“ 第 一 國(guó) 際 ” 營(yíng) 銷 策 劃 報(bào) 告深 圳 市 德 思 勤 置 業(yè) 有 限 公 司二零零三年五月目 錄第一篇 項(xiàng)目深化分析總結(jié) 1一、 項(xiàng)目所在城市分析總結(jié)二、 項(xiàng)目所在區(qū)域分析總結(jié)三、 項(xiàng)目自身分析總結(jié)四、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析總結(jié)第二篇 項(xiàng)目發(fā)展深度建議 9一、“第一國(guó)際”支持要素分析二、如何將第一國(guó)際打造成東莞商業(yè)之都三、如何打造“第一國(guó)際”商務(wù)領(lǐng)袖形象四、如何打造“第一國(guó)際”酒店式公寓第三篇 營(yíng)銷推廣方案 18一、項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌如何互動(dòng)二、營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略分析三、廣告策略四、媒體策略五、銷售策略六、現(xiàn)場(chǎng)形象包裝策略七、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算八、銷售準(zhǔn)備工作時(shí)間表第一篇 項(xiàng)目深化分析總結(jié)第一篇 項(xiàng)目深化分析總結(jié)一、項(xiàng)目所在城市分析總結(jié) 東莞粵港經(jīng)濟(jì)走廊上一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的地級(jí)城市。 東莞正在打造城市新中心，實(shí)施新城市戰(zhàn)略。 東莞最具競(jìng)爭(zhēng)力，但加工型經(jīng)濟(jì)非常明顯，金融、保險(xiǎn)等現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)較弱。 東莞城市交通網(wǎng)絡(luò)欠發(fā)達(dá)，影響城市現(xiàn)代化的進(jìn)程。 東莞城市定位現(xiàn)代制造業(yè)名城。 東莞人富有、務(wù)實(shí)的嶺南人。二、項(xiàng)目所在區(qū)域分析總結(jié) 中心區(qū)，是東莞未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商業(yè)中心，是這個(gè)城市的心臟，是推動(dòng)城市運(yùn)轉(zhuǎn)的重要力量。 中心區(qū)，是東莞經(jīng)濟(jì)騰飛的“引擎”，是東莞的城市窗口。 中心區(qū)，是本項(xiàng)目最大的利益點(diǎn)，是本項(xiàng)目地塊價(jià)值得到支撐的重要保證，是本項(xiàng)目打開(kāi)市場(chǎng)大門的“金鑰匙”。 東莞人對(duì)中心區(qū)有很高的預(yù)期，但都在持觀望的態(tài)度。中心區(qū)的發(fā)展還需假以時(shí)日，還需經(jīng)過(guò)東莞城市發(fā)展戰(zhàn)略的檢驗(yàn)。三、項(xiàng)目自身分析總結(jié)n “第一國(guó)際”解讀（一）、“第一國(guó)際”是補(bǔ)充和完善城市功能的復(fù)合體“第一國(guó)際”不僅是一個(gè)居住的地產(chǎn)項(xiàng)目，他更是城市功能的補(bǔ)充和完善。所以“第一國(guó)際”的發(fā)展應(yīng)符合21世紀(jì)城市的三大特質(zhì)：1、最佳功能組合：基本功能：居住區(qū)、寫字樓、酒店、影院（藝術(shù)館）；從屬功能：娛樂(lè)、零售商業(yè)、餐館、休閑；2、最佳生活聚居：居住、商務(wù)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)；3、最佳步行街區(qū)：所有功能與生活均在步行的范疇內(nèi)輕松解決。（二）、“第一國(guó)際”屬性定位：中央財(cái)富區(qū) “中央財(cái)富區(qū)”就是制造財(cái)富、實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的事業(yè)王國(guó)。 “中央財(cái)富區(qū)”就是精英薈萃、演繹成功的舞臺(tái)。 “中央財(cái)富區(qū)”就是投資超值地。 “中央財(cái)富區(qū)”就是身份、地位、財(cái)富、資本的象征。（三）、“第一國(guó)際”功能定位第一國(guó)際功能組合架構(gòu)第 一 國(guó) 際（推廣名）國(guó)際商務(wù)酒店國(guó)際采博城國(guó)際商務(wù)港國(guó)際商務(wù)公寓國(guó)際會(huì)館國(guó)際商業(yè)步行街（四）、“第一國(guó)際”發(fā)展目標(biāo) 新東莞的城市生活晶片。 未來(lái)CBD商圈的核心和“靈魂”，東莞人購(gòu)物天堂 開(kāi)創(chuàng)東莞地產(chǎn)城市運(yùn)營(yíng)先河。 新東莞國(guó)際商務(wù)王國(guó)（五）、“第一國(guó)際”現(xiàn)狀 處在一個(gè)高城市價(jià)值地段的項(xiàng)目。 周邊的市政資源可以極大豐富項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)資源、價(jià)值資源。 “東莞國(guó)際會(huì)展中心”給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的提供最直接的利益支持。 項(xiàng)目所處地段還屬于“半生地”地段。 周邊居民非常關(guān)注本項(xiàng)目。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)還存在許多不足。第 一 國(guó) 際 夜 景 效 果 圖四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析總結(jié)（一）、商鋪的客戶 年齡在3045歲之間，他們是成功者，有良好的經(jīng)濟(jì)條件。 這部分客戶精明、理性，有良好的投資理財(cái)意識(shí)，對(duì)物業(yè)價(jià)值有很高的判斷能力。 在置業(yè)時(shí)非常理性且十分慎重。 這部分客戶主要由本地人、周邊地區(qū)人士、港臺(tái)人士和部分企業(yè)構(gòu)成；他們一部分人靠出租、物業(yè)升值來(lái)實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值；一部分人用于自營(yíng)。（二）、寫字樓的客戶 主要為從事第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)和部分投資者。 有改善企業(yè)辦公條件的愿望。 企業(yè)發(fā)展良好。 注重企業(yè)形象塑造。 他們認(rèn)為東莞目前寫字樓價(jià)格較低，投資寫字樓有良好的升值潛力。（三）、商務(wù)公寓客戶 年齡介于26-38歲，他們事業(yè)小成，收入穩(wěn)定。 不太富有，但有超前的生活意識(shí)和時(shí)尚的生活主張。 大多受過(guò)良好教育，容易接受新的概念和生活方式。 重視物業(yè)的交通和生活的方便，他們也重視物業(yè)的品位。 重視物業(yè)的性價(jià)比，希望物業(yè)有良好的兌現(xiàn)價(jià)值能力。 喜歡的生活元素：咖啡、音樂(lè)、上網(wǎng)、泡吧、健身、聊天、購(gòu)物。- 71 德思勤置業(yè)第二篇 產(chǎn)品發(fā)展深度建議第二篇 產(chǎn)品發(fā)展深度建議一、“第一國(guó)際”支撐要素分析“第一國(guó)際”案名把項(xiàng)目提升到一個(gè)相當(dāng)高的高度，所以我們認(rèn)為“第一國(guó)際”應(yīng)該打造成東莞地產(chǎn)項(xiàng)目第一品牌或領(lǐng)袖品牌，他應(yīng)該是東莞地產(chǎn)名副其實(shí)的“王者”，他將以傲視群雄的氣勢(shì)驚現(xiàn)莞邑大地?！