.,房地產(chǎn)金融基本知識(shí),引言：貨幣、信用、金融房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來(lái)源影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值資產(chǎn)收益率信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款,.,引言：貨幣、信用、金融,什么是貨幣什么是信用什么是金融,.,一、什么是貨幣？,所謂貨幣，就是固定地充當(dāng)商品交換中的一般等價(jià)物的特殊商品。現(xiàn)代貨幣有5 項(xiàng)基本職能：價(jià)值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣；而價(jià)值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣。現(xiàn)代貨幣最主要的是由國(guó)家發(fā)行并強(qiáng)制流通的符號(hào)式象征物紙幣。因此，國(guó)家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)。現(xiàn)代社會(huì)，貨幣是分層次的，如在我國(guó)，貨幣有4 個(gè)層次：M0= 現(xiàn)金M1= M0+企業(yè)、單位支票存款+基本建設(shè)存款M2= M1+儲(chǔ)蓄存款+企業(yè)、單位定期存款+財(cái)政金庫(kù)存款M3= M2+商業(yè)票據(jù)+短期融資債券其中M1是通常所說(shuō)的狹義貨幣供應(yīng)量，M2是廣義貨幣供應(yīng)量,.,二、什么是信用？,信用是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系：借款方將某種權(quán)益若干時(shí)間后歸還借款的承諾給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。因此，信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運(yùn)動(dòng)。事實(shí)上，信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過(guò)貨幣來(lái)體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)。,.,“信用”圖式,貸款人,借款人,資金（現(xiàn)金或支票）,權(quán)益,.,三、什么是金融？,金融是提供信用服務(wù)的專(zhuān)門(mén)領(lǐng)域。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資金盈余者與資金短缺者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過(guò)金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)來(lái)確立的。 在一個(gè)發(fā)達(dá)的信用經(jīng)濟(jì)體系中，中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)組成了完整的金融機(jī)構(gòu)體系。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍越來(lái)越廣闊，金融服務(wù)的種類(lèi)（所謂金融產(chǎn)品）越來(lái)越多，金融（所謂符號(hào)經(jīng)濟(jì)或象征經(jīng)濟(jì)）對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)和消費(fèi)）的影響越來(lái)越大、越來(lái)越密切、越來(lái)越不可捉摸。,.,第一節(jié)    房地產(chǎn)金融中的 資金流及資本來(lái)源,房地產(chǎn)金融中的資本流資金來(lái)源中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源及其運(yùn)作,.,一、房地產(chǎn)金融中的資本流,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡(jiǎn)單變得比較復(fù)雜，形成了有多種主體參與的交易體系和過(guò)程，特別是形成了復(fù)雜的資本流現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過(guò)程。（如圖21） 在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了3個(gè)方面的參與者：A.   資本的使用者：開(kāi)發(fā)商、房屋預(yù)購(gòu)者B.   資本的供應(yīng)者：家庭、銀行、保險(xiǎn)公司、政府C.   服務(wù)中介組織：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司,.,房地產(chǎn)金融中的資本流,商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國(guó)投資者,投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本債務(wù),開(kāi)發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者,資本供應(yīng)者,服務(wù)機(jī)構(gòu),資本使用者,權(quán)益,資金,權(quán)益,資金,.,二、資金來(lái)源,資金來(lái)源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵。目前世界各國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來(lái)源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來(lái)源：保險(xiǎn)公司商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄貸款銀行互助儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行房地產(chǎn)投資信托公司,.,三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源及其運(yùn)作,目前，我國(guó)金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式可以圖22來(lái)作簡(jiǎn)單描述。,.,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式,資金來(lái)源,政府撥款,銀行貸款,抵押貸款,金融市場(chǎng),企業(yè)自籌（資本金）,集體集資,預(yù)收款,國(guó)營(yíng)公司,各類(lèi)公司,證券,股票,股份公司,各類(lèi)公司,各類(lèi)公司,用戶(hù),住房公積金,住宅合作社,特定城市政府與居民,.,第二節(jié)   影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素,資金的融通是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易最基本的金融保證，房地產(chǎn)金融活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍起著至關(guān)重要的作用，影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素必然影響房地產(chǎn)本身。,.,一、通貨膨脹的變化,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所謂通貨膨脹是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)上漲的過(guò)程，而通貨緊縮則是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)下降的過(guò)程。