美高大橋新區(qū)項目定位報告目 錄1Chapter武漢城市概況武漢城市概況武武漢漢城市城市概況概況Chapter 1地位與發(fā)展地位與發(fā)展城市規(guī)劃發(fā)展契機城市規(guī)劃發(fā)展契機經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)交通環(huán)境交通環(huán)境人口與面積人口與面積 武漢位于中國中部，是湖北省省會和政治、經(jīng)濟及文化中心，同時也是長江中游的商貿(mào)金融中心，數(shù)度被評為“21世紀最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝弧?得中的地理優(yōu)勢，被不少經(jīng)濟學家譽為“中國經(jīng)濟地理的中心”。交通四通八達，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海、西抵重慶、南下廣州、北上京城，距離均在1000公里左右。經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)交通環(huán)境人口與面積人口與面積地位及發(fā)展地位及發(fā)展城市規(guī)劃發(fā)展契機 武漢市面積8466平方公里，三環(huán)以內(nèi)主城區(qū)面積684平方公里，2009年武漢常住人口達940萬，城區(qū)面積和常住人口都排在全國前列。經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)交通環(huán)境地位及發(fā)展地位及發(fā)展人口與面積人口與面積城市規(guī)劃發(fā)展契機*武漢是全國鐵路主樞紐之一，位于多條鐵路交匯處，新開通的武廣高鐵進一步提升武漢的客運能力。*多條國道及高速公路匯集于武漢。*武漢是華中地區(qū)航空中心，有武漢天河機場，武漢航空客運量居全國第9位。*武漢港是我國內(nèi)河最大的港口之一，貨運量居長江內(nèi)河港口第3位，客運量居首位。經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)地位及發(fā)展人口與面積人口與面積交通環(huán)境交通環(huán)境城市規(guī)劃發(fā)展契機*武漢是華中地區(qū)最大的工商業(yè)城市，也是國家重點建設(shè)的工業(yè)城市，擁有鋼鐵、汽車、光電子、化工、冶金、紡織、造船、制造、醫(yī)藥等完整的工業(yè)體系。*現(xiàn)已發(fā)展為中國中部地區(qū)最大的城市和內(nèi)外貿(mào)商埠和工業(yè)、金融、商業(yè)、科學、文化教育中心*隨著長江沿岸的開放開發(fā)，武漢將建設(shè)成為集現(xiàn)代化鋼鐵、汽車、商貿(mào)金融和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的國際性城市。地位及發(fā)展地位及發(fā)展人口與面積人口與面積經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃發(fā)展契機 根據(jù)城市圈五個“一體化”的定位，構(gòu)建以武漢為中心，與周邊8城市的“一小時交通圈”，將形成緊密的“一小時經(jīng)濟圈” （武漢一小時經(jīng)濟圈圖說）。 隨著城市圈的擴大發(fā)展，武漢在體制機制上與國際市場進行接軌，成為中國總部發(fā)展的領(lǐng)軍人物。同時隨著交通不斷的發(fā)展，地鐵與高鐵的加入，對于武漢經(jīng)濟發(fā)展有著非常有力巨大的推動性。隨著城市圈的擴展，政府交通方面巨大的投入，以及政策的支持，給武漢商業(yè)繁榮帶來必然性。濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的城市規(guī)劃，蘊含巨大商機城市規(guī)劃發(fā)展契機城市規(guī)劃發(fā)展契機地位及發(fā)展地位及發(fā)展人口與面積人口與面積城市規(guī)劃發(fā)展契機城市規(guī)劃發(fā)展契機地位及發(fā)展城市規(guī)劃發(fā)展契機城市規(guī)劃發(fā)展契機完善的城市軌道交通規(guī)劃，將緩解城市擁堵，節(jié)省武漢市民大量通勤時間，積極帶動武漢經(jīng)濟的快速發(fā)展。2Chapter武漢經(jīng)濟發(fā)展概況武漢經(jīng)濟發(fā)展概況武武漢經(jīng)漢經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展概況概況Chapter 2人均人均GDPGDP武漢人民生活概況武漢人民生活概況三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)歷年生產(chǎn)總值及增幅歷年生產(chǎn)總值及增幅社會固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計社會固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計武漢新增企業(yè)武漢新增企業(yè)一、武漢市一、武漢市2019200920192009年人均年人均GDPGDP 20092009年武漢的人均年武漢的人均GDPGDP超過超過64006400美元，美元，這意味著武漢人均生產(chǎn)總值達到中等發(fā)達國家和地區(qū)水平。 在固定資產(chǎn)投資方面連續(xù)兩年增幅達到30%以上，且2019年上半年全市固定資產(chǎn)投資同比增幅達27%，達到2009年全年投資總額的53%，說明武漢市正處于一個高速的經(jīng)濟發(fā)展階段。二、社會固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計二、社會固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計局網(wǎng)站 近幾年武漢市國民經(jīng)濟武漢市國民經(jīng)濟保持保持15%15%以上的速度以上的速度快速增長，快速增長，據(jù)初步統(tǒng)計武漢2009年GDP達4620億元，接近全省4成，副省級城市列第五。三、武漢歷年生產(chǎn)總值及增幅三、武漢歷年生產(chǎn)總值及增幅1882.242238.232590.753141.93960.08GDP（億元）增幅數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計局網(wǎng)站四、武漢三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)四、武漢三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 武漢市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大體穩(wěn)定，第一產(chǎn)業(yè)有所下降，第二產(chǎn)業(yè)呈上升趨勢，第武漢市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大體穩(wěn)定，第一產(chǎn)業(yè)有所下降，第二產(chǎn)業(yè)呈上升趨勢，第二產(chǎn)業(yè)的提升推動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。