基準地價系數(shù)修正法范例1、基準地價成果介紹與應用基準地價成果介紹及內涵市土地級別與基準地價更新報告于2005年8月12日公布實施，其基準地價內涵為市區(qū)范圍內，以下設定條件下，按用途分級別國有建設用地使用權的平均價格：基準日為2004年12月31日，土地用途為商業(yè)、工業(yè)、住宅用地，土地開發(fā)程度為市政“五通一平”（即通路、供電、通訊、供水、排水及場地平整，土地使用年限為各用途法定最高出讓年限（商業(yè)40年、住宅70年、工業(yè)50年），容積率為各用途平均容積率，商業(yè)容積率1.5，住宅容積率1.3。不同用途基準地價參照表3-1-1。表3-1-1 區(qū)級別基準地價表 單位：元/平方米土地級別商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地一16851020590二1230815445三970680375四760590255五540460六420375七295成果應用所謂基準地價系數(shù)修正法，是指利用城鎮(zhèn)基準地價與基準地價修正體系等評估成果，按照替代原則就估價對象的區(qū)域條件與個別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的一種方法。依據(jù)中華人民共和國國家標準（GB/T185082001）城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（以下簡稱規(guī)程）和區(qū)土地級別與基準地價更新報告，商業(yè)用地基準地價系數(shù)修正法的計算公式為：基準地價系數(shù)修正法評估的宗地地價（評估設定開發(fā)程度下的宗地地價）基準地價K1K2K3 K4K5（1K）K6式中：K1期日修正系數(shù)K2土地使用年期修正系數(shù)K3土地形狀修正系數(shù)K4容積率修正系數(shù)K5其它修正K6開發(fā)程度修正K影響地價區(qū)域因素與個別因素之和2、確定估價對象的土地級別與基準地價估價對象評估設定用途為商業(yè)用地，根據(jù)其位置并對照市區(qū)土地級別與基準地價圖，確定估價對象位于商業(yè)一級地范圍，基準地價為1685元/平方米。3、確定期日修正系數(shù)依據(jù)市區(qū)土地定級估價更新報告可知，市區(qū)基準地價基準日為2004年12月31日，而本次評估的估價基準日為2006年6月20日，以2005年1月同用途地價指數(shù)為100，據(jù)估價人員調查分析，市區(qū)的商業(yè)用地地價略有上漲，但幅度不大，分析確定其地價指數(shù)為102，故確定期日修正系數(shù)K1102/1001.02。4、確定土地使用權年期修正系數(shù)K21（1r）m/1（1r）n公式中：K2土地使用權年期修正系數(shù)r 土地還原率6%（土地還原率按評估基準日時中國人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率2.25%，綜合考慮通貨膨脹，再加上一定的風險因素調整值按6%計）n 基準地價土地使用年限m 估價對象土地使用年限基準地價設定的商業(yè)用地的土地使用年限為40年，本次評估設定估價對象的土地使用年限為40年，故土地使用年限修正系數(shù)為K21.0。5、確定容積率修正系數(shù)依據(jù)區(qū)土地定級估價更新報告商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表（見表3-1-2）和委托方提供的資料，估價對象的容積率為3.82，大于最大容積率3，本次評估參照容積率3進行修正，根據(jù)容積率修正體系，則估價對象的容積率修正系數(shù)為1.335。估價對象容積率修正系數(shù)表詳見表3-1-2。表3-1-2區(qū)商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表容積率11.52.53修正系數(shù)0.86911.2851.3356、確定形狀修正系數(shù)根據(jù)估價對象平面圖，估價對象形狀為類似矩形，較規(guī)則，利用方便。依據(jù)市2005年公布的市區(qū)土地級別與基準地價更新報告關于宗地形狀修正系數(shù)表（見表3-1-3）及估價對象實際情況，本次估價確定宗地形狀修正系數(shù)為1.0。