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1、新舊《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》差異 2015-11-20估價(jià)師之家 點(diǎn)擊標(biāo)題下「估價(jià)師之家」可快速關(guān)注 時(shí)隔16年，更新的房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范主要內(nèi)容如下： 1、整體來說，調(diào)整了章節(jié)劃分，更加全面細(xì)化完善各章節(jié)內(nèi)容； 2、刪除了原規(guī)范的第二章術(shù)語，先行單獨(dú)發(fā)布《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》 (GB/T50899-2013),對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語進(jìn)行了更全面的解析； 3、刪除了舊版《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》附錄 A估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式； 4、方法的新增：增加了路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損 失資本化法、價(jià)差法等方法； 5、估價(jià)目的的新增：增加了房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)、

2、為財(cái)務(wù) 報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)等目的的估價(jià)； 以下就以章節(jié)形式分述《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》各部分內(nèi)容的差異(僅涉及房地產(chǎn)估價(jià)基本 術(shù)語調(diào)整的部分不再贅述)： 估價(jià)原則1 1、強(qiáng)化獨(dú)立客觀公正原則，將其提至各原則之首， “獨(dú)立、客觀、公正”不再作為估價(jià) 的通用原則，而是房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)遵循的原則之一， 將價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則與最高最佳利用原則順 序調(diào)整； 2、吸收房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見，將謹(jǐn)慎原則正式列入房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范； 3、明確規(guī)范中所載 5大原則僅為市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則，其他估價(jià)目的和價(jià)值類型的評(píng) 估可以相應(yīng)增減，但不得隨意； 4、最高最佳利用原則中，區(qū)分權(quán)利人和意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開

3、發(fā)利用權(quán) 利； 5、增加估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途和規(guī)劃用途之間不一致時(shí)的處理規(guī)定。 估價(jià)程序2 1、增加受理估價(jià)委托、審核估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告三個(gè)步驟； 2、估價(jià)委托中，明確估價(jià)委托書、估價(jià)委托合同的簽訂要求，明確除采用批量估價(jià)的 項(xiàng)目外，可以只有一名估價(jià)師全程參與、實(shí)地查勘、撰寫報(bào)告，但報(bào)告簽署必須兩名； 3、明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)在回顧性估價(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)中可以到周、旬、月、季、半年、年等; 4、新增估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的方式和內(nèi)容規(guī)定； 5、增加估價(jià)人員未能進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部查勘時(shí)的處理方式； 6、內(nèi)部審核流程正式納入房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中； 7、存檔材料的增加：新增估價(jià)對(duì)象來源和溝通情

4、況記錄、估價(jià)中的不同意見記錄。 不同估價(jià)目的下的估價(jià) 3 1、房地產(chǎn)抵押估價(jià) 新規(guī)程中房地產(chǎn)抵押估價(jià)中增加了設(shè)立最高額抵押權(quán)時(shí)原有債權(quán)的處理。 對(duì)評(píng)估待開發(fā) 房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估假設(shè)前提的設(shè)定進(jìn)行限定， 對(duì)帶租約房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)租金取 值進(jìn)行了規(guī)定。 ? 抵押評(píng)估時(shí)，抵押房地產(chǎn)已出租的，合同租金高于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為無租約限制的 價(jià)值，當(dāng)合同租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)為出租人的權(quán)益價(jià)值。既哪個(gè)低取哪個(gè)，而不是籠 統(tǒng)地以合同租金取代。 ? 評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。 ? 房地產(chǎn)抵押估價(jià)用于設(shè)立最高額抵押權(quán)，

5、且最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng) 事人同意，抵押價(jià)值或抵押凈值中可不減去相應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額， 但應(yīng)在報(bào)告中說 明并在使用上限制。 ? 、房地產(chǎn)稅收估價(jià) 房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收估價(jià)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價(jià)和房地產(chǎn) 開發(fā)環(huán)節(jié)稅收估價(jià)，并應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行估價(jià)。 且持有環(huán)節(jié)稅收估價(jià)， 各 種房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)相同， 交易環(huán)節(jié)稅收估價(jià)，各種房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為各自的成交日 期。評(píng)估的價(jià)值或價(jià)格統(tǒng)稱為計(jì)稅價(jià)值，它是指為征稅目的而評(píng)估的價(jià)值或價(jià)格。 ? 、房地產(chǎn)征收、征用估價(jià) 新規(guī)程將原規(guī)程中的 6.7征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)修改為新規(guī)程的 5.3房