表明二產(chǎn)業(yè)的提升推動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。表明城市工商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，城鎮(zhèn)正逐步城市工商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，城鎮(zhèn)正逐步向城市化邁進。向城市化邁進。 數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計局網(wǎng)站五、武漢市人民生活概況五、武漢市人民生活概況 武漢居民的月收入和消費支出穩(wěn)步上升，武漢整體經(jīng)濟水平上升，居民消費能武漢居民的月收入和消費支出穩(wěn)步上升，武漢整體經(jīng)濟水平上升，居民消費能力提升，可以有力的帶動武漢市商業(yè)發(fā)展。力提升，可以有力的帶動武漢市商業(yè)發(fā)展。居民月消費支出居民月消費支出020040060080010001200消費支出（元）消費支出604.28649.39686.21765.17883.33952.75201920192019201920192019城市居民月人均可支配收入1532元，比上年增長10%人均月消費支出952.75元，增長7.9%797904.1410301196.41392.71532城市居民月可支配收入城市居民月可支配收入0500100015002000201920192019201920192009城市居民月可支配收入（元）武漢市人民消費概況武漢市人民消費概況 居民家庭八大類消費性支出呈“六升二降”態(tài)勢，其中：食品所占比重最大達42.69，增幅為11.77，其次是衣著消費，占比重達12.3，增幅為8.5；居民飲食娛樂消費傾向性較強。醫(yī)療保健服務(wù)呈現(xiàn)出強勁增幅。用品及服務(wù)信娛樂服務(wù)和服務(wù) 消費性支出比例表明武漢居民對生活品質(zhì)的追求隨著經(jīng)濟水平的提高而逐步提高，消費性支出比例表明武漢居民對生活品質(zhì)的追求隨著經(jīng)濟水平的提高而逐步提高，也意味著將來對商業(yè)服務(wù)的需求和要求也越來越高。也意味著將來對商業(yè)服務(wù)的需求和要求也越來越高。 據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示： 武漢全市2019年末批發(fā)企業(yè)、零售企業(yè)、星級住宿企業(yè)、餐飲業(yè)相比07年增幅分別為：57.2%、73.9%、21.4%、139.8%，限額以上工業(yè)企業(yè)增長近40%。 2009年末新增企業(yè)2.162.16萬戶萬戶、個體工商戶7.047.04萬戶萬戶。說明武漢市工商業(yè)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟活動十足。說明武漢市工商業(yè)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟活動十足。六、六、20092009年武漢新增企業(yè)年武漢新增企業(yè)武漢整體經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健。武漢市工商業(yè)發(fā)展迅猛，工商業(yè)發(fā)展迅猛，城鎮(zhèn)化向城市化穩(wěn)步發(fā)展。8+1城市規(guī)劃利好，城市范圍擴大增容，將積極帶動武漢工商業(yè)的發(fā)展，鞏固并提升武漢市在華中地區(qū)的商業(yè)核心地位。軌道交通的規(guī)劃建設(shè)將積極帶動武漢經(jīng)濟的全面發(fā)展。武漢市人均收入穩(wěn)步提高，可支配收入的增加，會促使商業(yè)場景整體進步與商業(yè)格局變化。3Chapter武漢房地產(chǎn)市場分析武漢房地產(chǎn)市場分析武武漢漢房房地地產(chǎn)產(chǎn)市場市場分析分析Chapter 3政策解析政策解析商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析寫字樓市場分析寫字樓市場分析住宅供應及成交分析住宅供應及成交分析土地成交分析土地成交分析2009-02-102009-05-212009-05-252009-05-272009-10-162009-12-92009-12-142009-12-172019-1-102019-3-182019-4-142019-4-18金融政策稅收政策行政手段國務(wù)院宣布保障性住房和普通商品住房項目最低資本金比例20%其它30%。國務(wù)院總局制定土地增值稅清算管理規(guī)程加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值管理。國務(wù)院將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2的恢復到5年，遏制炒房現(xiàn)象。四大國有商業(yè)銀行房貸政策購房者可享受住房貸款七折優(yōu)惠。發(fā)改委擬研究開征物業(yè)稅。住建部發(fā)布可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)。國務(wù)院發(fā)布“國四條”以遏制部分城市房價過快上漲勢頭。五部委將開發(fā)商拿地的首付比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。國務(wù)院規(guī)定二套房貸款首付比例不得低于40%。國務(wù)院強令除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78戶不以房地產(chǎn)為主的央企進行重組。國務(wù)院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，另外，對購買首套住房且套型面積在90平米以上的家庭，貸款首會比例不得低于30%。國務(wù)院發(fā)布可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)房購買第三配套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。