物業(yè)管理基礎知識及法律常識,中頤物業(yè)新員工入職培訓材料（五）,目錄,房地產(chǎn)基礎知識物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理的基本概念物業(yè)法規(guī),一、房地產(chǎn)基礎知識,1、房地產(chǎn)定義：房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物；,一、房地產(chǎn)基礎知識,1.1實物、權(quán)益和區(qū)位：房地產(chǎn)的實物分為有形的實體、實體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個方面；權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，在中國主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間使用權(quán)；區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、人工、社會和景觀等）和配套設施四個方面；,一、房地產(chǎn)基礎知識,1.2房地產(chǎn)的其他名稱不動產(chǎn)：中國物業(yè)：香港RealEstate：英國RealProperty：美國,1.3不同用途的土地使用年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂等用地：40年綜合或其他用地：50年,一、房地產(chǎn)基礎知識,2、紅線面積:規(guī)劃面積、建設用地面積;3、建筑占地面積：建筑首層面積的總和4、容積率：地面總建筑面積/建筑用地面積（地下建筑面積一般不計入）試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的總面積為4000平方米，問容積率為多少？,一、房地產(chǎn)基礎知識,5、建筑覆蓋率（建筑密度）：建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物基底建筑面積和建設用地面積的比率建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積x100%試算覆蓋率：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的基地總面積為600平方米，問建筑密度？,6、綠地率：在建筑用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與總用地面積的比率（%）。綠地包括:公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（道路綠紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、天臺人工綠地.,一、房地產(chǎn)基礎知識,一、房地產(chǎn)基礎知識,7、商品房建筑面積：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。8、套內(nèi)建筑面積：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。,9、共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。,一、房地產(chǎn)基礎知識,建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積,一、房地產(chǎn)基礎知識,常規(guī)物業(yè)實用率多層住宅：90-93%小高層及高層住宅：80-88%寫字樓物業(yè):70-75%商鋪物業(yè)：50%左右,一、房地產(chǎn)基礎知識,不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）1平方米=10.764平方英尺1公頃=10000平方米1公頃=15畝1畝=666.67平方米,一、房地產(chǎn)基礎知識,10、房地產(chǎn)開發(fā)程序：房地產(chǎn)綜合開發(fā)從開發(fā)項目策劃開始，中間經(jīng)過土地征用、規(guī)劃設計、拆遷安置、施工準備、工程施工、竣工驗收、房地產(chǎn)營銷及物業(yè)管理，直到項目后評價為止所經(jīng)歷的過程。在這個持續(xù)時間較長的完整過程中，要經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)公司、計劃部門、規(guī)劃部門、施工單位、市政部門、銀行等許多單位和部門的協(xié)調(diào)和配合，因此，這個程序是一項非常復雜的過程。