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1、 目錄 摘要： 4 Abstract： 4 一、引言 5 二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 5 （一）國內(nèi)研究現(xiàn)狀 5 （二）國外研究現(xiàn)狀 7 三、財務(wù)比率分析的理論 7 (一)償債能力分析 7 （1）短期償債能力分析 7 （2）長期償債能力分析 8 (二)盈利能力分析 8 (三)營運能力分析 9 (四)杜邦分析(傳統(tǒng)) 9 四、對保利地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績的案例分析 10 （一）公司簡介 10 （二）基于財務(wù)比率分析 11 （1）償債能力分析 11 （2）盈利能力分析 15 （3）營運能力分析 18 （4）杜邦分析（傳統(tǒng)） 22 五、總結(jié)與建議 23 （一）主要結(jié)論 2

2、3 （二）建議 24 參考文獻 25 保利地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績的評價—基于財務(wù)比率分析 摘要： 本文主要是以保利地產(chǎn)為例，用財務(wù)比率對其經(jīng)營業(yè)績進行分析。首先解釋我對保利地產(chǎn)的研究意義以及國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀，其次提出償債能力、盈利能力、營運能力以及傳統(tǒng)意義上的杜邦分析四個理論，最后結(jié)合保利地產(chǎn)分析其實際經(jīng)營情況得出結(jié)論和提出一些個人建議。 關(guān)鍵詞：經(jīng)營業(yè)績 分析 財務(wù)比率 Evaluation of operating performance of poly real estate

3、listed company - based on financial ratio analysis Abstract： This paper is mainly to protect the real estate as an example,Analyze its operating results with financial ratios. First of all, I explain the significance of the research on poly real estate and the research status at home and abroad,

4、 Then put forward four theories of debt paying ability, profitability, operating ability and DuPont analysis in the traditional sense, Finally, combined with the real estate analysis of the actual operation of the conclusion and put forward some personal suggestions Key Words: Operating performanc

5、e , Financial analysis, Financial ratios . 一、引言 保利地產(chǎn)在13-17年的發(fā)展，從以商品房為主，到現(xiàn)在的已開發(fā)房地產(chǎn)為主，在此發(fā)展過程中，我覺得最重要的一點是其將去庫存做的比較好，降低了庫存量，發(fā)展了“三體一位”的中國式養(yǎng)老體系，逐漸開啟了“一主兩翼”實現(xiàn)“多元”利潤增長模式。但其中不免有一些不如人意之處，比如14年保利的商品房銷售額大大降低，商品房新開工面積同比減少，投資增速也大幅下降，創(chuàng)歷史新低。整個房地產(chǎn)行業(yè)在這一年都大致呈消極趨勢，不得不迫使政府出臺相應(yīng)的政策等等。 我國經(jīng)濟和政策的不斷變化，給房地產(chǎn)帶來重大影響。又因為房地產(chǎn)行

6、業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是資金密集型的行業(yè)，它的健康發(fā)展關(guān)鍵在于能否高效的籌集與使用資本，能否憑借最優(yōu)化的資本機構(gòu)經(jīng)營運作，從而以最低的財務(wù)風險保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 因此，本文從房地產(chǎn)行業(yè)入手，以保利地產(chǎn)為研究對象，通過對該公司2013-2017年的財務(wù)數(shù)據(jù)的處理與分析，從資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金凈流量、償債能力和營運能力等方面探討保利地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營業(yè)績，以期對該公司的健康發(fā)展與運營等提供有效的建議。 二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 （一）國內(nèi)研究現(xiàn)狀 自2007年以來,我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片火爆景象。盡管政府出臺了多項宏觀調(diào)控政策,抑制房價過快上漲、房地產(chǎn)投資過熱,也阻擋不了房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛

7、發(fā)展。因此我以保利地產(chǎn)為代表利用國內(nèi)外學者對經(jīng)營業(yè)績研究的成果對其財務(wù)狀況進行分析。 早期，國內(nèi)學者金曉峰（2006）針對上市公司戰(zhàn)略經(jīng)營業(yè)績評價方法的研究，他主要圍繞著上市公司戰(zhàn)略經(jīng)營業(yè)績評價方法和傳統(tǒng)經(jīng)營業(yè)績評價的區(qū)別這一主線，最后在他研究結(jié)論中可以看出，他不僅將公司治理能力、生產(chǎn)與技術(shù)能力、市場能力等非財務(wù)指標引入評價體系中，還將現(xiàn)金流量能力作為重要內(nèi)容納入評價體系中。李明，張燕（2013）對保利地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績進行評價時，將償債能力和盈利能力作為評價指標，發(fā)現(xiàn)其流動比率在正常范圍內(nèi)，償債能力較強，對于債權(quán)人償還有所保障，但是速動比率有所下降，容易造成資金鏈的斷裂，流動資金的不充分，存貨