房地產(chǎn)相關(guān)政策經(jīng)09年上半年的寬松政策后，09年下半年至今多為從緊住房政策，抑制住房市場的過熱，打壓住宅投機炒作行為。預計持續(xù)時間及執(zhí)行力度較08年將會有過之而無不及。將給武將給武漢住宅市場產(chǎn)生巨大的銷售壓力漢住宅市場產(chǎn)生巨大的銷售壓力。2019-6-30武房規(guī)（2019）2號。關(guān)于加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品房預售管理工作的通知。一、政策解析一、政策解析政策解析政策解析政策解析政策解析政策解析政策解析 除除08年市場環(huán)境惡劣導致大量流標外，其他各年度掛牌土地基本全數(shù)成交，年市場環(huán)境惡劣導致大量流標外，其他各年度掛牌土地基本全數(shù)成交，表明武漢的房地產(chǎn)市場環(huán)境表明武漢的房地產(chǎn)市場環(huán)境良好。良好。 09年武漢市土地市場首次將幾個近遠郊區(qū)的土地統(tǒng)一掛牌出讓，土地供應量超過年武漢市土地市場首次將幾個近遠郊區(qū)的土地統(tǒng)一掛牌出讓，土地供應量超過07年，年，2019年土地供應年土地供應量第一季度就達到量第一季度就達到1052萬方，且成交率萬方，且成交率100%，市場競爭強勁。，市場競爭強勁。二、武漢近年土地成交情況二、武漢近年土地成交情況武漢近年土地成交情況武漢近年土地成交情況2009年1-7月及2019年1-7月土地成交宗數(shù)成交面積對比：2009年1-7月及2019年1-7月最高樓面地價對比：2019年同比2009年1-7月，土地市場無論是從成交宗數(shù)、成交總面積還是單宗土地成交樓面地價來看，均有較大增幅，一方面與2009年市場樂觀發(fā)展商手頭資金充裕有關(guān)，另一方面，新政過后，房價降幅有限也是發(fā)展商對市場仍然抱樂觀態(tài)度的原因之一。20092019年上半年武漢住宅新增供應 2019年1-6月，武漢商品住宅累計新增供應面積611.31萬平方米，已經(jīng)超過了去年。并在4月和6月形成兩個上市高峰，這兩個月的新增供應面積都超過了150萬方，創(chuàng)下了2019年以來單月供應面積的新高。全年的供應總量，同比增長219.99%。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)三、武漢新近供應及成交分析三、武漢新近供應及成交分析 在09年市場的刺激下，去年年底開工項目于今年二季度起陸續(xù)開始上升，連續(xù)兩月市場供應量過百萬方。根據(jù)土地成交情況，預計10年月均新增供應量在100萬方左右。 政策調(diào)控效果初見成效，但在兩個月左右的沉寂后，市場成交開始出現(xiàn)回暖，價格依然保持微弱上行趨勢，有的區(qū)域為平穩(wěn)前行，但成交量開始回升。住宅市場競爭加劇，住宅市場競爭加劇，銷售壓力逐步加大。銷售壓力逐步加大。成交面積武漢商品住宅成交量走勢圖武漢商品住宅成交量走勢圖武漢新近供應及成交分析武漢新近供應及成交分析從上圖可獲知，近一年來武漢的房價始終保持上行趨勢，即使在樓市新政頻頻調(diào)控的基礎(chǔ)上，依然只是出現(xiàn)量跌價未跌的勢頭。武漢09-10年6月住宅市場統(tǒng)計表近一年來市場成交分析近一年來市場成交分析2019年8月第四周全市主城區(qū)在售樓盤344個，成交均價6603.32元/平方米，較前一周價格水平下跌7.09元/平方米，樓市價格跌幅0.11%，與去年同期相比增幅12.41%。本周主城區(qū)銷售套數(shù)1036套，較前一周增加418套，增幅67.64%，平均每天銷量為148套;與去年同期相比減少54.9%。 8月市場成交分析月市場成交分析數(shù)據(jù)來自億房網(wǎng)武漢主城區(qū)商品住宅成交情況 武漢遠城區(qū)在售樓盤208個，成交均價3676.92元/平方米，較前一周價格水平下降13.13元/平方米，樓市價格降幅0.36%。本周遠城區(qū)銷售套數(shù)325套，較前一周增加37套，增幅12.85%，平均每天銷量為46套。 8月市場成交分析月市場成交分析數(shù)據(jù)來自億房網(wǎng)武漢遠城區(qū)住宅成交情況 中心區(qū)指武昌、漢口、漢陽中心區(qū)中心區(qū)指武昌、漢口、漢陽中心區(qū); ;遠城區(qū)指武漢市二環(huán)線以外區(qū)域遠城區(qū)指武漢市二環(huán)線以外區(qū)域 ；價格整體走勢平穩(wěn)，沒有大幅的波動。價格整體走勢平穩(wěn)，沒有大幅的波動。8月市場成交分析月市場成交分析數(shù)據(jù)來自億房網(wǎng)遠城區(qū)與中心城區(qū)成交均價比較圖 從從成成交交均均價價來來看看，有有些些片片區(qū)區(qū)有有微微幅幅的的下下調(diào)調(diào)，但但比例比例并并不不大大，成成交交量量卻卻有有明顯明顯的的上上長長，尤其尤其是是武昌武昌中中心心區(qū)區(qū)的的表現(xiàn)表現(xiàn)比較比較亮亮眼眼。8月市場成交分析月市場成交分析數(shù)據(jù)來自億房網(wǎng)主城區(qū)十大片區(qū)商品住宅均價比較圖主城區(qū)十大片區(qū)商品住宅均價比較圖 主城區(qū)十大片區(qū)商品住宅銷售量比較圖主城區(qū)十大片區(qū)商品住宅銷售量比較圖 本周主城區(qū)樓盤成交均價主要集中在8000元/平方米以上，占到了整體成交量的44.02%，較上周增加10.20%;其次是6000-8000元/平方米，占總成交量28.86%，較上周減少2.85%;5000-6000元/平方米，占總成交量的15.93%，較上周減少5.92%;4000-5000元/平方米，占總成交量的8.88%，較上周減少1.80%;4000元/平方米以下，占總成交量2.32%，較上周增加0.37% 8月市場成交分析月市場成交分析數(shù)據(jù)來自億房網(wǎng)主城區(qū)不同價格區(qū)間商品住宅銷售情況主城區(qū)不同價格區(qū)間商品住宅銷售情況 主城區(qū)不同面積商品住宅銷售情況主城區(qū)不同面積商品住宅銷售情況 本周商品住宅成交的戶型面積主要集中在90-120平方米戶型，占到了整體成交量41.31%，較上周增加2.96%;90平方米以下戶型占到28.57%，較上周減少1.85%;120-140平方米中大戶型成交量占到總量的19.79%，較上周增加1.66%;140平方米以上的成交量占總量的10.33%，較上周減少2.78%。 武漢新近供應及成交分析武漢新近供應及成交分析江漢區(qū)做為市場熱點區(qū)域，成交套數(shù)及成交均價均保持最高水平，黃坡區(qū)也以其相對較江漢區(qū)做為市場熱點區(qū)域，成交套數(shù)及成交均價均保持最高水平，黃坡區(qū)也以其相對較的價格創(chuàng)造了較高的成交量。的價格創(chuàng)造了較高的成交量。