社會(huì)整體物價(jià)水平的變化必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化，但一般而言，房地產(chǎn)的價(jià)格水平與社會(huì)整體物價(jià)水平的運(yùn)行周期可能是不同步的，二者的關(guān)系非常復(fù)雜。 描述房地產(chǎn)周期的指示性指標(biāo)除房地產(chǎn)平均價(jià)格（一般為指數(shù)指標(biāo)）外，還有房屋空置率空置房屋占房屋總量的比重。我國(guó)還有“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。,.,二、銀行利率的變化,利率是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的控制變量，利率變化對(duì)房地產(chǎn)的影響一般是反方向作用：即銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。,.,三、所得稅法的變化,在成熟的市場(chǎng)體系中，稅法和稅率的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是十分明顯的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，房地產(chǎn)投資是最重要的減稅手段和避稅工具，稅法稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響。 一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場(chǎng)交易，有利于投資，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場(chǎng)交易的增加，不利于投資，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。,.,四、貨幣匯率的變化,匯率就是一國(guó)貨幣對(duì)別國(guó)貨幣的匯兌比率。匯率變化的運(yùn)行機(jī)制非常復(fù)雜，匯率的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也非常復(fù)雜。 一般而言，匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升。之所以會(huì)形成這樣的規(guī)律，最主要的原因在于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其流動(dòng)性較差，變現(xiàn)比較困難，當(dāng)資金流向發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格的變化幅度會(huì)很大，造成的后果也令人難于接受，甚至“崩盤(pán)”。,.,五、日用品價(jià)格的變化,日用品價(jià)格的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化影響相對(duì)較小，只有形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的變化趨勢(shì)時(shí)，特別是與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化整合起來(lái)時(shí)，日用品價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)的影響才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。,.,六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具 回報(bào)率的變化,當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時(shí)，其回報(bào)率與其他各種投資工具回報(bào)率之間的比較是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。流動(dòng)性較差的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資的回報(bào)率應(yīng)該比其他投資工具更有吸引力時(shí)，才會(huì)被更多的投資者選擇。,.,七、金融政策,國(guó)家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響，而房地產(chǎn)市場(chǎng)融資量巨大的特性，更進(jìn)一步強(qiáng)化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對(duì)金融政策的變動(dòng)特別敏感。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策市”。隨著金融市場(chǎng)化的不斷發(fā)展，國(guó)家對(duì)金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會(huì)逐步下降，但其間接作用（特別是心理影響）仍然是重要的、不可忽視的。,.,八、社會(huì)福利制度,社會(huì)福利制度對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買(mǎi)房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買(mǎi)房就越踴躍，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。 我國(guó)福利制度的改革，正是最近10多年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。,.,第三節(jié)    利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值,金融市場(chǎng)是對(duì)資金的使用和各種權(quán)益的調(diào)配進(jìn)行交易，資金使用的價(jià)格如何，是人們最關(guān)心的問(wèn)題之一。 利息對(duì)借款人來(lái)說(shuō)就是資金占用的成本，而對(duì)放款人來(lái)講就是借出資金獲得的補(bǔ)償即收益；利率就是資金占用的單位成本即價(jià)格。利息或利率與占用資金的時(shí)間長(zhǎng)短關(guān)系非常密切。,.,一、利率,1.名義利率和現(xiàn)值名義利率：名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際上利率就是到期收益率。例如：甲向乙借款100萬(wàn)，約定一年為期，到期一次性還本金100 萬(wàn)并付利息10萬(wàn)，則在這個(gè)合同中的名義利率就是： 利率i=利息/本金=10%/年貼現(xiàn)率：由于資金具有時(shí)間價(jià)值，一筆資金若干時(shí)間之后的價(jià)值（購(gòu)買(mǎi)力）與現(xiàn)在的價(jià)值（購(gòu)買(mǎi)力）是不同的，二者的比值就是貼現(xiàn)率。現(xiàn)值：資金的未來(lái)收益通過(guò)貼現(xiàn)的辦法換算成現(xiàn)在的價(jià)值量就是其現(xiàn)值，即時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值量。,.,2.利率集,所謂利率集就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率，從放款人的角度來(lái)說(shuō)，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事實(shí)上就是資金使用的成本來(lái)源。一般來(lái)講包括：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率通漲溢價(jià)期限溢價(jià)差價(jià),.,3.實(shí)際利率,定義 實(shí)際利率是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買(mǎi)力變化校正后的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤(rùn)）減去通貨膨脹后的利息率水平。物價(jià)指數(shù)校正 90年代前期，我國(guó)的保值定期儲(chǔ)蓄的保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率，即所謂的保值率就是通漲溢價(jià)。 