土地價(jià)格和土地供應(yīng)情況的分析和判斷中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院 周建春二0一二年七月 說(shuō)明：本匯報(bào)所引用的成果主要來(lái)自中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告和中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心的土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告。城市地價(jià)數(shù)據(jù)主要通過(guò)在全國(guó)105個(gè)主要城市設(shè)立的17500余宗標(biāo)準(zhǔn)宗地來(lái)實(shí)現(xiàn)監(jiān)測(cè)，土地供應(yīng)數(shù)據(jù)主要通過(guò)全國(guó)各省市實(shí)際供應(yīng)的土地?cái)?shù)量上報(bào)匯總得來(lái)。一、土地價(jià)格走勢(shì)一、土地價(jià)格走勢(shì)（一）地價(jià)總體平穩(wěn)，環(huán)比增速微幅上揚(yáng)，同比增速持續(xù)回調(diào)（一）地價(jià)總體平穩(wěn)，環(huán)比增速微幅上揚(yáng)，同比增速持續(xù)回調(diào)地價(jià)環(huán)比增速結(jié)束了連續(xù)5個(gè)季度持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，增速微幅上揚(yáng)。 2012年第二季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市（105個(gè)）地價(jià)總體水平為3069元平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為5728元平方米、4522元平方米和659元平方米；環(huán)比增長(zhǎng)率分別為0.39%、0.40%、0.13%（一季度為（一季度為0.04%）和0.69%，綜合地價(jià)綜合地價(jià)環(huán)比增速結(jié)束了連續(xù)5個(gè)季度持續(xù)下降的態(tài)勢(shì),增幅較上一季度微升0.13個(gè)百分點(diǎn)（一季度為0.26%）。全國(guó)主要城市分用途地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率曲線圖（全國(guó)主要城市分用途地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率曲線圖（%） 地價(jià)同比地價(jià)同比增速連續(xù)增速連續(xù)四個(gè)季度回四個(gè)季度回調(diào)調(diào) 第二季度末，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增長(zhǎng)率分為2.33%、3.93%、1.77%和2.27%，地價(jià)同比增速繼續(xù)放緩，較上一季度分別下降下降了1.20、1.81、1.93和0.12個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)四個(gè)季度回調(diào)。全國(guó)主要城市分用途地價(jià)同比增長(zhǎng)率曲線圖（全國(guó)主要城市分用途地價(jià)同比增長(zhǎng)率曲線圖（%） 重點(diǎn)城市（直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市重點(diǎn)城市（直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市36個(gè)）個(gè)）地價(jià)指數(shù)總體企穩(wěn)，緩慢地價(jià)指數(shù)總體企穩(wěn)，緩慢增長(zhǎng)增長(zhǎng) 2012年第二季度，以2000年為基期的重點(diǎn)城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)指數(shù)（定基）分別為195、206、225、159，較上一季度分別增加1、1、1和2個(gè)點(diǎn)，定基指數(shù)連續(xù)兩個(gè)季度增速趨緩企穩(wěn)。上半年，各類(lèi)地價(jià)在較低水平上緩慢增長(zhǎng)。2000-2012年第二季度重點(diǎn)城市分用途定基地價(jià)指數(shù)年第二季度重點(diǎn)城市分用途定基地價(jià)指數(shù)（二）三大重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域住宅地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率（二）三大重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域住宅地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率仍保持負(fù)增長(zhǎng)，商服、工業(yè)地價(jià)環(huán)比正向上升仍保持負(fù)增長(zhǎng)，商服、工業(yè)地價(jià)環(huán)比正向上升 三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)水平均高于全國(guó)總體三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)水平均高于全國(guó)總體情況情況,呈小幅上升態(tài)勢(shì)呈小幅上升態(tài)勢(shì)。 2012年第二季度，長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)水平分別為4598元/平方米、4185元/平方米、3342元/平方米。2012年第二季度三大重點(diǎn)區(qū)域地價(jià)水平（元年第二季度三大重點(diǎn)區(qū)域地價(jià)水平（元/平方米）平方米） 三大重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域住宅地價(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，同比持續(xù)回三大重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域住宅地價(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，同比持續(xù)回調(diào)調(diào)。 從地價(jià)變化情況來(lái)看，長(zhǎng)三角（13個(gè)城市）、珠三角（6個(gè)城市）、環(huán)渤海地區(qū)（12個(gè)城市）住宅住宅地價(jià)地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率分別為：-0.33%、-0.64%、-0.06%；同比增速持續(xù)回調(diào)，分別為-2.22%、1.58%、1.11%，較今年一季度分別下降下降了2.01、3.28和1.61個(gè)百分點(diǎn)；而且長(zhǎng)三角地區(qū)的住宅地價(jià)同比整體下降，降幅達(dá)2.22%。 三大重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域工業(yè)地價(jià)環(huán)比同比增長(zhǎng)率開(kāi)始三大重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域工業(yè)地價(jià)環(huán)比同比增長(zhǎng)率開(kāi)始回升回升。 長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率分別為1.06%、0.71%和0.47%，分別較上一季度上升了0.27、0.32和0.22個(gè)百分點(diǎn)；同比增長(zhǎng)率分別為2.68%、2.79%和1.82%，分別較上一季度上升了0.39、0.41和0.24個(gè)百分點(diǎn)。（三）主要城市住宅地價(jià)環(huán)比增速放緩態(tài)勢(shì)有所緩和，環(huán)比持平和負(fù)增長(zhǎng)的（三）主要城市住宅地價(jià)環(huán)比增速放緩態(tài)勢(shì)有所緩和，環(huán)比持平和負(fù)增長(zhǎng)的城市個(gè)數(shù)開(kāi)始減少。