武漢新近供應及成交分析武漢新近供應及成交分析武漢新近供應及成交分析武漢新近供應及成交分析 2009年武漢辦公市場儼然同住宅市場截然相反，成交量16.68 萬平方米，環(huán)比08年下降了18.6%；總成交金額11.05億元，與去年基本持平；全年成交均價為 6604 元/平方米。 武漢武漢2009的辦公樓成交量價的辦公樓成交量價從成交區(qū)域上和價格上來看：漢口三大區(qū)由于地處傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，深得投資者親睞，價格位列三甲。武昌三大區(qū)中東湖高新以價格優(yōu)勢，銷量位列第一，武昌以中南商圈新時代商務(wù)中心、嘉園大廈等高檔辦公樓共同維持銷量，銷量位列全市第三。四、武漢寫字樓市場分析四、武漢寫字樓市場分析2021-10-82019年年1-5月寫字樓市場統(tǒng)計月寫字樓市場統(tǒng)計 武漢寫字樓市場武漢寫字樓市場4、5月持續(xù)平穩(wěn)，略有下降，從成交均價及供銷比我們可月持續(xù)平穩(wěn)，略有下降，從成交均價及供銷比我們可以看出武漢的寫字樓市場存在較大的銷售壓力。以看出武漢的寫字樓市場存在較大的銷售壓力。武漢寫字樓市場分析武漢寫字樓市場分析2021-10-8寫字樓租賃市場現(xiàn)狀寫字樓租賃市場現(xiàn)狀光谷徐東中北中南濱江商務(wù)圈建設(shè)大道01020304050607080不同版塊主力租金區(qū)間不同版塊主力租金區(qū)間光谷徐東中北中南濱江商務(wù)圈建設(shè)大道020%40%60%80%100%不同版塊平均出租率對比不同版塊平均出租率對比 如圖所示：武漢市寫字樓租賃市場旺盛，但是除建設(shè)大道寫字樓外，其余大如圖所示：武漢市寫字樓租賃市場旺盛，但是除建設(shè)大道寫字樓外，其余大部分區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹁S持在部分區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹁S持在30-50元的較低水平之間，使得投資回報難以得到保證。元的較低水平之間，使得投資回報難以得到保證。武漢寫字樓市場分析武漢寫字樓市場分析從辦公租房出租信息情況分析，由于商住樓租金與成本較低，在整個武漢住宅辦公比例相對較大。分析結(jié)論：武漢市住宅樓、商住樓是影響武漢寫字樓發(fā)展的重要因素之一，分析結(jié)論：武漢市住宅樓、商住樓是影響武漢寫字樓發(fā)展的重要因素之一，為寫字樓的價值提升以及銷售產(chǎn)生了相當?shù)挠绊?。為寫字樓的價值提升以及銷售產(chǎn)生了相當?shù)挠绊?。武漢寫字樓市場分析武漢寫字樓市場分析 自4月17日房產(chǎn)調(diào)控新政出臺后，大型開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。 據(jù)不完全統(tǒng)計，全市商業(yè)項目在售待售總面積達248萬m2，未來新增商業(yè)供應面積約280萬平方米（多集中在中環(huán)兩側(cè)，各區(qū)核心地段）。武漢商業(yè)供應量統(tǒng)計武漢商業(yè)供應量統(tǒng)計武漢市商業(yè)競爭逐步加劇，城市核心商圈價值得以武漢市商業(yè)競爭逐步加劇，城市核心商圈價值得以鞏固和發(fā)展。鞏固和發(fā)展。五、武漢商業(yè)市場分析五、武漢商業(yè)市場分析2021-10-8 據(jù)統(tǒng)計表明，2019年上半年，武漢市在純商業(yè)項目有16個，而含商鋪出售的樓盤超過70個。 在全市銷售排行榜上，萬達菱角湖廣場取得銷售套數(shù)和銷售金額兩項第一，充分體現(xiàn)出以萬達為代表的第三代商業(yè)綜合體模式的投資吸引力，而網(wǎng)上多項調(diào)查顯示，53.38%的市民有投資商業(yè)地產(chǎn)意愿。 搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，8月武漢商業(yè)地產(chǎn)市場有6成商業(yè)項目價格上揚，售價漲幅最高為25%，漲價金額最高為5000元/平米。其中武昌片區(qū)和漢陽片區(qū)售價漲勢顯著，郊區(qū)片區(qū)售價波動細微，而漢口片區(qū)售價基本平穩(wěn)，部分下跌。 據(jù)搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，抽樣調(diào)查的78個在售在租活躍商鋪寫字樓中，共有11個項目價格發(fā)生變動，其中7個項目價格上漲，占變價項目總數(shù)的63.64%，最高漲幅為25%；4個項目價格下跌，占變價項目總數(shù)的36.36%，最大跌幅為28.57%。武漢商業(yè)相關(guān)網(wǎng)絡(luò)信息統(tǒng)計武漢商業(yè)相關(guān)網(wǎng)絡(luò)信息統(tǒng)計 受大環(huán)境影響，商業(yè)價格整體獲得提升，受大環(huán)境影響，商業(yè)價格整體獲得提升，品牌商家開發(fā)的城市綜合體商業(yè)項目最受投資客戶追捧。品牌商家開發(fā)的城市綜合體商業(yè)項目最受投資客戶追捧。武漢商業(yè)市場統(tǒng)計武漢商業(yè)市場統(tǒng)計 土地成交活躍，未來房產(chǎn)供應量充足； 受政策調(diào)控影響，商業(yè)投資開發(fā)獲得追捧，商業(yè)價值獲得提升； 武漢市存在明顯的商住倒置現(xiàn)象，導致寫字樓價值難以提升； 住宅供應量的擠壓、商業(yè)項目集中放量供應，為武漢市未來房地產(chǎn)銷售帶來巨大的競爭壓力； 從部分商業(yè)樓盤銷售情況初步分析，品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的綜合體項目更被投資客戶青睞。徐東商圈中南商圈街道口商圈魯巷/光谷商圈司門口商圈江漢路/中山大道商圈武廣商圈鐘家村商圈王家墩商圈漢正街商圈王家灣商圈*目前武漢已經(jīng)或正在形成了11個大型商圈，分布中心城區(qū)內(nèi)的江漢、江岸、硚口、武昌、漢陽等區(qū)。*11個大商圈目前總營業(yè)面積接近350萬，涵蓋了武漢絕大部分的商業(yè)形態(tài)。*武漢商圈數(shù)量在短短幾年增加數(shù)個，武漢市的商業(yè)發(fā)展十分迅速。成熟商圈起步中商圈發(fā)展中商圈武漢商圈分布統(tǒng)計武漢商圈分布統(tǒng)計未來2年內(nèi)供應寫字樓 、商業(yè)、公寓面積將超過100萬平方米，純商業(yè)面積超過50%以上（中北路、和平路），其中綜合體純商業(yè)面積達45萬平以上。成熟商圈新增純商業(yè)供應面積約22萬平方米（漢正街、步行街）新增商業(yè)銷售面積9萬平方米。香港路與建設(shè)路口102萬平綜合體“中華城”項目菱角湖萬達廣場51萬平綜合體。百瑞景生活配套商業(yè)10萬（綜合體）。南湖片區(qū)新增商業(yè)10.5萬平（其中7萬平為綜合體商業(yè)面積）。沌口萬達廣場44萬平綜合體。 