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1、 房地產(chǎn)估價報告  房地產(chǎn)估價報告 評估項目名稱：XXXX號地塊 委托方： XX公司 項目負責人：XXX 估價作業(yè)日期： 估計報告編號： 目錄 致委托方函 …………………………………………………………………………………………6 估價師聲明 …………………………………………………………………………………………7 估價假設和條件限制 ………………………………………………………………………………8

2、 XXXXX地塊土地交易價值評估結果報告 ……………………………………………………9 一、委托方 …………………………………………………………………………………………9 二、估價方 …………………………………………………………………………………………9 三、估價對象 ………………………………………………………………………………………9 四、估價對象位置 …………………………………………………………………………………9 五、土地狀況 ………………………………………………………………………………………9 六、估價目的 ………………………………………………………………………………………9

3、 七、估價基準日 ……………………………………………………………………………………9 八、估價依據(jù) ………………………………………………………………………………………9 （一）國家有關部門頒布的法律法規(guī)及相關文件 ……………………………………… 10 （二）地方有關部門頒布的法規(guī)及相關文件 …………………………………………… 10 （三）有關技術標準 ………………………………………………………………………10 九、估價原則 ………………………………………………………………………………………10 （一）合法原則 …………………………………………………………………………… 10 （

4、二）供需原則 …………………………………………………………………………… 11 （三）替代原則 …………………………………………………………………………… 11 （四）變動原則 …………………………………………………………………………… 11 （五）貢獻原則 …………………………………………………………………………… 12 十、估價方法 ………………………………………………………………………………………12 十一、估計結果有關說明 …………………………………………………………………………12 十二、估價人員 ……………………………………………………………………………………12 十

5、三、估價作業(yè)日期 ………………………………………………………………………………12 十四、估價報告應用的有效期 ……………………………………………………………………12 J2010-067地塊土地交易價值評估技術報告 ……………………………………………………13 第一部分 總述 ……………………………………………………………………………………13 一、估價項目名稱 ………………………………………………………………………………13 二、委托估價方 …………………………………………………………………………………13 三、受委托方 …………………………………………………………………………

6、…………13 四、估價目的 ……………………………………………………………………………………13 五、估價依據(jù) ……………………………………………………………………………………13 （一）國家有關部門頒布的法律法規(guī)及相關文件 ……………………………………… 13 （二）地方有關部門頒布的法規(guī)及相關文件 …………………………………………… 13 （三）有關技術標準 ………………………………………………………………………13 （四）其他資料 ……………………………………………………………………………14 六、估價基準日 …………………………………………………………………………………1

7、4 七、估價日期 ……………………………………………………………………………………14 八、地價定義 ……………………………………………………………………………………14 九、估價結果 ……………………………………………………………………………………17 十、需要特殊說明的事 …………………………………………………………………………17 （一）估價的前提條件和假設條件 ……………………………………………………… 17 （二）估價結果和評估報告的使用 ……………………………………………………… 18 （三）需要特殊說明的事項 ………………………………………………………………18

8、十一、土地估價師簽字 …………………………………………………………………………19 十二、土地估價機構 ……………………………………………………………………………19 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 ………………………………………………19 一 、估價對象描述 ………………………………………………………………………………19 （一）土地登記狀況 ……………………………………………………………………… 19 （二）土地權利狀況 ……………………………………………………………………… 19 （三）土地利用狀況 ……………………………………………………………………… 20

9、 二、地價影響因素分析 …………………………………………………………………………20 （一）一般因素 …………………………………………………………………………… 20 （二）區(qū)域因素 …………………………………………………………………………… 32 （三）個別因素 …………………………………………………………………………… 33 第三部分 土地估價 …………………………………………………………………………… 34 一、估價原則 ……………………………………………………………………………………34 （一）合法原則 …………………………………………………………………………… 34

10、（二）供需原則 ……………………………………………………………………………34 （三）替代原則 ……………………………………………………………………………35 （四）變動原則 ……………………………………………………………………………35 （五）貢獻原則 ……………………………………………………………………………35 二、估價方法與估價過程 ………………………………………………………………………35 （一）方法選擇 ……………………………………………………………………………35 (二)估價過程 ………………………………………………………………………………36 三、估計結果確定 …

11、……………………………………………………………………………51 第四部分 評估結論說明與分析 ………………………………………………………………51 第五部分 附 件 …………………………………………………………………………………53 附件1 估價對象現(xiàn)狀利用照片………………………………………………………54 附錄2 估價對象地理位置圖…………………………………………………………56 附件3 土地估價委托書………………………………………………………………57 附件4 現(xiàn)勘表…………………………………………………………………………58 致委托方函 XXX公司

