物業(yè)管理法律法規(guī)講座 廣東銘致律師事務(wù)所律師張強(qiáng)1392818274188885926 與物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)以及規(guī)章制度 物權(quán)法 物業(yè)管理?xiàng)l例 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 一 各職能部門在物業(yè)管理活動中的職責(zé) 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責(zé) 指導(dǎo)協(xié)助協(xié)調(diào)糾紛具體方式1作為籌備組成員參與業(yè)主大會籌備組 2處理糾紛 行政指導(dǎo)行為 1 行政指導(dǎo)是非權(quán)力行政活動 不以國家權(quán)力為后盾 2 行政指導(dǎo)是一種事實(shí)行為 3 行政指導(dǎo)是行政機(jī)關(guān)單方面的意思表示 屬于單方行為 4 行政指導(dǎo)一般適用于有較大幅度彈性的管理領(lǐng)域 5 行政指導(dǎo)適用法律優(yōu)先的原則 6 行政指導(dǎo)是一種外部行為 行政指導(dǎo)行為非強(qiáng)制性表象特征 示范 倡導(dǎo) 咨詢 建議 訓(xùn)導(dǎo) 行政指導(dǎo)行為的 不可訴性 不具有強(qiáng)制力的行政指導(dǎo)行為不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍 最高人民法院 關(guān)于執(zhí)行 中華人民共和國行政訴訟法 若干問題的解釋 第一條第二款第 四 項(xiàng) 本義 不具有強(qiáng)制力是行政指導(dǎo)行為的基本特征 反之 違法要求履行義務(wù)不履行行政指導(dǎo)的法定職責(zé)主觀故意或重大過失而作了行政誤導(dǎo) 建議 在指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會的過程中 多使用建議的指導(dǎo)性意見 避免使用強(qiáng)制性的語言 物業(yè)管理區(qū)域de劃分 備案房地產(chǎn)行政主管部門 明示商品房買賣合同中 劃分依據(jù) 1 規(guī)劃紅線圖2 公用設(shè)施設(shè)備是否可分割3 社區(qū)建設(shè)因素 舊城區(qū) 城中村征求相關(guān)業(yè)主意見后 確定物業(yè)管理區(qū)域 物業(yè)管理區(qū)域備案 房地產(chǎn)行政主管部門 明示 買賣合同 三 業(yè)主 第十條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主 尚未登記取得所有權(quán) 但基于買賣 贈與 拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人 在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利 并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù) 物業(yè)管理權(quán)的來源 業(yè)主權(quán)利專有權(quán) 獨(dú)立性 1 構(gòu)造2 使用 3 登記 1 內(nèi)部權(quán)利共有權(quán)2 外部權(quán)利 管理權(quán) 業(yè)主成員權(quán)的范疇 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋 以及車位 攤位等特定空間 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分 一 具有構(gòu)造上的獨(dú)立性 能夠明確區(qū)分 二 具有利用上的獨(dú)立性 可以排他使用 三 能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體 規(guī)劃上專屬于特定房屋 且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分 本條第一款所稱房屋 包括整棟建筑物 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第三條除法律 行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外 建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分 也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分 一 建筑物的基礎(chǔ) 承重結(jié)構(gòu) 外墻 屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分 通道 樓梯 大堂等公共通行部分 消防 公共照明等附屬設(shè)施 設(shè)備 避難層 設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分 二 其他不屬于業(yè)主專有部分 也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地 依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán) 但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路 綠地占地除外 四 籌備業(yè)主大會 1 成立的條件 A 50 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的 B 20 百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求 2 籌備組的成立 A 人數(shù)7 15人 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表 建設(shè)單位以及街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成 B 60 業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會籌備組人數(shù)的百分之六十 C 7日 業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告 D 3個月 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個月內(nèi) 組織召開首次業(yè)主大會會議 3 建設(shè)單位的義務(wù) A 書面報告B 參與籌備組C 協(xié)助籌備組工作 4 物業(yè)公司的義務(wù) 人力支持第十四條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作 向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊 物業(yè)建筑的基本資料 包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上 地下的建筑物 設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等 已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊等文件資料 并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力 場地支持 5 籌備組職責(zé) 第十五條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個月內(nèi) 組織召開首次業(yè)主大會會議 業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé) 一 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間 地點(diǎn) 形式和內(nèi)容 二 擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案 三 確認(rèn)業(yè)主身份 確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù) 四 確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單 五 召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作 前款 一 至 四 