1、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵（1）基準(zhǔn)地價是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。（2）估價期日：2015年10月1日。（3）土地使用年限：按各類用地的法定最高出讓年限設(shè)定，即商服用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年。（4）容積率：設(shè)定商服用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為2.0，住宅用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為2.0，工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為1.0。（5）基準(zhǔn)地價對應(yīng)的土地開發(fā)程度：宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、通排水、通訊），宗地紅線內(nèi)“場地平整”。2、基準(zhǔn)地價更新成果桂林市城區(qū)基準(zhǔn)地價更新成果，基準(zhǔn)地價體系包含下幾個組成部分：（1）級別基準(zhǔn)地價，包括商服、住宅、工業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價三種形式，地價結(jié)果見表1-2-1-1。表1-2-1-1 桂林市城區(qū)土地級別基準(zhǔn)地價表 單位：元/平方米 級別 地價用途級級級級V級VI級商服用地61754701322319881106696住宅用地38853050231616051013627工業(yè)用地11759056755103823012、使用年期修正法定最高年期地價應(yīng)該修正到有限年期使用權(quán)價格，商服用地法定最高出讓年期為40年。使用年期修正系數(shù)計算公式如下：式中： 有限年期出讓地價 最高出讓年期的土地使用權(quán)價格 m 宗地實際可使用年期n 該用途土地最高出讓年期r 土地還原率（6.5%）表2-6-3-2 桂林市城區(qū)商服用地容積率修正系數(shù)表容積率0.81.01.21.41.61.82.02.2修正系數(shù)0.6790.7320.7760.8370.8940.9481.0001.047容積率2.42.62.83.03.23.43.5修正系數(shù)1.0921.1331.1711.2061.2381.2671.2804、土地開發(fā)程度修正本次基準(zhǔn)地價更新的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵定義中界定了商服用地所對應(yīng)的土地開發(fā)程度，當(dāng)待估宗地的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價所設(shè)定的土地開發(fā)程度不一致時，就需要進(jìn)行土地開發(fā)程度修正，土地開發(fā)程度修正系數(shù)依據(jù)各基礎(chǔ)設(shè)施投資對宗地地價的影響程度確定，各項費用明細(xì)詳見表2-6-3-3。表2-6-3-3 土地開發(fā)程度修正表單位：元/平方米 開發(fā)費用通路通電通供水通排水通訊場地平整合計平均值2512131581588變化范圍15-3510-1510-1510-205-1010-2060-115（二）住宅用地基準(zhǔn)地價其他因素修正1、估價期日修正土地價格是經(jīng)常變化的，其變動幅度往往大于總體物價變動的水平，估價期日修正可采用地價指數(shù)或地價監(jiān)測指數(shù)修正。計算公式為：tQt/Q0式中：t某類土地用途基準(zhǔn)地價估價期日數(shù)據(jù)修正到第t年宗地評估年的時間修正系數(shù)；Qt某類土地用途第t年交易平均價格或地價指數(shù)；Q0某類土地用途基準(zhǔn)地價估價期日交易平均價格或地價指數(shù)。將宗地的級別基準(zhǔn)地價從估價期日修正到評估年份的計算公式為：V=tV0式中：V 修正到評估日的宗地價格；V0 宗地級別基準(zhǔn)地價；t 同上。2、使用年期修正法定最高年期地價應(yīng)該修正到有限年期使用權(quán)價格，住宅用地法定最高出讓年期為70年。住宅用地出讓年期修正系數(shù)計算公式如下：式中： 有限年期出讓地價 最高出讓年期的土地使用權(quán)價格 m 宗地實際可使用年期n 該用途土地最高出讓年期r 土地還原率（6.3%）表2-6-3-4 住宅用地使用年期修正系數(shù)表使用年期123456修正系數(shù)0.06010.11660.16980.21990.26690.3112使用年期789101112修正系數(shù)0.35290.39210.42890.46360.49620.5269使用年期131415161718修正系數(shù)0.55580.5830.60850.63250.65520.6764使用年期192021222324修正系數(shù)0.69640.71530.7330.74960.76530.7801使用年期252627282930修正系數(shù)0.79390.8070.81920.83080.84170.8519使用年期313233343536修正系數(shù)0.86150.87050.8790.8870.89460.9017使用年期373839404142修正系數(shù)0.90830.91460.92050.9260.93130.9