6、地產(chǎn)征收、征 用估價(jià)。增加了房地產(chǎn)征用估價(jià)。征收與征用，共同之處在于，都是為了公共利益需要，都 具有強(qiáng)制性，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予公平補(bǔ)償。不同之處在于， 征收是所有權(quán)的 改變，而征用只是使用權(quán)的改變。被征用的財(cái)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還給財(cái)產(chǎn)所有人。在征收、 征用評(píng)估中應(yīng)做到： ? 房地產(chǎn)征收評(píng)估，應(yīng)區(qū)分國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估和集體土地征收評(píng)估。 ? 國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估，應(yīng)區(qū)分被征收房屋價(jià)值評(píng)估、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修 價(jià)值評(píng)估、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算、 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估、 因征收房屋 造成的搬遷費(fèi)用評(píng)估、因征收房屋造成的臨時(shí)安置費(fèi)用評(píng)估、 因征收房屋造成的

7、停產(chǎn)停業(yè)損 失評(píng)估等。 ? 被征收房屋價(jià)值應(yīng)包括被征收房屋及其所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于被征收人 的其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。如果被征收房屋的裝飾裝修當(dāng)事人協(xié)商確定或者另行評(píng)估， 則被征收 房屋價(jià)值不應(yīng)包括被征收房屋的裝飾裝修價(jià)值，并應(yīng)做特別說明。 ? 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估，是在房屋征收決定公告之日的市場(chǎng)價(jià)值。應(yīng)包括用于 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其他不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。 ? 當(dāng)被征收房屋為正常待建或因征收停建、緩建的未完工且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)， 應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。 當(dāng)被征收房屋為非因征收原因停建、 緩建的未完工且采 用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，

8、應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。 ? 房地產(chǎn)征用估價(jià)，應(yīng)評(píng)估被征用房地產(chǎn)市場(chǎng)租金，為給予使用上的補(bǔ)償提供參考依 據(jù)。 4、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià) 新規(guī)程將拍賣評(píng)估分為司法拍賣和普通拍賣。并說明了兩種拍賣評(píng)估應(yīng)注意的事項(xiàng)。 ? 房地產(chǎn)拍賣估價(jià)，應(yīng)區(qū)分司法拍賣估價(jià)和普通拍賣估價(jià)。 ? 房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)應(yīng)考慮拍賣房地產(chǎn)瑕疵的影響，但不應(yīng)考慮拍賣房地產(chǎn)被查封 以及原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)的影響， 應(yīng)考慮拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物 權(quán)的影響，但人民法院書面同意說明將其去除后拍賣的可以不考慮。 ? 房地產(chǎn)普通拍賣估價(jià)， 可以根據(jù)委托人需要， 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格、 快速變現(xiàn)價(jià)值

9、， 為確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)提供參考依據(jù)。 ? 房地產(chǎn)變賣估價(jià)，宜評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值。 5、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià) 新規(guī)程增加的內(nèi)容。在舊規(guī)程的其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)有提及。 ? 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)區(qū)分被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估、因房地產(chǎn)損害造成的搬 遷費(fèi)用評(píng)估、臨時(shí)安置費(fèi)用評(píng)估、停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估等。 ? 損害評(píng)估應(yīng)根據(jù)被損害房地產(chǎn)是否可以修復(fù)采用相應(yīng)的估價(jià)方法?？尚迯?fù)的房地產(chǎn) 損害評(píng)估，宜采用修復(fù)成本法測(cè)算其修復(fù)成本作為價(jià)值減速額。 對(duì)不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害評(píng) 估，根據(jù)房地產(chǎn)所在地的市場(chǎng)狀況。采用損失資本化和價(jià)差法等方法評(píng)估。 6、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià) 新規(guī)范中增加了保障性住房銷售價(jià)格評(píng)估，