暗谝粐?guó)際”由于開(kāi)發(fā)體量大，時(shí)間長(zhǎng)，所以在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)注意節(jié)奏的把握，注意營(yíng)銷資源的合理利用和各開(kāi)發(fā)階段的相互促進(jìn)的作用。我們建議分兩期開(kāi)發(fā)：第一期開(kāi)發(fā)H5，以生活型商業(yè)啟動(dòng)項(xiàng)目，給二期開(kāi)發(fā)提供商潮、人潮的支持；第二步同時(shí)啟動(dòng)其它地塊，以專業(yè)市場(chǎng)、娛樂(lè)業(yè)等促進(jìn)生活型商業(yè)的繁榮?！暗谝粐?guó)際”的精英團(tuán)隊(duì)（發(fā)展商?hào)|莞市商業(yè)中心發(fā)展有限公司、設(shè)計(jì)公司美國(guó)IDI、建筑施工中建五局、總策劃王志綱工作室、策劃代理德思勤、廣告支持毅華廣告）應(yīng)精誠(chéng)協(xié)作，相互信任支持，這樣才能出效率、出成果?！暗谝粐?guó)際”應(yīng)該配置一流的硬件，提供一流服務(wù)環(huán)境?！暗谝粐?guó)際”需要高素質(zhì)的“內(nèi)涵”來(lái)豐滿其形象，我們認(rèn)為支持“第一國(guó)際”品牌需要如下要素。第一國(guó)際領(lǐng)袖品牌國(guó)際、國(guó)內(nèi)著名品牌商家進(jìn)駐。體現(xiàn)高檔次、高品位、專業(yè)化、個(gè)性化,按國(guó)際規(guī)劃管理的商業(yè)業(yè)態(tài)分布。發(fā)展商整合一流的精英團(tuán)隊(duì)，整合一流的社會(huì)資源。興建五星級(jí)酒店，聘請(qǐng)國(guó)際著名酒店管理公司管理，真正實(shí)現(xiàn)商務(wù)國(guó)際化，使“第一國(guó)際”成為東莞商賈、政要聚會(huì)的首選場(chǎng)所。國(guó)際著名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的領(lǐng)先水平和符合國(guó)際潮流。聘請(qǐng)著名品牌物管公司進(jìn)行“人性化”的物業(yè)管理，提高投資者信心，提升物業(yè)附加值。產(chǎn)品應(yīng)具有優(yōu)異的規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)、施工品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、物管品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)品質(zhì)。二、如何將第一國(guó)際打造成東莞商業(yè)之都商業(yè)繁榮昌盛是發(fā)展商經(jīng)營(yíng)收益和“第一國(guó)際”持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重要保障，所以“第一國(guó)際”應(yīng)進(jìn)行科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃，高起點(diǎn)、高要求，“以銷定產(chǎn)”做好H-5第一期工程的招商工作。商業(yè)規(guī)劃應(yīng)從以下五個(gè)方面來(lái)滿足消費(fèi)者樂(lè)趣：一是滿足購(gòu)買樂(lè)趣：為消費(fèi)者提供豐富多彩的產(chǎn)品；二是滿足吃的樂(lè)趣：購(gòu)物累了，餐飲是最好的休閑方式；三是滿足玩的樂(lè)趣：現(xiàn)代商業(yè)中心均設(shè)有影視廳、茶坊、酒吧、電玩、健身中心等；四是滿足觀光的樂(lè)趣：除了考慮布置五彩繽紛、琳瑯滿目的商品之外，還應(yīng)設(shè)置主題廣場(chǎng)、觀賞水景、小品雕塑、休閑座椅等，流行的美景，再加上設(shè)計(jì)獨(dú)特的建筑外觀和獨(dú)具文化特色的氛圍，令人流連忘返，百看不厭；五是要滿足學(xué)的樂(lè)趣：讓消費(fèi)者既能感受現(xiàn)代商業(yè)文化魅力，又可感知?dú)v史文化、現(xiàn)代科技的熏陶。為此我們認(rèn)為H-5商業(yè)規(guī)劃應(yīng)按如下步驟進(jìn)行：1、進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)科學(xué)組合。2、對(duì)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行定位、商場(chǎng)形象進(jìn)行定位、商品檔次、價(jià)格定位。3、鎖定招商目標(biāo)客戶。4、請(qǐng)專業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)公司根據(jù)目標(biāo)客戶經(jīng)營(yíng)特征進(jìn)行商業(yè)布局設(shè)計(jì)。5、“以銷定產(chǎn)”針對(duì)目標(biāo)商家要求進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整。根據(jù)上述觀點(diǎn)，我們建議H5的商業(yè)業(yè)態(tài)如下：1、主力商場(chǎng)一：臨元美東路，建筑面積約50000平方米。建議引進(jìn)品牌百貨店和品牌超市，其中一層經(jīng)營(yíng)金銀珠寶、化妝品等，二層超市、三、四層經(jīng)營(yíng)男女時(shí)裝、鞋類及西餐廳或咖啡廳，六層經(jīng)營(yíng)電影院。2、主力商場(chǎng)二：臨東莞大道，建筑面積約12800平方米。建議一層經(jīng)營(yíng)兒童玩具世界，二層經(jīng)營(yíng)電玩、麥當(dāng)勞或肯德基，三層兒童育樂(lè)天地。3、主力商場(chǎng)三：臨東莞大道，建筑面積約12800平方米。建議引進(jìn)品牌家居主題店，如百安居、宜家、好百年等。4、一層商鋪：應(yīng)要求經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)行統(tǒng)一裝修，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行甑選，同時(shí)對(duì)商鋪開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。滿足吃的樂(lè)趣滿足玩的樂(lè)趣三、如何打造“第一國(guó)際”商務(wù)領(lǐng)袖形象“第一國(guó)際”憑借東莞新城市中心區(qū)國(guó)際商務(wù)的輻射力、配套設(shè)施的原動(dòng)力、產(chǎn)業(yè)鏈條的聚合力、投資政策的牽引力、以及政府服務(wù)的助推力從而生發(fā)可以釋放巨大能量的商務(wù)裂變！我們相信“第一國(guó)際”寫字樓的建成，將改變東莞企業(yè)傳統(tǒng)的辦公模式，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，從而引發(fā)東莞企業(yè)入駐浪潮，因?yàn)闁|莞新城市中心區(qū)集中了大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所，這些都為“第一國(guó)際”提供了非常良好的商務(wù)環(huán)境。但第一國(guó)際作為商務(wù)領(lǐng)袖，除這些優(yōu)秀的外部“商務(wù)資源”外，還需自身具備“商務(wù)領(lǐng)袖”的品質(zhì)。（一）、硬件設(shè)置 1000M極速光纖規(guī)劃，適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)高速發(fā)展，提供100M寬頻互動(dòng)網(wǎng)絡(luò)！ 專線直接證券交易所，尊享大戶室待遇！ 一卡通管理自動(dòng)化系統(tǒng)、非接觸IC卡門禁管制系統(tǒng)！ 設(shè)置GPRS系統(tǒng)，通訊無(wú)信號(hào)盲區(qū)！ 進(jìn)口豪華電梯，電梯間內(nèi)特設(shè)液晶顯示屏，為您播放商務(wù)信息、即時(shí)新聞！ 