保利房地產(chǎn)公司財務報表分析內容摘要：本文通過對保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司2007年2008年財務報表的初步分析、有關財務比率分析，借以發(fā)現(xiàn)保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司存在的問題及原因，提出有關解決問題的建議。關鍵詞：企業(yè)財務報表；分析保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司前身為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司，是由中國保利集團公司全資子公司保利南方集團有限公司于1992 年9 月14 日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)，成立時注冊資本為1,000 萬元； 2002 年8 月22 日，經(jīng)中國國家經(jīng)濟貿易委員會以國經(jīng)貿企改2002616 號文批準，由保利南方作為主發(fā)起人，聯(lián)合廣東華美國際投資集團有限公司和張克強等16 位自然人，公司改制為股份有限公司，名稱變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”。 2006 年3 月，公司更名為“保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司”。經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)發(fā)行字200630 號文核準，公司于2006 年7 月19 日首次公開發(fā)行人民幣普通股(A 股)15,000 萬股，每股面值1 元。2006 年7 月31 日，本公司股票在上海證券交易所上市交易，證券代碼600048，股票簡稱“保利地產(chǎn)”。本次股票發(fā)行后 ,本公司股本增至55,000 萬元，折合55,000 萬股。公司及子公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營、物業(yè)管理等。 本文通過對保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司2007年2008年財務報表的初步分析、有關財務比率分析、綜合分析，借以發(fā)現(xiàn)保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司存在的問題，提出有關解決問題的建議。一、公司財務報表的初步分析（一） 公司資產(chǎn)負債表初步分析1總資產(chǎn)構成項目初步分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年資產(chǎn)負債表分析得出下表。表1-1 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年總資產(chǎn)表及其變動分析 單位：萬元項目金額結構(%)2008年2007年增減額增減(%)2008年2007年結構變動流動資產(chǎn)5321123.884062213.451258910.4330.9999.2299.33-0.11長期投資4575.121075.123500325.540.090.030.06固定資產(chǎn)18866.0814118.144747.9533.630.350.340.01無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)1236.561472.64-236.08-0.160.020.04-0.01遞延稅款借項10908.264008.746899.521.720.20.090.11總資產(chǎn)5363216.274089466.421273749.8531.151001000從表1-1可以看出，保利公司2008年的總資產(chǎn)呈大幅上升趨勢，增長幅度為31.15%，其增加的主要原因是流動資產(chǎn)大幅度的增加，增加幅度為30.99%。遠遠超過了長期投資和固定資產(chǎn)的增加額。通過對2007年、2008年的長期投資和固定資產(chǎn)的同期比較可以看出其也有著明顯的提升，增加幅度分別達到了325.54%和33.63%的增長率，不可忽視。對總資產(chǎn)結構的變動分析可以得知：流動資產(chǎn)的比重由99.33%下降為99.22%，雖有降低，但收益性低的流動資產(chǎn)所占的比重仍過高，這對提升盈利有著不利影響。固定資產(chǎn)的比重由0.34%上升為0.35%，而長期投資的比重由0.03%上升到0.09%，其變化都是相對比較小的。