本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載1郎溪地塊可行性研究郎溪地塊可行性研究 2011.08.182011.08.18本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載目錄目錄: :一、郎溪概況一、郎溪概況 1.1郎溪介紹 1.2人口與交通 1.3經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場狀況 1.4縣城規(guī)劃 1.5綜合小結(jié)二、市場分析二、市場分析 2.1土地市場 2.2房產(chǎn)市場三、地塊可行性研判三、地塊可行性研判 3.1地塊條件分析 3.2汽車行業(yè)分析 3.3規(guī)劃與業(yè)態(tài)要求 3.4與小商品城、建材市場比較 3.5經(jīng)濟(jì)測算本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載 1.1郎溪介紹 1.2人口與交通 1.3經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場狀況 1.4縣城規(guī)劃 1.5綜合小結(jié)一、郎溪概況一、郎溪概況本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載4郎溪地處安徽省東南邊陲，東連常州，西有著名風(fēng)景區(qū)黃山、九華山、太平湖，南與浙江相望，北接南京，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，素有“三省通衢”之稱。 1.1 1.1 郎溪介紹郎溪介紹本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載全縣總?cè)丝?4萬人，面積1104.8平方公里，耕地面積24390公頃。非農(nóng)人口57506人。（其中郎溪縣城人口約郎溪縣城人口約5 5萬人萬人）。 人口數(shù)量：人口數(shù)量：郎溪位于蘇浙皖三省交界處，是東部開放與中部崛起的對接地，是安徽省東向發(fā)展的“橋頭堡”，與長三角十五個最發(fā)達(dá)的城市均在3小時車程以內(nèi)。 具有獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢，是皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)宣城“一翼”中的“橋頭堡”和“先行區(qū)，是長三角轉(zhuǎn)移的首選之地。交通環(huán)境：交通環(huán)境：1.2 1.2 人口與交通人口與交通本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載20102010年年：國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長。經(jīng)初步核算,2010年我縣生產(chǎn)總值（GDP）575428萬元，按可比價格計(jì)算，比上年增長比上年增長16.5%16.5%，按戶籍人口計(jì)算，人均GDP為16943元，按可比價計(jì)算比上年增長16.04%。20092009年年：國民經(jīng)濟(jì)快速增長。經(jīng)初步核算,2009年我縣生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)518803萬元，按可比價格計(jì)算比上年增長15.5%，人均GDP為15344元，按可比價計(jì)算比上年增長15.0%。1.31.3經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展：經(jīng)濟(jì)發(fā)展：2010年房地產(chǎn)施工面積施工面積60.4460.44萬平方米萬平方米，增長57.0%57.0%；竣工面積9.67萬平方米，下降44.9%；商品房銷售面積銷售面積30.130.1萬平方米萬平方米，增長88.6%88.6%；商品房銷售額9.18億元，增長164.7%。2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3.41億元，比上年增長31.2%31.2%。其中，商品住宅投資28492萬元，增長37.7%，非商品住宅投資增長5.6%。商品房銷售面積、銷售額同比分別商品房銷售面積、銷售額同比分別增長增長153.8%153.8%和和216.3%216.3%。