Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。浙江中原 Hang zhou.07.2010紹興楊汛橋鎮(zhèn)商貿(mào)一條街項目前期定位思考Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010匯報說明本次匯報是在第一次匯報溝通基礎上,通過對項目的重新審視, 對項目已經(jīng)規(guī)劃產(chǎn)品:住宅和商鋪進行雙向思考.進行項目的整體定位. Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010項目屬性分析項目屬性分析自身屬性分析自身屬性分析區(qū)域屬性分析區(qū)域屬性分析基本情況基本情況產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃基本情況基本情況歷史人文歷史人文市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析宏觀大勢分析宏觀大勢分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析項目價值項目價值區(qū)域價值區(qū)域價值市場機遇市場機遇項目定位思考項目定位思考住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位商鋪產(chǎn)品定位商鋪產(chǎn)品定位項目整體定位項目整體定位產(chǎn)品提升建議產(chǎn)品提升建議報告思維導圖項目客群定位項目客群定位Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010項目屬性分析項目屬性分析自身屬性分析自身屬性分析區(qū)域屬性分析區(qū)域屬性分析基本情況基本情況規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品基本情況基本情況歷史人文歷史人文市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析宏觀大勢分析宏觀大勢分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析項目價值項目價值區(qū)域價值區(qū)域價值市場機遇市場機遇項目定位思考項目定位思考住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位商鋪產(chǎn)品定位商鋪產(chǎn)品定位項目整體定位項目整體定位產(chǎn)品提升建議產(chǎn)品提升建議報告思維導圖項目客群定位項目客群定位STEP 1Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010項目屬性分析Part 1Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010地理位置地理位置: :項目位于紹興縣楊汛橋鎮(zhèn)項目位于紹興縣楊汛橋鎮(zhèn), ,屬于鎮(zhèn)中心位置屬于鎮(zhèn)中心位置。北近西小江，南望牛頭上，上風上水地。北近西小江，南望牛頭上，上風上水地?；净厩闆r情況自身屬性分析Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010基本基本情況情況交通情況交通情況: :主要依靠道路交通主要依靠道路交通, ,通過通過104104國道南復線和村國道南復線和村鎮(zhèn)道路到達柯橋和紹興鎮(zhèn)道路到達柯橋和紹興, ,通過杭金衢高速連接其他區(qū)域通過杭金衢高速連接其他區(qū)域自身屬性分析Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010道路現(xiàn)狀路邊商鋪道路現(xiàn)狀自建房基本基本情況情況地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀: :從衛(wèi)星圖以及現(xiàn)場的實際考察來看從衛(wèi)星圖以及現(xiàn)場的實際考察來看, ,地塊內地塊內以現(xiàn)有道路、臨街商鋪、自建房為主，有少量綠化以現(xiàn)有道路、臨街商鋪、自建房為主，有少量綠化自身屬性分析Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010自身屬性分析產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃地塊規(guī)劃地塊規(guī)劃: :目前一期初步規(guī)劃為中式古建筑風格的商目前一期初步規(guī)劃為中式古建筑風格的商貿(mào)一條街貿(mào)一條街, ,總建為總建為6.26.2萬平方米萬平方米. .用地面積用地面積:61593:61593平方米平方米 總建筑面積總建筑面積:62000:62000平方米平方米建筑密度建筑密度:51% :51% 容積率容積率:1.0 :1.0 綠地率綠地率:25% :25% 機動車停機動車停車位車位:300:300個個Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010地塊規(guī)劃地塊規(guī)劃: :項目由臨街五聯(lián)商鋪和傳統(tǒng)中式宅院組成項目由臨街五聯(lián)商鋪和傳統(tǒng)中式宅院組成，其中商業(yè)，其中商業(yè)2 2萬平方米，住宅萬平方米，住宅4 4萬平方米。萬平方米。產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃自身屬性分析Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010區(qū)域屬性分析基本基本情況情況楊汛橋鎮(zhèn)有優(yōu)越的地理位置，位于杭州市區(qū)、蕭山、楊汛橋鎮(zhèn)有優(yōu)越的地理位置，位于杭州市區(qū)、蕭山、杭州國際機場、柯橋、紹興縣的中間位置。