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1、《房地產(chǎn)估價(jià)》 （這里不需排序號(hào) 要復(fù)制到 excel 里的） 共： 660 題 一、單選題 （ 250 題 紅色的是答案 ） （ 1 章 題） 1. 專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別不包括（ ） 。 A.由專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成 B.是一種專業(yè)意見 C.目的是評(píng)估市場價(jià)值 D.有社會(huì)公信力 3. 因污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的價(jià)值減損評(píng)估屬于（ ） 。 A. 環(huán)境影響評(píng)估 B. 規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)估 C. 房地產(chǎn)評(píng)估 D. 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 4. 評(píng)估高層建筑地價(jià)分?jǐn)?，屬于?）業(yè)務(wù)。 A. 傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估 B. 價(jià)值分配 C. 相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估 D. 價(jià)值減損評(píng)估 5. 房地產(chǎn)估價(jià)從某種意

2、義上講是（ ）房地產(chǎn)的價(jià)值。 A. 發(fā)明 B. 發(fā)現(xiàn) C. 創(chuàng)造 D. 確定 6. 承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé) 任，出具的證明文件有重大失實(shí)造成嚴(yán)重后果的，處（ ）以下有期徒刑或者拘役，并處 或者單處罰金。 A.3 年 B.5 年 C.7 年 D.10 年 7. 承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)提供虛假材料的，由公司登記機(jī)關(guān)沒收違法所得，處 以違法所得（ ）的罰款，并可以由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷直接責(zé)任人 員的資格證書，吊銷營業(yè)執(zhí)照。 A.一倍?三倍 B.一倍?五倍 C.三倍?五倍 D.五倍?-Hll 8.

3、不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、 同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不 完全相同，這主要是因?yàn)椋?） 。 A. 估價(jià)目的不同 B. 作出的估價(jià)師聲明不同 C. 委托人不同 D. 掌握的有關(guān)信息不同 9. 估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人， 包括估價(jià)服務(wù)的提供者和估價(jià)服務(wù) 的需求者。 （ ）是估價(jià)主體。 A. 估價(jià)報(bào)告的使用者 B. 估價(jià)服務(wù)的需求者 C. 估價(jià)委托人 D. 估價(jià)服務(wù)的提供者 10. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作 （ ）以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。 A.1 年 B.3 年 C.5 年 D.6 年 1

4、1. 下列不是估價(jià)委托人的義務(wù)的有（ ） 。 A. 向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必要的資料 B. 協(xié)助估價(jià)師搜集估價(jià)所必要的資料 C. 就估價(jià)結(jié)果提出自己的要求 D. 對(duì)所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé) 13. 估價(jià)報(bào)告書中說明的（ A.估價(jià)原則 B.估價(jià)方法 14. 估價(jià)假設(shè)的作用不包括（ A. 有利于國家有關(guān)部門管理 C. 保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師 ）限定了其用途。 C. 估價(jià)目的 D. 估價(jià)對(duì)象狀況 ）。 8. 規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn) D. 保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者 15. 房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則是（ ） 。 A. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 B. 合法原則 C. 獨(dú)立、客觀

5、、公正 D. 謹(jǐn)慎原則 18. 城市房屋拆遷以貨幣方式補(bǔ)償?shù)?，?yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素， 以房地產(chǎn)（ ）確定。 A.重置價(jià)格 B.市場評(píng)估價(jià)格 C.重建價(jià)格 D.政府定價(jià) 20. （ ） 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》作了修訂。 A.2005 年 11 月 1 日 B.2007 年 8 月 30 日 C.2006 年 1 月 1 日 D.2006 年 3 月 1 日 22. （ ） 2 月建設(shè)部會(huì)同原國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 （GB／T50291-1999 ）。 A.1998 年 B.1999 年 C.2000 年 D.2001

6、 年 23. （ ）中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)加入了國際測量師聯(lián)合會(huì)， 成為其全權(quán)會(huì) 員。 A.2003 年 11 月 B.2005 年 10 月 C.2006 年 10 月 D.2007 年 10 月 2 章 24 題 ） 1. 房地產(chǎn)既與機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無形資產(chǎn)不同，是（ ）的結(jié)合體。 A. 實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位 B. 實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位 C. 實(shí)物、權(quán)利、位置 D. 實(shí)體、權(quán)益、位置 2. 區(qū)位成為房地產(chǎn)的重要組成部分的原因是（ ）。 A. 房地產(chǎn)是附著物 B. 房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性 C. 房地產(chǎn)是實(shí)物 D. 房地產(chǎn)包含權(quán)益 3. 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來說

7、，土地是（ A. 平面的 B. 三維立體的 4. 下列不屬于構(gòu)筑物的是（ A. 儲(chǔ)藏室 B. 水塔 C. 隧道 ）。 C.陸地表面 D.地下空間 ）。 D. 道路 6. 建筑密度等于（ ）／建筑用地面積。 A.總建筑面積 B. 土地總面積 C.建筑頂層面積 D.建筑基底總面積 7. 在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先

8、保護(hù)（ ） 。 A. 債權(quán) B. 物權(quán) C. 二者皆可 D. 二者皆不 8. 一般的無形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。不包括下列中的（ ） 。 A. 專利權(quán) B. 專有技術(shù) C. 商標(biāo)權(quán) D. 房地產(chǎn) 9. 房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的是（ ） 。 A. 所有權(quán) B. 典權(quán) C. 抵押權(quán) D. 質(zhì)權(quán) 10. 下列房地產(chǎn)的權(quán)利的種類中， （ ）屬于擔(dān)保物權(quán)。 A. 地役權(quán) B. 典權(quán) C. 抵押權(quán) D. 租賃權(quán) 11. 區(qū)位是指地球上（ ）空間方位和距離上的關(guān)系。 A. 某一事物 B. 某房地產(chǎn) C. 某一事物與其他事物 D. 各種事物 12. 以下不屬于房地產(chǎn)存在形態(tài)的是（