表3-1-3 宗地形狀系數(shù)修正表用途形狀規(guī)則，長方形或矩形，利用方便形狀較規(guī)則，近似長方形、矩形，利用較方便較規(guī)則梯形、多邊形，利用一般不規(guī)則多邊形、利用有一定困難形狀極不規(guī)則，三角形、條形等，利用困難住宅11-0.950.95-0.900.90-0.80<0.80商業(yè)11-0.950.95-0.900.90-0.80<0.80工業(yè)11-0.950.95-0.900.90-0.85<0.857、確定影響地價區(qū)域因素與個別因素修正系數(shù)根據(jù)市區(qū)土地級別與基準地價更新報告中商業(yè)一級地影響因素說明與修正體系（見表3-1-4），建立估價對象地價影響因素說明與修正系數(shù)表（表3-1-5）。表3-1-4 商業(yè)用地地價影響因素指標說明與修正系數(shù)表（一級地）項 目優(yōu)較 優(yōu)一 般較 劣劣因素因子指標+%指標+%指標+%指標-%指標-%商服繁華度距市級商服中心距離(m)<1005.98100-2002.99200-4000400-6002.61>6005.22距區(qū)級商服中心距離(m)<2002.33200-4001.16400-6000600-8001.02>8002.03距集貿市場距離(m)<3001.66300-5000.83500-7000700-9000.73>9001.45交通條件距火車站距離(m)<2001.66200-3500.83350-5500550-8000.73>8001.45距汽車站距離(m)<2001.66200-3500.83350-5500550-8000.73>8001.45道路類型混合型主干道2.66生活型主干道1.33生活型次干道0交通型主干道1.16支路2.32距公交站點距離(m)<1001100-2000.5200-3000300-4000.44>4000.87環(huán)境條件環(huán)境質量無污染1.99輕微污染1有一定污染0污染較重0.87污染嚴重1.74周圍土地利用類型商服業(yè)2.99商辦綜合1.5商住綜合0住宅1.31其它2.61臨街狀況十字路口1.99丁字路口1臨主街0臨次街0.87不臨街1.74寬深比11.991-0.810.8-0.600.6-0.40.87<0.41.74臨街深度(m)<52.335-70.917-10010-150.88>151.76規(guī)劃條件周圍土地規(guī)劃用途商服2.99商住綜合1.5綜合0辦公1.31其它2.61表3-1-5估價對象地價影響因素說明與修正系數(shù)表影響因素宗地條件說明土地級別商業(yè)一級商服繁華度距市級商服中心距離480米優(yōu)劣度較劣修正系數(shù)-2.61距區(qū)級商服中心距離180米優(yōu)劣度優(yōu)修正系數(shù)2.33距集貿市場距離900米優(yōu)劣度劣修正系數(shù)-1.45交通條件距長途汽車站距離1500米優(yōu)劣度劣修正系數(shù)-1.45距火車站距離1500米優(yōu)劣度劣修正系數(shù)-1.45距公交站點距離臨公交站點優(yōu)劣度優(yōu)修正系數(shù)1道路類型中興東大街，混合型主干道優(yōu)劣度優(yōu)修正系數(shù)2.66環(huán)境條件環(huán)境質量衛(wèi)生及視覺條件一般，輕微污染優(yōu)劣度較優(yōu)修正系數(shù)1周圍土地利用類型商服業(yè)優(yōu)劣度優(yōu)修正系數(shù)2.99臨街狀況與朝向臨主街優(yōu)劣度一般修正系數(shù)0寬深比0.58優(yōu)劣度較劣修正系數(shù)-0.87臨街深度52.79優(yōu)劣度劣修正系數(shù)-1.76規(guī)劃條件周圍土地規(guī)劃用途商服優(yōu)劣度優(yōu)修正系數(shù)2.99合計3.38因此，估價對象區(qū)域與個別因素修正系數(shù)K3.38%。8、其他修正估價對象作為商場建成時間較早，其功能結構過時、無停車場，對估價對象的土地價值造成負面影響，在采用基準地價修正方法中加入這方面因素的修正，修正率為15%，即修正后的宗地地價=基準地價設定開發(fā)程度條件下的宗地地價（1-15%）。9、計算基準地價設定開發(fā)程度條件下的宗地地價經以上分析可得到，估價對象在基準地價設定條件下的土地價值，詳見表3-1-8。