如圖所示：說明武漢政府對武漢商業(yè)開發(fā)實行以中環(huán)為核心，其他商圈穩(wěn)步發(fā)展，逐步完善小區(qū)域自身配套商業(yè)的發(fā)展理念進行規(guī)劃發(fā)展。 其次，武漢市場商業(yè)開發(fā)項目多為綜合體項目 ，由品牌發(fā)展商開發(fā)為主。武漢商業(yè)格局進入快速發(fā)展更新階段。武漢商業(yè)市場現(xiàn)狀分析武漢商業(yè)市場現(xiàn)狀分析武漢商物業(yè)開發(fā)中存在問題武漢商物業(yè)開發(fā)中存在問題住住宅宅社社區(qū)區(qū)底底商商林林立立 品牌連鎖商家較少品牌連鎖商家較少商商業(yè)業(yè)運運營營管理管理不不完善完善同同質(zhì)質(zhì)化化嚴嚴重重政府規(guī)劃目光短視政府規(guī)劃目光短視無宏觀長遠觀念無宏觀長遠觀念擴擴張張迅迅猛猛市場競爭激烈市場競爭激烈商場三層以上運營難商場三層以上運營難商業(yè)物業(yè)開發(fā)中商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題存在的問題4Chapter調(diào)研數(shù)據(jù)分析調(diào)研數(shù)據(jù)分析調(diào)調(diào)研研數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)分析分析Chapter 4商業(yè)客戶群分析商業(yè)客戶群分析公寓客戶群分析公寓客戶群分析武漢市民消費習慣分析武漢市民消費習慣分析受訪客戶數(shù)量統(tǒng)計受訪客戶數(shù)量統(tǒng)計區(qū)域區(qū)域江漢路江漢路步行街步行街漢正街漢正街武廣武廣商圈商圈王家灣王家灣商圈商圈中南商中南商圈圈街道口街道口商圈商圈徐東徐東商圈商圈光谷光谷商圈商圈江夏江夏老城老城合計合計有效問卷有效問卷94981312814322352023192292021無效問卷無效問卷96587927442285014398按受訪商圈分類按受訪商圈分類武昌：54%江夏：11%漢口：23%漢陽：13% 調(diào)查綜述： 本次市場調(diào)研共分9個區(qū)域，問卷總量為2419份，各區(qū)域調(diào)研比例相對平均，武昌各區(qū)域調(diào)研相對偏多，主要考慮本項目區(qū)域未來的住宅客戶群體的構(gòu)成及本項目商業(yè)未來的輻射能力。 說明：無效問卷之確定：整份問卷空置答案超過3題，且電話抽查與問卷不符的。問卷總量（商業(yè)、公寓問卷總量（商業(yè)、公寓2 2份問卷合計份問卷合計1 1份）份）一、商業(yè)客戶群分析一、商業(yè)客戶群分析按居住區(qū)域分類：按居住區(qū)域分類：武昌1068武昌451漢口521江漢區(qū)261洪山356江岸區(qū)121青山43硚口102東湖54東西湖37江夏164漢陽167漢陽區(qū)117遠城45新洲13沌口19黃陂25蔡甸31漢南7受訪客戶分類統(tǒng)計受訪客戶分類統(tǒng)計考慮項目的地理位置因素，本次市場調(diào)研的重心以武昌為主。調(diào)查綜述調(diào)查綜述受訪客戶身份統(tǒng)計：受訪客戶身份統(tǒng)計： 本次采訪男女比例相對均等，受訪客戶群體以普通工人、私營業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)為主，均擁有一定的投資消費能力，可以起到代表的作用。對數(shù)據(jù)的可參考性，提供了保障。受訪客戶分類統(tǒng)計受訪客戶分類統(tǒng)計調(diào)查綜述調(diào)查綜述受訪客戶經(jīng)濟狀況統(tǒng)計：受訪客戶經(jīng)濟狀況統(tǒng)計： 如圖所示：武漢市家庭的平均月收入水平基本維持在1500-6000元之間，6000元以上的收入占比僅為12%。全市居民家庭收入水平以中低收入為主，全市居民家庭收入水平以中低收入為主，其中以其中以1500-35001500-3500元占比最大元占比最大，約54%。受訪客戶經(jīng)濟狀況統(tǒng)計：受訪客戶經(jīng)濟狀況統(tǒng)計：商鋪客戶群體分析商鋪客戶群體分析受訪客戶經(jīng)濟狀況統(tǒng)計：受訪客戶經(jīng)濟狀況統(tǒng)計： 全市的居民收入水平相對平均，武昌區(qū)中高收入群體較多，漢口區(qū)的貧富差距明顯，江夏區(qū)整體收入水平低于其他三個區(qū)域，結(jié)合江夏受訪群體的身份，表明江夏商業(yè)、經(jīng)濟發(fā)展仍處在一個較低的水平江夏商業(yè)、經(jīng)濟發(fā)展仍處在一個較低的水平。各區(qū)家庭經(jīng)濟狀況統(tǒng)計：各區(qū)家庭經(jīng)濟狀況統(tǒng)計：商鋪客戶群體分析商鋪客戶群體分析受訪客戶投資狀況統(tǒng)計受訪客戶投資狀況統(tǒng)計 從武漢市民的對投資渠道的選擇可以判斷出房地產(chǎn)市場是目前武漢市民最熱衷的投資產(chǎn)品，占投資渠道總比的45%，且商鋪投資是武漢投資客戶的商鋪投資是武漢投資客戶的首選。首選。 從受訪群體回答體現(xiàn)，其中約28%的客戶有投資商鋪的經(jīng)驗，結(jié)合家庭月均收入水平在5000元以上受訪客戶占比約22%進行分析，武漢市商鋪的投武漢市商鋪的投資環(huán)境相對較好資環(huán)境相對較好。商鋪客戶群體分析商鋪客戶群體分析 從受訪群眾的未來投資需求回答，我們可以看出武漢中高端收入水平客戶的武漢中高端收入水平客戶的投資、創(chuàng)業(yè)意識較強投資、創(chuàng)業(yè)意識較強。從區(qū)域上劃分，江夏、武昌、漢口居民投資意識相當，漢陽區(qū)客戶投資意識最弱。受訪客戶投資狀況統(tǒng)計受訪客戶投資狀況統(tǒng)計商鋪客戶群體分析商鋪客戶群體分析商業(yè)需求情況統(tǒng)計商業(yè)需求情況統(tǒng)計 通過問卷反饋，街鋪為武漢市民的投資首選，從自營占比我們可以看出街鋪為武漢市民的投資首選，從自營占比我們可以看出武漢商鋪的租賃需求旺盛武漢商鋪的租賃需求旺盛。商鋪客戶群體分析商鋪客戶群體分析投資商鋪的關(guān)注因素投資商鋪的關(guān)注因素通過問卷反饋： 商鋪的地理位置、升值潛力是武漢市投資客戶主要關(guān)注因素，結(jié)合商業(yè)經(jīng)營對地段、人氣的要求，我們不難得出武漢市民非常注重投資風險，一般會選擇較為成熟或核心的武漢市民非常注重投資風險，一般會選擇較為成熟或核心的地段進行商鋪投資地段進行商鋪投資。除此，可以通過價格和品牌吸引客戶，從而實現(xiàn)商鋪的銷售。商鋪客戶群體分析商鋪客戶群體分析商業(yè)投資的面積結(jié)構(gòu)統(tǒng)計商業(yè)投資的面積結(jié)構(gòu)統(tǒng)計商鋪的技術(shù)指標期望商鋪的技術(shù)指標期望3m以下3.1-5m5.1-8m8m以上開間533338021進深918622568層高583671816 如圖所示： 40平方米以下的商鋪最容易被武漢市民接受，且對商鋪的格局要求方正，開間和進深比維持在1：3之內(nèi)，表明武漢商鋪投資客戶對商鋪投資有一定認識。