,11、竣工驗收：對房地產(chǎn)項目在完工后和交工前所進行的綜合性檢查驗收。竣工驗收是建設項目全過程的最后一個程序，是全面考核建設工作、檢查設計、工程質(zhì)量是否符合要求，審查投資使用是否合理的重要環(huán)節(jié)，是投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)或使用的標志。國家規(guī)定所有建設項目，按批準的設計文件所規(guī)定的內(nèi)容建成，工業(yè)項目經(jīng)過運轉(zhuǎn)和試生產(chǎn)考核，能夠生產(chǎn)合格產(chǎn)品；非工業(yè)項目符合設計要求，能夠正常使用，都要及時組織驗收。驗收合格后，才能交付使用。,一、房地產(chǎn)基礎知識,12、物業(yè)接管驗收：物業(yè)的接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建沒單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗收。,一、房地產(chǎn)基礎知識,一、房地產(chǎn)基礎知識,13、竣工驗收與接管驗收的不同13.1驗收目的不同竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規(guī)定的要求；接管驗收是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗收。13.2驗收性質(zhì)不同竣工驗收是政府行為，接管驗收是企業(yè)行為。13.3驗收條件不同竣工驗收的首要條件是全部施工完畢，設備已落位；接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且附屬設備己完全正常使用，房屋編號已得到認可。,一、房地產(chǎn)基礎知識,13.4移交對象不同竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業(yè)的過程；接管驗收是建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程。13.5驗收階段不同竣工驗收合格后，由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物業(yè)可以交付使用：接管驗收是在竣工驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建設單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物業(yè)正式進入使用階段。,二、物業(yè)管理的起源與發(fā)展,1.世界物業(yè)管理的起源：19世紀60年代，英國奧威婭.希爾（OclvHill）開始了物業(yè)管理的探索。,2、沿海物業(yè)管理的起源:1）物業(yè)管理在香港起源1959年在香港一場大火燒得五萬人無家可歸，公共房屋制度開始引進。2）1970年，香港多層建筑物條例實行。物業(yè)管理在香港正式成為一種重要的行業(yè)。,二、物業(yè)管理的起源與發(fā)展,3、我國(大陸)的物業(yè)管理起源:1981年3月，深圳市物業(yè)管理有限公司成立，同年9月，成立東湖麗苑物業(yè)管理處。1996年，行業(yè)內(nèi)開始采用招標決定物業(yè)小區(qū)的管理公司的選擇。這就是著名的鹿丹村招標。,二、物業(yè)管理的起源與發(fā)展,三、物業(yè)管理的基本概念,1、物業(yè)：指建成并投入使用的各類建筑物及其相關設備、設施和場地。物業(yè)一般由三個部分組成：建筑物:指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物，通常也被視為相對獨立的物業(yè)。配套設備設施相關場地,三、物業(yè)管理的基本概念,2、物業(yè)管理：業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。,3、物業(yè)管理的作用：物業(yè)功能正常發(fā)揮；環(huán)境優(yōu)美、舒適、安全；物業(yè)保值、增值；,三、物業(yè)管理的基本概念,4、物業(yè)的分類：按使用功能可分為：住宅區(qū)物業(yè)、工業(yè)區(qū)物業(yè)寫字樓物業(yè)、商貿(mào)樓物業(yè)按層數(shù)劃分：多層（8層以下）小高層（918層）高層（1933層）超高層（34層以上）,三、物業(yè)管理的基本概念,環(huán)境綠化美化,三、物業(yè)管理的基本概念,6、管理服務總收入的主要來源：部分商業(yè)用房租金；公共設施、設備和公共場所的經(jīng)營收入；向業(yè)主收取管理服務費；住宅區(qū)的其他合法收入。