9、） 。 A. 土地 B. 建筑物 C. 房地 D. 權(quán)益 13. 房地產(chǎn)的開發(fā)、利用、消費(fèi)，要受制于其所在的空間環(huán)境，如鄰里關(guān)系、當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、制度政策等，這是由于房地產(chǎn)（ ）的特性。 A. 不可移動(dòng) B. 獨(dú)一無二 C. 相互影響 D. 易受限制 14. 房地產(chǎn)的（ ）特性，是房地產(chǎn)有別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。 A. 不可移動(dòng) B. 供給有限 C. 價(jià)值量大 D. 用途多樣 15. 房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上由于（ ） 。 A. 土地總量有限 B. 規(guī)劃限制 C. 房地產(chǎn)不可移動(dòng) D. 價(jià)值量大 16. 某人在自己的住宅周圍種植花革樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞

10、心悅目和空氣新鮮而收 益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。這是由于房地產(chǎn)的（ ）特性。 A. 不可移動(dòng) B. 用途多樣 C. 相互影響 D. 易受限制 17. 房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的。 A. 裝飾裝修改造 B. 通貨膨脹 C. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 D. 改進(jìn)物業(yè)管理 18. 引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因不包括（ ） 。 A. 內(nèi)部經(jīng)營管理 B. 通貨膨脹 C. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 D. 外部經(jīng)濟(jì) 19. 房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價(jià)格的變化的總趨勢來講，是（ ）上升的。 A. 間斷 B. 波浪 C. 連續(xù) D. 螺旋 20. 下面（

11、）不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。 A. 裝飾裝修改造 B. 修建廣場、公園、公共綠地 C. 調(diào)整城市發(fā)展方向 D. 改變城市格局 22. 在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（ ）的行為。 A.宅基地所有權(quán) B.空間利用權(quán) C.地役權(quán) D.建筑物相鄰關(guān)系 23. 公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度等于或者超過（ ） 層 的為高層。 A.7 層 B.8 層 C.9 層 D.10 層 24. 現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（ ）方面 的制約。 A.

12、 建筑技術(shù) B. 土地權(quán)利設(shè)置 C. 相鄰關(guān)系 D. 土地使用管制 3章 題） 1. 房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（ A. 供給、需求、利用狀況 C. 有用性、稀缺性、有效需求 ）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。 B. 價(jià)值、使用價(jià)值、供求 D. 權(quán)利、租金、利率 2. 下列不屬于房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格相同之處的是（ ） 。 A. 都是價(jià)格用貨幣來表示 B. 都有波動(dòng)，受供求因素的影響 C. 都是按質(zhì)論價(jià) D. 都受個(gè)別因素的影響 3. 房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是（ ） 。 A.區(qū)位的價(jià)格 B.權(quán)益的彳^格 C.實(shí)物的價(jià)格 D.租金的折現(xiàn)值 4. 需求規(guī)律是指需求量與價(jià)格（ ）的關(guān)系。

13、 A. 正相關(guān) B. 負(fù)相關(guān) C. 零相關(guān) D. 無法確定 6. 決定房地產(chǎn)需求量的因素不包括（ ） 。 A. 房地產(chǎn)商對(duì)未來的預(yù)期 B. 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 C. 相關(guān)物品的價(jià)格水平 D. 消費(fèi)者的收入水平 7. 對(duì)于正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)（ A. 增加 B. 減少 C. 不變 D. 無法確定 ）對(duì)商品的需求。 8. 在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果不變，則對(duì)另一種房地 產(chǎn)的需求就會(huì)（ ） 。 A. 增加 B. 減少 C. 不變 D. 無法確定 9. 下列情形中會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的是（ A. 消費(fèi)者預(yù)期未來的房

14、地產(chǎn)價(jià)格上升 B. 消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加 ）。 C. 作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 D. 消費(fèi)者的收入增加 10. 房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素不包括（ ） 。 A. 房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期 B. 消費(fèi)者的預(yù)期 C. 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 D. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本 11. 在某種房地產(chǎn)的價(jià)格不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)成本下降，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給（ ） 。 A. 增加 B. 減少 C. 不變 D. 無法確定 13. 決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是（ ） 。 A. 相關(guān)物品的價(jià)格水平 B. 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

15、 C. 房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期 D. 消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期 14. 房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（ ） 。 A.使用價(jià)值 B.交換價(jià)值 C.投資價(jià)值 D.賬面價(jià)值 15. 決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因?yàn)? （ ）。 A. 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性 B. 中國經(jīng)濟(jì)地區(qū)差異明顯 C. 不同地區(qū)人們的消費(fèi)習(xí)慣不同 D. 地區(qū)間的政府管制 16. 嚴(yán)格來說，正常成交價(jià)格的形成條件不包括（ ） 。 A. 適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易 B. 賣者和買者都具有完全信息 C. 特定的買者和賣者 D. 公開市場 17. （ ）是在經(jīng)紀(jì)人假設(shè)下，或者真實(shí)需

16、求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格： A. 市場價(jià)格 B. 成交價(jià)格 C. 理論價(jià)格 D. 清算價(jià)格 18. 成交價(jià)格圍繞著（ ）而上下波動(dòng)。 A. 市場價(jià)格 B. 理論價(jià)格 C. 清算價(jià)格 D. 原始價(jià)格 19. 在房地產(chǎn)價(jià)格中，市場價(jià)格是（ ） 。 A.穩(wěn)定均衡價(jià)格 B.不穩(wěn)定均衡價(jià)格 C.長期均衡價(jià)格 D.短期均衡價(jià)格 20. 收益法求得的價(jià)值趨向于（ ） 。 A. 成交價(jià)格 B. 市場價(jià)格 C. 理論價(jià)格 D. 評(píng)估價(jià)格 21. 市場法求得的價(jià)值趨向（ ） 。 A. 成交價(jià)格 B. 市場價(jià)格 C. 理論價(jià)格 D. 評(píng)估價(jià)格 22. 在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收

