收并購項(xiàng)目管理機(jī)制培訓(xùn) 2020年1月 提綱 Outline 收并購業(yè)務(wù)簡述收并購項(xiàng)目投資決策收并購項(xiàng)目過程跟蹤收并購項(xiàng)目事后評估 1 1收并購項(xiàng)目界定 認(rèn)定條件 滿足下列任意條件之一 均不視為收并購 作為平臺業(yè)務(wù)統(tǒng)一管理 以獲取指標(biāo)為目的的磚瓦窯 廢棄工礦 指標(biāo)等收購以戰(zhàn)略占有資源為目的且金額小于1億的項(xiàng)目租地收購款可全部納入產(chǎn)業(yè)新城結(jié)算 以土地收儲 土地整理等名義支出 土地出讓金可納入?yún)^(qū)域一級回款來源 非收并購業(yè)務(wù) 同時滿足以下條件 范圍 域外城內(nèi)即公司已進(jìn)入的行政區(qū)域內(nèi)但不在產(chǎn)業(yè)新城簽約范圍內(nèi) 或雖在產(chǎn)業(yè)新城簽約范圍內(nèi)但并未實(shí)質(zhì)控制不能納入產(chǎn)業(yè)新城結(jié)算范圍方式 通過資產(chǎn)和股權(quán)收并購 增資入股 收儲后公開市場摘牌等方式獲取土地資源 認(rèn)定條件 什么樣的項(xiàng)目可算作收并購項(xiàng)目 應(yīng)該滿足哪些條件 1 1收并購項(xiàng)目界定 所處業(yè)務(wù)位置 1 發(fā)現(xiàn)價值 市場研判域內(nèi)拓展項(xiàng)目收并購 拓展 并購 2 創(chuàng)造價值 規(guī)劃 土地整理 區(qū)域建設(shè) 區(qū)域運(yùn)營 3 兌現(xiàn)價值 實(shí)現(xiàn)區(qū)域EVA 區(qū)域支出類別簡表 區(qū)域價值鏈簡圖 三規(guī) 土地整理搭建城市格局 公共服務(wù)建設(shè) 運(yùn)營 市政運(yùn)營住宅業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)物業(yè)服務(wù)及其他 實(shí)現(xiàn)收入 結(jié)算 產(chǎn)業(yè)服務(wù) 銷售 租賃 物業(yè)服務(wù)收入等 區(qū)域開發(fā)全價值鏈中 收并購項(xiàng)目處于發(fā)現(xiàn)價值階段 其支出占用總盤中域內(nèi)并購預(yù)算 1 2管理組織 事業(yè)部 直屬區(qū)域 總部 投資管理委員會 投資管理中心 投資專業(yè)預(yù)審組 公司收并購業(yè)務(wù)的最高決策機(jī)構(gòu)全數(shù)通過 主任委員有一票否決權(quán)審批收并購項(xiàng)目管理制度及相關(guān)流程審批收并購項(xiàng)目投資決策 拓展部 投資管理部 組織投資論證 談判溝通等收并購具體工作決議執(zhí)行投中進(jìn)展情況提報投后復(fù)盤評估執(zhí)行 事業(yè)部 直屬區(qū)域 投資管理中心根據(jù)項(xiàng)目組織預(yù)審成員 財務(wù) 稅務(wù) 法務(wù) 資產(chǎn) 董辦 業(yè)務(wù)集團(tuán)等相關(guān)部門 審核基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完備和準(zhǔn)確性 參數(shù)合理性 方案可行性 揭示項(xiàng)目風(fēng)險 提供決策建議 前置參與投資論證并組織內(nèi)部初審 發(fā)起決策申請跟蹤決策執(zhí)行并向總部投資管理中心備案組織投后復(fù)盤評估 收并購管理常設(shè)機(jī)構(gòu)編制管理制度 流程 標(biāo)準(zhǔn) 模板協(xié)調(diào) 組織專業(yè)預(yù)審 決策會議等工作跟蹤決策落地組織專業(yè)培訓(xùn)及經(jīng)驗(yàn)交流 區(qū)域負(fù)責(zé)人 責(zé)任主體負(fù)責(zé)全面統(tǒng)籌收并購業(yè)務(wù)及落地實(shí)施 注 若涉及到股權(quán)合作則資產(chǎn)管理中心的對外合作部參與預(yù)審若項(xiàng)目二級開發(fā)已完成公開招標(biāo) 則提報定標(biāo)單位的投標(biāo)方案及定標(biāo) 地產(chǎn)集團(tuán)不參加決策預(yù)審若項(xiàng)目二級開發(fā)未組織招標(biāo)直接指定 