在個(gè)別的借貸合同中如何確定雙方都認(rèn)同的校正水平，通常需要較多的談判，達(dá)成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。,.,4.利率的期限結(jié)構(gòu),貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種因期限差異造成的利率差異，可以叫做期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。期限結(jié)構(gòu)的成因有以下解釋?zhuān)浩谙拊介L(zhǎng)，貸款人失去的其他投資機(jī)會(huì)可能越多，為了彌補(bǔ)未來(lái)更高收益投資機(jī)會(huì)的損失，貸款人會(huì)提高長(zhǎng)期貸款利率；借款人為了保證自己在較長(zhǎng)期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本；期限越長(zhǎng)，貸款人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；期限越長(zhǎng)，借款人越有機(jī)會(huì)在放款人不愿意的時(shí)候還款，從而對(duì)放款人不利，這種損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償期權(quán)溢價(jià)。,.,5.利率和可貸資金,商品的市場(chǎng)價(jià)格是由商品的供給和需求共同決定的，金融市場(chǎng)上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價(jià)格利率。 因此，在平衡的金融市場(chǎng)中，一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系。可以通過(guò)圖23來(lái)解釋。,.,利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系,利率,可貸資金數(shù)量,0,I2,I1,F1,F2,D,資金需求曲線(xiàn),S2,S1,資金供給曲線(xiàn),.,6.利率同風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià),本論題是利率風(fēng)險(xiǎn)的概率解釋?zhuān)婕暗捷^多的數(shù)學(xué)知識(shí)，實(shí)踐上對(duì)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)意義較重大，此處從略。,.,二、未來(lái)值,未來(lái)值就是存款經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后的價(jià)值，包括本金和利息。 利息計(jì)算通常有兩種方法：?jiǎn)卫蛷?fù)利。,.,1.單利的計(jì)算,單利是指僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。例如：某筆貸款本金為100萬(wàn)，期限為2年，年利率為10%,以單利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下：本金=100萬(wàn)，利息=100*10%*2=20萬(wàn)，到期借款人應(yīng)還本付息共120萬(wàn)。,.,2.復(fù)利的計(jì)算,復(fù)利則是根據(jù)利息計(jì)算周期，將每個(gè)周期的利息都作為下一期的本金的組成來(lái)計(jì)算下一個(gè)生息周期的利息。例如：某筆貸款本金為100萬(wàn)，期限為2年，年利率為10%，以復(fù)利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下： 本金=100萬(wàn)， 第一年的利息為100*10%=10萬(wàn)， 第二年的利息為（100+10）*10%=11萬(wàn)，到期應(yīng)還本金為100萬(wàn)，付利息為21萬(wàn)，共還本付息121萬(wàn)。,.,3.不同計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)算,一般地，某筆貸款的年利率是i，本金是PV0，計(jì)息周期為每年計(jì)息一次，則其各年的未來(lái)值的計(jì)算公式為：FVn= PV0（1+i）n 在現(xiàn)實(shí)生活中，貸款的計(jì)息周期經(jīng)常可以有不同的安排，如年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計(jì)息）等，其未來(lái)值的計(jì)算也有不同的公式。,.,粗算模型（簡(jiǎn)化計(jì)算）,若貸款的年利率為i，一年按m個(gè)周期計(jì)算復(fù)利，則n年后其未來(lái)值為：FVmn= PV0（1+i/m）mn 表23是不同復(fù)利計(jì)算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來(lái)值比較。,.,不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（100元）的貸款未來(lái)值比較,.,精算模型（復(fù)雜計(jì)算）,粗算模型簡(jiǎn)單地把年利率分解成為更小復(fù)利周期利率，影響了同樣一筆貸款在不同復(fù)利計(jì)算周期下的等效性，在借款期限較長(zhǎng)的情況下嚴(yán)重影響借款人利益。因此，實(shí)際上在安排還貸計(jì)劃時(shí)，人們一般采用精算型式來(lái)計(jì)算。其最基本的思想是利率等效性同樣的貸款不會(huì)因復(fù)利計(jì)算周期的不同而影響其未來(lái)值。 這樣，在計(jì)算時(shí)就要先算出不同復(fù)利周期的等效利率，公式為：（1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo）12=（1+id）360這里， i為年利率，isa為半年利率，iq為季度利率，imo為月利率，id 為連續(xù)（日）利率，這些利率相互之間都是等效利率。,.,三、未來(lái)收益的貼現(xiàn),未來(lái)值是資金未來(lái)價(jià)值的計(jì)算，同樣地，我們也可以計(jì)算未來(lái)某個(gè)時(shí)候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來(lái)的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值，這種計(jì)算稱(chēng)為未來(lái)收益的貼現(xiàn)，其計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率。,.,1.一年未來(lái)收益的貼現(xiàn),一年期的未來(lái)收益的貼現(xiàn)公式為： PV0=FV1/(1+i)這里i是貼現(xiàn)率，1/(1+i)是貼現(xiàn)因子。事實(shí)上是現(xiàn)值的一年未來(lái)值的逆運(yùn)算。,.,2.多年未來(lái)收益的貼現(xiàn),如果一筆收益是在第n年實(shí)現(xiàn)的，那么其貼現(xiàn)值的計(jì)算就是：PV0=FVn/(1+i)n 如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5CFn，則這些收益的總的貼現(xiàn)值就是：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5CFn/(1+i)n這里的貼現(xiàn)率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n為各年的貼現(xiàn)因子。,.,3.通過(guò)未來(lái)收益的貼現(xiàn)值與投資初值的比較判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值,未來(lái)收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對(duì)房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過(guò)比較在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來(lái)收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小，我們就能進(jìn)行簡(jiǎn)單的價(jià)值判斷，從而得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。 