做中國(guó)最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)淡季不淡，鄭州樓市“走出觀望”？眼花繚亂的促銷廣告，讓人們忘記了這個(gè)炎熱的季節(jié)，買房“送黃金”、“送裝修”、“明星演唱會(huì)”、“名家講壇”等樓市營(yíng)銷廣告頻現(xiàn)報(bào)端，久違的“低首付”也重回鄭州市場(chǎng)。果不其然，7月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，足以讓業(yè)內(nèi)舒口氣。供應(yīng)量再上百萬，達(dá)到109.73萬平方米，環(huán)比增加2.2%，同比則大幅增加962%，成交量大幅回升，達(dá)到99.45萬平方米，環(huán)比上漲31.7%，同比上漲8.2%。鄭州市場(chǎng)淡季不淡，供銷兩旺?？芍^繁榮依舊，但此刻的繁榮卻透著涼意。從5月開始的供大于求局面已持續(xù)3個(gè)月，建業(yè)胡總在7月最后一天接受采訪時(shí)的話讓業(yè)內(nèi)難以輕松：“大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)墙?年來最緊的一個(gè)時(shí)期。河南16家地產(chǎn)商成立的公司，主要目標(biāo)是拿地，但不僅僅是拿地，還抱團(tuán)過冬。”同致行市場(chǎng)研究部認(rèn)為：供求關(guān)系表明市場(chǎng)并未好轉(zhuǎn)，7月市場(chǎng)上五花八門的促銷手段實(shí)際上是試探性的調(diào)價(jià)行為，供方正在反復(fù)試探需方的價(jià)格預(yù)期。7月“量”能夠逆市回升正是由于這些促銷手段以及部分大盤的集中投放所致。不可否認(rèn)，鄭州市場(chǎng)潛在需求旺盛，這一點(diǎn)從7月的市場(chǎng)交易量以及調(diào)控以來非住宅市場(chǎng)連續(xù)3個(gè)月的成交放量（詳見非住宅市場(chǎng)分析）可以佐證。我們需對(duì)市場(chǎng)保持信心，但切不可過于樂觀，市場(chǎng)底尚未形成，客戶普遍缺乏價(jià)格上漲預(yù)期，觀望氣氛尚存，后市或需更大的優(yōu)惠力度來打破三個(gè)月以來的供大于求局面，促使市場(chǎng)筑底成功，重回平穩(wěn)健康發(fā)展?fàn)顩r。鄭州樓市“春天”來的如此之快，亦或僅僅只是“回光返照”？決定權(quán)在供方手中。 鄭州市金水路與未來路交叉口曼哈頓廣場(chǎng)11號(hào)樓24樓 電話Tel：（0371）65963000 傳真Fax：（0371）65968588 郵編： 450008目 錄一、土地市場(chǎng)分析1二、行業(yè)熱點(diǎn)資訊21、經(jīng)濟(jì)快訊22、城市規(guī)劃43、地產(chǎn)資訊7三、樓市動(dòng)態(tài)91、新盤分析92、樓盤活動(dòng)12四、數(shù)據(jù)樓市201、商品房市場(chǎng)202、商品住宅市場(chǎng)213、商品非住宅市場(chǎng)254、二手房市場(chǎng)26五、樓盤銷售top50列表27六、媒體監(jiān)控301、各類物業(yè)投放頻次302、各區(qū)域廣告投放313、高頻次廣告樓盤32七、同致行簡(jiǎn)介33一、土地市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來源：鄭州同致行研究中心2010年7月，鄭州市土地市場(chǎng)急劇萎縮，單月成交經(jīng)營(yíng)性用地5幅（不含工業(yè)用地），總用地面積僅3.77萬，環(huán)比減少97%。經(jīng)過5、6兩個(gè)月的市場(chǎng)放量，本月土地供應(yīng)量大幅減少，是造成本月土地市場(chǎng)趨冷的主要原因，另外房地產(chǎn)市場(chǎng)不明朗，開發(fā)商拿地也趨于謹(jǐn)慎。7月鄭州市土地交易圖2010年7月，鄭州土地市場(chǎng)異常冷清。成交的5幅地塊全部為協(xié)議出讓土地，無一通過招拍掛出讓。且經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房用地在前兩月集中劃撥后，本月也無成交。5幅地塊中，僅寒山路、馮莊路地塊為橄欖城項(xiàng)目用地，其余皆為定向用地，如銀行職工宿舍等。就區(qū)位分布來看，本月成交地塊全部位于市內(nèi)，而且單塊地塊偏小，無大面積地塊成交。2010年7月鄭州市成交土地信息一覽表成交時(shí)間位置區(qū)域用途面積（）容積率成交總價(jià)（萬元）買受人出讓方式2010-7-5寒山東路南、馮莊東路西二七區(qū)其他普通商品住房用地104462.5878.53河南中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)議出讓2010-7-19金水區(qū)工三街43號(hào)金水區(qū)其他普通商品住房用地744-57.24中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司河南省分行協(xié)議出讓2010-7-19政六街東、紅旗路北金水區(qū)其他普通商品住房用地1623-292.70中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司河南省分行協(xié)議出讓2010-7-22京廣南路東、航海路北二七區(qū)其他普通商品住房用地188463.45666.85鄭州市第三建筑工程有限公司協(xié)議出讓2010-7-29紫荊山路西、人民路南二七區(qū)批發(fā)零售用地6028-1200時(shí)計(jì)寶（鄭州）房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司協(xié)議出讓合計(jì)-37687-8095.33-數(shù)據(jù)來源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)二、行業(yè)熱點(diǎn)資訊1、經(jīng)濟(jì)快訊1.1、上半年我省GDP增長(zhǎng)14.3%今年上半年，全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展繼續(xù)保持了好的趨勢(shì)、好的態(tài)勢(shì)、好的氣勢(shì)。預(yù)計(jì)全省生產(chǎn)總值比上年同期增長(zhǎng)14.3%左右，同比加快6.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅高出全國(guó)平均水平3.2個(gè)百分點(diǎn)。下半年，將圍繞開放招商、城鄉(xiāng)建設(shè)等重點(diǎn)，多策并舉，將好勢(shì)頭持續(xù)下去。7月16日省委召開經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)，盧展工書記對(duì)當(dāng)前形勢(shì)作出了精辟概括，他說：“上半年全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體向好，好在持續(xù)；當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展依然面臨諸多矛盾和問題，難在持續(xù)；做好下半年的工作，重在持續(xù)?！?.2、鋼價(jià)連跌十周出現(xiàn)年內(nèi)最大倒掛包括國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)在內(nèi)的種種不利因素已經(jīng)導(dǎo)致我國(guó)鋼價(jià)跌破成本。受國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)等政策的影響，房地產(chǎn)發(fā)展和部分項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度放緩，市場(chǎng)需求萎縮，4月鋼價(jià)達(dá)到年內(nèi)峰值后，進(jìn)入下降通道。10-04-19河南鋼價(jià)倆月下跌11%7月5日，中國(guó)鋼材網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)貨市場(chǎng)上，以最具代表性的螺紋鋼為例，目前華東區(qū)域上海市場(chǎng)報(bào)價(jià)為3960元/噸，與兩個(gè)月前相比每噸下跌了430元。而河南市場(chǎng)目前報(bào)價(jià)為4040元/噸，與兩個(gè)月前相比每噸下跌了480元，下跌幅度逾11%。河南鋼企在第一時(shí)間已經(jīng)做出回應(yīng)。記者獲悉，安鋼集團(tuán)于7月3日對(duì)其鋼鐵品種價(jià)格再次進(jìn)行了下調(diào)。每噸價(jià)格下調(diào)40元100元。這已是安鋼在兩個(gè)月內(nèi)第五次下調(diào)鋼材價(jià)格。