10、完善了原來轉(zhuǎn)讓評(píng)估中相關(guān)條件的設(shè)定。 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)根據(jù)委托人的要求確定評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值、 投資價(jià)值、協(xié)議價(jià)值等。 ? 對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值的確定做出了規(guī)定，當(dāng)事人有約定條件的，按約定條件評(píng)估，無 約定或者約定不明確的，按價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況、價(jià)款一次性付清、稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)的情況下的價(jià)值 或價(jià)格。 ? 已出租房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值。如約定或者承諾租賃關(guān)系可以解 除后轉(zhuǎn)讓的，按另行評(píng)估無租約限制價(jià)值。 并在報(bào)告中同時(shí)說明出租人權(quán)益價(jià)值和無租約限 制價(jià)值及其使用條件。 4）保障性住房銷售價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)其分享產(chǎn)權(quán)、獨(dú)有產(chǎn)權(quán)等產(chǎn)權(quán)想有方式，評(píng)估其 市場(chǎng)價(jià)值或其他特定價(jià)值。但有相關(guān)國(guó)家

11、和地方特別規(guī)定的，從其規(guī)定。 7、房地產(chǎn)租賃估價(jià) 新規(guī)范中增加了保障性住房租賃價(jià)格評(píng)估，完善了原來租賃評(píng)估中相關(guān)條件的設(shè)定。 ? 房地產(chǎn)租賃估價(jià)，應(yīng)根據(jù)委托人的要求評(píng)估市場(chǎng)租金、特定租金或承租人權(quán)益價(jià)值 等。 ? 保障性住房租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)貼等租金補(bǔ)貼方式，評(píng)估市場(chǎng) 租金或其他特定租金。但有相關(guān)國(guó)家和地方特別規(guī)定的，從其規(guī)定。 8、建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià) 新規(guī)范中區(qū)分了出讓人和意向用地者的估價(jià)， 并對(duì)估價(jià)中采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的假設(shè)前 提進(jìn)行了規(guī)定。 ? 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，應(yīng)區(qū)分出讓人需要的估價(jià)和意向用地者需要的估價(jià)。 ? 意向用地者需要的建設(shè)用地

12、使用權(quán)出讓估價(jià)，應(yīng)根據(jù)具體需要評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值或投資 價(jià)值，相應(yīng)出讓方式的最高報(bào)價(jià)、最高出價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能的出價(jià)等。 ? 對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)的出讓條件，有明文規(guī)定的，應(yīng)評(píng)估其明文規(guī)定條件下 的價(jià)值或價(jià)格，沒有規(guī)定或者規(guī)定不明確的，按價(jià)值時(shí)點(diǎn)的土地狀況、出讓金等費(fèi)用在價(jià)值 時(shí)點(diǎn)一次性付清等條件下的價(jià)值或價(jià)格。 ? 當(dāng)出讓人需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，宜選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā) 前提進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)意向用地者需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)， 根據(jù)土地 占用情況分為三種情形： ①當(dāng)土地未被占用時(shí)， 應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)， ②當(dāng)土 地被意向用地者占用時(shí)，應(yīng)

13、選擇介于業(yè)主自行開發(fā)與自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)之間的某種前提進(jìn)行估 價(jià)，③當(dāng)土地已被其他意向用地者占用時(shí)， 應(yīng)選擇介于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)與被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)之間之 間的某種前提進(jìn)行估價(jià)。 9、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)新規(guī)范增加的內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)估價(jià)和其他房地產(chǎn)投資 基金物業(yè)估價(jià)。 ? 房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)估價(jià)，根據(jù)信托基金發(fā)行上市、運(yùn)營(yíng)管理、退出市場(chǎng)及相 關(guān)信息披露等需要，可以包括信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)研和價(jià)值評(píng)估。 ? 信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)對(duì)信托物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值或其他價(jià)值、價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和 判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見。 宜采用報(bào)酬資本化法中的持有加轉(zhuǎn)售