12、： 受過公司委托，我公司按照中國有關法律、法規(guī)及估價規(guī)范，遵循公平、公正、公開的原則，依據(jù)科學的評估理論、標準、方法及程序，對位于XXX的土地進行了評估。估價時點為XX年X月XX日，估價目的是為以提供土地正常出讓價格為目的進行的土地交易價值評估 我公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結合估價經(jīng)驗對土地價格的因素進行分析，確定在評估基準日該土地體現(xiàn)的價值為：19609.49萬元 大寫：壹萬玖仟陸佰零玖萬元整 具體估價結果、過程及有關說明詳見房地產(chǎn)估價報告正文。 法定代表人（簽章）：

13、 XX年XX月XX日 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1 我們在本估價報告中陳述的事實是真實準確的。 2 本估價報告中的分析、意見和結論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結論，但是受到本估價報告中已經(jīng)說明的假設和限制條件的限制。 3 我們與本估價報告中的估價對象沒有任何利害關系，也與當事人沒有個人利害關系或偏見。 4 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估計規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 5 我們已經(jīng)對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，取得了估價所需要的第一手資料。 6 沒有人

14、對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。 7 委托方對所提供資料的真實性和有效性負責，因資料失實造成的所有后果由委托方承擔。 8 我們承諾未經(jīng)委托方同意，不以任何方式向與本次估價目的無關的第三方提供報告全文或其中的內(nèi)容，國家法律規(guī)定的除外。為經(jīng)我公司先授權，人和人不得以任何目的復制、派發(fā)、出版此報告或其中的內(nèi)容，我公司保留出委托方合理使用此報告之外的一切權利。 注冊房地產(chǎn)估價師： 注冊號 助理估價人員： 估價假設和條件限制 本次估價的假設前提： 1.估價時點的房地產(chǎn)是公開、平等、自愿的交易市場。 2.有關估價對象的所有運作方式、程序符合

15、中華人民共和國國家及地方的有關法律法規(guī)。 3.委托方提供的資料證實可靠。 4.對評估對象擁有合法產(chǎn)權，并按規(guī)定辦理有關建設、規(guī)劃手續(xù)，待估房屋建筑物及構筑物數(shù)量、建筑面積以為準。 5.本報告未考慮未來處置風險、訴訟風險及訴訟費用的負擔。 本估價報告使用的限制條件： 1.本報告估價價值是滿足上述假設前提條件下的估價對象用于了解房地產(chǎn)現(xiàn)值目的的估價價值總和，如條件變化，本報告估價價值應作相應的調整。 2.本報告估價價值是估價人員在專業(yè)知識和能力范圍內(nèi)，對估計對象在估價時點的客觀價值做出的判定，并非實際成交價格。 3.本報告所出具結果為委托對象持續(xù)使用下估價時點的客觀價值（評估時土地尚

16、可使用年限為40年）。 4.本報告僅供委托方用于報告列明估價目的的使用及有關上級主管部門審定。報告未經(jīng)我公司同意，不得擅自引用或轉摘。 5.本報告由云南經(jīng)濟管理職業(yè)學院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價一班第六小組負責解釋 6.本報告應用有效期限為X個月。 XX地塊土地交易價值評估結果報告 一、委托方 委托方：XXXX公司 地址：XXXX 聯(lián)系人: 聯(lián)系電話： 郵政編碼： 二、估價方 機構名稱： 機構地址： 機構資質： 三、估價對象 XXXXX號地塊 四、估價對象位置 XXXXXXX 五、土地狀況 紅線外“五通一平”，紅線內(nèi)“五通一平”，場地平整，臨

17、主干道交通，基礎設施較完善。 六、估價目的 以提供土地正常出讓價格為目的進行的土地交易價值評估。 七、 估價基準日 XXXXXXXXXX 八、估價依據(jù) （一）國家有關部門頒布的法律法規(guī)及相關文件 1.《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂） 2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議通過） 3.《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號） 4.《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（[國發(fā)2006]32號）

18、 5.國土資源部《關于印發(fā)<國土資源部關于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見>的通知》（國土資發(fā)[1999]433號，199年11月25日 （二）地方有關部門頒布的法規(guī)及相關文件 1. 《云南省土地管理條例》（1999年9月24日 云南省第九屆人民代表大會常務委員會第十一次會議于審議通過） （三）有關技術標準 1.中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508—2001,2001年11月12日） 2. 中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（（GB/T18507—2001） 3.