17、益法求得的價(jià)值（ ）市場法求得的價(jià)值。 A. 高于 B. 低于 C. 等于 D. 無法確定 23. 城市房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用（ ）標(biāo)準(zhǔn)。 A.清算價(jià)值 B.公開市場價(jià)值 C.賬面價(jià)值 D.原始價(jià)值 24. 某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值是（ ） 。 A.使用價(jià)值 B.原始價(jià)值 C.投資價(jià)值 D.市場價(jià)值 25. 按照國家規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤需控制在（ ）以下。 A.1 ％ B.2 ％ C.3 ％ D.5 ％ 26. 基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（ ） 。 A. 最低價(jià)格 B. 最高價(jià)格 C. 平均價(jià)格 D. 成交價(jià)格 27.甲乙兩宗土地

18、，甲單價(jià)為 900元/itf,乙單價(jià)為600元/itf,其他條件完全相同，如果甲 地的容積率為 6 ，乙地的容積率為 3 ，則作為一個(gè)理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇購買（ ） 。 A.甲 B.乙 C.甲、乙一樣 D.無法判斷 29. 在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期 時(shí)的價(jià)格為（ ） 。 A. 名義價(jià)格 B. 實(shí)際價(jià)格 C. 市場價(jià)格 D. 成交價(jià)格 30. 當(dāng)拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次 保留價(jià)的（ ） 。 A.10 ％ B.20 ％ C.30 ％ D.50 ％ 4章 18題 ） 2. 下

19、列屬于房地產(chǎn)影響因素中的自身因素的是（ ） 。 A.完備程度 B.基礎(chǔ)設(shè)施 C.區(qū)位因素 D.環(huán)境狀況 3. （ ）房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通、周圍環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度。 A.別墅 B.商業(yè) C.居住 D.工業(yè) 5. 對(duì)商業(yè)用房而言，一般地說，地上一層的價(jià)格或租金最高，其他層的價(jià)格或租金較低，一 般不到地上一層價(jià)格或租金的（ ） 。 A.80 ％ B.75% C.70% D.60 ％ 6. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（ ） 。 A.大氣環(huán)境 B.聲覺環(huán)境 C.衛(wèi)生環(huán)境 D.治安環(huán)境 7. 《中華人民共和國民法通則》第 有。 ” 79 條規(guī)定： “所有人

20、不明的埋藏物、隱藏物，歸（ ）所  A.發(fā)現(xiàn)人 B. 土地使用者 C. 集體 D. 國家 ）方面的 8. 現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（ 制約。 A.使用管制 B.建筑技術(shù) C. 土地權(quán)利設(shè)置 D.相鄰關(guān)系 11. 一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 . 會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地 產(chǎn)價(jià)格（ ） ；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格（ ） 。 A.下降，下降 B.下降，上升 C.上升，下降 D.上升，上升 12. 對(duì)于（ ）房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會(huì)減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格降 低

21、。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。 A.收益性 B.具有潛在開發(fā)能力 C.再開發(fā) D.公益性 13. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，不包括（ ） 。 A.人口狀況 B.居民收入水平 C.物價(jià) D.利率 14. 理論上，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格（ ） 。 A.上升 B.下降 C.不變 D.不相關(guān) 15. 在不考慮其他因素的前提下，人民幣匯率上升的預(yù)期將會(huì)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)價(jià)格（ ） 。 A.上升 B.下降 C.不變 D.不相關(guān) 17. 政府對(duì)土地的壟斷會(huì)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)價(jià)格（ ） 。 A.上升 B.下降 C.不變 D.不相關(guān) 18. 在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，房地產(chǎn)

22、投機(jī)屬于（ ） 。 A.社會(huì)因素 B.環(huán)境因素 C.人口因素 D.行政因素 （ 5 章 23 題 ） 1. 房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（ ） 的立場上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。 A.委托人 B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者 C. 管理部門 D.中立 2. （ ）是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則。 A.最高最佳原則 B.獨(dú)立、客觀、公正 C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 D.合法原則 3. 房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)（ ）來講的。 A.估價(jià)機(jī)^B.估價(jià)人員 C.估價(jià)對(duì)象 D.估價(jià)方法 ）為依據(jù)。 4. 在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以（

23、A. 國家的價(jià)格政策 B.相關(guān)合同 C. 法律、法規(guī)、政策 D.使用管制 5. 某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為 18 萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年 凈收益為 20 萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)按（ ）進(jìn)行估 價(jià)。 A.服裝店用途 B.超市用途 C.社會(huì)平均收益 D.地價(jià)加房價(jià) 6. 對(duì)于經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)時(shí)，只有預(yù)測未來的收入現(xiàn)值（ ）支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng) 濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。 A.小于 B.大于 C.等于 D.無法確定 7. （ ）是對(duì)于一宗土地來說，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的使用強(qiáng)度超過一定限度后，收益開始 下降。 A.收益遞

24、減規(guī)律 B.邊際效用遞減規(guī)律 C. 土地過度開發(fā) D.使用管制 8. 有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有? 建筑物， 但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值， 這是由于 （ ） 。 A.該建筑物的價(jià)值低于拆除費(fèi)用 B.該估價(jià)結(jié)果肯定有誤 C. 甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值 D.不可能出現(xiàn)這種情況 9. （ ）是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我 們確定最佳用途。 A.適合原理 B.均衡原理 C. 收益遞減原理 D.最佳使用原則 10. 如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)

25、的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑 物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以（ ）進(jìn)行估價(jià)。 A.保持現(xiàn)狀前提 B.裝修改造前提 C. 轉(zhuǎn)換用途前提 D.重新利用前提 11. 當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物 ）進(jìn)行估價(jià)。 的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以（ A.保持現(xiàn)狀前提 B.裝修改造前提 C. 轉(zhuǎn)換用途前提 D.重新利用前提 12. 某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好， 根據(jù)城市規(guī)劃， 該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。 現(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的公開市場價(jià) 值，則應(yīng)按（ ）進(jìn)行評(píng)估。 A.

