1 物業(yè)管理基本制度與政策 第一章物業(yè)管理概述 （一） 對條例所稱物業(yè)管理定義的理解： 1.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。 2.物業(yè)管理活動的基 礎是物業(yè)服務合同 3.物業(yè)管理的內容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。 （二） 條例調整的范圍：1.條例既調整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。 2.條例的適用范圍， 既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 （三） 物業(yè)管理的市場化特征 1.房地產(chǎn)物質形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變。 2.多元化的物業(yè)權屬狀況要求物業(yè)管理形式與之 相適應。3.物業(yè)管理活動應當遵循市場原則。 4.非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。 二、物業(yè)管理的特征 按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。 五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用 （一）實施物業(yè)管理有利促進經(jīng)濟增長 （二）實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質量 （三）實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè) （四）實施物 業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定（五）實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 一. 條例頒布前的物業(yè)管理制度建設：特點：一是借鑒性；二是過渡性；三是針對性。 二、 條例頒布后的物業(yè)管理制度建設： 2003 年 6 月 8 日，物業(yè)管理條例正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設進入新階段。 特點：一是配套性；二是經(jīng)驗性；三是操作性。 第四節(jié)物業(yè)管理條例 2003 年 6 月 8 日，國務院頒布了物業(yè)管理條例 。條例的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的人事，標志著 我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。 一、 條例的立法過程（非重點內容，了解即可） 二、 條例的指導思想和立法原則（重點） 條例在堅持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。 條例的立法指導思想， 主要表現(xiàn)在以下三個方面，一是強調保護業(yè)主的財產(chǎn)權益， 協(xié)調單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關系； 二是強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是 平等的民事主體，是服務和被服務的關系；三是強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。 條例在立法過程中，主要遵循以下兒個基本原則：（一）物業(yè)管理權利和財產(chǎn)權利相對應的原則（二）維護全體業(yè)主合法權益的原則（三） 現(xiàn)實性與前瞻性有機結合的原則 （四）從實際出發(fā)，實事求是的原則 三、 條例創(chuàng)設的法律制度 條例就業(yè)主的權利和義務，業(yè)主大會的組成、職責和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關系，業(yè)主處理財產(chǎn)共 同利益的方式等，創(chuàng)設了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè) 資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度。 （一） 尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權利：物業(yè)管理的基礎是業(yè)主的財產(chǎn)權。對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權的行為。 （二） 建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制：共同財產(chǎn)和共同利益是構成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎。 （三） 條例和有關法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動： （四） 妥善處理政府和市場的關系（重點）：物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關系，應當通過設定規(guī)則，由當事人自行調節(jié)和通過司法 程序調節(jié)。對這些民事關系，不宜采取政府行政措施進行調節(jié)。 條例對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務，不設置政 府行政管理權；對不屬于政府行政職責的事務，不設定行政規(guī)則；對應當由業(yè)主自行處理的事務，不設定行政強制措施。同時條例 明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰；對違反行 政管理規(guī)定，又同2 時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。 五、條例確立的基本法律關系（重點） （一） 業(yè)主相互之間的關系：業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的重要責任主體，物業(yè)管理本質上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內共同利益的維 護和管理。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系：業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務、業(yè)主 支付服務費用的等價交換關系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。 （三） 開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系：合同基礎之上的：一個是建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，一 個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務內容的商品房銷售合同。 （四） 供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系：合同關系，各自承擔相應的權利義務。 （五） 社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關系：居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應，雙方不存在隸屬關系，也不是上下級 關系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇Ш蛶椭?條例設立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定 應當告知并聽取居委會建議的義務， 規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當與居民委員會相互協(xié)作， 共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安 等相關工作。同時規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導。物業(yè)管理企業(yè)和 其他企業(yè)一樣，按合同和國家有關法律法規(guī)進行經(jīng)營服務，與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。 （A）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系 政府與物業(yè)管理各方主體之間的關系，是一種行政法律關系。 