特設(shè)背景音樂(lè)系統(tǒng)，營(yíng)造輕松商務(wù)環(huán)境！ 殘疾人坐廁?。ǘ⑸虅?wù)配套 多功能數(shù)碼會(huì)議室 商務(wù)中心 新聞?wù)故局行?翻譯中心 秘書(shū)中心 健身休閑中心 咖啡廳 兒童托管中心（三）、品牌物管聘請(qǐng)國(guó)際或國(guó)內(nèi)著名物管公司進(jìn)行管理，引進(jìn)"以人為本"的全方位物業(yè)管理模式，除了實(shí)行一般商業(yè)大廈所涉及之公共設(shè)施管理、服務(wù)工作外（安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、設(shè)備運(yùn)行管理、客戶服務(wù)、綠化管理、停車場(chǎng)及樓宇監(jiān)督和管理），還應(yīng)提供一系列的便民服務(wù)工作，主要有： 商務(wù)秘書(shū)服務(wù) 星級(jí)室內(nèi)清潔服務(wù) 貼身辦公室維修服務(wù) 代訂車、船、飛機(jī)票 代訂報(bào)紙、雜志 代辦郵政、特快專遞 代洗衣送衣服務(wù)四、如何打造“第一國(guó)際”酒店式公寓酒店式商務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的商務(wù)公寓，目前在東莞屬于少見(jiàn)的物業(yè)類型，它將“居住”、“商務(wù)”、“投資”這三種概念有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，首創(chuàng)工作、生活、商務(wù)、休閑、酒店“五位一體”的全新商務(wù)模式。此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)清潔、布草清洗更換等，它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)?！暗谝粐?guó)際”商務(wù)公寓出現(xiàn)，如何才能掀起東莞生活、工作方式的新革命，我們認(rèn)為產(chǎn)品本身優(yōu)異品質(zhì)和良好的硬件設(shè)施是第一要素，同時(shí)需提供高品質(zhì)的物管服務(wù)，為此我們建議： 應(yīng)對(duì)公寓平面布局進(jìn)行調(diào)整。 統(tǒng)一精裝修并提供個(gè)性化的家居設(shè)計(jì)，演繹精彩的都市生活。 專業(yè)的品牌物管公司提供個(gè)性化的管理服務(wù)。個(gè)性化的服務(wù)包括餐飲、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。 硬件設(shè)施應(yīng)設(shè)有咖啡屋、網(wǎng)吧、閱覽室、健身房、桌球房、網(wǎng)球場(chǎng)、影視廳、棋牌室、自助廚房等。第三篇 營(yíng)銷推廣方案第三篇 營(yíng)銷推廣方案一、項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌如何互動(dòng)根據(jù)項(xiàng)目的屬性和發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，我們認(rèn)為：n “第一國(guó)際”品牌：東莞房地產(chǎn)“領(lǐng)袖品牌”。n 發(fā)展商品牌 發(fā)展商的精神以城市運(yùn)營(yíng)為目標(biāo)，創(chuàng)造東莞無(wú)限精彩！追求卓越，提供專業(yè)服務(wù)品質(zhì)！ 發(fā)展商形象城市資源整合大師！ 發(fā)展商主張努力鑄就輝煌！“東莞市商業(yè)中心發(fā)展有限公司”作為東莞房地產(chǎn)行業(yè)的一支新軍，在市場(chǎng)上沒(méi)有足夠號(hào)召力和影響力，也就是說(shuō)沒(méi)有品牌力，因此，我們應(yīng)該考慮：發(fā)展商在創(chuàng)立“第一國(guó)際”這一“領(lǐng)袖品牌”的過(guò)程中，如何將項(xiàng)目品牌向企業(yè)品牌延伸？如何強(qiáng)化企業(yè)品牌？房地產(chǎn)企業(yè)品牌與消費(fèi)者之間聯(lián)系的紐帶主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目作為企業(yè)品牌的載體，如能對(duì)消費(fèi)者提供好的消費(fèi)體驗(yàn)，就能衍生強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)企業(yè)品牌的美譽(yù)度，所以我們認(rèn)為“第一國(guó)際”作為東莞乃至全國(guó)地產(chǎn)的“領(lǐng)袖品牌”，作為發(fā)展商塑造企業(yè)品牌形象的“排頭兵”，“第一國(guó)際”開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)該做到： 三個(gè)精品策略既創(chuàng)造精品工程、精品環(huán)境、精品管理。 注意企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌的關(guān)系。推廣第一期項(xiàng)目“H5”時(shí)以塑造“第一國(guó)際”項(xiàng)目品牌為主，同時(shí)培育企業(yè)的美譽(yù)度和知名度，促進(jìn)企業(yè)品牌的建設(shè)；在開(kāi)發(fā)第二期“H2、H6、H6B、H8”，將推廣重點(diǎn)應(yīng)放在企業(yè)品牌形象推廣上，通過(guò)企業(yè)形象來(lái)提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。 通過(guò)服務(wù)營(yíng)銷，促進(jìn)項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌互動(dòng)。服務(wù)是商品硬件品質(zhì)的延伸，是商品質(zhì)量的重要組成部分。真正的服務(wù)應(yīng)涵蓋售前、售中和售后服務(wù)，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)要樹(shù)立全面的服務(wù)意識(shí)，要做到：服務(wù)態(tài)度熱情；服務(wù)設(shè)備完好：服務(wù)技能嫻熟；服務(wù)項(xiàng)目齊全；服務(wù)方式靈活；服務(wù)程序規(guī)范；服務(wù)收費(fèi)合理；服務(wù)制度健全；服務(wù)效率快速。 在項(xiàng)目營(yíng)銷推廣過(guò)程中，企業(yè)要積極參與社會(huì)公益活動(dòng)，體現(xiàn)企業(yè)高度的社會(huì)責(zé)任感，以提高社會(huì)對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目的關(guān)注度。二、營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略分析（一）、營(yíng)銷推廣思路推 廣 思 路步驟二：賣產(chǎn)業(yè)步驟四：賣概念步驟三：賣CBD步驟一：賣東莞步驟五：賣項(xiàng)目n 推廣步驟一：“賣東莞” 以新東莞的良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、投資環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境和新城市發(fā)展戰(zhàn)略展示東莞的城市價(jià)值。 整合東莞的城市資源，對(duì)東莞進(jìn)行造勢(shì)，突出東莞在珠三角的未來(lái)城市地位、城市價(jià)值，提升東莞形象，擴(kuò)大東莞城市影響力，從而擴(kuò)大項(xiàng)目的銷售力和影響力。n 推廣步驟二：“賣產(chǎn)業(yè)” 宣傳東莞在全球經(jīng)濟(jì)化的今天，作為珠江三角洲的加工中心，作為現(xiàn)代制造業(yè)名城，東莞如何打造其完善的支持體系：科研平臺(tái)、物流平臺(tái)、加工平臺(tái)、采購(gòu)平臺(tái)、信息平臺(tái)、交易平臺(tái)。 