19、中國土地估價師學會《關于印發(fā)<重大項目土地評估指引>的通知》（中估協(xié)發(fā)[2005]34號） 4. 中華人民共和國國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T121010—2007,2007年8月10日） 九、估價原則 （一） 合法原則 土地估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權方面，應以房地產(chǎn)權屬證 書、權屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，應以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，應以法律、法規(guī)或合同等允許的處分為依據(jù)。 （二） 供需原則 土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并

20、充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地價格與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設的公平市場，又要考慮到土地的壟斷性特征。 （三） 替代原則 土地估價應以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上替代性商品或服務同時存在，商品或服務的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。

21、土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。 （四） 變動原則 估價過程中估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準確地評估價格。一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣的情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素把握各因素之間的因果關系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預

22、測未來的土地價格。 （五） 貢獻原則 土地總收益是由土地及其生產(chǎn)要素共同作用的結果，土地的價格可以土地對土地收益的貢獻大小來決定。 十、 估價方法： 市場比較法、基準地價法 十一、估計結果有關說明 1、 本次估價報告估價結果為估價對象在報告列明假設前提和估價 目的下的現(xiàn)時價值，未考慮合作經(jīng)營剩余年限的限制 2、 本次評估以提供土地正常出讓價格為參考目的。 十二、估價人員 注冊房地產(chǎn)估價師： 注冊號 助理估價人員： 助理估計人員簽字 十三、估價作業(yè)日期 XXXXXXXXXXX 十四、估價報告應用的有效期

23、XXXXXXXXXXXXXXX  XX地塊土地交易價值評估技術報告 第一部分 總述 一、 估價項目名稱 XXX號地塊 二、 委托估價方 XXX公司 三、 受委托方 XXXXX 四、 估價目的 以提供土地正常出讓價格為目的進行的土地交易價值評估 五、 估價依據(jù) （一）國家有關部門頒布的法律法規(guī)及相關文件 1.《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂） 2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議通過） 3.《國務院關于深化改革

24、嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號） 4.《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（[國發(fā)2006]32號） 5.國土資源部《關于印發(fā)<國土資源部關于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見>的通知》（國土資發(fā)[1999]433號，199年11月25日 （二）地方有關部門頒布的法規(guī)及相關文件 1. 《云南省土地管理條例》（1999年9月24日 云南省第九屆人民代表大會常務委員會第十一次會議于審議通過） （三）有關技術標準 1.中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508—2001,2001年11月12日）

25、 2. 中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（（GB/T18507—2001） 3.中國土地估價師學會《關于印發(fā)<重大項目土地評估指引>的通知》（中估協(xié)發(fā)[2005]34號） 4. 中華人民共和國國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T121010—2007,2007年8月10日） （四）其他資料 1.委托方提供的有關資料 2.估價人員現(xiàn)場勘查、調查、收集的相關資料 六、 估價基準日 XXXXXXXXXX 七、 估價日期 XXXXXXXXXXX 八、 地價定義 根據(jù)估價目的及估價依據(jù)，結合委托方提供的資料及現(xiàn)場勘察

26、情況，確定本次評估地價定義。 估價對象登記用途為商業(yè)用地，實際用途為商業(yè)金融用地，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》規(guī)定，設定用途為商業(yè)金融用地。估價對象于評估基準日土地使用權類型為出讓，出讓年期為商業(yè)金融用地的40年，估價對象的實際開發(fā)程度紅線外“五通”（通路、供水、排水、通電、通訊）紅線內(nèi)“場地平整”。 評估基準日估價對象登記使用權類型和估價設定土地使用權類型、登記用途和估價設定用途、實際開發(fā)程度和估價設定開發(fā)程度等情況詳見表2-8 宗上，本次評估價格是指在現(xiàn)狀利用條件下，滿足上述用途、使用年期、開發(fā)程度等各項評估設定條件，于評估基準日2010年6月15日正常市場條件下的土地使用權價格。

27、 表2—8估價對象地價定義一覽表 宗地編號 宗地名稱 估價期日土地使用權類型 估價設定的土地使用權類型 估價期日的登記用途 估價設定用途 估價設定使用年限/年 估價期日實際開發(fā)程度 估價設定開發(fā)程度 備注 XX XX 出讓 出讓 商業(yè)金融 商業(yè) 40 紅線外“五通一平”，紅線內(nèi)“五通一平” 紅線外“五通一平”，紅線內(nèi)“場地平整” 紅線外五通“供水、排水、通路、通電、通訊 45 表2—9土地估價結果一覽表（掛牌） 估價機構 XXXX 估價技術報告編號 XXXXX 估價基準日 XXX

28、XXX 估價基準日的土地使用權性質 掛牌 估價日期土地使用者 宗地編號 宗地名稱 土地使用證編號 宗地位置 估價期日的實際用途 估價設定用途 容積率 估價期日實際土地開發(fā)程度 估價設定土地開發(fā)程度 估價設定土地使用年限/年 面積/㎡ 單位面積地價/(元/㎡) 總地價 備注 XXX公司 XX XX XX XX 商業(yè)金融 商業(yè) 5.6 紅線外“五通一平”，紅線內(nèi)“五通一平” 紅線外“五通一平”，紅線內(nèi)“場地平整” 40 39643.5平方米 4707.21 18662 39643.5平方米 九、

