遠(yuǎn)中-悅?cè)R酒店式公寓（朗斯芳德精致生活沙龍廣場）一、基本資料：項目名稱：遠(yuǎn)中-悅?cè)R酒店式公寓（Laccueil）底 商：朗斯芳德 (Los found)位 置：海淀黃莊海淀醫(yī)院路口向西300米北轉(zhuǎn)開 發(fā) 商：北京遠(yuǎn)中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷 售 證：京房售證字(2004)63號物業(yè)類型/類別：高層、精裝修公寓銷售價格：均價11000元/平方米入住時間：2005年10月31日二、詳細(xì)情況：占地面積：9101平方米建筑面積：82235平方米建筑風(fēng)格：現(xiàn)代法式風(fēng)格容 積 率：6.7綠 化 率：20.2%房屋使用率：72%總 戶 數(shù)：498套地下車位：397個車位配置：1：0.8物業(yè)費(fèi)：7.4元/平方米/月三、建筑分類：地下三層和地上十九層，地上部分13層為商鋪、419層為酒店式公寓。 商 鋪：朗斯芳德精致生活沙龍廣場。占據(jù)整個酒店公寓的1至3層，建筑面積15000平方米。共分為三層：樓層劃分區(qū)域經(jīng)營業(yè)態(tài)1醇品生活區(qū)銀行、咖啡廳、超市、西式快餐、面包房、鮮花禮品、洋酒專賣、精致干洗店2國際食館區(qū)意大利餐廳、日本料理、茶餐廳、中式餐廳、咖啡書房、披薩屋、異國特色餐飲3璀璨生活區(qū)國際健身俱樂部、診所、專業(yè)美發(fā)中心、專業(yè)美容美體中心、spa、private clinics、international health club公 寓（戶型比例）居室類型套數(shù)面積（平方米）所占比例一居室31460-9263%二居室100110-12020%三居室84130-14017%四、報紙與廣告投放媒體名稱刊登日期物業(yè)類型廣告主題廣告版面廣告色彩北京青年報2004-4-22商業(yè)18萬國際白領(lǐng)都是你的顧客整版彩色北京青年報2004-4-8商業(yè)還原，中關(guān)村流光溢彩的璀璨生活整版彩色五、整體環(huán)境及SWOT分析 中關(guān)村西區(qū)為于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，總占地面積51.44公頃，具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，是首都文教科研區(qū)的核心。目前西區(qū)在建以及土地按揭項目總量已經(jīng)超過50萬平方米，其中西區(qū)及周邊項目分配如下：寫字樓商住公寓綜合建筑綜合商住面積（萬平方米）109.5 12 33 43.2 比例55%6%17%22% 此區(qū)域內(nèi)日人流量為60萬以上，日車流量在20萬輛以上，其中：消費(fèi)人流教育程度構(gòu)成：初中以下初、高中專科（含中專）本科碩士碩士以上4%48%28%14%3%2%消費(fèi)人流收費(fèi)構(gòu)成1千元以下1-1.5千元以下1.5-2千元2-3千元3-5千元5千元以上9%19%22%20%14%16%據(jù)圖表顯示，高等教育程度的高收入人群在中關(guān)村地區(qū)占到消費(fèi)人流的5%，即3.2萬。這就在中關(guān)村形成了一個高消費(fèi)群體，而中關(guān)村目前所缺少的則是滿足這種高消費(fèi)能力群體的高檔綜合性場所。由此可見，遠(yuǎn)中-悅?cè)R酒店式公寓及其配套底商朗斯芳德的出現(xiàn)，正好彌補(bǔ)了這一區(qū)域性空白。 