,三、物業(yè)管理基本概念,7、管理服務費的基本開支：公共設施、設備和公共場所的日常管理、維修和養(yǎng)護費用；人員工資、福利及辦公費用；聘請的專營公司及其他聘請人員的費用，如聘請電梯公司保養(yǎng)電梯；社區(qū)文化活動費用；公用設施、設備和公共場所的保險費用和法定稅費,三、物業(yè)管理基本概念,8、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)：一般分4個等級，為甲、乙、丙、丁9、物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)評比分為：市優(yōu)、省優(yōu)及國優(yōu),三、物業(yè)管理基本概念,四、物業(yè)法規(guī),1、前期物業(yè)管理：是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。國家對前期物業(yè)管理的規(guī)定帶有強制性。（見物業(yè)管理條例第二十一條的規(guī)定。）,2、物業(yè)管理中，是業(yè)主還是物業(yè)管理公司處于主導地位？在物業(yè)管理過程中，業(yè)主是處于主導地位的，以業(yè)主大會為權(quán)利核心，由業(yè)主委員會聘請物業(yè)管理公司，并代表全體業(yè)主與其簽訂合同。在明確業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、義務和責任的同時，由物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托，按照業(yè)主的愿望與要求對物業(yè)實施管理。,四、物業(yè)法規(guī),3、物業(yè)管理公司是否有對住戶罰款的權(quán)利？罰款是一種行政處罰的行為，除行政處罰以外，所有的相似情形都不能稱為“罰款”。因為物業(yè)管理公司只是一個企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機關，當然不享有行政處罰權(quán)。也不符合受委托組織的條件。所以物業(yè)管理公司是無權(quán)罰款的。但是可以在合同中約定違約金，用違約金條款來制約業(yè)主的不當行為。,四、物業(yè)法規(guī),4、物業(yè)管理公司在業(yè)主不繳納物業(yè)管理費的情況下可以對其停水停電嗎？一般情況下，供水合同、供電合同只是自來水公司、供電公司與業(yè)主之間簽訂的合同，物業(yè)管理在上述合同中不存在權(quán)利義務關系。不能以其未交納管理費為由，擅自停水、停電。便是當物業(yè)管理公司受到自來水公司、供電公司的明確授權(quán)且業(yè)主沒有繳納水電費的前提下，則可以代其行使權(quán)利。,四、物業(yè)法規(guī),5、業(yè)主入住時房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題應該由誰負責？如果房屋還在保修期內(nèi)，應該由開發(fā)商（建設單位）承擔責任，開發(fā)商已委托物業(yè)公司進行維修，但開發(fā)商承擔保修責任后，可以向施工單位追償。如果不在保修期內(nèi)，且不屬于物業(yè)公司承擔維修責任范圍的，就應當由業(yè)主自己維修。如果屬于公共部位、共用設施，就可以通過業(yè)主大會會議決定動用專項維修資金進行維修。,四、物業(yè)法規(guī),6、在停車場內(nèi)車輛被損壞，物業(yè)管理公司是否有責任？物業(yè)公司與車主是保管合同關系。如果車輛的損壞是第三人所致，應當由第三人承擔賠償責任，但是當無法查明第三人時，則物業(yè)公司應當承擔賠償責任。這就要求物業(yè)公司盡到充分的注意義務。,四、物業(yè)法規(guī),7、小區(qū)內(nèi)業(yè)主的人身、財產(chǎn)遭受損害，物業(yè)公司應當承擔賠償責任嗎？國務院物業(yè)管理條例第36條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責作?！边@說明物業(yè)公司是否承擔責任不能一概而論，關鍵是看物業(yè)公司是否履行了合同的義務，盡到了管理職責。,四、物業(yè)法規(guī),在此，需要特別說明一下的：保安工作的交接班記錄登記工作，公共區(qū)域的警示牌的懸掛、擺設均是履行合同的重要內(nèi)容和證據(jù)，不可忽視。,四、物業(yè)法規(guī),8、在什么情況下物業(yè)公司對員工的行為應當承擔相應的法律責任？民法通則第43條規(guī)定“第四十三條企業(yè)法人對它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動，承擔民事責任?