第八講第八講 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的目標目的、原則及特性物業(yè)管理的目標目的、原則及特性物業(yè)管理的基本內(nèi)容、類型物業(yè)管理的基本內(nèi)容、類型物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)中國物業(yè)服務(wù)的趨勢中國物業(yè)服務(wù)的趨勢一、一、 物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的概念n物業(yè)一詞是由Property引譯而來，含義為財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)等，是一個廣義的范疇。狹義上往往是對單元性房地產(chǎn)的稱謂，指有價的土地及土地附屬物，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、公用設(shè)施及建筑地塊等。物業(yè)通常由土地、建筑物物權(quán)三個部分組成。 物業(yè)管理物業(yè)管理n物業(yè)管理就是：物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)管理標準及委托合同行事管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。物業(yè)管理的目的目標物業(yè)管理的目的目標 建立有效的管理，制定標準，把費用減至最低。 保證提供高質(zhì)量的服務(wù)，把差錯的可能性減少至最低。 從投資物業(yè)中獲得最大凈租收入。 與客戶、租戶、住戶、業(yè)主、商業(yè)協(xié)會業(yè)主、主案法團、互助委員會、政府部門等保持良好的公眾關(guān)系。 物業(yè)管理的原則物業(yè)管理的原則 1、“用戶至上、服務(wù)第一”的原則 2、兩權(quán)分離的原則 3、綜合治理的原則 4、有償服務(wù)的原則 5、三重效益并重的原則社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益6專群結(jié)合、民主管理的原則 物業(yè)管理的特性物業(yè)管理的特性q 物業(yè)管理職能的社會化q 物業(yè)管理組織的專業(yè)化q 物業(yè)管理形式的規(guī)范化q 物業(yè)管理過程的商業(yè)化q 物業(yè)管理關(guān)系的契約化物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理的性質(zhì)q物業(yè)管理管理的對象-物業(yè)q服務(wù)對象-人q性質(zhì)-服務(wù)性的q 寓管理、經(jīng)營于服務(wù)中 物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容 1、常規(guī)性的公共服務(wù)： （1）房屋公用部位的維護與管理。（2）房屋公用設(shè)備設(shè)施及運行的維護與管理（3）環(huán)境衛(wèi)生綠化管理服務(wù)（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù)（5）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)（6）維修基金的代管服務(wù)（7）物業(yè)檔案資料的管理（8）代收代繳收費服務(wù)物業(yè)管理的基本內(nèi)容和類型物業(yè)管理的基本內(nèi)容和類型n 2、針對性的專項服務(wù)n日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)體、社會服務(wù)、各類中介服務(wù)n 3、委托性的特約服務(wù) 物業(yè)管理的類型物業(yè)管理的類型（二）物業(yè)管理的類型 1、按管理性質(zhì)劃分行政性管理 企業(yè)性管理 2、按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分委托服務(wù)型物業(yè)管理自主經(jīng)營型物業(yè)管理 物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié) q 1、物業(yè)管理的策劃階段q 2、物業(yè)管理的前期準備階段q 3、物業(yè)管理的啟動階段q 4、物業(yè)管理的日常運作階段 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)是依法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理為主業(yè)，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織。 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)是具有獨立的法人地位的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)n由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的企業(yè)n由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換來的企業(yè)n由大中型企業(yè)的自管房單位所組建的物業(yè)管理企業(yè)n社會上自發(fā)成立的n少量的由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理在開發(fā)中的地位物業(yè)管理在開發(fā)中的地位q物業(yè)管理是房地產(chǎn)的組成部分q重視物業(yè)管理可以提高開發(fā)企業(yè)的形象q重視物業(yè)管理可以促進房屋的銷售 物業(yè)管理經(jīng)費的來源物業(yè)管理經(jīng)費的來源 1、定期收取物業(yè)管理服務(wù)費 2、物業(yè)公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金 3、物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤 4、政府的扶持 5、開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持物業(yè)管理服務(wù)計費原則物業(yè)管理服務(wù)計費原則 ?？顚Ｓ迷瓌t 收支平衡或保本微利原則 保持相對穩(wěn)定和適當調(diào)整相結(jié)合原則物業(yè)管理資金的主要用途物業(yè)管理資金的主要用途q 1、保證房屋及其附屬設(shè)備的完好，進行公用部位公共設(shè)施及公用設(shè)施大修和更新的耗費和支出。q 2、物業(yè)各類人員的工資和福利的支出q 3、物業(yè)管理公司原材料消耗、設(shè)備折舊及辦公費支出q 4、物業(yè)管理企業(yè)的利潤及國家稅收五、五、 物業(yè)管理資金的使用原則物業(yè)管理資金的使用原則v “必要合理”原則v 計劃使用原則v 民主管理原則v 服務(wù)第一原則v 成本核算原則物業(yè)管理服務(wù)費的構(gòu)成物業(yè)管理服務(wù)費的構(gòu)成 1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費 2、公共設(shè)施設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費 3、綠化管理費 4、清潔衛(wèi)生費 5、保安費 6、辦公費 7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費 8、法定稅費新世紀中國物業(yè)管理的服務(wù)趨勢（一）奉行以人為本的服務(wù)理念q 提供以人為本的人性化服務(wù)q 營造具有中國特色的人文居住環(huán)境q 建設(shè)天人合一的居住區(qū)（二）運用專業(yè)化規(guī)范化科學(xué)化管理手段思考題思考題n1、物業(yè)管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性n2、物業(yè)管理公司的主要業(yè)務(wù)是什么？n3、物業(yè)管理資金如何進行分配？