附件1應(yīng)用2002年北京市基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算宗地價(jià)格方法（一）宗地價(jià)格的類型及計(jì)算公式根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的宗地價(jià)格可分為宗地樓面熟地價(jià)、宗地地面熟地價(jià)、宗地樓面毛地價(jià)、宗地地面毛地價(jià)等四種類型。1.商業(yè)、綜合、居住用地（1）宗地樓面熟地價(jià)、宗地地面熟地價(jià)計(jì)算公式宗地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地地面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地容積率（2）宗地樓面毛地價(jià)、宗地地面毛地價(jià)計(jì)算公式當(dāng)宗地容積率級(jí)別平均容積率時(shí)：宗地樓面毛地價(jià)=適用的樓面毛地價(jià)期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地地面毛地價(jià)=適用的樓面毛地價(jià)期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地容積率當(dāng)宗地容積率<級(jí)別平均容積率時(shí)：宗地樓面毛地價(jià)=適用的樓面毛地價(jià)期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)級(jí)別平均容積率/宗地容積率宗地地面毛地價(jià)=適用的樓面毛地價(jià)期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)級(jí)別平均容積率2.工業(yè)用地（1）宗地樓面熟地價(jià)、宗地地面熟地價(jià)計(jì)算公式當(dāng)宗地容積率1時(shí)：宗地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地地面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地容積率當(dāng)宗地容積率<1時(shí)：宗地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)/宗地容積率宗地地面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)（2）宗地樓面毛地價(jià)、宗地地面毛地價(jià)計(jì)算公式當(dāng)宗地容積率1時(shí)：宗地樓面毛地價(jià)=適用的樓面毛地價(jià)期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地地面毛地價(jià)=適用的樓面毛地價(jià)期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地容積率當(dāng)宗地容積率<1時(shí)：宗地樓面毛地價(jià)=適用的樓面毛地價(jià)期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)/宗地容積率宗地地面毛地價(jià)=適用的樓面毛地價(jià)期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)（二）宗地價(jià)格測(cè)算中有關(guān)參數(shù)的選取1.宗地用途類別的確定原則上根據(jù)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的主要用途，對(duì)照北京市基準(zhǔn)地價(jià)用途分類表合理確定宗地用途類別。根據(jù)該分類表不能確定用途類別的特殊宗地，可參照其他有關(guān)規(guī)定合理確定。2.宗地地價(jià)區(qū)級(jí)別的確定根據(jù)宗地用途類別和位置,參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍文字說(shuō)明的規(guī)定,確定宗地地價(jià)區(qū)級(jí)別。位于土地級(jí)別邊界兩側(cè)的宗地，按較高土地級(jí)別來(lái)確定地價(jià)區(qū)級(jí)別。3.宗地基準(zhǔn)地價(jià)水平的確定基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)表，取相應(yīng)地價(jià)區(qū)級(jí)別高低限的算術(shù)平均值。基準(zhǔn)樓面毛地價(jià)根據(jù)宗地用途類別、地價(jià)區(qū)級(jí)別和具體情況,參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)表適當(dāng)選取。高檔用途、宗地位置靠近較高地價(jià)區(qū)級(jí)別的，應(yīng)靠近級(jí)別地價(jià)高限取值；低檔用途、宗地位置靠近較低地價(jià)區(qū)級(jí)別的，應(yīng)靠近級(jí)別地價(jià)低限取值。4.期日修正系數(shù)的確定期日修正系數(shù)=宗地評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)5.年期修正系數(shù)的確定其中，r：土地還原利率 n：宗地剩余使用年限 m：法定最高出讓年限6.容積率修正系數(shù)的確定按照城市規(guī)劃管理部門給定的宗地容積率(R), 查相應(yīng)的容積率修正系數(shù)表確定容積率修正系數(shù)。對(duì)樓面毛地價(jià)不進(jìn)行容積率修正。當(dāng)R1<R<R2（R1、R2為上述修正系數(shù)表所列的容積率）時(shí)，用下列公式計(jì)算容積率修正系數(shù)X:X=X1+(X2-X1)(R-R1)/(R2-R1)X1是R1對(duì)應(yīng)的容積率修正系數(shù)；X2是R2對(duì)應(yīng)的容積率修正系數(shù)。7.因素修正系數(shù)的確定因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其它地價(jià)影響因素的綜合修正系數(shù)。參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說(shuō)明表，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，使用下面公式測(cè)算宗地因素修正系數(shù)：其中ki：第i種因素的修正系數(shù)。8.其他情況修正對(duì)于特殊宗地價(jià)格的測(cè)算，還需根據(jù)具體情況進(jìn)行修正。例如土地開(kāi)發(fā)程度與級(jí)別土地開(kāi)發(fā)程度有不一致之處，還需進(jìn)行開(kāi)發(fā)程度修正。5