鋼價(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛從中國(guó)鋼材網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，目前國(guó)內(nèi)鋼材出廠價(jià)和市場(chǎng)價(jià)產(chǎn)生嚴(yán)重倒掛現(xiàn)象，鋼材出廠價(jià)基本上比市場(chǎng)價(jià)高出400元/噸左右。中國(guó)鋼材網(wǎng)市場(chǎng)分析師李永偉表示。河南市場(chǎng)也與國(guó)家保持一致，以二級(jí)螺紋鋼為例，目前安鋼的螺紋鋼出廠價(jià)為4280元/噸，而鄭州市場(chǎng)的現(xiàn)貨價(jià)為4040元/噸，出廠價(jià)比市場(chǎng)現(xiàn)貨價(jià)高出240元/噸。中國(guó)鋼材網(wǎng)市場(chǎng)分析師李永偉說，目前鋼價(jià)已經(jīng)連續(xù)十周下跌。這是受到了國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)等政策的影響，房地產(chǎn)發(fā)展和部分項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度放緩，鋼材市場(chǎng)需求萎縮，鋼材價(jià)格進(jìn)入下降通道。1.3、鄭東新區(qū)要建資本市場(chǎng)日前，工業(yè)和信息化部辦公廳批準(zhǔn)了關(guān)于河南省開展區(qū)域性中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)試點(diǎn)工作實(shí)施方案，標(biāo)志著中部六省中小企業(yè)快速融資的試點(diǎn)單位終于落地鄭東新區(qū)。工信部批文要求：試點(diǎn)工作要“圍繞中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、培育等設(shè)計(jì)試點(diǎn)交易產(chǎn)品，重點(diǎn)推進(jìn)非上市中小企業(yè)股權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)交易，穩(wěn)步推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化和連續(xù)交易”。此舉不僅是對(duì)我國(guó)資本市場(chǎng)上主板、中小企業(yè)板、創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)建設(shè)的重要補(bǔ)充和完善，進(jìn)而將逐步建立形成國(guó)家交易市場(chǎng)、區(qū)域性市場(chǎng)和專業(yè)化市場(chǎng)組成的多層次資本市場(chǎng)交易體系。河南省技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易所作為中部省份唯一的試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，將搭建中部六省包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易在內(nèi)的中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)、債權(quán)交易平臺(tái)，為中小企業(yè)提供直接融資服務(wù)。1.4、鄭州新區(qū)經(jīng)濟(jì)跑贏全市平均水平7月29日，鄭州新區(qū)召開工委工作會(huì)議，會(huì)議指出：鄭州新區(qū)2010年上半年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速高于鄭州市全市平均水平，完成生產(chǎn)總值179.8億元，同比增長(zhǎng)14.5%。會(huì)議透露,上半年，鄭州新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速明顯高于全市平均水平。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資保持了50%以上的高速增長(zhǎng)，32個(gè)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，完成投資62億元。簽約億元以上項(xiàng)目21個(gè)，10億元以上項(xiàng)目11個(gè)。今年下半年，新區(qū)將有76個(gè)新開工的重點(diǎn)項(xiàng)目，鄭州新區(qū)將重點(diǎn)推動(dòng)華強(qiáng)文化科技產(chǎn)業(yè)基地、恒天重卡等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和四港聯(lián)動(dòng)、鄭汴物流通道、地鐵一號(hào)線、綜合交通樞紐等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。在鄭州新區(qū)管委會(huì)公布的2010年第二批重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目57個(gè)，總投資596.9億元，年度計(jì)劃投資58.6億元，其中新開工項(xiàng)目51個(gè)，總投資達(dá)517.3億元。2、城市規(guī)劃2.1、鄭汴新區(qū)規(guī)劃提交省人大審議7月28日，鄭汴新區(qū)總體規(guī)劃提交河南省十一屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議審議，副省長(zhǎng)秦玉海向大會(huì)報(bào)告了規(guī)劃的主要內(nèi)容。總面積2127平方公里原來初審?fù)ㄟ^的鄭汴新區(qū)，規(guī)劃總面積只有2077平方公里。新的規(guī)劃總面積已變?yōu)?127平方公里，相當(dāng)于現(xiàn)在鄭州市區(qū)（303平方公里）的7倍大。范圍包括鄭州新區(qū)和開封新區(qū)，西至鄭州市中州大道、機(jī)場(chǎng)高速公路、京廣鐵路，東起開封市金明大道，北起黃河南岸，南至中牟縣及開封市區(qū)南界。其中，鄭州新區(qū)面積1840平方公里，開封新區(qū)面積287平方公里。2015年居住人口270萬到2015年，城市功能區(qū)居住人口規(guī)模為270萬人左右。在新區(qū)內(nèi)，基本形成骨干聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、綜合交通樞紐。到2020年，鄭汴新區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到500萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到95%。建成五區(qū)一中心發(fā)展目標(biāo)為：建設(shè)成為“五區(qū)一中心”，即現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代復(fù)合型新區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)、對(duì)外開放示范區(qū)、環(huán)境優(yōu)美宜居區(qū)和區(qū)域服務(wù)中心，形成“北部旅游、中部城市、南部農(nóng)業(yè)”的城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，以8個(gè)城市功能區(qū)組團(tuán)為主體。對(duì)鄭汴新區(qū)的定位是：中原城市群新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展先導(dǎo)示范區(qū)，國(guó)家綜合交通樞紐、物流中心，區(qū)域服務(wù)中心，全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極。2.2、鄭州市首次明確航空港區(qū)作為鄭東新區(qū)發(fā)展的先行區(qū)7月27日，鄭州市召開市委工作會(huì)議部署了全市今年下半年工作，其中明確提出下半年全面推進(jìn)鄭州新區(qū)建設(shè)，努力構(gòu)建復(fù)合型新城區(qū)，要把航空港區(qū)作為新區(qū)發(fā)展的先行區(qū)加快培育。航空港區(qū)是鄭州新區(qū)的重要功能組團(tuán)和三大物流中心之一。按照“區(qū)港一體、協(xié)調(diào)發(fā)展”的理念，航空港區(qū)采用“一核兩區(qū)一環(huán)”的空間布局結(jié)構(gòu)?！耙缓恕奔礄C(jī)場(chǎng)核心區(qū)，“兩區(qū)”即物流商貿(mào)區(qū)和臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，“一環(huán)”即圍繞三個(gè)功能單元的南水北調(diào)總干渠封閉生態(tài)環(huán)廊，重點(diǎn)發(fā)展航空物流業(yè)、飛機(jī)零部件制造及航空維修產(chǎn)業(yè)、汽車零部件研發(fā)制造、電子信息產(chǎn)品研發(fā)制造、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等。