世紀(jì)佳園二期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世紀(jì)佳園二期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、總 論1.1項(xiàng)目建設(shè)背景 南昌市光廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“世紀(jì)佳緣佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為南昌市住宅小區(qū)樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。為滿足南昌市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近江西科技園，與“世紀(jì)佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)南昌市愛(ài)華紡織廠區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)中高檔佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成一片，佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到南昌市市民和政府的認(rèn)可，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及青云譜區(qū)控制性規(guī)劃要求，南昌市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已同南昌市愛(ài)華紡織廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠333335平方米生產(chǎn)用地。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，南昌市愛(ài)華紡織廠廠搬遷至高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。1.2項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：“世紀(jì)佳園二期”項(xiàng)目。 (2)建設(shè)地點(diǎn)：南昌市青云譜區(qū)青云大道白龍路。 (3)建設(shè)單位：南昌市光廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 (4)企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有。 (5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng)：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (6)公司類別：專營(yíng)企業(yè)。 (7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)。 (8)企業(yè)概況：南昌市光廈地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是獨(dú)資國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。16年來(lái)，該公司成功開(kāi)發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項(xiàng)目、交林路職工宿舍，世紀(jì)佳園住宅小區(qū)”等項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積24萬(wàn)平方米，形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了世紀(jì)佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在南昌市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展?！笆兰o(jì)佳園二期”是該公司開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。 (9)工程概況： “佳園二期”項(xiàng)目占地333335平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫(kù)15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬(wàn)元，每平方米造價(jià)2316元。 (10)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌，不足投資通過(guò)預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.8，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15)517萬(wàn)元，投資回收期2.9年。投資利潤(rùn)率17.8，利稅率26.2，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收2629萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。1.3主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “世紀(jì)佳園二期項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表一13。表一1-3 “世紀(jì)佳園二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米33333.52總建筑面積平方米761003建筑容積率1.44小區(qū)綠化率%40以上5戶均面積 多層住宅平方米/戶A型100、B型120聯(lián)排低層住宅平方米/戶1606地下停車庫(kù)車位30平方米/車位500個(gè)15000平米7綜合售價(jià) 多層高層住宅元/平方米5450聯(lián)排低層住宅元/平方米58508地下停車庫(kù)元/位75009建設(shè)投資萬(wàn)元2762310每平方米建設(shè)投資元362911投資利潤(rùn)率%17.712全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%18.713全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬(wàn)元37914全部投資投資回收期（稅前）年2.9二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)2.1當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)入2009年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在： （1）商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)以上。 （2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。 （3）住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。 （4）房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。2.2南昌市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 南昌市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了1098平方米，位居全國(guó)大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從南昌市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，南昌市目前有26的市民住房是“單位借房”，約39屬“房改房”，19是“私房”，只有16的住房是居民“購(gòu)買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在南昌市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。 再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占3896，6080平方米的占338，81100平方米的占1482，101120平方米的占802，121140平方米和141平方米以上的分別只占282和157，有近8758的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力?！叭伺c自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。隨著南昌市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)南昌市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！?.3 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年南昌市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌?！凹褕@一期”住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有： （1）先富者的市場(chǎng)潛力。南昌市改革開(kāi)放20年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占3左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。 沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹(shù)營(yíng)、曙光、東華小區(qū)一帶，是南昌市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。發(fā)展商貿(mào)一直是南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。為南昌市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 世紀(jì)佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。 (3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力?！笆兰o(jì)佳園二期”項(xiàng)目位于江西科技園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。