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見第58條規(guī)定：“企業(yè)法人的法定代表人和其他工作人員，以法人名義從事經(jīng)營活動，給他人造成經(jīng)濟損失的，企業(yè)法人應當承擔民事責任，在企業(yè)法人承擔了民事責任后，可以給有過錯的工作人員與內(nèi)部處分，如有損失，可以向其追償。”可見，如果職員的職務行為造了他人損失，則物業(yè)管理公司在承擔相應責任后，可以向有過錯的職員追償。,四、物業(yè)法規(guī),第一條：物業(yè)管理公司與業(yè)主是什么關系?,物業(yè)公司是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)。由于房產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有，因而物業(yè)公司通過合同或契約，接受業(yè)主委托，代表業(yè)主并運用經(jīng)濟手段經(jīng)營管理物業(yè)。所以物業(yè)管理公司與業(yè)主之間就是委托合同關系。,第二條：物業(yè)管理中，是業(yè)主還是物業(yè)管理公司處于主導地位？,在物業(yè)管理過程中，業(yè)主是處于主導地位的，以業(yè)主大會為權(quán)利核心，由業(yè)主委員會聘請物業(yè)管理公司，并代表全體業(yè)與其簽訂合同。在明確業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、義務和責任的同時，由物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托，按照業(yè)主的愿望與要求物業(yè)實施管理。,第三條：業(yè)主能否自己管理物業(yè)？業(yè)主可以單獨解除與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理合同嗎？,城市新建住宅小區(qū)管理辦法第四條規(guī)定：“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)公司統(tǒng)一實行專業(yè)化管理。”第七條規(guī)定：“物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應報房地產(chǎn)行政主管部門備案?！彼裕形飿I(yè)管理公司統(tǒng)一管理是政府推行的一項小區(qū)管理政策，也是政府為便于小區(qū)管理，有利于保護業(yè)主和生活中的權(quán)益而作出的強制性規(guī)定。業(yè)主就不能自己管理物業(yè)。,物業(yè)管理公司未征得業(yè)主委員會的同意，單方面提高服務收費標準的做法是不當?shù)摹Ｎ飿I(yè)管理費是物業(yè)管理合同主要內(nèi)容之一，物業(yè)公必須與業(yè)主大會協(xié)商，雙方達成一致方可增加物業(yè)管理費。,第四條：物業(yè)公司可以單方面增加管理費么？,從何時開始計收物業(yè)管理費，國家沒有這方面的規(guī)定，但規(guī)定了按照合同約定來執(zhí)行。因此，在售房合同或物業(yè)管理合同中約定了計費時間，就應當執(zhí)行該條款。在沒有合同約定的情況下，從法律的角度來看，物業(yè)管理公司提供服務時，業(yè)主就應當向物業(yè)管理公司支付管理費。在實際操作中，只要認定房屋具備交樓條件或業(yè)主接到的收樓通知書上具有明確的交樓日期就應該開始計收管理費。,第五條：物業(yè)管理公司從何時開始向業(yè)主計收物業(yè)管理費？,物業(yè)管理主要負責公共地方和共用設施的管理，無論業(yè)主是否居住自己的房屋，均不影響物業(yè)公司對公共部位的管理，管理費的收取與其是否居住關系不大。無論業(yè)主是否居住，都按照物業(yè)管理合同收取管理費。,第六條：業(yè)主沒有在已收樓房屋居住，物業(yè)管理公司是否有權(quán)對其收取管理費？,第七條：業(yè)主收樓后以房屋存在質(zhì)量問題而拒絕繳納管理費，可以么？,這主要看該質(zhì)量問題是否影響業(yè)主的正常居住，如果房屋存在質(zhì)量問題只是一些很小的問題，比如一個開關線路稍有故障，這完全不影響其正常居住，則不視為逾期交樓，其必須按合司約定交納管理費。在我們商品房買賣合同補充協(xié)議上有明確的約定。此外，質(zhì)量問題是發(fā)展商造成的，與物業(yè)公司無關，業(yè)主無權(quán)以質(zhì)量問題為由拒交管理費。,一般情況下，供水合同、供電合同只是自來水公司、供電公司與業(yè)主之間簽訂的合同，物業(yè)管理在上述合同中不存在權(quán)利義務關系。