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住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，用于建造、購買、翻建、大修自住住房。以住房公積金制度為基礎(chǔ)我國建立了政策性的住房金融，初步形成商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系.,第四章房地產(chǎn)金融制度與政策,第一節(jié)住房公積金制度與政策,一、住房公積金的性質(zhì)和特點,（一）性質(zhì)本質(zhì)屬性是工資，是住房分配貨幣化的需要形式.單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加一部分住房工資，從而達到租金住房分配機制轉(zhuǎn)換的目的。繳存住房公積金與直接提高工資和增發(fā)住房補貼等都屬于按勞分配為主的貨幣工資分配形式。住房公積金的個人所有權(quán)是限制性所有權(quán)，職工對公積金的占有、使用、收益和處分四項權(quán)利的行使受到一定程度的限制。住房公積金未被提取之前，職工不能實際占有。,住房公積金的繳存比例1．職工個人和單位住房公積金繳存比例分別達到8%；2．對于外商投資企業(yè)（含代表處、辦事處）住房公積金繳存比例應(yīng)為8%，但2001年12月以前已按10%比例為職工繳存住房公積金的外商投資企業(yè)，可繼續(xù)按10%的比例為職工繳存住房公積金，3．凡經(jīng)市科委認(rèn)定的軟件企業(yè)和經(jīng)市經(jīng)委認(rèn)定的集成電路企業(yè)，本著自愿原則可為所在企業(yè)從業(yè)人員提高住房公積金繳存比例可提高到20%，單位繳存住房公積金的繳存比例不得低于職工繳存比例。,,住房公積金由所在單位繳存到住房公積金管理中心，在受委托銀行設(shè)立的專戶統(tǒng)一管理，實現(xiàn)保值和增值，個人不能直接決定保值方法和收益率。（二）住房公積金的特點1、強制性：凡在職職工及其所在單位都需要按規(guī)定的繳存基數(shù)、繳交比例并按月繳存住房公積金。2、互助性：集中全社會職工的力量，把個人較少的錢集中起來，形成規(guī)模效應(yīng)，并且繳存住房公積金的人都具有使用住房公積金的權(quán)利，有房的人幫助無房的人，或者所有職工互幫互助。“低存低貸”3、保障性：公積金通過運做實現(xiàn)合理增值，增值收益全部用于職工住房。,（一）住房公積金管理委員會決策住房公積金管理委員會作為住房公積金管理的決策機構(gòu)，對住房公積金的有關(guān)問題進行管理研究，依法作出決策。（二）住房公積金管理中心運作各城市依法成立住房公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金的管理運作。（三）銀行專戶住房公積金管理中心在住房公積金管理委員會指定的受委托銀行設(shè)立住房公積金的專用帳戶。（四）財政監(jiān)督完整的監(jiān)督體系，包括財政監(jiān)督、審計監(jiān)督、職工和單位監(jiān)督、社會監(jiān)督。,二、住房公積金管理的基本原則,三、住房公積金的歸集（一）住房公積金的歸集的含義住房公積金的歸集是指住房公積金管理中心作為住房公積金管理的法定機構(gòu)，依據(jù)《住房公積金管理條例》和省市政府授予的職權(quán)，將職工個人按規(guī)定比例繳存的住房公積金及其所在單位按規(guī)定比例資助職工繳存的住房公積金，全部歸集與管理中心在受委托銀行開立住房公積金專戶內(nèi)的職工個人賬戶里，并集中管理運用的行為。（二）住房公積金的歸集的主要內(nèi)容1、繳存住房公積金的對象,包括：國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、和社會團體及其在職職工都要按月繳存住房公積金。2、繳存住房公積金的工資基數(shù)繳存基數(shù)是職工工資總額，即職工本人上一年度月平均工資，共由6部分組成：計時工資、計件工資、獎金、津貼和補貼、加班加點工資、特殊情況下支付的工資。3、繳存比例目前我國實行動態(tài)調(diào)整機制，具體的繳存比例有城市住房公積金管理委員會擬定，經(jīng)本級政府審核，報省.自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，一般不低于5%.,4、住房公積金的月繳存額住房公積金的月繳存額=（職工本人上一年度月平均工資x職工住房公積金繳存比例）+（職工本人上一年度月平均工資x單位住房公積金繳存比例）職工單位對職工個人住房公積金匯繳基數(shù)必須每年核定一次，匯繳年度為上年的7月1日至當(dāng)年的6月30日.（三）職工住房公積金的查詢和對賬管理中心要為每一位繳存住房公積金的職工發(fā)放住房公積金的有效憑證（憑條、存折或磁卡）?？梢灾苯尤ス芾碇行幕蛏虡I(yè)銀行查詢，也可以電話、網(wǎng)絡(luò)查詢。每年6月30日結(jié)息后管理中心要發(fā)送對賬單。,四、住房公積金的提取和使用（一）住房公積金的提取1、職工住房消費提?。海?）購買自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房；（2）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的,(10%-15%)（3）償還住房貸款本息的。