房地產(chǎn)市場狀況：房地產(chǎn)市場狀況：點(diǎn)評:n經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速平穩(wěn)發(fā)展，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境；經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速平穩(wěn)發(fā)展，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境；n房地產(chǎn)市場近兩年供銷兩旺，但施工面積遠(yuǎn)大于實(shí)際銷售面積，庫房地產(chǎn)市場近兩年供銷兩旺，但施工面積遠(yuǎn)大于實(shí)際銷售面積，庫存與新增供應(yīng)較多，未來市場競爭激烈。存與新增供應(yīng)較多，未來市場競爭激烈。本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載1.41.4縣城規(guī)劃縣城規(guī)劃按照“東擴(kuò)、北延、南改”的總體發(fā)展思路（2007年-2020年），以規(guī)劃為龍頭，合理確定城市發(fā)展方向、功能分區(qū)和空間形態(tài)，向東拉開城市框架，向北建設(shè)新城區(qū)，向南進(jìn)行舊城改造。用經(jīng)營城市的理念，多渠道籌集建設(shè)資金，不斷擴(kuò)張縣城規(guī)模，提升縣城品位。到規(guī)劃期末，縣城常住人口達(dá)到8-10萬人,人均住房面積不低于30平方米。劃期內(nèi)，縣城住房總需求為80-144萬平方米，根據(jù)規(guī)劃藍(lán)圖，未來的數(shù)年里郎溪縣的房地產(chǎn)市場需求非常龐大，前景廣闊。點(diǎn)評:n城市化進(jìn)程加快，城市化率不斷上升，未來前景較好。城市化進(jìn)程加快，城市化率不斷上升，未來前景較好。本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載綜合小結(jié)（調(diào)研）：綜合小結(jié)（調(diào)研）：城市建設(shè)城市建設(shè)郎溪縣目前經(jīng)濟(jì)還不發(fā)達(dá)，城市建設(shè)還處于起步階段。但發(fā)展姿態(tài)已經(jīng)初步展現(xiàn)，未來的發(fā)展?jié)摿翱臻g和可操坐性還是非常大的，這為房地產(chǎn)市場的進(jìn)一發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； 城區(qū)需求城區(qū)需求郎溪城區(qū)較小，人口較少（約5萬），市場需求空間有限；城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市規(guī)劃不明確，發(fā)展速度也相對較慢，配套設(shè)施缺乏；房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場郎溪房地產(chǎn)市場處于起步階段，市場不穩(wěn)定因素存在，發(fā)展空間比較大；需求群體需求群體鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展和在外創(chuàng)業(yè)人員的返鄉(xiāng)，購房能力提高；供應(yīng)分析供應(yīng)分析住宅市場目前供不應(yīng)求（縣城新項(xiàng)目開發(fā)速度緩慢）；土地市場土地市場目前房地產(chǎn)開發(fā)集中在新城區(qū)，從11年預(yù)拍地塊的位置看，近段時間新城區(qū)依然是開發(fā)重點(diǎn)； 1.51.5綜合小結(jié)綜合小結(jié)本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載二、市場分析二、市場分析 2.1土地市場 2.2房產(chǎn)市場本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載地塊編號地塊編號地塊位置地塊位置占地占地 面積面積 占地占地 面積面積 畝用途用途容積容積 率率建筑建筑 面積面積 成交價成交價 萬元成交價成交價 萬元/畝樓面樓面 地價地價 元/2010-01號建平鎮(zhèn)石佛山路西側(cè)133334200 商服 （建材市場）1.3173334904068522 2010-02號建平鎮(zhèn)中港東路北側(cè)6300195 商住2.0813104215080160 1151 2010-03號建平鎮(zhèn)亭子山路西側(cè)6254894 商住1.22763091202012815752010-08號建平鎮(zhèn)郎川大道南側(cè)1333920 商服3.2426853430171804 