宣傳CBD在打造東莞加工中心支持體系時(shí)的重要作用。東莞大學(xué)城、松山湖高科技園區(qū)作為科研平臺(tái)；常平、虎門作為物流平臺(tái)；東莞32個(gè)鎮(zhèn)區(qū)作為加工平臺(tái)；東莞CBD作為采購(gòu)平臺(tái)、信息平臺(tái)、交易平臺(tái)。 “第一國(guó)際”的專業(yè)市場(chǎng)、國(guó)際商務(wù)港的建設(shè)就是CBD中采購(gòu)平臺(tái)、信息平臺(tái)、交易平臺(tái)的具體體現(xiàn)。n 推廣步驟三：“賣CBD” 宣傳CBD的城市龍頭形象和國(guó)際舞臺(tái)形象。 宣傳CBD未來(lái)的高城市價(jià)值。 充分挖掘CBD中心區(qū)城市價(jià)值，突出中心區(qū)地段的尊貴和“第一國(guó)際”產(chǎn)品未來(lái)價(jià)值的永久保證，“第一國(guó)際”是CBD共榮圈的重要一員。n 推廣步驟四：“賣概念” 豐富“第一國(guó)際”的文化內(nèi)涵，營(yíng)造“第一國(guó)際”良好的文化氛圍，以文化價(jià)值提升產(chǎn)品價(jià)值； 宣傳新的投資模式、新的商務(wù)模式、新的生活方式，以思想打動(dòng)客戶，以概念促進(jìn)銷售。n 推廣步驟五：“賣項(xiàng)目” 以城市運(yùn)營(yíng)商的形象宣傳發(fā)展商。 以鮮明的、高人一等的形象定位，如“東莞中央財(cái)富區(qū)”、“世界精英的舞臺(tái)”對(duì)公眾進(jìn)行心理占位。 以項(xiàng)目的物業(yè)屬性和利益點(diǎn)，鎖定目標(biāo)客戶。 構(gòu)筑項(xiàng)目的價(jià)值體系：1、商業(yè)價(jià)值：CBD共榮圈的有機(jī)組成部分，東莞國(guó)際會(huì)展中心產(chǎn)生的會(huì)展經(jīng)濟(jì)，CLD200萬(wàn)人口的強(qiáng)大消費(fèi)力；2、商務(wù)價(jià)值：豐富的商業(yè)資源和市政資源；3、生活價(jià)值：東莞行政文化中心、東莞文化娛樂(lè)中心的行政文化設(shè)施，“第一國(guó)際”豐富多彩的生活資源；4、生態(tài)價(jià)值：中心區(qū)生態(tài)景觀帶；5、地標(biāo)價(jià)值：東莞國(guó)際會(huì)展中心。（二）、營(yíng)銷推廣主線設(shè)計(jì)由于“第一國(guó)際”項(xiàng)目產(chǎn)品多樣性，為了避免在推廣過(guò)程中出現(xiàn)不同產(chǎn)品利益訴求不清晰的局面，在“第一國(guó)際”推廣過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)應(yīng)堅(jiān)持兩條明晰的推廣主線：推廣主線一：自始至終宣傳項(xiàng)目的形象，宣傳項(xiàng)目的屬性“中央財(cái)富區(qū)”，利用事件營(yíng)銷和主題推廣語(yǔ)建立項(xiàng)目的高度，使項(xiàng)目在公眾心目中形成強(qiáng)勢(shì)占位，統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目的銷售推廣，推廣主線二：對(duì)不同的產(chǎn)品（商鋪、寫字樓、公寓）要采取各個(gè)“擊破”的推廣策略，分階段、按次序進(jìn)行銷售推廣。在銷售推廣過(guò)程中，不同產(chǎn)品應(yīng)根據(jù)其利益點(diǎn)和目標(biāo)客戶進(jìn)行有針對(duì)性的營(yíng)銷，同時(shí)對(duì)各個(gè)物業(yè)不同屬性和利益關(guān)聯(lián)度進(jìn)行高度整合，以利于建立項(xiàng)目的整體形象和促進(jìn)不同物業(yè)產(chǎn)品的銷售。（三）、營(yíng)銷推廣主線操作解析解決項(xiàng)目怎么說(shuō)的問(wèn)題？推廣主線一目 的1、塑造東莞良好的城市形象和展示東莞的城市價(jià)值；2、塑造發(fā)展商城市資源整合大師形象；3、引起社會(huì)、企業(yè)、市民高度關(guān)注。手 段1、 舉辦“國(guó)際城市論壇”；2、 舉辦“東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略論壇”3、 在中央臺(tái)、鳳凰衛(wèi)視推介新東莞；4、 以東莞政府名義參與“地博會(huì)”。手 段1、 舉辦“CBD對(duì)東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用的研討會(huì)”；2、 在媒體上對(duì)CDB項(xiàng)目進(jìn)行深度報(bào)道。手 段1、 簽約儀式既項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)；2、 參與“地博會(huì)”3、 招商新聞發(fā)布會(huì)4、 各種SP活動(dòng)5、 外廣告、媒體廣告、形象墻、現(xiàn)場(chǎng)包裝。策略一：宣傳新東莞策略二：宣傳CBD策略三：宣傳項(xiàng)目 推廣主線二目 的1、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值；2、發(fā)展商資金回籠，實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)；3、為產(chǎn)品、為企業(yè)在市場(chǎng)形成良好的口碑。手 段1、 吸引品牌商家進(jìn)駐；2、 合理的業(yè)態(tài)的組合；3、 宣傳新的投資創(chuàng)富模式；4、 宣傳CBD的發(fā)展將給投資者高收益的回報(bào)；5、 商鋪競(jìng)拍活動(dòng)；6、 提供優(yōu)質(zhì)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)支持服務(wù)。手 段1、 宣傳“第一國(guó)際”是東莞“三現(xiàn)代”（現(xiàn)代城市、現(xiàn)代人、現(xiàn)代生活）樣板基地；2、 宣傳新的生活方式；3、 宣傳良好的生活環(huán)境；4、 各種促銷活動(dòng)；5、 宣傳優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。手 段1、 吸引品牌企業(yè)進(jìn)駐；2、 與行業(yè)協(xié)會(huì)舉辦各種活動(dòng)，吸引企業(yè)主參與；3、 宣傳“第一國(guó)際”是企業(yè)商務(wù)制高點(diǎn)；4、 宣傳第一國(guó)際的豐富經(jīng)營(yíng)資源。5、 宣傳“總部經(jīng)濟(jì)”和寫字樓的“生產(chǎn)效率”理論。步驟一：售商鋪步驟三：售公寓步驟二：售寫字樓解決產(chǎn)品如何售的問(wèn)題？三、廣告策略（一）、廣告宣傳原則n 以“投資、創(chuàng)富”為主題概念，重點(diǎn)宣傳東莞新城市中心區(qū)在新東莞的發(fā)展中的龍頭作用，宣傳東莞CBD的高城市地脈價(jià)值，宣傳項(xiàng)目周邊良好的市政配套。n “第一國(guó)際”國(guó)際化商務(wù)模式將雄居?xùn)|莞商務(wù)制高點(diǎn)。n 宣傳“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”魅力，“東莞國(guó)際會(huì)展中心”將成為“第一國(guó)際”的財(cái)富助推器。n 避免與其它項(xiàng)目正面競(jìng)爭(zhēng)，重點(diǎn)突出項(xiàng)目地段、市政資源、商業(yè)資源等獨(dú)特利益點(diǎn)。（二）、項(xiàng)目子案名和廣告語(yǔ)設(shè)想1、項(xiàng)目子案名建議 H-2：采博城 H-5：財(cái)富中心 H-6：國(guó)際會(huì)館 H-6B、H-8：都市名庭2、主題廣告語(yǔ)建議一：世界精英的舞臺(tái)精英，社稷的棟梁，民族的希望！精英，城市的中堅(jiān)，企業(yè)的驕子！“第一國(guó)際”，薈萃世界精英，演繹無(wú)限精彩！“第一國(guó)際”，一流的精英團(tuán)隊(duì)，打造屬于精英的舞臺(tái)！