2．銷戶提?。毠适ЮU存條件的提取）（1）離休、退休的；（2）出境定居的；（3）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的（二者條件缺一不可）；（4）職工在職期間死亡。,職工提取時由單位審核，管理中心核準(zhǔn)，受委托銀行辦理支取手續(xù)（二）住房公積金的使用1、職工個人住房公積金使用：指職工個人在住房公積金繳存期間，依法使用住房公積金的行為，其行為特點是：（1）職工享有對其住房公積金占有和使用的權(quán)力（2）職工享有其住房公積金的收益權(quán)（3）職工享有對其住房公積金的支配和使用權(quán)2、管理中心住房公積金的運作：指管理中心以歸集的住房公積金為基礎(chǔ)，在保證職工提取的前提下，依法運用住房公積金的行為。,管理中心運作公積金的基本要求是安全性，因此，住房公積金只能用于發(fā)放職工個人住房貸款。此外，在能保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會的批準(zhǔn)，管理中心也可開那個住房公積金余額用于購買國債。五、住房公積金存款利率政策和稅收政策（一）利率政策：“低存低貸”1、個人住房公積金存款利率職工當(dāng)年繳存的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計息；上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息日掛牌公告的3個月整存整取存款利率計息。職工住房公積金自存入職工個人賬戶之日起計息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。每年的6月30日為結(jié)息日,職工住房公積金存款利率遇法定存款利率調(diào)整，分段計息，2002年2月21日之后的住房公積金存款利率水平分別為：當(dāng)年歸集的為0.72%，上年結(jié)轉(zhuǎn)的為1.71%2、管理中心沉淀資金的利率管理中心在受委托銀行的住房公積金賬戶的沉淀資金，比照結(jié)息日掛牌公告的金融機構(gòu)在中國人民銀行的準(zhǔn)備金存款利率計息，每季度末月的20日為結(jié)息日。2002年2月21日之后的利率水平為1.89%。（二）稅收政策住房公積金是政策性資金，實行免稅政策。其收益也并入住房公積金實行封閉管理和使用，免于征收所得稅和營業(yè)稅。,,第二節(jié)個人住房貸款,一、購房貸款的概念購買住房抵押貸款是指在推行政府住房政策的過程中，為資助支付能力有限的購房者以所購房地產(chǎn)向銀行作抵押，從而獲得分期償還的抵押貸款以實現(xiàn)其房屋購買的房地產(chǎn)金融活動。是一種集住房儲蓄存款、房地產(chǎn)抵押貸款和分期償還本息等多種金融行為為一體的、形式較為特殊的房地產(chǎn)金融信貸業(yè)務(wù)。,二、購房貸款的原則住房抵押貸款與銀行其他貸款業(yè)務(wù)有許多不同之處，一般銀行貸款主要是面向企事業(yè)單位，而住房抵押貸款則是更多地面向住房市場，面向廣大的城鎮(zhèn)職工、居民，是一項大眾化的信貸業(yè)務(wù)。它具有以下四個原則：（一）先存后貸住房抵押貸款是以住房儲蓄為前提條件的，即申請住房抵押貸款的人，必須先在銀行存足一定數(shù)額的住房儲蓄(通常是指購房首期付款)（二）存貸款掛鉤住房抵押貸款是與住房儲蓄相結(jié)合的信貸業(yè)務(wù)。它要求存款用途必須與貸款用途相一致，如果存款改變其用途，相應(yīng)地也就失去了貸款的條件；貸款金額必須與存款金額成比例，存款的數(shù)額越大，貸款的額度也就越大。,（三）抵押加保險購房者向銀行申請住房貸款，除要提供住房抵押外，還需按貸款銀行指定的險種辦理抵押物的保險。住房抵押貸款在購房者提供住房抵押再外加保險，對銀行回收貸款來講，起到“雙保險”的作用。（四）分期償還這是指購房借款者在向銀行申請抵押貸款時，銀行在審查其條件符合的情況后，即根據(jù)規(guī)定的比例，一次性將購房款提供給借款人，幫助借款人實現(xiàn)購房一次性付款的目的，而購房人的還款則是分年度逐月償還的。,三、個人住房貸款的種類：（一）自營性個人住房貸款（商貸）銀行利用信貸資金向城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。特點：利率高，但貸款額度、期限所受限制較小。（二）政策性個人住房貸款（公積金貸款）銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規(guī)定的要求向按時繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時發(fā)放的貸款特點：貸款不以盈利為目的，實行“低進低出”的利率政策，帶有較強的政策性，額度有限制。,3、組合貸款同時發(fā)放政策性個人住房貸款和自營性個人住房貸款。由于貸款的抵押物相同，而貸款的主體、資金來源、利率均不同，因此需要分別簽訂借款合同。四、購房貸款的對象和條件住房抵押貸款的對象和條件因住房抵押貸款的類型而有所不同，按住房公積金貸款和住房商業(yè)貸款分別有相應(yīng)的貸款對象和條件。