杭州國際機場、柯橋、紹興縣的中間位置。楊汛橋鎮(zhèn)距杭州市區(qū)約34公里；距杭州蕭山國際機場約13公里；距蕭山市區(qū)約12公里；距柯橋約15公里；距紹興市區(qū)約31公里規(guī)劃中的地鐵號線新街站，距離楊汛橋鎮(zhèn)直線距離約5公里，車行距離在10公里以內。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010基本基本情況情況區(qū)域屬性分析楊汛橋發(fā)展歷史的輝煌篇章楊汛橋發(fā)展歷史的輝煌篇章: :浙江省浙江省“綜合經(jīng)濟實力百綜合經(jīng)濟實力百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”浙江省浙江省“百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”第一名第一名. .楊汛橋是國家可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū)、全國小城鎮(zhèn)綜合改革試點、中國經(jīng)編家紡名鎮(zhèn)、全國環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)和浙江省首批中心鎮(zhèn)。1992年2005年 浙江省“綜合經(jīng)濟實力百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”20022004年三年蟬聯(lián)浙江省“百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”第一名2005年位列全國千強鎮(zhèn)第八位。Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010基本基本情況情況區(qū)域屬性分析楊汛橋有紡織印染、建筑建材、經(jīng)編緯編、機械皮革楊汛橋有紡織印染、建筑建材、經(jīng)編緯編、機械皮革四大支柱產(chǎn)業(yè)，上市企業(yè)眾多。四大支柱產(chǎn)業(yè)，上市企業(yè)眾多。Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010基本基本情況情況區(qū)域屬性分析楊汛橋本地人口大約楊汛橋本地人口大約4.54.5萬左右萬左右, ,加上流動人口產(chǎn)業(yè)工人加上流動人口產(chǎn)業(yè)工人為主約為主約1010萬人，商業(yè)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)落后萬人，商業(yè)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)落后. .Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010早在東晉時期，書圣王羲之后裔就集聚在這里的中王村，傳承右軍遺風；北宋陸游高祖陸軫(宋仁宗時太傅)建有陸太夫書院，有陸太夫映月讀書故事。境西的漁臨關乃明清兩朝蕭山、山陰兩縣補魚、臨浦稅課司的所在地，至今關隘遺址尚存；芝塘湖是為了蓄儲浦陽江水患而筑的泄水池、水利史上起過很大作用。楊汛橋歷史上還有紀念康王的遺址過江廟，以及康王的碑石等歷史遺跡。歷史歷史人文人文楊汛橋有深厚的歷史人文底蘊楊汛橋有深厚的歷史人文底蘊, ,東晉東晉, ,北宋北宋, ,明清均有歷明清均有歷史典故，過江廟、芝塘湖歷史悠久。史典故，過江廟、芝塘湖歷史悠久。區(qū)域屬性分析Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010p區(qū)域屬性區(qū)域屬性紹興縣楊汛鎮(zhèn)紹興縣楊汛鎮(zhèn)紹興縣紹興市經(jīng)濟大縣,歷史人文悠久楊汛橋紹興縣工業(yè)重鎮(zhèn)交通104國道南復線,杭州金衢高速配套鎮(zhèn)上內基本生活配套齊備.p地塊屬性地塊屬性位于楊汛橋鎮(zhèn)中心近水望山的中型商住項目位于楊汛橋鎮(zhèn)中心近水望山的中型商住項目大規(guī)模1期總建筑面積為6萬m的商住項目,其中商業(yè)2萬m,住宅4萬m鎮(zhèn)中心楊汛橋鎮(zhèn)中心位置景觀資源北近西小江，南望牛頭山項目優(yōu)勢： 地域優(yōu)勢,屬于泛杭州區(qū)域 有深厚的經(jīng)濟基礎,當?shù)刭徺I力強 近水望山,區(qū)域環(huán)境良好浙江置業(yè)是有品牌影響力和豐富開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)項目劣勢： 周邊自建房林立,一定程度上影響項目形象屬性屬性小結小結項目屬性分析項目屬性界定項目屬性界定: :項目屬于紹興縣楊汛橋鎮(zhèn)中心近水望山項目屬于紹興縣楊汛橋鎮(zhèn)中心近水望山的中型商住項目的中型商住項目Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010項目屬性分析項目屬性分析自身屬性分析自身屬性分析區(qū)域屬性分析區(qū)域屬性分析基本情況基本情況規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品基本情況基本情況歷史人文歷史人文市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析宏觀大勢分析宏觀大勢分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析項目價值項目價值區(qū)域價值區(qū)域價值市場機遇市場機遇項目定位思考項目定位思考住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位商鋪產(chǎn)品定位商鋪產(chǎn)品定位項目整體定位項目整體定位產(chǎn)品提升建議產(chǎn)品提升建議報告思維導圖項目客群定位項目客群定位STEP 2Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010市場環(huán)境分析Part 2Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 20102010年，全球經(jīng)濟繼續(xù)好轉，然可持續(xù)復蘇仍任重道遠中國經(jīng)濟增長將更加平衡：2010年經(jīng)濟增速預測為至10%.