8、過多，短期償債壓力過大。楊麗娟（2014）對保利地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績進行評價時，他引入了橫向比較分析：“將保利地產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)老大萬科進行比較”，探討保利地產(chǎn)財務(wù)報表中反映出的財務(wù)風險并提出建立風險預警系統(tǒng)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)等若干應(yīng)對策略和建議；加強對環(huán)境影響因素的判斷和適應(yīng)能力、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),降低籌資風險、定期進行內(nèi)部審、防控資金回收風險。宮鍵（2015）對公司的經(jīng)營業(yè)績評價時，針對保利地產(chǎn)2010-2014年的財務(wù)報表指標對其近五年的盈利能力進行了分析，總結(jié)得出保利地產(chǎn)在主營業(yè)務(wù)方面持續(xù)穩(wěn)定的增長，雖然盈利能力有所下降，但是它受宏觀經(jīng)濟環(huán)境惡化的影響相對較小，為公司保持持續(xù)的態(tài)勢提供了良好的保證，因

9、此盈利能力較為穩(wěn)健，顯示了其良好的規(guī)模效益。李蒙（2015）對保利地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績進行評價時，將財務(wù)風險引入評價體系，針對保利地產(chǎn)目前的財務(wù)情況有針對性的對其經(jīng)營風險、籌資風險、盈利風險做了詳細研究，得出保利地產(chǎn)的當前的現(xiàn)狀產(chǎn)生的主要原因是其負債過高、流動資產(chǎn)減少、財務(wù)管理不到位，對此他提出建議：保利地產(chǎn)需要注重調(diào)整企業(yè)資產(chǎn)負債表結(jié)構(gòu)，對企業(yè)的應(yīng)收賬款與存貨加強管理，降低成本費用等，促進企業(yè)財務(wù)杠桿系數(shù)的逐步改善，降低財務(wù)杠桿風險的影響，促進企業(yè)財務(wù)能力的改善。李佳馨（2016）對保利地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績進行評價時，她主要是針對企業(yè)的營運資本管理要素、安全性和流動性進行了分析，得出保利地產(chǎn)在的最主要問

10、題在于存貨量過多，在財務(wù)上容易發(fā)生壞賬風險。張忠山（2017）針對保利2016年去庫存大潮提出：“9?30”新政以來，房地產(chǎn)市場在全國范圍內(nèi)調(diào)控收緊，一系列調(diào)控政策不斷出臺，同時對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的限制擴大到私募資管，如今房地產(chǎn)企業(yè)面臨著銷售端和資金端兩方面的壓力。所以，對于包括保利地產(chǎn)在內(nèi)的大型房企來說，不僅要應(yīng)對來自行業(yè)內(nèi)部的激烈競爭，還要應(yīng)對新調(diào)控周期帶來的市場的不確定性，“大象起舞”時代的考驗才剛剛開始。 （二）國外研究現(xiàn)狀 國外學者JoelR.Evans,AnilMathur（2014）對公司的經(jīng)營業(yè)績評價時以零售商為中心點，針對美國零售業(yè)這一世界上最大的零售經(jīng)濟體提出了一個問

11、題：盡管對行業(yè)和個別公司業(yè)績的某些方面進行了大量的研究，但目前還沒有任何研究能夠全面地研究美國零售業(yè)整體的財務(wù)比率表現(xiàn)。結(jié)果顯示，對于許多財務(wù)措施，如當前的比率、負債與凈值、利潤回報(利潤率)、資產(chǎn)回報率、財務(wù)杠桿以及凈資產(chǎn)收益率——美國零售業(yè)的財務(wù)表現(xiàn)在幾十年來一直在穩(wěn)步下降，這里介紹的模型在很大程度上得到了驗證 。 綜上所述，國內(nèi)外的學者們針對保利地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績所做的各項工作對我來說有非常重要的指導性作用。我可以借鑒前人的思路，對保利這樣具有代表性的房地產(chǎn)上市公司進行四大財務(wù)指標上的分析（償債能力、盈利能力、營運能力、市價）和利用改進后的杜邦分析（權(quán)益凈利率），從此了解到保利地產(chǎn)在整個行