29、估價結果 估價人員在現(xiàn)場查勘和市場分析的基礎上，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的估價方法，評估得到估價對象在估價設定用途、使用年限、開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用條件下，于評估基準目正常市場條件下的土地使用權價格為： 土地面積：39643.5平方米 土地單價：4707.21元/㎡ 土地總地價：18662萬元 大寫：壹萬捌仟陸佰陸拾貳萬元整 （貨幣種類：人民幣） 表2-10估價對象基礎設施條件表 宗地編號 宗地名稱 地面平整狀況 周圍道路狀況 供電狀況 供水狀況 排水狀況 供暖狀況 供氣狀況 通訊條件 XX XX 場地平整 主干道為主 紅線內(nèi)外供電狀

30、況一般 紅線內(nèi)外供水狀況一般 紅線內(nèi)外排水狀況一般 紅線內(nèi)外無狀況一般 紅線內(nèi)外無狀況一般 紅線內(nèi)外供電狀況較優(yōu) 估價機構 XX XXXXXX 估價對象的單位面積地價、總地價等見表2-9 估價對象基礎設施條件見表2-10 十、 需要特殊說明的事 （一）估價的前提條件和假設條件 1.現(xiàn)土地使用者合法有償取得土地使用權，并支付有關稅費。 2.估價對象依法利用，并會產(chǎn)生相應的土地收益。 3.估價對象與其他生產(chǎn)要素相結合，能滿足設定使用年限內(nèi)經(jīng)營管理的正常進行，保證公司的持續(xù)發(fā)展。 4．在估價基準日地產(chǎn)市場為公

31、正、公開、公開的均衡市場。 5.任何有關估價對象的運作方式，程序符合國家、地方的有關法律、法規(guī)。 6.委托方提供資料屬實。 7.委托方能夠取得國家對所評估的劃撥的土地使用權以作價出資方式進行處置的批復。 8.估價對象能夠滿足地價定義中關于用途、開發(fā)程度、年期、評估基準日等設定條件。 （二）估價結果和評估報告的使用 1.估價人員根據(jù)中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508—2001）撰寫本估價報告，形成意見和結論。 2.本報告僅為本次估價項目的服務，其估價結果僅用于本次估價目的的時才有效。 3.本報告估價結果是在滿足地價定義所設定條件下的土地使用權價格，

32、若估價對象的土地利用方式、估價基準目、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應做相應的調整。 4.本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容，所導致的有關損失，估價機構不承擔責任。 5.本估價報告和估價結果的使用權歸委托方所有，由估價機構負責損失。 6.本報告的估價結果自評估報告提交之日起半年內(nèi)有效。 （三）需要特殊說明的事項 ①估價對象的土地利用狀況等資料由委托方提供。委托方對所提供的資料的真實性負責，估價機構對所收集資料的真實性、準確性負責。土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等評估相關資料由估價人員實地調查而得。 ②報告中有關估價對象的土地權屬狀

33、況、土地面積等以當?shù)赝恋毓芾聿块T核發(fā)的《國有土地使用證》為準。 十一、 土地估價師簽字 姓名 土地估價師資格證號 簽名 十二、 土地估價機構 估價機構負責人簽字： 十三、注冊房地產(chǎn)估價師： 注冊號 助理估價人員： 助理估計人員簽字 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一 、估價對象描述 （一）土地登記狀況 估價對象為XXX公司所使用的掛牌出讓土地。估價對象為XXX公司掛牌出讓方式取得土地使用權。 估價對象：國有土地使用字號：XX

34、X號地塊 估價日期土地使用者：XXX公司 宗地位置：XX 地號：XXX號地塊 圖號：XXXX 登記用途：商業(yè)金融 土地使用類型：掛牌 土地使用權終止日期：XX/XX 土地面積：39643.5平方米 土地級別：商業(yè)二級 （二）土地權利狀況 估價對象的土地使用權屬于國家所有，估價對象的土地使用者通過掛牌出讓合法取得估價對象的土地使用權 根據(jù)委托方提供的權屬資料，估價對象于評估基準日來源合法，產(chǎn)權清楚，無抵押等其他情況。 （三）土地利用狀況 估價對象土地面積為39643.5㎡，容積率為5.6 二、地價影響因素分析 （一） 一般因素 1.地理位置 2.行政區(qū)

35、劃和人口分布 3、交通狀況 4、城市基礎設施 5、土地出讓情況 6、城市 （二）區(qū)域因素 1、區(qū)域狀況 該區(qū)域位于主城區(qū)南部，區(qū)域內(nèi)房屋年代較近，環(huán)境較好，原為舊城需改造的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)以商業(yè)金融用地和普通居民城鎮(zhèn)住宅用地為主，商服網(wǎng)點較多。 2、交通條件 公用交通狀況。區(qū)域內(nèi)道路類型以次干道為主，道路寬度20~30M，道路 體系為放射狀，路網(wǎng)密度較低。公交狀況劣。 對外交通條件。估價對象靠近碧雞鎮(zhèn)。對外交通狀況較劣 3、基礎設施條件 供水：供水狀況一般。 排水：估價對象所在區(qū)域道路兩側排水采取雨污合流制，大雨過后有一 定積水現(xiàn)