未來三駕馬車投資、消費和凈出口對經(jīng)濟的拉動更加平衡,2010年中國高增長溫通脹，貨幣政策逐步轉向穩(wěn)健，但總體流動性依然較為寬松2008年世界金融危機爆發(fā)，各國采取系列措施來遏制經(jīng)濟繼續(xù)下滑，最終形勢好轉受世界金融危機影響，中國迅速制定了擴大內需，保經(jīng)濟等策略使得經(jīng)濟形式得以企穩(wěn)向好轉勢頭，最終得以成功保八 08-0908-09年中國保八實現(xiàn)，年中國保八實現(xiàn)，20102010年全球經(jīng)濟形式走好，中國經(jīng)濟提出繼續(xù)穩(wěn)年全球經(jīng)濟形式走好，中國經(jīng)濟提出繼續(xù)穩(wěn)定增長定增長8%8%，2010-20122010-2012年預計總體經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展年預計總體經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展過去：成功遏制經(jīng)濟下滑，中國保八實現(xiàn)展望:2010-2012年經(jīng)濟總體持續(xù)走好GDP同比預測：震蕩向上宏觀經(jīng)濟趨勢：經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定增長宏觀經(jīng)濟趨勢：經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定增長宏觀大勢分析市場市場趨勢趨勢Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010市場市場趨勢趨勢 房地產(chǎn)政策影響：房地產(chǎn)政策影響：20102010年政策連下冰雹年政策連下冰雹宏觀大勢分析Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010市場市場趨勢趨勢宏觀大勢分析樓市缺乏長期穩(wěn)定的宏觀環(huán)境樓市缺乏長期穩(wěn)定的宏觀環(huán)境 新政頻出 過往政策階段性強投資抑制，投資類物業(yè)受影響投資抑制，投資類物業(yè)受影響提示本案開發(fā)，盡量降低宏觀政策風險提示本案開發(fā)，盡量降低宏觀政策風險跳出政策變動影響，精準定位高端自住客群跳出政策變動影響，精準定位高端自住客群 未來市場趨勢：政策抑制投資，未來回歸自住未來市場趨勢：政策抑制投資，未來回歸自住Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010區(qū)域區(qū)域市場市場楊汛橋房地產(chǎn)市場屬于蕭山和柯橋雙核亞邊緣市場楊汛橋房地產(chǎn)市場屬于蕭山和柯橋雙核亞邊緣市場區(qū)域市場分析Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010區(qū)域市場分析區(qū)域區(qū)域市場市場蕭山和柯橋房地產(chǎn)市場，高端客群聚集，購買力強，蕭山和柯橋房地產(chǎn)市場，高端客群聚集，購買力強，低密度物業(yè)市場供求兩旺低密度物業(yè)市場供求兩旺,競爭激烈競爭激烈,價格差異明顯。價格差異明顯。Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010項目屬性分析項目屬性分析自身屬性分析自身屬性分析區(qū)域屬性分析區(qū)域屬性分析基本情況基本情況規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品基本情況基本情況歷史人文歷史人文市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析宏觀大勢分析宏觀大勢分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析項目價值項目價值區(qū)域價值區(qū)域價值市場機遇市場機遇項目定位思考項目定位思考住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位商鋪產(chǎn)品定位商鋪產(chǎn)品定位項目整體定位項目整體定位產(chǎn)品提升建議產(chǎn)品提升建議報告思維導圖項目客群定位項目客群定位STEP3Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010項目初步定位Part 3Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010項目定位思考定位定位思考思考FABFAB價值分析法的運用價值分析法的運用項目能給客戶帶來什么價值項目能給客戶帶來什么價值項目好在哪項目好在哪項目具備什么項目具備什么F F （Features) Features) 項目本身的特性項目本身的特性/ /屬性屬性A A（Advantage Advantage 相對于競爭對手項目的優(yōu)勢相對于競爭對手項目的優(yōu)勢B B （BenefitBenefit） 