應(yīng)用2002年北京市基準地價測算宗地價格方法（一）宗地價格的類型及計算公式根據(jù)基準地價測算的宗地價格可分為宗地樓面熟地價、宗地地面熟地價、宗地樓面毛地價、宗地地面毛地價等四種類型。1.商業(yè)、綜合、居住用地（1）宗地樓面熟地價、宗地地面熟地價計算公式宗地樓面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地地面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地容積率（2）宗地樓面毛地價、宗地地面毛地價計算公式當宗地容積率級別平均容積率時：宗地樓面毛地價=適用的樓面毛地價期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地地面毛地價=適用的樓面毛地價期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地容積率當宗地容積率<級別平均容積率時：宗地樓面毛地價=適用的樓面毛地價期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)級別平均容積率/宗地容積率宗地地面毛地價=適用的樓面毛地價期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)級別平均容積率2.工業(yè)用地（1）宗地樓面熟地價、宗地地面熟地價計算公式當宗地容積率1時：宗地樓面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地地面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地容積率當宗地容積率<1時：宗地樓面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)/宗地容積率宗地地面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)（2）宗地樓面毛地價、宗地地面毛地價計算公式當宗地容積率1時：宗地樓面毛地價=適用的樓面毛地價期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地地面毛地價=適用的樓面毛地價期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地容積率當宗地容積率<1時：宗地樓面毛地價=適用的樓面毛地價期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)/宗地容積率宗地地面毛地價=適用的樓面毛地價期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)（二）宗地價格測算中有關(guān)參數(shù)的選取1.宗地用途類別的確定原則上根據(jù)城市規(guī)劃管理部門批準的主要用途，對照北京市基準地價用途分類表合理確定宗地用途類別。根據(jù)該分類表不能確定用途類別的特殊宗地，可參照其他有關(guān)規(guī)定合理確定。2.宗地地價區(qū)級別的確定根據(jù)宗地用途類別和位置,參照北京市基準地價級別范圍文字說明的規(guī)定,確定宗地地價區(qū)級別。位于土地級別邊界兩側(cè)的宗地，按較高土地級別來確定地價區(qū)級別。3.宗地基準地價水平的確定基準地價（樓面熟地價）參照北京市基準地價表，取相應(yīng)地價區(qū)級別高低限的算術(shù)平均值?；鶞蕵敲婷貎r根據(jù)宗地用途類別、地價區(qū)級別和具體情況,參照北京市基準地價表適當選取。高檔用途、宗地位置靠近較高地價區(qū)級別的，應(yīng)靠近級別地價高限取值；低檔用途、宗地位置靠近較低地價區(qū)級別的，應(yīng)靠近級別地價低限取值。4.期日修正系數(shù)的確定期日修正系數(shù)=宗地評估基準日地價指數(shù)/基準地價基準日地價指數(shù)5.年期修正系數(shù)的確定其中，r：土地還原利率 n：宗地剩余使用年限 m：法定最高出讓年限6.容積率修正系數(shù)的確定按照城市規(guī)劃管理部門給定的宗地容積率(R), 查相應(yīng)的容積率修正系數(shù)表確定容積率修正系數(shù)。對樓面毛地價不進行容積率修正。當R1<R<R2（R1、R2為上述修正系數(shù)表所列的容積率）時，用下列公式計算容積率修正系數(shù)X:X=X1+(X2-X1)(R-R1)/(R2-R1)X1是R1對應(yīng)的容積率修正系數(shù)；X2是R2對應(yīng)的容積率修正系數(shù)。7.因素修正系數(shù)的確定因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其它地價影響因素的綜合修正系數(shù)。參照北京市基準地價因素修正系數(shù)說明表，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，使用下面公式測算宗地因素修正系數(shù)：其中ki：第i種因素的修正系數(shù)。8.其他情況修正對于特殊宗地價格的測算，還需根據(jù)具體情況進行修正。例如土地開發(fā)程度與級別土地開發(fā)程度有不一致之處，還需進行開發(fā)程度修正。6