不能以其未交納管理費為由，擅自停水、停電。但是當物業(yè)公司受到自來水公司、供電公司的明確授權(quán)且業(yè)主沒有繳納水電費的前提下，則可以代其行使權(quán)利。,第八條：物業(yè)管理公司以業(yè)主不繳納物業(yè)管理費為由而停水停電可行么？,如果房屋還在保修期內(nèi)，應該由開發(fā)商（建設單位）承擔責任，開發(fā)商已委托物業(yè)公司進行維修，但開發(fā)商承擔保修責任后，可以向施工單位追償。如果不在保修期內(nèi)，且不屬于物業(yè)公司承擔維修責任范圍的，就應當由業(yè)主自己負責維修，如果屬于公共部位、共用設施，就可以通過業(yè)主大會會議決定動用專項維修資金進行維修。,第九條：業(yè)主入住時房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題應該由誰負責？,物業(yè)公司與車主是保管合同關系。如果車輛的損壞是第三人所致，應當由第三人承擔賠償責任，但是當無法查明第三人時，則物業(yè)公司應當承擔賠償責任。這就要求物業(yè)公司盡到充分的注意義務。,第十條：在停車場內(nèi)車輛被損壞，物業(yè)管理公司是否有責任？,第十一條：小區(qū)內(nèi)業(yè)主的人身、財產(chǎn)遭受損害，物業(yè)公司應當承擔賠償責任嗎？,國務院物業(yè)管理條例第36條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)管理服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”這說明物業(yè)公司是否承擔責任不能一概而論，關鍵是看物業(yè)公司是否履行了合同義務。在物業(yè)公司無故意或重大過失可以免責。在此，需要特別說明一下的：保安工作的交接班記錄登記工作，園區(qū)/樓道簽到工作，公共區(qū)域的警示牌的懸掛、擺設均是履行合同的重要內(nèi)容和證據(jù)，不可忽視。,第十二條：樓頂水泥脫落傷人，物業(yè)公司應不應該負責？,物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，專門對物業(yè)公共部位進行管理，具有管理職能，也負有管理的義務。民法通則第126條規(guī)定：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能證明自己沒有過錯的除外。”樓頂水泥屬于公共部位，如果物業(yè)公司沒有盡到管理責任，則必須承擔責任，因此，如果物業(yè)管理公司能證明盡到了管理責任，完全履行了物業(yè)管理合同義務，應當認定物業(yè)管理公司沒有過錯，不應當承擔責任，反之，則應當承擔責任。,第十三條：何時可以破門而入進行管理措施？由誰來承擔破門而入造成的損失？,物業(yè)管理公司管理的任務之一就是保證管理區(qū)域內(nèi)的人身、財產(chǎn)的安全。當出現(xiàn)緊急情況時，如果保護的利益大于所造成的損失，就可以采取緊急避險的行為。如果業(yè)主房屋內(nèi)出現(xiàn)危及業(yè)主及其他人員的人身、財產(chǎn)緊急情況時，物業(yè)管理公司可以采取破門而入的辦法。但是行為必須符合緊急避險的條件。所謂緊急避險就是為了使第三人或者本人的人身或者財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實際存在的危險而不得已采取加害于他人人身或者財產(chǎn)的損害行為。破門而入造成的損失應當由引起險情的人或受益人（多指業(yè)主）承擔。,第十四條：物業(yè)公司應承擔民事責任的情形有多少種？,整體上來說有兩種民事責任：一、違約責任：1）不按時檢查房屋及共用設施、設備；2）對房屋及共用設施設備修繕不及時；3）修繕未達到國家規(guī)定的標準；4）不及時治理危害公共安全的設施設備，不及時更新共用設施設備；5）不及時清理垃圾；6)在小區(qū)濫設廣告,濫行張貼,影響小區(qū)外觀;,一、違約責任：7）損壞共用設施及設備；8）擅自將物業(yè)管理費挪作他用；9）亂搭亂建，改變房屋和共用設施設備的用途；10）擅自擴大收費范圍，提高收費標準；11）不履行保安職責；12）不勸阻、制止業(yè)主和其他人的違法及違反小區(qū)管理規(guī)則的行為，造成損失；13）其他違約行為。,二、侵權(quán)行為：1）侵占物業(yè)管理費用，公共設施及設備；2）對管理公共設施造成損害；3）未經(jīng)業(yè)主委員會同意，占用物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房；4）在修繕、拆毀、挪動建筑物及設施等物業(yè)管理行為中致人損害；5）強迫業(yè)主接受不必要的物業(yè)管理服務；6）其他侵權(quán)行為。,謝謝！,