12、業(yè)的前景，對我準備論文的工作上起到了決定性作用。 三、財務(wù)比率分析的理論 (一)償債能力分析 （1）短期償債能力分析 評價一個企業(yè)的短期償債能力的財務(wù)指標主要表現(xiàn)在三個比率上： ① 流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債。 此公式的意義為一分錢的負債需要多少的資產(chǎn)來償還。 ② 速動比率=速動資產(chǎn)/流動負債。 速動資產(chǎn)是指從流動資產(chǎn)中剔除非速動資產(chǎn)即貨幣資金、交易性經(jīng)融資產(chǎn)和各種應(yīng)收款項等這些能夠及時變現(xiàn)的資產(chǎn)。 ③ 現(xiàn)金比率=貨幣資金/流動負債。 這個直接用流動性最強的貨幣資金來體現(xiàn)其短期償債能力，是最直接有效的一個財務(wù)指標。 （2）長期償債能力分析 評價一個企業(yè)的償債能力，除

13、了對其短期能力的鑒定之外，還要對其長期償債做出相應(yīng)的評價，因為一個企業(yè)成立的前提假設(shè)之一就是能夠可持續(xù)的經(jīng)營下去。以下是我列的三個具有代表性的指標： ① 資產(chǎn)負債率=總負債/總資產(chǎn)*100% 資產(chǎn)負債率是綜合反映企業(yè)償債能力的重要指標，它通過負債與資產(chǎn)的對比，反映在企業(yè)的總資產(chǎn)中有多少是通過舉債獲得的。 ② 所有者權(quán)益比率=所有者權(quán)益/資產(chǎn)總額*100% 所有者權(quán)益比率是表示長期償債能力保證程度的重要指標，該指標越高，說明企業(yè)資產(chǎn)中由投資人投資所形成的資產(chǎn)越多，償還債務(wù)的保證程度越大。 ③ 產(chǎn)權(quán)比率=負債總額/所有者權(quán)益總額*100% 產(chǎn)權(quán)比率是評估資金結(jié)構(gòu)合理性的一種指標，它的標

14、準值是維持在1.2左右 (二)盈利能力分析 盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力，企業(yè)的盈利能力越強，則其給予股東的回報越高，企業(yè)價值越大。 在分析盈利能力時要注重公司主營業(yè)務(wù)的盈利能力，下面介紹具體的分析指標： ① 銷售凈利率=(凈利潤/銷售收入)100% 它與凈利潤成正比關(guān)系,與銷售收入成反比關(guān)系,企業(yè)在增加銷售收入額的同時,必須相應(yīng)地獲得更多的凈利潤,才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。 ② 銷售毛利率=（銷售凈收入－產(chǎn)品成本）/銷售凈收入100% ③ 資產(chǎn)凈利率=凈利潤/資產(chǎn)平均總額*100% 資產(chǎn)凈利率主要用來衡量企業(yè)利用資產(chǎn)獲取利潤的能力，反映了企業(yè)總資產(chǎn)的利用效率。

15、(三)營運能力分析 在進行營運能力分析時要利用營運能力比率，營運能力比率是衡量企業(yè)資產(chǎn)管理效率的財務(wù)比率。 常見的有：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。 ① 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=賒銷收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額*100% 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指的是企業(yè)一定時期賒銷收入與應(yīng)收賬款平均余額的比率。該指標用來衡量企業(yè)的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度。由于賒銷收入不容易取得，在實務(wù)中多采用銷售收入替代賒銷收入進行計算。 ② 存貨周轉(zhuǎn)率=銷貨成本/平均存貨余額=營業(yè)收入/存貨平均余額 存貨周轉(zhuǎn)率（inventory turnover）又名庫存周轉(zhuǎn)率，是衡量和評價企業(yè)購入存投入生產(chǎn)、銷售收回等各環(huán)節(jié)管理

16、狀況的綜合性指標。 ③ 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/總資產(chǎn)平均余額 總資產(chǎn)平均余額=（期初數(shù)+期末數(shù)）/2 (四)杜邦分析(傳統(tǒng)) 利用各主要財務(wù)比率之間的內(nèi)在聯(lián)系，對企業(yè)財務(wù)狀況的經(jīng)營成果進行綜合系統(tǒng)評價的發(fā)放。該體系是以權(quán)益凈利率為龍頭，以總資產(chǎn)凈利率和權(quán)利乘數(shù)為分支，重點揭示企業(yè)獲利能力及杠桿水平對權(quán)益凈利率的影響，以及各相關(guān)指標間的相互作用關(guān)系。 杜邦分析中核心指標就是凈資產(chǎn)收益率（權(quán)益凈利率） 凈資產(chǎn)收益率=凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均所有者權(quán)益總額100%＝(凈利潤/平均總資產(chǎn))(平均總資產(chǎn)/平均所有者權(quán)益)100%＝(凈利潤/平均總資產(chǎn))/(1-平均資產(chǎn)負債率) 凈資產(chǎn)