14、模式。 并應(yīng)遵循一致性和 一貫性原則，當(dāng)未遵循一致性或一貫性原則時(shí)，應(yīng)在報(bào)告中說明并陳述理由。 ? 已出租的信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)進(jìn)行租賃狀況調(diào)查和分析，查看租賃合同原件，并 與執(zhí)行法律、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的專業(yè)人員溝通，核查租賃信息的真實(shí)性和客觀性。 ? 信托物業(yè)的狀況評(píng)價(jià)，應(yīng)對(duì)實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析 和評(píng)定，并提供相關(guān)專業(yè)意見。 ? 信托物業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研，應(yīng)對(duì)信托物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀 況及信托物業(yè)自身有關(guān)市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和預(yù)測(cè)，并提供相關(guān)專業(yè)意見。 ? 其他房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)，應(yīng)根據(jù)具體情況，按相應(yīng)估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)

15、 行。 ? 0、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)新規(guī)范增加的內(nèi)容。 ? 為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)， 應(yīng)根據(jù)相應(yīng)目的評(píng)估公允價(jià)值、 現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、 重置成本、歷史成本等及依據(jù)其會(huì)計(jì)屬性，選用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等方 法評(píng)估相應(yīng)的價(jià)值或價(jià)格。 ? 從事為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)與委托方和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師溝 通，熟悉相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度，及其與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)價(jià)值、價(jià)格的聯(lián)系和區(qū)別。估價(jià) 期日也應(yīng)選擇相應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債表日、 減價(jià)測(cè)試日、購(gòu)買日、轉(zhuǎn)換當(dāng)日、 首次執(zhí)行日等特定日 期。 ? 1、其他目的的房地產(chǎn)估價(jià) 新規(guī)程將原來的損害賠償估價(jià)予以單獨(dú)列出， 增加

16、了分家析產(chǎn)、處境提供財(cái)產(chǎn)證明、行 政紀(jì)檢立案、補(bǔ)地價(jià)和國(guó)有土地上房屋征收預(yù)評(píng)估等。 ? 分家析產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)區(qū)分財(cái)產(chǎn)分割和財(cái)產(chǎn)不分割的分家析產(chǎn)估價(jià)。分割的估價(jià)按本規(guī) 范分割估價(jià)的規(guī)定執(zhí)行，不分割的估價(jià)應(yīng)評(píng)估財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 ? 為出境提供財(cái)產(chǎn)證明的估價(jià)，應(yīng)評(píng)估財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 ? 為行政機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門查處、檢查機(jī)關(guān)立案等服務(wù)的估價(jià)，應(yīng)慎重確定價(jià)值時(shí) 點(diǎn)等估價(jià)基本事項(xiàng)。 ?補(bǔ)地價(jià)可以按國(guó)土資廳【2013】20號(hào)文，國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用 地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行） 》的通知內(nèi)容評(píng)估。 ?國(guó)有土地上房屋征收預(yù)評(píng)估，為編制征收補(bǔ)償方案、確定征收補(bǔ)償費(fèi)或政府作出房

17、 屋征收巨鼎等服務(wù)，可按規(guī)范對(duì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的規(guī)定進(jìn)行， 但不能替代國(guó)有土地 上房屋征收評(píng)估。 估價(jià)方法4 1、增加了方法適用性分析，針對(duì)方法選用做了詳細(xì)講解，也對(duì)老規(guī)范中的“必須選用 兩種方法”進(jìn)行了修改。 2、比較法的估價(jià)步驟有所調(diào)整，交易實(shí)例信息增加了交易方式、付款方式、 融資條件、 交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況等；調(diào)整了不宜選為可比實(shí)例的情況； 增加對(duì)可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)化處理； 將 原有的“區(qū)域因素、個(gè)別因素”調(diào)整為“區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況”調(diào)整；細(xì)化了原 有的調(diào)整幅度和調(diào)整后各比準(zhǔn)價(jià)格的比例關(guān)系；增加了比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算方法。 3、收益法調(diào)整了估價(jià)步驟，細(xì)化了收益法的模型，