第二章物業(yè)管理服務 一、 物業(yè)管理服務的特點 （一）物業(yè)管理服務的公共性和綜合性 （二）物業(yè)管理服務受益主體的廣泛性和差異性 （三）物業(yè)管理服務的即時性和無形性 （四）物業(yè)管理服 務的持續(xù)性和長期性 二、 物業(yè)管理服務的內容 （一）物業(yè)管理服務：（1）房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理； （2）房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理； （3）物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設 備的維修、養(yǎng)護與管理；（4）物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務； （5）物業(yè)區(qū)域內公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務； （6）物 業(yè)裝飾裝修管理服務；（7）物業(yè)檔案資料的管理；專項維修資金的代管服務。 （二）物業(yè)服務合同約定以外的服務（注意與物業(yè)管理服務 的內容的區(qū)別） 三、 物業(yè)管理服務標準 中國物業(yè)管理協(xié)會于 2004 年印發(fā)了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準： 第二節(jié)物業(yè)服務收費 一、物業(yè)服務收費原則：（一）合理原則（二）公開原則（三）收費與服務水平相適應原則 （二） 物業(yè)服務收費形式（重點） 1. 包干制收費形式：物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。包干制是目前我國住宅物業(yè)服務收費普 遍釆用的形式。 2. 酬金制收費形式：預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金，應當履行以下義務： （1）物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主 大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況； （2）業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物 業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復； （3）物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物 業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。 （三） 物業(yè)管理服務成本構成（重點） 包干制的物業(yè)服務成本或者酬金制的物業(yè)服務支出，一般包括以下部分： （1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； （2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； （3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； （4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； （5）物業(yè)管理 區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； （9）經(jīng)業(yè)主同 3 意的其他費用。 （四） 物業(yè)服務費的繳納和督促：1.非業(yè)主使用人的交費責任： 2.未交付房屋的交費主體 3.業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務。按時 足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金，應當是業(yè)主自覺履行的義務。為維護物業(yè)管理活動的交易秩序， 條例和物業(yè)服務收費 管理辦法均明確規(guī)定：對于欠費業(yè)主，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。對拒不交費 的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。依法追繳的方式，就是依據(jù)物業(yè)服務合同關于 解決爭議條款的約定，通過仲裁或向人民法院起訴解決。 （五） 代收代交費用 第三節(jié)物業(yè)服務合同 一、 物業(yè)服務合同應當具備以下主要內容： （重點）1.物業(yè)管理事項 2.物業(yè)服務質量 3.物業(yè)服務費用 4.雙方的權利義務 5.專項維 修資金的管理與使用 6.物業(yè)管理用房 7.合同期限 8.違約責任 物業(yè)服務合同除需明確以上八項內容外， 還應包括當事人雙方根據(jù)物業(yè)服務需要商定的其他條款， 如約定合同生效的條件、解除合同的 損失賠償、免責條款約定、合同履行爭議的解決方式、物業(yè)管理資料的移交內容和程序規(guī)則等等。 二、 前期物業(yè)服務合同 （一） 前期物業(yè)服務合同的特征（重點） （1）前期物業(yè)服務合同具有過渡性。 （2）前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。 （3）前 期物業(yè)服務合同是要式合同。 （二） 前期物業(yè)服務合同的時效（重點）條例第二十六條對此作出了待別規(guī)定： “前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。 ” （三） 前期物業(yè)服務合同的主要內容：1.合同當事人與物業(yè)的基本情況 2.物業(yè)服務內容與質量 3.物業(yè)服務收費方式 4.物業(yè)經(jīng)營管理 活動的內容 5.物業(yè)的承接查驗 6.物業(yè)的使用與維護 7.專項維修資金&違約責任三、物 業(yè)管理企業(yè)的義務 （一）物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務 1. 業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn) 2. 維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式（重點）：為維護物業(yè)管理活動的正常秩序，條例規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安環(huán)保、物業(yè) 裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應履行如下義務： （1） 履行告知義務。規(guī)章制度應當利用業(yè)主人住通知、公告欄、各種宣傳資料等形式，向業(yè)主廣泛宣傳告知。 （2） 履行制止義務。對已經(jīng)發(fā)生的業(yè)主違規(guī)行為，物業(yè)管理企業(yè)必須履行管理職責，通過勸告、批評教育等方式制止業(yè)主的違規(guī)行為。 并沒有賦予物業(yè)管理企業(yè)行政執(zhí)法權。 （3） 履行報告義務。對一些違法違規(guī)行為，物業(yè)管理企業(yè)所應當做的，是及時向有關主管部門報告。 3. 業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責任 物業(yè)管理企業(yè)認真履行告知、制止、報告三項義務后，對于故意違規(guī)業(yè)主，并給其他業(yè)主造成損害后果的，依照民法通則關于相鄰 權規(guī)定及相關法律規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔侵權責任，物業(yè)管理企業(yè)不承擔物業(yè)服務合同的違約責任。 （二） 物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務 1. 物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務（重點） ：在發(fā)生安全事故時，要求物業(yè)管理企業(yè)履行三項義務： （1）發(fā)生安全事故時要立即采取 應急措施，避免擴大損失。（2）及時向有關行政管理部門報告事故。 （3）協(xié)助做好救助工作。 2. 物業(yè)保安人員的職責：按照有關規(guī)定，物業(yè)保安人員執(zhí)行任務時，必須著統(tǒng)一的保安制式服裝、佩戴統(tǒng)一的保安專用標志，保安人 員在值勤巡邏中，遇到正在實施的不法行為時，應迅速制止；在門衛(wèi)勤務中，當發(fā)生群體性事件，干擾、破壞客戶單位正常的生產(chǎn)、生 活、工作秩序時，應將有關情況及時報告客戶單位或當?shù)毓矙C關。同時，物業(yè)保安人員不得剝奪、限制公民人身自由；不得搜查他人 的身體或考扣押他人合法證件、合法財產(chǎn)；不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。 4 四、物業(yè)管理企業(yè)的責任：合同責任，而非法定責任。 第四節(jié)物業(yè)使用與維護 條例對各主體在使用和維護物業(yè)行為進行了明確的規(guī)范。 一、 公共建筑和共用設施規(guī)劃用途不得擅自改變：對確需改變公共建筑和共用設施用途的情況，當事人必須依照法律程序進行，通過向 規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃部門批準后方可實施。 