萬科城商業(yè)街啟示錄 2011年1月目 錄一、萬科城項目簡介二、萬科城項目商業(yè)街分析1、萬科城的總體商業(yè)規(guī)劃2、萬科城商業(yè)街的亮點三、萬科城商業(yè)街對社區(qū)型商業(yè)開發(fā)的啟示1、商業(yè)開發(fā)總體原則2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃表項目概況開 發(fā) 商： 萬科 物業(yè)管理： 萬科物業(yè) 建筑設計： 美國 sandybabckck 設計事務所環(huán)境設計： 美國 BGA 景觀設計事務所 銷售代理： 自銷 物業(yè)類型： Townhouse 、 Loft、情景花園洋房、寬景house、小高層、高層項目位置： 龍崗區(qū) 龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，梅觀高速與機荷高速交匯 占地面積：約46萬 建筑面積：約53萬 總占地面積： 397883.5平米其中住宅：398050平米商業(yè)30000平米 幼兒園2所6000平米社區(qū)配套設施3000平米物業(yè)管理500平方米公廁2處120平米 建筑覆蓋率 30% 車位比：1：1 建筑高度：低層、多層及中高層 SWOT分析優(yōu)勢：1、萬科強大品牌號召力。2、精細化的操作提升項目品質(zhì)3、超大型社區(qū)，本體配套及功能完善。4、項目別據(jù)一格的西班牙建筑風格與戶型設計優(yōu)勢（退臺設計）。5、親地概念的煸動力6、項目緊臨九年一慣制小學劣勢：1、周邊環(huán)境差，治安狀況令人擔憂，近一兩年不會有明顯改觀。2、周邊配套較為匱乏，距離中心城區(qū)距離較遠。3、梅林關口的交通瓶頸目前未解決。4、項目物業(yè)形態(tài)復雜，高端客群很難找到高檔社區(qū)的歸屬感。機會：1、萬科在坂田區(qū)前瞻性的戰(zhàn)略布局，使項目升值潛力巨大。2、撤關使深圳一體化對項目房價的支撐。3、龍華的建區(qū)及政府對北部的開發(fā)推進，使北部未來充滿生機。威脅：1、項目的熱銷使周邊地塊開發(fā)提速，項目將面臨激烈的競爭。2、產(chǎn)品被競爭對手抄襲和提升后，項目三期客戶會被分流。項目總體規(guī)劃圖萬科城商業(yè)項目分析一、商業(yè)部分的規(guī)劃西班牙風情商業(yè)街商業(yè)與景觀的融合商業(yè)街規(guī)劃特點1、全街鋪：大部分為街鋪和底商，臨路、臨街、臨水、臨風，層高達到 4.8 5.8 米，在建筑風格上，力圖體現(xiàn)一種西班牙風情；2、商業(yè)街有2層、有3層、有半地下的、很豐富；啞鈴型的商業(yè)形狀，造成二個廣場人流 的逗留，中間以水景連通，同時將商業(yè)和景觀鑲嵌一起；3、三大主題：國際美食坊、時尚購物中心、娛樂休閑廣場。4、流暢的人、車動線設計立體交錯人流交通入 口 處 景 觀商業(yè)二層平臺的寬度上下便捷的樓梯轉(zhuǎn)換樓梯也可以是一種風景實用且精致的小品怡人的水景優(yōu)美的天際線萬科城的商業(yè)街的營銷策劃亮點1、萬科城商業(yè)街采取與大中小商家形成各種 業(yè)態(tài)互為補充的經(jīng)營模式，經(jīng)營上多以特色連鎖品牌經(jīng)營為主。2、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、帶租約銷售。 3、不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制 造區(qū)域人氣，提高社會關注度。 萬科城商業(yè)項目對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的啟示 1、商業(yè)開發(fā)總體原則 （1）市場定位：滿足周邊居民日常生活需求的社區(qū)服務型配套商業(yè)。 （2）業(yè)態(tài)定位：以社區(qū)服務配套為目標，根據(jù)項目實際情況，引進超市便利店、藥店、面包店、銀行等行業(yè)，具體詳見業(yè)態(tài)規(guī)劃表。 （3）商戶定位：選擇具有連鎖品牌效應，經(jīng)營經(jīng)驗豐富、較強實力的商戶作為目標對象。 （4）開發(fā)規(guī)模原則：應以新開發(fā)小區(qū)及周邊1公里范圍內(nèi)的住宅規(guī)模為商業(yè)開 發(fā)輻射半徑，因地制宜，選擇相適應的商業(yè)開發(fā)體量，以滿足供求平衡 關系。 2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃表：（1）、超市 規(guī)劃配比表序號需求面積（實用面積）輻射人口基數(shù)（人） 商圈范圍 13005002000戶3人=6000人 1公里或步行15分鐘 2100030005000戶3=15000人 3公里或步行30分鐘 3100001500020萬人 核心商圈：2公里或步行20分鐘二級商 圈：5公里或步行30 分鐘 技術要求： 序號項目技術要求1建筑形態(tài) 裙樓商鋪，或純商業(yè)單體建筑2層高 一層：4.5米5米；二層：4米4.5米3承重一層：1.0 噸/M22.0噸/M2；二層：0.75 噸/M21.0 噸/M24柱距 8米8米；10米10米為佳 5卸貨區(qū)專門卸貨區(qū)或卸貨平臺，高度應 為1.3米1.5米6電容量 按150KW200KW/M2，設計（不含中央空調(diào)等動力電源）7設備房 應預留空調(diào)機房，儲藏室、消防 監(jiān)控室、衛(wèi)生間等8開間與進深比例 1：0.81：0.5（2）其它零售服務業(yè)基本共同點： 1）、門面寬度（開間）：5米8米； 2）、基本開間與進深比例：1：1.51：2； 3）、層高：3.7米4.2米； 4）、電容量：150KW200KW/； 個別業(yè)態(tài)不同的技術要求：序號技術業(yè)態(tài)需求面積（實用面積）技術要求1 西餐 300500平米 應預留煙道、化油池、管道煤氣、上下水、空調(diào)機位、 招牌位 特色餐飲 5001000平米 大型餐飲 20005000平米 2 花店 2030平米 應預留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機位、招 牌位3 自助銀行 1520平米 應預留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機位、招 牌位 4西餅屋5080平米 應預留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機位、招牌位5美容美發(fā)100800平米 應預留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機位、招牌位624小時便利店 50100平米 應預留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機位、招牌位7社區(qū)醫(yī)院300500平米 應預留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機位、招牌位8音像書刊店80100平米 應預留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機位、招牌位9藥店80120平米 應預留衛(wèi)生間上下水、空調(diào) 機位、招牌位10地產(chǎn)中介50100平米 應預留衛(wèi)生間上下水、空調(diào) 機位、招牌位11干洗店812平米 應預留衛(wèi)生間上下水、空調(diào) 機位、招牌位12寵物店30-50平米應預留衛(wèi)生間上下水、空調(diào) 機位、招牌位13五金配件50150平米 應預留衛(wèi)生間上下水、 空調(diào)機位、招牌位14精品服飾30100平米應預留衛(wèi)生間上下水、 空調(diào)機位、招牌位 15郵政儲蓄所100300平米2應預留衛(wèi)生間上下水、 空調(diào)機位、招牌位16沖印店5080平米 應預留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機位、招牌位 和瑞營銷策劃部2011年1月