36、象，排水狀況一般。 供電：供電狀況一般。 通訊：估價對象所在區(qū)域屬昆明市市電信局市話服務范圍，通訊水平較高，通訊狀況較優(yōu)。 供氣：估價對象所在區(qū)域無供氣設施。 4、環(huán)境條件 區(qū)域內(nèi)工業(yè)企業(yè)較多，污染物排放略有超標，污染治理狀況一般，環(huán)境條件一般。 5、周圍土地利用狀況 區(qū)域內(nèi)以城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地為主。城鎮(zhèn)住宅用地建筑年代較近，房屋成新度高。 6、規(guī)劃限制 容積率≤5.6，建筑密度＜35%，綠地率＞37% （三）個別因素 估價對象位于XXXX，土地面積為39643.5㎡，登記用途為商業(yè)金融用地，實際用途為商業(yè)，估價設定用途為商業(yè)用地。估價對象不臨路，估價對象形狀不規(guī)則，

37、地質條件一般，地基承載力一般。紅線內(nèi)基礎設施條件為“五通一平”（通路、通電、供水、排水、通訊及場地平整）。 通路：估價對象內(nèi)道路為水泥路面，路面質量較劣。 通電：供電狀況一般。 通訊：估價對象內(nèi)屬XX市電信局市話服務范圍，通訊水平較高，通訊狀況較優(yōu)。 供水：供水狀況一般。 排水：估價對象內(nèi)道路兩側采用暗溝排水，大雨過后有一定積水現(xiàn)象，排水狀況一般。 場地平整狀況：估價對象內(nèi)場地平整。 第三部分 土地估價 一、 估價原則 （一） 合法原則 土地估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權方面，應以房地產(chǎn)權屬證書、權屬

38、檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，應以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，應以法律、法規(guī)或合同等允許的處分為依據(jù)。 （二） 供需原則 土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地價格與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設的公平市場，又要考慮到土地的壟斷性特征。 （三） 替代原則 土地估價應以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結果不

39、得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上替代性商品或服務同時存在，商品或服務的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。 （四） 變動原則 估價過程中估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準確地評估價格。一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣的情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是

40、在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素把握各因素之間的因果關系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預測未來的土地價格。 （五） 貢獻原則 土地總收益是由土地及其生產(chǎn)要素共同作用的結果，土地的價格可以土地對土地收益的貢獻大小來決定。 二、 估價方法與估價過程 （一） 方法選擇 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）土地評估的一般方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法（假設開發(fā)法）基準地價系數(shù)修正法。估價人員根據(jù)市場勘查情況，結合估價對象的區(qū)位

41、、用地性質、利用條件，當土地市場狀況及本次評估目的，確定使用的評估方法，選擇依據(jù)及評估技術線路，具體如下。 1.選用方法 市場比較法和基準地價法 2.選擇依據(jù) 估價對象設定為商業(yè)金融用地，可參照商業(yè)用地評估，估價對象所在的區(qū)域今年類似交易案例較多，能夠比較客觀地測算估價對象的價值，故比較適宜選用市場比較法進行評估。 3.技術路線 采用基準地價法和市場比較法分別測算估價對象設定條件下的土地使用權價格，最后經(jīng)過綜合分析測算方法及測算結果，最終確定估價對象的評估結果。 (二)估價過程 1.市場比較法 市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原

42、理，將估價對象與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上的交易的類型地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。 公式：V=VBABCD 式中V——估價宗地價格； VB——比較實例價格； A——估價對象交易情況修正指數(shù)/可比實例交易情況修正指數(shù)； B——估價對象交易日期修正指數(shù)/可比實例交易日期修正指數(shù)； C——估價對象區(qū)域因素修正指數(shù)/可比實例區(qū)域因素修正指數(shù)； D——估價對象個別因素修正指數(shù)/可比實例個別因素修正指數(shù) 。 （1）選擇實例原則 ①與估價對象屬于同一供需圈 ②與估價對象用途相同 ③與估價對象的交易類型相同 ④與估價

43、對象的估計日期應接近 ⑤交易實例必須為正常交易，或能修正為正常交易 （2）具體測算思路 ①選取比較實例 ②選擇比較因素，并具體說明估價對象和比較實例的各因素條件 ③在因素指標量化的基礎上，將因素指標差異這算為反映價格差異的因素條件指數(shù)，編制比較因素條件說明表 ④采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件時的比準價格 ⑤對比準價格進行分析，確定市場比較法測算結果 (3)詳細計算過程 估價對象位于XXXX，登記用途為商業(yè)金融，評估設定用途為商業(yè)用地土地面積39643.5平方米，土地使用年期設定為40年。X年X月X日土地開發(fā)程度為紅線外“五通”（即通路、供

