）各層功能賣點在媒介進行闡述和炒作時尚生活中心核心概念區(qū)別于以往傳統(tǒng)商場。(2)地段優(yōu)勢1） 廣州第一大商圈核心地，人流如潮商機無限。2） 交通網絡四通八達。3） 夾層直通廣州市雙地鐵。4）.輕松投資計劃。5）.風險低投資回報率高。5.4媒介方式及組合本階段保持報紙和電視的“溫度”，仍然以報紙作為主要媒體，以平面廣告和繕稿形式進行穿插使用，進行市場宣傳炒作，經過廣告宣傳繼續(xù)引起市場的關注，開拓更多新客戶并樹立購買的信心。主要以廣州日報、羊城晚報為主，電視廣告適時投，主要投放本港臺翡翠臺，并結合敝司美聯(lián)網。綜合項目優(yōu)勢和有效是促銷信息，制作精美的宣傳單張和特色邀請函，派發(fā)給目標客戶和投資者，以起到重點出擊和針對性的宣傳作用。6.公關活動 此階段的活動集中在現(xiàn)場展示上，活動的針對性和促銷性較強，銷售人員必須把握時機進行摧谷銷售。7宣傳效果 擴大項目在消費者心目中的知名度，進一步打造項目的名牌，市場形象和影響力，引起消費群的關注和認知度，為項目的整體租賃和商場的開業(yè)積累大量的支持者和客源。8銷售策略將夾層銷售總面積的15%商鋪推出，價格根據(jù)前期價格的反應再作相應調整。鋪位安排：以二線、三線鋪為主，一線鋪少量。9.推出貨量與價格調整完成銷售面積的15%，銷售3200平方米，以60000元均價下調3%4%。10.主推商鋪：剩余的貨量（較遜色的鋪位如邊角位，人流量較少的死角位置）填充商戶增加銷售） 一線鋪40% 原售價￥62000元 售價￥62000元/M2 二線鋪30% 原售價￥59755元下調4%，售價￥57364元/M2 三線鋪20% 原售價￥56000元下調3%，售價￥54320元/M211工作重點 按區(qū)域、功能分區(qū)制訂剩余銷售的商鋪優(yōu)惠策略； 推出最優(yōu)惠的促銷措施吸引處于考慮階段的商戶； 為整體的租賃作宣傳鋪墊活動，派發(fā)紀念品或在外廣場舉辦主題公益活動日等公關活動，為項目租賃和開業(yè)積累客源，吸引消費者注意力，同時在市場上樹立鮮明的形象。 加緊跟進前期有意向租賃的商戶和投資者，吹谷銷售和資金回籠的進度； 為本項目后期的租賃、開業(yè)制定系列的促銷和推廣措施； 籌備、策劃有影響力的活動，針對本項目的各項優(yōu)勢宣傳；可投放適量的報章廣告、繕稿等。12預期的銷售、招商效果本項目有品牌客戶的駐場經營優(yōu)勢支持和項目所做的全面性推廣，令商戶不斷增強信心和在消費者心目中營造出整體良好的品牌印象，完成整體銷售面積的100%和落實發(fā)展商的資金回籠。13.活動：正佳廣場世紀至IN數(shù)碼科技展示會時間：2003年元月8日目的：切合項目主題，塑造項目形象，在市場上營造廣泛的宣傳效應。地點：在現(xiàn)場銷售中心附近參與人員： 本項目有關領導； 各界的媒體記者 ； 大型的電腦、智能化公司，各大品牌電訊產品公司； 已租或已買的客戶商家、有意向承租或購買商鋪的客戶?；顒觾热荩阂源笮偷目萍己唾Y訊活動吸引投資者對項目的興趣和認知度，對項目形象進行深入塑造，在市場上對項目營造出轟動性強的宣傳作用?，F(xiàn)場配合：推出更優(yōu)惠的促銷措施，制作為醒目的單張或海報，銷售人員現(xiàn)場進行摧谷商戶和投資者成交。媒介配合：在活動前兩天即將此信息結合產品形象促銷廣告向市場投放。費用預算：550萬元銷售運作： 直接聯(lián)系前期登記客戶、內部客源的確認 做好現(xiàn)場銷售登記及調查工作 客戶的跟進，新客源的聯(lián)系9.夾層銷售延續(xù)廣告費用投放比例（下列比例為概數(shù)，以階段投放比例為準） 宣傳費用類別 投放比例 投放金額（萬元）報紙（夾報、繕稿、廣告等） 50% 275 電視 15% 82.5 電臺 10% 55 戶外 8% 44 公關活動 17% 93.5 合計 100.00% 550萬夾層銷售過程中每階段的宣傳運用時間A）開盤前鋪墊 工地現(xiàn)場包裝： 10月1日10月8日 售樓部裝修完成：10月8日11月28日 招商、銷售資料等： 10月29日11月10日 繕稿、各類公關活動：10月911月25日B）公開發(fā)售期 報紙（形象廣告） 11月22日2003年1月28日（每月定期宣傳） 戶外廣告 11月282003年1月28日（汽車車身廣告或廣告牌等形式） 報紙（繕稿、形象廣告）12月1日15新聞炒作 工地現(xiàn)場包裝：圍墻、橫幅 11月28日2003年1月28日 電視（形象廣告） 11月28日2003年1月28日（定期按時段播出宣傳片） 電臺（形象廣告） 11月28日2003年1月28日（定期進行促銷宣傳炒作） 單張派送 11月28日2003年1月28日C）銷售延續(xù)期 報章 （定期為項目的形象和優(yōu)勢作宣傳和買點炒作） 電臺 （以其覆蓋面為項目制造強大的輻射力和影響力） 現(xiàn)場活動 （舉辦有關的促銷措施和開業(yè)前的客源積累、） 整體租賃和促銷單張的制作 與相關項目的整體推廣活動 備注：詳細的推廣細節(jié)要視公開發(fā)售的銷售情況而作進一步的調整和安排六.