表1-2 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年各資產(chǎn)項目及其變動分析表 單位：萬元項目金額結構(%)2008年2007年增減額增減(%)2008年2007年結構變動貨幣資金546976.05462599.2584376.8118.2410.2811.39-1.11短期投資凈額72.14187.39-115.26-61.510.001350.00346-0.00211應收款項凈額57570.85152008.88-94438.03-62.131.083.74-2.66存貨凈額4019561.852808436.531211125.3243.1575.5469.146.4長期投資凈額4575.121075.123500.325.541001000固定資產(chǎn)凈額18866.0814118.144747.9533.631001000從表1-2得出，流動資產(chǎn)增加的主要原因是貨幣資金，存貨分別增長18.24%，43.15%。而長期投資增加325.54%以及固定資產(chǎn)增加33.63%，這說明了企業(yè)加大了對收益水平高的資產(chǎn)項目的投入。而長期投資凈額的增長率超強的增長，說明企業(yè)在長期投資這一領域大大加強了投資力度，企業(yè)在經(jīng)營中增加了對盈利能力強的長期資產(chǎn)的投入，將有利于企業(yè)獲利水平提高。但是貨幣資金大幅度增加，將對盈利能力的提高產(chǎn)生不利影響。2負債構成項目的初步分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年資產(chǎn)負債表分析得出下表。 表2 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年總負債規(guī)模和結構變動分析表 單位：萬元項目金額結構(%)2008年2007年增減額增減(%)2008年2007年結構變動長期負債1830111.42903815926296.42102.4948.2132.2116流動負債1951681.581891340.6560340.933.1951.4267.4-15.98遞延稅款貸項14109.0510863.853245.1929.870.370.39-0.02合計3795902.052806019.49989882.5535.281001000從表2數(shù)據(jù)看出，公司2008年的總負債比2007年增長幅度為35.28%，其增長的主要原因是長期負債和遞延稅款貸項都有著大幅度的上升，長期負債比上年增加了9262964219萬元，增加幅度高達102.49%，是負債各項中提高幅度最大的一項。遞延稅款貸項2008年比2007年增長幅度是29.87%。而負債的結構變動得知：流動負債的比重由2007年的67.40%下降為了2008年的51.42%，長期負債的比重由32.21%上升為了48.21% ，說明公司調整債務結構，提高長期負債比重，將有效降低財務風險。3股東權益的初步分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)分析得出表3。從表3可見，引起公司股東權益規(guī)模變動的主要項目是股本、未分配利潤二大項目。 2008年的股本比2007年增長率達到了100%，股本占股東權益的比重由2007年的10.28%上升為2008年的17.42%，說明了由于投資者信心增強增加了投入資本。2008年的未分配利潤增加額為2109755051萬元，增長率是85.59%，占股東權益的比重比2007年提高了11.82%，這說明了因增強投資企業(yè)盈利能力在逐步增強，企業(yè)保有了相當規(guī)模的留存收益。 表3 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年股東權益規(guī)模結構分析表 單位：萬元項目規(guī)模結構（%）2008年2007年增減額增減(%)2008年2007年結構變動股本245234.32122617.16122617.1610017.4210.287.14資本公積680016.71802559.46-122542.75-15.2748.2967.29-19盈余公積25175.2120847.784327.4320.761.791.740.05未分配利潤457475.52246500.01210975.5185.5932.4920.6711.82貨幣換算差額34.81034.8100.00200.002股本權益合計1407936.571192524.42215412.1518.061001000（二）利潤表的初步分析1凈利潤項目形成的初步分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年利潤表分析得出下表。表4 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年凈利潤變動分析 單位：萬元項目規(guī)模結構(%)2008年2007年增減額增減(%)2008年2007年結構變動利潤總額402328.48240309.01162019.4767.421001000減:所有者權益97961.3277482.0020479.3226.4324.3532.24-7.89少數(shù)股東權益80481.0313918.2166562.82478.24205.7914.21凈利潤223886.14148908.8174977.3450.3555.6561.97-6.32保利公司2008年的凈利潤額比2007年的增加了749773358萬元，增長幅度50.53%。導致增長的直接原因是利潤總額的增長幅度高達67.42%，表明了公司業(yè)績增長驚人。