區(qū)域內(nèi)還將規(guī)劃建設(shè)綜合保稅區(qū)，形成開放層次最高、優(yōu)惠政策最多、功能最齊全、手續(xù)最簡(jiǎn)化的開放區(qū)域。2.3、鄭州擬建新加坡物流產(chǎn)業(yè)園近日新加坡國(guó)際企業(yè)發(fā)展局與河南省商務(wù)廳簽署了共建新加坡物流產(chǎn)業(yè)園合作備忘錄。該項(xiàng)目是河南省與新加坡兩地政府重點(diǎn)合作項(xiàng)目，將集中新加坡物流企業(yè)的能力，將鄭州打造成為全國(guó)重要的現(xiàn)代物流中心。據(jù)悉，新加坡物流產(chǎn)業(yè)園選址在鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東部、鄭州國(guó)際物流產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，控制面積約10平方公里，是鄭州國(guó)際物流產(chǎn)業(yè)園的一部分。河南省和新加坡兩方將共同投資30億到50億元人民幣，用5年的時(shí)間建成。根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，該產(chǎn)業(yè)園將重點(diǎn)建設(shè)具有多式聯(lián)運(yùn)、集裝箱中轉(zhuǎn)、貨運(yùn)代理、保稅倉儲(chǔ)、分撥配送、流通加工、物品展示、信息服務(wù)等多功能的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)物流園區(qū)。2.4、三環(huán)線上也有望建BRT7月8日，張桂蘭、王留柱等省人大代表調(diào)研鄭州公交，實(shí)地查看鄭州城市公共交通條例實(shí)施一年來的情況。在調(diào)研中，省人大代表了解到，由于場(chǎng)站建設(shè)力度不夠，公交公司2000多輛公交車晚上要停在大馬路上，約占總數(shù)的一半。省人大代表表示會(huì)將公交現(xiàn)狀反映給政府相關(guān)部門，督促貫徹執(zhí)行該條例。市公交總公司總經(jīng)理巴振東介紹，初步設(shè)想建設(shè)BRT2號(hào)線和3號(hào)線，將農(nóng)業(yè)路兩頭分別延伸至鄭東新區(qū)和高新區(qū)，航海路兩端延伸至西四環(huán)和經(jīng)開區(qū)，拉大整個(gè)BRT的框架，在三環(huán)線(北三環(huán)、西三環(huán)、南三環(huán)和中州大道)上建BRT線路，分擔(dān)市區(qū)的交通壓力。目前，該線路正在找專家論證。2.5、商品房每百平方米配建1個(gè)車位汽車增長(zhǎng)快，道路增長(zhǎng)慢，這種矛盾在鄭州越來越突出。停車位對(duì)鄭州來說也是短缺的資源。日前，鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局完成了鄭州市中心城區(qū)停車場(chǎng)專項(xiàng)規(guī)劃（2010年2020年）修訂工作。為了嚴(yán)格配建停車場(chǎng)規(guī)劃管理工作，鄭州市已從5月21日起執(zhí)行鄭州市建筑工程停車場(chǎng)（庫）配建指標(biāo)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)規(guī)劃，鄭州市近期仍將以擴(kuò)大停車供應(yīng)為主，交通需求管理為輔。對(duì)城市核心區(qū)停車作適當(dāng)限制，不鼓勵(lì)在城市中心地區(qū)長(zhǎng)時(shí)間停車。到2012年鄭州市將在中心城區(qū)利用公園、綠地、廣場(chǎng)建設(shè)公共停車場(chǎng)19處，總面積約17萬平方米，總車位4954個(gè)。所建公共停車場(chǎng)應(yīng)充分利用立體停車場(chǎng)，設(shè)置在建筑邊、綠地下、空地內(nèi)等。鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局制定了鄭州市建筑停車配建指標(biāo)試行規(guī)定，對(duì)停車場(chǎng)（庫）的配建標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。其中，商品房按照每百平方米0.81個(gè)車位配建；政策性保障住房按照每百平方米0.50.7個(gè)車位配建；省級(jí)以上行政辦公建筑按照每百平方米1.52個(gè)車位配建；市區(qū)級(jí)按照每百平方米11.5個(gè)車位配建；市區(qū)綜合商業(yè)大樓按照每百平方米0.50.8個(gè)車位配建；倉儲(chǔ)式購物中心按照每百平方米1.52個(gè)車位配建；醫(yī)院按照每百平方米11.5個(gè)車位配建；火車站按照35個(gè)車位/千旅客設(shè)計(jì)量配建。規(guī)定還對(duì)賓館、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文體公共設(shè)施、游覽場(chǎng)所、交通樞紐、學(xué)校等場(chǎng)所的停車場(chǎng)（庫）的配建標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)較以前大幅提高。3、地產(chǎn)資訊3.1、國(guó)土資源部發(fā)出通知要求加強(qiáng)和改進(jìn)征地管理工作為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于做好征地工作的一系列指示精神，切實(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)征地管理，確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，日前，國(guó)土資源部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知，多措并舉，進(jìn)一步規(guī)范征地管理工作。通知要求，推進(jìn)征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，確保補(bǔ)償費(fèi)落實(shí)到位。全面實(shí)行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)、探索完善征地補(bǔ)償款預(yù)存制度、合理分配征地補(bǔ)償費(fèi)。建立征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L(zhǎng)幅度等情況，各地每2至3年對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。未及時(shí)調(diào)整的，不予通過用地審查。按照確定的征地補(bǔ)償安置方案，及時(shí)足額支付；應(yīng)支付給被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)，要直接支付給農(nóng)民個(gè)人，防止和及時(shí)糾正截留、挪用問題。通知對(duì)做好征地中農(nóng)民住房拆遷補(bǔ)償安置工作、解決好被征地農(nóng)民居住問題，規(guī)范征地程序、提高征地工作透明度等作了明確規(guī)定。通知要求，切實(shí)做好征地涉及的拆遷補(bǔ)償安置工作，先安置后拆遷，堅(jiān)決制止和糾正違法違規(guī)強(qiáng)制拆遷行為；合理進(jìn)行住房拆遷的補(bǔ)償安置，因地制宜采取多元化安置方式，妥善解決好被拆遷農(nóng)戶居住問題；統(tǒng)籌規(guī)劃有序推進(jìn)征地拆遷。建設(shè)用地批準(zhǔn)后6個(gè)月內(nèi)，市縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)將征地批后實(shí)施完成情況，通過在線報(bào)送系統(tǒng)及時(shí)報(bào)送上級(jí)主管部門。3.2、省統(tǒng)計(jì)局：上半年全省房?jī)r(jià)每平方米2928元7月28日，河南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示：在房產(chǎn)政策的調(diào)控下，房屋施工、新開工、竣工面積增速放緩，商品房銷售增速高位回落，商品房銷售價(jià)格漲幅趨緩，宏觀調(diào)控政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)。商品房投資增速中部第二 上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資807.89億元，比上年同期增長(zhǎng)37.4%。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資總量居全國(guó)第11位、中部六省第2位。