則提報申請前 項(xiàng)目測算及開發(fā)方案需提報地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行專業(yè)審核 設(shè)立總部 事業(yè)部 直屬區(qū)域兩層投資管理組織 執(zhí)行收并購項(xiàng)目管理工作 1 3管理邏輯 閉環(huán) 管理與決策支持 收并購項(xiàng)目 管理支持 提供工具 模板及專業(yè)性支持事業(yè)部投資管理部 前置參與投資論證并組織內(nèi)部初審建立投委會預(yù)溝通機(jī)制決策支持 總部投資管理中心組織預(yù)審 決策收并購項(xiàng)目 實(shí)時跟蹤目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況 及時發(fā)現(xiàn)可能存在問題 預(yù)估風(fēng)險 適時啟動糾偏機(jī)制 建立復(fù)盤機(jī)制 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 推廣應(yīng)用建立考核機(jī)制 嚴(yán)格獎懲 1 2 3 4 5 6 落實(shí)全周期收并購項(xiàng)目管理工作 包含投前決策與支持 投中跟蹤與糾偏 投后復(fù)盤與考核 提綱 Outline 收并購業(yè)務(wù)簡述收并購項(xiàng)目投資決策收并購項(xiàng)目過程跟蹤收并購項(xiàng)目事后評估 投資決策 流程 決策維度 工具與模板 2 1決策流程 目標(biāo)篩選初查 盡職調(diào)查地產(chǎn)招標(biāo)交易方案設(shè)計及談判 申請資料完善提交決策申請 簽約執(zhí)行 拓展部 組織事業(yè)部內(nèi)部初審 修訂與完善 投資管理部 事業(yè)部 直屬區(qū)域 合規(guī)性審查組織專業(yè)預(yù)審 決策 修訂與完善 專業(yè)預(yù)審 投資管理中心 投資管理委員會 投資專業(yè)預(yù)審組 通過 或帶條件通過 總部 事業(yè)部 直屬區(qū)域負(fù)責(zé)人 審核 預(yù)溝通會 技術(shù)審核 視情況組織相關(guān)部門預(yù)審 參與收并購業(yè)務(wù) 組織預(yù)溝通提報 審核 預(yù)審是會前必經(jīng)環(huán)節(jié) 未經(jīng)預(yù)審不予申報會議 涉及 預(yù)溝通會與決策申請 專業(yè)預(yù)審 投資決策 幾大環(huán)節(jié) 其中決策申請 專業(yè)預(yù)審 投資決策為必經(jīng)環(huán)節(jié) 2 1決策流程 預(yù)溝通會與決策申請 說明 非必經(jīng)節(jié)點(diǎn) 由事業(yè)部 區(qū)域視項(xiàng)目進(jìn)展需要提報目的 向投委會匯報 重在溝通方向 優(yōu)化交易方案 確定收購價格適用條件 初步文件 提報預(yù)溝通會前 總部視情況組織預(yù)審核 項(xiàng)目尚未達(dá)到?jīng)Q策條件 尚處于目標(biāo)篩選 背景調(diào)查 意向談判 價值評估 盡職調(diào)查 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計和交易談判過程中成果輸出 投委會 預(yù)溝通會議紀(jì)要 明確項(xiàng)目是否推進(jìn) 推進(jìn)要點(diǎn) 預(yù)溝通會 適用條件 完成項(xiàng)目目標(biāo)篩選 背景調(diào)查 意向談判 價值評估 盡職調(diào)查 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計和交易談判等工作 達(dá)到投資決策前置條件要求時啟動基本要求 事業(yè)部 區(qū)域內(nèi)部達(dá)成一致 并按要求準(zhǔn)備合規(guī)齊備申報文件 包括不限于 決策申請表 匯報文件 開發(fā)方案 測算文件 盡調(diào)報告 協(xié)議文件等成果輸出 合規(guī)齊備的申報文件其他 事業(yè)部 區(qū)域投資論證階段應(yīng)組織地產(chǎn)集團(tuán) 產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展中心前置參與工作 