（一）住房公積金貸款的對象和條件個人住房公積金貸款的對象，必須是按規(guī)定繳存住房公積金的職工，必須是住房的自有產(chǎn)權(quán)人或共有產(chǎn)權(quán)人。非產(chǎn)權(quán)人不得借款。申請個人住房公積金貸款的職工必須符合七個條件：,(1)具有本市常住城鎮(zhèn)戶口；(2)借款人購買的是自住房，并有相當(dāng)于購買住房費用的30%或以上的自籌資金(可以用本人、配偶和同戶成員或非同住直系血親已繳納的住房公積金存款抵充自籌資金，不足部分由借款人補足)；(3)借款人購買商品房或成本價房者，必須是交房前付清全部房款(分年分月結(jié)付房款者不屬貸款范圍)；(4)借款人購買的自有住房，必須具有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門發(fā)放的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，可用于貸款的抵押；(5)借款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和按規(guī)定償還貸款本息的能力；(6)借款人同意辦理住房抵押和保險；(7)借款人能提供所需的購房資料和身份資料。,（二）住房商業(yè)貸款的對象和條件個人住房商業(yè)貸款的對象，必須是具有完全民事行為能力的自然人。申請個人住房商業(yè)貸款的職工必須同時具備6個條件：(1)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；(2)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；(3)具有購買住房的合同或協(xié)議；(4)不享受購房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款；享受購房補貼的以個人承擔(dān)部分的30%作為購房的首期付款；(5)有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；(6)貸款人規(guī)定的其他條件。,五、購房貸款的程序借款人辦理個人住房抵押貸款的程序如下：（一）借款人申請借款人必須向貸款銀行提出住房抵押貸款申請，填寫住房抵押貸款申請表，同時向貸款銀行提供如下材料(1)借款人具有法律效力的身份證明；(2)借款人所在單位(或有關(guān)單位)出具的借款人固定經(jīng)濟收入的證明；(3)符合法律規(guī)定的購建住房合同.協(xié)議或其他證明文件(4)抵押房地產(chǎn)的估價報告、鑒定書、保險單；(5)貸款銀行要求提供的其他證明文件和材料。,（二）貸款銀行審查貸款銀行對借款人提供的申請材料進行審查，審查核實合格并同意貸款后，在借款申請表上蓋章，表明貸款銀行已承諾貸款。接著借貸雙方共同簽訂(個人住房抵押借款合同)并進行公證。同時，借款人須按規(guī)定辦理抵押登記及保險等手續(xù)。（三）抵押登記與保險借款人按照簽訂合同的規(guī)定和要求辦理抵押物的抵押登記與保險手續(xù)。1、抵押登記。借款人以所購住房(期房和現(xiàn)房)，向貸款銀行設(shè)定抵押分別情況辦理抵押登記手續(xù)：,（1）期房抵押登記。指借款人以預(yù)購商品房作抵押登記的行為。借款人應(yīng)會同貸款銀行持預(yù)售合同向期房坐落所在地的房地產(chǎn)登記管理機關(guān)辦理抵押登記。期房竣工后，借款人應(yīng)會同貸款銀行至原登記機關(guān)申領(lǐng)《房地產(chǎn)他項權(quán)證》，并將(國有土地使用證)、(房屋所有權(quán)證)交貸款銀行執(zhí)管，確認(rèn)貸款銀行為抵押權(quán)人。（2）現(xiàn)房抵押登記。指借款人以現(xiàn)購商品房作抵押登記的行為。借款人應(yīng)會同貸款銀行持(房屋所有權(quán)證)和《國有土地使用證)向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記，申領(lǐng)《房地產(chǎn)他項權(quán)證)，并將(房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》交貸款銀行執(zhí)管，確認(rèn)貸款銀行為抵押權(quán)人.,抵押登記過程發(fā)生的抵押物的評估費、抵押登記費由借款人負(fù)擔(dān)。借貸雙方正式簽訂抵押合同時，應(yīng)開列抵押物清單。貸款到期后，借款人如仍未還清貸款本息，貸款銀行有權(quán)根據(jù)有關(guān)規(guī)定處分抵押物。2、保險保險是指為防止意外事故(如地震、火災(zāi)等)導(dǎo)致抵押物財產(chǎn)受損而使貸款銀行利益得到補償?shù)男袨?。在抵押借款合同和抵押合同簽訂前，借款人?yīng)按貸款銀行指定的險種辦理抵押物的保險。保險期不能短于貸款期，投保金額不能低于抵押物現(xiàn)值。如在抵押期間抵押物因滅失而消失，其滅失所得賠償金銀行有優(yōu)先受償權(quán)。抵押有效期內(nèi)，借款人不能以任何理由中斷或撤銷保險。在保險期內(nèi)，如發(fā)生保險責(zé)任范圍以外的毀損，借款人要負(fù)擔(dān)全部責(zé)任。借款人負(fù)擔(dān)保險所需一切費用。抵押期間保險單交貸款銀行保管。,（四）貸款借貸雙方按照上述程序內(nèi)容辦理有關(guān)手續(xù)并簽訂正式抵押借款合同后，貸款銀行即可向借款人進行貸款。