2利潤總額構成項目的初步分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年利潤表分析得出下表。表5 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年利潤總額及變動分析表 單位：萬元項目規(guī)模結構(%)2008年2007年增減額增減(%)2008年2007年結構變動主營業(yè)務利潤478571.03228464.32250106.71109.471001000減:營業(yè)費用46240.2925559.5520680.7480.919.6611.19-1.53管理費用31120.7520820.6110300.1449.476.59.11-2.61息稅前經(jīng)營利潤401209.99182084.15219125.83120.3483.8479.74.14財務費用-3321.64-3193.38-128.264.01-0.83-1.330.5營業(yè)利潤374087.09184535.47189551.63102.7192.9876.7916.19投資收益9708.9720746.15-11037.18-53.22.418.63-6.22營業(yè)外收支凈額18647.6834924.34-16276.66-46.64.6314.53-9.9補貼收入00-利潤總額402328.48240309.01162019.4767.421001000從表5變動情況看，第一，決定息稅前經(jīng)營利潤的因素包括主營業(yè)務利潤、營業(yè)費用、管理費用。表中2008年的主營業(yè)務利潤比2007年增長率為109.47%，說明企業(yè)在2008年取得不錯的經(jīng)營業(yè)績成果。但同時，2008年的管理費用和營業(yè)費用也比2007年分別提升了80.91%和49.47%，但是這并不會影響息稅前經(jīng)營利潤的強勁上升，原因在于管理費用和營業(yè)費用分別占主營業(yè)務利潤的比重幅度小僅為6.50%和9.66%。第二，公司利潤總額變動增長的主要因素是息稅前經(jīng)營利潤增加2191258338萬元和營業(yè)利潤增長1895516251萬元以及財務費用減少1282613.67萬元。由于財務費用的降低，企業(yè)在2008年的經(jīng)營活動效益水平得到了提高。雖然企業(yè)投資收益和營業(yè)外收支凈額都有大幅度的減少額，可它們占利潤總額的比重2.41%和4.63%都是很小的，所以利潤總額不受影響而呈上升趨勢。（三）現(xiàn)金流量表的初步分析1現(xiàn)金流入結構分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金流量表分析得出下表。表6-1 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金流入結構變動表 單位：萬元項目2008年2007年金額結構百分比(%)金額結構百分比(%)經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計1737540.3853.521540239.4846.58其中：銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金1636169.4194.17收到的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金101370.975.83投資活動現(xiàn)金流入小計2928.090.0926242.990.79其中：取得投資收益所收到的現(xiàn)金317.9210.86處置固定無形和長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金12.670.43收到的其他與投資活動有關的現(xiàn)金2597.4988.71籌資活動現(xiàn)金流入小計1506075.7146.391740164.9952.63其中：發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金43000028.55借款所收到的現(xiàn)金1071207.7171.13現(xiàn)金流入合計3246544.18100%3306647.46100從表中可以看出：在企業(yè)2008年的現(xiàn)金流入中，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入合計的53.52%。投資活動現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入合計的0.09%，籌資活動現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入合計的46.39%。這說明，企業(yè)2008年流入的現(xiàn)金主要來源于經(jīng)營活動和籌資活動二項目，只有極少部分來自投資活動項目。在經(jīng)營活動中，現(xiàn)金流入來源主要是來自銷售商品，提供勞務收到的現(xiàn)金，占現(xiàn)金流入合計的94.17%，表明企業(yè)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入來源，經(jīng)營可靠性較高。