商鋪客戶群體分析商鋪客戶群體分析商業(yè)投資的價格承受力分析商業(yè)投資的價格承受力分析江夏區(qū)商鋪意向單價統(tǒng)計江夏區(qū)商鋪意向單價統(tǒng)計單價（萬）0.5以下0.60.80.91.21.522.533以上比例29.41%29.41%15.69%15.69%9.80%0.00% 如圖所示：武漢普通市民能夠接受的商鋪總價多為60萬以下，江夏投資客戶對商鋪的意向總價在30萬以內(nèi)，單價在2萬以下，結(jié)合面積需求分析，預計預計15-3515-35平方米小面積平方米小面積商鋪比較容易實現(xiàn)銷售商鋪比較容易實現(xiàn)銷售。商鋪客戶群體分析商鋪客戶群體分析小結(jié)小結(jié)1、全市居民的家庭月收入水平以中低收入為主，以1500-3500元/月占比最大；2、江夏居民的家庭月收入水平較低，基本在3000元/月以下。結(jié)合江夏受訪群體多為私營業(yè)主的情況，表明江夏商業(yè)處在一個較低的水平；3、商鋪投資是武漢市民首選的投資渠道，且武漢市民投資商鋪的意向比較強；4、武漢市民非常注重投資風險，一般會選擇較為成熟或核心的地段進行商鋪投資；5、武漢市民普遍認為總價60萬以下（江夏30萬以內(nèi)）， 面積40平方米以下的商鋪最容易被接受。武漢市民的消費習慣統(tǒng)計武漢市民的消費習慣統(tǒng)計武昌區(qū)街道口 中南商圈 光谷商圈 徐東商圈司門口20.04%15.96%24.05%9.49%6.68%76.22%武昌區(qū)客戶首選商圈武昌區(qū)武昌區(qū)洪山區(qū)青山區(qū)東湖開發(fā)江夏區(qū)35.24%25.42%2.94%4.10%4.46%72.16%武昌區(qū)商圈客戶統(tǒng)計漢陽區(qū)鐘家村王家灣2.46%2.88%5.34%漢口區(qū)江漢路 武廣商圈 漢正街10.97%4.92%2.53%18.42%漢陽區(qū)漢陽區(qū)沌口蔡甸區(qū)4.73%0.80%0.36%5.89漢口區(qū)硚口區(qū)江漢區(qū)江岸區(qū)東西湖2.59%9.28%4.91%1.96%18.74%遠城區(qū)新洲區(qū)黃陂區(qū)漢南區(qū)0.89%1.87%0.45%3.21%如表所示： 武昌居民一般選擇就近消武昌居民一般選擇就近消費費，街道口、中南、光谷是其首選的購物商圈。 武昌商圈除區(qū)域內(nèi)客戶以外可以吸納少量的漢口區(qū)居民。且江漢路步行街擁有吸納武昌客戶消費的能力。二、武漢市民消費習慣分析二、武漢市民消費習慣分析漢口區(qū)客戶首選商圈漢口區(qū)商圈客戶統(tǒng)計武昌區(qū)街道口 中南商圈 光谷商圈 徐東商圈司門口7.05%2.35%9.92%2.87%4.44%26.63%武昌區(qū)武昌區(qū)洪山區(qū)青山區(qū)東湖開發(fā)江夏區(qū)8.48%9.36%2.05%1.75%2.05%23.69%漢陽區(qū)鐘家村王家灣1.83%2.87%4.70漢口區(qū)江漢路 武廣商圈 漢正街39.69%12.27%16.71%68.67漢陽區(qū)漢陽區(qū)沌口蔡甸區(qū)11.70%0.88%0.29%12.87%漢口區(qū)江漢區(qū)江岸區(qū)東西湖硚口區(qū)34.21%10.53%2.92%14.33%61.99%遠城區(qū)新洲區(qū)黃陂區(qū)漢南區(qū)0.29%0.58%0.58%1.45%如表所示： 漢口居民一般選擇就近消漢口居民一般選擇就近消費費，江漢路步行街是其首選的購物商圈。 江漢區(qū)商圈在武漢三鎮(zhèn)中吸納外部區(qū)域的客戶能力最強。武漢市民消費習慣分析武漢市民消費習慣分析漢陽區(qū)客戶首選商圈武昌區(qū)街道口 中南商圈 光谷商圈 徐東商圈司門口5.28%2.93%8.80%0.88%2.64%20.53%漢陽區(qū)鐘家村王家灣7.33%36.66%43.99%漢口區(qū)江漢路 武廣商圈 漢正街21.99%7.62%5.87%35.48如表所示： 漢陽區(qū)客戶消費最為分散漢陽區(qū)客戶消費最為分散，超過55%以上客戶被外區(qū)商圈分流，其中以江漢路步行街為主。從根本上看，還是有明顯的就近消費習慣。武漢市民消費習慣分析武漢市民消費習慣分析江夏區(qū)客戶首選商圈武昌區(qū)洪山區(qū)江夏區(qū)4.07%12.20% 83.74%江夏區(qū)商圈客戶統(tǒng)計武昌區(qū)街道口 中南商圈 光谷商圈 徐東商圈司門口20.13% 16.78%40.27%1.34%2.01%80.54%漢陽區(qū)鐘家村王家灣0.00%1.34%1.34%漢口區(qū)江漢路 武廣商圈 漢正街5.37%4.70%8.05%18.12如表所示： 武昌區(qū)三大商圈是江夏居民購物的首選商圈，主要原因是距離最近，商業(yè)集中。 同時江夏老城區(qū)商業(yè)可以江夏老城區(qū)商業(yè)可以吸納少量的武昌區(qū)客戶為主吸納少量的武昌區(qū)客戶為主。武漢市民消費習慣分析武漢市民消費習慣分析 通過以上四個區(qū)域購物選址及商圈客戶歸屬區(qū)域統(tǒng)計分析， 武漢市民的武漢市民的商業(yè)消費存在很明顯的區(qū)域性商業(yè)消費存在很明顯的區(qū)域性，多選擇大規(guī)?；蛏虡I(yè)集中、休閑購物環(huán)境好多選擇大規(guī)?；蛏虡I(yè)集中、休閑購物環(huán)境好的商圈進行消費的商圈進行消費。武漢市民消費習慣分析武漢市民消費習慣分析 如圖所示：武漢市民有逛街休閑的習慣，且以朋友聚會或團體行動為主，客觀分析表明休閑娛樂、餐飲業(yè)存在很好的發(fā)展空間。武漢市民消費習慣分析武漢市民消費習慣分析 通過消費排名，我們可以看出品牌服裝、餐飲、娛樂是武漢市民的品牌服裝、餐飲、娛樂是武漢市民的主要消費產(chǎn)品主要消費產(chǎn)品，也是最具發(fā)展?jié)摿途劭湍芰Φ纳虡I(yè)。武漢市民對商業(yè)的認識武漢市民對商業(yè)的認識武漢市民消費習慣分析武漢市民消費習慣分析個人消費標準的統(tǒng)計：個人消費標準的統(tǒng)計：通過單品的心理消費價位統(tǒng)計，表明武漢市民的整體消費處于中低檔水平。武漢市民消費習慣分析武漢市民消費習慣分析如圖所示：品牌專業(yè)市場是武漢市民消費選擇的主要因素。武漢市民消費習慣分析武漢市民消費習慣分析最適合的商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計：最適合的商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計：業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)百貨商場百貨商場超市超市服裝服飾服裝服飾土特產(chǎn)土特產(chǎn) 家居建材市場家居建材市場 酒吧酒吧/ /茶樓茶樓餐飲餐飲投票比例投票比例 20.91%11.77%8.57%3.16%5.44%3.92%15.44%業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)家電家電書店書店歌舞廳歌舞廳娛樂業(yè)娛樂業(yè)便利店便利店珠寶業(yè)珠寶業(yè)其他其他投票比例投票比例2.65%6.68%2.22%11.60%5.87%1.41%0.35%武漢市民普遍認為百貨、餐飲、超市、娛樂是最適合大橋新區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)。