2.4 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段隨著南昌市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，南昌市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近15是用于投資保值、增值或出租，這與南昌市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1990年南昌市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達(dá)到6243元，1997年比1995年實(shí)際增長(zhǎng)424。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的557降到1996年的471，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由51上升到12左右。其中中低收入的家庭為610，中高收入家庭為1316，富裕家庭占20-30，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購(gòu)房的比例也由“八五”時(shí)期的28增加到1997年的32，目前這一比例已超過(guò)50，并保持逐步上升的勢(shì)頭。 從以上分析可以看出，“世紀(jì)佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽(yáng)光小區(qū)”、“金康園等的成功開(kāi)發(fā)，預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢(shì)，“世紀(jì)佳園二期”市場(chǎng) 定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件3.1項(xiàng)目選址 1999年以后，江西科技園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后南昌市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為南昌的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。江西科技園片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。世紀(jì)佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。 3.2建設(shè)條件 3.2.1 位置優(yōu)越 “世紀(jì)佳園二期”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于江西科技園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多（僅新迎小區(qū)就有人口10萬(wàn)人），商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與江西科技園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托江西科技園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。3.2.2 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由南昌市的東、南、西三個(gè)方向開(kāi)往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到南昌市機(jī)場(chǎng)20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá)A市機(jī)場(chǎng)。由另一條主干道穿金路可連接南昌市城市南北方向交通動(dòng)脈-北京路，并以東西方面交通干線-人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。3.2.2.1確定方案并比選項(xiàng)目方案一 一棟高層，四棟多層和聯(lián)排低層住宅，項(xiàng)目方案二八多棟多層和聯(lián)排低層住宅 因?yàn)轫?xiàng)目方案二明顯沒(méi)有方案一在相同的容積率不變的情況下，總住宅面積要縮小，獲利要小。所以我的分析只建立在方案一提出表格數(shù)據(jù)分析3.2.3土地征用情況 開(kāi)發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得南昌市愛(ài)華紡織廠生產(chǎn)用地333335平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.1建筑面積和內(nèi)容根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，世紀(jì)佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫(kù)15000平方米。4.2功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)4.2.1建筑使用功能 2009年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 2009年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。 根據(jù)這一趨勢(shì)，“世紀(jì)佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。4.2.2 住宅戶型規(guī)劃根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型： 多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。 高層住宅B戶型： 每戶建筑面積120平方米。 聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積160平方米。 多層住宅A、B兩種戶型各196套；聯(lián)排低層住宅79套以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消（費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空間（臥室（單雙人間）、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排4.3總體規(guī)劃布局4.3.1 片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對(duì)白龍路沿線江西科技園片區(qū)做過(guò)控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。4.3.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。4.3.3 總平面布局 “佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“世紀(jì)佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺(jué)相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 4.3.4 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。4.3.5 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表四3-4。建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。表四3-4 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo) 1總用地面積 333335平方米 2總建筑面積 76100平方米 3地下建筑面積(地下停車場(chǎng)) 15000平方米 4地上建筑面積 61100平方米 其中：多層高層住宅 50960平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米 5建筑層數(shù)地上 27層 地下 1層 6建筑總高 722米 7建筑層高地上 284米 地下 36米 8建筑容積率 14米 9綠地率 40以上 10停車 地上 不停車 地下 500輛建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊緊連“傳園小區(qū)” ，背靠江西科技園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。平面設(shè)計(jì) (1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表3-5。表四3-5 “世紀(jì)佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位指 標(biāo)1套內(nèi)使用面積 平方米套 80、128、2082住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 488803住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 611004住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 805套內(nèi)建筑面積5.15253多層住宅A型高層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米套 平方米套 平方米套 100 120 1606戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人戶 3.27居住戶數(shù) 戶 4318居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫(kù)，地下車庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。上部結(jié)構(gòu) “世紀(jì)佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。公用設(shè)施方案本住宅區(qū)因與世紀(jì)佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。五、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 營(yíng)銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I(yíng)銷戰(zhàn)略：51 確定項(xiàng)目整體形象世紀(jì)佳園二期 與“世紀(jì)佳園一期”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開(kāi)發(fā)，其品牌形象得到了南昌市市民和政府的認(rèn)同，在南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。