樓盤帶給用戶的利益樓盤帶給用戶的利益/ /價值價值Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010定位定位思考思考FABFAB價值分析法在項目自身價值上的分析價值分析法在項目自身價值上的分析項目能給客戶帶來什么價值項目能給客戶帶來什么價值項目好在哪項目好在哪項目具備什么項目具備什么F F （Features) Features) 項目本身的特性項目本身的特性/ /屬性屬性A A（Advantage Advantage 相對于競爭對手項目的優(yōu)勢相對于競爭對手項目的優(yōu)勢B B （BenefitBenefit） 樓盤帶給用戶的利益樓盤帶給用戶的利益/ /價值價值傳統(tǒng)中式宅院住宅產(chǎn)品傳統(tǒng)中式宅院住宅產(chǎn)品2 2萬平方米自身商業(yè)配套萬平方米自身商業(yè)配套 純粹的中式風格純粹的中式風格 稀缺的中式大宅產(chǎn)品稀缺的中式大宅產(chǎn)品區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢 區(qū)域市場的價格優(yōu)勢區(qū)域市場的價格優(yōu)勢傳統(tǒng)中式居住生活方式：大隱于市，頤養(yǎng)天年傳統(tǒng)中式居住生活方式：大隱于市，頤養(yǎng)天年升值保值的價值升值保值的價值傳世的價值傳世的價值項目定位思考Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010定位定位思考思考項目定位思考FABFAB價值分析法在市場機遇上的分析價值分析法在市場機遇上的分析市場能給本案帶來什么價值市場能給本案帶來什么價值市場好在哪市場好在哪市場具備什么市場具備什么F F （Features) Features) 市場本身的特性市場本身的特性/ /屬性屬性A A（Advantage Advantage 市場的優(yōu)勢市場的優(yōu)勢B B （BenefitBenefit） 市場帶給本案的利益市場帶給本案的利益/ /價值價值蕭山和柯橋雙核亞邊緣市場蕭山和柯橋雙核亞邊緣市場楊汛橋本地自建房目前已停批楊汛橋本地自建房目前已停批, ,存潛在剛性需求存潛在剛性需求楊汛橋、柯橋和蕭山均為高端客群聚合區(qū)楊汛橋、柯橋和蕭山均為高端客群聚合區(qū) 高端客群購買力強高端客群購買力強 中式大宅在市場上屬于稀缺產(chǎn)品中式大宅在市場上屬于稀缺產(chǎn)品較大的價格增長空間較大的價格增長空間良好的高端客源基礎良好的高端客源基礎Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 “尋根”樹有根，水有源，追根溯源是人類的天性。無論世事如何變遷，無論湮滅、創(chuàng)造交替幾何，自始至終留在人們骨子里的永遠都是“根”的情愫。不談國家、民族，只談個體，“根”對人來說，就是家族、家祖，更是家族一代一代傳習下來，也將一代一代傳習下去的精神，一個家族的精神。而對于建筑來說，“根”附著其上的意義就在于讓建筑成為這個家族精神的圖騰。 客群共鳴：踩在昔日的土地上，一種厚重的質感從腳底傳來，身體的每一根神經(jīng)突厥著伸出根須-那是一種對故居，對流逝的過去由心底發(fā)出的回應。是這兒!還是那墻瓦，還是那松柏,除了時間，一切仿佛都未曾改變。時空似乎被定格在這一瞬間。祖宗的家訓，爺爺?shù)亩?，兒時我的呀呀稚語：“富潤屋、德潤身，屋潤源于身潤，身潤源于德厚。家不以富傳，厚德可以載屋；傳家有道，積德潤身，方可以興家興屋?！边@就是我的精神，我家族的精神定位定位思考思考項目定位思考“尋根尋根”可作整個項目定位的文化基調，可以承載可作整個項目定位的文化基調，可以承載項目的諸多價值，喚起區(qū)域高端客群的價值共鳴。項目的諸多價值，喚起區(qū)域高端客群的價值共鳴。楊汛橋是紹興縣眾多企業(yè)家族的根基所在，是紹興縣經(jīng)濟的根基所在，是紹興縣歷史人文文化的根基所在。Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010住宅產(chǎn)品定位傳統(tǒng)中式傳統(tǒng)中式 傳世大宅傳世大宅詮釋：詮釋：傳統(tǒng)中式：指項目住宅的建筑風格，是傳統(tǒng)的中式建筑，是純粹的中式住宅，是純傳統(tǒng)中式：指項目住宅的建筑風格，是傳統(tǒng)的中式建筑，是純粹的中式住宅，是純粹中式文化的凝聚。粹中式文化的凝聚。傳世大宅：指項目住宅是家族富貴的象征，是財富世代傳承的載體，是一種財富精傳世大宅：指項目住宅是家族富貴的象征，是財富世代傳承的載體，是一種財富精神和高尚品格的串承。神和高尚品格的串承。住宅住宅定位定位Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010商鋪產(chǎn)品定位匯聚中華匯聚中華 民族特產(chǎn)民族特產(chǎn)詮釋：詮釋：匯聚中華匯聚中華 民族特產(chǎn)民族特產(chǎn): : 指項目的商鋪定位為匯聚中國各地方各民族特色產(chǎn)品的特色商指項目的商鋪定位為匯聚中國各地方各民族特色產(chǎn)品的特色商業(yè)街業(yè)街. . 在這里有大江南北在這里有大江南北, ,長城內外長城內外, ,全國各地的特產(chǎn)全國各地的特產(chǎn), ,有各地文化的呈現(xiàn)有各地文化的呈現(xiàn), ,打造全國聞打造全國聞名的中華特產(chǎn)商貿(mào)一條街名的中華特產(chǎn)商貿(mào)一條街. .商鋪商鋪定位定位Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010項目客群定位客群客群定位定位核心客群核心客群: : 楊汛橋本地私營業(yè)主關鍵詞：歸根、家族、榮耀、資產(chǎn)次核心客群次核心客群: :柯橋、蕭山的私營業(yè)主關鍵詞：喜好、稀缺、資產(chǎn)偶得客群偶得客群: :周邊其他區(qū)域偶得客群關鍵詞：喜好、稀缺、資產(chǎn)項目商鋪和住宅是捆綁銷售，作為前商后宅的物業(yè)項目商鋪和住宅是捆綁銷售，作為前商后宅的物業(yè)總價高，本項目客群的定位較為高端?？