17、收益率=營業(yè)凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù) 從這個公式中，我可以將其分解成兩個方面： 一方面是經(jīng)營戰(zhàn)略：營業(yè)凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，這里體現(xiàn)出高盈利，低周轉(zhuǎn)；低盈利，高周轉(zhuǎn)。 另一方面是財務(wù)政策:營業(yè)凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù),這里體現(xiàn)出經(jīng)營風險低，財務(wù)杠桿高；經(jīng)營風險高，財務(wù)杠桿低。 這是綜合性最強、最具有代表性的一個指標,數(shù)值越高,表明企業(yè)的盈利能力越好,它受資產(chǎn)凈利率與平均資產(chǎn)負債率的影響。 四、對保利地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績的案例分析 （一）公司簡介 保利房地產(chǎn) (集團) 股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司, 擁有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè), 連續(xù)三年榮膺中國房

18、地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導公司品牌。經(jīng)過25年的專業(yè)發(fā)展，公司成長為以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主、以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費服務(wù)為翼的“一主兩翼”的綜合性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，公司聚焦剛性需求和改善需求，始終堅持以中小戶型的普通住宅開發(fā)為主的開發(fā)策略；堅持以北、上、廣等國家中心城市為核心的城市群區(qū)域布局策略，在重點深耕珠三角、長三角、京津冀等城市群的同時，結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟戰(zhàn)略走向，逐步延伸至中部、西部、海峽西岸等國家重點發(fā)展區(qū)域。此外，經(jīng)過多年的開發(fā)經(jīng)驗積累，公司形成了公開市場招拍掛、舊城改造、合作開發(fā)、并購整合等多元化土地拓展能力，為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。 2012年-2017年，保利地產(chǎn)的資

19、產(chǎn)規(guī)模在逐漸向上發(fā)展， 保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)范圍是房地產(chǎn)和其他類。但是房地產(chǎn)所占比例高達90%以上。 2017年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入為1463.06億元，同比下降5.46%；營業(yè)成本1008.72億元，同比下降8.20%。 由上圖可知，保利地產(chǎn)2017年的房地產(chǎn)收入13746339.81萬元，占94.05%，其他收入869159.82萬元，占比5.95%，由此可見，保利地產(chǎn)是一個以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主、以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費服務(wù)為翼的“一主兩翼”的綜合性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 （二）基于財務(wù)比率分析 （1）償債能力分析 1.短期償債能力分析 流動比率，速動比率是衡量一個企業(yè)償債能力高低的重要指

20、標，一般情況下，流動比率為2，速動比率為1是一個企業(yè)生存發(fā)展的理想狀態(tài)，但是往往現(xiàn)實相反，不同行業(yè)的發(fā)展導致其比率參差不齊。 ① 流動比率 由上圖可知，就以保利地產(chǎn)為例，作為我國一線的房地產(chǎn)開發(fā)商，近五年來，它的流動比率基本都處于標準值2以下，按理論來說，它的短期償債并不是很好。其中14年--15年，流動比率突然下降，由1.87降至1.73，這說明在這一年里，它的流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力有所減弱，然而15年--17年，它的流動資產(chǎn)又處于緩慢上升狀態(tài)，分別為1.734、1.735、1.780，這就又體現(xiàn)其的短期的償債能力有所提高，因此從數(shù)據(jù)上來說，保利的流動比率不算太高，短期償債能力一般。 就其流

21、動比率對經(jīng)營業(yè)績的影響上來說，保利地產(chǎn)的流動比率變化不大，只有在15年時出現(xiàn)下降趨勢。究其原因，是因為當年流動資產(chǎn)中的應(yīng)收賬款減少導致流動比率的下降。這說明在15年，企業(yè)在應(yīng)收賬款上可能會發(fā)生大量的壞賬損失，若不引起重視很可能會導致其償債能力的下降，也為此而影響其經(jīng)營業(yè)績。 ② 速動比率 從現(xiàn)實上來講，保利是房地產(chǎn)行業(yè)，它的流動資產(chǎn)中有很大一部分是存貨，因此其流動比率并不能很準確可靠的代表它的償債能力，只有從它的流動資產(chǎn)中扣除部分變現(xiàn)能力較弱的資產(chǎn)，例如;存貨、存貨、預付款項、1年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)及其他流動資產(chǎn)等，才能比較準確可靠的推算出它的短期償債能力。 所以在這我就拿它與同行業(yè)萬科