各期未來(lái)收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱(chēng)為凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)值為正，就是未來(lái)收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無(wú)利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說(shuō)明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是基本可行的。,.,例子,在計(jì)算未來(lái)收益的貼現(xiàn)時(shí)，我們有個(gè)計(jì)算參數(shù)貼現(xiàn)率，不同的貼現(xiàn)率對(duì)計(jì)算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。例如：有所房子第一年有1萬(wàn)元收益，第二年有2萬(wàn)元收益，第三年有2萬(wàn)元收益，第四年有2萬(wàn)元收益，第四年還可以按12萬(wàn)元賣(mài)出，而現(xiàn)在需要10萬(wàn)元買(mǎi)這所房子。問(wèn)現(xiàn)在買(mǎi)下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？ 這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上就是比較在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來(lái)收益的凈現(xiàn)值是正數(shù)。計(jì)算過(guò)程是這樣的： 因?yàn)楝F(xiàn)值計(jì)算公式涉及到指數(shù)運(yùn)算，求得貼現(xiàn)率的運(yùn)算相對(duì)較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個(gè)貼現(xiàn)率水平來(lái)計(jì)算，如5%,10%,15%，20%，則計(jì)算結(jié)果如下：（表24）,.,表2-4 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較,.,結(jié)論,計(jì)算結(jié)果表明，在貼現(xiàn)率為20%水平，該項(xiàng)投資仍然是合理的。由此可見(jiàn)，可行的貼現(xiàn)水平事實(shí)上就是可行的內(nèi)部收益率。,.,第四節(jié) 資產(chǎn)收益率,資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為最?？紤]到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營(yíng)者自身所占權(quán)益比重的差異，在會(huì)計(jì)報(bào)表中，資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法。,.,一、資產(chǎn)收益率,資產(chǎn)收益率是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值，說(shuō)明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)收益率=凈營(yíng)業(yè)收益/資產(chǎn)價(jià)值=（營(yíng)業(yè)收益-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）/資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格,.,二、權(quán)益收益率,權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專(zhuān)指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金 =（凈營(yíng)業(yè)收入-年還款額）/自有資金這里必須注意的是：權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購(gòu)房者在所購(gòu)房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購(gòu)房者了，這時(shí)，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。,.,簡(jiǎn)單結(jié)論,由此可見(jiàn)，資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；而權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購(gòu)房者的權(quán)益比例首次付款比重與已償還貸款比重之和。,.,三、有效收益率,有效收益率是指能使房屋的未來(lái)收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。其嚴(yán)格的定義如下：若房屋未來(lái)價(jià)值的貼現(xiàn)值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+IN/（1+IRR）N+IN/（1+IRR）N與房屋初始購(gòu)買(mǎi)價(jià)相等，則稱(chēng)IRR為有效收益率。這里，IN 為房屋第N年的收益，IN為房屋的終值。 有效收益率是購(gòu)房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱(chēng)為內(nèi)部收益率。當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。,.,第五節(jié)   信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款,信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括貸款者商業(yè)銀行，即資金的借出方；借款人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，即資金的借入方；第三方擔(dān)保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責(zé)任方，對(duì)貸款負(fù)有連帶責(zé)任。,.,一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別,1.信貸 信貸就是借款人由于自己的良好市場(chǎng)信譽(yù)，在沒(méi)有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。2.擔(dān)保貸款 擔(dān)保貸款是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。在實(shí)踐中，擔(dān)保貸款有4種基本形式：,.,擔(dān)保貸款的4種基本形式,保證貸款（狹義的擔(dān)保貸款）在借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式；質(zhì)押貸款是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系；抵押貸款抵押貸款是指房屋所有人或購(gòu)買(mǎi)人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱(chēng)為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱(chēng)為“按揭貸款”（mortgage）。質(zhì)押（或抵押）+保證貸款指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。,.,3.