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國(guó)的比重為4.1%，與上年同期持平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋施工、新開工、竣工面積增速均已放緩。商品房銷售增速也持續(xù)回落，銷售價(jià)格漲幅趨緩。上半年，全省商品房銷售面積為1813.57萬平方米，同比增長(zhǎng)30.7%，增速比上年同期加快10.6個(gè)百分點(diǎn)，但比今年前5個(gè)月有所回落。商品房混合價(jià)全國(guó)第27位上半年，全省商品房銷售混合價(jià)格為2928元/平方米，居全國(guó)第27位；同比上漲12.7%，居全國(guó)第20位，漲幅高于全國(guó)平均水平4.0個(gè)百分點(diǎn)。 省統(tǒng)計(jì)局分析稱，盡管全省房?jī)r(jià)在全國(guó)處于下游水平，但房?jī)r(jià)的過快上漲，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。商品房銷售增速逐步回落，銷售價(jià)格漲幅趨緩，預(yù)示國(guó)家和地方出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，但是供求雙方對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的博弈尚未得到緩解，觀望氣氛已現(xiàn)且逐步濃厚。3.3、受新政影響，6月鄭州公積金貸款額減少近五成國(guó)家房產(chǎn)新政出臺(tái)已經(jīng)百日，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也越來越明顯。鄭州住房公積金管理中心7月27日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份鄭州市級(jí)公積金貸款發(fā)放額為1.7億元，比5月份減少了近五成。數(shù)據(jù)顯示，5月份的時(shí)候市級(jí)公積金貸款發(fā)放額還在繼續(xù)增長(zhǎng)，達(dá)到3.15億元。6月份，貸款發(fā)放量出現(xiàn)了大跳水，鄭州市級(jí)（包括市本級(jí)和縣市區(qū)）公積金貸款額為1.7億元，比5月份減少了1.45億元，減幅達(dá)到46%；使用貸款的家庭也從1434戶減少到798戶，減幅也達(dá)到44.35%。雖然6月份公積金貸款額出現(xiàn)了大幅下滑，但前幾個(gè)月仍在大幅增長(zhǎng)，所以今年上半年本市公積金貸款發(fā)放量與去年同比仍有較大增幅。數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，市級(jí)公積金貸款發(fā)放了14.4億元，與去年同比增長(zhǎng)了44%。3.4、16家河南本土地產(chǎn)大佬聯(lián)手欲造“聯(lián)合艦隊(duì)”港交所上市的建業(yè)地產(chǎn)于7月5日將上述消息公之于世：建業(yè)、正商、天倫、東方、美景、亞新、金基不動(dòng)產(chǎn)、鼎盛、嘉億、宋基、永威、亞星、超達(dá)、楷林、三杰、綠都等16家河南房地產(chǎn)企業(yè)，將共同出資成立一家合營(yíng)公司河南地產(chǎn)商會(huì)投資股份有限公司。在16家股東中，河南建業(yè)和河南正商各出資2億元，以16.67%的持股并列第一大股東，河南天倫出資1.2億元，占10%股權(quán)，河南東方的出資額為1億元，占合資公司8.33%股權(quán)，其余各家均出資5000萬元，各占4.17%股權(quán)。從股東構(gòu)成來看，未來新公司“地產(chǎn)聯(lián)合艦隊(duì)”的意味甚為濃厚。公告披露，合資公司總注冊(cè)資本擬為12億元，經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)開發(fā)、物業(yè)相關(guān)投資及代理服務(wù)，主要投資方向是要在鄭州市鄭東新區(qū)從事物業(yè)開發(fā)及物業(yè)相關(guān)投資?！奥?lián)合艦隊(duì)”注冊(cè)資本達(dá)到12億，通過信貸等金融杠桿可撬動(dòng)百億資金，大大增加了企業(yè)的融資能力，在目前調(diào)控政策毫無退意的情況下，開發(fā)商資金鏈普遍趨緊，“聯(lián)合艦隊(duì)”不失為明智的“抱團(tuán)取暖”，另一方面聯(lián)合后，可增加與綠地等資金實(shí)力雄厚的全國(guó)性房企在土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)籌碼。3.5、路勁宣布徹底“搞定”順馳 鄭州市場(chǎng)又添一實(shí)力房企 7月18日，一向低調(diào)的路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“路勁地產(chǎn)”）在上海世博會(huì)高調(diào)亮相，并于當(dāng)日舉辦了盛大的宣傳活動(dòng)。路勁基建有限公司（路勁基建，1098.HK）董事局主席單偉豹對(duì)記者表示，這是因?yàn)槭召忢橊Y“完全梳理好了，不會(huì)再變了?！表橊Y是當(dāng)年進(jìn)入鄭東新區(qū)的第一個(gè)跨區(qū)域大型開發(fā)企業(yè)，中央特區(qū)、第一大街是其當(dāng)時(shí)在鄭州的代表作。但是由于公司發(fā)生變動(dòng)，順馳未能更多的分享鄭東新區(qū)高速發(fā)展帶來的價(jià)值。經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)3年多的糾葛，路勁基建最終完成了對(duì)順馳的收購，據(jù)路勁地產(chǎn)人力行政中心經(jīng)理何欣透露，集團(tuán)目前正在大肆招聘前期發(fā)展部（拿地）及工程技術(shù)相關(guān)人員。前幾年順馳糾紛還未解決，路勁基建無心發(fā)展，在鄭州僅有中央特區(qū)項(xiàng)目緩慢推進(jìn)，目前已無后顧之憂，實(shí)力房企或?qū)l(fā)力鄭州市場(chǎng)。三、樓市動(dòng)態(tài)1、新盤分析本月首次報(bào)廣新盤項(xiàng)目共2個(gè)，具體信息如下表所示：項(xiàng)目開發(fā)商類型容積率位置體量萬首次報(bào)廣時(shí)間田園新城鄭州榮成置業(yè)有限公司小高層、高層2.5三全路、園田路西北107月22日東方.鼎盛時(shí)代東方鼎盛地產(chǎn)發(fā)展有限公司小高層、高層2.36金水東路與農(nóng)業(yè)東路南237月22日1.1、田園新城1.1.1項(xiàng)目概況田園新城坐落于鄭州北部文化路與新柳路交叉口西200米路北，由鄭州榮成置業(yè)有限公司開發(fā)。項(xiàng)目總占地52畝，總建筑面積10萬，建筑密度24.67%，綠化率35%，容積率2.5，其中商業(yè)面積6557，地上停車位174個(gè)，地下停車位213個(gè)。社區(qū)內(nèi)坡地園林高低起伏、錯(cuò)落有致，中央景觀帶長(zhǎng)約300米，包含憶園亭廣場(chǎng)、階梯流水等多重立體景觀。項(xiàng)目共由12棟現(xiàn)代歐式風(fēng)格板樓組成，一棟為18層的高層住宅，其余為10棟11層小高層住宅和1棟11層公寓樓，總戶數(shù)約為880套，其中有5棟住宅樓（標(biāo)紅部分），大約140戶被市政協(xié)團(tuán)購。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目8月中旬開盤，本次開盤將把團(tuán)購后剩余房源全部推出。 1.1.2推廣分析田園新城于7月22日在大河報(bào)和河南商報(bào)同時(shí)首次報(bào)廣，也是截止7月月底唯一的兩次報(bào)廣。推廣力度較弱，本次報(bào)廣訴求語為“田園新城價(jià)值幾何”，而且還發(fā)布了“近日即將開盤”的銷售信息，但具體時(shí)間尚未公布。如果按置業(yè)顧問所說8月中旬開盤，那么短短20多天的積累客戶時(shí)間將會(huì)給營(yíng)銷環(huán)節(jié)帶來較大壓力。1.1.3戶型分析田園新城公寓戶型面積為45，獨(dú)立廚衛(wèi)，無陽臺(tái)。小高層戶型全為120-130三房戶型，一梯兩戶，南北通透，270度八角觀景窗是本戶型的亮點(diǎn)。高層戶型有91-100兩房和三房戶型，兩梯四戶，三房為南北通透，二房為南向戶型，廚衛(wèi)雖存在采光不足的問題，但整體布局還算合理。 小高層A戶型三室二廳一衛(wèi) 約120 高層B戶型二室二廳一衛(wèi) 約91 1.1.4同致行觀點(diǎn)田園新城位于鄭州市惠濟(jì)區(qū)，區(qū)位較為偏僻，但項(xiàng)目臨近海洋館，隸屬北區(qū)中央居住區(qū)，存在價(jià)值提升空間，且項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)合理，以舒適為主的戶型符合周邊居民需求特點(diǎn)。