城市個(gè)數(shù)開(kāi)始減少。 在5月份第二次降息后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖。 5月份，70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降的城市由上月的43個(gè)減少到40個(gè)，持平的城市保持不變，上漲的城市個(gè)數(shù)由3個(gè)增加到6個(gè)。 地價(jià)也在地價(jià)也在5、6月份發(fā)生了一些變化。月份發(fā)生了一些變化。 2012年第二季度，105個(gè)監(jiān)測(cè)城市中住宅用地價(jià)格環(huán)環(huán)比比持平和負(fù)增長(zhǎng)的城市個(gè)數(shù)由上一季度的58個(gè)減少到53個(gè)，其中，溫州、南通、阜新、昆明等市降幅較大，北京、杭州、深圳、廣州等熱點(diǎn)城市也在其中。同比負(fù)增長(zhǎng)的城市由上季度的19個(gè)激增至32個(gè)，溫州降幅居首位，北京、深圳、廣州在其中。（四）異常交易地塊數(shù)量與一季度基本持平，較上年（四）異常交易地塊數(shù)量與一季度基本持平，較上年大幅下降。大幅下降。 截至2012年6月30日，全國(guó)上報(bào)并成交異常交易地塊（總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高、或溢價(jià)率超過(guò)50%）24宗，遠(yuǎn)少于去年同期的433宗。異常交易地塊面積為39.45公頃，占同期房地產(chǎn)用地供應(yīng)的0.07%，對(duì)土地市場(chǎng)的影響很小。 2011年各地全年共上報(bào)房地產(chǎn)異常交易地塊596宗，1-12月分別上報(bào)宗數(shù)為115、41、81、57、76、81、62、29、27、16、8、3宗，平均溢價(jià)率和競(jìng)價(jià)輪次基本平穩(wěn)，4季度土地市場(chǎng)熱度逐步放緩趨勢(shì)明顯。 本月成交的北京萬(wàn)枊地塊是住宅用地，溢價(jià)溢價(jià)率率為40%，樓面地價(jià)為4.42萬(wàn)元/平方米，單價(jià)創(chuàng)新高。 從全國(guó)來(lái)看，單價(jià)創(chuàng)新高或溢價(jià)率高的，主要還是商業(yè)地塊，住宅用地較少。 從近幾年看，在宏觀調(diào)控的大背景下，“地王”的日子不太好過(guò)。有一部分因資金不足沒(méi)有開(kāi)發(fā)、低價(jià)銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)入訴訟、政府收回。 地方政府樓市微調(diào)政策對(duì)地價(jià)的影響尚未顯現(xiàn)，有待觀察。在北京等近30個(gè)出臺(tái)樓市寬松微調(diào)政策的監(jiān)測(cè)城市中，其二季度住宅用地價(jià)格仍為負(fù)增長(zhǎng)的城市個(gè)數(shù)約占60%，整體未出現(xiàn)較大變化。二、土地供應(yīng)情況二、土地供應(yīng)情況 房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比有所回落，但保證房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比有所回落，但保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的供需平衡了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的供需平衡。 （一）（一） 房地產(chǎn)用地和住房用地供應(yīng)除去房地產(chǎn)用地和住房用地供應(yīng)除去2008年金融危機(jī)而略有減少外，從年金融危機(jī)而略有減少外，從2005年起基本保年起基本保持連續(xù)持連續(xù)7年快速增長(zhǎng)。年快速增長(zhǎng)。 用地總量用地總量同比增幅同比增幅住宅用地住宅用地同比增幅同比增幅2006年62067.512.6%45181.215.8%2007年76430.123.1%57498.127.3%2008年75221.71.6%55093.64.2%2009年102840.236.7%76460.938.8%2010年153119.648.9%114414.949.6%2011年167220.49.2%125165.39.4%單位：公頃（二二）2012年上半年年上半年土地土地供應(yīng)總量同比保持增長(zhǎng)，基礎(chǔ)供應(yīng)總量同比保持增長(zhǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施用地增長(zhǎng)較快。設(shè)施用地增長(zhǎng)較快。 2012年一季度建設(shè)用地供應(yīng)總量同比增長(zhǎng)超三成，供地結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯，基礎(chǔ)設(shè)施用地大幅增長(zhǎng)。 一季度，全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)11.44萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)33.6%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，基礎(chǔ)設(shè)施、工礦倉(cāng)儲(chǔ)和房地產(chǎn)用地，分別占供應(yīng)總量的45.2%、31.2%和23.6%。其中，房地產(chǎn)用地同比減少18.0%，占比有所下降。 2012年上半年，全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)26.81萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)27.5%，增長(zhǎng)較去年同期擴(kuò)大9.9個(gè)百分點(diǎn)。 其中，在工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、房地產(chǎn)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等用地分別供應(yīng)8.15萬(wàn)公頃、5.97萬(wàn)公頃和12.69萬(wàn)公頃；商服用地供應(yīng)1.89萬(wàn)公頃，同比增加4.4%，住宅用地供應(yīng)4.08萬(wàn)公頃，同比同比 減少減少21.7%。 因前5年房地產(chǎn)用地和住房用地供應(yīng)基本呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，實(shí)際上今年上半年房地產(chǎn)用地和住房用地供應(yīng)總量仍很高，分別相當(dāng)于過(guò)去5年同期平均的126%和116%，是2004年以來(lái)同比第3高的年份，實(shí)際供應(yīng)量?jī)H低于去年和前年。 從36個(gè)重點(diǎn)城市情況看，土地供應(yīng)總量同比增加3.2%，增幅小于全國(guó)平均水平，工礦、房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施三類(lèi)用地同比減少21.3%、減少35.3%、增加77.0%。 從占比上看，基礎(chǔ)設(shè)施用地占比明顯上升。工礦、房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施三類(lèi)土地占土地供應(yīng)總量的比重分別為30.4%、22.3%和47.3%。房地產(chǎn)用地供應(yīng)占比同比下降11.1%。（三）土地流拍總量較大（三）土地流拍總量較大 各地推出的土地因市場(chǎng)不景氣而一部分未能成交。上半年全國(guó)房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍1882宗，而去年同期為1018宗。分類(lèi)型看，商服用地流標(biāo)流拍625宗，同比增加96.5%，流標(biāo)流拍率為6.3%，同比提高2.9個(gè)百分點(diǎn)；住房用地流標(biāo)流拍1257宗，同比增加79.6%，流標(biāo)流拍率為7.7%，同比提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。 但在7月份，目前還沒(méi)有地方關(guān)于房地產(chǎn)用地流拍的上報(bào)。