2010-30號建平鎮(zhèn)郎川大道北側(cè)1178018 商服2.5294501900108 6452010-31號建平鎮(zhèn)中新校區(qū)北側(cè)3342550 商住2.859526190401809492010-32號建平鎮(zhèn)中港東路南側(cè)78527118 商住1.88147631139001189422010-65號建平鎮(zhèn)濤峰路西側(cè)5705886 商住2.111982218800220 15692.12.1土地市場土地市場本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載2.12.1土地市場土地市場本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載1、2011-12號地塊達(dá)11萬，成交價達(dá)548萬/畝，樓面單價達(dá)2287元/，刷新以往成交記錄；2、建材市場地塊樓面單價較低，利潤空間較大；3、2010-30、31、32號和2010-08號樓面單價相對較低，未來區(qū)域市場競爭激烈。2.12.1土地市場土地市場已售地塊：已售地塊：預(yù)拍地塊：預(yù)拍地塊：1、地塊五、六，學(xué)區(qū)資源豐富，商業(yè)配套較成熟，屬于城東CLD區(qū)域，周邊2011-12號地塊以樓面地價2287元/成交，后期操作存在機(jī)會；2、地塊二、三，屬于城西片區(qū)，目前屬于縣城價格低洼區(qū)，如后期產(chǎn)品差異化（特色），低單價和總價入市，前景較好。本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載2.22.2房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場在售或待售樓盤在售或待售樓盤目前郎溪縣城在售多層、小高層銷售價格在4100-4400元/左右，聯(lián)排8000元/左右，洋房5600元/左右。由于縣城規(guī)劃利好，下半年縣城住宅價格全面突破由于縣城規(guī)劃利好，下半年縣城住宅價格全面突破40004000元元/ /。本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載 3.1地塊條件分析 3.2行業(yè)分析 3.3規(guī)劃與業(yè)態(tài)要求 3.4與小商品城、建材市場比較 3.5經(jīng)濟(jì)測算三、地塊可行性研判三、地塊可行性研判本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載3.13.1地塊條件分析地塊條件分析1 1、周邊環(huán)境（宗地周邊）、周邊環(huán)境（宗地周邊）宗地呈不規(guī)則形狀；貫穿南北的石佛山路，交通較為便捷；地塊內(nèi)部平坦，無高差起伏，有部分民房；宗地屬于城北片區(qū)，西面與郎溪建材市場隔路相望，是城北較少的專是城北較少的專業(yè)市場用地，隨著規(guī)劃和交通完善，商業(yè)價值仍有待挖掘。業(yè)市場用地，隨著規(guī)劃和交通完善，商業(yè)價值仍有待挖掘。點(diǎn)評:本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載2 2、生活配套（宗地周邊）、生活配套（宗地周邊）教育配套：城北中學(xué)、城北小學(xué)和實(shí)驗(yàn)學(xué)校等；交通配套：主干道石佛山路貫穿南北，胥河路規(guī)劃較大，交通優(yōu)勢明顯等；商業(yè)配套：郎溪建材專業(yè)市場，和部分汽車銷售店；宗地周邊有零散汽車相關(guān)市場，具有一定市場基礎(chǔ)，但商業(yè)氛，具有一定市場基礎(chǔ)，但商業(yè)氛圍有待進(jìn)一步培育。圍有待進(jìn)一步培育。3.13.1地塊條件分析地塊條件分析點(diǎn)評:本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載規(guī)模比城北略小，美規(guī)模比城北略小，美容、汽配、汽修店鋪容、汽配、汽修店鋪林立，但檔次不高，林立，但檔次不高，部分為農(nóng)用、商用和部分為農(nóng)用、商用和工程機(jī)械工程機(jī)械沿路為汽貿(mào)店鋪：長安、五沿路為汽貿(mào)店鋪：長安、五菱、奇瑞、長城、現(xiàn)代、比菱、奇瑞、長城、現(xiàn)代、比亞迪，但檔次不高、規(guī)模不亞迪，但檔次不高、規(guī)模不大；也有美容、汽配、汽修大；也有美容、汽配、汽修地塊地塊郎溪具有規(guī)模較小、分布較少（南北各一個）、檔次不高的汽車市場。郎溪具有規(guī)模較小、分布較少（南北各一個）、檔次不高的汽車市場。