投資活動中，主要是收到的其他與投資活動有關的現(xiàn)金，占88.71%，少部分來自取得投資收益所收到的現(xiàn)金占10.86%：籌資活動中，發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金占28.55%，借款所收到的現(xiàn)金占71.13%。通過分析可以看出，保利公司2008年資金主要籌集是負債渠道。由2007年與2008年現(xiàn)金流量對比分析可見，2008年企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量穩(wěn)步提升。2現(xiàn)金支出結構分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金流量表分析得出表62。表62數(shù)據(jù)說明，在企業(yè)2008年的現(xiàn)金支出中，經(jīng)營活動現(xiàn)金占總現(xiàn)金支出比重78.95%，其中主要現(xiàn)金支出來源是：購買商品接受勞務支付的現(xiàn)金占總現(xiàn)金支出比重為82.80%，支付的各項稅費占11.39%，其它項目比重較小。投資經(jīng)營活動現(xiàn)金支出占總現(xiàn)金支出比重0.29%，其中主要來源于支付的其他與投資活動有關的現(xiàn)金占總現(xiàn)金支出比重62.28%，購建固定無形和長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金占比重26.33%?；I資經(jīng)營活動中現(xiàn)金支出占總現(xiàn)金支出比重20.76%，其中償還債務所支付的現(xiàn)金占74.35%，支付的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金占1.05%。通過分析可以得知：企業(yè)2008年現(xiàn)金支出中，主要的現(xiàn)金支出來源是經(jīng)營活動現(xiàn)金的流出和籌資活動現(xiàn)金的流出。通過2008年與2007年現(xiàn)金流量對比分析可見，2008年籌資活動現(xiàn)金流出比重上升了6.44（20.76-14.32）個百分點，原因用于償債的現(xiàn)金流出增加了。表62 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金支出結構變動 單位：萬元項目2008年2007年金額結構變動(%)金額結構變動(%)經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計2496587.6378.952477819.6884.39其中：購買商品接受勞務支付的現(xiàn)金2067208.8882.8支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金31752.051.27支付的各項稅費284392.3311.39支付的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金113234.384.54投資活動現(xiàn)金流出小計9110.140.2937970.221.29其中：購建固定無形和長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金2398.7726.33投資所支付的現(xiàn)金6306.91支付的其他與投資活動有關的現(xiàn)金5673.3762.28籌資活動現(xiàn)金流出小計656474.0620.76420305.3114.32其中：償還債務所支付的現(xiàn)金488072.8174.35支付的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金6883.521.05現(xiàn)金支出合計3162171.831002936095.21100通過各數(shù)據(jù)的綜合分析可以得出；從表61中可以看出，在企業(yè)的現(xiàn)金流入中，經(jīng)營活動所取得的現(xiàn)金流入量不僅上升趨勢大，而且占總體比重也大?；I資活動的現(xiàn)金流入量不僅呈下降趨勢，而且所占比重也呈下降趨勢，這說明企業(yè)對于籌資的依賴性在逐步減小，而越來越依賴于經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入。從表62中可以看出，在企業(yè)的全部現(xiàn)金支出中，經(jīng)營活動的現(xiàn)金支出的比重呈下降趨勢，而籌資活動的現(xiàn)金支出的比重呈上升趨勢，這說明企業(yè)隨著其經(jīng)營業(yè)務的發(fā)展，收益增加，企業(yè)用于還本付息的現(xiàn)金支出增加了，將有利于降低企業(yè)財務風險。 二、有關財務比率分析（一）償債能力財務比率分析1短期償債能力財務比率分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年財務報表數(shù)據(jù)計算得出下圖。 圖1 保利地產(chǎn)公司短期償債能力及同行業(yè)平均值比較圖 （1）流動比率從圖1可以看出2008年企業(yè)流動比率實際值高于2007年實際值，說明了企業(yè)的短期償債能力比上年提高了。