（四）土地出讓面積和成交價(jià)款同比持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，出讓均價(jià)持續(xù)下行。 上半年土地出讓總面積和價(jià)款分別為12.81萬(wàn)公頃和9551.64億元，同比分別減少11.4%和32.7%，延續(xù)了第一季度的下降趨勢(shì)，而去年同期增幅均超過(guò)20%。 （五五） 2012年房地產(chǎn)用地年房地產(chǎn)用地計(jì)劃計(jì)劃 據(jù)各地上報(bào)匯總，2012年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)17.26萬(wàn)公頃，與2011年全國(guó)住房用地計(jì)劃實(shí)際落實(shí)量（13.59萬(wàn)公頃）相比，增加21.3%，是前5年年均實(shí)際供應(yīng)量（8.73萬(wàn)公頃）的近兩倍。 2012年上半年住房用地只供應(yīng)4.08萬(wàn)公頃占計(jì)劃的24% ，下半年有足夠的用地計(jì)劃調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2011年，全國(guó)落實(shí)住房用地計(jì)劃13.59萬(wàn)公頃，同比增加7.6%，其中，商品住房用地計(jì)劃落實(shí)10.5萬(wàn)公頃，超過(guò)前2年年均實(shí)際供應(yīng)量（8.17萬(wàn)公頃）28.5%，全國(guó)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品房“三類(lèi)”住房用地實(shí)際落實(shí)10.88萬(wàn)公頃，占全年住房用地實(shí)際落實(shí)總量的80.04%，完成了“三類(lèi)住房用地不低于70%”的要求。 2012年，全國(guó)計(jì)劃供應(yīng)保障性安居工程用地5.01萬(wàn)公頃，是2011年1000萬(wàn)套實(shí)際用地量的104.2%，遠(yuǎn)超過(guò)今年新開(kāi)工700萬(wàn)套以上的預(yù)測(cè)用地需求，安排留有余地。同時(shí)，加快用地審批，指標(biāo)先用后銷(xiāo)，目前供應(yīng)力度較去年同期要快11.9個(gè)百分點(diǎn)。三、當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)與走勢(shì)（一）未來(lái)走勢(shì)（一）未來(lái)走勢(shì) 1、土地供應(yīng)方面：土地供應(yīng)方面：今年下半年，各地國(guó)土部門(mén)將會(huì)加大土地供應(yīng)力度。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)有一更好的政策環(huán)境，工業(yè)用地的供應(yīng)還將會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。 從房地產(chǎn)用地方面來(lái)看： 首先，將全力保障保障性住房、公租房、廉租房等民生用地的供應(yīng)；其次，將加大對(duì)中小戶型的普通商品住宅用地的供應(yīng)，確保社會(huì)的需求得到滿足；第三，其余房地產(chǎn)用地將會(huì)依市場(chǎng)需求有效保障，并嚴(yán)格禁止容積率1.0以下的低密度住宅開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格禁止別墅用地供應(yīng)。 2、土地價(jià)格方面：下半年前段時(shí)間，會(huì)延續(xù)第二季度、土地價(jià)格方面：下半年前段時(shí)間，會(huì)延續(xù)第二季度的態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)出穩(wěn)中微升的走勢(shì)，但總體仍將平穩(wěn)。的態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)出穩(wěn)中微升的走勢(shì)，但總體仍將平穩(wěn)。 在今年的“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)中，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將成為主要的實(shí)現(xiàn)途徑，工業(yè)用地的的需求雖然會(huì)增加，但因供應(yīng)較充足，且從支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，價(jià)格都將會(huì)保持一個(gè)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。 從房地產(chǎn)用地價(jià)格看： 7月份的土地出讓情況較好，市場(chǎng)需求有一定程度的恢復(fù)，因此，住宅地價(jià)將會(huì)在7、8月份出現(xiàn)短時(shí)間微幅上揚(yáng)；到第四季及以后，市場(chǎng)仍會(huì)趨于穩(wěn)定，價(jià)格仍有可能微幅下跌。總體仍將表現(xiàn)平穩(wěn)。 土地價(jià)格在既定不變的宏觀調(diào)控政策下，不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。土地價(jià)格在既定不變的宏觀調(diào)控政策下，不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。（二）基于以下理由（二）基于以下理由1 1、中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不變、中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不變 （1）國(guó)務(wù)院：）國(guó)務(wù)院：2012年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。 溫家寶總理月日在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。 國(guó)務(wù)院決定從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督察組，對(duì)16個(gè)?。ㄊ校┴瀼芈鋵?shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督察。 中央調(diào)控政策不變，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。（2）住）住建部反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。建部反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。 6 月18 日，住建部強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作，特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施，鞏固調(diào)控成果。 下半年，房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松。那些調(diào)控政策松動(dòng)、房?jī)r(jià)大幅反彈、保障房建設(shè)遲緩的地方將被問(wèn)責(zé)。 7月19日，住建部、國(guó)土資源部明電：堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。（3）國(guó)土國(guó)土資源資源部：部：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，把把保障民生保障民生用地放在優(yōu)先用地放在優(yōu)先位置位置。 2012年7月10日和16日，徐紹史部長(zhǎng)多次強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，同時(shí)，積極應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，全力服務(wù)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，應(yīng)保盡保保障房用地，增加普通商品住房用地供應(yīng)，堅(jiān)持和完善招拍掛制度，關(guān)注異常交易，打擊囤地行為。 