二、 物業(yè)管理區(qū)域內的道路場地不得損自占用與挖掘 當事業(yè)主不得擅自實施占用、 挖掘行為，只有在征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)同意的情況下才可實施。 物業(yè)管理企業(yè)因維修物業(yè)或者 公共利益需要確需臨時占用、挖掘道路、場地的，也必須征得業(yè)主委員會的同意，不得擅自施工。無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)臨時占用、 挖掘道路、場地，均應當在約定期限內恢復原狀。 三、 公用事業(yè)單位應當依法履行相關管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任：臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。 四、 業(yè)主裝飾裝修房屋應當依法規(guī)范： 條例 規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應當將相關禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 五、 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營應當遵守有關規(guī)定：三方面的規(guī)定：一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行 經(jīng)營的辦理程序，二是明確相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)對利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的事前否決權，三是確定 業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益的使用方向。 利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的前提是，必須符合國家、地方有關共用部位、共用設施設備安全使用、管理等相關要求及規(guī)定。在 征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，還必須按照國家有關法律法規(guī)的規(guī)定辦理有關合法經(jīng)營手續(xù)。 第三章物業(yè)管理的基本制度 （一） 第一節(jié)業(yè)主大會制度 （一） 業(yè)主的概念：房屋的所有權人為業(yè)主。現(xiàn)實物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人；二是房屋共 有權證書持有人；三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。 第二節(jié)業(yè)主公約制度 一、 業(yè)主公約 （二） 業(yè)主公約的主要內容：（1）有關物業(yè)的使用、維護、管理。（2）業(yè)主的共同利益。（3）業(yè)主應當履行的義務。（4）違反公約應當承擔的責任。 （三） 業(yè)主公約的法律效力（重點）：業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。由于業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主簽字承 諾，具有法律效力，注意以下兩點： （1）業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。 （2）業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人 （即業(yè)主）自動產(chǎn)生效力。 二、 業(yè)主臨時公約 （三） 相關主體的法律義務（重點）:1.建設單位不得侵害物業(yè)買受人的義務 2.建設單位對業(yè)主臨時公約的說明義務 3.物業(yè)買受人對 業(yè)主臨時公約承諾的義務 （四）業(yè)主臨時公約的內容（重點） 1. 物業(yè)的自然情況與權屬情況 2. 業(yè)主使用物業(yè)應當遵守的規(guī)則 （1） 遵守相鄰權規(guī)定：業(yè)主對物業(yè)的專有部分宇有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)；業(yè)主應遵 守法律、法規(guī)的規(guī)定， 按照有利于物業(yè)使用安全、 政界以及公平合理、 不損害公共利益和他人利益的原則， 在供電、供水、供熱、供氣、 排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關系；業(yè)主應按設計用途使用物業(yè)。因特殊 情況需要改變物業(yè)設計用途的，業(yè)主應在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業(yè)管理企業(yè)。 （2）遵守房屋裝飾裝修規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。為保證物 業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境秩序和維護業(yè)主裝修材料的安全，業(yè)主裝修房屋時，應當在物業(yè)管理企業(yè)指定的地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾， 業(yè)主不得損自占用物業(yè)共用部位和公共場所。同時，由于業(yè)主裝修房屋會產(chǎn)生不良噪音，因此為不影響其它業(yè)主的正常生活或經(jīng)營，物 業(yè)管理企業(yè)應當規(guī)定業(yè)主裝飾裝修房屋的施工時間，并要求也住在其它時間不得施工。如果發(fā)生業(yè)主裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、 共用設施設備的正常使用情況， 或者發(fā)生業(yè)主5 裝修房屋侵害相鄰業(yè)主合法權益的情況， 或者發(fā)生業(yè)主承擔相應的賠償責任。 要求業(yè)主 應當按照設計預留的位置安裝空調， 沒有預留設計位置的，應當按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置安裝， 并按照物業(yè)管理企業(yè)的安裝要求做 好噪音及冷凝水的處理。 （3） 共用部位共用設施設備的使用規(guī)定：業(yè)主應按有關規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等公用設施設備，不得擅自拆改；業(yè)主及物業(yè) 使用人使用電梯，應遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定； 在物業(yè)管理區(qū)域內行駛和停放車輛， 應遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行 駛和停車規(guī)則。 （4） 使用物業(yè)的禁止性規(guī)定：損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用途：占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設 施設備及相關場地，擅自移動物業(yè)共用設施設備；違章搭建、私設攤點：在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；違反有關 規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質發(fā)出超標噪聲；擅自在物業(yè)共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻 畫；利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；違反物業(yè)管理區(qū)域內飼養(yǎng)動物的有關約定。 3. 維修養(yǎng)護物業(yè)應當遵守的規(guī)則：（1）物業(yè)維修養(yǎng)護中業(yè)主應當相互配合與協(xié)助。 業(yè)主對物業(yè)自用部位和自用設備設施的維修養(yǎng)護行為， 不得妨礙其他業(yè)主的合法權益。業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)因維修養(yǎng)護物業(yè)，確需進入相關業(yè)主白用部位時，應當事先告知相關業(yè)主，相關業(yè) 主應當給予必要的配合。如果相關業(yè)主阻撓業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護物業(yè)， 相關業(yè)主對因此造成的物業(yè)損壞或其他損失， 應當承擔 修復責任及賠償責任。