釋義： “世界”代表項(xiàng)目國(guó)際化，體現(xiàn)項(xiàng)目的高度 “精英”對(duì)開(kāi)發(fā)商、目標(biāo)客戶、經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行高度概括、集成 “舞臺(tái)”演繹精彩的地方 “精英的舞臺(tái)”一定是充滿商業(yè)機(jī)會(huì)的地方 易懂、易記、易上口。建議二：天賦尊貴 舍我其誰(shuí)！尊貴源自天成，CBD的繁榮使“第一國(guó)際”的價(jià)值得到永久的保證！“第一國(guó)際”的王者之氣，讓所有人為之心動(dòng)！釋義： “天賦”表示項(xiàng)目所處地段的價(jià)值和周邊資源的天然優(yōu)勢(shì) “尊貴”表示高地段價(jià)值、高產(chǎn)品價(jià)值 “舍我其誰(shuí)”告訴消費(fèi)者第一國(guó)際是最佳選擇，并表現(xiàn)出項(xiàng)目的霸主地位 易懂、易記、易上口。建議三：與中國(guó)共精彩！中國(guó)，21世紀(jì)世界經(jīng)濟(jì)明星！東莞，中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力城市之一！“第一國(guó)際”，在東莞CBD，與東莞共繁榮，與中國(guó)共精彩！釋義： 表明項(xiàng)目在中國(guó)的強(qiáng)勢(shì)占位 21世紀(jì)是中國(guó)的世紀(jì)，21世紀(jì)的中國(guó)一定是精彩的中國(guó)，與中國(guó)共精彩就等于項(xiàng)目代表的是中國(guó)的潮流 能反應(yīng)項(xiàng)目的高度 易懂、易記、易上口。3、階段推廣訴求廣告語(yǔ) 第一國(guó)際，與東莞共精彩?。ㄐ蜗笮麄鳎?全城眼光鎖定第一國(guó)際?。ㄐ蜗笮麄鳎?鑒賞南中國(guó)財(cái)富盛宴！（針對(duì)商鋪） 與5A高智商OFFICE全接觸（針對(duì)寫字樓） 搶占商務(wù)制高點(diǎn)，締造事業(yè)王國(guó)（針對(duì)寫字樓） 把握財(cái)富來(lái)臨的機(jī)會(huì)（針對(duì)商鋪） 與“商業(yè)航母”共舞，100%天天旺場(chǎng)（針對(duì)商鋪） 在第一國(guó)際，做引領(lǐng)時(shí)尚生活的人（針對(duì)公寓） 東莞新都市生活新主張（針對(duì)公寓）（四）、產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)解析 價(jià)值一：高城市地脈價(jià)值，確保消費(fèi)者投資大幅增值。 價(jià)值二：在CBD核心地段，充分享受CBD帶來(lái)的便利、尊貴、繁榮。 價(jià)值三：第一國(guó)際是資本財(cái)富、權(quán)勢(shì)威望的象征，充分彰顯第一國(guó)際主人的尊貴。 價(jià)值四：日進(jìn)斗金的東莞新鋪王。 價(jià)值五：提升企業(yè)形象5A寫字樓。 價(jià)值六：提著行李就能住的工作生活家。 價(jià)值七：一分鐘上班，一分鐘購(gòu)物的生活方式。 價(jià)值八：品牌物管提供的人性化管理。 價(jià)值九：會(huì)展帶來(lái)的商潮、人潮。 價(jià)值十：“商務(wù)便利店”為小企業(yè)商務(wù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 價(jià)值十一：財(cái)富之都、時(shí)尚之都、娛樂(lè)之都帶來(lái)的精彩人生。 價(jià)值十二：最符合人性的人居場(chǎng)所舒適、便利、和諧、繁榮。四、媒體策略（一）、媒介策略1、銷售準(zhǔn)備期 所有銷售物料的設(shè)計(jì)制作、工地圍墻、戶外廣告。 利用王志綱工作室的專業(yè)“影響力”舉辦“國(guó)際城市論壇”，邀請(qǐng)報(bào)社、電視臺(tái)的新聞?dòng)浾哂懻摉|莞在珠三角城市國(guó)際化的分工和作用。舉辦“東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略論壇”討論東莞的投資環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境和城市發(fā)展戰(zhàn)略。 利用王志綱工作室的專業(yè)“影響力”在邀請(qǐng)報(bào)社、電視臺(tái)的新聞?dòng)浾邍@“東莞新城市中心在東莞發(fā)展的作用”、“東莞市要成為現(xiàn)代制造業(yè)名城，如何打造其支持體系？如何完善各產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈？”等話題研討并發(fā)布軟性新聞。 以報(bào)紙硬性廣告宣傳項(xiàng)目形象和告知公眾信息。2、內(nèi)部登記期 以報(bào)紙廣告為主，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部登記。 工地圍墻、戶外廣告。 邀請(qǐng)專業(yè)人士參與東莞CBD地產(chǎn)研討會(huì)，利用報(bào)紙、電視進(jìn)行軟軟性宣傳。3、公開(kāi)強(qiáng)銷期 利用報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合DM廣告、雜志廣告、SP活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)廣告，來(lái)形成強(qiáng)烈的宣傳攻勢(shì)，增加目標(biāo)客戶的接觸頻率。 在銷售同時(shí)，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時(shí)宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點(diǎn)。 繼續(xù)利用戶外廣告，以保持宣傳的持久性。 根據(jù)銷售情況及客戶反饋意見(jiàn)，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的反應(yīng)，對(duì)廣告表現(xiàn)和媒體進(jìn)行調(diào)整。4、尾盤清理期 利用少量報(bào)紙廣告和一些SP活動(dòng)做銷售攻堅(jiān)。（二）、媒體選擇策略媒體選擇要根據(jù)目標(biāo)受眾的接觸習(xí)慣來(lái)確定。1、平面媒體 東莞日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)是目前東莞樓市廣告兩大主要媒體，建議作為“第一國(guó)際”在東莞宣傳的主要平面媒體。 廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)、深圳特區(qū)報(bào)作為本項(xiàng)目在珠三角宣傳的主要平面媒體。 東方日?qǐng)?bào)作為本項(xiàng)目在港澳地區(qū)的主要宣傳平面媒體。 參考消息、北京青年、北京晚報(bào)、新民晚報(bào)作為本項(xiàng)目拓展全國(guó)市場(chǎng)的平面媒體。 選擇適當(dāng)?shù)碾s志如民航空中雜志、經(jīng)濟(jì)性雜志，這些雜志針對(duì)性強(qiáng)，讀者群固定，印刷效果好，可以作為輔助媒體使用。 選擇一些專業(yè)媒體，如中國(guó)建設(shè)報(bào)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)、中國(guó)證券報(bào)等作為輔助媒體使用。2、電視媒體 中央電視二臺(tái)、風(fēng)凰衛(wèi)視、廣東衛(wèi)視、翡翠臺(tái)、東莞臺(tái)作為主要電視媒體。3、網(wǎng)絡(luò)媒體 建立自己網(wǎng)站。 在搜房、網(wǎng)易、新浪、搜狐、TOM等主要網(wǎng)站發(fā)布廣告并與自己網(wǎng)站建立鏈接。4、戶外媒體 在進(jìn)出東莞的主要路段發(fā)布大型醒目戶外廣告。 在城區(qū)重要地段的發(fā)布路牌、燈箱廣告。