7月19日，住建部、國(guó)土資源部明電。2、宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，穩(wěn)增長(zhǎng)是今年的主要任務(wù)。、宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，穩(wěn)增長(zhǎng)是今年的主要任務(wù)。 實(shí)施積極的財(cái)政政策，特別從完善結(jié)構(gòu)性減稅政策入手；發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。 繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，有效解決信貸資金供求結(jié)構(gòu)性矛盾，一月內(nèi)兩次降息。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在實(shí)質(zhì)性的影響。 處理好“穩(wěn)增長(zhǎng)” 與調(diào)控房地產(chǎn)的關(guān)系。 經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)不能完全依賴(lài)房地產(chǎn)的發(fā)展，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。3、地方政府的財(cái)政壓力、地方政府的財(cái)政壓力 中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)顯示，2010年，全年出讓國(guó)有建設(shè)用地面積29.15公頃，出讓合同價(jià)款2.71萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)32.0%和57.8%。 2011年全國(guó)出讓國(guó)有建設(shè)用地面積33.39萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款3.15萬(wàn)億元，再創(chuàng)新高。 財(cái)政部7月13日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。而在營(yíng)業(yè)稅收入中，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅則減少183億元，下降8.5%。 據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)，2012年上半年，全國(guó)300個(gè)城市的土地出讓金總額為6525.98億元，較去年同期10598.24億元減少38%。北京、上海、廣州和深圳4個(gè)一線城市的土地出讓金總計(jì)僅為440億元，同比下降55.3%。 樓市低迷使一些嚴(yán)重依賴(lài)土地出讓收入的地方政府面臨巨大的財(cái)政壓力。地方政府對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控措施進(jìn)行微調(diào)的地方政府對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控措施進(jìn)行微調(diào)的政策不斷政策不斷出臺(tái)出臺(tái)。 自2011年下半年以來(lái)，北京、上海等33個(gè)城市分別從不同角度出臺(tái)了樓市微調(diào)政策，涉及公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。凡突破限購(gòu)政策“紅線”的微調(diào)政策均已叫停。7月13日珠海的突破“雙限” 的政策也已停止。調(diào)控房地產(chǎn)的政策面臨地方政府微調(diào)的壓力很大，因此，下半年房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。 7月19日通知要求各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，不得擅自調(diào)整放松要求，已放松的，要立即糾正。中央希望地方政府要徹底改變依靠土地收入彌補(bǔ)財(cái)政收入不足的狀況；地方政府希望通過(guò)較高的地價(jià)水平來(lái)獲取土地收益的做法不可取。調(diào)整房地產(chǎn)方面相關(guān)稅種，開(kāi)征房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，既可抑制房地產(chǎn)投機(jī)需調(diào)整房地產(chǎn)方面相關(guān)稅種，開(kāi)征房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，既可抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求，又能在一定程度解決求，又能在一定程度解決地方財(cái)政地方財(cái)政問(wèn)題。問(wèn)題。 4、國(guó)土資源部將會(huì)采取一些調(diào)控措施、國(guó)土資源部將會(huì)采取一些調(diào)控措施以確保土地市場(chǎng)以確保土地市場(chǎng)的平穩(wěn)的平穩(wěn)（1）加大住房用地供應(yīng)力度，提高計(jì)劃完成率。）加大住房用地供應(yīng)力度，提高計(jì)劃完成率。 2012年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量（17.26萬(wàn)公頃）不低于過(guò)去5年年均實(shí)際供應(yīng)量（8.73萬(wàn)公頃）；其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%。 2012年上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)只有5.97萬(wàn)公頃，住房用地只供應(yīng)4.08萬(wàn)公頃，離計(jì)劃完成還有較大的距離。 下半年滿足剛性需求，合理增加普通商品住房用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制商檔住房用地，不以任何形式安排別墅類(lèi)用地。 國(guó)土資源部將從7月開(kāi)始，對(duì)保障性安居工程用地和普通商品住房用地供應(yīng)實(shí)行月度指導(dǎo)，督導(dǎo)計(jì)劃執(zhí)行情況，年底進(jìn)行考核。（2）全面保障保障性住房用地需求。 2011年，全國(guó)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品房“三類(lèi)”住房用地實(shí)際落實(shí)10.88萬(wàn)公頃，占全年住房用地實(shí)際落實(shí)總量的80.04%；落實(shí)保障性住房用地4.81萬(wàn)公頃，同比增加46.2%，全面保障了1000萬(wàn)套保障性安居工程用地需求。2012年，全國(guó)計(jì)劃供應(yīng)保障性安居工程用地和中小套型商品房用地13.68萬(wàn)公頃，占全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃的79.3%，比2011年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。 2012年計(jì)劃供應(yīng)保障性安居工程用地5.01萬(wàn)公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的29.1%，超過(guò)2011年1000萬(wàn)套保障性安居工程用地實(shí)際落實(shí)量（4.81萬(wàn)公頃）。（3）完善土地交易方式）完善土地交易方式 下半年，地方將根據(jù)土地市場(chǎng)形勢(shì)，從土地出讓的節(jié)奏、時(shí)序和價(jià)格節(jié)奏、時(shí)序和價(jià)格等方面入手，完善土地交易方式，防止出現(xiàn)商服和住宅高價(jià)地。 土地出讓前全面分析形勢(shì)，對(duì)可能出現(xiàn)的高價(jià)地要調(diào)整競(jìng)價(jià)方式；對(duì)預(yù)判可能成為異常交易地塊要及時(shí)調(diào)整出讓方案，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或配建保障房、配建保障房、公共設(shè)施公共設(shè)施等辦法出讓土地。 房地產(chǎn)用地出讓不能超過(guò)面積上限，不得捆綁出讓、“毛地”出讓。 