“世紀(jì)佳園二期”處于江西科技園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)。52 “賣點(diǎn)”分析世紀(jì)佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是：(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點(diǎn)”或銷售的“熱點(diǎn)”就在于此。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。(3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。53定價(jià)策略 (1)價(jià)格定位1)根據(jù)南昌市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價(jià)格見(jiàn)表五5-3。表五5-3 樓盤(pán)銷售價(jià)格情況表 （2009年1、2月）序號(hào)名稱房屋類型區(qū)位地段最低價(jià)(元平方米)最高價(jià)(元平方米)1紅塔花園多層住宅市西區(qū)高新開(kāi)發(fā)區(qū)452048802陽(yáng)光花園高檔商住市南區(qū)滇池路648068803星河明居高檔住宅市南區(qū)交易會(huì)旁738078804寶海豪園高檔住宅市南區(qū)關(guān)上寶海公園516057305盛達(dá)花園多層住宅市南區(qū)春城路北段665070206鉆石豪苑三層住宅市東北江西科技園62006900 從南昌市2009年1、2月樓盤(pán)銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在54806380元之間；別。由于各樓盤(pán)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠； 集團(tuán)購(gòu)買優(yōu)惠；選擇購(gòu)買優(yōu)惠；特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。 (3)價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；其他浮動(dòng)措施。 (4)定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。六、投資估算與資金籌措6.1投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的“世紀(jì)佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表六6-1和附表3-1。表六6-1“世紀(jì)佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分期計(jì)劃進(jìn)度成 本12341土地費(fèi)用1450045002前期工程費(fèi)6476473基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)205460014544建筑安裝工程費(fèi)7132109054006425公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)280501001306開(kāi)發(fā)間接費(fèi)109253535147管理費(fèi)用285909090158銷售費(fèi)用713502502501639開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)13013010其他費(fèi)用544909036411不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1230400500330合 計(jì)276237142794920115226.2資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，光廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用自有資金10000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金；按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約15623萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3-2。七、經(jīng)濟(jì)效益分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1住宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米5450元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米5850元：平均每建筑平方米售價(jià)5650元。地下停車庫(kù)每個(gè)車位120000元，按80即400個(gè)車位銷售計(jì)。7.2銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)表七7-2表。表七7-2 各類建筑銷售計(jì)劃表()項(xiàng) 目合 計(jì)12多層高層住宅1001560聯(lián)排低層高檔住宅1001060地下停車場(chǎng)1001060 7.3稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表七73。表七7-3 稅費(fèi)率表()稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)率稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)；營(yíng)業(yè)稅5土地增值稅30、40、50超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7公益金5教育費(fèi)附加費(fèi)3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅33任意盈余公積金8房產(chǎn)稅(按租金)12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7.57.4盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入46996萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額15373萬(wàn)元，扣除所得稅1034萬(wàn)元、公益金105萬(wàn)元、公積金210萬(wàn)任意盈余公積金168萬(wàn)元后還有1616萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1215萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為1034萬(wàn)元，土地增值稅為380萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金2629萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3-3附表3-5。項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為198，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬(wàn)元，投資回收期為29年。資本金內(nèi)部收益率為131。詳見(jiàn)附表3-6和附表3-7。商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額總投資X100 =313217623X 100=178 商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)資本金X100 =20998000X 100=2627.5清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。7.6資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表3-9可見(jiàn)，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見(jiàn)附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表3-9。7.7敏感性分析將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至63和48%，凈現(xiàn)值分別下降至857萬(wàn)元和927萬(wàn)元，均為負(fù)值；投資回收期則增加到35和38年租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過(guò)基本方案6左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見(jiàn)表3-9及圖3-1。表七7-7敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目變動(dòng)幅度()內(nèi)部收益率()凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)投資回收期(年)0基本方案19.8517291開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資+107.786735-1035.31901272售房?jī)r(jià)格+1033.9196127-106.5927373預(yù)售款回籠進(jìn)度+1021.161629-1017.0246334租房?jī)r(jià)格+1019.952329-1019.85102，97.8主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表七78。表七7-8 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 名 稱單位數(shù)據(jù)備注11112 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場(chǎng) 出租房地下停車場(chǎng)平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米761007310050960101401200030003000123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元276232762310000156234474243347262620742076年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均12345676財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤(rùn)率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率年年17826。