而2008年企業(yè)的流動比率實際值也是高于行業(yè)平均值的，這說明該企業(yè)的短期償債能力超過行業(yè)平均值。但也要注意過高的流動比率也表明了企業(yè)在流動資產(chǎn)上占用的資金過多了，將對企業(yè)提高盈利能力產(chǎn)生不利影響。（2）速動比率從圖1保利公司2008年速動比率高于2007年實際值，而2008年的速動比率是高于行業(yè)平均值，這說明企業(yè)的短期償債能力高于行業(yè)平均水平的償債能力。（3）現(xiàn)金比率保利公司2008年現(xiàn)金比率比2007年增長了，說明了企業(yè)用現(xiàn)金償還短期債務的能力增強了。2008年的現(xiàn)金比率與行業(yè)平均相比有所下降，這說明相對行業(yè)而言，企業(yè)用現(xiàn)金償還短期債務的能力有所降低。通過圖1分析可以看出，2008年保利公司雖現(xiàn)金比率略低于行業(yè)平均值，但由于流動比率，速動比率均遠超于行業(yè)平均水平，說明公司的短期償債能力較強。2長期償債能力財務比率分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年財務報表數(shù)據(jù)計算得出下圖。圖2 保利地產(chǎn)公司長期償債能力及同行業(yè)平均比較圖 （1）資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率是衡量企業(yè)負債水平及風險程度的重要指標。與2007年同期相比，2008年保利資產(chǎn)負債率略有增長，企業(yè)的財務風險比較穩(wěn)定。與行業(yè)平均值相比2008年保利公司的資產(chǎn)負債率比行業(yè)平均值要略高一點。這說明企業(yè)的長期償債方面要引起注意，注意在快速擴張的同時控制負債規(guī)模的能力。 （2）產(chǎn)權比率產(chǎn)權比率與資產(chǎn)負債率都是衡量長期償債能力的，具有相同的意義，產(chǎn)權比率主要揭示債務資本與權益資本的相互關系。如圖2所示，2008年的產(chǎn)權比率為269.61%與2007年同期相比增長了34.31個百分點（269.61-235.30），說明了企業(yè)財務結構的風險性有所提高。與行業(yè)平均值相比，2008年保利公司的產(chǎn)權比率比行業(yè)平均值大，因此可見保利公司資本結構是高風險的財務結構。（3）有形凈值債務率有形凈值債務率主要是用于衡量企業(yè)的風險程度和對債務的償還能力。與2007年同期相比，保利地產(chǎn)2008年有形凈值債務率大幅度增加，由2007年的235%，增長到2008年的269.68%，企業(yè)的財務風險提高了，在與行業(yè)相比，保利公司2008年的有形凈值債務率明顯是高于行業(yè)平均值的。這說明企業(yè)的長期償債能力方面具有一定風險，將會影響企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。（4）已獲利息倍數(shù)已獲利息倍數(shù)指標反映了當期企業(yè)經(jīng)營收益是所需支付的債務利息的多少倍，其數(shù)額越大企業(yè)的償債能力越強。從圖中保利公司的已獲利息倍數(shù)有2007年的74.25上升到2008年的120.12，上升幅度很大。說明由于企業(yè)盈利水平的提高，使企業(yè)償債利息的能力增強。而保利公司2008年的已獲利息倍數(shù)很大已經(jīng)超過了行業(yè)平均值，這表明了企業(yè)獲利能力提高，有效的降低了償付債務利息的風險，企業(yè)的債務償還有一定的保障。（二）營運能力財務比率分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年財務報表數(shù)據(jù)計算得出下圖。圖3 保利地產(chǎn)公司企業(yè)營運能力及同行業(yè)平均比較圖1總資產(chǎn)周轉率總資產(chǎn)周轉率反映了企業(yè)的總資產(chǎn)在一定時期內實現(xiàn)的主營業(yè)務收入的多少。圖3中保利公司2008年的總資產(chǎn)周轉率為0.33次比同期2007年的提高了。與行業(yè)值相比，2008年的總資產(chǎn)周轉率比行業(yè)平均值高，這都表明了企業(yè)總資產(chǎn)運用效率不錯，有利于企業(yè)的償債能力和盈利能力的增強。2流動資產(chǎn)周轉率流動資產(chǎn)周轉率是企業(yè)流動資產(chǎn)周轉率在一定時間內（通常為一年）周轉的次數(shù)，是反映企業(yè)流動資產(chǎn)運用效率的指標，而且也反映了企業(yè)的盈利水平，是總資產(chǎn)周轉率高低的關鍵。2008年保利公司流動資產(chǎn)周轉率為0.33次比2007年的有所增長，而且2008年的流動資產(chǎn)周轉率是行業(yè)平均值的近2倍，這都可以說明公司以相同的流動資產(chǎn)占用取得更多的主營業(yè)務收入，公司的流動資產(chǎn)運用效率高。3固定資產(chǎn)周轉率固定資產(chǎn)周轉率是衡量固定資產(chǎn)運用效益的反映企業(yè)資產(chǎn)周轉狀況，圖中企業(yè)2008年的固定資產(chǎn)周轉率與同期2007年和行業(yè)平均值相比都比較高，增長幅度大。