18、增加收益期及各種情況下凈收益的 詳細(xì)應(yīng)用，增加了自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)價(jià)值規(guī)定。 4、成本法調(diào)整了估價(jià)步驟；增加估價(jià)路徑規(guī)定；細(xì)化土地成本規(guī)定；修改并細(xì)化建筑 物重置成本；增加“各項(xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)”的規(guī)定；修改了三種折舊的名稱，修改了折 舊的計(jì)算方法，細(xì)化了各種折舊的計(jì)算； 刪除了雙倍余額遞減法計(jì)算方式， 增加成本價(jià)值的 規(guī)定。 5、假設(shè)開發(fā)法調(diào)整了估價(jià)步驟；增加假設(shè)開發(fā)法的具體估價(jià)方法、估價(jià)前提、開發(fā)經(jīng) 營(yíng)期、后續(xù)必要支出、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析法中各項(xiàng)參數(shù)的計(jì)算。 6、其他估價(jià)方法，在老的基準(zhǔn)地價(jià)修正法基礎(chǔ)上增加了路線加法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法等方 法，并增加各方法的介紹。

19、 估價(jià)Z^果5 1、新增估價(jià)結(jié)果應(yīng)包括評(píng)估價(jià)值和相關(guān)專業(yè)意見； 2、新增在評(píng)估價(jià)值前，對(duì)選用的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核。同時(shí)選用兩種或兩種 以上估價(jià)方法估價(jià)的，還應(yīng)對(duì)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行比較分析； 3、新增對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析時(shí)，檢查測(cè)算結(jié)果存在的差錯(cuò)及原因，在老版 6項(xiàng)的基礎(chǔ)上新增了 5項(xiàng)內(nèi)容： ? 不同估價(jià)方法的估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍一致性； ? 不同估價(jià)方法的估價(jià)前提一致性； ? 估價(jià)假設(shè)的合理性； ? 估價(jià)依據(jù)的正確性； ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的特殊性。 4、新增基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價(jià)參數(shù)的來源或確定的依據(jù)或方法應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。估價(jià)參 數(shù)應(yīng)優(yōu)先選用、不選用的，應(yīng)

20、在估價(jià)報(bào)告中陳述理由。 ? 、老版對(duì)測(cè)算結(jié)果只是簡(jiǎn)單說明根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果，新版增加了選 用兩種或兩種以上估價(jià)方法的， 應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和不同估價(jià)方法的適用程度、 數(shù)據(jù)可靠程度、 測(cè)算結(jié)果差異程度等具體情況，并經(jīng)過分析選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計(jì)算出 綜合結(jié)果； ? 、新增對(duì)選用一種估價(jià)方法估價(jià)的，應(yīng)在確認(rèn)測(cè)算結(jié)果無差錯(cuò)后，將其作為綜合測(cè)算 結(jié)果； ? 、新版對(duì)最終評(píng)估價(jià)值的確定進(jìn)行了修改， 新增最終評(píng)估價(jià)值的確定應(yīng)符合下列規(guī)定： ? 應(yīng)根據(jù)未能在綜合測(cè)算結(jié)果中反映的價(jià)值或價(jià)格影響因素，對(duì)綜合測(cè)算結(jié)果進(jìn)行適 當(dāng)調(diào)整后確定最終評(píng)估價(jià)值，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中陳述調(diào)整

21、的理由； ? 當(dāng)確認(rèn)不存在未能在綜合測(cè)算結(jié)果中反映的價(jià)值或價(jià)格影響因素時(shí)，可直接將綜合 測(cè)算結(jié)果確定最終評(píng)估價(jià)值； ? 最終評(píng)估價(jià)值的精度應(yīng)滿足估價(jià)目的需要的精度， 并應(yīng)將其誤差控制在合理范圍內(nèi)。 估價(jià)報(bào)告6 ? 、新增估價(jià)報(bào)告應(yīng)采取書面形式，并應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰、規(guī)范。刪除 老版估價(jià)報(bào)告全面性、公正性和客觀性、準(zhǔn)確性、概括性敘述； ? 、新增房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)報(bào)告，應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)分析； ? 、新增根據(jù)估價(jià)委托人的需求或有關(guān)要求，可在完整的估價(jià)報(bào)告的基礎(chǔ)上形成估價(jià)報(bào) 告摘要； ? 、新增估價(jià)技術(shù)報(bào)告可按估價(jià)委托合同約定不向估價(jià)委托人提供；