武漢市民對大橋新區(qū)的商業(yè)概念武漢市民對大橋新區(qū)的商業(yè)概念最適合的商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計：最適合的商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計：業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)百貨商場百貨商場超市超市服裝服飾服裝服飾土特產(chǎn)土特產(chǎn) 家居建材市場家居建材市場 酒吧酒吧/ /茶樓茶樓餐飲餐飲投票比例投票比例 25.29%5.84%11.67%3.11%9.73%3.11%15.56%業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)家電家電書店書店歌舞廳歌舞廳娛樂業(yè)娛樂業(yè)便利店便利店珠寶業(yè)珠寶業(yè)其他其他投票比例投票比例1.95%1.17%1.95%11.67%5.84%3.11%江夏居民認為百貨、餐飲、娛樂、品牌服飾、家居建材市場是最適合大橋新區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)，表明江夏居民在這些方面存在較大的需求。江夏居民對大橋新區(qū)的商業(yè)概念江夏居民對大橋新區(qū)的商業(yè)概念抵達消費的可能性統(tǒng)計：抵達消費的可能性統(tǒng)計：各區(qū)域客戶至大橋新區(qū)消費意向統(tǒng)計各區(qū)域客戶至大橋新區(qū)消費意向統(tǒng)計會會不會不會江夏江夏66.67%33.33%光谷光谷30.77%69.23%中南中南30.43%69.57%街道口街道口30.29%69.71%徐東徐東20.99%79.01%王家灣王家灣20.45%79.55%武廣武廣21.57%78.43%漢正街漢正街11.11%88.89%江漢步行街江漢步行街46.38%53.62%如圖所示：大橋新區(qū)的商業(yè)有一定的吸納外部客戶的能力，該批客戶主要集中在武昌片區(qū)。大橋新區(qū)商業(yè)外來消費統(tǒng)計大橋新區(qū)商業(yè)外來消費統(tǒng)計抵達消費的可能性客戶分類統(tǒng)計：抵達消費的可能性客戶分類統(tǒng)計：如表所示：該批客戶以普通工人、企業(yè)白領(lǐng)為主，其次是學生；從家庭月收入分析，以中低消費客戶群體為主。大橋新區(qū)商業(yè)外來消費統(tǒng)計大橋新區(qū)商業(yè)外來消費統(tǒng)計小結(jié)1、武漢市民的商業(yè)消費存在很明顯的區(qū)域性，多選擇大規(guī)?；蛏虡I(yè)集中、休閑購物環(huán)境好的商圈進行消費。2、江夏區(qū)商業(yè)吸納周邊區(qū)域客戶的能力有限，多為本區(qū)域內(nèi)客戶；江夏居民日常休閑消費外溢現(xiàn)象較少。3、武漢市民有逛街休閑的習慣，且以朋友聚會或團體形式為主。4、中低價位水平的品牌服裝、餐飲、休閑娛樂是武漢市民的主要消費產(chǎn)品。5、武漢市民購買大型家電的品牌意識較強，多選擇專業(yè)市場進行消費。6、江夏居民對百貨、餐飲、娛樂、品牌服飾、家居建材存在較大的需求。7、武昌片區(qū)客戶有至大橋新區(qū)消費的可能，主要以普通工人、企業(yè)白領(lǐng)為主的中低收入客戶群體為主，其次是學生。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析武漢市民置業(yè)關(guān)注因素統(tǒng)計：武漢市民置業(yè)關(guān)注因素統(tǒng)計：如圖所示：影響武漢市民購買住宅的主要因素是價格、交通，其次才是區(qū)域位置，對風水影響不太重視。 基于價格的考慮以中低樓層住宅為武漢市民的置業(yè)首選。三、公寓客戶群分析三、公寓客戶群分析受訪客戶住房情況統(tǒng)計：受訪客戶住房情況統(tǒng)計：從采訪統(tǒng)計的住房情況分析，武漢目前的房地產(chǎn)住宅市場存在較大的租賃需求和發(fā)展空間，同時也表明武漢外來人口較多。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析各區(qū)受訪客戶住房情況統(tǒng)計：各區(qū)受訪客戶住房情況統(tǒng)計：從各區(qū)圖表顯示，武昌、江夏的房地產(chǎn)租賃市場比較活躍。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析武漢市民選擇租賃房屋的主要考慮因素武漢市民選擇租賃房屋的主要考慮因素如圖所示：價格、交通和環(huán)境是客戶選擇租賃物業(yè)的三大首要條件。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析武漢市民對公寓的認知度統(tǒng)計：武漢市民對公寓的認知度統(tǒng)計：如圖所示：武漢市民對公寓缺乏了解，主要是對公寓和住宅的區(qū)別認識不夠（包括使用年限、性質(zhì)、銀行按揭等方面）。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析各區(qū)公寓投資意識統(tǒng)計：各區(qū)公寓投資意識統(tǒng)計：入圖所示：江夏區(qū)居民的公寓投資意向比較強烈，通過了解，主要原因有以下幾點：1、江夏目前的房價相對較低；2、對未來發(fā)展有一定的信心；3、區(qū)域租賃市場供應有限，且租金合適。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析武漢市投資公寓過渡需求統(tǒng)計：武漢市投資公寓過渡需求統(tǒng)計：如圖所示：在受訪客戶群體當中，有17%的市民表示有購買公寓過渡的需求，結(jié)合41.82%的受訪者為租房客戶進行推算，購買公寓投資過渡的需求比例達到41%，說明武漢的公寓市場存在一定的發(fā)展空間。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析各區(qū)購買公寓過渡客戶意向統(tǒng)計：各區(qū)購買公寓過渡客戶意向統(tǒng)計：如圖所示：購買公寓投資過渡的客戶主要以武昌、漢口為主，江夏區(qū)域該類型客戶較少，說明江夏區(qū)小面積公寓的開發(fā)主要客戶群體將以純粹的投資客戶為主。