26、工業(yè)廠房 B.工業(yè)用地 C.商品住宅 D.商住用地 14. 估價(jià)通常是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間上的價(jià)值，它必須根據(jù)（ ）來確定。 A.估價(jià)對(duì)象 B.估價(jià)目白C C.估價(jià)程序 D.估價(jià)原則 16. 某估價(jià)機(jī)構(gòu)于 2003 年 6 月 10 日至 20 日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估， 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2003 年 6 月 15 日。 因估價(jià)結(jié)果有爭議， 2003 年 8 月 15 日進(jìn)行復(fù)估， 則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 （ ） 。 A.2003 年 6 月 15 日 B.2003 年 8 月 15 日 C. 簽訂估價(jià)委托合同之日 D.估價(jià)人員與委托人商定的某日 18. 房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠

27、案件中，通常估價(jià)時(shí)點(diǎn)為（ ） ，估價(jià)對(duì)象為（ ）狀況 A.現(xiàn)在，歷史 B.現(xiàn)在，現(xiàn)在 C.歷史，現(xiàn)在 D.未來，現(xiàn)在 21. 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離（ ）在同等條件下的正常價(jià)格。 A.相同房地產(chǎn) B. 同一城市房地產(chǎn) C. 類似房地產(chǎn) D. 同樣用途房地產(chǎn) 22. 運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀 收益來推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的（ ） 。 （ 2003 年試題） A.合法原則 B.最高最佳使用原則 C. 替代原則 D.公平原則 23. 運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來收益可

28、能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采 用（ ）的收益估計(jì)值。 A.較高 B.較低 C.最高 D.居中 6 章 28 題 ） 1. 市場法估價(jià)需要具備的條件是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的（ ） 。 A.完全相同的房地產(chǎn) B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易 C.類似房地產(chǎn)的交易 D.房地產(chǎn)的交易 2. 市場法測算出來的價(jià)格通常被稱為（ ） 。 A.積算價(jià)格 B.市場價(jià)格 C.比準(zhǔn)價(jià)格 D.交易價(jià)格 3. 市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的（ ） 。 A.預(yù)期原理 B.市場有效原理 C. 替代原理 D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 4. 選取可比實(shí)例的數(shù)量，一般要求選?。?）的可比實(shí)例即可。 A.3個(gè)以上 B.5

29、個(gè)以下 C.3?5個(gè) D.3?10個(gè) 5. 在市場法選擇可比實(shí)例的過程中， 可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)， 選取的可比 實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（ ）范圍之內(nèi)。 A.0.5 ?2.0 B.1.5 ?2.0 C.0.5 ?1.5 D.1.0 ?1.5 ）的買賣實(shí)例。 7. 在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)中，一般應(yīng)選取（ A.協(xié)議方式 B.招標(biāo)方式 C.拍賣方式 D.政府定價(jià) 9. 有一宗房地產(chǎn)交易實(shí)例，其成交總價(jià)為 40 萬元，其中首付 20 ％，余款在以后的五年每年 年末平均支付，假設(shè)年利率是 10 ％，則在成交日期一次付清的價(jià)格為（ ） 。 A.32.2

30、6 萬元 B.35.26 萬元 C.40 萬元 D.42.26 萬元 11 .某套住宅的套內(nèi)建筑面積為 145花，套內(nèi)使用面積為132 （itf）,應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ? 面積為9 m2,按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為 3295元/花，該套住宅按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格 為（）/itf。 A.3000 元 B.3277 元 C.3500 元 D.3599 元 12 . 某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為 30 萬元人民幣，其中首期支付 30 ％，余款在一年后一次 性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的 10%,建筑面積為100 itf,假定折現(xiàn)率為 6%, 則該房地產(chǎn)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算的

31、實(shí)際單價(jià)為（ ）/itf。 A.3198 元 B.3298 元 C.3098 元 D.2998 元 14. 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，在通常情況下，是采用（ ）時(shí)的匯率。 A.成交日期 B.估價(jià)時(shí)點(diǎn) C. 估價(jià)作業(yè)日期 D.估價(jià)委托日 15. 甲、 乙兩宗相鄰?fù)恋兀?價(jià)格均為 50 萬元， 若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市 場價(jià)格為 150 萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者 合理的索價(jià)范圍是（ ） 。 A.0?50萬元 B.50?75萬元 C.50?100萬元 D.100?150萬元 16. 判定某可比

32、實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低 6 ％，則交易情況修正（ ） 。 A. 系數(shù)為 0.060 B. 系數(shù)為 0.940 C. 系數(shù)為 1.060 D. 系數(shù)為 1.064 17. 某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的 3 ％和 6％， 某宗房 地產(chǎn)建筑面積為120 m2,買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。 則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為（ ）/itf。 A.2427.18 元 B.2500.00 元 C.2575.00 元 D.2659.57 元 21 .某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2008 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的價(jià)格指數(shù)分別為