信貸與抵押貸款的關(guān)系,信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別：信貸以借款人的信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價(jià)值為還款保證；抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易；房屋的不可移動(dòng)性、價(jià)值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)手段。,.,二、抵押貸款,抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細(xì)節(jié)多，貸款周期較長(zhǎng)，管理比較復(fù)雜。,.,1.抵押貸款的操作程序,抵押貸款的操作流程，見(jiàn)圖25；抵押貸款合同的管理流程，見(jiàn)圖26。,.,抵押貸款的操作流程,抵押房屋實(shí)物認(rèn)定,產(chǎn)權(quán)證書(shū)的驗(yàn)證,售房公司資質(zhì)審定所有權(quán)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書(shū) 同實(shí)物的核驗(yàn)所有權(quán)歷史變化共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷(xiāo)售許可證,房屋價(jià)值評(píng)估,確定抵押價(jià)值,.,填寫(xiě)抵押房屋清單,簽訂抵押貸款合同,辦理房屋抵押登記,合同終止,抵押物建設(shè),抵押物使用,房屋產(chǎn)權(quán)登記,按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證,違約處置拍賣(mài)抵押物清償,.,抵押貸款合同管理流程,選擇借款合同格式,固定資產(chǎn)類(lèi),流動(dòng)資產(chǎn)類(lèi),借款合同的書(shū)寫(xiě)審核,借款申請(qǐng)書(shū),抵押合同,借款合同,審批資料,借款合同報(bào)審單,借款合同簽章,借款人簽章,擔(dān)保人簽章,經(jīng)辦行簽章,.,借款人及抵押合同公證,借款合同抵押合同編號(hào)分發(fā),借款合同變更,借款合同解除,借款合同終止,借款合同違約,抵押合同,借款合同保管,法院裁決,.,2.設(shè)定抵押的條件,可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括：依法通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán)；企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；依法獲得的房屋期權(quán)；依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。,.,3.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn),權(quán)屬有爭(zhēng)議或不清的房地產(chǎn)；已依法公告在國(guó)家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列為文物保護(hù)的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物；被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)；未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外；劃撥土地使用權(quán)。,.,4.設(shè)定抵押貸款時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng),目前我國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題： 共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書(shū)面同意。出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估價(jià)受到較大限制；不同類(lèi)型的房改房，其評(píng)估價(jià)差異較大。新增添附物問(wèn)題房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。在需要拍賣(mài)時(shí)添附物可以與抵押物共同拍賣(mài)，但添附物拍賣(mài)所得抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。,.,5.抵押期限,房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。,.,6.抵押權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán),貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí)，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。物上請(qǐng)求權(quán)包括：停止侵害請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)排除妨礙請(qǐng)求權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán),.,7.拍賣(mài)抵押房屋的注意事項(xiàng),當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時(shí)償還借款時(shí)，抵押權(quán)人可以依法進(jìn)行處置，包括折價(jià)、拍賣(mài)和變賣(mài)等，其中拍賣(mài)是最常用的公開(kāi)處置方式，是一個(gè)嚴(yán)格的法律過(guò)程。,.,拍賣(mài)應(yīng)辦理的手續(xù),拍賣(mài)是由委托方委托拍賣(mài)人進(jìn)行物業(yè)處置的方式，由在拍賣(mài)中出價(jià)最高者付出相應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)款后得到標(biāo)的物的過(guò)程。實(shí)踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣(mài)的委托方，抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時(shí)應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣(mài)該抵押物。拍賣(mài)一定要按法定程序公開(kāi)進(jìn)行，違反法律規(guī)定的拍賣(mài)是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認(rèn)，可能還會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的法律責(zé)任。,.,房屋拍賣(mài)后的清償順序,房屋拍賣(mài)所得的清償順序是：A支付處分抵押房屋的費(fèi)用，B扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款，C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金，D剩余金額返還抵押人，E若拍賣(mài)所得不足于支付前三項(xiàng)費(fèi)用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。,.,重復(fù)抵押時(shí)價(jià)款的分配,同一抵押物依法可以重復(fù)抵押，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，按照登記的順序來(lái)實(shí)現(xiàn)。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行抵押登記，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護(hù)。