44、電、供水、排水、通訊）及紅線內(nèi)場地平整。 ①比較實例選擇。通過調查分析，我們選擇了近期發(fā)生交易的與估價的對象條件類似的3個比較實例，具體實例條件描述如下。 實例A：XXXX 該地塊位于XXXX，用途為商業(yè)用地，土地面積34435.28平方米，土地用途年期為40 年。X年X月X日土地開發(fā)程度達到紅霞外“五通”（即通路、供電、供水、排水、通訊）及紅線內(nèi)場地平整的出讓交易價格為4958.93元/平方米。 實例B:XXXX 該地塊位于XXXX，用途為商業(yè)，土地面積30716.06平方米，土地使用年期為40年。XX年X月X日土地開發(fā)程度達到紅外線“五通”（即通路、供電、供水、排水、通訊）及紅外

45、線內(nèi)場地平整的出讓交易價格為3515.18元/平方米。 實例C：KC-2010-76 該地塊位于XXX。用途為商業(yè)，土地面積34512.07平方米，土地使用年期為40 年。2009年9月13日基礎設施開發(fā)程度達到紅外線外“五通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、通氣）及紅線內(nèi)場地平整的出讓交易價格為5059.67元/平方米。 個交易實例的因素條件詳見表“因素條件說明表” 因素條件說明表 估價對象及比較實例 比較因素 估價對象房地產(chǎn) 可比實例A 可比實例B 可比實例C 位置 XX XX XX XX 土地用途 商業(yè)金融 商業(yè)金

46、融 商業(yè)金融 商業(yè)金融 土地級別 二級 二級 二級 二級 價格類型 掛牌 掛牌 掛牌 掛牌 交易價格/(元/平方米） 　 5232.55 3960.65 5055.04 交易情況 正常 正常 正常 正常 土地使用年限 40 40 40 40 交易時間 XX XX XX XX 區(qū)域因素 自然條件 地形平坦，基本無淹水現(xiàn)象，自然條件較好 地形平坦，基本無淹水現(xiàn)象，自然條件較好 地形平坦，基本無淹水現(xiàn)象，自然條件較好 地形平坦，基本無淹水現(xiàn)象，自然條件較好 交通狀況 道路通達度 主干道為主，XX 主干道為主，有XX

47、 主干道與次干道并重，有XX 次干道為主，有XX等 公交便捷度 公交線4條 公交路線4條 公交線6條 公交線5條 紅線外基礎設施 紅線外“五通”，基礎設施條件一般 紅線外“五通”，基礎設施條件一般 紅線外“五通”，基礎設施條件較好 紅線外“五通”，基礎設施條件較好 環(huán)境質量優(yōu)劣 污染物排放基本達標，污染治理狀況一般 污染物排放基本達標，污染治理狀況較差 污染物排放基本達標，污染治理狀況較好 污染物排放基本達標，污染治理狀況一般 周圍土地利用情況 居住用地為主 居住用地為主 居住用地為主 居住用地為主 個別因素 形狀 不規(guī)則 不規(guī)則 較規(guī)則

48、較規(guī)則 面積 較適宜 較適宜 適宜 較適宜 臨路狀況 臨次干道 臨巷道 臨主干道 臨主干道 地形 較平坦 較平坦 較平坦 較平坦 地基 承載力一般 承載力一般 承載力較高 承載力一般 接近交通設施程度 交通較不便捷 交通較不便捷 交通便捷 交通較便捷 紅線內(nèi)基礎設施 紅線內(nèi)“五通”基礎設施條件一般 紅線內(nèi)“五通”基礎設施條件一般 紅線內(nèi)“五通”基礎設施條件一般 紅線內(nèi)“五通”基礎設施條件一般 規(guī)劃限制 容積率≤5.6，建筑密度＜35%，綠地率＞37% 容積率≤3.5，建筑密度＜40%，綠地率＞37% 容積率≤6，建筑密度＜40

49、%，綠地率＞35% 容積率≤3.5，建筑密度＜3.5%，綠地率＞40% 修正系數(shù) 0.947707607 0.88752727 1.00091493 修正后價格（元/平方米） 4958.927438 3515.184882 5059.665008 平均價格 4511.259109 評估房地產(chǎn)面積 34435.28 評估房地產(chǎn)總價（元） 155346470.6 ②因素選擇與因素說明 結合評估對象與比較實例的具體情況，我們選擇影響估價對象地價的主要因素如下。 a、 交易期日：根據(jù)地價指數(shù)，確定交易期日修正系數(shù)。 b、 交易方式：主要指拍賣、招標、協(xié)議出讓、