S（優(yōu)勢）：遠(yuǎn)中-悅?cè)R的酒店式公寓的開發(fā)商遠(yuǎn)中集團(tuán)為臺灣遠(yuǎn)雄集團(tuán)的下屬集團(tuán)，秉承了遠(yuǎn)雄集團(tuán)的建筑經(jīng)驗(yàn)和品牌實(shí)力，提高住宅生活環(huán)境與居住品質(zhì)，務(wù)求永續(xù)發(fā)展?？梢哉f，遠(yuǎn)中-悅?cè)R也是遠(yuǎn)雄集團(tuán)在中關(guān)村建立的一處地標(biāo)性建筑，其硬件設(shè)施以著名的公寓項目“雅仕閣”為范本，以高檔、優(yōu)質(zhì)來標(biāo)榜身價。朗斯芳德，以其超大的豪華會所，在中關(guān)村西區(qū)營造了一個生活沙龍廣場，15000平方米的建筑面積內(nèi)囊括了各個行業(yè)的優(yōu)秀典范，針對西區(qū)這樣一個以商務(wù)辦公為主體的環(huán)境氛圍，勢必將以它的時尚與精致成為未來的生活亮點(diǎn)。W（劣勢）：目前中關(guān)村區(qū)域仍保持著以商務(wù)寫字樓為主導(dǎo)的局面，另外，在大多數(shù)的高收入購房者的意識形態(tài)中，置業(yè)的首選仍為東部地區(qū)。需要注意到的一點(diǎn)就是，占據(jù)中關(guān)村最大比例的消費(fèi)群體收入都在5000元/月以下，那么遠(yuǎn)中-悅?cè)R的銷售價格對于這樣收入水平的投資者或自住者來說，都具有較大的壓力。O（機(jī)會）：自中關(guān)村區(qū)域停止批建住宅性項目用地之后，越來越多的商務(wù)性綜合建筑及商住兩用公寓項目出現(xiàn)在中關(guān)村?，F(xiàn)在北京已經(jīng)形成了CBD、金融街、中關(guān)村三大集中性建筑區(qū)域。但從CBD和金融街的成長過程看，一個綜合性的區(qū)域環(huán)境必然會帶動公寓型住宅市場。而遠(yuǎn)中-悅?cè)R作為中關(guān)村西區(qū)內(nèi)，距離寫字樓最近，周邊區(qū)域檔次最高的酒店式公寓，完全有可能成為中關(guān)村西區(qū)性價比最高的項目之一。T（威脅）：中關(guān)村西區(qū)的規(guī)劃依舊處于發(fā)展之中，目前消費(fèi)者的置業(yè)意識也習(xí)慣性導(dǎo)向東部地區(qū)。而距離西區(qū)比較近的公寓項目，如鋒尚國際等，已經(jīng)屬于老項目，價格也基本為消費(fèi)者接受（一居室租金約為1200美金/月），那么，遠(yuǎn)中-悅?cè)R以這樣一個“高姿態(tài)、后入場”，能否真正成為中關(guān)村的地標(biāo)建筑，則還需要市場的檢驗(yàn)。而目前，開發(fā)商也只提出32套公寓進(jìn)行預(yù)銷，也可以說是對市場動態(tài)的一種變相的“試水”。六、項目定位與投資回報 遠(yuǎn)中-悅?cè)R酒店式公寓定位于中關(guān)村的高端消費(fèi)者市場，以其高質(zhì)量的硬件設(shè)置和高素質(zhì)的專業(yè)服務(wù)來體現(xiàn)自身價值。 在戶型比例上， 一居室的比例最高（63%），這和當(dāng)前住宅市場一居室供不應(yīng)求的局面相吻合。其中60-93平方米的居室面積，也給不同需求的購房者以選擇的空間。另外，遠(yuǎn)中-悅?cè)R主體的三棟建筑將按照投資戶、純酒店和自住者三種需求來劃分，這將有利于為客戶提供更為便捷、高效的物業(yè)服務(wù)。同時，也為居住者營造了一個更加滿意的生活空間。目前中關(guān)村地區(qū)同類酒店式公寓，一居室（90平方米）的月租金均價在1000美金/月左右，在不考慮動態(tài)變化的前提下，按照靜態(tài)指標(biāo)計算，遠(yuǎn)中-悅?cè)R的投資回報期為10.85年。這與當(dāng)前市場上的同類產(chǎn)品投資回報期時間基本符合，由此可見，遠(yuǎn)中-悅?cè)R具有一定的投資吸引力。