33、 79.6 、 74.7 、 76.7 、 85.0 、 89.2 、 92.5 、 98.1 （均以上月為 100 ）。其中有一房地產(chǎn)在 2008 年 10 月 1 日的價(jià)格 為2000元/mJ對(duì)其作交易日期調(diào)整到 2008年6月1日的價(jià)格為（ ）/itf。 A.1376 元 B.2308 元 C.2907 元 D.2558 元 22 .某宗房地產(chǎn)2006年2月25日的價(jià)格為1000美元/花。匯率為1美元=8.26元人民幣， 該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均比每月比上月遞減 0.5 ％，則其 2006 年 10 月 25 日的價(jià)格為（ ）元人民幣。 2006 年 10 月 25

34、 日的匯率為 1 美元 =8.29 元人民幣。 A.7935 元 B.7964 元 C.8260 元 D.8290 元 ）房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定。 23 . 在百分率法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以（ A.估價(jià)對(duì)象 B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) C. 市場上 D.交易情況 25. 在市場法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房 地產(chǎn)狀況，得 97 分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得 102 分，則房地產(chǎn)狀 況修正（ ） 。 A. 系數(shù)為 0.95 B. 系數(shù)為 0.99 C. 系數(shù)為 1.01 D. 系數(shù)為 1.05 （ 7 章 收益法 3

35、0 題 ） 1. 收益法中所指的收益是（ ） 。 A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益 B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益 C. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益 D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益 2. 收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的（ ）來求取其價(jià)值的方法。 A.資本化率 B.收益率 C.收益乘數(shù) D.利息率 3. 通常把收益法測算出來的價(jià)格稱為（ ） 。 A.積算價(jià)格 B.比準(zhǔn)價(jià)格 C.收益價(jià)格 D.市場價(jià)格 4. 收益乘數(shù)法的理論基礎(chǔ)是（ ） 。 A.預(yù)期原理 B.市場價(jià)值原理 C.收益折現(xiàn)原理 D.現(xiàn)金流折現(xiàn)原理 5. 收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（ ） 。 A

36、.收益能夠量化 B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化 C. 收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化 D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化 6 .某商鋪的收益年限為 30年，年有效毛收入為 6000元/itf。假設(shè)凈收益率為 75%,報(bào)酬 率為10%,則該商鋪目前的價(jià)值為（ ）/花。 A.14140 元 B.42421 元 C.56561 元 D.60000 元 7 . 實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，計(jì)算凈收益最合理的方法是（ ） 。 A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 8 .過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 C. 未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法 9. 某商場建成于 2000 年 10 月， 收益期限從 200

37、0 年 10 月到 2040 年 10 月， 預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為 120 萬元，年平均空置率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 5 ％，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的 接近于（ ） 。 A.518 萬元 B.549 萬元 C.557 萬元 20 ％，年運(yùn)營費(fèi)用 50 萬元。目前該類物業(yè) 60 ％，則該商場在 2010 年 10 月的價(jià)值最 D.816 萬元 12. 某商場建成于 2000 年 10 月，收益期限從 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，預(yù)計(jì)未來正 常運(yùn)行年潛在毛收入為 120 萬元，年平均空置率 20 ％，年運(yùn)營費(fèi)用 50 萬元。目前該類物 業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為

38、5％，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的 60 ％，則該商場在 2005 年 10 月的價(jià)值 A.536 萬元 B.549 萬元 C.557 萬元 D.816 萬元 最接近于（ ） 。 13. 某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為 50 年，至今已使用 8 年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入 為 80 萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為 40 ％，安全利率假定為 6 ％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的 40 ％， 該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ） 。 A.368 萬元 B.552 萬元 C.561 萬元 D.920 萬元 14. 建筑物凈收益=（）X建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期） A.建筑物重置價(jià) B.建筑物現(xiàn)值

39、 C. 土地價(jià)格 D.房地產(chǎn)價(jià)格 16.某商鋪建筑面積為 5000 m2,建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為 35年；市場 上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為 120元/itf；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的 25%;該類房地 產(chǎn)的報(bào)酬率為 10 ％。該商鋪的價(jià)值為（ ） 。 A.5208 萬元 B.533 萬元 C.695 萬元 D.711 萬元 19 .某商鋪的收益年限為 30年，同土地使用權(quán)年限相同。 年有效毛收入為6000元/花。假設(shè) 年運(yùn)營費(fèi)用為1500元/mJ報(bào)酬率為10%,則該商鋪目前的價(jià)值為（ ）/ itf。 A.14140 元 B.42421 元 C.56561

40、 元 D.60000 元 20 .甲房地產(chǎn)尚可使用年限為 40年，單價(jià)為1050元/itf,乙房地產(chǎn)尚可使用年限為 50年， 單價(jià)為1100元/mJ報(bào)酬率均為8%,實(shí)際上甲房地產(chǎn)的價(jià)格（ ）乙房地產(chǎn)的價(jià)格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.無法確定 21 .已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為 40年，報(bào)酬率為6%的價(jià)格為4920元/itf；若該房地 產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%,則其價(jià)格最接近于（ ）/itf。 A.3816 元 B.3899 元 C.4087 元 D.4000 元 22 . 某宗房地產(chǎn)的收益年限為 40 年，預(yù)測未來 3 年的凈收益分別為 17 萬元、 18

41、 萬元、 19 萬元，從第 4 年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在 20 萬元左右，如果資本化率為 9 ％，則該房地 產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ） 。 A.195 萬元 B.210 萬元 C.213 萬元 D.217 萬元 23 . 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為 30 萬元， 此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上 減少 2 萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（ ） 。 A.13 年 B.15 年 C.16 年 D.17 年 25. 某房地產(chǎn)商以 2000 萬元購置一幢寫字樓， 當(dāng)時(shí)年通貨膨脹率為 2 ％， 一年后該寫字樓售 出時(shí)， 房地產(chǎn)商收回資金 2200 萬元， 同類投資的平均社會(huì)報(bào)酬