1、貸款的額度。借款人最高可獲得用于抵押房地產(chǎn)全部價款70%的銀行貸款。2、貸款的期限。每筆住房貸款的期限由貸款銀行根據(jù)借款人的年齡、工作年限、還款能力等因素與借款人協(xié)商確定。住房貸款的最長期限在《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定為20年，后來經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，中國人民銀行決定從；1999年9月21日起將個人住房貸款的最長期限延長至30年。,3、貸款的利率。住房抵押貸款的利率是借款人考慮是否從銀行借人資金的首要問題之一。它不僅影響到購房者的承受能力，而且也關(guān)系到住房抵押貸款業(yè)務(wù)能否順利進行。住房抵押貸款的利率同貸款期限的長短有關(guān)。即：貸款的期限越短，貸款的利率越低；反之，貸款的期限越長，貸款的利率越高。住房貸款的利率水平由中國人民銀行根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、住房市場狀況等綜合因素進行確定并報國務(wù)院批準(zhǔn)。目前執(zhí)行的住房貸款利率水平是從1999年9月21日起實行的，根據(jù)貸款期限分為兩個檔次，同檔次住房公積金貸款利率比住房商業(yè)貸款利率低。此外，個人住房貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。,六、住房抵押貸款的償還與收回住房抵押貸款的償還與收回是兩種回收貸款的不同方式，前者是借款人的主動償還，后者是銀行按抵押合同規(guī)定強行回收。（一）貸款的償還住房抵押貸款的償還采取按月等額還款方式，由借款人在規(guī)定的期限內(nèi)按月還本付息，借款人有固定工作單位的由所在單位代為扣收。具體償還計算公式如下：,,A—每月等額償還本息額P—貸款本金；n—計息周期數(shù)i—貸款月利率。,（二）貸款的收回住房抵押貸款的回收是銀行信貸資金運營的重要環(huán)節(jié)，在某種情況下要不要回收，能不能按期回收，既關(guān)系到信貸資金的安全，也關(guān)系到信貸資金的正常運營。在貸款到期后，借款人要如數(shù)歸還貸款本息，如不能做到這一點，銀行的基本做法是：銀行將給借款人6個月的寬限期，在寬限期內(nèi)，銀行將按逾期天數(shù)每天向借款人收取一定的罰息；對寬限期滿仍不能歸還時，銀行可按既定的政策處分抵押物，收回所欠貸款。但當(dāng)發(fā)生下列情況之一時，貸款銀行有權(quán)按中國人民銀行(貸款通則)的有關(guān)規(guī)定，對借款人追究違約責(zé)任(1)借款人不按期歸還貸款本息的；,(2)借款人提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；(3)未經(jīng)貸款人同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與或重復(fù)抵押的；(4)借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；(5)借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查的；(6)借款人與其他法人或經(jīng)濟組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議的；(7)保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實新保證或新抵押(質(zhì)押)的。,另外，貸款銀行應(yīng)按照抵押借款合同的規(guī)定辦理個人住房抵押貸款；若由于銀行的責(zé)任影響借款人按合同規(guī)定使用借款，銀行應(yīng)按影響天數(shù)和數(shù)額，每天付給借款人一定的違約金。若借款合同借貸雙方發(fā)生糾紛時，首先由當(dāng)事人雙方協(xié)商解決，協(xié)商無效時應(yīng)向貸款銀行所在地仲裁機構(gòu)申請仲裁或向貸款銀行所在地人民法院提起訴訟。,一、房地產(chǎn)貸款的種類房地產(chǎn)貸款是銀行向房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、流通和消費領(lǐng)域發(fā)放的貸款的總稱。房地產(chǎn)貸款可按資金性質(zhì)、貸款對象、貸款用途等多種方式劃分。自營性房地產(chǎn)貸款是指銀行以本外幣存款作為主要信貸資金來源自主發(fā)放用于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、流通與消費領(lǐng)域的貸款。這類貸款的風(fēng)險由銀行承擔(dān)，并由銀行負(fù)責(zé)收回本金和利息。自營性房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款，前兩者合稱房地產(chǎn)開發(fā)類貸款。