市政協(xié)在項(xiàng)目前期有部分團(tuán)購，政府官員的入住從另一方面也提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值但從目前市場(chǎng)整體情況來看，未來項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)良好銷售，還需加強(qiáng)推廣力度，以提高項(xiàng)目影響力和大眾認(rèn)可度。1.2、東方.鼎盛時(shí)代1.2.1項(xiàng)目概況東方鼎盛時(shí)代項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路與商鼎路交匯處東南角，項(xiàng)目總建筑面積約23萬平米，容積率2.43，是板塊內(nèi)少有的密度較低項(xiàng)目。項(xiàng)目位于鄭東CBD核心商務(wù)區(qū)的東南側(cè)，北接七里河、東臨鄭東新客站，南面是康平路小學(xué)、第九十六中學(xué)，一號(hào)地鐵站點(diǎn)也臨近項(xiàng)目。項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境優(yōu)美、配套完備、交通順暢、生活便利。雖然目前項(xiàng)目周邊入住率較低，但項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，自身綜合價(jià)值較高，具有較強(qiáng)吸引力。東方鼎盛時(shí)代農(nóng)業(yè)東路商鼎路一 期 東方鼎盛時(shí)代分兩期開發(fā)，共1700余戶，地下車位多達(dá)1551個(gè)。社區(qū)采取圍合式布局，建筑和戶型設(shè)計(jì)舒適度較高。一期為10棟樓，產(chǎn)品均為11-18層的薄板建筑，兩梯三戶，非常宜居。小區(qū)內(nèi)自設(shè)國(guó)際雙語幼兒園，與周邊的教育資源形成全程教育體系。1.2.2推廣分析東方鼎盛時(shí)代于7月22日在大河報(bào)上首次報(bào)廣，當(dāng)月累計(jì)在大河報(bào)報(bào)廣3次，媒體推廣力度一般。項(xiàng)目7月31日售樓部公開，當(dāng)日客戶蜂擁而至，再次印證了項(xiàng)目自身的強(qiáng)勢(shì)吸引力。1.2.3戶型分析本項(xiàng)目戶型符合主流需求，面積在80-160之間，以85左右的兩房，110-130舒適三房為主，戶型布局設(shè)計(jì)合理，功能完善。兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 約85 三室二廳二衛(wèi) 約130 項(xiàng)目?jī)煞繎粜途鶠閮商萑龖舻脑O(shè)計(jì),且近三分之二的戶型南北通透，明顯優(yōu)于周邊樓盤，在鄭州市較為罕見，因此本項(xiàng)目?jī)煞吭趯?shí)用率及通透性上周邊項(xiàng)目不可比擬，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目三房?jī)?yōu)勢(shì)更為明顯，南北通透，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，且空間布局合理，平面結(jié)構(gòu)為兩梯三戶及兩梯兩戶，較周邊項(xiàng)目戶型空間布局更為合理實(shí)用。1.2.4同致行觀點(diǎn)東方鼎盛時(shí)代項(xiàng)目前身為“陽光.公園道”，曾經(jīng)榮獲博鰲房產(chǎn)論壇2008年度中國(guó)房地產(chǎn)十大風(fēng)尚樓盤，項(xiàng)目自身區(qū)位絕佳、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出，在09年因資金問題開始停滯。目前被東方鼎盛地產(chǎn)發(fā)展有限公司重新包裝推出，時(shí)下項(xiàng)目區(qū)域愈加成熟，在售樓盤卻寥寥無幾，競(jìng)爭(zhēng)壓力極小，預(yù)計(jì)上市之后將再次掀起鄭東新區(qū)的熱銷高潮。2、樓盤活動(dòng)2.1、7月樓市營(yíng)銷活動(dòng)概覽2010年7月鄭州樓盤營(yíng)銷信息一覽表項(xiàng)目名稱營(yíng)銷信息康橋.溪山御府7月3日全城VIP認(rèn)籌。橡樹玫瑰城5000-10000元優(yōu)惠預(yù)約火熱進(jìn)行中。鑫苑.逸品香山持當(dāng)日?qǐng)?bào)廣于7月15日前至現(xiàn)場(chǎng)購房即可獲得6666元家電基金。正商.幸福港灣精致兩居送15000元；幸福三居送25000元；部分房源送地下室。錦藝.國(guó)際華都購買指定戶型，暢享6666元家電大禮包。嘉辰時(shí)代公寓7月5日VIP會(huì)所招募全城盛大啟動(dòng)。中豪.匯景灣中豪.匯景灣獨(dú)家冠名林憶蓮鄭州演唱會(huì)；7月17日開盤。建業(yè).密碼國(guó)際7月18日，建業(yè).密碼國(guó)際風(fēng)范開盤！中原新城4萬元中原新城輕松購2房。鄭東寬HOUSE7月18日三期開盤，3重優(yōu)惠激情獻(xiàn)禮，交5000有機(jī)會(huì)抵14000元。美景鴻城7月3日二期開盤，當(dāng)日勁銷1100余套。升龍鳳凰城到訪即可參加幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤抽獎(jiǎng)；30全明雙氣首付2萬；認(rèn)購兩房、三房最高優(yōu)惠3.8萬。清華.憶江南7月17日，中原游閑文化論壇于清華.憶江南隆重舉行；7月18日，清華.憶江南杯少兒DIY才藝大賽正式開始。正商.明鉆最高優(yōu)惠20000元，看房送好禮。晶華城7月17日三期公開。東方.鼎盛時(shí)代7月31日東方鼎盛時(shí)代銷售中心開放。7月份，鄭州市有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行加推、開盤、認(rèn)籌等活動(dòng)，優(yōu)惠力度也依然較大，大多項(xiàng)目仍采用訂金抵房款的優(yōu)惠，開盤項(xiàng)目開盤當(dāng)日優(yōu)惠通常都在總房款的3%-4%水平。同時(shí)還有較多項(xiàng)目采用購房送大禮以及抽獎(jiǎng)活動(dòng)，如送家電、禮包等，各項(xiàng)目均在堅(jiān)挺房?jī)r(jià)的同時(shí)以大量?jī)?yōu)惠吸引客戶，力求實(shí)現(xiàn)快速去化目標(biāo)。而清華.憶江南、中豪.匯景灣等項(xiàng)目則采用多樣化營(yíng)銷手段頻繁推廣方式，通過贊助名人講座、舉行少兒活動(dòng)、論壇活動(dòng)等方式聚集人氣，為項(xiàng)目后期銷售做足客戶積累。2.2、7月3日康橋.溪山御府VIP認(rèn)籌2.2.1 項(xiàng)目概況康橋.溪山御府位于隴海路與嵩山路交匯處西南角金水河畔。項(xiàng)目總占地8.5萬平方米，總建筑面積40萬平方米，容積率4，綠化率為35%。本項(xiàng)目地處西區(qū)核心區(qū)域，生活氛圍相當(dāng)成熟，周邊配套齊全，尤其教育、醫(yī)療資源十分優(yōu)越。項(xiàng)目分3期開發(fā)，第一期開發(fā)四棟樓，總建面為11萬平方米。建筑外立面采用Art-deco建筑風(fēng)格，由為奧運(yùn)會(huì)水立方建造外立面的中建國(guó)際公司承建。項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)由貝爾高林設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)當(dāng)，欲打造市中心高檔住宅社區(qū)。康橋溪山御府住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)以57-86兩房和88-136三房為主，還有少量四房，產(chǎn)品線豐富，適合不同人群的需要。產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)功能性、實(shí)用性非常突出，贈(zèng)送面積創(chuàng)新方面采用較少。2.2.2推廣分析康橋溪山御府于5月11日首次報(bào)廣，5、6月份每月集中投放廣告13次，推廣力度較大。項(xiàng)目售樓部開放后，6月中旬相繼舉辦產(chǎn)品咨詢體驗(yàn)、端午文化節(jié)等專場(chǎng)親民活動(dòng)。項(xiàng)目在大學(xué)路航海路交叉口豎起大型廣告牌進(jìn)行展示，首次認(rèn)籌在嵩山路、隴海路沿線設(shè)置導(dǎo)視牌，引導(dǎo)展示較好。2.2.3認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)及優(yōu)惠7月3日，溪山御府項(xiàng)目VIP卡正式公開發(fā)行，現(xiàn)場(chǎng)人氣十足。從售樓部外停靠車輛及與客戶交談發(fā)現(xiàn)辦卡客戶以周邊居住人群為主，大多為中老年客戶。至上午十點(diǎn)左右已辦理會(huì)員卡近300張，至周日辦卡大概有1200多張。