對于發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權益的緊急情況， 業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)必須及時進入相關業(yè)主房屋進行維 修養(yǎng)護，但又無法通知相關業(yè)主的，物業(yè)管理企業(yè)可先向鄰居說明情況， 并協(xié)同物業(yè)管理企業(yè)之外的第三方， 例如居委會、業(yè)主委員會、 派出所、鄰居，進入相關業(yè)主室內進行維修養(yǎng)護，但事后應當及時向相關業(yè)主告知情況并做好善后工作。 （2） 涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護。業(yè)主的維修養(yǎng)護事項如果確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得建設單位和物業(yè)管理企 業(yè)的同意，以便建設單位和物業(yè)管理企業(yè)釆取必要措施，維護物業(yè)管理區(qū)域公共場所、道路的安全與正常使用，最人限度的減少 給其他業(yè)主帶來的不便。業(yè)主還應當抓緊維修養(yǎng)護事項，在約定的期限內，恢復公共場所與道路的原狀。物業(yè)使用中，如果出現(xiàn)安全隱 患，例如可能出現(xiàn)的房屋與設備設施倒塌、脫落、爆炸等危及公共安全或其他業(yè)主合法權益的情況，無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，責 任人都應當及時報告并采取有效措施消除隱患。 （3）保修責任與專項維修資金的繳存、使用和管理。 4. 涉及業(yè)主共同利益的事項：（1）全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權利。業(yè)主可以在以下兩方面對物業(yè)管理企業(yè)授權：配合建設 單位制定物業(yè)共用部位共用設施設備的使用、維護和管理、共用秩序和環(huán)境的維護等方面規(guī)章制度；以批評、規(guī)勸、公示等必要措 施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。 （2）業(yè)主承諾按時足額交納物業(yè)服務費用。這是業(yè)主臨時公約 中業(yè)主必須承諾遵守的一項內容。 （3）利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營的約定。因開展經(jīng)營事項權益遭受損害的業(yè)主，應該得到 合理的經(jīng)濟補償，開展經(jīng)營的投資主體應該得到合理回報，物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權人是全體業(yè)主，因此經(jīng)營收益歸屬全 體業(yè)主，應當主要用于補充專項維修資金。 5. 違約責任：（1）業(yè)主違反關于物業(yè)的使用、維護和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè) 管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。 （2）業(yè)主違反關于業(yè)主共同利益的約定，導致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和 物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。 （3）建設單位未能履行臨時公約約定義務的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關行政主 管部門投訴，也可根據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。 第三節(jié)前期物業(yè)管理的招標制度 （二）前期物業(yè)管理招標投標的意義（重點）：采用招標投標方式進行交易活動，最顯著的待征就是將有序的競爭機制引入交易過程，優(yōu) 越性表現(xiàn)在：（1）建設單位可以對各物業(yè)管理企業(yè)的競爭報價和其他條件進行綜合比較，從中選擇報價低、技術力量強、管理行為規(guī)范、 信譽好、服務質量有保障的物業(yè)管理企業(yè)中標。這對于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務費用，保證物業(yè)服務質量，以及減少物業(yè)管理爭議，都有重大 作用。（2）前期物業(yè)管理招標投標活動，要求依照法定程序進行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當競爭行為。 （3）前期物業(yè) 管理實行招標投標制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務質量，改善物業(yè)服務態(tài)度，盡可能 滿足招標人的合理要求，體現(xiàn)了機會均等的市場原則。 （三） 前期物業(yè)管理招投標的原則（重點）：招標投標活動必須遵守“公開、公平、公正和誠實信用”的原則。 （四） 前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定（重點）：條例特別要求，住宅物業(yè)的建設單位，應當以招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。對 于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，采用招標投標的程序相對復雜，費時較多，費用也較高，建設單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；投標人 少于 3 個的，也可以采用6 協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準，才可以進行。 二、 前期物業(yè)管理項目招標規(guī)則（重點） （一）招標原則與招標形式 1. 招標原則（1）不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人。 （2）不得對潛在投標人實行歧視待遇。 （3）不得對潛在投標人提出與招標物業(yè) 管理項目實際不符的資格要求。 2. 招標形式。前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。 （1）公開招標還須在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布 免費招標公告。（2）邀請招標。招標人必須向 3 個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書 3. 招標代理機構： （二）招標文件的編制與招標項目備案 1. 招標文件的編制：（I）招標人及招標項目簡介；（2）物業(yè)管理服務內容及要求：；（3）對投標人及投標書的要求：；（4）評標標準和評標 方法；（5）招標活動方案：包括招標組織機構情況，開標時間和地點等； （6）物業(yè)服務合同的簽訂說明；（7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī) 定的其他內容。 2. 招標項目備案：招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的 10 日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政 主管部門備案。備案應向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料： （1）與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件； （2）招標公告或考招 標邀請書；（3）招標文件；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 （三）招標程序規(guī)則： （1）招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業(yè)管理項目，白招標文件發(fā)出之口起至投標人提交投標文件截至 之日止，最短不得少于 20 日。 （2） 招標人對已發(fā)出的招標文件，認為必須澄清或者修改有關內容的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少 15 日前，以書而 形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。 （3） 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標中請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標中請人提 出的疑問應當予以澄清并以書而形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。但不能透露潛在投票人的數(shù)量，名稱，如有標底，不能透露 標底。 （4） 通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn) 售前 30 日完成；預售商品房項目應當在取得 商品房預售許可證 之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前 90 日完成。 三、 物業(yè)管理項目投標規(guī)則 （一） 投標要求與投標文件：投標人應當具有相應的物業(yè)管理企業(yè)資質和招標文件要求的其他條件。