項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主 籌備組職責(zé) 五 投票權(quán) 第二十二條業(yè)主大會決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金 改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意 決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定 一 專有部分面積 按照建筑面積計(jì)算 建筑物總面積 按專有部分面積之和計(jì)算 二 建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù) 一戶按一人計(jì)算 建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算 總?cè)藬?shù) 按照兩者之和計(jì)算 六 業(yè)主大會的議事程序 七 前期物業(yè)管理收費(fèi) 定價權(quán)風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移的認(rèn)定 定價權(quán) 1 定價權(quán)屬于建設(shè)單位與物業(yè)公司第三十七條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同 應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時間 標(biāo)準(zhǔn)和方式 交付 2 支付物業(yè)管理費(fèi)以房屋 交付 為界 第四十一條物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按照商品房買賣合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè) 其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納 建設(shè)單位出售物業(yè)時 不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 由建設(shè)單位承擔(dān) 視為交付 1 提前交付最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第11條第一款規(guī)定 對房屋的轉(zhuǎn)移占有 視為房屋的交付使用 但當(dāng)事人另有約定的除外 2 逾期收樓 八 物業(yè)管理用房 第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房 最低不少于五十平方米 最高不超過三百平方米 其中 業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米 最高不超過六十平方米 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè) 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋 具備水 電使用功能 沒有配置電梯的物業(yè) 物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層 物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主 專用于物業(yè)管理服務(wù)工作 不得挪作他用 第四十條建設(shè)單位在交付物業(yè)前 應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房 共用場地 共用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水電氣計(jì)量器具 九 物業(yè) 設(shè)施設(shè)備以及資料的移交 第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時 應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn) 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料 一 物業(yè)的報建 批準(zhǔn)文件 竣工總平面 單體建筑 結(jié)構(gòu) 設(shè)備竣工圖 配套設(shè)施 地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料 二 設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝 使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料 三 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 四 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物 場地 設(shè)施設(shè)備的清單 五 物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單 六 物業(yè)服務(wù)用房的清單 七 物業(yè)的使用 維護(hù) 管理必需的其他資料 保密義務(wù) 建設(shè)單位 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主資料 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動 在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會 目前 個人信息的泄露主要有以下途徑 1 利用互聯(lián)網(wǎng)搜索引擎搜索個人信息 匯集成冊 并按照一定的價格出售給需要購買的人 2 旅館住宿 保險公司投保 租賃公司 銀行辦證 電信 移動 聯(lián)通 房地產(chǎn) 物業(yè)公司 郵政部門等需要身份證件實(shí)名登記的部門 場所 個別人員利用登記的便利條件 泄露客戶個人信息 3 個別違規(guī)打字店 復(fù)印店利用復(fù)印 打字之便 將個人信息資料存檔留底 裝訂成冊 對外出售 4 借各種 問卷調(diào)查 之名 竊取群眾個人信息 他們宣稱只要在 調(diào)查問卷表 上填寫詳細(xì)聯(lián)系方式 收入情況 信用卡情況等內(nèi)容 以及簡單的 勾挑式 調(diào)查 就能獲得不等獎次的獎品 以此誘使群眾填寫個人信息 5 在抽獎券的正副頁上填寫姓名 家庭住址 聯(lián)系方式等可能會導(dǎo)致個人信息泄露 6 在購買電子產(chǎn)品 車輛等物品時 在的商家填寫非正規(guī)的 售后服務(wù)單 被人利用了個人信息 7 超市 商場通過向群眾郵寄免費(fèi)資申辦會員卡時掌握到的群眾信息 通過個別人向外泄露 刑法修正案九 2015年11月1日施行 十七 將刑法第二百五十三條之一修改為 違反國家有關(guān)規(guī)定 向他人出售或者提供公民個人信息 情節(jié)嚴(yán)重的 處三年以下有期徒刑或者拘役 并處或者單處罰金 情節(jié)特別嚴(yán)重的 處三年以上七年以下有期徒刑 并處罰金 違反國家有關(guān)規(guī)定 將在履行職責(zé)或者提供服務(wù)過程中獲得的公民個人信息 出售或者提供給他人的 依照前款的規(guī)定從重處罰 竊取或者以其他方法非法獲取公民個人信息的 依照第一款的規(guī)定處罰 單位犯前三款罪的 對單位判處罰金 并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員 依照各該款的規(guī)定處罰 十 新舊業(yè)主產(chǎn)權(quán)交易前后各自承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi) 第四十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時 業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 十一 酬金制包干制 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè) 其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出 結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 十六 實(shí)行酬金制的物業(yè)公司須向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算 并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況 十二 公用水電費(fèi)據(jù)實(shí)分?jǐn)?1 按約定分?jǐn)?2 約定不明按面積分?jǐn)?