五、銷售策略（一）、入市時(shí)機(jī)根據(jù)發(fā)展商提供的工程進(jìn)度計(jì)劃表和廣東樓市銷售“金九銀十”的市場(chǎng)特征。所以本項(xiàng)目入市策略建議： 8月上旬，完成項(xiàng)目戶外導(dǎo)視和形象展示工作，進(jìn)入“內(nèi)部登記購(gòu)期”。 8月上旬-9月底，積淀客戶，根據(jù)市場(chǎng)反映調(diào)整營(yíng)銷策略并及時(shí)修正。10月上旬，擇時(shí)開(kāi)盤，廣告、軟文、活動(dòng)營(yíng)銷立體拉動(dòng)，創(chuàng)造銷售高潮。（二）、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前提條件 相關(guān)資源配合：品牌商家、國(guó)際著名酒店管理公司、著名品牌物業(yè)管理公司的進(jìn)駐，是本項(xiàng)目啟動(dòng)市場(chǎng)的關(guān)鍵，所以在本項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)始前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與品牌商家（3家）、著名酒店管理公司、著名品牌物業(yè)管理公司簽約。 政府文件：取得預(yù)售所需政府相關(guān)文件（土地使用證、土地規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證、開(kāi)工許可證）。 工地形象：工程處于快速建設(shè)階段、工地圍墻包裝好、營(yíng)銷中心、營(yíng)銷中心外廣場(chǎng)綠化園林已完工，樣板房對(duì)外開(kāi)放； 人員組織：銷售后勤支持人員（財(cái)務(wù)、保安、保潔）經(jīng)過(guò)培訓(xùn)；銷售人員對(duì)市場(chǎng)熟悉，經(jīng)過(guò)樓盤知識(shí)培訓(xùn)和考核合格； 銷售文件：置業(yè)計(jì)劃書(shū)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)、尾數(shù)紙、客戶登記表、購(gòu)房合同、銷售200問(wèn)等； 導(dǎo)示系統(tǒng)：戶外廣告已發(fā)布，導(dǎo)示系統(tǒng)已安裝完畢。（三）、正式銷售前提條件 政府文件：取得預(yù)售所需政府相關(guān)文件（土地使用證、土地規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證、開(kāi)工許可證、預(yù)售證）； 工地形象：工程處于快速建設(shè)階段、工地圍墻包裝好、營(yíng)銷中心、營(yíng)銷中心外廣場(chǎng)綠化園林已完工，樣板房對(duì)外開(kāi)放； 人員組織：銷售后勤支持人員（財(cái)務(wù)、公證、按揭、合同簽約、保安、保潔）經(jīng)過(guò)培訓(xùn)；銷售人員對(duì)市場(chǎng)熟悉，經(jīng)過(guò)樓盤知識(shí)培訓(xùn)和考核合格； 銷售文件：置業(yè)計(jì)劃書(shū)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)、尾數(shù)紙、客戶登記表、購(gòu)房合同、銷售200問(wèn)； 后勤支持系統(tǒng)：公證、律師、銀行按揭、購(gòu)房入戶確認(rèn)； 導(dǎo)示系統(tǒng)：戶外廣告已發(fā)布，導(dǎo)示系統(tǒng)已安裝完畢 媒體安排：電視、報(bào)紙已開(kāi)始傳播信息； 公關(guān)活動(dòng)：已舉行多次相關(guān)活動(dòng)；（四）、價(jià)格策略 “第一國(guó)際”定位是東莞頂級(jí)樓盤，所以項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位應(yīng)走“高價(jià)”路線。 低開(kāi)高走，預(yù)留升值空間，視進(jìn)度分期提價(jià)，這是基本策略。 “低開(kāi)”基礎(chǔ)價(jià)格根據(jù)參照樓盤售價(jià)、工程造價(jià)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和市場(chǎng)租賃行情制訂。 在制訂價(jià)格時(shí)，為買家先行考慮年回報(bào)率問(wèn)題（回報(bào)率控制在5%左右，回報(bào)年限在1520年）。（五）、服務(wù)營(yíng)銷策略 利用德思勤高素質(zhì)的專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)，提供超越顧客預(yù)期的服務(wù)水平來(lái)彌補(bǔ)產(chǎn)品的不足。 發(fā)展商聘請(qǐng)著名專業(yè)公司做好售后的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。六、現(xiàn)場(chǎng)形象包裝策略（一）、“第一國(guó)際”車行引導(dǎo)1、原則：最近距離、最便捷行車路線、方便客戶開(kāi)車看房。2、車行引導(dǎo)系統(tǒng)考慮客戶主要通過(guò)東莞大道、鴻福路和四環(huán)路到第一國(guó)際現(xiàn)場(chǎng)看房，建議在莞太路和鴻福路交匯處，東莞大道與鴻福路交匯處、四環(huán)路臨稻香村路段設(shè)立形象導(dǎo)示牌，其中東莞大道與鴻福路交匯處形象導(dǎo)示通過(guò)項(xiàng)目的形象墻、戶外廣告和項(xiàng)目營(yíng)銷中心實(shí)現(xiàn)。莞太路和鴻福路交匯處、四環(huán)路臨稻香村路段形象導(dǎo)示牌規(guī)格要求不小于5MX10M，離地高度2M。3、車行路線路線一：沿東莞大道自南向北至“第一國(guó)際”現(xiàn)場(chǎng)路線二：沿東莞大道自北向南至“第一國(guó)際”現(xiàn)場(chǎng)路線三：沿莞太路經(jīng)鴻福路至“第一國(guó)際”現(xiàn)場(chǎng)路線四：沿四環(huán)路經(jīng)稻香村至“第一國(guó)際”現(xiàn)場(chǎng)第一國(guó)際銷售中心路線一路線二路線三路線四第一國(guó)際“第一國(guó)際”車行路線示意圖（二）、“第一國(guó)際”現(xiàn)場(chǎng)包裝示意圖形象墻銷售中心大型廣告牌工地內(nèi)圍墻四環(huán)路導(dǎo)示牌莞太路與鴻福路交匯處路導(dǎo)示牌燈桿旗現(xiàn)場(chǎng)條幅樣板房現(xiàn)場(chǎng)包裝主要通過(guò)銷售中心、燈桿旗、條幅、形象墻、廣告牌、看樓通道、樣板房、彩球、導(dǎo)示牌、工地施工形象等來(lái)實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)場(chǎng)包裝是制造銷售氛圍的最重要手段，現(xiàn)場(chǎng)包裝的品位、檔次直接反應(yīng)出項(xiàng)目的品位、檔次。（三）、銷售中心包裝建議1、銷售中心包裝策略要點(diǎn)：銷售中心是項(xiàng)目的“面子”，它會(huì)給每一個(gè)光臨的人留下深刻的形象，一個(gè)設(shè)計(jì)、包裝精美的銷售中心可以增加項(xiàng)目的附加值。 銷售中心的造型應(yīng)新穎、獨(dú)特，以建筑的美佇立于東莞大道旁，給人留下美好印象。 銷售中心采用鋼結(jié)構(gòu)形式，并可利用玻璃墻增強(qiáng)整體通透感。 實(shí)施燈光工程，銷售中心以光彩照人的形象在夜間形成東莞城區(qū)的一道風(fēng)景。 考慮廣東人“以水為財(cái)”的文化習(xí)俗，銷售中心應(yīng)充分考慮水景設(shè)置。 銷售中心室外進(jìn)行高檔次的園林設(shè)計(jì)，使銷售中心成為花園式賣場(chǎng)。2、工程要點(diǎn) 要點(diǎn)一：功能分區(qū)明確，一層設(shè)：接待區(qū)、洽談區(qū)、深度洽談區(qū)、展示區(qū)、放像區(qū)、辦公區(qū)、多功能室、衛(wèi)生間、物料室、更衣室等。 要點(diǎn)二：進(jìn)入銷售中心前要有明確的導(dǎo)示，如掛旗、燈桿旗、彩旗、導(dǎo)示牌等。 