22、相比較：由下圖可知，從13—17年保利的速動比率處于穩(wěn)定持續(xù)上升趨勢，分別為：0.379、0.447、0.435、0.526、0.571。而萬科作為房地產(chǎn)里面的龍頭，雖然近五年它的速動比率也處于上升趨勢，但是卻沒有保利的高。因此我們可以很清楚的了解到保利的短期償債能力相對于而言是很強的，且比萬科的短期償債能力還要強些。 評價一個企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞需要從多個方面著手，其中短期償債能力就是里面的一小部分，而最能代表短期償債能力的指標是速動比率。從以上的分析可以看出保利地產(chǎn)的速凍的比率是比較高的，即使是在同行業(yè)的對比下也是毫不遜色的。這說明企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績在短期償債能力這方面是很好的。 2.長期償

23、債能力分析 我通過萬科和保利的對比圖來分析保利的長期償債能力，但是在這我不對萬科做任何分析。 ① 資產(chǎn)負債率 資產(chǎn)負債率是綜合反映企業(yè)償債能力的重要指標，它通過負債與資產(chǎn)的對比，反映在企業(yè)的總資產(chǎn)中有多少是通過舉債獲得的，而房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率的標準值在75%左右。 由上圖可知，14—16年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率呈下降趨勢，尤其是在14—16年期間，資產(chǎn)負債率直線下降，從77.89%降至74.76%達到了相對標準值，這說明企業(yè)的債務(wù)負擔減輕了，這主要源自于16年政府實施的去庫存政策，在這個政策的刺激下，保利地產(chǎn)的銷售額創(chuàng)下歷史新高。 2016年6月14日，大公國際資信評估有限公司出

24、具了《保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司主體與相關(guān)債項2016年度跟蹤評級報告》，通過對保利地產(chǎn)及相關(guān)債項的信用狀況進行跟蹤評級，確定保利地產(chǎn)的主體長期信用等級維持AAA，評級展望維持穩(wěn)定等，這些都能說明保利地產(chǎn)的資產(chǎn)信用好，長期償債能力強。 17年由于政府的限購令，導致當年整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都不景氣，以至于保利的資產(chǎn)負債率上升至77.28%。不過這個數(shù)值并不是很高，對于保利來說并不是什么壞事。因為有時候資產(chǎn)負債率的升高可以給企業(yè)帶來更大的利益，比如通過擴大舉債規(guī)模來獲取財務(wù)杠桿利益。因此保利地產(chǎn)的長期償債能力還是很好的。 ② 所有者權(quán)益比率 一般來說，如果不考慮其他因素，由于杠杠系數(shù)的存

25、在，所有者權(quán)益占總資產(chǎn)的比例越低越好，但實際上，考慮到財務(wù)風險等因素，一般企業(yè)的資產(chǎn)負債率50%為正常水平，即總資產(chǎn)中，所有者權(quán)益和負債各占一半。但是不同行業(yè)又要另當別論，比如房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率在75%左右，則所有者權(quán)益比率在25%左右比較適宜。 如上圖所示，保利地產(chǎn)的所有者權(quán)益比率和資產(chǎn)負債率的發(fā)展趨勢是相反的，這里我就不過多的解釋它的變化原理了。因為股東權(quán)益的增加負債就會減少，股東權(quán)益減少負債就會增加，13—16年，所有者權(quán)益比率上升說明股東權(quán)益增加，資產(chǎn)減少，同時也側(cè)面顯示負債的減少，說明企業(yè)在這幾年的并沒怎么通過舉債來發(fā)展拓展自己的財務(wù)杠桿利益。17年比率下降，按理論來說比率越低越

26、好，說明在這一年，企業(yè)通過大量的舉債來開展新的目標，雖然負債壓力變大、但也表現(xiàn)出了它的信用強、體現(xiàn)它的長期償債能力好。 ③ 產(chǎn)權(quán)比率 它是企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健與否的重要標志。該指標表明企業(yè)對外舉債和股東投資的資金的相對關(guān)系。產(chǎn)權(quán)比率越低表明企業(yè)自有資本占總資產(chǎn)的比重越大，從而其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)越合理，長期償債能力越強。 如下圖所示，13—16年產(chǎn)權(quán)比率逐漸下降，說明負債減少，股東權(quán)益增加。體現(xiàn)其長期償債能力越強。17年產(chǎn)權(quán)比率又上升，負債增加，股東權(quán)益減少，一方面和當年政府的限購令有關(guān)，另一方面說明企業(yè)通過大量的舉債來應(yīng)對政府的調(diào)控，顯示出其信用好，同時也能體現(xiàn)它的長期償債能力強。 （2）盈利