夾層資金回籠預算正佳廣場各項執(zhí)行方案香港展銷會方案美聯(lián)物業(yè)與正佳廣場簽約儀式暨新聞發(fā)布會（1） 時間：2002年11月8日（暫定）（2） 主題：廣州市正佳廣場即將推出（3） 邀請對象a 財經界知名人仕、立法局成員、香港總商會人仕、中國政府駐香港聯(lián)絡處負責人；b 香港所有傳媒記者，新華社香港分社c 已有意向的投資者、經營商戶（4） 地點：香港金鐘地區(qū)萬豪酒店（5） 費用：稍后呈現(xiàn)上（6） 會議議程 aAm 9：00 10：00 參加人員簽到，留下名片 bAm 10：00 10：15 主持人致開幕詞及介紹到會嘉賓 cAm 10：15 10：45 發(fā)展商介紹項目基本情況，及其推廣經營方法。 dAm 10：45 11：45 記者提問，發(fā)展商和各位知名人仕答問。 gAm 11：45 嘉賓午宴（7）禮品準備 正佳廣場簡介 新聞報道稿 禮品袋、禮品（高級筆一支、高級筆記本一本、真皮公文袋一個、錢包一個、皮帶一條、匙包一個、紀念手表一個）投資講座（1） 時間：2002年11月9日下午、11月10日下午（2） 主題：正佳廣場極具投資經營前景的商用物業(yè)（3） 邀請對象 所有意向投資者、經營商戶（4） 地點：香港金鐘地區(qū)萬豪酒店（5） 費用：（稍后呈上）（6） 講座安排： 14：3015：30由商鋪投資專家講述本商用物業(yè)前景 15：3016：00發(fā)展商介紹項目詳情 16：0017：00客戶提問、投資專家、發(fā)展商答問（7） 準備資料：美聯(lián)物業(yè)置業(yè)顧問與意向客戶簽初步意向書商務考察團暨廣州簽約會 經過一個月的宣傳推廣，半個月的招商，已有一批客戶與美聯(lián)物業(yè)簽訂了初步意向書，因此，敝司將組織這些意向客戶來現(xiàn)場考察。時間：2002年，11月30日，12月1日交通工具：空調大巴，每日2臺陪同人員：美聯(lián)物業(yè)每車派2人跟車作為講解路線：香港 廣州正佳廣場現(xiàn)場，天河城廣場 午飯 選取新羊城八景部分景點參觀 17：00 返回香港。費用：租用大巴費用發(fā)展商支付，餐費客戶自理，參觀費客戶自理簽約現(xiàn)場請記者參加環(huán)球招商廣州首站暨新聞發(fā)布會執(zhí)行方案一、 新聞發(fā)布會時間：2002年10月9日（暫定）二、 新聞發(fā)布會主題：廣州市正佳廣場即將推出三、 地 點：宏城廣場四、 會議前媒體運用在新聞發(fā)布會前兩天即7日、8日，通過報紙、電視、電臺進行立體式廣告宣傳，務必讓廣大市民知道正佳廣場，進行新聞發(fā)布會的時間、地點。五、 邀請對象1.政府相關部門(1) 省、市政府主管商業(yè)副省長、副市長(2) 市商業(yè)局領導(3) 省、市工商局領導(4) 省、市稅務局領導(5) 天河區(qū)政府、工商局、稅局、公安局領導(6) 天河區(qū)工商聯(lián)合會(7) 房管局領導(8) 有業(yè)務關系的銀行2.已簽進場意向書的大商戶（注：邀請函須在9月底發(fā)出）3.媒體廣州市： 廣州日報、羊城晚報、南方都市報、信息時報， 新快報8-10人； 人民日報1人；上海新民晚報1人、滿堂紅1人 深圳特區(qū)報1人； 廣東電視臺、廣州電視臺、中央電視臺、廣州電臺6-9人；香港：東方日報、太陽日報、經濟日報、星島日報、明報、SCMP南華早報、頻果日報、本港臺、翡翠臺。五 費用預算1. 媒體出席費用: （不含香港記者）合計23人，每人費用：500元，共預算11500元；2. 租用場地費用:10,050元/半日3. 嘉賓午宴:2500元/席*8席=20,000元(人民幣)4. 不可預算費用：15,000元5. 以上四項預算合計：56550元(人民幣)六 會議議程1 AM9：3010：00參加人員簽到，留下名片2 AM10：0010：15主持人致開幕詞及介紹到會嘉賓3 AM10：1510：45發(fā)展商介紹項目基本情況，及其推廣經營方法4 AM10：4511：15省、市領導講話5 AM11：1511：45已簽約大商戶代表講話6 AM11：4512：15記者提問，發(fā)展商和各位領導答問7 AM12：1512：30美聯(lián)物業(yè)致閉幕詞8 AM12：30 會議結束，參加午宴9 PM14：0015：00發(fā)展商備車接到會人員參觀現(xiàn)場七 資料準備正佳廣場簡介（發(fā)展商、美聯(lián)物業(yè)負責）新聞報道稿 （由廣告公司負責）2002年10月6日，資料準備完畢八 建議選擇一間活動策公司加入配合策劃和具體實施。正佳廣場首批鋪試銷方案由于夾層銷售總面積達2萬多平方米，而且在本項目附近，沒有一手商鋪的成交均價可以對比，因此為了確保開盤當日能引爆成功，