土地出讓成交后10個(gè)工作日內(nèi)簽訂合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)付款50%，1年內(nèi)付清。（4）加大閑置土地的處置力度。）加大閑置土地的處置力度。 新修訂的閑置土地處置辦法今年7月1日實(shí)施。 閑置土地：是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地；已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一滿一年年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。 7月19日通知下發(fā)后，各地將逐宗清理超期1年未開(kāi)工構(gòu)成閑置的土地，依上述辦法確認(rèn)并處理。 這與修訂前的規(guī)定是相同的。這與修訂前的規(guī)定是相同的。因政府或政府各部門(mén)導(dǎo)致閑置的因政府或政府各部門(mén)導(dǎo)致閑置的，可如下處理：延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限。從補(bǔ)充協(xié)議約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期起，延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年；調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價(jià)款；由政府安排臨時(shí)使用。待具備開(kāi)發(fā)條件，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開(kāi)發(fā)建設(shè)；協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)；置換土地；市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)還可以根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定其他處置方式。 非政府因素的處置辦法： 未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本； 未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。截至2011年5月底，全國(guó)共上報(bào)閑置土地宗數(shù)2815宗，面積1.13萬(wàn)公頃。 截止2011年12月底，全國(guó)未竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地約15萬(wàn)宗，面積約為48萬(wàn)公頃，為前三年房地產(chǎn)用地平均供應(yīng)量的3.4倍。 目前供應(yīng)土地可開(kāi)發(fā)建設(shè)量高于同期住房的開(kāi)竣工面積，有充足的已供應(yīng)土地保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年住宅本年新開(kāi)工面積為14.6萬(wàn)公頃，本年銷(xiāo)售面積為9.7萬(wàn)公頃，連續(xù)幾年都有較大的余額。 據(jù)土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，近幾年累計(jì)住房用地供應(yīng)量與新開(kāi)工量尚有14萬(wàn)多公頃的余額。（5）鼓勵(lì)）鼓勵(lì)民間資本投資主體盤(pán)活利用國(guó)有建設(shè)用地民間資本投資主體盤(pán)活利用國(guó)有建設(shè)用地。 民間資本投資主體以出讓方式取得的土地，可依法通過(guò)轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資入股等方式盤(pán)活利用。 經(jīng)批準(zhǔn)可調(diào)整建設(shè)用地用途（重簽合同并調(diào)整出讓價(jià)款）； 支持企業(yè)對(duì)工業(yè)用地在符合規(guī)劃的前提下增加土地容積率，不再增收土地出讓價(jià)款； 原有以劃撥方式取得的土地，經(jīng)批準(zhǔn)可以用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)或轉(zhuǎn)讓。 案例：經(jīng)調(diào)查，案例：經(jīng)調(diào)查，廣東全省廣東全省有有370多萬(wàn)畝多萬(wàn)畝“三舊三舊”用用地地。通過(guò)政策引導(dǎo)，以民間資本為主體，通過(guò)近3年的市場(chǎng)化運(yùn)作，已完成的14萬(wàn)畝改造項(xiàng)目，平均容積率由改造前的0.66提高到1.5，節(jié)約用地約6.1萬(wàn)畝。按此比例估算，改造后可節(jié)約土地超過(guò)100萬(wàn)畝，相當(dāng)于全省10年規(guī)劃新增建設(shè)用地規(guī)模的近40%。 政策核心是政府放棄大部分土地收益，市場(chǎng)運(yùn)作。浙江中原事業(yè)部浙江中原事業(yè)部2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！2010嘉秀洲嘉秀洲005號(hào)地塊土地獲得評(píng)估報(bào)告號(hào)地塊土地獲得評(píng)估報(bào)告2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！浙江中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司鄭重聲明浙江中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司鄭重聲明本項(xiàng)目相關(guān)報(bào)告僅提供給貴公司參閱，未經(jīng)貴本項(xiàng)目相關(guān)報(bào)告僅提供給貴公司參閱，未經(jīng)貴公司書(shū)面同意，浙江中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司承諾公司書(shū)面同意，浙江中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司承諾不將本項(xiàng)目提報(bào)的內(nèi)容透露給任何第三方。不將本項(xiàng)目提報(bào)的內(nèi)容透露給任何第三方。浙江中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司擁有本項(xiàng)目浙江中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司擁有本項(xiàng)目相關(guān)報(bào)相關(guān)報(bào)告告之一切權(quán)利，未經(jīng)浙江中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司之一切權(quán)利，未經(jīng)浙江中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，貴公司不得將其中內(nèi)容透露給任何第書(shū)面許可，貴公司不得將其中內(nèi)容透露給任何第三方。三方。2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！本報(bào)告結(jié)構(gòu)本報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)解析嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)解析項(xiàng)目區(qū)位&四至項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)品打造趨勢(shì)09年發(fā)展小結(jié)區(qū)域重要規(guī)劃重點(diǎn)個(gè)案分析土地市場(chǎng)分析本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！Part 1項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目區(qū)位與四至項(xiàng)目區(qū)位與四至項(xiàng)目位于浙江嘉興秀洲區(qū)，嘉興自古為富庶繁華之地 ，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)，絲綢之府”之美譽(yù)，隨著整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，嘉興已經(jīng)成為了銜接浙江與上海的橋頭堡，是浙江的北大門(mén)。