27、能力分析 ① 銷售凈利率 從上圖中可知，公司的銷售凈利率在這五年里除了2016年的比率是突然下降至11.06%，其余幾年相對而言都是緩慢上升，分別是12.85%、13.05%、13.63%、13.45%，由于2016年的去庫存政策，保利地產(chǎn)在當年銷售收入額創(chuàng)歷史新高。又因為銷售收入額和銷售凈利率成反比，這也就是說如果一個公司的銷售收入額增加的了，為了保證它的比率不變，那么該企業(yè)必然會獲得更加多的凈利潤，在這種國家政策的支持下保利的比率比萬科的還要低，這足以說明它的盈利能力很強。即使是在很嚴峻的形式下，正如2017年由于政府的限購令，導致了整個房地產(chǎn)行業(yè)很不景氣，但是保利的盈利能力并沒有受到

28、太大的影響。相比之下，它的盈利能力比萬科的還要強些。 對于上圖的對比可以看出：在去掉外界影響因素的前提下，保利地產(chǎn)的的銷售凈利率其實是不太樂觀的；之后再結(jié)合外界的影響因素可知，保利地產(chǎn)的盈利能力也是不穩(wěn)定的，但是情況是一年比一年好。這說明企業(yè)一定是采取了一些列的措施，導致其經(jīng)營效果不斷得以改善。 ② 銷售毛利率 銷售毛利率反映了企業(yè)某一會計期間的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的全貌。 如上圖所示，保利近幾年的毛利率變化最大的在2016年，突然將至29%。首先主要是2016年國家實施的去庫存鼓勵政策導致當年市場的競爭激烈，各個企業(yè)都在打著價格戰(zhàn)以及存在成本失控的現(xiàn)象，所以當年的盈利能力有

29、所下降：其次和同行業(yè)的萬科相比較，兩者相差并不大，這足以說明在如此激烈市場中每個企業(yè)都處于相似的處境。不過這只是暫時的，2017年雖然受到了限購令的限制，但這使得價格戰(zhàn)的停歇，保利根據(jù)自身的經(jīng)營管理的優(yōu)勢，毛利率顯著提高，這說明公司在房地產(chǎn)行業(yè)處于復蘇時期。盡管沒有萬科的上升幅度高，但是在政府嚴峻的政策下，還能有如此大幅上升的趨勢，這足以說明保利地產(chǎn)的盈利能力還是很強的， 只是不太穩(wěn)定。 ③ 資產(chǎn)凈利率 如上圖所知，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)凈利率在13—15年是逐漸上升的，分別為3.89%、4.02和4.33%。首先資產(chǎn)凈利率與凈利潤成正比，與資產(chǎn)平均總額成反比，比率現(xiàn)在是上

30、升的，這說明資產(chǎn)的凈利潤增加，資產(chǎn)的平均總額在減少，即對資產(chǎn)的利用效率高，并且在增加收入資金使用等方面取得了良好的效果。16—17年比率下降，分別為3.83%和3% 這兩年主要是跟政府的宏觀調(diào)控有關(guān)，16年去庫存政策，導致商品房價格上升，成本也在上升，產(chǎn)品的產(chǎn)量和銷量都在增加，而資金的占用量也在增加，所以取得了銷售額最高的記錄，因此它的盈利能力也是十分好的。17年比率下降的比較多，主要是政府的限購令，導致商品房的銷量減少，大量的資金被占用，不過這應(yīng)該只是暫時的，畢竟保利地產(chǎn)在經(jīng)營管理上采取的是多元化，綜上所述，它的盈利能力是不錯的。 （3）營運能力分析 由于房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)投入了大量資源，

31、因此房地產(chǎn)公司的運作能力與資產(chǎn)投資密切相關(guān)。 企業(yè)的營運能力是指資產(chǎn)的使用效率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，分析一個公司的運營能力有助于分析公司的盈利能力和風險水平，為預測公司未來的價值奠定基礎(chǔ)。所以營運能力著重強調(diào)對公司內(nèi)部實際情況的分析。 接下來我將通過對保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析，并且適當?shù)暮屯袠I(yè)的萬科做對比，詳細分析保利的營運能力： ① 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款是企業(yè)流動性資產(chǎn)的重要組成部分，其及時回收將直接影響企業(yè)資金的流動性和順利的再生產(chǎn)過程。 由上圖可知，2015年是保利地產(chǎn)的一個轉(zhuǎn)折點，它的周轉(zhuǎn)率為38.03，是近五年來最低的一年。由此可以看出在 2015