基準地價設定開發(fā)程度條件下的宗地地價基準地價K1K2K3 K4K5（1K）10、確定開發(fā)程度修正依據(jù)人民政府2005年批準實施的市區(qū)土地級別與基準地價更新報告可知，各種開發(fā)程度的開發(fā)費用是指對應每種開發(fā)程度在中配置情況下的平均開發(fā)費用(見表表3-1-5)。表3-1-5 各種開發(fā)程度平均開發(fā)費用表開發(fā)程度三通一平四通一平五通一平六通一平七通一平費用(元/平方米)6080100125150基準地價設定的土地開發(fā)程度為中配置條件下“五通一平”。本次估價對象設定的開發(fā)程度為 “七通一平”的開發(fā)狀況，與基準地價設定的中配置標準和對應的“七通一平”的中配置標準存在一定差異，故需在估價對象設定開發(fā)程度對應中配置基礎上按照開發(fā)程度調整系數(shù)表(表3-1-6)進行調整，并進一步修正基準地價設定的中配置標準。具體情況詳見表3-1-6、表3-1-7。表3-1-6 開發(fā)程度調整系數(shù)及估價對象調整系數(shù)表項目高配置水平（成體系）中配置水平（主干通過）低配置水平（接近主干）系數(shù)（+%）開發(fā)情況系數(shù)（%）開發(fā)情況系數(shù)（-%）開發(fā)情況通路3-6路網(wǎng)密度大，道路等級高，路況質量優(yōu)，通達度高，達到規(guī)劃設計標準0通達度一般，能滿足通達需要，有主次干道路通過，路況質量一般3-6區(qū)域內道路少或僅支路，路況差，遠離主干道路通電2-3建有變電站，通過地下電纜輸送電源，電力供應充分0有架空輸電線路經過，接電方便，電力基本能滿足需要2-3遠離輸電線路，接電不方便通訊1-2地埋通信光纜，通訊方便快捷，電話裝機容量充足，達到規(guī)劃設計標準0有主要架空電纜通過，接線方便。1-2距電纜有一定距離，可以接線但不方便供水1-3靠近水廠，供水系統(tǒng)呈循環(huán)狀，供水保證率極高能滿足要求，達到規(guī)劃設計標準0有市政供水主管道通暢，管徑能滿足日常需要，用水條件基本便利1-3遠離供水主管道，可連接但不方便或保證率低排水2-4雨污分流，砼管通排放，截面大，路面雙排，通暢度極高。達到規(guī)劃設計標準0雨污分流路面單排或雨污合流暗溝排放截面大，排水通暢，基本能滿足需要2-4雨污合流暗溝排放，截面小，路面單排，排水條件差，遇大雨排放不及。供暖1-3鄰市政供暖主管道，留有接口，易接通，保證率高0區(qū)域內有主管通過，距離不遠，可連接1-3遠離供暖主管道，可連接但不方便供氣1-3鄰市政供氣主管道，留有接口，易接通，保證率高0區(qū)域內有市政主管通過，距離不遠，可連接1-3遠離供氣主管道，可連接但不方便平整1-2地面平整，大部分硬化，易利用0地面基本平整，基本可以利用1-2地面無大起伏，需經過簡單平整，才可以利用表3-1-7 估價對象開發(fā)程度修正表項目通路通電通訊供水排水供暖供氣平整合計估價對象情況區(qū)域內通達度高，有中興東大街、順德路等主干道通過，道路等級高，路況好但路網(wǎng)密度一般有市政架空輸電線路經過，接電方便，電力基本能滿足需要有主要架空電纜通過，接線方便。有市政中興東大街供水主管道通暢，管徑能滿足日常需要，用水條件基本便利雨污分流路面雙排，排水通暢鄰市政中興東大街供暖主管道，留有接口，較易接通，保證率高鄰市政供氣主管道，留有接口，易接通，保證率高宗地內地面基本平整，基本可以利用修正系數(shù)3%0%0%0%2%2%2%0%9%故估價對象開發(fā)費用K6150（1+9%）163.5元/平方米11、確定基準地價系數(shù)修正法測算的宗地價格根據(jù)計算公式和以上測算過程，可得到估價對象在評估設定開發(fā)程度條件下，利用基準地價系數(shù)修正法評估的宗地價格，計算結果見表3-1-8。表3-1-8 基準地價系數(shù)修正法計算結果一覽表(元/平米)宗地編號宗地名稱宗地所在區(qū)域基準地價期日修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)形狀修正系數(shù)區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)%基準地價系數(shù)修正后地價其它修正系數(shù)基準地價修正后地價基準地價設定開發(fā)程度下的開發(fā)費本次估價設定開發(fā)程度下的開發(fā)費宗地地價M1人民商場用地16851.0211.33513.382441.780.852016.21100163.52079.71