投標人應當按照招標文件要求的內容 編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出相應。投標文件應當包括以下內容： （I）投標函；（2）投標報價； （3）物業(yè)管理方案；（4）招標文件要求提供的其他材料。 （二） 投標程序：1.投標文件的送達 2.投標文件的補充修改或撤回 3.投標禁止行為：（1）投標人不得以他人名義投標或者以其他方式 弄虛作假，騙取中標。2）投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人或者其他投標人的合法權益。 （3） 投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益 （4）禁止投標人以向投標人或者評標委員會成員行賄 等不正當手段謀取中標開標、評標和中標 7 四、 開標、評標和中標 （一） 開標 （二） 評標 1. 評標專家名冊。房地產(chǎn)行政主管部門應當建立評標的專家名冊，由具有經(jīng)驗的人員組成物業(yè)管理評標專家?guī)臁?2. 評標委員會。評標委員會由招標人的代表和評標專家共同組成，成員為 5 人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家 不得少于成員總數(shù)的三分之二。 3. 評標規(guī)則：按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過 3 名有排序的合格的中標候選人。 （三） 中標： 招標人應當按照中標候選人的排序先后確定中標人。招標人應當自確定中標人之日起 15 日內，向物業(yè)項目所在地的縣級以 上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起 30 日內，按照招標文件和中標人的投標文件 訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議。 五、違反前期物業(yè)管理招標投標規(guī)定的法律責任： 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者 未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處 10 萬元以下的罰款。 第四節(jié)物業(yè)承接查驗制度 一、 物業(yè)承接查驗制度的意義（重點） ：（1）有利于明確各方的責、權、利，對維護建設單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權益，避免 矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。 （2）對提高建設質量，保障業(yè)主財產(chǎn)權益具有重要意義。 （3）可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺 位的弊端，加強物業(yè)建設與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定 物業(yè)共用部位共用設施設備的管理責任。 二、 物業(yè)承接查驗的內容 （一） 物業(yè)管理資料移交 （重點）：物業(yè)承接驗收時，建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)資料： （1）竣工驗收資料。包括竣工總平面圖， 單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。 （2）技術資料。（3）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件。 （4） 物業(yè)管理所必需的其他資料。 （二） 物業(yè)現(xiàn)場驗收： 1.物業(yè)共用部位共用設施設備驗收 2.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗收 三、 物業(yè)的保修責任 條例進一步明確建設單位對物業(yè)的保修責任， 保修責任應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔， 保修期限與范圍以外的物業(yè) 維修、保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定承擔。 第三章物業(yè)管理的基本制度（四） 第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度 三、物業(yè)管理企業(yè)的資質等級 （一）取得資質等級的條件：物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為一、二、三級。各資質等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下： 注冊資本 專業(yè)人員 中級以上 管理類型 多層住宅 高層住宅 獨立式住 宅（別墅） 辦公樓、工業(yè) 廠房及其他 一級資質 500 萬元 不少于 30 人 不少于 20 人 兩種以上百 分比之和不 低于100% 200 萬 m2 100 萬 m2 15 萬 m2 50 萬 m2 二級資質 300 萬元 不少于 20 人 不少于 10 人 100 萬 m2 50 萬 m2 8 萬 m2 20 萬 m2 三級資質 50 萬元 不少于 10 人 不少于 5 人 有項目 （二）資質證書的頒發(fā)和管理：一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書由國務院建設主管部門負責頒發(fā)。二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書由省、自治區(qū) 人民政府建設主管部門負責頒發(fā)。 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理， 設區(qū)的市級人 8 民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理。 （三）資質等級與項目承接：（1）一級資質可以承接各種物業(yè)管理項目。 （2）二級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接 30 萬 m2 以下的住宅項目和 8 萬 m2 以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。（3）三級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接 20 萬 m2 以下住宅項目和 5 萬 m2 以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè) 務。 四、 物業(yè)管理企業(yè)資質等級的管理程序 1. 新設立物業(yè)管理企業(yè)的資質申請：新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之口起 30 日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、 設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質： （1）營業(yè)執(zhí)照；（2）企業(yè)章程；（3）驗資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明； （5）物業(yè)管理 專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同， 管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。 新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按照最低等級核定， 并設一年的暫定期。 2. 物業(yè)管理企業(yè)資質等級的核定（已經(jīng)申請，重新核定） 申請核定資質等級的物業(yè)管理企業(yè)，應當向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門提交下列材料： （1）企業(yè)資質 等級申報表；（2）營業(yè)執(zhí)照；（3）企業(yè)資質證書正、副本； （4）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書 和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同； （5）物業(yè)服務合同復印件；（6）物業(yè)管理業(yè)績材料。資質審批部門應當自受理企 業(yè)申請之日起 20 個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業(yè)核發(fā)資質證書；一級資質審批前，應當由省、自治區(qū)人民政府建設主管 部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為 20 個工作日。 五、 物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰 1. 