這表明了企業(yè)的固定資產(chǎn)得到了充分利用，公司固定資產(chǎn)的投入和結構分布都是相當合理，充分發(fā)揮了固定資產(chǎn)的使用效益。4應收賬款周轉率應收賬款周轉率反映了企業(yè)應收賬款的運用效益。保利公司2008年的應收賬款周轉率為81.51次比2007年提高，且比行業(yè)平均值高，說明了公司在2008 年里應收賬款的回收速度很快，其管理效益提高，資產(chǎn)的流動性增強，有利于提高短期償債能力。5存貨周轉率從圖3可見，公司2008年的存貨周轉率是略低于2007年，與行業(yè)平均值相比基本持平。（三）獲利能力財務比率分析根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年財務報表數(shù)據(jù)計算得出下圖圖4 保利地產(chǎn)公司資產(chǎn)獲利能力及同行業(yè)平均比較圖1營業(yè)利潤率營業(yè)利潤率衡量了企業(yè)主營業(yè)務收入的凈獲利能力。圖4可見企業(yè)2008年營業(yè)利潤率比2007年的略有提高，與行業(yè)平均值相比，保利公司的營業(yè)利潤率遠遠大過行業(yè)值，這都表明公司在2008年主營業(yè)務的獲利能力很強。2總資產(chǎn)利潤率總資產(chǎn)利潤率，它反映了企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效果，衡量企業(yè)總資產(chǎn)獲利能力。該公司2008年的總資產(chǎn)利潤率比同期2007年與行業(yè)平均值都有大幅度提高，說明了公司的資產(chǎn)管理效益很好，公司資產(chǎn)獲利能力強。3長期資本收益率由圖4可見，2008年公司長期資本收益率比2007年略有增長，與行業(yè)平均值相比，2008年公司長期資本收益率明顯偏高，說明了公司的長期資本的獲利能力比較強，使長期債權股東權益的回報水平得到了有力保障。4凈資產(chǎn)收益率公司2008年的凈資產(chǎn)收益率比2007年的有所降低，但幅度不大，說明在2008年里企業(yè)資本獲利能力略有降低，但2008年的凈資本收益率與行業(yè)平均值相比，超過行業(yè)平均6.32（17-10.68）個百分點，其說明了2008年里公司投入資本的獲利能力強，在行業(yè)競爭中處于優(yōu)勢地位。（四）現(xiàn)金流量財務比率根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年財務報表數(shù)據(jù)計算得出圖5。1現(xiàn)金流量與當期債務之比這個指標反映企業(yè)短期償債能力的流動比率有關，由圖5可見，公司的現(xiàn)金流量與當期債務之比數(shù)值比行業(yè)高出24.34（38.89-14.55）百分點，這說明了公司現(xiàn)金流入對當期債務的保障度比較強，公司的流動性比較好。2債務保障率債務保障率表明企業(yè)現(xiàn)金流量對其全部債務償還的滿足程度。2008年的指標值比2007年低，公司在2008年的承擔債務總額的能力比2007年有降低。但該公司2008年此指標比率比行業(yè)平均值要高，可見2008年公司承擔債務總額的能力強于行業(yè)平均水平。圖5 企業(yè)現(xiàn)金流量財務比率與同行業(yè)平均比較圖3每元銷售現(xiàn)金凈流入每元銷售現(xiàn)金凈流入是反映企業(yè)通過銷售獲取現(xiàn)金的能力。通過這個指標我們得知公司2008年獲取現(xiàn)金的能力增強了。4營運指數(shù)圖5中，公司2008年營運指數(shù)為0.44，營運指數(shù)反映企業(yè)營運管理的水平和收益的質量。通過公司2008年，2007年和行業(yè)營運指數(shù)平均值相比較，我們可以知道公司的營運指數(shù)是小于1的，而且比行業(yè)平均值高。由上述財務指標分析可見， 2008年保利公司整體經(jīng)營水平相對穩(wěn)定。公司在2008年的的短期償債能力是有所上升的，其中流動比率，速動比率，都是超過行業(yè)平均值的，雖現(xiàn)金比率略低于行業(yè)平均值，但幅度微小，所以公司的短期償債能力比較強的。而在長期償債能力方面，由于公司資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權比率和有形凈值債務率三大指標值都遠遠高于行業(yè)平均值，使公司長期償債能力下降，財務風險程度提高，但其中另一個指標則是在加快的，就是已獲利息倍數(shù)，這個指標不僅遠遠高于同期2007年而且也遠遠高于行業(yè)平均值，幾乎是行業(yè)平均值的四倍，這說明了在其他指標影響長期償債能力下降的同時使使企業(yè)的獲利能力提高了已獲利息倍數(shù)指標的增強，有效的降低了償付債務利息的風險，是企業(yè)的債務償還有了一定的保障度。因此，在2008年保利公司的償債能力值得肯定。在資產(chǎn)運用效率上，保利公司的資產(chǎn)運用狀況具有良好的發(fā)展趨勢。因為公司的資產(chǎn)周轉率有逐年上升之勢。公司大多數(shù)資產(chǎn)周轉率指標，包括存貨、流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、總資產(chǎn)等的周轉速度均在逐年加快，且超過行業(yè)平均水平。這說明了公司資產(chǎn)管理效果良好。