362使用年期434445464748修正系數(shù)0.94080.94510.94920.95310.95670.9601使用年期495051525354修正系數(shù)0.96330.96630.96910.97180.97430.9766使用年期555657585960修正系數(shù)0.97890.9810.98290.98480.98650.9881使用年期616263646566修正系數(shù)0.98970.99110.99250.99380.9950.9961使用年期67686970修正系數(shù)0.99720.99820.999113、容積率修正容積率的大小對地價存在一定的影響，一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，在容積率合理范圍內(nèi)，隨著容積率的增加，地價一般會上升。因此要通過容積率修正，來對不同容積率下的地價修正到統(tǒng)一容積率狀態(tài)下，使地價比較更具有可比性。在住宅用地容積率修正系數(shù)的測算中，我們抽取具有代表性的商服、住宅房地產(chǎn)調(diào)查樣點，運用剩余法技術(shù)，分別計算出樣點在實際容積率下的單位面積地價，并通過數(shù)據(jù)擬合容積率變化曲線，結(jié)合本次基準(zhǔn)地價內(nèi)涵中容積率標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過最后修正得出住宅用地的容積率修正系數(shù)表，詳見表2-6-3-5。表2-6-3-5 桂林市城區(qū)住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率11.21.41.61.822.22.4修正系數(shù)0.7250.8080.8640.9220.9711.0451.089容積率2.62.833.23.43.5修正系數(shù)1.1291.1651.2011.2261.2521.265 4、土地開發(fā)程度修正 本次基準(zhǔn)地價更新的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵定義中界定了住宅用地所對應(yīng)的土地開發(fā)程度，當(dāng)待估宗地的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價所設(shè)定的土地開發(fā)程度不一致時，就需要進(jìn)行土地開發(fā)程度修正，土地開發(fā)程度修正系數(shù)依據(jù)各基礎(chǔ)設(shè)施投資對宗地地價的影響程度確定，各項費用明細(xì)詳見表2-6-3-6。表2-6-3-6 土地開發(fā)程度修正表單位：元/平方米 開發(fā)費用通路通電通供水通排水通訊場地平整合計平均值2512131581588變化范圍15-3510-1510-1510-205-1010-2060-115桂林市城區(qū)六級住宅用地基準(zhǔn)地價修正因素說明表修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素住宅區(qū)類型中、高檔商品住宅小區(qū)普通商品住宅小區(qū)、單位集資房住宅區(qū)沿街住宅、獨立住宅樓舊居民區(qū)、散居民點工廠宿舍區(qū)區(qū)域商服繁華程度周邊900米內(nèi)有購物中心或農(nóng)貿(mào)市場周邊1600米內(nèi)有購物中心或農(nóng)貿(mào)市場周邊2300米內(nèi)有購物中心或農(nóng)貿(mào)市場周邊3000米內(nèi)有購物中心或農(nóng)貿(mào)市場周邊3000米內(nèi)無購物中心或農(nóng)貿(mào)市場道路類型混合型主干道或生活型主干道交通型主干道或生活型次干道交通型次干道支路巷道或小路距公交站點距離(m)R500500<R800800<R11001100<R1500R1500距火車、汽車站距離(m)R70007000<R83008300<R96009600<R11000R11000人口密度人口稠密人口較稠密一般人口較稀疏人口稀疏區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完備度水電綜合保證率100%水電綜合保證率90-99%水電綜合保證率80-89%水電綜合保證率60-79%水電綜合保證率<60%公用設(shè)施完備度公用服務(wù)設(shè)施齊全，能很好滿足居民生活公用服務(wù)設(shè)施較齊全，能較好滿足居民生活公用服務(wù)設(shè)施基本齊全，基本能滿足居民生活公用服務(wù)設(shè)施不夠齊全, 對居民生活有一定影響僅有零星公用設(shè)施分布環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度無污染，綠化率高，環(huán)境狀況好綠化較好、基本無污染有輕度噪音粉塵污染，綠化率基本達(dá)標(biāo)有較大生活污染，綠化率較低有較大工業(yè)及生活污染，綠化率低個別因素宗地臨路狀況生活型主干道混合型主干道或交通型主干道次干道支路巷道或小路宗地自然條件地勢高、平坦，地質(zhì)承載力大，無不良地質(zhì)現(xiàn)象地勢平坦，承載力較大，無不良地質(zhì)現(xiàn)象地勢較平坦，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，但需稍作處理地勢不平坦、有一定坡度，承載力較小，有一定地質(zhì)狀況地勢低、坡度較大，承載力小，有不良地質(zhì)狀況,需特殊處理宗地形狀規(guī)則矩形,對土地利用極為有利近似矩形,對土地利用較為有利基本規(guī)則,