22、? 、老版關(guān)于估價(jià)報(bào)告描述較為簡(jiǎn)略， 新版對(duì)估價(jià)報(bào)告中每一事項(xiàng)都提出具體寫作要求， 這部分增加內(nèi)容很多、較細(xì)致，包括每一部分都是新增的內(nèi)容： ? 封面包括7項(xiàng)內(nèi)容并有詳細(xì)說明：估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、估價(jià)項(xiàng)目名稱、 估價(jià)委托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)報(bào)告出具日期； ? 致估價(jià)委托人函包括 9項(xiàng)內(nèi)容并有詳細(xì)說明：致函對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià) 值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、特別提示、致函日期； ? 致估價(jià)委托人函蓋公章和簽名詳細(xì)說明； ? 目錄按前后次序列出估價(jià)報(bào)告各個(gè)組成部分的名稱及對(duì)應(yīng)的頁碼； ? 估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件的各個(gè)組成部分應(yīng)在

23、估價(jià)報(bào)告目錄中按前后次 序列出其名稱及對(duì)應(yīng)的頁碼； ? 當(dāng)按估價(jià)委托合同約定不向委托人提供技術(shù)報(bào)告時(shí)，估價(jià)報(bào)告目錄如何處理詳細(xì)說 明; ? 估價(jià)師聲明應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專業(yè)勝任 能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證。不能與估價(jià)假設(shè)和限制條件內(nèi)容混淆或者變成免責(zé)聲 明； ? 鑒證性估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師聲明包括 4項(xiàng)內(nèi)容并有詳細(xì)說明； ? 非鑒證性估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師聲明可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)鑒證性估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng) 刪減； ? 估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)說明 6項(xiàng)內(nèi)容并有詳細(xì)說明；一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背 離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)、估價(jià)報(bào)告使用限

24、制； ? 估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)包括 13項(xiàng)內(nèi)容并有詳細(xì)說明：估價(jià)委托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià) 目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、注冊(cè) 房地產(chǎn)估價(jià)師、實(shí)地查勘期、估價(jià)作業(yè)期； ? 估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括 6項(xiàng)內(nèi)容并有詳細(xì)說明：估價(jià)對(duì)象描述與分析、市場(chǎng)背景描述 與分析、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測(cè)算過程、估價(jià)結(jié)果確定； ? 附件應(yīng)包括10項(xiàng)內(nèi)容并有詳細(xì)說明： 估價(jià)委托書復(fù)印件、 估價(jià)對(duì)象位置圖、估價(jià)對(duì) 象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片、 估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件、 估價(jià)對(duì)象優(yōu)先受償款調(diào)查情況、 可 比實(shí)例位置圖和外觀照片、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)

25、意見； ? 估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示有詳細(xì)說明； 6、新版對(duì)老版成片多宗房地產(chǎn)同時(shí)估價(jià)且單宗房地產(chǎn)價(jià)值較低時(shí)采取表格形式估價(jià)報(bào) 告進(jìn)行了修改，修改為當(dāng)成套住宅抵押估價(jià)或基于同一估價(jià)目的的大量相似房地產(chǎn)的批量估 價(jià)時(shí)，估價(jià)報(bào)告可采取表格形式。 ? 、新增估價(jià)報(bào)告外觀形式應(yīng)做到圖文并茂，紙質(zhì)估價(jià)報(bào)告應(yīng)裝訂成冊(cè)，紙張大小宜采 用尺寸A4紙規(guī)格。 聲明：本文轉(zhuǎn)自“評(píng)估研究中心 同方評(píng)估”公眾號(hào)一一【微分享】新舊《房地產(chǎn)估價(jià) 規(guī)范》差異，昨日在未確定作者的情況下沒有標(biāo)明出處，再此特發(fā)此聲明。 估價(jià)師之家每日推送優(yōu)質(zhì)信息， 知識(shí)多來自網(wǎng)絡(luò)整理及各估價(jià)師的業(yè)務(wù)總結(jié)， 希望給您 帶來幫助，共同進(jìn)步！特感謝關(guān)注估價(jià)師平臺(tái)的各位，我們的文章轉(zhuǎn)載均標(biāo)明出處，我們不 是所謂的“盜版王”，我們只是信息和知識(shí)的搬運(yùn)工。估價(jià)師之家歡迎各位業(yè)界精英的投稿。