房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資模式論文摘 要 現(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式還存在許多的不足，其中對(duì)銀行貸款的依賴就是最主要的問題，銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資中所占比例大，容易使企業(yè)喪失發(fā)展壯大的主動(dòng)權(quán)，在宏觀調(diào)控的干預(yù)下停住了前進(jìn)的步伐，雖然經(jīng)過長期的市場引導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資手段逐步多樣化，但是企業(yè)實(shí)際的運(yùn)用度并不高，無法充分地利用其為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。一、前言近年來，國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度日益加大，致使多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)受到重創(chuàng)，甚至出現(xiàn)少數(shù)開發(fā)商資金斷鏈后跑路現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場環(huán)境不容樂觀。特別是國家相關(guān)政策壓制著銀行的信貸制度，沒有信貸制度的支持，項(xiàng)目開發(fā)資金來源也被進(jìn)一步壓制，因此，應(yīng)如何解決開發(fā)項(xiàng)目資金問題刻不容緩。為了使資金鏈得以正常運(yùn)行，企業(yè)當(dāng)務(wù)之急不僅要加強(qiáng)銷售，還要做好融資。二、我國目前房地產(chǎn)開發(fā)中的資金概貌分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的資金流動(dòng)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中，往往前期投入大，而后期的資金回收漫長，甚至有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。這需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須擁有足夠雄厚的資本才能讓其正常運(yùn)行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)自身的資金密集型特殊性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資手段通常是根據(jù)企業(yè)的運(yùn)營過程來調(diào)節(jié)計(jì)劃的1。（二）規(guī)模不同的房地產(chǎn)企業(yè)融資模式選擇房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大小往往決定了其融資模式的選擇。對(duì)于大型的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)樽陨淼膶?shí)力雄厚，無論是何種融資模式都可以采用，雖然現(xiàn)在國家壓制了銀行的信貸，但是大型的房地產(chǎn)企業(yè)的授信額度依舊偏高，信貸的壓制對(duì)其并未有太大的影響。反而，對(duì)于中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，信貸的壓制直接關(guān)系著資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，因?yàn)橹行⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模不大，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和應(yīng)對(duì)不成熟，使得其在銀行的授信額度低，貸款只能緩解一部分資金需求量，大部分都必須企業(yè)利用其他資金來解決。三、對(duì)政策影響下的開發(fā)項(xiàng)目融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的貸款融資問題隨著物價(jià)的飛漲，我國房地產(chǎn)開發(fā)的成本也大大增加，因此資金的來源就成了眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)心的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年上半年房產(chǎn)開發(fā)貸款余額4.04萬億元，同比增長了23.7%，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金來源仍然還是向銀行貸款。融資結(jié)構(gòu)過于單一，容易受制于國家的調(diào)控，不利于企業(yè)的發(fā)展2。（二）房地產(chǎn)開發(fā)中的融資困境房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資上面格外的依賴銀行的信貸，政府為了鉗制房價(jià)的過快增長，對(duì)銀行的信貸制度進(jìn)行了限制，從根源上壓制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，同時(shí)政府還頒布了限購令，對(duì)購買房產(chǎn)的顧客根據(jù)其現(xiàn)有的房產(chǎn)數(shù)實(shí)行差別貸款，從而控制了房產(chǎn)的銷售。這兩個(gè)措施使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金回流慢，項(xiàng)目因此滯后，還有融資受阻的情況，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。四、完善調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中融資模式的具體對(duì)策在房地產(chǎn)開發(fā)的初期必須投入大量的資金以保證工程的順利開展，而一系列政策的出臺(tái)明確了政府對(duì)于銀行的信貸政策不會(huì)讓步的決心，因此，為了尋求出路，除了銀行的放貸之外房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該開拓新的融資渠道，以保證資金鏈的正常運(yùn)行。（一）規(guī)模不同的企業(yè)選擇不同的融資渠道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的大小往往決定了其融資渠道的寬度，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)優(yōu)勢，開拓適合自己的融資渠道。在國家宏觀調(diào)控的壓制下，學(xué)會(huì)逐漸擺脫依賴銀行的貸款，尋求新的出路。1.中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樽陨淼馁Y金有限，不足以公開募集發(fā)行股票，因而格外地依賴銀行的項(xiàng)目開發(fā)貸款。在嚴(yán)峻的市場形勢下，這不利于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此企業(yè)應(yīng)該把目光多多放在其他融資渠道上。比如，通過抵押擔(dān)保來進(jìn)行融資。