3.23.2行業(yè)分析行業(yè)分析郎溪縣汽車相關(guān)市場主要經(jīng)營分布：郎溪縣汽車相關(guān)市場主要經(jīng)營分布：本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載往郎溪方向往郎溪方向縣道附近分布個別縣道附近分布個別店：東風(fēng)以工程機(jī)店：東風(fēng)以工程機(jī)械為主，有小汽配械為主，有小汽配和汽修和汽修分布在產(chǎn)區(qū)中間，有分布在產(chǎn)區(qū)中間，有少數(shù)少數(shù)4S4S店：福特、比店：福特、比亞迪、奇瑞亞迪、奇瑞亞廈汽車城：目前在開發(fā)亞廈汽車城：目前在開發(fā)二期，一期商鋪全部經(jīng)營：二期，一期商鋪全部經(jīng)營：4S4S店（起亞、現(xiàn)代、廣本、店（起亞、現(xiàn)代、廣本、別克等）、美容、快修別克等）、美容、快修沿沿318318國道有少量汽貿(mào)國道有少量汽貿(mào)店店4S4S：大眾、：大眾、MGMG、奇、奇瑞，汽車美容瑞，汽車美容老城區(qū)老城區(qū)宣城汽車專業(yè)市場毗鄰老城區(qū)，主要集中在國道宣城汽車專業(yè)市場毗鄰老城區(qū)，主要集中在國道318318和縣道附近，且部分和縣道附近，且部分有一定的規(guī)模。有一定的規(guī)模。宣城市汽車相關(guān)市場主要經(jīng)營分布：宣城市汽車相關(guān)市場主要經(jīng)營分布：3.23.2行業(yè)分析行業(yè)分析本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載3.23.2行業(yè)分析行業(yè)分析汽車相關(guān)市場分析：汽車相關(guān)市場分析：n由于郎溪目前汽車相關(guān)市場規(guī)模較小、檔次不高、比較零散，所以汽車市場存在集中發(fā)展的機(jī)會；所以汽車市場存在集中發(fā)展的機(jī)會；n考慮到目前考慮到目前汽車市場現(xiàn)狀、區(qū)域未來需求、專業(yè)招商汽車市場現(xiàn)狀、區(qū)域未來需求、專業(yè)招商（龍頭企業(yè)是關(guān)鍵）、時機(jī)是否成熟、后期運(yùn)營（龍頭企業(yè)是關(guān)鍵）、時機(jī)是否成熟、后期運(yùn)營等因素，等因素，所以存在一定的市場風(fēng)險。所以存在一定的市場風(fēng)險。本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載3.33.3規(guī)劃與業(yè)態(tài)要求規(guī)劃與業(yè)態(tài)要求占地面積：占地面積：87,79887,798； 建筑面積：建筑面積：125,921125,921；其中，其中，市場區(qū)為：市場區(qū)為：38,62838,628，4S4S店為：店為： 97809780, ,酒店式公寓為酒店式公寓為 ：2020，000000（含（含60006000商業(yè)），商業(yè)），展示中心汽車超市：展示中心汽車超市：88808880，汽車超市：汽車超市：1313，767767，商務(wù)酒店：商務(wù)酒店：1717，616616，小五金市場：小五金市場：1515，330330。本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載3.43.4與小商品城、建材市場比較與小商品城、建材市場比較地塊編號地塊編號地塊位置地塊位置占地占地 面積面積 萬占地占地 面積面積 畝用途用途容積容積率率建筑建筑 面積面積 萬成交成交價價 萬元成交成交 價價 萬元/畝樓面樓面 地價地價 元/2010-01號建平鎮(zhèn)石佛山路西側(cè)13200 商服 建材 市場1.317 9040 68 522 2011-38號建平鎮(zhèn)吉原路東側(cè)689 商服 小商 品城1.59134001501499n由于小商品市場和建材市場屬于專業(yè)市場，但汽車市場與前兩者較大區(qū)別，關(guān)鍵在于引進(jìn)龍頭企業(yè)關(guān)鍵在于引進(jìn)龍頭企業(yè)，所以無必然聯(lián)系；所以無必然聯(lián)系；n考慮到目前郎溪考慮到目前郎溪汽車市場現(xiàn)狀（低成本經(jīng)營汽車市場現(xiàn)狀（低成本經(jīng)營) )等因素，未來等因素，未來存在較大的威脅。存在較大的威脅。本報告為公司內(nèi)刊，謝絕轉(zhuǎn)載3.53.5經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算1 1、投資回報；、投資回報；2 2、沉淀資本；、沉淀資本；3 3、現(xiàn)金流。、現(xiàn)金流。