50、轉讓、企業(yè)改制等。 c、 土地使用年期：指估價對象和比較實例的土地使用年期。 d、 區(qū)域因素：主要有交通條件、基礎設施狀況、環(huán)境優(yōu)劣度等。 e、 個別因素：主要指宗地形狀、容積率、臨街狀況、目前規(guī)劃限制等。 ③編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價對象與比較實例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下。 土地用途。估價對象用途為商業(yè)，可比實例用途為商業(yè)，同屬商業(yè) 用地大類，地價較近，不需進行修正。 土地級別。個比較實例均位于二級地的邊緣。 交易方式。估價對象與比較實例均為正常交易價格，不需要進行修正。 交易期日修正。根據(jù)XX國土資源廳公布的2

51、005年、2006年《XX城市地價動態(tài)檢測報告》及XX近兩三年土地招牌掛交易實例，以比較估價對象交易時間期日修正系數(shù)為100，則比較實例A在估價基準日期日修正系數(shù)為91，比較實例B期日修正系數(shù)為97比較實例C期日修正系數(shù)為97 土地使用年期修正。比較實例與估價對象的土地使用年期一致，不需要進行年期修正。 區(qū)域及個別因素條件指數(shù) （a） 區(qū)域因素 自然條件：分為好、較好、一般、較差、差等五個等級，以估價對象自 然條件為100每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少1 道路通達度：分為主干道、主干道與次干道并重、次干道、次干道與支路并重、支路等5個等級，以估價對象道路狀況為100，每上升或下

52、降一級，指數(shù)增加或減少2. 公交便捷度：分為8條以上、6~8條、4~6條、4條以為下四個等級，與估價對象交通便捷度為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少1. 紅外線基礎設施：以估價對象基礎設施狀況為100，每增加或減少“一通”，指數(shù)增加或減少1. 環(huán)境質量優(yōu)劣度：分為好、較好、一般、較差、差五個等級，，以估價對象環(huán)境質量優(yōu)劣度為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少1. 工業(yè)集聚度：分為高、較高、一般、較低、低等五個等級，以估價對象環(huán)境質量優(yōu)劣度為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少1 周邊土地利用情況：分別工業(yè)、工業(yè)市政、城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)、其他用地五個等級，

53、以估價對象周邊土地利用狀況為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少1。 （b） 個別因素 形狀：分為規(guī)則、較規(guī)則、較不規(guī)則、四個等級，以估價對象形狀為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少1。 面積：分為適宜、較適宜、較不適宜、不適宜等四個等級，以估價對象形狀為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少1。 臨路狀況：分為主干道、次干道、支路或巷道三個等級，以估價對象臨街狀況為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少1。 地形：分為平坦、較平坦、較不平坦、不平坦四個等級，以估價對象地形指數(shù)為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少1。 地基：分為高、較高、一般

54、、低、較低、低等五個等級，以估價對象地基指數(shù)為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少1。 接近交通設施程度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個等級，以估價對象接近交通設施程度指數(shù)為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)減少或增加2。 規(guī)劃限制：分為無限制、一定限制、較大限制三個等級，以估價對象規(guī)劃限制指數(shù)為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)減少或增加1。 紅線內(nèi)基礎設施：以估價對象基礎設施狀況為100，每增加或減少“一通”指數(shù)增加或減少1。 確定比較因素條件指數(shù)可參見“比較因素條件說明” 比較因素說明 估價對象及比較實例 比較因素 估價

55、對象房地產(chǎn) 可比實例A 可比實例B 可比實例C 土地用途 100 100 100 100 土地級別 100 100 100 100 交易日期 100 91 97 97 交易方式 100 100 100 100 交易情況 100 100 100 100 土地使用年限 100 100 100 100 區(qū)域因素 自然條件 100 100 100 100 交通狀況 道路通達度 100 102 98 96 公交便捷度 100 100 102 101 紅線外基礎設施 100 100 101 101

56、 周圍土地利用情況 100 100 100 100 環(huán)境質量優(yōu)劣 100 99 101 100 個別因素 形狀 100 100 101 101 面積 100 100 101 100 臨路狀況 100 99 101 101 地形 100 100 100 100 地基 100 99 99 99 接近交通設施程度 100 100 102 101 紅線內(nèi)基礎設施 100 100 100 100 規(guī)劃限制 100 98 102 98 環(huán)境條件 100 99 101 99 平面布置 100

57、 100 100 100 ④確定比較因素修正系數(shù) 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，可制定估價對象的比較因素修正系數(shù)表，參見“比較因素修正系數(shù)”表 比較因素修正系數(shù) 估價對象及比較實例 比較因素 估價對象房地產(chǎn) 可比實例A 可比實例B 可比實例C 土地用途 100/100 100/100 100/100 100/100 土地級別 100/100 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 91/100 97/100 97/100 交易方式 100/100 100/100 100/100

58、 100/100 交易情況 100/100 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 自然條件 100/100 100/100 100/100 100/100 交通狀況 道路通達度 100/100 100/102 100/98 100/96 公交便捷度 100/100 100/100 100/102 100/101 紅線外基礎設施 100/100 100/100 100/101 100/101 周圍土地利用情況 100/100 1