要點(diǎn)三：入口廣場(chǎng)上要有渲染氛圍的彩旗、花藍(lán)、氣球、綠化等。 要點(diǎn)四：售樓處的內(nèi)外空間要盡可能通透。 要點(diǎn)五：接待區(qū)要布置在離入口處較近，且方便業(yè)務(wù)員看到來(lái)往客戶的位置。 要點(diǎn)六：在接待區(qū)要通過(guò)背景板營(yíng)造視覺(jué)焦點(diǎn)，背景板可以展示樓盤的LOGO、名稱，也可以用圖片展示一種氛圍； 接待區(qū)的燈光要特別處理，天花的造型要特別。 要點(diǎn)七：室內(nèi)燈光要明亮，重點(diǎn)的地方要有燈光配合作為強(qiáng)調(diào)，如展板、燈箱、背景板等。 要點(diǎn)八：要配合樓盤性質(zhì)營(yíng)造氛圍，本項(xiàng)目要體現(xiàn)高檔物業(yè)的尊貴豪華。 要點(diǎn)九：主賣點(diǎn)要有明確的展示，如：展板、圖片及模型展示。 要點(diǎn)十：展示區(qū)要與洽談區(qū)相鄰。 要點(diǎn)十一：在必要的地方布置小飾品和綠植，進(jìn)行環(huán)境綠化或遮擋不利環(huán)境（如洗手間入口）。 要點(diǎn)十二：根據(jù)本項(xiàng)目售樓處的的規(guī)模（面積1150平方米左右），建議接待臺(tái)的規(guī)格：長(zhǎng)8米，寬為65-75CM，高度在68-75CM之間。 要點(diǎn)十三：運(yùn)用掛幔、POP吊旗等營(yíng)造銷售氣氛。 要點(diǎn)十四：按照整體裝飾效果選購(gòu)談判桌椅。 要點(diǎn)十五：轉(zhuǎn)角處設(shè)停電應(yīng)急燈、小型滅火筒。 要點(diǎn)十六：銷售中心需設(shè)置“金融聯(lián)”刷卡機(jī)，方便客戶交款。3、電話申請(qǐng)售樓處電話需要提前申請(qǐng)2部直線電話，銷售電話1部（10線），經(jīng)理室1部。電話號(hào)碼要求容易記的。4、其它 現(xiàn)場(chǎng)播放DVD，為聚人氣還應(yīng)設(shè)置自助茶點(diǎn)、咖啡飲品臺(tái)。 應(yīng)設(shè)有背景音樂(lè)。 為讓客戶對(duì)配套設(shè)施有完整感知，需將各要素制成展示板,布置在銷售中心。 現(xiàn)場(chǎng)要有足夠空間使客戶停車滯留，并予人以高尚物業(yè)的感覺(jué)。 戶外活動(dòng)舞臺(tái)及活動(dòng)廣場(chǎng)。 室內(nèi)外活動(dòng)營(yíng)銷所需音響系統(tǒng)。銷售中心布置示意圖展板示意圖（四）、樣板房1、樣板房樓層選擇本項(xiàng)目?jī)H考慮設(shè)置商務(wù)公寓樣板房，我們建議樣板房就是交樓標(biāo)準(zhǔn)，所以樣板房建設(shè)建議分三步走：第一步建至第10層就開(kāi)始第一次做樣板房；第二步建筑進(jìn)度到16層，再做樣板房；第三步建筑到22層，第三次做樣板房。2、樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格提示：樣板房除進(jìn)行展示戶型、功能使用外，還應(yīng)塑造一種高檔生活方式的意境。3、樣板房的維護(hù) 樣板房開(kāi)放后，日常保持2名清潔人員、2名保安人員進(jìn)行戶內(nèi)和戶外環(huán)境維護(hù)。樣板房導(dǎo)示牌(五)、看樓通道設(shè)計(jì)要點(diǎn) 看樓通道的選擇以保證線路盡可能短和安全通暢。 通道中不斷地用醒目而別致的標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行引導(dǎo)，增加客戶對(duì)項(xiàng)目的印象。 要保證通道充足的采光或照明，頂棚建議采用透光材料制作。 對(duì)于有轉(zhuǎn)折的地方或行走不方便的地方，要有溫馨提示。 如果通道長(zhǎng)度超過(guò)100米應(yīng)在通風(fēng)上充分考慮。 設(shè)置景觀射燈，墻面用項(xiàng)目相關(guān)圖片包裝展示，走廊擺放盆栽花木； 看樓通道的地面鋪設(shè)紅色塑膠地毯。室外看樓通道示意圖建筑物內(nèi)看樓通道示意圖（六）、現(xiàn)場(chǎng)條幅布置要點(diǎn) 樓體立面需布置條幅。 條幅內(nèi)容：最大賣點(diǎn)、樓盤標(biāo)志、項(xiàng)目名稱、銷售熱線、宣傳口號(hào)。 條幅尺寸和樓盤名稱盡量放大，以達(dá)到顯著的昭示作用。 注重顏色搭配，運(yùn)用淺色調(diào)襯底、做出鮮艷、明亮、悅目的彩色效果。 樓盤銷售各個(gè)階段內(nèi)容和視覺(jué)形象可有所變化。（七）、桿旗布置建議 鴻福路、東莞大道、四環(huán)路兩側(cè)布置桿旗。 桿旗造型別致，吸引行人視線。 文字內(nèi)容：樓盤最大賣點(diǎn)、名稱、標(biāo)志、咨詢熱線。 為保持形象與減少維護(hù)，制作工藝注意長(zhǎng)期使用的牢固與防銹蝕。燈桿旗及懸掛示意圖（八）、銷售中心室外園林廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議 建議廣場(chǎng)做成簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、明快的風(fēng)格，不宜設(shè)計(jì)成亭臺(tái)樓榭式的中式園林。 設(shè)計(jì)生態(tài)停車場(chǎng)。 生態(tài)水系統(tǒng)：“水為財(cái)”，動(dòng)態(tài)的水在一定程度上可以對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)起到點(diǎn)睛的作用。 廣場(chǎng)磚：廣場(chǎng)的地面是廣場(chǎng)的另一種表情，對(duì)于廣場(chǎng)的整體效果至關(guān)重要。廣場(chǎng)磚除考慮美觀外，還要考慮高耐磨性，要達(dá)到美觀與實(shí)用。 綠化植物：以熱帶植物和常綠灌木為主。 建筑小品：設(shè)計(jì)一些現(xiàn)代的建筑小品，提高整個(gè)廣場(chǎng)品位。 設(shè)置部分質(zhì)地高級(jí)的休閑設(shè)施。廣 場(chǎng) 綠 化建 筑 小 品 （九）、戶外廣告 地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)廣告牌設(shè)置在鴻福路與東莞大道交匯處，即項(xiàng)目的東北角。 要求：推廣主題鮮明，撼人心魄，色彩與總體風(fēng)格一致，要求具視覺(jué)沖擊力,注意晚間燈光使用。 規(guī)格：30MX20M。戶外廣告示意圖戶外廣告示意圖（十）、形象墻要點(diǎn) 形象墻高度為20米。 形象墻造型有張力，色調(diào)穩(wěn)重，表達(dá)樓盤大氣，營(yíng)造城市街景。 形象色彩應(yīng)符合項(xiàng)目特征。 形象墻注意燈光照明。七、營(yíng)銷廣告費(fèi)用預(yù)算根據(jù)“第一國(guó)際”第一工程H5的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況，總建筑面積為：291383平方米，其中，寫字樓：87183平方米；商務(wù)公寓：51033平方米；商鋪：31584平方米。假如主力商場(chǎng)全部租賃，我們可以預(yù)估H-5總銷售額：寫字樓：87183M2 X 4800元/M24.18億元商務(wù)公寓：51033M2 X 5000元/M22.55億元商鋪：31584M2 X 20000元/M26.32億元總銷售額13.05億元廣告推廣預(yù)算為總銷售額的3%，即推廣費(fèi)用13.05億元X3%=3915萬(wàn)元，其中，整體廣告投入為廣告預(yù)算的80%，廣告預(yù)算的20%為機(jī)動(dòng)投入，以適應(yīng)廣告計(jì)劃實(shí)施中市場(chǎng)變化、策略變化等專項(xiàng)廣告用款。媒體（報(bào)紙、電視、雜志、戶外廣告等）預(yù)算占整個(gè)廣告投入的60%；表現(xiàn)制作類占整個(gè)廣告投入的6%；促銷活動(dòng)及公關(guān)活動(dòng)占整個(gè)廣告投入的30%；禮品制作占整個(gè)廣告投入的4%。