但也可以看到，存貨周轉率指標的變動狀況與行業(yè)平均值相比，不太穩(wěn)定，但整體趨勢是好的，所以，就公司自身的資產(chǎn)運用狀況來說，其良好的發(fā)展趨勢是可以得到肯定的。通過對營業(yè)利潤率、長期資本收益率、總資產(chǎn)利潤率等三大指標的分析，可以看到，2008年保利公司的資產(chǎn)獲利能力有大幅度的提高，三個指標與行業(yè)平均值相比都明顯偏高，因此企業(yè)在房地產(chǎn)市場占有較好的競爭優(yōu)勢。 三、問題與建議 1關于長期償債能力問題與建議 與2007年同期相比，保利地產(chǎn)2008年有形凈值債務率大幅度增加，由2007年的235%，增長到2008年的269.68%，企業(yè)的財務風險提高了。在與行業(yè)相比，保利公司2008年的有形凈值債務率明顯是高于行業(yè)平均值的。這說明企業(yè)的長期償債能力方面具有一定風險，將會影響企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。 長期債務的期限長，企業(yè)的長期償債能力主要取決于企業(yè)的資產(chǎn)與負債的比率關系，以及獲利能力。對于公司來說，應該具有一定權益資本，權益資本是企業(yè)擁有的凈資產(chǎn)，是股東承擔民事責任的限度，是借款的基礎和保障。因此權益資本越多，債權人越有保障。在流動負債一定的情況下，如果企業(yè)長期負債比例比較高，那企業(yè)就可能償還不了債務，這時能否借入或借出多少資金，就要取決于企業(yè)的權益資本的實力了，所以對于公司來說，應提高權益資本的占有量。長期償債能力與獲利能力密切相關。企業(yè)能否有充足的現(xiàn)金流入償還長期負債，在很大程度上取決于企業(yè)的獲利能力。一般來說，企業(yè)的獲利能力越強，長期償債能力就越好，所以公司可以通過提高資本獲利能力來使長期償債能力得到改善。 提高獲利能力可以有以下途徑。首先是增加收入控制成本。增加收入并控制好成本這一方法對于企業(yè)來說是要持久合理管理的，企業(yè)想要提高營業(yè)凈利潤率，就要提高營業(yè)收入不僅可以增長營業(yè)凈利潤，還可以提高總資產(chǎn)周轉率。同時降低各種成本費用，從而使獲利能力也提高。因此要建立一個健全的、有效的、合理的成本管理制度，加強完善企業(yè)成本管理。使成本核算制度、成本的計劃、分析、控制考核等制度得到改善。其次、實施有效的成本控制制度，目標要明確，權責要分清，采取有效的的合理措施，完成目標和超額完成。最后，加強成本管理的重要手段，建立成本考核制度，使企業(yè)成本管理促進企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟效益的提高。2公司過高的資產(chǎn)周轉率問題與建議保利公司2008年的資產(chǎn)周轉率、應收賬款周轉率比行業(yè)平均值高，公司的資產(chǎn)運用效率已經(jīng)達到了一個良好的狀況。但在此同時我們不可忽視，過高的資產(chǎn)周轉率并不是一件好事，它可能會帶來的諸多問題也是值得考慮和認識的。過高的資產(chǎn)周轉率可能意味著資金的占有不足，而導致企業(yè)經(jīng)營的風險有所提高了。所以，應該合理安排資金結構，提高資產(chǎn)的質量，選擇有利的財務政策，來增強資產(chǎn)管理。3. 2009 年經(jīng)營計劃建議 2009 年公司應以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟效益為中心，強化管理、降本增效、嚴控風險、把握機遇，維護品牌形象，保證公司平穩(wěn)健康發(fā)展。2009 年公司的總體經(jīng)營目標是：“經(jīng)營業(yè)績有增加，市場份額有增長，財務預算有盈余”。2009 年公司應重點做好以下工作： 防風險抓機遇，保證企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展；公司將以“經(jīng)營業(yè)績有增加，市場份額有增長”為目標 布置全年工作，以“不打財務預算赤字”為基本原則安排全年投資，切實做好風險防范。 促銷售降成本，全面完成年度經(jīng)營任務；公司將通過不遺余力抓銷售、全員全程控成本、想方設 法保質量，全力爭取完成年度任務。 狠抓規(guī)范化建設，提升企業(yè)管理水平；公司將繼續(xù)強化管理，通過完善法人治理、強化內部管理、推進信息化建設，來加強科學決策與內部控制，提高管理水平。 加快標準化進程，全面提升產(chǎn)品質素；公司將加快標準化生產(chǎn)進程，通過繼續(xù)推進品牌模塊化、產(chǎn)品標準化和驗收規(guī)范，從而全面提高開發(fā)效率。 加強融資和財務管理工作，保障公司平穩(wěn)運行。2009 年公司在資本市場仍將力求突破，同時將繼續(xù)搶占信貸資源，進一步加強資金管理，積極探索融資渠道，從而保證公司財務平衡。 2009 年將是機遇與挑戰(zhàn)并存的一年，若公司貫徹落實穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)良傳統(tǒng)，兢兢業(yè)業(yè)，克服困難， 公司將實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。 28