物業(yè)管理企業(yè)超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處 1 萬元 以上 3 萬元以下的罰款。3.物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限 期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款。 4.物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府 房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，可處 2 萬元以下的罰款。 第三章物業(yè)管理的基本制度（五） 第六節(jié)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度 一、 物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質 （一） 應當樹立正確的職業(yè)道徳：主要內容：（1）守法經(jīng)營（2）誠信經(jīng)營（3）盡職盡責勝任本職工作（4）努力學習、掌握專業(yè)技能（5）團結互助、公平競爭 （3）盡職盡責勝任本職工作 4）努力學習、掌握專業(yè)技能（5）團結互助、公平競爭 （二） 應當培養(yǎng)良好的職業(yè)素養(yǎng)：（1）自信自強、積極向上（2）奮發(fā)努力、堅韌不拔（3）誠懇待人、服務熱情（4）文明禮儀、著裝整潔三、物 業(yè)管理師制度的相關規(guī)定 國家人事部和建設部于 2005 年 11 月 16 口制定并頒布了物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 、物業(yè)管理師資格考試實施辦法和物業(yè)管理 師資格認定考試辦法。上述三個文件實施后，物業(yè)管理師資格正式納入了國家專業(yè)技術人員職業(yè)資格系列。 1. 物業(yè)管理師制度：物業(yè)管理師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書 ，并依法注冊取得中華人民共和 國物業(yè)管理師注冊證，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。物業(yè)管理師職業(yè)準入制度，由建設部、人事部按職責分工共同負責實施、 指導、監(jiān)督和檢查?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門和人事行政部門按職責分工實施物業(yè)管理師職業(yè)準入制度。 2. 物業(yè)管理師資格考試 （1） 物業(yè)管理師資格考試管理（重點）：物業(yè)管理師資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。人事部、建設 部共同成立物業(yè)管理師資格考試辦公室， 負責物業(yè)管理師資格考試工作。建設部組織成立物業(yè)管理師資格考試專家委員會， 負責擬定考 試科目、考試大綱，組織命題，建立并管理考試試題庫等工作。人事部組織專家審定考試科目、考試大綱、考試試題，組織實施考試工 作。人事部會同建設部共同研究確定合格標準，并對考試考務工作進行指導、監(jiān)督和檢查。各省、自治區(qū)、直轄市人事行政部門會同房 地產(chǎn)主管部門協(xié)商職責分工，負責當9 地物業(yè)管理師資格時，還應當提交通過繼續(xù)教育的證明材料。 （2） 申請延續(xù)注冊：物業(yè)管理師資格注冊有效期為 3 年。注冊證在有效期限內是物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)憑證，由持證人保管和使用。注冊 有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的， 應當在有效期屆滿前 30 個工作口內，向注冊審查機構申請延續(xù)注冊。 中請延續(xù)注冊時需要提交以下材料： 中華人民共和國物業(yè)管理師延續(xù)注冊申請表 ；與聘用單位簽訂的勞動合同；達到注冊期內繼續(xù)教育要求的證明材料。 （3） 辦理變更注冊：變更注冊后，其注冊證在原注冊有效期內繼續(xù)有效。辦理變更注冊需要提交以下材料：中華人民共和國物 業(yè)管理師變更注冊申請表；與新聘用單位簽訂的勞動合同；工作調動證明或者與原聘用單位解除勞動合同的證明，退休人員的退 休證明。 （4） 不予注冊的情況：不具有完全民事行為能力的；刑事處罰尚未執(zhí)行完畢的；在物業(yè)管理活動中受到刑事處罰，自刑事處罰執(zhí) 行完畢之日起至申請注冊之日止不滿 2 年的；法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊的其他情形。 （5） 注銷注冊的情況：不具有完全民事行為能力的；中請注銷注冊的；與聘用單位解除勞動關系的；注冊有效期滿且未延續(xù)注冊的； 被依法撤銷注冊的；造成物業(yè)管理項目重大責任事故或者受到刑事處罰的；聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；聘用單位被吊 銷物業(yè)管理資質證書的；聘用單位破產(chǎn)的；應當注銷注冊的其他情形。 4. 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)（重點）：物業(yè)管理項目負責人應當由物業(yè)管理師擔任。每年接受繼續(xù)教育時間應當不少于 40 學時。物業(yè)管理的關 鍵性文件必須由物業(yè)管理師簽字后實施，物業(yè)管理師同時承擔相應法律責任。 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍是：（1）制定并組織實施物業(yè)管理方案； （2）審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算； （3）查驗物業(yè)共用部位、共用設施 設備和有關資料；（4）負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養(yǎng)護與管理； （5）維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序； （6）法律、法 規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。 第四章 房地產(chǎn)相關制度與政策 第五章房地產(chǎn)相關制度與政策 第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡介 房地產(chǎn)作為物質實體，即指土地、建筑及建筑附屬物，作為權益包括房地產(chǎn)的所有權、占有權、使用權、收益權和處分權，以及以上權 益派生出來的承租權、抵押權、典權等等。房地產(chǎn)業(yè)是關于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費管理與服務等各方面關聯(lián)行業(yè)的總稱。房 地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有先導作用，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)管理制度，大體可劃分為房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)維修養(yǎng)護管理三個方面。 第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 二、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計管理（重點，熟悉） 房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為四個階段：投資機會選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段、房地產(chǎn)開發(fā)建設階段、房地產(chǎn)租售經(jīng) 營階段。其中，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的內容，包括取得建設用地、取得建設項目的立項批復、完成房屋拆遷、審定項目規(guī)劃設計等 方面工作。城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，包括審定項目規(guī)劃設計和實施監(jiān)督檢查兩個方面。 （一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關系 1. 城市規(guī)劃的概念 根據(jù)城市規(guī)劃的作用，編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段進行。大城市、中等城市在總體規(guī)劃基礎上，可以編制分區(qū)規(guī) 劃。城市詳細規(guī)劃又分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。 （1）控制性詳細規(guī)劃的主要內容：控制性詳細規(guī)劃由規(guī)劃部門負責編制，修建性詳細規(guī)劃由開發(fā)建設單位組織、委托規(guī)劃、設計單位完 成。