項(xiàng)目本身處于嘉興老城區(qū)“秀洲新區(qū)”，周邊已成為嘉興比較集中的住宅及商品房板塊。本案本案至“上?！敝痢昂贾荨北景副景?011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目區(qū)位與四至項(xiàng)目區(qū)位與四至項(xiàng)目目前周邊狀況相對(duì)凌亂；項(xiàng)目周邊道路及通行情況，目前發(fā)展相對(duì)滯后；項(xiàng)目周邊存在的一些老式公房影響項(xiàng)目視覺(jué)效果。項(xiàng)目處于嘉興老城區(qū)商品房開(kāi)發(fā)相對(duì)集中的區(qū)域，目前雖然周邊開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀不甚完善。但是我們有理由相信，與本項(xiàng)目沿路相望的目前正開(kāi)發(fā)地塊的啟動(dòng)，將有利的帶動(dòng)項(xiàng)目本身及周邊區(qū)域的發(fā)展。未來(lái)發(fā)展空間未來(lái)發(fā)展空間將有較大的提升空間。將有較大的提升空間。2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目區(qū)位與四至項(xiàng)目區(qū)位與四至嘉興處于長(zhǎng)三角地區(qū)銜接浙江、上海的門(mén)戶位置，本身的區(qū)域位置奠定了較好的發(fā)展空間。項(xiàng)目處于項(xiàng)目處于這樣的宏觀區(qū)位，奠定了未來(lái)較好的發(fā)展基礎(chǔ)。這樣的宏觀區(qū)位，奠定了未來(lái)較好的發(fā)展基礎(chǔ)。項(xiàng)目處于嘉興老城區(qū)內(nèi)，周邊已存在部分已開(kāi)發(fā)的商品房小區(qū)。對(duì)于本項(xiàng)目未來(lái)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定積累。對(duì)于本項(xiàng)目未來(lái)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定積累。項(xiàng)目周邊目前開(kāi)發(fā)情況相對(duì)堪憂，但是我們有理由相信，隨著區(qū)域的整體發(fā)展，項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展空間項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展空間較大。較大。2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：約33909規(guī)劃用地性質(zhì)：商住用地（商業(yè)不大于10%；住宅不小于90%）建筑密度：30%容積率1.8基本規(guī)劃要求基本規(guī)劃要求建筑體量引申建筑體量引申建筑面積構(gòu)成預(yù)估建筑面積構(gòu)成預(yù)估總用地面積：約33909總建筑面積：59562商業(yè)面積（15%）：8934住宅/酒店式公寓面積（85%）：50628車(chē)位約：560個(gè)（商業(yè)+住宅）2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，決定了項(xiàng)目本身的產(chǎn)品打造方向往小高層（無(wú)論是住宅還是酒店式公寓）與商業(yè)的綜合體方向發(fā)展。由于項(xiàng)目本身小高層占據(jù)了相對(duì)較高（90%）的比重，因此，小高層未來(lái)售價(jià)的形成，直接關(guān)系到項(xiàng)目利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于該部分的售價(jià)預(yù)期也直接關(guān)系對(duì)于該部分的售價(jià)預(yù)期也直接關(guān)系到本項(xiàng)目獲得土地價(jià)格的上限控制。到本項(xiàng)目獲得土地價(jià)格的上限控制。2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)品組合建議產(chǎn)品組合建議根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)品設(shè)計(jì)初步方案，我們建議采用“方案二”的產(chǎn)品組合模式，一方面有利于項(xiàng)目整體品質(zhì)的樹(shù)立，另一方面有利于平衡銷(xiāo)售回籠速度與銷(xiāo)售利潤(rùn)的均衡實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品類(lèi)別產(chǎn)品類(lèi)別總建筑面積總建筑面積單套建筑面積單套建筑面積占地面積占地面積層數(shù)層數(shù)層高層高棟數(shù)棟數(shù)戶數(shù)戶數(shù)建筑高度建筑高度住宅（二類(lèi)高層）33120230460183.6414466.8酒店式公寓17508486.3183256商業(yè)8934297834.5115.5建筑密度17.5%2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀小結(jié)小結(jié)項(xiàng)目本身所處區(qū)位雖然目前存有一定瑕疵，但是從區(qū)域發(fā)展的眼光來(lái)看，其擁有一定的發(fā)展空間，但這對(duì)未來(lái)總體的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)水平有一定的要求。項(xiàng)目主力產(chǎn)品小高層/高層部分未來(lái)的售價(jià)預(yù)期以及相應(yīng)的綜合定位，將直接關(guān)系到目前本項(xiàng)目獲取土地的價(jià)格控制。我們建議以“高層住宅+酒店式公寓+商業(yè)”的產(chǎn)品組合模式來(lái)定位本項(xiàng)目的宏觀產(chǎn)品形態(tài)，一方面有利于提升項(xiàng)目的品質(zhì)，一方面有利于平衡去化速度和銷(xiāo)售回籠效果。2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！Part 2嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)解析嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)解析2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧20092009年階段性市場(chǎng)特點(diǎn)年階段性市場(chǎng)特點(diǎn)第一階段：第一階段：20092009年年2323月月樓市回暖樓市回暖1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷(xiāo)售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。2008下半年至2009年一季度，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。壓抑了一年多的剛性需求、諸多樓市優(yōu)惠政策，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐步抬頭，使得2009年春節(jié)前后，樓市出現(xiàn)明顯“回暖”跡象。 2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第二階段：第二階段：20092009年年4848月月全面井噴全面井噴 嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈是由住宅市場(chǎng)率先起航的。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，從4月份開(kāi)始，住宅市場(chǎng)的活躍與第一季度相比已表現(xiàn)出明顯的不同，產(chǎn)生了質(zhì)的變化：在08年市場(chǎng)低迷環(huán)境下壓抑已久的剛性需求得到迅速釋放，成交量和成交價(jià)格均呈加速上升之勢(shì)。在上半年成交量的大幅提高之后，作為傳統(tǒng)淡季的7、8兩月略有回調(diào)，但由于去年8月成交量較低，年度同比仍有191%的漲幅。