42、率是 10% ， 則該房地產(chǎn)商投 資凈收益是（ ） 。 A. 40 萬元 B. -39.22 萬元 C. 39.22 萬元 D. 0 萬元 26. 直接資本化法通常是采用（ ）的預(yù)期收益。 A.估價(jià)時(shí)點(diǎn) B.未來第一年 C.收益期內(nèi)的算術(shù)平均數(shù) D.收益期內(nèi)的中位數(shù) 27. 忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入和不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異，是 （ ） 的缺點(diǎn)。 A.毛租金乘數(shù)法 B.潛在毛租金乘數(shù)法 C.有效毛收入乘數(shù)法 D.凈收益乘數(shù)法 28. 有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的（ ）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。 A.價(jià)格 B.租金 C.潛在毛收入 D.凈收益 31. 某出租的房

43、地產(chǎn)的年租金收入為 10 萬元，年出租總費(fèi)用為 1 萬元。建筑物重置價(jià)格為 100 萬元，成新率為 80 ％。已知土地資本化率為 6 ％，建筑物資本化率為 8 ％。假設(shè)該房地 產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（ ） 。 A.43 萬元 B.112.5 萬元 C.123.3 萬元 D.150 萬元 33. 有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為 100 萬元，綜合資本化率為 7 ％，土地資本化率為 6 ％，建筑物資 本化率為 8 ％，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為（ ） （收益可視為無限年） 。 A.3 萬元 B.4 萬元 C.5 萬元 D.6 萬元 8 章 成本法 42 題 ） 1. 成本

44、法中的“成本”不是通常意義上的成本，而是（ ） 。 A.價(jià)格 B.利潤 C.費(fèi)用 D.支出 2. 通常把成本法測算出的價(jià)值簡稱為（ ） 。 A.市場價(jià)格 B.比準(zhǔn)價(jià)格 C.積算價(jià)格 D.收益價(jià)格 3. 單純的建筑物或其裝飾裝修部分，通常采用（ ）估價(jià)。 A.市場法 B.收益法 C.假設(shè)開發(fā)法 D.成本法 4. 在完善、 成熟的土地市場下， 土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款、 在購置時(shí)應(yīng)由 （ ） 和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。 A.房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費(fèi) B. 土地出讓方繳納的稅費(fèi) C. 政府管理部門繳納的稅費(fèi) D.開發(fā)商與土地出讓方分擔(dān)的稅費(fèi) 5.王某取得一宗

45、面積為 5000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為 3000元/itf, 容積率為 2.5 ，受讓人需按照受讓價(jià)格的 3％繳納契稅，則王某的土地取得成本為（ ） 。 A.1483.2 萬元 B.1545 萬元 C.3750 萬元 D.3862.5 萬元 7. 成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（ ） 。 A.管理費(fèi)用 B.銷售費(fèi)用 C.開發(fā)成本 D.銷售稅費(fèi) 8. 某銀行存款利息方式采用單利， 假設(shè)某一年期存款的年利率為 6 ％， 為吸引 3 年期的儲(chǔ)戶， 則其 3 年期存款的單利年利率應(yīng)大于（ ） 。 A.6.37 ％ B.6.12 ％ C.6.02 ％ D.6 ％ 10. 成本

46、法中開發(fā)利潤是指該類房地產(chǎn)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的（ ）利潤。 A.期望 B.實(shí)際 C.平均 D.主觀 12. 某房地產(chǎn)的土地取得成本為 1000 萬元，開發(fā)成本為 3000 萬元，管理費(fèi)用為 200 萬元， 銷售費(fèi)用為 300 萬元，開發(fā)利潤為 500 萬元，投資利息為 600 萬元，則該房地產(chǎn)的投資利 潤率為（ ） 。 A.9.8 ％ B.11.1 ％ C.11.9 ％ D.12.5 ％ 14. 新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)， （ ）是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場 一般還未形成，土地收益也還沒有。 A.市場法 B.成本法 C.收益法 D.假設(shè)開發(fā)法 1

47、6. 重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果， 也是 “替代原理” 的體現(xiàn)， 重置價(jià)格通常 （ ） 重建價(jià)格。 A. 低于 B. 等于 C. 高于 D. 高于或等于 17. 在求取建筑物的重新購建價(jià)格的具體方法中， （ ）主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。 A.單位比較法 B.分部分項(xiàng)法 C.工料測量法 D.指數(shù)調(diào)整法 18. 某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或 相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（ ） 。 A.物質(zhì)折舊 B.功能折舊 C.經(jīng)濟(jì)折舊 D.設(shè)備折舊 19. 因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)

48、，屬于（ ） 。 （ 2003 年 試題） A.自然折舊 B.物質(zhì)折舊 C.功能折舊 D.經(jīng)濟(jì)折舊 20. 某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶損屬于（ ） 。 A.物質(zhì)折舊 B.功能折舊 C.經(jīng)濟(jì)折舊 D.會(huì)計(jì)折舊 21. 某住宅小區(qū)附近興建了一座化工廠， 該居住小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降， 這種折舊屬于 （ ） 。 A.物質(zhì)折舊 B.功能折舊 C.外部折舊 D.設(shè)備折舊 23. 某經(jīng)過年數(shù)為 23 年的零售中心， 其內(nèi)部進(jìn)行了重新裝修， 而且該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)較好， 那么該建筑物的有效年齡（ ） 。 A.等于23年 B.小于23年 C.大于23年 D.