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計審定：規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)城市規(guī)劃法審批、核發(fā)“一書兩證” ，即，項目選址意見書、建 設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后， 方可中請辦理開工 手續(xù)。” （三）城市規(guī)劃部門對建設項目的檢查和監(jiān)督。城市規(guī)劃區(qū)內的其他建設工程，建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城市規(guī)劃行政主 10 管部門報送有關竣工資料。 三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設施工管理 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應當遵循以下制度： （1）必須按照土地使用權出讓合同設定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。 （2）房 地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不得低于 20%。（3）項目開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據(jù)先地下、后地上的原 則實施。（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目應當按照土地使用權出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設，超過 1 年未動工開發(fā)的，政府可以征收相當于土 地使用權出讓金 20%以下的土地閑置費，超過 2 年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權。 （5）轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應當符合法 定條件，一是支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；二是屬于房屋建設工程的，必須完成開發(fā)投資總額的 25%以上， 屬于成片開發(fā)土地的， 必須形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。 同時，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日 起 30 口內，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 （6）轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補 償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。 （7）房地產(chǎn)開發(fā)項目應當符合法律、法規(guī)規(guī)定 的建筑工程質量、安全標準和技術規(guī)范。同時，建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位，依照法律、法規(guī)及合同約定承擔開發(fā)項目的質 量責任。（8）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用。 （二） 房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度 工程竣工驗收備案制度：建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起 15 日內，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府 建設行政主管部門備案。辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件： （1）工程竣工驗收備案表；（2）工程竣工驗收報告。 （3）法律、行政法 規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用的文件； （4）施工單位簽署的工程質量保修書； （5）法規(guī)、規(guī)章 規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應當提交住宅質量保證書和住宅使用說明書 。 第四章房地產(chǎn)相關制度與政策（二） 第三節(jié)房地產(chǎn)轉讓管理 一、 房地產(chǎn)轉讓的概念：房地產(chǎn)轉讓的實質是房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移， “房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地 使用權同時轉讓、抵押?！狈康禺a(chǎn)轉讓可以分為有償轉讓與無償轉讓兩種不同性質。無償轉讓主要是因繼承行為或贈與行為發(fā)生的房地 產(chǎn)轉讓。有償轉讓主要是因買賣、交換以及其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉讓，其他轉讓房地產(chǎn)的合法方式主要有： （1）以房地產(chǎn)作價入 股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的； （2）方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)， 而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的； （3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的； （4）以房地產(chǎn)抵債的。 二、 土地使用權的處理原則（區(qū)分出讓、劃撥、轉讓） （一）以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓（重點） 1. 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件： （1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得 土地使用權證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的， 形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。 （3）轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。 2.對于以出讓方式取得土地使 用權的房地產(chǎn)轉讓，城市房地產(chǎn)管理法還規(guī)定： “房地產(chǎn)轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。 ” （二）以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓 三、 房地產(chǎn)轉讓的程序：（1）房地產(chǎn)轉讓當事人簽訂書面轉讓合同； （2）房地產(chǎn)轉讓當事人在房地產(chǎn)轉讓合同簽訂后 30 日內持房地產(chǎn)權屬 證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格； （3）房地產(chǎn)管理部門對 提供的有關文件進行審查，并在 3 日內作出是否受理申請的書面答復， 7 日內未作書面答復的，視為同意受理 （4）房地產(chǎn)管理部門核實申 報的成交價格，并根據(jù)需要對轉讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估 （5）房地產(chǎn)轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費； （6）房地產(chǎn)管理部門辦理 房屋權屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。 五、禁止轉讓的規(guī)定：1.達不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉讓；2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn) 11 權利的，在權力受到限制期間，不得轉讓該項房地產(chǎn)； 3.依法收回土地使用權的； 4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 5.權 屬有爭議的；6.未依法登記領取權屬證書的；7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形第 四節(jié)商品房銷售管理 一、 商品房預售管理 （一）商品房預售的條件：I.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 2.持有建設工程規(guī)劃許可證； 3.