們r高，本項目客群的定位較為高端。核心客群次核心客群偶得客群Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010項目整體定位輔定位語輔定位語: :國粹國粹民匯民匯國粹國粹: :指項目集中國傳統(tǒng)中式建筑精華指項目集中國傳統(tǒng)中式建筑精華, ,流淌五千年中華文明的血液流淌五千年中華文明的血液, ,靈魂深處的中國靈魂深處的中國民匯民匯: :指項目商業(yè)指項目商業(yè), ,開辟中華民族各地特色產(chǎn)品商業(yè)街開辟中華民族各地特色產(chǎn)品商業(yè)街, ,匯聚各地各民族特色商品匯聚各地各民族特色商品. .是是更是中華文化的大融合更是中華文化的大融合定位語定位語: : 家族訂制家族訂制常青家業(yè)常青家業(yè)家族訂制家族訂制: :指項目主要為楊汛橋為故鄉(xiāng)根基的企業(yè)家們所打造的指項目主要為楊汛橋為故鄉(xiāng)根基的企業(yè)家們所打造的, ,以家族為精神內涵以家族為精神內涵的中式大宅項目的中式大宅項目. .可以訂制門匾可以訂制門匾, ,景觀等景觀等. .常青家業(yè)常青家業(yè): :因為因為“常青家業(yè)常青家業(yè)”不僅內含家產(chǎn)，同時也意指家傳的事業(yè)或學業(yè)，兼具不僅內含家產(chǎn)，同時也意指家傳的事業(yè)或學業(yè)，兼具“物質財富物質財富”與與“精神財富精神財富”的雙重標準。用的雙重標準。用“常青家業(yè)常青家業(yè)”來指代我們的項目，不來指代我們的項目，不僅與業(yè)主的身份需要感同身受，而且巧妙銜接了僅與業(yè)主的身份需要感同身受，而且巧妙銜接了“商鋪商鋪+ +大宅大宅”物態(tài)構成的特殊性。物態(tài)構成的特殊性。我們所旨在打造的項目，不僅僅是一個令人驚嘆的空間規(guī)模，而是一種族氏體系的我們所旨在打造的項目，不僅僅是一個令人驚嘆的空間規(guī)模，而是一種族氏體系的生活中樞，是領袖一方的生活中樞，是領袖一方的“大家大家”，是社會人文與精神品格永續(xù)的載體，這個，是社會人文與精神品格永續(xù)的載體，這個“家家”神圣無比。神圣無比。Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010案名案名: : 潤德福邸潤德福邸禮記大學 云：富潤屋，德潤身，心廣體胖。富潤屋，德潤身，心廣體胖。注：富有的人，其家里必然輝煌奪目；品德高尚的人，可使他的行為更加美好。人心胸開闊，外貌就安詳。 詮釋：詮釋： 案名引用案名引用禮記禮記大學大學 “富潤屋，富潤屋，德潤身德潤身”，意喻本項目不僅僅是凝聚家族財富，意喻本項目不僅僅是凝聚家族財富的傳世大宅，更是家族財富精神和高尚品格的的傳世大宅，更是家族財富精神和高尚品格的傳承，是一個家族的精神圖騰，澤被后代，世傳承，是一個家族的精神圖騰，澤被后代，世代相傳。代相傳。案名體現(xiàn)項目住宅和商鋪的綜合價值：以鋪養(yǎng)案名體現(xiàn)項目住宅和商鋪的綜合價值：以鋪養(yǎng)人，以園養(yǎng)心，頤養(yǎng)天年的福地。人，以園養(yǎng)心，頤養(yǎng)天年的福地。項目整體定位Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010項目戶型分析和總價格預測戶型樓層總建面積預測均價(住宅和商鋪)總價平方米元/平方米萬元A07二層1100100001100A08二層1242100001242A09二層94010000940A10二層1601100001601B02三層1416100001416B07三層1137100001137C02二層89310000893C03二層1113100001113C09二層77010000770C10二層52010000520C19/20二層1078.5100001078.5D03二層993.510000993.5D04二層989.510000989.5D11二層993.510000993.5D12二層73810000738D13二層84310000843戶型戶型總價總價目前項目的商鋪和住宅合計戶型面積均在目前項目的商鋪和住宅合計戶型面積均在10001000平方米左右平方米左右, ,未未來的入市總價格比較高，在市場上占位高端，面對競爭激烈的來的入市總價格比較高，在市場上占位高端，面對競爭激烈的區(qū)域市場區(qū)域市場, ,需要打造高端產(chǎn)品需要打造高端產(chǎn)品, ,配合高端營銷推廣。配合高端營銷推廣。Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品提升建議戶型戶型提升提升讓戶型更具奢華尺度讓戶型更具奢華尺度,體現(xiàn)豪宅價值體現(xiàn)豪宅價值客廳:除了有大面積落地窗戶直接面對中心內院之外，還可以直接從客廳進入內院，使庭院成為客廳的延伸。餐廳:同客廳一樣，餐廳也是正對景觀，并直接開門進入中心庭院當中，而且蟹眼天井當中的小空間也是獨具特色的景觀。Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品提升建議戶型戶型提升提升讓戶型更具奢華尺度讓戶型更具奢華尺度,體現(xiàn)豪宅價值體現(xiàn)豪宅價值樓道:同樣能夠通往庭院的全明樓道位于別墅動線的盡頭，能夠充分保證樓上主臥及次臥等休息區(qū)域的安靜和私密。茶室: 這個功能空間主要參考現(xiàn)在市場上別墅產(chǎn)品比較流行的三廳設計，不僅茶室，也是一個活動場所和家庭廳，并將庭院空間引進來，使內外連為一體。Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品提升建議戶型戶型提升提升讓戶型更具奢華尺度讓戶型更具奢華尺度,體現(xiàn)豪宅價值體現(xiàn)豪宅價值主臥:面款闊綽，功能齊全的主臥是別墅不可或缺的空間，除了大面積的主衛(wèi)、步入式更衣室之外，更應該套入起居空間。南面的中心庭院景觀一覽無遺。書房:朝北的書房能夠確保看書、思考時的冷靜，這個位于主臥、次臥之間的功能空間使用也非常方便。Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品產(chǎn)品提升提升目前規(guī)劃的建筑立面比較簡單目前規(guī)劃的建筑立面比較簡單, ,有提升的空間有提升的空間. .產(chǎn)品提升建議Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品提升建議產(chǎn)品產(chǎn)品提升提升讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn)讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn), ,體現(xiàn)豪宅價值體現(xiàn)豪宅價值中式元素專題中式元素專題Chinese element Special Topic立面細節(jié)建議列舉立面細節(jié)建議列舉 窗戶窗戶“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，這是一組江南古民宅的窗戶。，這是一組江南古民宅的窗戶?？紤]到工藝及成本原因，采用這種取景窗，既保留了中國傳統(tǒng)特色，考慮到工藝及成本原因，采用這種取景窗，既保留了中國傳統(tǒng)特色，有能符合現(xiàn)代人的使用要求。目前的建材已經(jīng)有采用木飾結合中空玻有能符合現(xiàn)代人的使用要求。目前的建材已經(jīng)有采用木飾結合中空玻璃的形式。璃的形式。Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品產(chǎn)品提升提升產(chǎn)品提升建議中式元素專題中式元素專題Chinese element Special Topic立面細節(jié)建議列舉立面細節(jié)建議列舉 門門關于現(xiàn)代中式建筑正面木門，也出于工藝和建造成本的考慮，需符合項關于現(xiàn)代中式建筑正面木門，也出于工藝和建造成本的考慮，需符合項目大部粗曠、局部精細的特點。這是一組具有清末江南特色的正面木門，目大部粗曠、局部精細的特點。這是一組具有清末江南特色的正面木門，在細部的雕刻了一些具有傳統(tǒng)文化特色的圖案。也能符合現(xiàn)在的制作工在細部的雕刻了一些具有傳統(tǒng)文化特色的圖案。也能符合現(xiàn)在的制作工藝要求藝要求讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn)讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn), ,體現(xiàn)豪宅價值體現(xiàn)豪宅價值Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010中式元素專題中式元素專題Chinese element Special Topic立面細節(jié)建議列舉立面細節(jié)建議列舉 雕梁畫棟雕梁畫棟產(chǎn)品產(chǎn)品提升提升產(chǎn)品提升建議屋檐下工藝精美的飄灑掛落，不僅能完屋檐下工藝精美的飄灑掛落，不僅能完美的塑造中式建筑的正面，同時也能很美的塑造中式建筑的正面，同時也能很好地反映建筑的文化特色。好地反映建筑的文化特色。建筑正面飾以雕刻傳統(tǒng)精美的牛腿和雀建筑正面飾以雕刻傳統(tǒng)精美的牛腿和雀替是傳統(tǒng)中式建筑中不可缺少的建筑符替是傳統(tǒng)中式建筑中不可缺少的建筑符號，雖然成本不低，但目前工藝并未失號，雖然成本不低，但目前工藝并未失傳，可以在現(xiàn)在年重現(xiàn)百年之前建筑的傳，可以在現(xiàn)在年重現(xiàn)百年之前建筑的精細。精細。讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn)讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn), ,體現(xiàn)豪宅價值體現(xiàn)豪宅價值Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010傳統(tǒng)中式的粉墻黛瓦、飛檐翹角是中式建筑最為明顯的建筑符號，具有傳統(tǒng)中式的粉墻黛瓦、飛檐翹角是中式建筑最為明顯的建筑符號，具有很強的可識別性。很強的可識別性。產(chǎn)品產(chǎn)品提升提升產(chǎn)品提升建議中式元素專題中式元素專題Chinese element Special Topic屋頂屋頂讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn)讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn), ,體現(xiàn)豪宅價值體現(xiàn)豪宅價值Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品產(chǎn)品提升提升產(chǎn)品提升建議中式元素專題中式元素專題Chinese element Special Topic墻體墻體江南民居的馬頭墻起先是作為木質結構的房屋承重和防火之用，鮮有江南民居的馬頭墻起先是作為木質結構的房屋承重和防火之用，鮮有開窗，后來逐漸變化的越來越簡潔。但為了避免大面積白墻的的單調，開窗，后來逐漸變化的越來越簡潔。但為了避免大面積白墻的的單調，可在上面布置工藝精美的小面積氣窗?？稍谏厦娌贾霉に嚲赖男∶娣e氣窗。讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn)讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn), ,體現(xiàn)豪宅價值體現(xiàn)豪宅價值Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品產(chǎn)品提升提升產(chǎn)品提升建議中式元素專題中式元素專題Chinese element Special Topic庭院庭院庭院是傳統(tǒng)建筑中最具價值的部分之一。中國傳統(tǒng)住宅與西方住宅相庭院是傳統(tǒng)建筑中最具價值的部分之一。中國傳統(tǒng)住宅與西方住宅相比，在空間格局上面，西方以起居室為核心布置功能，而中國以院子比，在空間格局上面，西方以起居室為核心布置功能，而中國以院子為核心。所有房間朝著院子開門，生活在院子里面展開。為核心。所有房間朝著院子開門，生活在院子里面展開。前前 院：院：可設面積不大的前院避免客廳直接面臨社區(qū)道路，并讓客廳有多面視野入口玄關：入口玄關：保證住戶活動的私密，而且住戶可以從玄關一側經(jīng)庭院入戶蟹眼天井：蟹眼天井：不僅具有采光通風的功能，同時也是整個住宅的通天氣眼讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn)讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn), ,體現(xiàn)豪宅價值體現(xiàn)豪宅價值Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品產(chǎn)品提升提升產(chǎn)品提升建議中式元素專題中式元素專題Chinese element Special Topic磚雕磚雕磚雕往往施于門樓、墻頭、垛頭、照壁、門景、月洞、墻貼面等處，最精彩的是磚雕往往施于門樓、墻頭、垛頭、照壁、門景、月洞、墻貼面等處，最精彩的是施于每進分隔處的磚雕門樓上。磚雕用料大多是蘇州陸墓施于每進分隔處的磚雕門樓上。磚雕用料大多是蘇州陸墓“御窯御窯”生產(chǎn)的細料方生產(chǎn)的細料方磚。門樓磚雕中間大多嵌以字幅，又大多請當?shù)馗吖儋F人或屋主好友、親朋題寫，磚。門樓磚雕中間大多嵌以字幅，又大多請當?shù)馗吖儋F人或屋主好友、親朋題寫，如如“厚德載福厚德載?！?、“祥云瑞日祥云瑞日”、“玉山嗣美玉山嗣美”、“旭麗風和旭麗風和”、“師儉賢后師儉賢后”等，以示屋主的品德為人，也借以自勉，更為昭示后代。等，以示屋主的品德為人，也借以自勉，更為昭示后代。讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn)讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn), ,體現(xiàn)豪宅價值體現(xiàn)豪宅價值Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010石雕一般施于柱礎、坤石、石欄、井圈、石牌坊等處。石雕用料大都是蘇石雕一般施于柱礎、坤石、石欄、井圈、石牌坊等處。石雕用料大都是蘇州市郊山地產(chǎn)的石灰石、花崗石，元明多用石灰石，清代多用花崗石。州市郊山地產(chǎn)的石灰石、花崗石，元明多用石灰石，清代多用花崗石。產(chǎn)品產(chǎn)品提升提升產(chǎn)品提升建議中式元素專題中式元素專題Chinese element Special Topic石雕石雕讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn)讓中式元素在建筑細節(jié)上淋漓表現(xiàn), ,體現(xiàn)豪宅價值體現(xiàn)豪宅價值Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010附件：中式大宅案例綠城桃花源綠城桃花源 十錦園十錦園“十錦園”別墅平均每幢占地面積約2500平方米，建筑面積約1100平方米。在產(chǎn)品的設計與營造過程中，力求將實踐和學習所得的對西方居住文化、東方傳統(tǒng)居住文化及東方民間居住文化的研究和認知，融進十錦園的創(chuàng)作中，使十錦園成為具有一定文化內涵、融合中西建筑文化的高品位住宅。在設計手法上選擇了“含”（中式建筑元素）的手法，而非簡單的模仿，在國內鮮有先例，是一條前人沒有走過的道路。中式中式大宅大宅Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010綠城桃花源綠城桃花源 十錦園十錦園Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010綠城桃花源綠城桃花源 十錦園十錦園Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010綠城桃花源綠城桃花源 十錦園十錦園Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010綠城桃花源綠城桃花源 十錦園十錦園Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010附件：中式商業(yè)街案例古街位于成都市武侯祠旁，是成都市首座以傳統(tǒng)川西古鎮(zhèn)為建筑風格的旅游休閑街區(qū)，錦里跟武侯祠連為一體，進入錦里不需要買門票。街區(qū)全長350余米，有茶坊、客棧、酒樓、酒吧、戲臺、各種風味小吃、工藝品、土特產(chǎn)等等，集旅游購物、休閑娛樂為一體，其在深厚民俗文化根基上營造出的休閑氣氛更值得細細回味。“錦里”是依托成都武侯祠而打造的一個蜀地民俗文化“博物館”，它的建成，豐富了武侯祠品牌文化內涵，體現(xiàn)了川西古街民居建筑風貌及三國蜀漢文化特色。 