對土地利用有一定影響不規(guī)則,對土地利用有較大影響極不規(guī)則,對土地利用有嚴(yán)重影響宗地面積面積適中，對土地利用極為有利面積對土地利用較為有利面積對土地利用無不良影響面積較小或較大，對土地利用有一定影響面積過小或過大，對土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響周圍用地類型文教、科研辦公、住宅綜合商服工業(yè)桂林市城區(qū)六級住宅用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表（%）修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素住宅區(qū)類型2.721.360-1.32-2.63區(qū)域商服繁華程度3.061.530-1.48-2.96道路類型2.041.020-0.99-1.98距公交站點距離1.360.680-0.66-1.32距火車、汽車站距離1.700.850-0.83-1.65人口密度1.360.680-0.66-1.32基礎(chǔ)設(shè)施完備度1.700.850-0.83-1.65公用設(shè)施完備度1.360.680-0.66-1.32環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度1.700.850-0.83-1.65個別因素宗地臨路狀況1.460.730-0.71-1.41宗地自然條件1.820.910-0.88-1.76宗地形狀1.380.690-0.67-1.34宗地面積1.160.580-0.57-1.13周圍用地類型1.460.730-0.71-1.41桂林市城區(qū)六級商服用地基準(zhǔn)地價修正因素說明表修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素距市區(qū)商服中心距離(m)R65006500<R80008000<R95009500<R11000R11000距區(qū)級商服中心距離(m)R40004000<R55005500<R70007000<R8500R8500區(qū)域商服繁華程度周邊900米內(nèi)有購物中心或農(nóng)貿(mào)市場周邊1600米內(nèi)有購物中心或農(nóng)貿(mào)市場周邊2300米內(nèi)有購物中心或農(nóng)貿(mào)市場周邊3000米內(nèi)有購物中心或農(nóng)貿(mào)市場周邊3000米內(nèi)無購物中心或農(nóng)貿(mào)市場道路類型混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路、巷道距公交站點距離(m)R150150<R300300<R450450<R600R600距火車、汽車站距離(m)R70007000<R83008300<R96009600<R11000R11000基礎(chǔ)設(shè)施完備度水電綜合保證率100%水電綜合保證率90-99%水電綜合保證率80-89%水電綜合保證率60-79%水電綜合保證率<60%車流、人流量大較大一般較少少環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度無污染，街區(qū)整潔，公共衛(wèi)生好無明顯污染，街區(qū)較整潔，公共衛(wèi)生較好有輕微污染，公共衛(wèi)生一般有明顯污染，街區(qū)較雜亂，公共衛(wèi)生較差有重污染，街區(qū)雜亂，公共衛(wèi)生差個別因素宗地臨路條件兩面臨主街一面臨主街，一面臨次街一面臨主街一面臨次街不臨街宗地形狀規(guī)則矩形,對土地利用極為有利近似矩形,對土地利用較為有利基本規(guī)則,對土地利用有一定影響不規(guī)則,對土地利用有較大影響極不規(guī)則,對土地利用有嚴(yán)重影響臨街深度(m)X1010X1515X2525X35X35臨街寬深比Y1.51.2Y1.50.8Y1.20.5Y0.8Y0.5宗地面積面積適中，對土地利用極為有利面積對土地利用較為有利面積對土地利用無不良影響面積較小或較大，對土地利用有一定影響面積過小或過大，對土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響周圍用地類型商服用地住宅用地公共事業(yè)、教育、行政機關(guān)用地工業(yè)、交通用地其它用地桂林市城區(qū)六級商服用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表（%）修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素距市區(qū)商服中心距離1.9910-1.09-2.17距區(qū)級商服中心距離1.9910-1.09-2.17區(qū)域商服繁華程度2.981.490-1.63-3.26道路類型2.151.080-1.18-2.35距公交站點距離1.650.830-0.91-1.81距火車、汽車站距離1.650.830-0.91-1.81基礎(chǔ)設(shè)施完備度1.320.660-0.73-1.45車流、人流量1.9910-1.09-2.17環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度0.830.420-0.46-0.91個別因素宗地臨路條件2.231.120-1.22-2.44宗地形狀1.340.670-0.73-1.46臨街深度1.430.720-0.78-1.56臨街寬深比1.430.720-0.78-1.56宗地面積1.340.670-0.73-1.46周圍用地類型1.160.580-0.64-1.27