,第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資制度與政策,（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款是銀行向社會提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于生產(chǎn)周轉(zhuǎn)的流動資金貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款屬于墊支性的生產(chǎn)資金，一般用于以下四個方面：1、開發(fā)前期所需占用的資金，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、水文、地質(zhì)勘查測繪費等；2、土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所占用的資金，包括土地補償費、青苗補償費、安置補助費、拆遷補償費和道路、供水、供氣、供電、排水、通訊、照明燈建設(shè)資金；,3、建筑安裝工程所需占用的資金4、公共設(shè)施配套工程所需占用的資金，包括各種生活小區(qū)、公共設(shè)施、，直接攤?cè)肷唐贩績r格中的配套工程等。（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目發(fā)放的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款屬于中長期貸款。（三）單位住房貸款包括單位購建房貸款、房管單位貸款、合作建房貸款、商品住房開發(fā)貸款、其他住房貸款等。1、單位構(gòu)建房貸款是為實施房改的企事業(yè)單位建造住房提供的貸款。屬于固定資產(chǎn)投資性貸款。,2、房管單位貸款是為房管單位及其所屬企業(yè)進行正常生產(chǎn)或經(jīng)營所提供的流動資金貸款。主要用于服務(wù)維修、危舊房改造。3、合作建房貸款是為企事業(yè)單位（包括住房合作社）和職工共同集資合作建房提供的貸款。包括兩部分：（1）個人購建房貸款，由單位或合作社統(tǒng)借統(tǒng)還。屬于消費性貸款，參照個人住房貸款辦理。（2）單位或合作社出資不足部分貸款，由單位或合作社歸還。屬于固定資產(chǎn)投資性貸款。4、商品住房開發(fā)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住房所提供的流動資金貸款。用于補充周轉(zhuǎn)資金的不足，屬于流動資金類貸款。5、其他住房開發(fā)貸款是為商品住房配套建設(shè)提供的貸款。屬于固定資產(chǎn)投資性貸款。,二、房地產(chǎn)貸款的特點（一）按項目貸款。按開發(fā)項目申請并用于申請的項目（二）貸款額度達。原因：開發(fā)過程復(fù)雜、開發(fā)成本高、單位價值大、資金投入量大。（三）貸款占用時間長。三、各貸款種類的相關(guān)規(guī)定（一）房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的申請房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需建設(shè)資金的貸款，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。1、貸款對象：是經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟適用房的企事業(yè)法人。,2、申請貸款的條件（1）具有獨立的法人資格（2）實行獨立核算，有健全的管理機構(gòu)和經(jīng)營管理制度，財務(wù)狀況良好（3）信用良好，具有按期償還貸款本息的醫(yī)院和能力（4）按規(guī)定辦理各種證件的年檢手續(xù)，并持有中國人民銀行頒發(fā)的年審合格的《貸款卡》或《貸款證》（5）在貸款銀行開立基本結(jié)算戶或一般存款戶，辦理全部或部分結(jié)算業(yè)務(wù)。（6）借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（7）開發(fā)項目經(jīng)過可行性論證，符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求，銷售前景良好。,（8）開發(fā)項目已納入國家或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃，有關(guān)文件完整、真實、有效，能夠進行實質(zhì)性開發(fā)建設(shè)。（9）借款人對外的股本權(quán)益性投資總額不超過其凈資產(chǎn)的50%（10）借款人投入項目的自有資金不少于總投資的30%；單位職工集資建房的集資額達到總投資的30%以上并存入貸款行專戶。（11）有貸款銀行認(rèn)可的足值有效的抵（質(zhì)）押物或具有符合條件的第三方保證人提供貸款擔(dān)保（12）貸款銀行貴的的其他條件3、借款人應(yīng)報送的主要材料,（1）企事業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證（2）法人代表或其授權(quán)代理人的證明文件（3）公司或單位簡介，有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)，必須提供公司成立的批文、合同、公司章程、董事會借款決議。