這種融資方式的評(píng)級(jí)方式簡便，資金回流快，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)要求也不太高，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也能符合要求，而且只有借款人違約后受托人才會(huì)把抵押擔(dān)保物進(jìn)行拍賣，使債權(quán)人的優(yōu)先求償權(quán)得到保障。再比如，通過建筑商和供應(yīng)商墊資建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)給建筑商和供應(yīng)商以適當(dāng)讓利的融資模式也是一種很好的選擇。又比如，尋找委托銀行貸款的企業(yè)，通過受托銀行放貸進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的融資也可行。還有，開發(fā)企業(yè)也可以利用向合作企業(yè)借款、向股東增資或內(nèi)部職工集資等融資渠道進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)融資。總之，目前中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資雖說是比較辛苦，但也是有多樣選擇性。2大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇.大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，其融資渠道有很多的選擇，比如項(xiàng)目開發(fā)銀行貸款、資產(chǎn)重組、利用外資、發(fā)行債券、上市融資等。因?yàn)橘Y本雄厚，所以大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行的授信度上沒有太大的受到國家宏觀調(diào)控的影響，不過如果只把目光投注在銀行的貸款上面，很容易會(huì)處于被動(dòng)狀態(tài)。萬科集團(tuán)的深圳子公司曾經(jīng)采用過利用外資的方式獲取資金的投入，它與新華信托簽訂了年利率為4%的貸款合同，以保證深圳的雙月灣項(xiàng)目順利進(jìn)行，4%年利率遠(yuǎn)低于同期銀行貸款年利率，為萬科每年節(jié)省了好幾百萬元，推動(dòng)了萬科企業(yè)的發(fā)展，因此，不是只有銀行貸款可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求。信托基金也是一種很好的選擇。在2011年上海復(fù)地集團(tuán)宣布退出了證券市場，選擇信托基金，而其原因就是為了融資。因?yàn)閺?fù)地集團(tuán)的負(fù)債過高，其在證券市場上的發(fā)展受到了限制，根據(jù)上市規(guī)則，復(fù)地集團(tuán)的母公司不能因此而注資進(jìn)去，所以復(fù)地集團(tuán)毅然選擇了退市，一方面既可以讓母公司的注資不受到限制，另一方面又可以通過信托私募基金的方式吸納投資資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海復(fù)地集團(tuán)至今已經(jīng)發(fā)行了十億元的基金，為企業(yè)的擴(kuò)大奠定了基石。由此可見，尋求開拓適合企業(yè)自身發(fā)展的融資渠道是多么的重要，如果一味的不改變，依賴原有的融資方式，只會(huì)遏制了企業(yè)的發(fā)展。（二）上市融資房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資可以達(dá)到短期的資金回流效果，有利于公司在資金回流間把企業(yè)做得更大更好。因?yàn)樯鲜腥谫Y是通過證券市場出售可回收的股權(quán)方式來籌集資金，資金回流快，可以以最快的速度填補(bǔ)資金鏈的缺口，讓房地產(chǎn)企業(yè)得以正常運(yùn)營。萬科深圳子公司主要是通過上市融資的方式籌集資金，從1990年開始，為了籌集房地產(chǎn)項(xiàng)目資金，通過上市發(fā)行股權(quán)，營業(yè)收入由最初的年度2億不斷增長，到2013年已經(jīng)達(dá)到了年度96億的驚人成績。萬科旗下子公司遍布中國，一躍成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的龍頭。如今，上市公司的旗號(hào)代表著公司的規(guī)模與信譽(yù)，通過上市融資有利于提高人們對(duì)企業(yè)的認(rèn)可度，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金吸納，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。（三）應(yīng)鼓勵(lì)更多具有較強(qiáng)發(fā)展適應(yīng)的夾層融資夾層融資，是一種在債權(quán)債務(wù)和上市融資之間的融資方式，屬于沒有抵押品的長期債務(wù)，因?yàn)閭鶆?wù)人的自有資產(chǎn)無法做出擔(dān)保，從而設(shè)立的債權(quán)保障制度。這種方式避開了銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的限制規(guī)定，使企業(yè)不需“四證”具備也能進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)融資，企業(yè)本身的資金也不用必須達(dá)到百分之三十五，減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壓力。例如，上海國際信托投資有限公司使用股權(quán)投資信托的方式，提前發(fā)布了“麗水馨庭房產(chǎn)投資的信托計(jì)劃（固定收益）”。當(dāng)年籌資了5.2億元，使上海新弘大置業(yè)有限公司得到充足資金進(jìn)行了工程的開展。該項(xiàng)夾層融資，使得企業(yè)本身以較少的資金就完成了大項(xiàng)目。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，雖然夾層融資的利率偏高，但是所能融到的項(xiàng)目開發(fā)投資款也高。這樣，減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身資金投入量，提高了資金的使用度4。五、結(jié)束語現(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式還存在許多的不足，其中對(duì)銀行貸款的依賴就是最主要的問題，銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資中所占比例大，容易使企業(yè)喪失發(fā)展壯大的主動(dòng)權(quán)，在宏觀調(diào)控的干預(yù)下停住了前進(jìn)的步伐，雖然經(jīng)過長期的市場引導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資手段逐步多樣化，但是企業(yè)實(shí)際的運(yùn)用度并不高，無法充分地利用其為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。因此，為了改變現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該不斷根據(jù)自身實(shí)際開拓適合自己的融資渠道，借鑒優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的融資經(jīng)驗(yàn)，不斷發(fā)展自己，完善自己。參考文獻(xiàn)：1 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