決策申請 2 1決策流程 專業(yè)預(yù)審 預(yù)審要點(diǎn) 規(guī)范匯報文件 核實(shí)基本信息準(zhǔn)確合理 交易方案可行 經(jīng)濟(jì)測算合理無誤 無重大技術(shù)風(fēng)險 決策建議時間安排 至少提前兩周申報預(yù)審 為預(yù)審 修改預(yù)留充分時間 投資管理中心收到符合規(guī)范的項(xiàng)目文件1個工作日內(nèi)確定預(yù)審安排現(xiàn)場踏勘 決策前投資管理委員會辦公室務(wù)必組織現(xiàn)場踏勘專業(yè)集團(tuán)審核 若涉及產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展中心必須出具審核意見 住宅開發(fā)項(xiàng)目地產(chǎn)集團(tuán)出具相關(guān)專業(yè)意見預(yù)審是決策的前置條件 項(xiàng)目通過預(yù)審 經(jīng)投資管理委員會辦公室主任同意后方可提報預(yù)溝通 決策會 預(yù)審工作組 投資管理中心組織預(yù)審 預(yù)審組就項(xiàng)目提出專業(yè)意見 事業(yè)部 區(qū)域落實(shí)修改后反饋投資管理中心復(fù)核 投資管理中心編制預(yù)審報告并經(jīng)預(yù)審組確認(rèn)后提高決策 2 1決策流程 投資決策 目的 項(xiàng)目完成論證并與合作方就交易方案基本達(dá)成一致 會議重在決策是否收購 通過決策可簽署相關(guān)協(xié)議啟動正式收購會前準(zhǔn)備 投資管理中心需將通過預(yù)審的項(xiàng)目文件以及預(yù)審報告提前24小時發(fā)送投資管理委員成員 投資管理委員會成員需帶著意見上會參與決策會議組織 匯報人 投資管理中心匯報項(xiàng)目情況及專業(yè)意見參會人 投資管理委員成員 各預(yù)審組成員候場人 事業(yè)部 區(qū)域負(fù)責(zé)人 拓展 財務(wù) 若項(xiàng)目溝通過程中需要詢問詳細(xì)情況 則候場人再參會 會后落實(shí) 投資管理中心負(fù)責(zé)在會后24小時內(nèi)形成會議紀(jì)要 經(jīng)投資管理委員會辦公室主任批準(zhǔn)后發(fā)布相關(guān)單位相關(guān)單位按照投委會會議要求落實(shí) 完善文件及后續(xù)工作 2 1決策流程 協(xié)議審批流程與權(quán)限 為滿足上市合規(guī)性要求 規(guī)避風(fēng)險的同時 支持業(yè)務(wù)進(jìn)度 提高收并購業(yè)務(wù)執(zhí)行效率 特規(guī)范收并購相關(guān)協(xié)議的審批流程和權(quán)限 說明 1 審批文件及簽署完成的協(xié)議原件由事業(yè)部財務(wù)負(fù)責(zé)人保管并存放 2 審批文件及簽署完成的協(xié)議均應(yīng)向總部投資管理中心備案 2 2決策維度 戰(zhàn)略匹配度 已經(jīng)完成必要的盡調(diào) 充分揭示風(fēng)險交易方案充分考慮了風(fēng)險 及交易對象 且合規(guī)合法 保障安全 交易無重大潛在風(fēng)險 主要風(fēng)險都有相應(yīng)解決預(yù)案 屬于京津冀范圍的重點(diǎn)區(qū)域符合區(qū)域發(fā)展策略 獲取優(yōu)勢資源 支持區(qū)域規(guī)模擴(kuò)張 是否風(fēng)險可控 交易方案可行性 經(jīng)濟(jì)可行性 地價符合市場水平開發(fā)方案符合規(guī)劃條件 售價合理凈利潤率滿足收并購?fù)顿Y紀(jì)律要求 20 12 8 2 3決策工具與模板 附件 盡職調(diào)查報告盡調(diào)問題摘要及解決方案協(xié)議文件項(xiàng)目開發(fā)方案及經(jīng)濟(jì)測算未招標(biāo)情況說明或定標(biāo)審批文件 區(qū)域發(fā)起 需區(qū)域負(fù)責(zé)人 事業(yè)部拓展 法務(wù) 投資 事業(yè)部負(fù)責(zé)人審核簽字確認(rèn) 投資決策申請文件適用范圍 投資決策申請 項(xiàng)目匯報文件 PPT 適用范圍 預(yù)溝通會及投資決策 主要包括 項(xiàng)目概況 交易方案 