這表明著：觀望期正式結(jié)束，剛性需求已經(jīng)井噴這表明著：觀望期正式結(jié)束，剛性需求已經(jīng)井噴 。2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第三階段：第三階段：20092009年年911911月月歷史之巔歷史之巔 在南湖新區(qū)地王頻出之后，嘉興樓市“金九銀十”態(tài)勢(shì)重現(xiàn)，特別是到了十一月，成交量和成交價(jià)格達(dá)到歷史的最高點(diǎn)。根據(jù)宜居城市網(wǎng)最新備案數(shù)據(jù)顯示，今年11月嘉興市商品房面積、金額、均價(jià)、套數(shù)全線增長(zhǎng)，2009年11月嘉興市商品房銷(xiāo)售備案總套數(shù)4627套，日平均成交154套，備案面積49.13萬(wàn)平方米，備案金額28.42億元,成交均價(jià)達(dá)到5784.52元/平方米。同時(shí)，需求結(jié)構(gòu)也從上半年的“剛性需求”為主逐步向改善型和投資性需求轉(zhuǎn)變，需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變直接導(dǎo)致了高端項(xiàng)目的熱銷(xiāo)。 2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第四階段：第四階段：20092009年年1212月月 至今至今微妙過(guò)渡微妙過(guò)渡 從11月份開(kāi)始，由于嘉興及全國(guó)房市均出現(xiàn)高漲態(tài)勢(shì)，信貸開(kāi)始緊縮，國(guó)家明確開(kāi)始打擊囤地現(xiàn)象，社會(huì)開(kāi)始流傳政府將有政策性收緊傳聞出現(xiàn)；由于前一階段的火爆熱銷(xiāo)，可售房源大幅減少，供應(yīng)量不足導(dǎo)致嘉興市場(chǎng)一手房成交量開(kāi)始出現(xiàn)回落，但價(jià)格仍然高居不下；二手房市場(chǎng)，營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整，房東想持幣過(guò)年，價(jià)格開(kāi)始小幅跳水。 目前房?jī)r(jià)已在歷史最高點(diǎn)，賺錢(qián)速度已經(jīng)趕不上房?jī)r(jià)上升的速度，價(jià)格目前房?jī)r(jià)已在歷史最高點(diǎn)，賺錢(qián)速度已經(jīng)趕不上房?jī)r(jià)上升的速度，價(jià)格泡沫集聚。泡沫集聚。2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧20092009年嘉興市房產(chǎn)市場(chǎng)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)年嘉興市房產(chǎn)市場(chǎng)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 投資增長(zhǎng)：逐季加快，回升勢(shì)頭好于預(yù)期投資增長(zhǎng)：逐季加快，回升勢(shì)頭好于預(yù)期 在市場(chǎng)回暖、銷(xiāo)售增加等因素的帶動(dòng)下，今年以來(lái)嘉興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資59.64億元，同比增長(zhǎng)1.9%，增幅分別比上半年、一季度提高了23.3、5.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資42.07億元，同比增長(zhǎng)4.1%，比上半年、一季度分別提高了6.3、10.2個(gè)百分點(diǎn)。測(cè)算表明，10月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速達(dá)5%，高出9月份3.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第二個(gè)月高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。全年增速預(yù)計(jì)在16%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧銷(xiāo)售量增加：三大需求集中釋放，市場(chǎng)銷(xiāo)售猛增銷(xiāo)售量增加：三大需求集中釋放，市場(chǎng)銷(xiāo)售猛增 進(jìn)入2009年，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷(xiāo)售大幅增加，出現(xiàn)了近年來(lái)所沒(méi)有過(guò)的“井噴式”行情。前三季度，嘉興商品房銷(xiāo)售面積199.64萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)96.3%，創(chuàng)自1998年房改以來(lái)歷史同期最高水平。其中商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)93%；辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)62.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)126.2%。商品房銷(xiāo)售總額達(dá)93.75億元，同比增長(zhǎng)100.4%，而去年同期是下降了15%2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比持續(xù)上行價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比持續(xù)上行 在成交量不斷放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比持續(xù)正增長(zhǎng)。12月份，嘉興市區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.5%，漲幅比11月份下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來(lái)，房屋銷(xiāo)售價(jià)格連續(xù)第6個(gè)月同比上漲；環(huán)比上漲3.5%，環(huán)比持續(xù)正增長(zhǎng)。 2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧2009年的嘉興樓市，為我們展示了一片價(jià)格飛速飆升、有房子不愁賣(mài)的火爆異常房地產(chǎn)盛世景象 上半年：多項(xiàng)利好政策出臺(tái)上半年：多項(xiàng)利好政策出臺(tái)+ +剛性需求井噴剛性需求井噴+ +經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn) 下半年：投資熱錢(qián)涌入下半年：投資熱錢(qián)涌入 + + 防通脹預(yù)期防通脹預(yù)期 + + 地王地王 + + 漲價(jià)漲價(jià) 2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析區(qū)域重要規(guī)劃區(qū)域重要規(guī)劃滬杭高鐵滬杭高鐵 滬杭鐵路客運(yùn)專(zhuān)線由鐵道部、上海市、浙江省及寶鋼集團(tuán)共同出資建設(shè)，是全國(guó)鐵路快速客運(yùn)網(wǎng)和長(zhǎng)三角城際軌道交通網(wǎng)的重要組成部分，投資估算總額292.9億元。工程連接上海、杭州，由上海虹橋站引出，經(jīng)松江南、金山北、嘉善南、嘉興南、桐鄉(xiāng)、海寧西、余杭南引入杭州東站，并通過(guò)聯(lián)絡(luò)線與上海站、杭州站相接，正線全長(zhǎng)160公里，其中87為橋梁工程，全線設(shè)車(chē)站9座。專(zhuān)線設(shè)計(jì)速度目標(biāo)值為350公里/小時(shí)，規(guī)劃年輸送旅客為單向8000萬(wàn)人 。2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析區(qū)域重要規(guī)劃區(qū)域重要規(guī)劃滬杭高鐵的規(guī)劃與建設(shè)，大大縮短了“嘉興上?！?，“嘉興杭州”的時(shí)間距離。而這種時(shí)間距離的縮短，從很大意義上加強(qiáng)了“嘉興”對(duì)于上海和杭州這兩大經(jīng)濟(jì)、旅游、文化城市的吸引力與向心力。