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地 共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量 單價 金額 按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?沒有約定或者約定不明確的 按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?十三 物業(yè)服務(wù)合同期限 按約定期限屆滿的處理 物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月物業(yè)公司以及業(yè)主大會對是否續(xù)簽續(xù)聘應(yīng)當(dāng)各自表態(tài) 第五十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會 業(yè)主大會決定續(xù)聘的 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域 十九 事實(shí)物業(yè)管理合同關(guān)系 以業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司之日終止 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿 業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的 物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第十條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后 業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域 移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施 以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的 人民法院應(yīng)予支持 物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出 移交 并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由 請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的 人民法院不予支持 十四車位 物權(quán)法 第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi) 規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 建筑區(qū)劃內(nèi) 規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫的歸屬 由當(dāng)事人通過出售 附贈或者出租等方式約定 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位 屬于業(yè)主共有 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外 占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位 車位種類 1 規(guī)劃車位2 非規(guī)劃的車位 規(guī)劃車位 A 不得預(yù)售B 首先出租給本區(qū)域業(yè)主 物業(yè)使用人C 外租合同不得超過6個月D 公開出售 透明交易E 不得多拿多占 擬出售車位 車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時 每戶業(yè)主只能購買一個車位 車庫 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第五條建設(shè)單位按照配置比例將車位 車庫 以出售 附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān) 應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 的規(guī)定 前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫與房屋套數(shù)的比例 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫 應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主 物業(yè)使用人 在滿足本區(qū)域業(yè)主 物業(yè)使用人需要后 建設(shè)單位將車位 車庫出租給本區(qū)域業(yè)主 物業(yè)使用人以外的其他人的 其租賃合同期限不得超過六個月 建設(shè)單位依法取得車位 車庫權(quán)屬登記后方能出售車位 車庫 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位 車庫一個月前 以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主 并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位 車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格 擬出售車位 車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時 每戶業(yè)主只能購買一個車位 車庫 非規(guī)劃車位 使用經(jīng)業(yè)主大會決定 收益歸全體業(yè)主支配 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第七條改變共有部分的用途 利用共有部分從事經(jīng)營性活動 處分共有部分 以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng) 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第 七 項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的 其他重大事項(xiàng) 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫 應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主 物業(yè)使用人 在滿足本區(qū)域業(yè)主 物業(yè)使用人需要后 建設(shè)單位將車位 車庫出租給本區(qū)域業(yè)主 物業(yè)使用人以外的其他人的 其租賃合同期限不得超過六個月 建設(shè)單位依法取得車位 車庫權(quán)屬登記后方能出售車位 車庫 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位 車庫一個月前 以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主 并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位 車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格 擬出售車位 車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時 每戶業(yè)主只能購買一個車位 車庫 十五 禁止行為以及處理 裝修以及生活起居 第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為 一 損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu) 主體結(jié)構(gòu) 二 違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約 改變房屋用途 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房 三 將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間 廚房 或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室 