92621982913132131八、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 風(fēng)險(xiǎn)分析8.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從南昌市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房供過(guò)于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬(wàn)平方米。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購(gòu)房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過(guò)消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的36倍，而目前南昌市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為4500-6000元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價(jià)達(dá)29.75萬(wàn)元33萬(wàn)元之間，相當(dāng)于家庭年收入的72倍至96倍，難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 雖然目前A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對(duì)低迷，但隨著國(guó)家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 (2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。8.2經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬(wàn)元，增長(zhǎng)365；反之，利潤(rùn)減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 附表3-1項(xiàng)目總投資估算 單位（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng) 目總投資估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 27623111213141516171819110111112土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用145006472054713228010928571313054412302經(jīng)營(yíng)資金 3項(xiàng)目總投資27623313233開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金27623 附表3-2投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 2 3 4 5 61總投資27623714279492011 522 11 12 13 14 15 自營(yíng)資產(chǎn)投資自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營(yíng)資金 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用2762327623714271427949794920112011 5225222資金籌措27623 714279492011522 2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款1000015623 84006742160063492011522 附表3-3 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)123456 1售房收入219371473805494962915 11 12 13 可出售面積(車位)平均售價(jià)(元平方米) 銷售比例()7310010098582988134386030016019382300827 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加120781443522160 21 22 23 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加109777337452403281247533 14146104 3土地增值稅3801913317157 4商品房銷售凈收入203501373747888022697附表3-4 租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)123456 1租房收入15220364848 11 12 13 可出租面積(車位) 單位租金(元車位) 出租率()60336060100360010010048001001004800100 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加8371198264264 21 22 23 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加7610530231180013005240017007240017007 3租金凈收入143?919340245364536 4凈轉(zhuǎn)售收入33951339.51 附表3-5損益表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)1234561經(jīng)營(yíng)收入2208914738054951629514848111213 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入219371521473805494962029153648482 經(jīng)營(yíng)成本17284116663297451229621212122 商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷)17209751166632974381222762121213出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用78122122224自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用5自營(yíng)部分折舊、攤銷6自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用7經(jīng)營(yíng)稅金及附加121581443523162338土地增值稅38019133171579利潤(rùn)總額3132207114913584142210彌補(bǔ)以前年度虧損11應(yīng)納稅所得額3132207114913584142212所得稅1034683794481371113稅后利潤(rùn)209913877091027722 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金1052101687141138776246917314282214加：年初未分配利潤(rùn)4322022022015可供投資者分配的利潤(rùn)107635921434222116應(yīng)付利潤(rùn)1616644157012142221 A方 B方 C方161664415701214222117年末未分配利潤(rùn)43220220220 附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)1234561現(xiàn)金流人22429147380549516295148388111.21314151617 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入219371523401473805494962029153648483402現(xiàn)金流出2033073108904316689926262122232425262728固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費(fèi)用) 經(jīng)營(yíng)資金 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 176237812153801034714281196879494431333792011125231714485222116257137223122313凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量2099-5837-5837-850-66876350-3372052171522173736220994所得稅前凈現(xiàn)金流量累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量31325769-5769-471-62406799558218927472327703633132計(jì)算指標(biāo) 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 198 131財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 292 316 基準(zhǔn)收益率(。) 1500 1500 附表3-7 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1現(xiàn)金流人22429147380549516295148388 11 1. 2 13 14 15 16 17 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入21937152340147380549496202915364848340 2 現(xiàn)金流出2033073108904316689926262122232425262728292，10211 資本金 預(yù)售(租)收入用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長(zhǎng)期借款本金償還 流動(dòng)資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付80009623781215380103464007428119681600634944313337920111252317448522211625713722312231 3 凈現(xiàn)金流量2099-5837-8506350205222362 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量-5837-6687-337171517372099 計(jì)算指標(biāo) 內(nèi)部收益率(FIRR) 13.1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) -203 基準(zhǔn)收益率(。) 1500