,.,房屋拍賣(mài)時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),法律規(guī)定，在房屋被拍賣(mài)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)書(shū)面通知下列人員以保證他們的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：A已出租的抵押房屋的承租人；B共有房屋的其他共有人；C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人；D按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。,.,8.期房抵押貸款的辦理,期房是尚未竣工的預(yù)售房屋，其抵押應(yīng)做二次登記：一是簽訂抵押貸款合同時(shí)的期樓抵押登記；二是房屋竣工在通過(guò)質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的房屋抵押登記。,.,三、質(zhì)押貸款,質(zhì)押也稱(chēng)質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有的通過(guò)占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的人為質(zhì)權(quán)人。,.,1.質(zhì)押的基本特征,質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)質(zhì)權(quán)人有決定拍賣(mài)或變賣(mài)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù),.,2.質(zhì)押與抵押的異同,質(zhì)押與抵押的共同點(diǎn)A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式；B都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的；C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離；D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。,.,質(zhì)押與抵押的區(qū)別,A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿(mǎn)未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無(wú)權(quán)直接處置抵押物。D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。,.,3.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務(wù),質(zhì)押的參與人質(zhì)押的參與人包括：債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者；債務(wù)人，對(duì)債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人；出質(zhì)人，對(duì)債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對(duì)出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)法律上對(duì)出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。隨著我國(guó)法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會(huì)更加清晰、嚴(yán)格。,.,4.質(zhì)押物,我國(guó)的擔(dān)保法對(duì)質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各種債券和存款單等有價(jià)證券。,.,5.權(quán)利質(zhì)押合同,根據(jù)擔(dān)保法第65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容：被擔(dān)保的主債權(quán)的種類(lèi)和數(shù)額債務(wù)人履行債務(wù)的期限質(zhì)物的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、狀況質(zhì)押擔(dān)保的范圍質(zhì)物移交的時(shí)間當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)補(bǔ)正 擔(dān)保法第64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時(shí)應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無(wú)效的。,.,6.權(quán)利質(zhì)押的效力,對(duì)個(gè)人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標(biāo)的主要為各種債券和存款單，其標(biāo)的范圍的效力包括：憑證書(shū)、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請(qǐng)求權(quán)及其他權(quán)利。同時(shí)，還應(yīng)特別注意如下方面：優(yōu)先受償?shù)男Я?duì)出質(zhì)人權(quán)利的限制質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書(shū)的權(quán)利質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù)權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅,.,四、保證貸款,保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任。 保證債務(wù)履行的第三方為保證人，其債務(wù)被擔(dān)保履行的債務(wù)人為被保證人。,.,1.參與人及其關(guān)系,保證是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的，參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人），他們的關(guān)系如下：債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位；主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無(wú)直接關(guān)系。保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書(shū)面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。,.,2.保證的特征及其性質(zhì),保證的特征保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此：A保證人負(fù)無(wú)限責(zé)任，B保證易于設(shè)定和執(zhí)行，C保證沒(méi)有特定的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。保證的性質(zhì)A人身性B從屬性C代償性D轉(zhuǎn)移性E獨(dú)立性,.,3.保證人的條件,保證人須具有民事主體資格保證人須具有代為清償債務(wù)的能力,.,4.保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍,公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍,.,5.保證合同的概念與法律特征,保證合同的概念保證合同即保證人與債權(quán)人訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。保證合同的法律特征A保證合同是從合同；B保證合同是有名合同；C保證合同是單務(wù)合同；D保證合同是諾成性合同。,.,6.保證合同的內(nèi)容,被保證的主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；保證的方式；保證擔(dān)保的范圍；保證期限，以及雙方認(rèn)可的其他事項(xiàng)。,.,.,