按提供預售的商 品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，并己經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； 4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民 政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證 。 （二）商品房預售管理程序：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房前，應當向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售 許可證明，未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交的證件及資料有： （1） 商品房預售許可申請表；（2）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書； （3）土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證； （4）投入開發(fā) 建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明； （5）工程施工合同及關于施工進度的說明；（6）商品房預售方案。預售方案應 當說明預售商品房的位罩、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當 向商品房預購人出示商品房預售許可證。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與商品房預購人簽訂商品房預售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應當自簽約之口起 30 口內，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 預售商品房所得款項，必須用于有關的工程建設。 5.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之口起 90 日內，依法到房地產(chǎn)管理部門 和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原 因，商品房預購人未能在房屋交付使用之口起 90 日內取得房屋權屬證書的，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應當承擔違約責任。 二、 商品房現(xiàn)售條件（掌握）：商品房銷售管理辦法規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品 房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 ”同時要求商品房現(xiàn)售應當符合以下條件：1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書；2.取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；3.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工 許可證；4.己通過竣工驗收；5.拆遷安置已經(jīng)落實；6.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件， 其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； 7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 三、 商品房銷售原則 四、 商品房銷售合同與銷售方式 （一） 商品房銷售合同：1.商品房的銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買賣人應當訂立書而商品房買賣合同。 2. 商品房買賣合同應當明確以下主要內容： （掌握）（1）當事人名稱或者姓名和住所； （2）商品房基本狀況：（3）商品房的銷售方式； （4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （5）交付使用條件及日期（6）裝飾、設備標準承諾；（7）供水、供電、 供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任； （8）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；（9）面積差 異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責任；（13）雙方約定的其他事項。 （二） 商品房銷售程序與方式：商品房銷售可以按套或單元計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建 筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī) 定對其亨有權利，承擔責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之口起 60 日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送 房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。 五、 商品房銷售爭議的解決規(guī)則（了解） （一） 商品房銷售面積爭議：按套或單元計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。相關尺寸也在約 定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以 退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 （二） 商品房銷售中的設計變更爭議：商品房銷售管理辦法規(guī)定：經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房 12 的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當 在變更確立之日起 10 日內，書面通知買受人。 買受人有權在通知到達之日起 15 日內作出是否退房的書面答復。 買受人在通知到達之日 起 15 口內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。其中，規(guī)劃設計變更造成面積差異和房價款的變 更，當事人不解除合同的，雙方應當簽署補充協(xié)議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 （三） 商品房銷售中的房屋交付時間與質量爭議 1. 房屋交付時間：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。 2. 房屋交付質量與保修責任：銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 ， 向買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書。 保修期從交付之口起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。 在保修 期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務， 并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當 造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。用戶驗收后自行添置、改動的設施、設備，由用戶自行承擔維修責任。 3. 住宅質量保證書與住宅使用說明書： 住宅質量保證書應當包括以下內容： （掌握）（1）工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級； （2）地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內 承擔保修；（3）正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期。 1）屋面防水 3 年；2）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1 年; 3）墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年；4）地面空鼓開裂、大面積起砂 1 年；5）門窗翹裂、五金件損壞 1 年；6）管道堵塞 2 個月；刀供熱、供冷系統(tǒng)和設 備 1個釆暖期或供冷期；8）衛(wèi)生潔具 1 年；9）燈具、電器開關 6 個月；10）其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。（4）用 戶報修的單位，答復和處理的時限。 住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長上述規(guī)定的保修期， 但不得不應低于上述