從本項(xiàng)目建設(shè)的周期與時(shí)間來(lái)看，項(xiàng)目建成后，高鐵已經(jīng)投入使用。一方面為項(xiàng)目吸引來(lái)自滬、杭兩地的投資客奠定了有效的基礎(chǔ)，形成了事實(shí)上的賣(mài)點(diǎn)，另一方面，也為項(xiàng)目未來(lái)吸引長(zhǎng)期、相對(duì)穩(wěn)定的使用群體（指酒店式公寓及商業(yè)部分）奠定了有效的交通基礎(chǔ)。2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析嘉富好第坊嘉富好第坊嘉富好第坊項(xiàng)目總占地面積89畝，由7.5萬(wàn)平米高層住宅，2.1萬(wàn)平米購(gòu)物中心，1.7萬(wàn)平米高星級(jí)酒店和3.7萬(wàn)平米智能化辦公組合而成，容積率3.0，總建筑面積建立南湖新區(qū)一站式生活藍(lán)本。 嘉富好第坊一期“怡景嘉苑”為約5萬(wàn)平米高層住宅，由一幢精品小戶型公寓和4幢高層典雅景觀住宅組成。. 2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析中港城中港城紫瀾別墅紫瀾別墅項(xiàng)目規(guī)劃充分利用公園湖岸資源，營(yíng)造別墅園區(qū)水系，最大化實(shí)現(xiàn)自然景觀的價(jià)值。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上， 除了充分利用外部景觀資源外，在園區(qū)內(nèi)部的景觀營(yíng)造中，更以西形東韻的手法打造公園級(jí)別墅景觀。通過(guò)自然水系的引入，使“小橋流水人家”的獨(dú)特韻味貫穿各組團(tuán)之間。讓別墅真正的生長(zhǎng)于自然生態(tài)中，更讓別墅主人的移駕一步，自有天地。2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析新亞香榭水岸新亞香榭水岸新亞香榭水岸位于秀洲新區(qū)中央核心區(qū)域，中山路北側(cè)，東臨北郊河，西靠聚賢路，周邊有江南摩爾，秀洲區(qū)政府、新安國(guó)際醫(yī)院、秀洲學(xué)校、運(yùn)河文化長(zhǎng)廊等基礎(chǔ)配套。項(xiàng)目占地約100畝，總建筑面積約15萬(wàn)平方米，是嘉興首個(gè)亞熱帶奢華園林景觀社區(qū)，由加拿大麗景暢意（中國(guó)機(jī)構(gòu)）擔(dān)任景觀規(guī)劃。 2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析紫園紫園2008年1月29日嘉興紫元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)成立，開(kāi)發(fā)建設(shè)“紫園”住宅小區(qū)，小區(qū)位于嘉興市開(kāi)發(fā)區(qū)常秀街與洪殷路東南側(cè)，性質(zhì)為商住用地,占地面積為69604平方米，容積率2.0,建筑密度不大于30%，綠地比例30%。 2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析耀城廣場(chǎng)耀城廣場(chǎng)耀城廣場(chǎng)總建筑面積16萬(wàn)平方米，集合了辦公和住宅兩用，兩棟寫(xiě)字樓。主力戶型為：平層90-140平方米戶型，躍層180-220平方米戶型。 2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析富安臻園富安臻園富安臻園是以海派經(jīng)典風(fēng)格Art-deco建筑群落，總占地面積約4.1萬(wàn)平米，總建筑面積約9.4萬(wàn)平米，容積率1.8，建筑密度僅約17.5%，綠化率高達(dá)約35。項(xiàng)目精心布局電梯花園洋房、小高層、高層和部分商業(yè)等多重業(yè)態(tài)，大手筆鋪成五大主題庭院，而且毗臨近萬(wàn)方城市水景公園，成為市中心罕見(jiàn)的低密度海派公園住區(qū)。 2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析龍盛龍盛右岸名邸右岸名邸龍盛右岸名邸位于嘉興秀洲新區(qū)秀園路東側(cè)，東面毗鄰龍盛華城右岸與龍盛右岸美墅。占地面積10萬(wàn)余平方米，總建筑面積約17萬(wàn)平方米。整個(gè)社區(qū)由景觀主軸自然劃分為多層都市洋房和高層景觀公寓南北兩大主題板塊。南區(qū)“玫瑰園”與“緹香閣”多層都市洋房，精心設(shè)計(jì)豐富創(chuàng)享空間，令居住感受別具一格。北區(qū)“愛(ài)琴?！?水韻悠然，環(huán)繞分布高層景觀公寓。 2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析綜合比較綜合比較&分析分析目前嘉興區(qū)域內(nèi)的在售樓盤(pán)以住宅為主力產(chǎn)品，且其所擁有體量都相對(duì)較大。對(duì)本項(xiàng)目后市的供應(yīng)，對(duì)本項(xiàng)目后市的供應(yīng)，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。存在一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。從在售樓盤(pán)的戶型分布及去化情況來(lái)看，小戶型產(chǎn)品的去化相對(duì)擁有一定優(yōu)勢(shì)。這為本項(xiàng)目日后的小這為本項(xiàng)目日后的小戶型產(chǎn)品（無(wú)論是住宅還是酒店式公寓）的去化奠戶型產(chǎn)品（無(wú)論是住宅還是酒店式公寓）的去化奠定了較為有利的市場(chǎng)基礎(chǔ)。定了較為有利的市場(chǎng)基礎(chǔ)。目前嘉興市場(chǎng)在售樓盤(pán)的價(jià)格同質(zhì)化現(xiàn)象相對(duì)集中，住宅類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)間主要集中在65008000元/的水平中。而隨著后市以及相應(yīng)規(guī)劃的落實(shí)，我們我們認(rèn)為對(duì)于本項(xiàng)目的售價(jià)仍存在保守樂(lè)觀的空間。認(rèn)為對(duì)于本項(xiàng)目的售價(jià)仍存在保守樂(lè)觀的空間。2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析近期土地掛牌信息近期土地掛牌信息編號(hào)編號(hào)土地位置土地位置土地面積土地面積用途用途規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)出讓年限出讓年限掛牌起始價(jià)掛牌起始價(jià)保證金保證金（）（）容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率（年）（年）（元（元/ /）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）2010嘉秀洲-001號(hào)秀洲區(qū)王店鎮(zhèn)，花園路東側(cè)，規(guī)劃道路北側(cè)21035商住1.01.430%30%40/709203872010嘉秀洲-002號(hào)秀洲區(qū)油車(chē)港鎮(zhèn)，天星路南側(cè)，規(guī)劃道路東側(cè)47106商住1.31.830%30%40/708407912010嘉秀洲-003號(hào)秀洲新區(qū)，東升西路北側(cè)、興港路東側(cè)、木橋港西側(cè)51084商辦1.31.530%25%4098010002010嘉秀洲-004號(hào)秀洲工業(yè)區(qū)，乍嘉蘇高速公路西側(cè)，中山西路南側(cè)31725工業(yè)0.91.645%20%503502222010嘉秀洲-005號(hào)秀洲新區(qū)，殷秀路南側(cè)、聚賢路東側(cè)33909商住1.31.830%30%40/70159010782010嘉秀洲-006號(hào)秀洲區(qū)新塍鎮(zhèn)，興鎮(zhèn)路南側(cè)（原浙江東泰源車(chē)輛配件有限公司地塊）16293工業(yè)0.91.630%10%20%50345112框中標(biāo)注為本地塊2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全320G移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 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