起居室 廳 書房和廚房的上方 四 破壞或者擅自改變房屋外觀 五 違法搭建建筑物 構(gòu)筑物 六 損壞或者擅自占用 改建物業(yè)共用部位 七 損壞或者擅自占用 移裝共用設(shè)施設(shè)備 八 損毀樹木 園林 九 存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃 易爆 劇毒 放射性等危險性物品 存放 鋪設(shè)超負(fù)荷物品 十 亂丟垃圾 高空拋物 十一 發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光 通風(fēng) 十二 法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為 對禁止行為的處理方式 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時 業(yè)主 物業(yè)使用人有權(quán)投訴 舉報 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻 制止 勸阻 制止無效的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門 有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時處理 相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合 法律責(zé)任 第六十八條違反本條例第五十五條規(guī)定 給他人造成損害的 依法承擔(dān)民事責(zé)任 并由有關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定予以查處 構(gòu)成犯罪的 依法追究刑事責(zé)任 一 違反第一項(xiàng)規(guī)定的 由縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正 處五萬元以上十萬元以下的罰款 二 違反第二項(xiàng) 第四項(xiàng) 第五項(xiàng)規(guī)定的 由縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定查處 三 違反第三項(xiàng)規(guī)定的 由縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期拆除 并對業(yè)主 物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款 對裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬元以下的罰款 逾期未拆除的 縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行 四 違反第六項(xiàng) 第七項(xiàng)規(guī)定的 由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正 給予警告 對個人可以處一萬元以下的罰款 對單位可以處二十萬元以下的罰款 五 違反第八項(xiàng) 第九項(xiàng) 第十項(xiàng) 第十一項(xiàng) 第十二項(xiàng)規(guī)定的 由相關(guān)行政主管部門依法查處 十六 物業(yè)的維修 業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合共用部位設(shè)備設(shè)施的維修 拒不配合造成其他業(yè)主損失的由不配合的業(yè)主承擔(dān)責(zé)任 第五十六條物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備維修 更新時 相關(guān)業(yè)主 物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合 因相關(guān)業(yè)主 物業(yè)使用人阻撓維修 更新 造成其他業(yè)主 物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的 責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償 因物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備維修 更新等原因 造成房屋 設(shè)施設(shè)備等損害的 責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償 第六十一條物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用 由建設(shè)單位承擔(dān) 不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支 十七 業(yè)主出租轉(zhuǎn)讓物業(yè)的告知義務(wù) 第五十七條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時 應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人 并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi) 將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè) 十八 維修資金 1 籌集以及管理第五十八條住宅物業(yè) 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金 住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲 ?？顚Ｓ?業(yè)主決策 政府監(jiān)督的原則 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第十四條建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用 處分業(yè)主共有部分 改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動 權(quán)利人請求排除妨害 恢復(fù)原狀 確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的 人民法院應(yīng)予支持 屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動的情形 權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的 人民法院應(yīng)予支持 行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任 住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬 并按房屋戶門號設(shè)分戶賬 未劃定物業(yè)管理區(qū)域的 以幢為單位設(shè)賬 按房屋戶門號設(shè)分戶賬 住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有 專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新 改造 不得挪作他用 2 維修資金隨物業(yè)轉(zhuǎn)讓 第五十九條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時 其交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額不予退還 一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主 3 分?jǐn)偟诹畻l共有物業(yè)的維修 更新 改造費(fèi)用 由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)?4 禁止列支的情形 第六十一條物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用 由建設(shè)單位承擔(dān) 不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法應(yīng)當(dāng)由供水 供電 供氣 通訊 有線電視等單位承擔(dān)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修 養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支 謝謝大家 祝大家工作順利