八、銷售準(zhǔn)備工作進(jìn)度表（一）、第一國(guó)際推廣資源配置圖輔助性的專業(yè)公司禮儀公司、模型公司；效果圖公司；銷售中心裝修公司；樣板房裝修公司；園林公司；形象墻、看樓通道裝飾公司；廣告牌制作公司等。對(duì)接單位國(guó)土局、經(jīng)營(yíng)公司、銀行、公證、保險(xiǎn)、質(zhì)檢、消防、物業(yè)管理等合作單位設(shè)計(jì)院、施工、監(jiān)理等資源整合全程策劃銷售構(gòu)思表現(xiàn)、廣告設(shè)計(jì)發(fā)展商王志綱工作室、德思勤、毅華（二）、第一國(guó)際銷售籌備工作結(jié)構(gòu)圖第一國(guó)際銷售籌備工作結(jié)構(gòu)硬件設(shè)施售樓處樣板房看樓通道圍墻和綠化銷售資料政府文件樓書(shū)、單張認(rèn)購(gòu)書(shū)尾數(shù)紙價(jià)格表媒介宣傳廣告軟文公關(guān)活動(dòng)戶外廣告網(wǎng)絡(luò)銷售包裝準(zhǔn)備（包括售樓處、樣板房、看樓通道、模型、效果圖、展板、導(dǎo)示系統(tǒng)、條幅、圍墻、戶外廣告等人員準(zhǔn)備人員組織人員培訓(xùn)（三）、“第一國(guó)際”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤期工作計(jì)劃明細(xì)表根據(jù)貴司提供的工程進(jìn)度安排及多方面因素綜合考慮，暫定2003年8月16日開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部登記，10月1日正式發(fā)售工作分類工作事項(xiàng)4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份負(fù)責(zé)單位11011202130110112021311101120213011011202131110112021311101120213011011202131一、整體策劃工作項(xiàng)目定位報(bào)告1、市場(chǎng)研究發(fā)展商、王志剛工作室、德思勤2、項(xiàng)目分析發(fā)展商、王志剛工作室、德思勤3、項(xiàng)目定位發(fā)展商、王志剛工作室、德思勤4、項(xiàng)目案名發(fā)展商、王志剛工作室、德思勤5、項(xiàng)目發(fā)展思路發(fā)展商、王志剛工作室、德思勤6、項(xiàng)目功能定位發(fā)展商、王志剛工作室、德思勤項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告7、規(guī)劃思路建議發(fā)展商、王志剛工作室、德思勤8、功能配置建議發(fā)展商、王志剛工作室、德思勤9、建筑風(fēng)格及外立面建議發(fā)展商、王志剛工作室、德思勤10、環(huán)境營(yíng)造建議發(fā)展商、王志剛工作室、德思勤工作分類工作事項(xiàng)4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份負(fù)責(zé)單位11011202130110112021311101120213011011202131110112021311101120213011011202131一、整體策劃工作營(yíng)銷推廣策劃報(bào)告11、企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌建設(shè)構(gòu)想發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告12、推廣理念及推廣思路發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告13、傳播推廣策略發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告14、主題觀念及概念確定發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告15、入市時(shí)機(jī)確定發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告16、銷售策略確定發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告17、階段性廣告媒體組合策略發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告18、事件營(yíng)銷活動(dòng)建議發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告工作分類工作事項(xiàng)4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份負(fù)責(zé)單位11011202130110112021311101120213011011202131110112021311101120213011011202131一、整體策劃工作H5銷售執(zhí)行報(bào)告19、銷售方案發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告20、銷售實(shí)施發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告21、銷售準(zhǔn)備發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告、禮儀招商建議方案22、商業(yè)業(yè)態(tài)組合確定發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤23、商業(yè)設(shè)計(jì)調(diào)整發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤24、招商方案制訂發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤25、招商方案實(shí)施發(fā)展商、德思勤、政府相關(guān)部門配合26、品牌商家達(dá)成意向發(fā)展商、德思勤、政府相關(guān)部門配合27、品牌商家簽約發(fā)展商、德思勤、政府相關(guān)部門配合28、品牌酒店公司達(dá)成意向發(fā)展商、德思勤、政府相關(guān)部門配合29、品牌酒店公司簽約發(fā)展商、德思勤、政府相關(guān)部門配合工作分類工作事項(xiàng)4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份負(fù)責(zé)單位11011202130110112021311101120213011011202131110112021311101120213011011202131二、關(guān)鍵事件準(zhǔn)備項(xiàng)目名稱30、推廣名發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告31、啟用發(fā)展商圍墻及戶外廣告牌32、位置確定發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告33、方案確定發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告34、施工、安裝發(fā)展商、施工單位預(yù)售證35、申報(bào)發(fā)展商36、辦理發(fā)展商37、到位發(fā)展商開(kāi)盤典禮38、準(zhǔn)備發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告39、開(kāi)盤發(fā)展商、王志綱工作室、德思勤、毅華廣告、禮儀工作分類工作事項(xiàng)4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份負(fù)責(zé)單位11011202130110112021311101120213011011202131110112021311101120213011011202131三、硬件設(shè)施準(zhǔn)備售樓處40、售樓處功能確定