本次辦卡只需持5萬元銀行存款回執(zhí)單和身份證即可辦理，當(dāng)天辦理VIP卡的可獲得由康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司送出的夏日床上藤席套裝一份。排卡序號(hào)不作為選房序號(hào)，VIP卡辦理一直持續(xù)至開盤前，開盤時(shí)持卡客戶可享受額外2%的購房?jī)?yōu)惠。 2.2.4 同致行觀點(diǎn)溪山御府項(xiàng)目地處鄭州市西部老城區(qū)核心地段，區(qū)域內(nèi)大學(xué)路商圈已經(jīng)十分成熟，周邊醫(yī)療、教育配套資源豐富，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，項(xiàng)目體量大、前期形象展示、推廣效果較好，對(duì)周邊居民具有較大吸引力。7月3日首次認(rèn)籌，人氣相對(duì)較旺，兩天辦理會(huì)員卡1200多張，且項(xiàng)目客戶多為改善性需求客戶，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、品質(zhì)較為認(rèn)可，預(yù)計(jì)開盤將取得較好的去化。2.3、7月3日英地.天驕華庭VIP認(rèn)籌2.3.1項(xiàng)目概況 英地天驕華庭位于花園路農(nóng)科路口，項(xiàng)目總占地132畝，總建筑面積30萬平方米，容積率3.5，綠化率高達(dá)56，建筑密度低于22。社區(qū)分兩期開發(fā)，一期為6棟33層的高層住宅，戶型面積從78至143不等。社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有一所9班幼兒園、泛會(huì)所以及1.4萬平米的商業(yè)配套。項(xiàng)目周圍交通便利，居住氛圍濃厚，生活配套完善，人文氛圍較濃，是市區(qū)黃金地段之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。2.3.2推廣分析英地天驕華庭自4月28日全城公開到7月3日VIP客戶認(rèn)籌，共累計(jì)投放報(bào)廣11次，報(bào)廣力度較低，廣告主要訴求語以“一代天驕，靜享華庭”為主，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目高品質(zhì)。在報(bào)廣之外，項(xiàng)目推廣還借助公交站牌廣告、道旗、戶外大牌、網(wǎng)絡(luò)等主流媒體進(jìn)行宣傳，目前來訪登記客戶已達(dá)5000余組。2.3.3產(chǎn)品分析英地天驕華庭建筑風(fēng)格將古典主義與現(xiàn)代簡(jiǎn)約融合在一起。在規(guī)劃上，項(xiàng)目采用低密度大圍合的建筑布局模式，板點(diǎn)結(jié)合，打破城市街道一堵墻式的線性空間。園林整體布局以中央水景為主，散落在社區(qū)的小景觀為輔，并給予每一個(gè)景觀點(diǎn)以獨(dú)特的名稱，極大增強(qiáng)了客戶吸引力。目前項(xiàng)目一期一批房源為1、2、5號(hào)樓，戶型為80二房和120140三房，共計(jì)640套左右，其中二房400余套，三房不足200套。戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分離，并有較多的贈(zèng)送面積，如落地凸窗、室內(nèi)花園、挑高景觀露臺(tái)等。88二室二廳 78二室二廳 140三室二廳 143三室二廳 2.3.4活動(dòng)分析英地天驕華庭7月3日辦理VIP入會(huì)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛火爆。由于本次辦卡順序便是開盤選房順序，因此客戶熱情高漲，不少客戶在7月3日之前便在外場(chǎng)排起了長(zhǎng)隊(duì)，項(xiàng)目人氣之旺可見一斑。本次認(rèn)籌活動(dòng)中，客戶需交納2萬元入會(huì)費(fèi)辦理“英地會(huì)會(huì)員卡”，由此享受開盤優(yōu)惠，認(rèn)籌當(dāng)天共辦理會(huì)員卡800余張。2.3.5同致行觀點(diǎn)英地天驕華庭是高速集團(tuán)在中心城區(qū)的一個(gè)品質(zhì)樓盤，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，賣點(diǎn)較多，產(chǎn)品與相鄰藍(lán)堡灣具有一定差異性，戶型面積集中在80140平方米左右，是市場(chǎng)主流需求戶型。項(xiàng)目開盤均價(jià)預(yù)計(jì)在8000元/左右，從目前認(rèn)籌情況來看，客戶認(rèn)可度較高，預(yù)計(jì)開盤即將熱銷。2.4、7月10日美之上開盤2.4.1項(xiàng)目概況 美之上項(xiàng)目位于惠濟(jì)區(qū)三全路與索凌路交匯處，由鄭州美景置業(yè)開發(fā)。項(xiàng)目規(guī)模較小，僅規(guī)劃有一棟26層高層、兩棟6層多層住宅，住宅規(guī)劃總戶數(shù)190余戶。項(xiàng)目臨近鄭州大學(xué)體育學(xué)院和省體育中心、北大學(xué)城，擁有一定人文氛圍，但當(dāng)前人氣不足，配套稍顯欠缺，且項(xiàng)目規(guī)模較小，客戶接受度不強(qiáng)。2.4.2推廣分析美之上項(xiàng)目于4月28日首次在大河報(bào)報(bào)廣，以“2010美景置業(yè)傾心力作美之上”、“美麗之上，生活至尚”為主要訴求，彰顯品質(zhì)生活形象。項(xiàng)目共于6月份發(fā)布7次報(bào)廣，以軟文結(jié)合硬廣的形式解析項(xiàng)目品質(zhì)、高性價(jià)比，以及具體產(chǎn)品信息，廣告力度相對(duì)較大。7月份發(fā)布報(bào)廣2次，告知開盤信息，開盤后推廣減弱。2.4.3推售分析美之上此次開盤將3棟樓、190余套房源盡數(shù)推出，其中1、2號(hào)樓為6層多層，均為兩個(gè)單元、一梯兩戶，主力戶型為103和134三房，戶型設(shè)計(jì)南北通透。3號(hào)樓為26層板式高層，僅一個(gè)單元，兩梯六戶，皆為85-90兩房。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研來看，多層房源優(yōu)惠后開盤均價(jià)約為5800元/，高層房源優(yōu)惠后均價(jià)約為5200-5300元/，樓層價(jià)差不大。2.4.4活動(dòng)分析項(xiàng)目開盤之前經(jīng)過約3個(gè)月的公開蓄水期，約積累VIP客戶600組。開盤當(dāng)日推出訂房?jī)?yōu)惠凡7月10日-11日訂房者，可直減1萬元房款，并額外贈(zèng)送1%房款優(yōu)惠。就選房結(jié)果來看，開盤當(dāng)日銷售率約達(dá)80%，與其他項(xiàng)目相比，解籌率較高。 2.4.5同致行觀點(diǎn)美之上項(xiàng)目區(qū)位一般，且項(xiàng)目本身規(guī)模較小，不具有社區(qū)性，在一定程度上增加了客戶心理排斥度。但項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)皆為市場(chǎng)主流需求的兩房、三房，加上美景的品牌優(yōu)勢(shì)，較好的實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目快速去化。2.5、7月17日中豪.匯景灣一期開盤2.5.1項(xiàng)目概況七里河心怡路金水東路一期 中豪.匯景灣由河南中豪置業(yè)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目位于金水東路與心怡路交匯處，占地面積9.4萬平方米，總建筑面積達(dá)33萬平方米。項(xiàng)目臨近CBD中央商務(wù)區(qū)、CGD中央政務(wù)區(qū)以及未來新東站商圈，交通便利，周邊配套資源豐富，地段價(jià)值潛力較大。項(xiàng)目地塊方正，規(guī)劃為囊括住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓等多種物業(yè)類型的城市綜合體，整體采用ArtDeco建筑風(fēng)格，為鄭東新區(qū)高品質(zhì)新盤。項(xiàng)目整體定位為灣景高尚住區(qū)，產(chǎn)品注重舒適度和品質(zhì)感。此次推出的四棟樓全部為1梯3戶，最小戶型為88。兩房戶型88124，附帶贈(zèng)送面積，可實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)?；三房戶?43，南北通透、闊綽舒適；少量四房戶型，面積達(dá)到178， 大客廳、大臥室，極具奢華。2.5.2推廣分析中豪.匯景灣自5月首次公開以來，通過大河報(bào)等媒體一共報(bào)廣12次，頻率一般。該項(xiàng)目賣點(diǎn)較多，但在推廣時(shí)并不僅僅強(qiáng)調(diào)其“金水路”、“新東站”等地段優(yōu)勢(shì)（廣為熟知的明顯優(yōu)勢(shì)），而是突出其臨七里河的“灣景”噱頭（七里河改造正在進(jìn)行），較好的拔高了項(xiàng)目檔次，取得了較好的推廣效果。