（4）財務(wù)部門或會計（審計）事務(wù)所核準(zhǔn)或年審?fù)ㄟ^的申請借款人前三年度的會計報表（主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表及財務(wù)情況所明書）和上一個月的會計報表（5）稅務(wù)部門核準(zhǔn)的稅務(wù)登記證及上一年度利稅清算表（6）所有開戶銀行名稱及存、貸款余額情況（7）中國人民銀行頒發(fā)的《貸款卡》或《貸款證》,（8）自有資金落實的證明文件、資料（9）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證明文件（10）申請貸款項目的有關(guān)資料，主要包括項目建設(shè)書、可行性研究報告、項目年度投資計劃、《建設(shè)項目用地許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《拆遷許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房（預(yù)）銷售許可證》等。（11）擔(dān)保人出具的擔(dān)保意向書，有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)由董事會出具的擔(dān)保意向書（12）擔(dān)保人與以上第1、2、3、4、5、6、7、8、9項內(nèi)容相同的有關(guān)文件（13）抵（質(zhì)）押物權(quán)屬證明及有處理權(quán)人同意抵(質(zhì))押的書面文件。抵（質(zhì)）押單位為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)需經(jīng)董事會決議通過。,（14）貸款行要求提供的其他證明文件（二）房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的審批與發(fā)放1、審批原則：“審貸分離制度”，審批管理堅持嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、高效的原則。信貸經(jīng)營部門受理貸款申請、信貸發(fā)放與回收等前臺業(yè)務(wù)；信貸審批部門審批貸款、督促貸款相關(guān)條件的落實等后臺業(yè)務(wù)。2、審批程序：實行分級審批管理，權(quán)限以內(nèi)的由受理行審批，超越權(quán)限的報上一級行審批3、審批方式：貸款審批人全體會議的方式進行審批。4、貸款的發(fā)放。（三）房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的回收與展期1、貸款回收：借款人但合同約定的還款計劃、還款方,式償還貸款本息。2、貸款展期：展期期限不能超過原貸款期限的一半，貸款利率按展期貸款期限加原貸款期限所達到的利率檔次計算，每筆貸款只能辦理一次展期。公積金貸款ｖｓ商業(yè)貸款一、貸款對象有所不同。住房公積金管理機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸款的對象必須具備下列條件：１、持續(xù)繳存６個月住房公積金或已累計繳存２４個月以上且目前還在繼續(xù)繳存。２、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。,３、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件。４、提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式。５、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。而一般的金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的交存人和離退休職工，也就是說其對象的范圍大于前者。二、貸款額度有所不同。一般的金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過購房款的８０％。,三、貸款手續(xù)不同。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進行申請，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。商業(yè)貸款在借款人簽訂購房合同后，直接到相關(guān)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或與銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處提供有關(guān)材料即可辦理。四、貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國家規(guī)定在住房公積金計息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差。,五、公積金貸款比商業(yè)貸款多了評估費。商業(yè)貸款不需要評估，但用公積金貸款購買商品房，目前必須進行評估，交納評估費。商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費。商業(yè)貸款委托律師事務(wù)所對借款人進行資信調(diào)查，律師收取４‰的律師費，公積金貸款則不需個人交納律師費。,