中式中式商街商街成都錦里成都錦里 簡介簡介Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010“錦里”位于武候祠一般保護區(qū)內，南北長約330米，東西寬最窄處約20米，街道寬度最寬處6米，平均寬度為3-4米，對聚集人流起到了關鍵作用，地塊呈狹長條狀，總用地9235平方米 中式中式商街商街成都錦里成都錦里 規(guī)劃規(guī)劃附件：中式商業(yè)街案例Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010中式中式商街商街成都錦里成都錦里 分區(qū)分區(qū)附件：中式商業(yè)街案例飲食文化區(qū)：在原“三顧園”基礎上改建而成，此處離文物建筑較遠，符合消防要求，也對文化展示創(chuàng)造良好條件?？偷旮趨^(qū)：此區(qū)離文物建筑較近，用高低相間的常綠樹、灌木遮擋，似隱非現(xiàn)，分而不離。錦繡展示區(qū)：為錦里的中心區(qū)。這里視野開闊，展示內容豐富。向西蜀漢丞相孔明殿盡收眼底，其倒影入水中，使空間倍感開闊，波光搖曳，更具園林韻味。新搬入的三義廟作為借景，使景觀更為豐富。向東設二層浮雕廊，既遮擋與此不協(xié)調的多層現(xiàn)代建筑，參觀者又可從廊墻的浮雕上，看到四川從“蠶蟲”開始的絲綢、錦緞的發(fā)展史；向北可從戲臺下進入商業(yè)步行街，兩邊設蜀錦、蜀繡作坊展示區(qū)，把蜀錦、蜀繡生產(chǎn)實際，展現(xiàn)在人們的眼前，讓四川人、成都人、外地人及外國人充分了解四川省為何簡稱“蜀”的歷史。戲臺上可演出地方小型戲曲，前面設廣場，可讓觀光者參與各種民俗文化活動，既可觀戲、聽曲，又可在此停留休閑，是一處多功能的廣闊空間。民間藝術文化區(qū)：該區(qū)可參觀生產(chǎn)加工制作的各類工藝品，參觀者獲得參與的情趣。從戲臺下進入后，依次即可參觀絲綢產(chǎn)品，觀蠟染坊；觀看中醫(yī)看病、購川內名貴藥材；買三國文化紀念品；參觀諸葛井；看裱工房裱國畫，并可書法名家和金石名家題字和刻印。再往后可購有關三國文化書籍、字畫等；參觀民風民俗的工藝品，如做糖餅、打草鞋、紡棉花等等，最后是敬奉中華民族的偉大母親（四川鹽亭人）、也是蠶桑絲綢的祖先祖廟。廟前有一小廣場，從此可進入武候祠一般保護區(qū)。此段街道狹窄，空間豐富多變，可再觀蜀都賦所描寫的市張列肆的景象。 Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010中式中式商街商街成都錦里成都錦里 經(jīng)營模式經(jīng)營模式附件：中式商業(yè)街案例由于錦里土地屬于國有性質，所以商鋪采取只租不售的模式，從早期的400多家中層層篩選，最后選擇落戶30多家。對30多個商家的信譽和實力進行了嚴格的把關，這對穩(wěn)定錦里商業(yè)持久繁榮起到了很大的作用，而且實現(xiàn)了在錦里古街，沒有重復的民間藝術種類，全是錯位競爭錯位競爭的局面。錦里的商業(yè)模式和傳統(tǒng)的商業(yè)模式不同，錦里對剛進駐的商家實行保障經(jīng)營，在收取商鋪租金價格沒有按照成都市固有面積收取，而實行的是按商家所銷售的物業(yè)類按商家所銷售的物業(yè)類型收取型收取，這使以手工生產(chǎn)的四川固有蜀錦、蜀繡利潤薄但又具有豐富文化內涵的民間珍品在錦里得到可持續(xù)的發(fā)展。對酒吧餐飲等利潤高的商家所收取的租金自然就要高一些，這種商鋪收租的方法使得錦里的商業(yè)持久繁榮但又不失錦里深厚的文化錦里的商業(yè)持久繁榮但又不失錦里深厚的文化內涵。內涵。Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010古戲臺 民間藝人現(xiàn)場制作 特色商品花車 中國風的酒吧 工藝品制作消費活動DM 中式中式商街商街成都錦里成都錦里 特色展示特色展示附件：中式商業(yè)街案例Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010800年前，這里是一軸定皇城的南宋天街；100年前，這里是百業(yè)俱興的福地。如今，這條承載著歷朝歷代的商業(yè)故事，寄托著無數(shù)人懷舊情懷的“御街”，已成為杭州“接軌世博，迎接世博”10條世博之旅線路之一。以“恢復城市記憶，展示御街風采”為宗旨，杭州市中山路綜合保護與有機更新工程全面啟動，為這一有著千年歷史的南宋御街帶來第三個黃金時期。精心修繕的南宋御街，于2009年9月30日正式對外開放。目前，這條街已成為多元文化在杭城匯聚的一個縮影，既有“孔鳳春”、老廟黃金等滬杭兩地本土百年老字號，也有哈根達斯、costa咖啡等舶來品牌，東西方文明在這里奏響了新的奏鳴曲。附件：中式商業(yè)街案例中式中式商街商街杭州杭州 御街御街Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010附件：中式商業(yè)街案例中式中式商街商街杭州杭州 御街御街Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010附件：中式商業(yè)街案例中式中式商街商街杭州杭州 御街御街Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010附件：中式商業(yè)街案例中式中式商街商街杭州杭州 勝利河美食街勝利河美食街Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010附件：中式商業(yè)街案例中式中式商街商街杭州杭州 勝利河美食街勝利河美食街Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010中式中式商街商街杭州杭州 勝利河美食街勝利河美食街附件：中式商業(yè)街案例Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionWish you a good day!