49、可能等于也可能大于 23年 24. 假設(shè)建筑物重置價(jià)格為 500 萬元，有效經(jīng)過年數(shù)為 10 年，目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 30 年， 殘值率為 10 ％，此時(shí)建筑物的每年折舊額是（ ） 。 A.12.9 萬元 B.14.3 萬元 C.11.3 萬元 D.15 萬元 25. 甲房地產(chǎn)的建筑物建于 1993 年， 乙房地產(chǎn)的建筑物建于 1998 年， 假定該兩宗房地產(chǎn)的 產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算 2001 年該兩建筑物的年 折舊額并加以比較，則（ ） 。 A.甲大于 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.難以判斷 26. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積

50、 120 m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為 800元 /itf,建筑物殘值率 6%,年折舊率2.2%,計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（ ）。 A.76800 元 B.79104 元 C.80118 元 D.81562 元 27. 成新折扣法習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的 （ ）。 A.成新率 B.年折舊率 C.殘值率 D.回收率 28. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為 120 m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為 600 元/itf,年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（ ）。（2008年試題） A.16% B.42% C.58% D.

51、84% 29. 某建筑物的建筑面積為 2000 m2,占地面積為 3000 m2,現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為 800元/花，建筑物重置價(jià)格為 900元/itf,而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為 1800元 /付。則該建筑物的成新率為（ ）。 A.44 ％ B.50 ％ C.67 ％ D.86 ％ 30. 某 8 年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)情況正常，估價(jià)人員實(shí) 地觀測判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 30 年， 殘值率為零。 用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為 （ ） 。 A.27 ％ B.21 ％ C.79 ％ D.85 ％ 31. 某建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為 10 年

52、，預(yù)計(jì)可能再使用 30 年，殘值率為 4 ％，用直線法計(jì) 算該建筑物的成新率為（ ） 。 A.68 ％ B.74 ％ C.76 ％ D.82 ％ 33. 某一商業(yè)建筑物的有效年齡為 5 年，年平均折舊率為 2.5 ％，假設(shè)建筑物的殘值率為零， 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（ ） 。 A.30 年 B.40 年 C.50 年 D.60 年 36. 某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為 2000 萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況 多投入 150 萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi) 0.8 萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為 15 年， 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 12 ％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功

53、能折舊后的價(jià)值為（ ） 。 A.1838.00 萬元 B.1844.55 萬元 C.1845.87 萬元 D.1850.00 萬元 37. 估價(jià)上的折舊注重的是（ ） 。 A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正 B.原始取得價(jià)值的攤銷與回收 C. 重置價(jià)值的攤銷與回收 D.價(jià)值的減價(jià)修正 38. 某工業(yè)用房，建成 5 年后補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為 50 年，地使用 權(quán)出讓合同約定不可續(xù)期。 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 40 年， 該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為 （ ） 。 A.40 年 B.45 年 C.50 年 D.55 年 39. 某建筑物建成于 1993 年 10 月 1 日

54、， 在該建筑物建成 5 年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 土地使用權(quán)出讓年限為 40 年，土地使用權(quán)出讓合同未約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 60 年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10 年，如果要求取建筑物在 2008 年 10 月的現(xiàn)值，則建筑物的剩 余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ ） 。 A.40 年 B.45 年 C.50 年 D.60 年 41. 某幢舊辦公樓， 在其建成 5 年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 土地使用權(quán)出讓年限為 50 年，土地使用權(quán)出讓合同約定不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 60 年，該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽 命應(yīng)為（ ） 。 A.45 年 B.50 年 C.55 年 D.60 年

55、9 章 假設(shè)法 25 題 ） 1. 假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（ ）為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 A.預(yù)期未來收益 B.預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值 C. 重新開發(fā)建設(shè)成本 D.市場交易價(jià)格 2. 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是（ ） 。 A.替代原理 B.合法原理 C.預(yù)期原理 D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 3. 某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級(jí)市場。需評(píng)估該 倉庫的公開市場價(jià)值，最適宜采用（ ）進(jìn)行估價(jià)。 A.比較法 B.成本法 C.假設(shè)開發(fā)法 D.長期趨勢法 4. 假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的（ ）的 “倒算法 ” 。 A.市場法 B.收益法

56、 C.成本法 D.長期趨勢法 5. 某市有一建筑物本來是住宅用途， 后因?yàn)槌鞘幸?guī)劃的更改變?yōu)樯虡I(yè)用途， 現(xiàn)需要評(píng)估其的 公開市場價(jià)值，最適宜采用（ ）進(jìn)行估價(jià)。 A.比較法 B.成本法 C.假設(shè)開發(fā)法 D.長期趨勢法 6. 假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在（ ）的投資 者的立場上。 A.特定 B.典型 C.單個(gè) D.社會(huì) 7. 假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)投資分析在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí)， 投資分析是站在 （ ） 的投資者的立場上。 A.特定 B.典型 C.單個(gè) D.社會(huì) 8. 假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是（ ） 。 A.選

57、擇最佳用途 B.選擇最佳開發(fā)商 C. 選擇最佳建設(shè)規(guī)模 D.選擇最佳檔次 10. 假設(shè)開發(fā)法中求取在建工程價(jià)值的扣除項(xiàng)目不包括（ ） 。 A. 土地取得成本 B.續(xù)建管理費(fèi)用 C. 續(xù)建投資利息 D.續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費(fèi)用 11. 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用（ ）評(píng)估。 A.市場法 B.收益法 C.成本法 D.推測法 13. 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無須做的是（ ） 。 A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入 C. 估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生 D.估算開發(fā)期中的利息和利潤 14. 當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開

58、發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮（ ） 。 A.通貨膨脹影響 B.投資利息因素 C.資金時(shí)間價(jià)值 D.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 15. 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開 發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是（ ） 。 A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期 B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期 C. 取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期 D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期 16. 運(yùn)營期是從開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日起至（ ）的日期。 A.房屋驗(yàn)收合格 B.房屋可使用 C. 將其售出之日止 D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束 17. 對(duì)于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測（ ）房地產(chǎn)市場