59、00/100 100/100 100/100 環(huán)境質量優(yōu)劣 100/100 100/99 100/101 100/100 個別因素 形狀 100/100 100/100 100/101 100/101 面積 100/100 100/100 100/101 100/100 臨路狀況 100/100 100/99 100/101 100/101 地形 100/100 100/100 100/100 100/100 地基 100/100 100/99 100/99 100/99 接近交通設施程度 100/100 100/100

60、 100/102 100/101 紅線內(nèi)基礎設施 100/100 100/100 100/100 100/100 規(guī)劃限制 100/100 100/98 100/102 100/98 環(huán)境條件 100/100 100/99 100/101 100/99 平面布置 100/100 100/100 100/100 100/100 修正系數(shù) 0.947707607 0.88752727 1.00091493 修正后價格（元/平方米） 4275.35 3515.18 5059.67 平均價格（元/平方米） 4511.259109 評

61、估房地產(chǎn)面積（平方米） 34435.28 評估房地產(chǎn)總價（元） 155346470.6 ⑤實例修正后的低價計算 經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件時的比準價格 三個比準價格比較接近，故取三個比準價格的簡單算術平均值作為市場比較法評估的最終價格為元4511.26元/㎡。 2、基準地價 （1）宗地地價修正系數(shù)表和系數(shù)說明表的引用 詳見“宗地地價修正系數(shù)表和系數(shù)說明表”。 主城區(qū)商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表 影響因素 修正系數(shù) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣

62、劣 區(qū)域因素 交通狀況 道路狀況 道路類型 3.976 1.988 0 -1.988 -3.976 道路寬度 4.387 2.1935 0 -2.1935 -4.387 交通便捷度 8.148 4.074 0 -4.074 -8.148 基礎設施狀況 供水狀況 1.358 0.679 0 -0.679 -1.358 供電狀況 1.358 0.679 0 -0.679 -1.358 供氣狀況 1.358 0.679 0 -0.679 -1.358 排水狀況 1.358 0.679 0 -0.679 -1.

63、358 通訊狀況 1.358 0.679 0 -0.679 -1.358 環(huán)境因素 污染排放及治理狀況 2.358 1.179 0 -1.179 -2.358 危險設施狀況 1.468 0.734 0 -0.734 -1.468 自然條件 3.276 1.638 0 -1.638 -3.276 商業(yè)區(qū)成熟度 9.506 4.753 0 -4.753 -9.506 行政因素 城市規(guī)劃限制 5.875 2.9375 0 -2.9375 -5.875 交通管制 2.873 1.4365 0 -1.4365 -2.

64、873 其他區(qū)域因素狀況 2.873 1.4365 0 -1.4365 -2.873 個別因素 宗地地形條件 5.886 2.943 0 -2.943 -5.886 宗地地基條件 3.458 1.729 0 -1.729 -3.458 宗地形狀 1.202 0.601 0 -0.601 -1.202 宗地面積 1.658 0.829 0 -0.829 -1.658 宗地利用狀況 2.987 1.4935 0 -1.4935 -2.987 宗地臨路狀況 2.873 1.4365 0 -1.4365 -2.873

65、 宗地位置 3.335 1.6675 0 -1.6675 -3.335 土地使用年限 2.659 1.3295 0 -1.3295 -2.659 宗地基礎設施條件 1.264 0.632 0 -0.632 -1.264 其他個別因素 2.312 1.156 0 -1.156 -2.312 注：表中數(shù)據(jù)被擴大了100倍，以保證后期計算的準確性 主城區(qū)商業(yè)用地宗地地價因素指標說明表 指標標準 宗地修正因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū)域因素 交通狀況 道路狀況 道路類型 主干道為主 主干道與次干道并重 次干

66、道為主 次干道與支路并重 支路為主 道路寬度 >30m 20~30m 15~20m 10~15m <10m 交通便捷度 有對外交通設施，公交線路12條以上 用公交線路10~12條 有公交線路8~10條 有公交線路6~8路 有公交線路6條以下 基礎設施狀況 供水狀況 保證率達99%以上 保證率97%~99% 保證率95%~97% 保證率90%~95% 保證率<90% 供電狀況 雙回路供電，或單回路供電，保證率達99%以上 單回路供電，保證率97%~99% 單回路供電，保證率95%~97% 單回路供電，保證率90%~95% 單回路供電，保證率<90% 供氣狀況 保證率達99%以上 保證率97%~99% 保證率95%~97% 保證率90%~95% 保證率<90% 排水狀況 排水設施完善，排水通暢 排水設施較完善，排水叫暢通 排水設施基本滿足排水的需要，排水狀況一般 排水設施尚不能滿足排水需要，排水狀況較差 排水不通暢，排水狀況差 通訊狀況 區(qū)域裝機容量大，通訊狀況好 區(qū)域裝機容量較大，通訊狀況較好 區(qū)域裝機