32、年它的流動性是有所下降的，這就說明在這一年里很有可能會發(fā)生壞賬損失，并且在這一年保利的短期償債能力有所下降。相比于萬科，它的周轉(zhuǎn)率是一直處于上升趨勢，這就說明萬科的信用狀態(tài)很好，減少了大量的壞賬損失，因此保利在這方面需要進行一些改善。 由上可知其在經(jīng)營業(yè)績上的作用，雖然與萬科對比，它的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不高，但是與自己的縱向數(shù)據(jù)對比會發(fā)現(xiàn)，該比率每年都在上升，即說明其每年的應(yīng)收賬款的利用率上升，即壞賬損失每年都在下降。說明企業(yè)對于資金的管理有很大的改善。 ② 存貨周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率是指對企業(yè)從投資購入土地，加工生產(chǎn)形成商品房，銷售，取得收入這一系列效率的評價。存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)的盈利能

33、力強，流動性高，短期償債能力越強。 如上圖所示，在近五年里，保利和萬科的存貨周轉(zhuǎn)率發(fā)展趨勢大致相同，都是在2016年上升至最高，在2017年又將至最低。 首先保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率從13—15年處于一個相對較穩(wěn)定的狀態(tài)，基本保持在0.29，而在2016年存貨周轉(zhuǎn)率急劇上升至0.37。這是由于在2016年一系列去庫存的積極政策刺激下，全國商品房銷售面積和金額均實現(xiàn)大幅增長，并雙雙創(chuàng)下歷史新高。因此在2016年保利的存貨周轉(zhuǎn)率也實現(xiàn)了歷史新高，達到0.37。因此在當年，它的短期償債能力和盈利能力也有很大的提高。但萬科整體比保利更好。 而在2017年，由于房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴調(diào)控期，限購、限

34、貸、限價等傳統(tǒng)調(diào)控政策持續(xù)加碼，限商、限售、限簽等新政策的不斷出臺，商品房銷售增速逐月回落，所有整個行業(yè)在這一年都受到了很大的影響。保利當然也不例外，它的存貨周轉(zhuǎn)率在當年降到歷史最低點0.27，因此它的存貨被大量積壓，同時也導致其盈利能力有所下降。而萬科雖然也下降了，但是相比而言，它的狀況比保利好許多。 ③ 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是考察企業(yè)資產(chǎn)運營效率的一項重要指標，體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營期間全 部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度，反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用效率。 由上圖可知，保利地產(chǎn)近五年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化迥異，2013—2015年，其周轉(zhuǎn)率有輕微的下降趨勢，這說明這三年來，保利地產(chǎn)對總

35、資產(chǎn)的運營效率是逐年下降的，同時對其運營質(zhì)量也是下降的。但是在2016年時它的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急劇上升至0.36，這是由于在當年巨量的貨幣投放和實體經(jīng)濟復蘇之間形成的巨額“資產(chǎn)荒”缺口，以及在當年房地產(chǎn)行業(yè)整體首次受到去庫存大政策下的信貸、貨幣、稅收政策的刺激，導致保利地產(chǎn)對總資產(chǎn)的利用率達到很高。然而好景不長，在2017年它的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率又急劇下降至0.25，是目前為止最低的一次。這是由于當年政府最嚴的宏觀調(diào)控政策，導致整個房地產(chǎn)行業(yè)在那年的發(fā)展都不樂觀，龍頭行業(yè)的萬科也不例外。保利的庫存被大量積壓，資金只見投入，卻無法產(chǎn)出，所以保利地產(chǎn)在那年對總資產(chǎn)的利用率很低，運營質(zhì)量也不高。 在近幾年企

36、業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都挺穩(wěn)定的，只是在17年突然急劇下降。一方面是由于政府的調(diào)控導致的，另一方面是因為企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的不善導致的。如果一個企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績因為外界的影響而發(fā)生太大的變化，這就說明企業(yè)的內(nèi)部管理混亂，不能持久的存活下去。但是與同行業(yè)萬科的的對比下，雖然都下降，但是保利整體上比萬科的好，則說明保利的內(nèi)部管理還是有一定的效果，只要稍加注意并加以改善就能改變其現(xiàn)狀。 （4）杜邦分析（傳統(tǒng)） 凈資產(chǎn)收益率=總資產(chǎn)收益率*權(quán)益乘數(shù) =主營業(yè)務(wù)利潤率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù) 杜邦分析的體系如下圖所示： 凈資產(chǎn)收益率指標體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力。圖中保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率在逐漸

37、下降，這說明投資帶來的收益在下降，這主要體現(xiàn)在主營業(yè)務(wù)利潤率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及權(quán)益乘數(shù)都在下降。 如果不加以改善這種狀況，未來很可能導致潛在投資人轉(zhuǎn)移目標，如今的投資者停止投資的危機，為了避免這樣局面的產(chǎn)生，保利地產(chǎn)應(yīng)該提高銷售凈利率，加快總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)，也就是說改善銷售手段，堅持去庫存原則，提高更多的凈利潤，吸引潛在投資者的加入，這樣才能提高凈資產(chǎn)收益率。 五、總結(jié)與建議 （一）主要結(jié)論 為了對保利地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績做出可靠的評價，我首先通過對保利地產(chǎn)的償債能力、盈利能力、營運能力以及杜邦能力進行分析，從而判斷出一個企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績的好壞。從償債方面來說，如果它的償債能力很好，那么