2.5.3推售及價(jià)格分析中豪.匯景灣一期房源共計(jì)784套，其中主要為兩房、三房產(chǎn)品，輔以少量四房。項(xiàng)目5月開始積累客戶，6月26日公開認(rèn)籌，當(dāng)日認(rèn)籌客戶接近1000組，情況較好。7月17日開盤，優(yōu)惠措施為兩房二萬抵四萬，三房以上二萬抵五萬，換算后優(yōu)惠幅度在2%-3%，優(yōu)惠后銷售價(jià)格6900-7900元/平方米，銷售均價(jià)約為7500元/平方米。開盤當(dāng)日銷售場(chǎng)面火爆，銷售率約達(dá)90%。 2.5.4同致行觀點(diǎn)中豪.匯景灣依托自身項(xiàng)目特點(diǎn)，客戶定位為改善型需求客戶，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及營(yíng)銷推廣等方面目標(biāo)明確，尤其在推廣方面成功將產(chǎn)品形象拔高到高品質(zhì)住區(qū)。價(jià)格方面，該項(xiàng)目考慮了目前市場(chǎng)下行預(yù)期濃厚，改善型客戶最易觀望的實(shí)際情況，采取較為謹(jǐn)慎的定價(jià)策略，開盤價(jià)格在多數(shù)客戶預(yù)期之內(nèi)，且大多戶型均有大量面積贈(zèng)送，最終依靠性價(jià)比爭(zhēng)取客戶決策，較好的實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目快速去化。2.6、7月18日建業(yè).密碼國(guó)際開盤2.6.1項(xiàng)目概況密碼國(guó)際和4#3#2#1# 建業(yè).密碼國(guó)際位于嵩山路與棉紡路交匯處北200米，由河南建業(yè)住宅建設(shè)有限公司開發(fā)。項(xiàng)目總占地1.4萬，總建筑面積約5.7萬，規(guī)劃總戶數(shù)476戶。項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)由蘭閩先生擔(dān)綱，采用后現(xiàn)代建筑風(fēng)格，白黃相間的立面凸顯立體感。項(xiàng)目隸屬碧沙崗商圈，并臨近二七商圈，周邊有蘇寧電器、丹尼斯、五星電器、國(guó)美電器等商業(yè)配套，距離碧沙崗公園約500米。2.6.2推廣分析建業(yè).密碼國(guó)際推廣力度較小，自公開入市到開盤前夕共投放報(bào)廣11次，以整版和半版為主。形象期報(bào)廣以“風(fēng)格派建筑 生而有別”、“見你所未見 讓生活具有觀賞價(jià)值”為主要訴求語，凸顯項(xiàng)目品質(zhì)、高端的形象，以硬廣結(jié)合軟文的方式進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)節(jié)解析，并于6月20日舉行產(chǎn)品發(fā)布會(huì)和VIP招募活動(dòng)。2.6.3推售及價(jià)格分析建業(yè).密碼國(guó)際開盤推出1-3號(hào)三棟26層的高層住宅，皆為獨(dú)單元設(shè)計(jì)。其中1號(hào)樓為兩梯三戶，戶型為151.03四房、117.75和137.81三房；2號(hào)樓也為兩梯三戶設(shè)計(jì)，戶型分布為133.27和114.61三房、143.93四房；3號(hào)樓平層兩梯六戶，戶型為55.43和58.39一房、88.49三房。本次共推出297套房源，開盤當(dāng)日售出126套，銷售率為42%，優(yōu)惠后均價(jià)約為7100-7200元/，暢銷戶型為88.49三房。2.6.4優(yōu)惠活動(dòng)開盤當(dāng)日針對(duì)VIP客戶推出優(yōu)惠：一次性付款優(yōu)惠4%房款，并直減1萬元現(xiàn)金；按揭付款優(yōu)惠2%房款，并直減5000元現(xiàn)金。凡7月18日以后購房者，各優(yōu)惠均減半。2.6.5同致行觀點(diǎn)建業(yè).密碼國(guó)際位處成熟居住區(qū)，周邊配套齊全，人群吸附力較強(qiáng)。項(xiàng)目依據(jù)地段優(yōu)勢(shì)和建業(yè)的品牌影響力，在推廣力度較小的情況下，引起了較高的客戶關(guān)注度，因此在均價(jià)較高的情況下，相比周邊其他項(xiàng)目取得了較高銷售率。但項(xiàng)目本身規(guī)模較小，產(chǎn)品規(guī)劃上大戶型過多，面積較大，因此拉低了整體銷售率，就當(dāng)日成交情況來看，140以上戶型銷售效果較差。四、數(shù)據(jù)樓市1、商品房市場(chǎng)2010年7月，商品房供應(yīng)量持續(xù)維持高位，單月批準(zhǔn)預(yù)售過百萬，達(dá)到109.73萬平方米，環(huán)比增加2.2%，同比則大幅增加962%，成交量也出現(xiàn)較大幅度回升，達(dá)到99.45萬平方米，環(huán)比上漲31.7%，同比8.2%，鄭州市場(chǎng)淡季不淡，供需兩旺主要是由于部分大盤集中開盤或簽約。價(jià)格方面，本月商品房成交均價(jià)自上月走高后，本月出現(xiàn)下滑，為6025元/，環(huán)比減少5.4%，同比上漲21.7%。 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局從供求關(guān)系來看，市場(chǎng)并未好轉(zhuǎn)。本月雖然成交有所放量，但依然是供大于求，7月供求比為1：0.9，連續(xù)第三個(gè)月供求比小于1。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局本月市場(chǎng)上五花八門的促銷手段實(shí)際上是試探性的調(diào)價(jià)行為，供方正在反復(fù)試探需方的心理價(jià)格預(yù)期。從本月供求來看，供方不可盲目樂觀，雖然鄭州市場(chǎng)潛在需求旺盛，但市場(chǎng)尚未探底，客戶普遍缺乏價(jià)格上漲預(yù)期，觀望氣氛依存，后市尚需更大的優(yōu)惠力度來打破三個(gè)月以來的供大于求局面，促使市場(chǎng)筑底成功，重回平穩(wěn)健康發(fā)展?fàn)顩r。2、商品住宅市場(chǎng)2.1、整體市場(chǎng)2010年7月，鄭州市商品住宅供應(yīng)量97.02萬平方米，環(huán)比增加8.6%，同比則大幅增加10倍。成交方面與整體市場(chǎng)相似，本月出現(xiàn)一定幅度反彈，成交量達(dá)到81.51萬平方米，環(huán)比增加37.5%，同比減少12.2%。成交均價(jià)5318元/平方米，自上月微降后本月環(huán)比再次小幅下降1.9%，同比則上漲14%。供求關(guān)系方面，本月雖較上月有所緩和，但供求比依然小于1，供大于求局面持續(xù)。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局2.2、細(xì)分市場(chǎng)2.2.1、區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分2010年7月，金水區(qū)依然是鄭州市商品住宅主要成交區(qū)域，該區(qū)域在售項(xiàng)目眾多，一直是鄭州房地產(chǎn)活躍區(qū)域。管城區(qū)美景鴻城、新藍(lán)鉆等大盤本月集中開盤，成交量明顯提升，單月成交突破20萬，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)主要依靠大型城中村改造項(xiàng)目支撐。價(jià)格方面，鄭東新區(qū)本月成交均價(jià)再次沖高突破7000，達(dá)到7074元/平方米。鄭東新區(qū)房源稀缺，而需求旺盛，支撐了該區(qū)域價(jià)格持續(xù)走高。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局2.2.2、客戶來源細(xì)分從客戶來源來看，2010年1-7月，省內(nèi)其他地市是鄭州住房的主要客戶來源。該區(qū)域客戶1-7月累計(jì)成交量達(dá)到262萬平方米，占比達(dá)到50.11%。鄭州市區(qū)客戶成交量185.39萬平方米，占比35%，從成交價(jià)格來看，市區(qū)客戶成交量中有相當(dāng)體量的經(jīng)濟(jì)適用房。 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局2.2.3、物業(yè)類型細(xì)分從物業(yè)類型來看，高層住宅已經(jīng)成為鄭州市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。2010年7月鄭州高層住宅供應(yīng)量85.5萬平方米，成交量68.5萬平方米，占據(jù)8成以上市場(chǎng)份額，從供求關(guān)系來看，高層住宅已經(jīng)出現(xiàn)明顯供大于求局面，而多層住宅供應(yīng)較少，需求旺盛，7月供求比高達(dá)1：2.8，市場(chǎng)對(duì)多層產(chǎn)品依然青睞有加。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局2.2.3、面積段細(xì)分從住宅市場(chǎng)面積細(xì)分來看，80-90、120-144平方米面積段套型是市場(chǎng)的主流套型，該面積段主要為舒適型的2房和3房產(chǎn)品，供應(yīng)量和成交量均占據(jù)市場(chǎng)較大份額。