公寓問卷調(diào)查統(tǒng)計公寓問卷調(diào)查統(tǒng)計如表所示：武漢市民普遍認為武昌、洪山、江漢、東湖開發(fā)區(qū)是最適合公寓投資區(qū)域。主要是因為高等院校集中、工商業(yè)集中。武漢市民公寓投資區(qū)域選擇武漢市民公寓投資區(qū)域選擇公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析武漢市民投資公寓的關(guān)注因素：武漢市民投資公寓的關(guān)注因素：74%的市民選擇帶裝修的交樓標準，認為既省事又無須再次投入裝修成本即可出租收益是最理想的投資選擇。武漢市民投資公寓關(guān)注最多的是價格、交通、升值空間，租金回報注重較少，觀反應出武漢投資客戶的短線投資傾向。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析武漢市民理想中的公寓：武漢市民理想中的公寓：武漢市民在投資公寓方面受傳統(tǒng)住宅的思想影響，主要選擇60-70平的二房為主，認為最容易接受的總價在50萬以內(nèi)。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析江夏居民理想中的公寓：江夏居民理想中的公寓：江夏居民在投資公寓方面以30-50平、60-70平的一房一廳和二房為主，認為最容易接受的總價在30萬以內(nèi)。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析公寓市場的租金水平公寓市場的租金水平如圖所示：武漢市民對公寓的市場租金認識大部分在800-1200元之間，客觀反應了武漢市的公寓租金水平。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析受訪客戶的房屋租賃情況統(tǒng)計：受訪客戶的房屋租賃情況統(tǒng)計：如圖所示：武漢房地產(chǎn)租賃市場以一室一廳、二室為主，月租金在1000元以內(nèi)的房屋是武漢租賃客戶的首選。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析如圖所示：江夏區(qū)住房租賃市場基本以小面積公寓為主，客戶承租水平與全市水平基本持平，從獲取總價和投資回報分析，更具有投資價值。受訪客戶的房屋租賃情況統(tǒng)計：受訪客戶的房屋租賃情況統(tǒng)計：公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析月供承受力調(diào)研統(tǒng)計月供承受力調(diào)研統(tǒng)計如圖所示：武漢市民大部分可以承受1000-2000元的月供金額，表明了武漢市民精明消費的特色，客觀反應了武漢市民在購房、租房之間的思想差異。同時證實了武漢投資客戶投資地產(chǎn)主要是為了博取升值空間 。 公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析公寓租客認識統(tǒng)計：公寓租客認識統(tǒng)計：如圖所示：武漢市民對公寓承租客戶認識普遍以單身白領(lǐng)為主，多為個人行為。而江夏居民對公寓承租客戶認識以公司租賃為主，意味著江夏的公寓開發(fā)可以通過辦公租賃的挖掘，帶動白領(lǐng)客戶的需求，起到連貫性的銷售/出租效果。且整個租賃市場，武漢市民均認可大學生租房存在，表明大學生租房需求是武漢公寓市場不可忽視的客戶組成部分。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析大橋新區(qū)公寓的投資價值認識：大橋新區(qū)公寓的投資價值認識：如圖所示：武漢市民僅有36%的客戶看好江夏大橋新區(qū)的發(fā)展，認可該區(qū)域的公寓投資價值。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析大橋新區(qū)公寓的投資價值認識：大橋新區(qū)公寓的投資價值認識：其中以江夏、武昌區(qū)域市民為主，我們分析其關(guān)鍵原因是武漢市民對大橋新區(qū)的認知度不夠。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析公寓客戶分類統(tǒng)計：公寓客戶分類統(tǒng)計：如表所示：公寓客戶群體中，以普通工人、企業(yè)白領(lǐng)為主，結(jié)合家庭月均收入水平分析得出，置業(yè)用途應為自住或自住兼投資的客戶為主。公寓客戶群體分析公寓客戶群體分析小結(jié)1、武漢市民對公寓缺乏認識了解，公寓租賃市場客戶以單身白領(lǐng)，公司、大學生為主，普遍認為高校集中、工商業(yè)集中的區(qū)域適合公寓投資；2、武昌、江夏的房地產(chǎn)租賃市場相對比較活躍，且江夏受訪客戶的公寓投資意向比較強烈，表明江夏的公寓市場存在發(fā)展空間；3、武漢的公寓投資客戶主要關(guān)注升值空間，有短線投資傾向，江夏居民購買公寓主要以投資為目的；4、市場分析表明，一室一廳和小面積的兩房最容易被客戶接受；5、江夏區(qū)公寓從獲取成本和投資回報分析，更具有投資價值；6、大橋新區(qū)公寓開發(fā)可輻射吸引武昌區(qū)中低收入水平客戶群體，普通工人、企業(yè)白領(lǐng)，置業(yè)用途應為自住或自住兼投資的客戶為主。5Chapter項目定位項目定位項項目目定定位位Chapter 5項目區(qū)域總體市場狀況分析項目區(qū)域總體市場狀況分析本項目本項目武昌火車站武勝路公交樞紐站古琴臺站西交路站紙坊火車站江夏大道公交場站丁字橋街道口洪山魯巷大花嶺大花嶺大學城湖北工業(yè)大學華工武昌分校東山頭玉龍島宜家湯臣傅家坡901線路線路905線路線路902線路線路本項目本項目項目區(qū)域公交狀況項目區(qū)域公交狀況如圖所示，本項目區(qū)域目前的公交配套相對缺乏如圖所示，本項目區(qū)域目前的公交配套相對缺乏項目項目SWOTSWOT分析分析l位于城市中環(huán)徐東商圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越；l商業(yè)配套比較完善，生活便利；l交通便利，可達武漢各區(qū)；l戶型方正、精致實用，結(jié)構(gòu)分區(qū)合理；l車位配比充足（1：0.85）；l小社區(qū)、大花園（8429m2私家花園配套）；l區(qū)域價值已經(jīng)成熟。u項目周邊環(huán)境混雜；u加油站對本項目的影響；u項目規(guī)模對價值提升的限制；u項目商業(yè)偏離主干道；u項目商業(yè)面積有限，進深大，有立柱影響。p濱江商務(wù)區(qū)和中北路金融街規(guī)劃發(fā)展帶動；p軌道交通規(guī)劃建設(shè)，提升價值；p區(qū)域土地資源日益稀缺，價值提升。周邊高尚住宅的競爭威脅；市場集中放量的競爭威脅；還建房（小產(chǎn)權(quán)）的競爭；寫字樓租金與售價不對等關(guān)系；偏離成熟商圈的混雜商業(yè)環(huán)境。