經(jīng)濟(jì)評估 風(fēng)險及預(yù)案四部分預(yù)溝通會匯報文件可適當(dāng)簡單 交易方案可為擬推進(jìn)的方案 經(jīng)濟(jì)評估可簡化 附件為決策的必要文件 缺一不可預(yù)溝通會可適當(dāng)簡化 協(xié)議文件可無 用交易方案替代 開發(fā)方案及經(jīng)濟(jì)測算非必須文件 視項(xiàng)目進(jìn)度而定 提綱 Outline 收并購業(yè)務(wù)簡述收并購項(xiàng)目投資決策收并購項(xiàng)目過程跟蹤收并購項(xiàng)目事后評估 3 1跟蹤概述 由事業(yè)部 直屬區(qū)域投資管理部統(tǒng)籌收并購項(xiàng)目決策落地情況并實(shí)時跟蹤 及時發(fā)現(xiàn)問題并預(yù)警糾偏 組織擬訂糾偏方案報總部審批后督導(dǎo)落地執(zhí)行 決策落地 跟蹤分析 預(yù)警糾偏 執(zhí)行跟蹤 重大風(fēng)險問題 3 2跟蹤手段 形成聯(lián)動機(jī)制 以定期 每周周報 不定期 投委會匯報 方式落實(shí)已決策項(xiàng)目進(jìn)度跟蹤 后續(xù)逐步完善跟蹤手段 發(fā)現(xiàn)卡點(diǎn)問題及時反映并推進(jìn)解決 提高跟蹤精細(xì)度 對于問題項(xiàng)目及滯后項(xiàng)目要及時發(fā)現(xiàn)并督導(dǎo) 確保投資決議落地 規(guī)避收購風(fēng)險 提升投資質(zhì)量 目的 主要關(guān)注內(nèi)容 1 基本描述及決策要點(diǎn)回顧 交易方案流程及關(guān)鍵要點(diǎn)2 簽署協(xié)議及簽署時間 已簽署的協(xié)議名稱及時間 并將協(xié)議電子版發(fā)送投資管理中心備案3 累計付款 截至目前已付款金額4 總體進(jìn)度 截至目前累計已完成的各項(xiàng)關(guān)鍵工作列示 累計已取地面積 如有 5 本周進(jìn)度 本周主要推動的工作及進(jìn)展 并重點(diǎn)明確與合作方的工作推進(jìn)進(jìn)度6 下周推動計劃 下周主要工作計劃 并重點(diǎn)明確與合作方的工作推進(jìn)計劃7 卡點(diǎn) 待協(xié)調(diào)事項(xiàng) 與決策時要點(diǎn) 進(jìn)度要求相比 是否存在滯后 卡點(diǎn) 并明確形成滯后 卡點(diǎn)的實(shí)質(zhì)原因 3 3經(jīng)濟(jì)效益跟蹤 收并購項(xiàng)目立項(xiàng)管理 立項(xiàng)審批時 若凈利潤率低于決策水平 立項(xiàng)文件應(yīng)包含利潤差異說明 根據(jù)偏差程度不同 立項(xiàng)審批權(quán)限不同 說明 若區(qū)域 事業(yè)部應(yīng)對項(xiàng)目立項(xiàng)與決策核對 立項(xiàng)出現(xiàn)偏差未及時按要求執(zhí)行審批流程 則予以通告批評 并納入?yún)^(qū)域和事業(yè)部考核 凈利潤率與決策差異2類審批流程簡示 凈利潤率偏差率 2 凈利潤率偏差率 2 提報 審批 分公司 區(qū)域事業(yè)部 備案 總部投資管理中心地產(chǎn)集團(tuán)總部 提報 審核 分公司 區(qū)域事業(yè)部 審核 總部投資管理中心等 審核 地產(chǎn)集團(tuán)總部 審批 財務(wù)副總裁 提綱 Outline 收并購業(yè)務(wù)簡述收并購項(xiàng)目投資決策收并購項(xiàng)目過程跟蹤收并購項(xiàng)目事后評估 4 1評估概述 由事業(yè)部 直屬區(qū)域投資管理部統(tǒng)籌收并購項(xiàng)目事后評估 啟動復(fù)盤 對比評定 進(jìn)行歸因分析并明確獎懲考核 最終落實(shí)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)利于知識傳承 1 2 3 啟動復(fù)盤 項(xiàng)目完成后 由事業(yè)部 直屬區(qū)域組織復(fù)盤 對比評定 對比決策批復(fù)指標(biāo) 進(jìn)行綜合評定 歸因獎懲 歸因分析 嚴(yán)格獎懲 4 總結(jié)傳承 總結(jié)經(jīng)驗(yàn) 教訓(xùn) 落實(shí)知識傳承 視項(xiàng)目管理需要 逐步啟動事后評估 謝謝 2020年1月