從供求關(guān)系來看，由于本月整體市場(chǎng)供大于求，各面積段住宅也基本都是供大于求，其中90-100平方米產(chǎn)品供求最為懸殊，供求比僅為1:0.3，市場(chǎng)去化壓力巨大，該面積段住房既無法做到舒適型的3房產(chǎn)品，也無法享受政策對(duì)90平方米以下套型的保護(hù)措施，市場(chǎng)接受度最低。另外，144平方米以上的大戶型產(chǎn)品本月出現(xiàn)供小于求，大戶型產(chǎn)品在鄭州市場(chǎng)去化速度較慢，市場(chǎng)規(guī)模一直較小，供方對(duì)此類產(chǎn)品的開發(fā)較為謹(jǐn)慎，但其市場(chǎng)需求不應(yīng)忽視，市場(chǎng)潛力依然存在。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局2.2.4、價(jià)格段細(xì)分從住宅市場(chǎng)成交價(jià)格來看，5000-6000、6000-7000元/平方米占據(jù)鄭州市場(chǎng)主要價(jià)格區(qū)間，該價(jià)格區(qū)間7月成交量達(dá)到47.41萬平方米，占總量的58%。另外2500-3000元/平方米價(jià)格段7月成交量突破10萬平方米，該價(jià)格段主要為經(jīng)濟(jì)適用房，隨著保障性住房建設(shè)力度不斷加大，經(jīng)濟(jì)適用房逐漸成為鄭州住宅市場(chǎng)的重要組成部分。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局3、商品非住宅市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)不同，鄭州市非住宅市場(chǎng)近階段市場(chǎng)活躍度極高。7月，非住宅供應(yīng)量12.71萬平方米，環(huán)比減少29.4%，同比上漲742%。成交量則創(chuàng)12個(gè)月以來新高，達(dá)到17.94萬平方米，環(huán)比增加10.7%，同比上漲15.4%。成交均價(jià)9234元/平方米，環(huán)比下降6.3%，同比上漲38.8%。2010年4月以來，得益于住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控的“擠出效應(yīng)”，鄭州市非住宅市場(chǎng)供應(yīng)開始放量，5月供應(yīng)量更是沖高到26.42萬平方米，成交量跟隨供應(yīng)持續(xù)走高，本月更是扭轉(zhuǎn)供求局面，出現(xiàn)供小于求。鄭州非住宅市場(chǎng)可謂一片繁榮。 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局2010年7月，鄭東新區(qū)匯智金融大廈等寫字樓項(xiàng)目放量成交，使東區(qū)依然引領(lǐng)鄭州非住宅市場(chǎng)。金水區(qū)作為鄭州市較為成熟的商務(wù)辦公區(qū)，非住宅市場(chǎng)一直較為穩(wěn)定。其他區(qū)域目前商務(wù)氛圍較弱，非住宅市場(chǎng)主要是社區(qū)底商，市場(chǎng)規(guī)模較小。 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局4、二手房市場(chǎng)2010年7月，鄭州市二手房市場(chǎng)交易量22.13萬平方米，環(huán)比上漲18.3%，同比減少4.8%。備案成交均價(jià)為4252元/平方米，環(huán)比增加4.7%，同比增加29.4%。鄭州市二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局五、樓盤銷售top50列表根據(jù)同致行研究中心對(duì)鄭州市主要在售樓盤的監(jiān)控，7月市區(qū)171個(gè)在售項(xiàng)目（不含尾盤），共銷售商品房8007套，環(huán)比增長(zhǎng)約35%。本月0成交項(xiàng)目共30個(gè)，較上月減少4個(gè)；銷售1-30套之間的項(xiàng)目有94個(gè)，比上月增加10個(gè)；銷售31-50套之間的項(xiàng)目有12個(gè)，比上月減少7個(gè)；銷售51-100套的項(xiàng)目14個(gè)，比上月增加1個(gè)；單月銷售超過100套的項(xiàng)目21個(gè)，比上月增加5個(gè)，TOP50項(xiàng)目具體成交情況請(qǐng)參見下表： 典型樓盤7月銷售套數(shù)top50 單位：、元/序號(hào)區(qū)域項(xiàng)目名稱成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)開發(fā)企業(yè)開盤時(shí)間1管城區(qū)美景鴻城951825105625 河南美景鴻城置業(yè)有限公司2009.122金水區(qū)大觀611717655617 河南金林置業(yè)有限公司2010.63管城區(qū)正商新藍(lán)鉆511544746148 河南正商置業(yè)有限公司2009.104二七區(qū)帝湖花園476419853032 鄭州布瑞克房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005.65二七區(qū)升龍國(guó)際中心376230286880 鄭州尚錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008.56中原區(qū)中原新城327217426320 鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008.127中原區(qū)九龍城204193974484 鄭州九龍城房地產(chǎn)有限責(zé)任公司2010.68金水區(qū)升龍鳳凰城203158596729 河南捷宏置業(yè)有限公司2009.119金水區(qū)清水苑小區(qū)202168464940 鄭州清水苑置業(yè)有限公司2010.510惠濟(jì)區(qū)托斯卡納192167365125 河南利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008.711二七區(qū)亞新.橄欖城一期18979766813 鄭州亞新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008.1112中原區(qū)西湖秋韻177154472015 河南天榮置業(yè)有限公司2010.413金水區(qū)曼哈頓廣場(chǎng)166108167154 河南升龍置業(yè)有限公司2007.214二七區(qū)海豫花園157117004258 鄭州海豫置業(yè)有限公司2010.615金水區(qū)河南天佑住宅小區(qū)142146102629 鄭州銀科置業(yè)有限公司2009.1016管城區(qū)幸福港灣136122185531 河南正商置業(yè)有限公司2009.917鄭東新區(qū)匯智金融大廈128416927586 鄭州匯智置業(yè)有限公司2010.618惠濟(jì)區(qū)美之上124116155310 鄭州春城置業(yè)有限公司2010.719中原區(qū)錦藝國(guó)際華都11383596433 鄭州翰園置業(yè)有限公司2009.1020鄭東新區(qū)聯(lián)盟新城三、四期112224008203 鄭州聯(lián)盟新城置業(yè)有限公司2006.1221二七區(qū)密碼國(guó)際10598897063 河南建業(yè)住宅建設(shè)有限公司2010.722金水區(qū)富邦銘邸二期9599294990 河南天運(yùn)置業(yè)有限公司2008.723鄭東新區(qū)中豪.匯景灣89108347236 河南中豪置業(yè)有限公司2010.724管城區(qū)建業(yè).香檳圣園8561075866 河南建業(yè)住宅建設(shè)有限公司2008.825鄭東新區(qū)聚龍城7457708030 鄭州聚龍置業(yè)有限公司2007.1126金水區(qū)銀基花園6973537313 河南銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006.727管城區(qū)富田太陽城二期69246774978 鄭州市振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006.1028管城區(qū)起源小區(qū)6860722401 鄭州起源置業(yè)有限公司2010.329金水區(qū)華林都市家園6773216270 鄭州中原華豐投資中心有限公司2010.530鄭東新區(qū)雙河灣61388810018 鄭州新芒果房地產(chǎn)有限公司2009.631鄭東新區(qū)正商.東方港灣6153647462 河南宏光正商置業(yè)有限公司2008.532中原區(qū)昆侖.華府5866305814 鄭州燃?xì)夥康禺a(chǎn)開發(fā)