59、狀況下的價(jià)值。 A.開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間 B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間 C. 建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間 D.全部租售出去時(shí)的時(shí)間 18. 評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地 2006 年 1 月 1 日的價(jià)值，預(yù)測該宗土地 2009 年 1 月 1 日開 發(fā)完成后的房價(jià)中屬于地價(jià)的部分為 2000 萬元， 折現(xiàn)率為 10 ％， 則該土地的價(jià)值為 （ ） 。 A.1562.89 萬元 B.1652.89 萬元 C.1502.63 萬元 D.1520.63 萬元 19. 現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為 3850m2 ， 從當(dāng)前開始建設(shè)期為 2 年。 根據(jù)市場調(diào)查分析， 該項(xiàng)目建成時(shí)可出售 50％，半

60、年后和一年后分別售出其余的 30％和 20 ％，出售的平均單 價(jià)為2850元/m2。若折現(xiàn)率為15%.則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為（ ）。 A.766 萬元 B.791 萬元 C.913 萬元 D.1046 萬元 20. 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用（ ）來求取。 A.成本法 B.市場法 C.收益法 D.長期趨勢法 21. 對(duì)于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗地的 最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢， 可以采用 （ ） 和長期趨勢法相 結(jié)合進(jìn)行估算。 A.比較法 B.收益法 C.成本法 D.路線

61、價(jià)法 23. 在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，下列哪項(xiàng)一般不計(jì)息（ ） 。 A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) C. 銷售稅費(fèi) D.開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 24. 后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段 時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)（ ） 。 A.期初 B.期中 C.期末 D.任意階段 （ 10 章 長期趨勢 12 題 ） 1. 房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看， 會(huì)呈現(xiàn)出一定的（ ） 。 A.變動(dòng)

62、規(guī)律和發(fā)展趨勢 B.發(fā)展規(guī)律和發(fā)展趨勢 C. 發(fā)展規(guī)律和長期趨勢 D.長期趨勢和變動(dòng)規(guī)律 3. 長期趨勢法適用的對(duì)象是（ ） 。 A.價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn) B.價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn) C. 價(jià)格無明顯變動(dòng)的房地產(chǎn) D.價(jià)格有明顯變動(dòng)的房地產(chǎn) 4. 直線趨勢法公式中的常數(shù) a 、 b 是由（ ）決定的。 A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料 B.房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料 C. 房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料 D.估價(jià)人員選取的價(jià)格資料 5. 數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡單、最常用的為（ ） 。 A.指數(shù)修勻法 8 .指數(shù)曲線趨勢法 C. 二次拋物線趨勢法 D.直線趨勢法 9 . 如

63、果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度（ ） ，就可以計(jì)算其平均發(fā)展速度。 A.較大 B.較小 C. 差距較大 D.大致相同 12. 在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或者下降 的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（ ）方法進(jìn)行測算。 A.平均增減量法 B.平均發(fā)展速度法 C. 移動(dòng)平均法 D.指數(shù)修勻法 （ 11 章 地價(jià)評(píng)估 18 題 ） 6. 路線價(jià)法主要適用于（ ）的估價(jià)。 A.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地 B.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)居住用地 C. 城鎮(zhèn)街道兩側(cè)綜合用地 D.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)各類用地 8. 標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的

64、轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道 路的方向，地價(jià)（ ） 。 A.逐漸降低 B.逐漸升高 C.可視為基本不變 D.為零 10. 隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是（ ） 。 A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率 B.累計(jì)深度價(jià)格修正率 C. 平均深度價(jià)格修正率 D.加權(quán)深度價(jià)格修正率 11.一前后臨街、總深度為 50米的矩形宗地，其前街路線線價(jià)為 5000元/m2,后街路線價(jià) 為3800元/m2,如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為（ ）。 A.22 m B.28 m C.38 m D.50 m 13. 城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)

65、相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的 各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（ ） 。 A.最低價(jià)格 B.平均價(jià)格 C. 出讓地價(jià) D.標(biāo)定地價(jià) 15.某工業(yè)用地的土地面積為 10 000m2 ,規(guī)劃容積率為1.0,樓面地價(jià)為500元/m2。后經(jīng) 規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住， 容積率提高到2.0,樓面地價(jià)為1500元/m2,則因規(guī)劃調(diào)整所 需的補(bǔ)地價(jià)為（ ） 。 A.500 萬元 B.1000 萬元 C.2500 萬元 D.3000 萬元 （ 12 章 估價(jià)程序 17 題 ） 2. 二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除（ ）以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 A.公司上市、企業(yè)清算 B.公司上市、

66、司法鑒定 C. 司法鑒定、企業(yè)清算 D.城鎮(zhèn)房屋拆遷 3. 估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以（ ）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費(fèi)用。 A.估價(jià)師 B.估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承接人員 C.估價(jià)機(jī)構(gòu) D.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 4. 分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以（ ）名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。 A.承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)師 B.設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu) C. 分支機(jī)構(gòu) D.分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人 5. 下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，本質(zhì)上由委托人決定的事（ ） 。 A.估價(jià)對(duì)象 B.價(jià)值類型 C.估價(jià)時(shí)點(diǎn) D.估價(jià)目的 ） ，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合 D. 估價(jià)程序 6. 確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)（ 確定。 A.估價(jià)原則 B.估價(jià)目白C C.估價(jià)方法 7. 從本質(zhì)上講，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是由（ ）決定。 A.委托人 B.估價(jià)師 C.估價(jià)目的 D.估價(jià)對(duì)象 8. 簽訂了書面估價(jià)委托合同之后，應(yīng)當(dāng)明確至少（ ）合適的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)該項(xiàng)估 價(jià)業(yè)務(wù)。 A.1名 B.2名 C.2名以上 D.沒有特別要求 9. 對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，宜選用（ ）估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。 A. 一■種 B.兩種以上（含兩種） C. 兩種以上 （不