38、一方面足夠說明它的償債信用足夠高，也就是說會有很多別的企業(yè)愿意借錢給該企業(yè)，則該企業(yè)就會有大量的可流轉(zhuǎn)資金可供使用，這樣企業(yè)可以創(chuàng)造出更多的價值，即它的盈利能力也會相應(yīng)的提高許多；另一方面若其償債能力好，那么可以側(cè)面的說明企業(yè)內(nèi)部的運營效率高，即對資金的流轉(zhuǎn)效率快，對資產(chǎn)的再生產(chǎn)利用效率高。這些方面都可以體現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)營業(yè)績運轉(zhuǎn)的高低。 由于保利地產(chǎn)的償債能力相對而言是比較強的，所以它的經(jīng)營業(yè)績在償債能力這方面是不錯的，一方面可能會有很多的債務(wù)承擔，但另一方面說明了它可以得到大量的資金支持。 在盈利能力方面，由于國家的一些政策，整個房地產(chǎn)行業(yè)都處于一種很緊張的狀態(tài)。而保利地產(chǎn)既能在2016年

39、面對國家去庫存調(diào)控政策下的那種激烈的競爭壓力下獲得最高銷售額；又能在2017年遇上國家最嚴調(diào)控期時，盡管受到了一定的影響，但由于其內(nèi)部有著相應(yīng)的措施，以至于其依舊保持持續(xù)盈利狀態(tài)。由此可見其盈利能力受到的影響不是很大，只要稍加改善管理就不會有太大的危機，因此它的經(jīng)營業(yè)績在創(chuàng)造收入這一方面是管理的挺好的。 營運能力上，其經(jīng)營業(yè)績除了2017年整體上有所下降，其余都是很好的。2017年由于國家的調(diào)控，導致整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受限，嚴重影響保利地產(chǎn)的營運能力和營運質(zhì)量。保利若想在突發(fā)的調(diào)控下依舊保持良好的營運能力，那么其就應(yīng)該實現(xiàn)多元化發(fā)展，抓住股票和債券市場的窗口期，融資節(jié)奏不能太單一化，避免市場

40、上的突發(fā)環(huán)境。 總體而言，保利地產(chǎn)的經(jīng)營效果是不錯的，無論是對哪一個方面的分析，它的運行效率都是靠前的。但是其應(yīng)該注意的是要做好預測市場的分析工作，避免受到?jīng)_擊，還有要把握機遇，勇于創(chuàng)新。 （二）建議 ① 把握市場趨勢，銷售實現(xiàn)大幅增長；保利地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)，其主要的經(jīng)營范圍就是房地產(chǎn)，即銷售商品房。因為提高主營業(yè)務(wù)收入，那么利潤也就隨之增加。 ② 通過多元化融資方式，充分突出低成本融資優(yōu)勢；要求保利充分發(fā)揮央企優(yōu)勢，不斷探索、創(chuàng)新融資方式，構(gòu)建以銀行信貸為主、股權(quán)融資、直接債務(wù)融資、創(chuàng)新融資為輔的多元化融資渠道，使得公司在行業(yè)發(fā)展不同階段均具備快速獲取資金的能力，幫助公司快速發(fā)展。

41、 ③ 準確把握融資節(jié)奏，抓住股票和債券市場的窗口期； ④ 繼續(xù)突出保利這一品牌的影響力；由于公司堅持“和者筑善”的品牌信念，致力于打造“打造中國地產(chǎn)長城”，誠信、負責任的品牌形象得到社會認可，公司品牌價值持續(xù)上升。如果繼續(xù)保持，相信這會是一個很好的加分點。 ⑤ 把握央企整合機遇，大型并購并實現(xiàn)。 ⑥ 繼續(xù)實現(xiàn)去庫存計劃；抓住政府實施的各種宏觀調(diào)控政策，爭取去庫存計劃。因為庫存商品滯留的越少說明企業(yè)的經(jīng)營效果越好，說明企業(yè)的競爭力越強，經(jīng)營管理模式越好。  參考文獻 [1]金曉鋒.上市公司戰(zhàn)略經(jīng)營業(yè)績評價方法研究[D].南京航空航天大學,2006. [2]陳平,劉靜.上市公司經(jīng)

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